不動產聯盟總會拋「新新青安」等建議，並預期明年房市有三大支撐

政策打房，產業無計可施，不動產聯盟總會理事長林正雄預估，今年全台房屋買賣移轉棟數將僅剩25.6萬棟，不僅為近九年新低，更創下近35年來次低紀錄。搶救房市，林正雄提出四大建言，包括儘速推出首購可貸成數、降低自備款負擔的「新新青安」，附條件鬆綁第二戶貸款管制，虛坪改革回市場機制，二類謄本給予專業查詢權。

不動產聯盟總會8日舉行年終記者會，林正雄以16個字總結今年房市，「政策過當、產業急凍、殃及無辜、量縮價穩」。他認為，每年仍有逾13.5萬戶新增家戶，剛性需求始終存在，今年GDP成長率為15年新高，可惜重要引擎100％內需的營建產業熄火，若能加上內需相信能讓經濟全面起飛。展望明年，受選舉年政策可能鬆動，及今年GDP創新高等利多帶動，市場有望開啟新局。

林正雄表示，預期明年房市有三大支撐，一為來自平均每年新增逾13.5萬戶的剛性需求；二為目前人口數最多的31～50歲族群有711萬人，等於未來20年平均每年有35.6萬人具購屋需求；三，未來十年每年有16.4萬棟住宅屋齡達到30年準備都更，也會帶動新供給和需求。

林正雄預期，2026年房市有五大趨勢，房價高漲消費者面臨還款能力，更重視總價考量；少子化情形與世代居住分離情形下，家戶人口數持續減少；晚婚、不婚族持續增加；包租代管業興起，帶動市場上閒置房屋得以活化，租屋市場供給增加；銀髮族換屋需求也會持續提升。因此，房市將朝精緻化、小型化發展，能夠提供完整物業服務的飯店宅將成為市場寵兒。

高雄今年房市也低迷不振，高雄市不動產建築開發公會理事長柯俊吉8日表示，高雄房市將逐步告別過往依賴大型題材快速推升的階段，將回歸以基本面為主的理性調整格局。

柯俊吉預估，2026年上半年高雄房市成交量將維持低檔，市場氛圍偏向保守。至於明年下半年，柯俊吉認為，如果南部科技產業、港區開發、科學園區等投資持續推動，並維持就業穩定，加上主計總處推估2026年國內經濟成長率可達3.54％，選舉政策利多，剛性需求可望逐步回流，屆時高雄房市將呈現「緩步回穩、以自住為主」的態勢，但並非快速反彈。

中央銀行將於下周四（十八日）舉行第四季理監事會，市場關注是否鬆綁房市管制措施。中華民國不動產聯盟總會理事長林正雄昨說，今年預售屋量年減七成、成屋交易縮水三成，市場冷清程度罕見，因此提出新「新青安」加碼及鬆綁第二戶貸款限制等四大訴求，希望政府在房市低迷時期避免進一步收緊政策。

央行去年祭出第七波選擇性信用管制後，房市交易冷清。林正雄指出，今年全國買賣移轉棟數預估僅廿五點六萬棟，為卅五年來次低，已衝擊超過兩百萬名從業人員與相關供應鏈。他說，房地產是百分百的在地產業，對內需至關重要，景氣榮枯受政策直接影響，呼籲政府應避免再次以不當政策造成產業衝擊。

不動產聯盟總會首項訴求聚焦新「新青安」補貼是否銜接。不動產仲介經紀商業同業公會全聯會理事長王瑞祺指出，青年所得成長不及房價，「新青安確實有助家庭成家與社會穩定」，建議政府維持利率補貼、提高額度，保障弱勢青年居住權。

第二項訴求則針對第二戶貸款管制。王瑞祺表示，許多家庭因新婚、育兒、長輩同住等人口變動而出現換屋需求，但在第二戶貸款成數大幅降低後，真正需要改善居住品質的家庭反而無法順利取得適切住宅。他建議，六都和新竹縣市第二戶貸款應放寬成數至八成，但取消寬限期，兼顧防制投機與滿足換屋需求。

不過，景文科大財金系副教授章定煊認為，從央行總裁楊金龍先前在立法院的回應可看出，央行短期內不會貿然調整管控措施。他表示，除擔心銀行房貸比重過高，央行十分關注「實際房價是否鬆動」。

章定煊說，央行要感覺價格鬆動，才會放鬆管制，這才符合楊金龍所想的「價格軟著陸」概念。何況，「目前在央行壓制之下房價仍能維持堅挺，若輕易放寬，房價恐再度往上衝，反而背離政策目標」。

業者的其他訴求包括虛坪改革與第二類謄本查詢權。聯盟總會表示，內政部規畫明年起調整免計容積項目，並將停車位改列專有部分，聯盟總會主張宅配室、健身房、兒童空間等多為必要用途，應尊重市場機制。此外，若在打詐趨勢下全面封閉第二類謄本，將使都更整合、危老重建及共有物協商陷入停擺，建議提高透明度但保留必要查詢權。

然而，聯盟總會對明年房市仍審慎樂觀。林正雄指出，我國每年新增家戶約十三點五萬戶、自住需求強勁，且購屋主力人口仍將持續進場，老屋汰換也將在未來十年帶來更新動能。他說，若政策能在適當時機調整，「明年房市並非沒有機會翻轉。」聯盟總會也公布明年房市代表字為「啟」，象徵政策鬆綁、市場能開啟新局的寓意。

2025/12/09 01:31:42

信義房屋（9940）彙整聯徵中心資料指出，今年第3季房貸利率2.44%創金融海嘯後新高、房貸成數77.37%寫21季低點，反映第七波管制與銀行自主管理後，加上先前央行連續性升息，推升房貸利率走高，民眾購屋資金成本增加。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，央行曾提過利率不會永遠這麼低，經歷連續升息與政策房貸管控後，一般民眾的房貸升到2.2%左右，新買房子的房貸利率約2.5%起跳，反映出持有不動產的資金成本增加。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德也指出，民眾更在乎房貸成數。現在政策支持自用首購，換屋客貸款難度較首購族高，後續需觀察政府對換屋型房貸政策是否進一步鬆綁。

聯徵中心資料顯示，買氣平淡，今年第3季新增房貸件數僅3.77萬件、年減38%，但平均房貸卻達1,032萬元，是歷史次高，平均購屋總價則創新高達1,453.4萬元。

至於第3季銀行核貸成數中位數為77.37%，是近21季、逾五年低點，反映第七波信用管制上路，銀行放款謹慎保守，平均房貸利率拉高到2.44%，比較每季房貸狀況，房貸利率是2009年以來新高，購屋資金成本明顯攀升。

曾敬德表示，央行連續性升息後，早些時間購屋的屋主，當前房貸利率普遍接近2.2%，若有多出來的資金，可考慮先償還部分本金，省下利息支出。


購屋成本再墊高！第3季房貸利率創金融海嘯後新高 房貸成數中位數寫21季低點
2025/12/08 16:27:15

據聯徵中心資料顯示，今年第3季新增房貸件數剩下3.77萬件，年減幅度達38%，不過同時間新增房貸的貸款利率2.44%卻創金融海嘯後的新高，反映央行第七波管制與銀行自主管理，再加上之前央行連續性升息，房貸利率走高，民眾的購屋資金成本增加，房貸成數中位數則是77.37%，寫下近21季的低點。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，過去央行總裁就曾經提醒過利率不會永遠這麼低，經歷連續升息與政策房貸管控後，一般民眾的房貸也升到2.2%左右，新買房子的一般房貸利率現在也約2.5%起跳，反映在聯徵中心上也看到房貸利率的攀升，顯示持有不動產的資金成本增加。

曾敬德表示，經歷連續性升息過後，早些時間購屋的屋主，當前房貸利率普遍接近2.2%，倘若手上有突然多出來的資金或獎金，可以考慮先償還部分本金，也省下一些利息支出，現在提前償還會比三年前利率還在1字頭的時候划算。

據聯徵中心資料顯示，今年第3季新增房貸的貸款利率2.44%，創金融海嘯後的新高，反映央行第七波管制與銀行自主管理，再加上之前央行連續性升息，房貸利率走高，民眾的購屋資金成本增加；而房貸成數中位數則是77.37%，寫下近21季的低點。 信義房屋／提供

2025/12/09 01:35:27

中華民國不動產聯盟總會昨（8）日舉辦年終記者會，選定「啟」為2026年房市年度字，理事長林正雄表示，今年就是房市的谷底，是最佳的購屋時機，近期看屋人潮已回籠，預期明年將走上復甦道路，為「量漲價穩」態勢。

該總會指出，今年政策干擾超硬，自2024年9月19日央行發布第七波選擇性信用管制，房市瞬間全面凍結，成屋成交量約縮減三成、預售屋減少七成。

截至今年9月底，全國預售屋交易僅2.81萬棟，年減7.6萬棟，年減73%，用16個字總結2025年房市，「政策過當、產業急凍、殃及無辜、量縮價穩」。林正雄表示，預估今年買賣移轉棟數僅25.6萬棟、年減27%，是近九年低點。　

林正雄表示，每年仍有逾13.5萬戶新增家戶，剛性需求仍在，當前僅處於觀望與遞延，而今年GDP成長率為15年新高，但重要引擎內需的營建產業熄火。針對未來房市展望，林正雄認為，明年將有五大趨勢，包括經濟壓力驅動、家庭結構變化、社會型態改變、租屋市場興起及銀髮族換屋潮。

2025/12/08 15:55:30

今年房市交易冷清，不過財力雄厚的高資產族布局豪宅仍不手軟！台灣房屋集團趨勢中心統計實價登錄網資料，發現今年豪宅總價交易排行，前五名集中在蛋黃區兩大豪宅，總金額最高的是信義計畫區今年六月出售的「皇翔御琚」一筆建商自家關係人交易，以8.4億元買下1、2樓雙樓層戶共376坪，超霸氣！其次也是「皇翔御琚」以4.2億元、現金支付購入。

第三到五名皆為大安森林公園景觀宅「One Park Taipei元利信義聯勤」，第六到十名的社區還有「元大文華」「Diamond Towers台北之星」等知名豪宅。

進一步觀察，前十名的交易中，有四筆都是採無貸款交易，也就是現金支付購屋全款，以今年最高的無貸款交易， 則是總價排名第二「皇翔御琚」的4.2億元。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，這些所謂的無貸款交易，不見得都是領現支付，當中不乏海內外帳戶匯款，不過若把4.2億元換作千元鈔票堆疊起來，厚度超過42公尺，以一般住宅大樓一層約3公尺高計算，鈔票高度比14層樓還高！

第一建經研究中心副理張菱育分析，對於資產雄厚的富豪而言，豪宅往往視資產配置的一部分，以無貸款的方式購置，主要是為了財務管理。豪宅不僅是居住空間，更是對抗通膨、分散資產風險的優質標的；富豪將現金轉換為具有稀有性的頂級不動產，鎖定蛋黃區的精華地段和指標性建案，目的是透過長期持有來達到資產保值與增值的目標。

此外，張菱育指出，以現金購屋在高價不動產交易中，更具有議價優勢，當買家能一次性支付全額時，對賣方或建商來說，不僅交易確定性高、流程快速，還能省去等待銀行撥款的時間成本，讓買方有機會更取到比有貸款需求的買家更優惠的成交價，例如這次的「潤泰敦仁」交易單價低於10年前行情，雖然有產品個別因素，但現金交易，往往是促成賣方願意讓利成交的因素之一。

房貸結構「高利率、低成數」日益明顯。根據聯徵中心最新統計，新增房貸的貸款利率2.44％，寫下2009年金融海嘯後新高，反映中央銀行第七波管制與銀行自主管理，與之前央行連續性升息，帶動房貸利率走高，導致民眾的購屋資金成本增加；銀行限貸令發威下，民眾房貸成數中位數降至77.37％，寫下近21季低點。

統計顯示，今年第三季新增房貸數為3.77萬、年減8％，平均房貸授信金額1,032萬元，則為歷史次高，平均房價則是歷史新高的1,453.4萬元，反映市場買氣低迷量縮，不過價格水位仍處於高檔。

房貸核貸成數創下五年多來新低，反映第七波後銀行放款趨於謹慎保守；平均房貸利率2.44％，則是寫下2009年以來的近16年來新高，目前購屋的資金成本較過往明顯攀升。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，過去央行就曾經提醒過利率不會永遠這麼低，經歷連續升息與政策房貸管控後，一般民眾的房貸也升到2.2％左右，新買房子的一般房貸利率現在2.5％起跳，持有不動產的資金成本增加，不過購屋者更在乎房貸成數的問題，目前房貸政策仍支持自用首購族群，後續需觀察換屋型房貸政策上，是否會有進一步鬆綁空間。

曾敬德表示，經歷連續性升息過後，早些時間購屋的屋主，目前房貸利率普遍接近2.2％，若手上有突然多出來的資金或獎金，可以考慮先償還部分本金，也省下一些利息支出，現在提前償還會比三年前利率還在1字頭的時候還划算。

對比於近年住宅市場熱絡，即使遇打炒房政策逆風，但價格普遍攀上新高；店面市場則是處於「失落十年」，台北市12個行政區今年交易單價最高的「店王」，除大安區永康街店面最高達每坪392.8萬元外，其餘也僅大同、信義、南港、中山等四區站上每坪200萬元，與10～12年前店面最熱時所創的最高單價相較，甚至有一半行政區未及過往天花板的一半。

2012～2015年間是店面市場景氣高峰期，大安區忠孝東路四段曾創每坪778萬元天價，五分埔、站前、士林夜市、饒河街等商圈也不時有每坪400萬元上的金店面交易傳出，不過經歷陸客減少、疫情等影響，衝擊店面市場，雖然近來略有回溫，但高價交易已不復見。

以今年來說，包括中正、萬華、士林、松山等區最高交易單價甚至不到每坪200萬元，與過往高價相較，除南港、大同兩區創高價外，中正、萬華、士林、松山、內湖、文山等區高價甚至不到過往天花板的一半。

住展雜誌發言人陳炳辰表示，實體店面遭受電商平台、外送模式興起的打擊，加上台灣觀光商機及民間消費力趨弱，都會影響店面承租業者負擔高價租金的意願，進而波及店面身價，如今不乏一線商圈轉為高級住宅聚落，都更危老改建更有利可圖，由商轉住的效益也干擾商圈店面光環。早年頻傳店王如忠孝東區鐘錶店、永康商圈茶莊店面，及士林夜市的微型店面單價創下500萬～700多萬元的時代，已經謝幕了。

陳炳辰分析，目前能以高單價交易的店面，多為地段不錯的小坪數店面，如今年最高單價前兩名的永康商圈角店就只有21坪，大同區赤峰街店面也僅17.9坪，中山區四平街單價204.6萬元的店面僅6.2坪，若為帶租約店面更加分，如內湖、南港的高價店面交就含租約，另不乏屋齡已屆50年的物件，後續都更危老改建的可能性，短期可收益，長期有改建前景，進可攻退可守又是能以高價成交的因素。

輝達確定進駐北士科，帶動科技宅題材紅不讓，根據實價登錄資訊，北士科所在的北市北投區建案「潤泰之森」，最高成交單價達每坪160.61萬元，改寫北投區域新天價紀錄；齊興建設首發案「齊興_緻」也揭露每坪成交價也達136.44萬元高位。

根據591統計，北投因輝達總部進駐北士科議題，今年前三季推案金額達697億元、逆勢年增16％，躍居北台灣首位，成交單價也屢創新高。

根據實登資訊，北投住宅最高成交單價為「潤泰之森」，其中連棟別墅於8月間以1.64億元成交，換算每坪成交價達160.61萬元，突破北投區域天花板。

遠雄集團第二品牌齊興建設首發案「齊興_緻」，實價也揭露每坪最高成交價達136.44萬元，與「遠雄泱玥」144.82萬元、「華固芙心」140.19萬元、「達欣文萃」139.96萬元，躋身北士科區域住宅單價前五強。

接下來，遠雄將加碼北士科推案。遠雄房地產指出，預計明年4月推出總銷89.5億元211戶住宅新案。至於潤泰新，除「潤泰之森」外，手中還有兩筆開發案，一筆是新洲美段114地號，面積約910坪，背後是學校用地，面對基隆河及遊艇碼頭，一筆是新洲美段109、104地號，基地面積約717坪，面對基隆河第一排，後方面對新潤士科大院基地。

《住展雜誌》發言人陳炳辰表示，輝達效應、台北市當前最後一塊重劃區、高價品牌齊聚，和未來產業園區面貌，塑造區域房市熱度，包括潤泰、華固、遠雄、齊興、力銘建設都在軟橋段規劃推案，鄰近輝達總部基地，為北士科強勢地帶，料每坪房價將站穩130萬～150萬元；新洲美段每坪房價估約120萬～140萬元。

台北市地政局公布114年11月建物買賣移轉棟數，全市買賣移轉棟數為1758棟，較去年同期減少11.7％，較10月則持平小減0.7％，累計1至11月總移轉數為2萬0803棟，較去年同期減少24.2％。不過，與六都相比，北市因買方資金相對充足，雖然仍籠罩利空壓力，但市場抗性顯然較高。

今年截至11月的買賣移轉登記棟數，北市已創民國106年以來的新低點，自113年9月實施第七波信用管制以來，買氣也已持續低迷15個月，交易量持續性大減，房仲業者經營壓力大增。

以各行政區1至11月的買賣移轉棟數觀察，南港區及大安區仍獨佔鰲頭，分別較去年同期微減1.1％及1.8％，顯示潛力新興區及精華核心區仍具優勢。建物買賣移轉登記棟數較去年同期衰退3成以上的區域，包括中山區衰退37.3％、士林31.8％、萬華區31.3％以及大同區下降30.2％，顯示舊社區今年買氣相對較弱。

台北市不動產仲介公會理事長蘇金城表示，交易量下降的危機，加上購屋貸款進度延宕，更加提升了交易難度，目前換屋購買都靠少數資金雄厚、低度倚賴房貸的買方，以及剛性需求支撐。

不過，台北市11月底的房仲會員家數940家為歷史新高，平均每店每月的成交棟數僅1.8件，較106年同期減少了22%，僧多粥少，仲介店營運十分艱困。

蘇金城提到，政府9月釋出換屋切結延長至18個月，以及新青安貸款不列入銀行法第72條之2的微寬鬆政策，但2個月來交易市場的反應仍為鈍化，來人量及成交量均無反應，而在景氣低迷下，市況持續冷清，對民眾、業者都是一大警訊，惟央行有效鬆綁信用管制，2026年買氣才能有所提振。

不動產聯盟總會8日舉辦年終記者會，理事長林正雄指出，預估今年買賣移轉棟數僅25.6萬棟，為九年新低、35年來次低，他並對政府提出對四大建議，儘速推出首購可貸成數、降低自備款負擔的「新新青安」，附條件鬆綁第二戶貸款管制，虛坪改革回市場機制，二類謄本給予專業查詢權。

林正雄指出，房市陡然遭遇政策冰風暴全面凍結，產業面對央行信用管制政策無計可施，以16個字總結今年房市，「政策過當、產業急凍、殃及無辜、量縮價穩」。

他認為，每年仍有逾13.5萬戶新增家戶，剛性需求始終存在，當前僅處於觀望與遞延，今年GDP成長率為15年新高、31年來次高，可惜重要引擎100%內需的營建產業熄火，若能加上內需相信能讓經濟全面起飛，全民受惠，展望明年，受選舉年政策可能鬆動，以及今年GDP創新高等利多帶動，市場有望開啟新局。

林正雄表示，預期明年房市有三大支撐，一為來自平均每年新增逾13.5萬戶的剛性需求，二為雖然人口負成長，但目前人口數最多的31～50歲族群目前有711萬人，等於未來20年平均每年將有35.6萬人有購屋需求；加上目前全台屋齡20年內住宅僅占23.4%，未來十年每年有16.4萬棟住宅屋齡達到30年準備都市更新，也會帶動新供給和需求。

他預期，2026年房市有五大趨勢，房價高漲消費者面臨還款能力，更重視總價考量；少子化情形與世代居住分離情形下，家戶人口數持續減少；晚婚、不婚族持續增加；包租代管業興起，帶動市場上閒置房屋得以活化，租屋市場供給增加；銀髮族換屋需求也會持續提升。因此，房市將朝精緻化、小型化發展，能夠提供完整物業服務的飯店宅將成為市場寵兒。

12月8日，記者獲悉，大連萬達商管向債券持有人發佈通知稱，公司計畫發起同意徵求，尋求批准對其2026年2月13日到期的4億美元票面利率11%的有擔保債券的修訂和豁免。

按照萬達商管的計畫，公司尋求批准將上述債券到期日延長至2028年2月13日，同時維持11%的票面利率和半年付息的安排。

具體來看，萬達商管將萬達香港的最低總股本要求從8億港元降至3億港元，將債券到期日從2026年2月13日延長至2028年2月13日，展期期間的債券利息支付將按照年化利率，每半年於每年2月13日和8月13日期末支付，另外增加在2026年1月30日、2026年8月13日、2027年2月13日和2027年8月13日進行的強制性部分贖回，以及增加萬達商管在任何時間按照面值全部或部分贖回的選擇權。

此前報導，萬達商管計畫在2026年1月5日召開境外債的債券持有人會議對上述展期計畫進行討論。

除了上述這筆4億美元債之外，萬達商管還有一筆1月份即將到期的3億美元債。不過，萬達商管方面已表示，用於償付這筆明年1月到期的3億美元債券的資金已落實。

12月8日，深圳迎來12月首場土拍，本次土拍共2宗宅地，分別位於南山深圳灣超級總部基地和光明區馬田街道，最終1宗高溢價成交、1宗底價成交，共計收金39.52億元。

根據地塊出讓資訊，南山區地塊的宗地號為T207-0068，該地塊位於南山深圳灣超級總部基地白石二道與深灣二路的東南角，土地面積11833.61平方米，建築面積41184平方米，容積率3.48（住宅容積率3.1），起始價22.36億元，起始綜合樓面價為54293元/平方米。

據中指研究院監測，該地塊開拍前已獲6家競買人報價，經過線下95輪競價後，由深圳市中海啟明房地產開發有限公司以總價31.86億元競得，成交綜合樓面價77360.14元/平方米，溢價率約42.49%，創深超總宅地溢價新高。同時，該成交樓面價也刷新了深圳涉宅用地成交樓面價TOP3位置。工商資訊顯示，深圳市中海啟明房地產開發有限公司由中海企業發展集團有限公司100%持有。

中指研究院深圳分院高級分析師孫紅梅認為，此次深超總宅地高溢價成交，反映頭部房企對核心城市核心資產的堅定信心，體現了豪宅市場的韌性，即使在市場調整期，頂級稀缺資產仍獲市場熱捧。推動房企開發模式從高周轉、高密度向高品質、低密化轉變，契合"好房子"政策導向，促進城市更新與存量優化。

據悉，上述地塊與中海深灣玖序專案僅一路之遙，深灣玖序對應的T207-0060地塊於2023年6月30日成交，T207-0060地塊出讓規則為“三限兩競+搖號”，彼時中海以上限價125.32億元+自持租賃面積5.85萬平方米摘得地塊，成交樓面價60349元/平方米，限售均價13.33萬/平方米。

此次出讓的另一宗地塊位於光明區，地塊宗地號A627-0268，地塊位於馬田街道興發路與振明路交匯處東側，土地面積20523.78平方米，建築面積63623平方米，容積率3.10，起始價7.66億元，起始綜合樓面價12040元/平方米。該地塊由深圳市恒龍盛祥投資發展有限公司以底價7.66億元競得，成交綜合樓面價12039.67元/平方米。工商資訊顯示，深圳市恒龍盛祥投資發展有限公司由深圳市龍湖發展有限公司100%持有。

孫紅梅指出，作為今年光明第二宗純宅地，延續了“底價成交”態勢，此次地價顯著低於同區域地塊，與今年6月成交的相距2.7公里的A509-0074地塊相比，樓面價低約6340元/平方米，成本優勢突出。

12月8日，瑞安房地產有限公司（瑞安房地產，00272.HK）發佈公告，公司非全資附屬公司上海彩興房地產開發有限公司（賣方）同意出售而買方同意購買相關物業，對價約3050.36萬元（人民幣，下同）。

公告顯示，該交易的對價指位於上海市黃浦區淮海中路街道118街坊地塊價目表上所列物業的報價。買方為瑞安房地產執行董事兼行政總裁王穎的家屬，該交易構成關聯交易。

公告顯示，黃浦區淮海中路街道118街坊地塊為中國上海太平橋專案的主要組成部分之一，已發展為高級公寓住宅，總建築面積約7.8萬平方米。

據上海市黃浦區人民政府官網資訊顯示，該地塊位置為上海市黃浦區吉安路以西，復興中路以北，濟南路以東，自忠路以南。

該地塊於2018年8月獲得該地塊商品住宅專案《建設用地規劃許可證》；於2019年1月獲得地下部分建設工程規劃許可；於2021年4月通過驗收。

高德地圖資訊顯示，該地塊上所列住宅物業為翠湖天地5期。

公告顯示，截至公告日期，該物業的未經審核資產淨值約2514.18萬元。交易完成後，集團預期將確認未經審核收益約5361.77萬元。集團因該交易將錄得的實際收益有待審核，並將於該交易完成當日厘定。

瑞安房地產在公告中表示，該交易所得款項淨額將用作集團的一般營運資金。

內地房地產市場尚未復甦，由於樓市銷情弱及資金回籠速度仍然較慢，因此內房的債務危機仍然存在。近日，萬科(02202)及佳兆業(01638)均面臨債務問題，其中萬科要求將到期的債券延期，而佳兆業則向債權人提出以股代息。

其實，內地樓價仍然表現分化，中指研究院指11月內地樓市整體供應仍在低位，上海、成都、杭州等城市有高端改善項目入市，帶動核心城市新建住宅均價上升，令百城新建住宅價格按月上漲0.4%，按年增加2.7%。中指院預期，年底內房企業會在核心城市推出優質新盤，新樓成交量有望增加。不過，二手房價格下行壓力仍大，11月百城二手住宅均價按月下跌0.9%，按年下滑8.0%，主要因掛牌量較高，且價格仍在競爭。中指院預計，內房政策仍然以推動市場止跌回穩為重點，並有機會繼續降低購房成本，加大力度實施城中村改造等。料要待經濟增長回復穩定，才可增加購房信心，整體樓市才有望見底回升。《獨立股評人　陳鳳珠》
　
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廣州老黃埔板塊的舊改專案，正在全員加速中。

從魚珠村到南崗村，10公里的範圍內已有16個舊改處於開發進程，進入拆遷階段的舊村便有12個。可以說，在老黃埔板塊內，沒有拆遷計畫的舊村才是少數。

大批提交改造申請，又大批啟動改造，截至目前老黃埔大部分舊改已經進入了清拆階段。這也意味著，村民們可以與“無盡的等待”告別，與即將到來的回遷房招手“say hi”。

今日，位於老黃埔板塊的廟頭舊改舉行首期回遷安置房搖珠定房活動，共609套房屋涵蓋八種戶型，預計首批村民可在2026年初入住。

不足一月就能更換下2025年的舊日曆，起步雖晚但腳程飛快的廟頭舊改，已經走到拆遷進度條的末尾。

衝刺中的廟頭村

若要向前追溯，廟頭村的最早記錄出現在晉代，裴淵在《廣州記》中寫道：“廣州東去百里，有一村曰古鬥。”這一“古鬥”，便是廟頭村的前身。

歷經千年更迭，“古鬥”變為扶胥運河的“扶胥”，最終固定為南海神廟的“廟頭”。

儘管歷史文化資源豐富，但舊村終究追不上城市發展的腳步。村域缺乏整體規劃、空間佈局雜亂、河湧魚塘污染嚴重等等問題顯著，村民們的改造意願強烈。

2018年，廣州黃埔區獲批省級“三舊”改造改革創新試點，大規模舊改在黃埔區鋪展開來，“快拆、快批、快建”是當時黃埔區舊改的關鍵字。

位於廣州黃埔穗東街，廟頭南鄰珠江，北靠龍頭山，是廣州“一江兩岸三帶”東部門戶節點，也是黃埔臨港經濟區的核心區域。

也是在這一年，處在城更規劃關鍵地帶的廟頭村通過了舊改意願表決，以超過98%的居民同意率，成為老黃埔板塊城更拼圖的其中一塊。

舊改專案的改造路徑大多相似，或許也正是因為這份千年底蘊，廟頭村才能成為舊改項目中相對幸運的存在。

第一份幸運，來自快速的推進進度。

改造意願表決後，廟頭村在2020年10月正式舉行開工儀式；同年12月正式掛網招商，並選定了恒大以及同創盛悅為正式合作企業；2021年9月，廟頭村全村簽約率超80%，第一、第十三生產社簽約超九成。

當時的恒大在廣州手握多個巨無霸舊改項目，也有豐富的舊改經驗，還將針對廟頭村舊改投入90億元。對於廟頭村而言，由恒大操刀改造是值得高興的事情。

根據專案規劃，廟頭村規劃配套公共服務設施88項，建新範圍面積69.25公頃，規劃建築面積危178.81萬平方米。其中，獨立占地的學校、社區衛生服務中心、老年人福利院、群眾性體育運動場地等公共服務設施建築面積9.20萬平方米。

除此之外，項目還將打造海絲文化創意產業區、海絲文化商業配套區、海洋產業科創區、生態宜居社區。

但時間很快來到恒大崩塌的2022年，廟頭舊改因為恒大的債務危機，也陷入停滯泥潭。

這邊還因為恒大的影響焦頭爛額，另一邊住建部新政、全市項目核查等動作輪番上陣，全市舊改都處在降速換檔階段，又為廟頭村舊改的未來增添了幾分不確定性。

就這樣，廟頭村來到了第二個幸運存檔點--廣州城投接盤了。

2022年4月，恒大成功稀釋了在廟頭舊改中的股權，廣州城投通過了集體表決，成為專案的主操盤手和實際控制人。

比起部分舊改專案動輒五年、十年的停滯，廟頭舊改實際上在恒大陷入危機不到一年的時間裡就重啟了建設。

2023年10月，廟頭舊改首開區正式動工，項目總用地面積2.43公頃，總計容建築面積12.22萬㎡，選址毗鄰廟頭支湧、海事博物館，第一期共建設三棟回遷安置房，預計2025年底竣工交付。

老黃埔的新故事

早在接手廟頭舊改之前，廣州城投就已經是恒大的“白衣騎士”之一。

2020年，廣州城投以100億元入股恒大地產，持股4.8%。緩解了恒大部分流動性危機，廣州城投也成為了恒大的第三大股東。

而恒大“鯨落”之後，諸多央企及地方國企開始接手恒大專案，除了廟頭舊改，廣州城頭還接下了“番金蓮”恒大足球場項目。

2022年10月，廣州城投以低價31.55億元競得原恒大足球場地塊。重新拍賣後，地塊土地性質從體育用地、商業用地兼商務用地改為商住用地，掛牌起始價也比恒大競得時折價一半有餘，宗地面積則從49.91萬平方米擴大至57.77萬平方米。

競得地塊之後，廣州城投將其命名為“廣州足球公園”，於2023年通過設計方案，2024年3月動工，預計在2025年底建成並投入使用。

廟頭舊改和恒大足球場地塊迎來廣州城投接盤，同在2020年由恒大中標的增城逕嚇村舊改、南沙龍古村舊改與南沙鴨利村舊改卻沒有那麼幸運。

根據觀點新媒體不完全統計，增城逕嚇村舊改於2020年5月經過村民公開程式的表決，廣州恒名達有限公司（恒大集團）為專案正式合作企業。但在恒大暴雷之後，舊改一直 沒有更新消息傳出，合作企業是否已經退出亦無從得知。

南沙龍古村舊改與鴨利村舊改也曾有與城投公司接觸的傳聞流出，項目也被列入了廣州市五年方案，但仍處於暫緩推進階段，這也意味著停滯現狀並沒有實質性改變。

更為幸運的廟頭村舊改，在2023年底至2024年便陸續完成道路、公交網站、學校、商業等公共配套建設，到2025年3月，控制性詳細規劃調整獲批、全體成年村民完成土地使用權回收表決，進度條快速拉至清拆與全面重建。

根據廣州城投推文，截至目前，廟頭舊改專案整村私宅簽約率已成功突破99%，私宅拆除率96%，集體物業拆除率54%，預計2026年全面清拆。

此外，專案複建二期（TOD）地塊已於今年6月順利實現開工，複建三期動工緊鑼密鼓籌備中，預計12月中下旬實現開工。

觀點新媒體瞭解到，12月8日廟頭舊改二期AP0905029 地塊施工總承包正式中標，預計建設167米超高層住宅以及商場、辦公、酒店等商業設施，總建面超23萬平方米。中標公告顯示，二期地塊工期約為934天，預計2028年內交付。

今年9月，廟頭村經濟聯合社發佈兩項招商預公告，分別針對廟頭舊村改造範圍內，黃埔東路南側，電廠東路以西，大同街以東招商物業，以及地塊AP0902033、地塊AP0902041、地塊AP0904009、地塊AP0905003西北角及地塊AP0905005共五宗商業地塊進行招標。

而廟頭村所在的老黃埔板塊內，除了茅崗東、夏園、南崗南片、南崗北片還未全面開拆外，剩餘12個舊改專案也大部分進入衝刺清拆階段。

未來三至五年內，不只是單個的舊村改造項目，整個老黃埔板塊也將迎來版本更新。

重磅消息！前灘太古里二期，2026年開業！

強強聯手，打造商業新標杆

前灘太古里二期的背後，是兩家實力集團的再次攜手。太古地產與陸家嘴(8.130, -0.03, -0.37%)集團這對“黃金搭檔”曾成功打造前灘太古里一期，如今以更大手筆續寫商業傳奇。

作為全球知名商業地產運營商，太古地產從香港太古廣場到火爆全國的成都太古里，每一個項目都精准把握城市商業需求。陸家嘴集團則作為上海本土“城市開發專家”，深耕浦東數十年，對前灘的區位優勢和客群需求有著深刻理解。

這種“國際視野+本土洞察”的強強聯合，讓前灘太古里二期從起點就佔據高地。項目總建築面積約60萬㎡，相當於在寸土寸金的前灘核心區建起一座“微型城市”。

當一期和二期通過連廊相連，將共同組成一個總規模達29萬㎡的超級商業集群，成為上海規模最大的重奢商業體之一。

三軌交匯！多重業態！

地段是商業項目的核心競爭力，而前灘太古里二期的區位優勢幾乎無可挑剔。

項目坐擁三條軌交線路交匯——8號線、11號線和19號線，無論是從市區各個角落前來，還是跨區通勤，都能實現“無縫銜接”。這種交通便利性為商業體帶來了天然客流。

更值得關注的是前灘板塊的完整配套。東方體育中心近在咫尺，前灘公園步行可達，濱江步道讓自然觸手可及。這種“5分鐘商務生活圈”的佈局，讓工作、消費、休閒的切換變得輕鬆便捷。

當然，前灘太古里二期的野心不止于高端商場。專案規劃了商業、辦公、居住等多種業態，構建自給自足的“城市生態閉環”。

兩棟高層辦公塔樓高160米和200米，四棟近150米的超高層住宅，共同組成前灘天際線的新標誌。

資料顯示，前灘太古里一期開業即創下日均客流量16萬人次，二期在開業後有望進一步擴大前灘商圈的輻射力。

據預測，待2026年裙房部分的前灘太古里二期開業後，一、二期合計商業面積相當於2座上海國金中心及4座上海恒隆廣場，品牌陣容有望進入整個大中華區前10位。

你期待前灘太古里二期，開業嗎？

記者獲悉，12月8日，深圳市成功出讓2宗住宅用地。其中，T207-0068地塊以31.86億元成交，溢價率高達約43%，由中海地產旗下深圳市中海啟明房地產開發有限公司競得；A627-0268宗地由深圳市恒龍盛祥投資發展有限公司（隸屬于龍湖集團）以底價7.66億元成交。

T207-0068地塊備受矚目。公告顯示，該地塊位於深圳市南山區深圳灣超級總部基地白石二道與深灣二路的東南角，即業內慣稱的“深超總”區域。開拍前，該地塊已獲得6家競買人報價，最終經過95輪限時競價由中海收入囊中，綜合樓面單價77360.14元/平方米。中指研究院提供的資料顯示，該價格刷新了深圳涉宅用地成交樓面價TOP3紀錄。

記者注意到，T207-0068地塊不遠處即是中海旗下深灣玖序專案，該專案地塊於2023年6月由中海以最高限價125.32億元及自持租賃面積5.85萬平方米的條件摘下，成交樓面價60349元/平方米。就在競得T207-0068地塊後，中海地產發佈官宣海報，其中顯示“玖序秉脈著新章，深灣自此仰雙峰”。有業內人士分析指出，T207-0068地塊未來或打造為深灣玖序二期。

中指研究院深圳分院高級分析師孫紅梅分析指出，此次深超總地塊高溢價成交，反映頭部房企對核心城市核心資產的堅定信心，體現了高端住宅市場的韌性。“即使在市場調整期，頂級稀缺資產仍能獲市場熱捧。”

溢價率高達43%

12月8日，深圳迎來12月首場土拍，合計攬金39.52億元。其中，中海經過95輪激烈角逐最終斬獲T207-0068地塊，溢價率高達約43%，成交樓面價約7.7萬元/平方米，躋身深圳涉宅用地成交樓面價前三名。

公告顯示，T207-0068地塊為二類居住用地，土地面積11833.61平方米，建築面積41184平方米，起始價為22.36億元。該地塊新建規定建築面積中，住宅面積為36584平方米；物業服務用房面積100平方米；商業面積1000平方米；文化、體育或其他設施面積3000平方米，托育機構面積500平方米。地塊建築高度小於100米，規定容積率≤3.48，其中住宅部分容積率≤3.1。

T207-0068地塊現狀 圖源：深圳公共資源交易中心T207-0068地塊現狀 圖源：深圳公共資源交易中心
規劃設計要點批復表顯示，T207-0068地塊須按照《深圳灣超級總部基地城市設計優化》的要求無償建設二層連廊融入片區連廊系統，介面位置應與先期建設的項目統籌協調，具體以《建設用地規劃許可證》為准。鼓勵地塊建成開放無界社區樣板，結合架空空間合理設置文體、商業等功能，層高可結合具體功能靈活設計。

記者瞭解到，T207-0068地塊處於深超總核心區域，是自2023年深灣玖序專案地塊（T207-0060）後深超總上架的第二宗純住宅用地，其周邊為深灣玖序項目、TCL大廈、天音大廈、神州數碼(39.530, 0.44, 1.13%)等高層建築。孫紅梅表示，深超總片區內住宅極度稀缺，中海連續斬獲深超總宅地，鞏固其在深圳高端市場的領先地位。

前11月累計銷售額約2114億元

12月4日，中海披露2025年11月物業銷售及新增土地情況。公告顯示，11月，中海合約物業銷售額222.35億元，同比下降26%，相應的銷售面積約為77.44萬平方米，同比下降29.8%。其中，南部大區銷售額111.19億元，占比最高，其次為北部大區，為28.77億元。2025年1月—11月，中海累計合約銷售額約2113.99億元，累計銷售面積約922.84萬平方米，同比分別下降21.8%、9.4%。

截至2025年11月30日，中海錄得已認購物業銷售額約50.68億元，預期將於往後數月內轉化為合約物業銷售額。

克而瑞分析指出，隨著2025年步入收官階段，房企的經營策略出現明顯轉向。一方面，為了衝刺全年業績、加速資金回籠，房企普遍將經營重心向專案開發與銷售端傾斜。與之對應的是，企業在投資端普遍審慎，為明年市場佈局積蓄力量。

行業整體呈現“銷售端發力衝刺”與“投資端蟄伏蓄力”的鮮明特徵。“當前整體市場雖仍在築底，但結構性復蘇已經啟動。因市場需求相對穩定，重倉一、二線城市的房企後續有望率先迎來穩定。”

據克而瑞統計，2025年11月共有38家房企實現單月業績環比增長。自下半年以來，多數頭部房企單月銷售環比呈現“漲多跌少”的態勢，包括保利、中海、綠城、萬科、建發和金茂。在行業整體承壓的背景下，頭部企業仍具有持續經營的韌性。前11個月，有8家房企全口徑銷售金額破千億元，分別是保利、中海、華潤置地、招商蛇口(9.210, -0.03, -0.32%)、綠城中國、萬科、建發房產和中國金茂。

值得注意的是，由於房企普遍將經營重心優先置於衝刺當年銷售、加速現金回籠，年末房企投資保持理性。克而瑞重點監測的30家房企單月投資金額（全口徑）約為234億元，拿地面積為131萬平方米。整體來看，四季度以來銷售持續築底，房企在上半年積極拿地後均採取收縮策略，拿地態度、意願十分謹慎，投資佈局集中在一、二線城市，具有較高開發價值和市場潛力的優質地塊，以確保投資回報的穩定性和可持續性。

萬科（02202）正尋求債券還款展期，彭博引述消息稱，部分投資者就此事於周日和內地監管機構會面，距離萬科提案的投票期限僅剩數日，官員呼籲債券持有人理解萬科當前的財務困境，並表示現有展期方案沒有太多改善空間，情況令部分投資者感到擔憂。

下周一投票表決

據報，萬科總部所在地深圳的金融和國資監管機構，要求債券持有人對下周一（15日）到期20億元人民幣債券展期一年的計劃發表意見，最少3位債券持有人表達將反對展期。

一家私募投資者警告稱，萬科具有國家背景，又與深圳企業有緊密關連，一旦違約可能引發系統性風險，而萬科將於明日召開債券持有人會議，審議展期提案。

此外，萬科另一筆本月28日到期的37億元中期票據，亦將召開持有人會議尋求展期，會議召開時間為本月22日。

惠譽最新報告指出，如果萬科債券未能展期並違約，將令其他實力較弱的發展商更難推進債務重組，因為整個市場對內房資產的接受程度將會進一步下降。

報告提到，內地傾向以市場化方式解決萬科的債務問題，相信市場會對具國企背景的房企有更大信心，相比之下，財務實力較弱的民企內房將在2026年承受更大的融資壓力。

同時，住建部主管媒體《中國房地產報》發布社評稱，內房債務風險因素「可以破解的，不必過分擔心」，惠譽認為，這代表內地監管部門不擔心有溢出風險，較大機會繼續推進保交樓，以換取銀行允許延期還款。

惠譽本月初把萬科評級下調至「CCC-」，以反映其難以獲得銀行貸款，和大股東深鐵集團的財務支持有限等因素。

樓市全面撤辣後，吸引不少內地資金湧入香港樓市。資料顯示，一組內地客繼今年初大手購入黃大仙薈鳴10個單位後，近月連環出擊，於新盤市場吸納19個單位，涉資近1.05億元。

上月5449萬 購啟德海灣10戶

該組內地客上月以約5,448.6萬元，購入啟德海灣10個1房單位，例如2C座高層G室，實用面積306平方呎，以555.9萬元成交，呎價18,167元。

資料顯示，該批單位以「城木投資有限公司」名義購入，公司董事包括李晗和魏來，雖然2人均持有身份證，但2人姓名均以普通話拼音登記，相信為新香港人。

而「城木投資有限公司」早於9月及10月分別購入錦上路站柏瓏4個2房單位，以及5伙紅磡THE HADDON的1房單位，共涉資5,041萬元，近3個月以1.05億元購入19個新盤單位。

資料顯示，李晗和魏來自樓市全面撤辣後頻頻入市掃貨，包括黃大仙薈鳴10個單位、跑馬地ONE JARDINE'S LOOKOUT共7個單位及北角皇都高層單位連3個車位，一共涉資約2.85億元，以單位數量計，屬撤辣後掃貨最多的投資者。

羅嘉瑞家族 近1年斥3.3億入市

若以金額計，則以鷹君 （00041） 主席及董事總經理羅嘉瑞家族最多，近1年分別大手吸納黃竹坑滶晨、海盈山、大圍柏傲莊及灣仔囍滙等屋苑，逾20個單位涉資約3.25億元。

土地註冊處資料顯示，該家族剛以1,638萬元購入薄扶林寶翠園1個2房單位，反映掃貨行動仍然持續。

寶龍地產(01238)公布，集團於2025年11月的合約銷售額（連同共同控制實體及聯營公司的合約銷售額）及合約銷售面積分別約為5.21億元（人民幣．下同），按年跌47.2%，及57818平方米。

集團截至2025年11月30日止十一個月的合約銷售總額（連同共同控制實體及聯營公司的合約銷售額）及合約銷售總面積分別約為66.66億元，按年跌43.2%，及約59.6萬平方米。

9月減息至今 地產界加碼入市

美國重啟減息後，部分游資加速流向樓市，當中不乏地產界別人士豪擲銀彈掃貨。本報統計，今年9月減息至今，住宅市場有至少23伙由地產界人士買入，涉及金額近5.57億元。今年多度入市的鷹君（00041）主席羅嘉瑞家族，近期再擲1638萬元購入西半山寶翠園一個2房戶，令家族年內掃貨金額擴至近6.78億元。

上月海盈山兩戶涉逾七千萬

據代理表示，羅嘉瑞家族今年截至9月減息前，已先後掃入全港共17伙住宅連1項寫字樓物業，該批物業作價共逾4.84億元，而9月減息後該家族掃貨速度更有加快跡象，截至11月底止，短短兩個多月再加碼買入12個住宅，入市金額由728.2萬至3652.6萬元，合共涉資近1.94億元，其中最大手筆為今年11月初分別以3652.6萬及3561.1萬元，購入嘉里建設（00683）牽頭的香港仔黃竹坑站港島南岸海盈山第4A期2B座高層A室2伙，實用面積同為915方呎，呎價39919元及38919元。

論到最新買入的是在上月中以1638萬元購入寶翠園8座低層C室，實用面積763方呎2房戶，呎價21468元，該單位造價除較滙豐銀行網上估價1477萬元，高161萬元或10.9%外，相對該屋苑6座低層C室同類戶今年3月售價1500萬元，也貴138萬元或9.2%。原業主2016年8月斥1338萬元購入，賬面賺300萬元或22.4%。

有代理透露，羅嘉瑞家族買入的單位並非單單「睇租金回報率計唔計到數」，而是「佢哋好睇咩地區、睇嗰到有無租賃需求」，例如該家族近月多次入市港島南岸單位，區內有不少專才租賃專才，長遠「唔怕（單位）租唔出」。

施永青近億買泓都等物業

除羅嘉瑞家族外，近月多個地產界別人士齊齊化身入市大軍，最矚目可謂是早前高調「唱好」樓市的中原集團主席施永青，自今年10月起透過旗下基金買入西環泓都、尖沙咀九龍站擎天半島等共6伙住宅，掃貨金額共9314.69萬元。

另一個地產發展商希慎（00014）創辦人利希慎家族成員，同樣自減息後連擲銀彈掃貨，在10月單月動用逾共1.52億元買入該集團旗下灣仔竹林苑4伙連2個車位，當中包括該集團主席利蘊蓮兒子Nicolas Hugh Ingram以共7723萬元買入74座高層1及2室，實用面積共2954方呎計，平均呎價26144元。

利希慎家族1.5億購竹林苑4伙

另外，上實控股（00363）或相關人士剛以705萬元減持大坑海麗軒高層B室，實用面積431方呎，呎價16357元，呎價創該屋苑兩年半新高。

著名男高音莫華倫家族繼續減磅，資料顯示，尖沙咀九龍站天璽月鑽璽中層D室3房戶，實用面積916方呎，11月下旬以2830萬元易手，呎價30895元。代理稱，該單位由莫華倫家族成員莫綺文於2009年8月斥1880萬元購入，賬面賺950萬元或50.5%。

發展商近日重新啟動推盤計劃，新世界發展（00017）旗下佐敦瑧爾原定11月28日盡推全盤63伙，押後至本周五（12日）推售，暫收逾2200票，周四（11日）截票。

瑧爾原定上月28日盡推全盤63伙，折實售價491.7萬至1016.8萬元，折實呎價19284至26758元，折實平均呎價21763元，惟開售前一日煞停銷售。發展商昨天更新銷售安排，該批單位將於本周五重新推售。發展商透露，瑧爾暫收逾2200票，超額認購逾33倍，入票人士之中不乏大手投資者，亦有超過一半為「港漂」人士。

新世界同系九龍城衙前塱道瑧博最後5個頂層連天台特色單位，原本以招標形式推售，昨天突然公布該批單位價錢，並於本周五起以先到先得形式發售。單位實用面積244至607方呎，各連184至467方呎天台，折實售價618萬至1518.4萬元，折實呎價24986至25527元，折實平均呎價25167元。

長沙灣幸薈53伙今發售

益兆集團及俊和發展合作的長沙灣青山道現樓項目幸薈，原定上月29日首度公開發售60伙，順延至今天公開發售53伙。

華懋與港鐵（00066）合作的何文田站瑜一發展項目，今年以現樓形式售出269戶，套現逾42億元。當中第IA期瑜一．天海，本周五起以招標形式發售第2B座5個3房戶。

綠置居累沽45%單位

另外，昨天為房屋委員會（房委會）「出售綠表置居計劃單位2024」（「綠置居2024」）第九個揀樓日，累沽1446伙，佔總可售單位3179伙約45.5%。「家有長者優先選樓計劃」和「家有初生優先選樓計劃」的家庭申請者1050個新單位配額於昨天用盡。今天約有800名家庭申請者獲邀揀選單位。

二手住宅樓市氣氛暢旺，支持樓價向升，美聯物業按全港143個主要中小型私人住宅屋苑成交個案編訂的「美聯樓價指數」，周一（8日）公布的最新指數報133.57點，創約17個月新高，按周升0.49%，年初以來樓價累漲4.25%，相對年內低位更彈5.77%。

3分區全線報捷

若按港九及新界3區劃分，3區樓價連續2周全線向上。「美聯港島樓價指數」最新報139點，按周升0.35%，今年以來累漲2.27%。「美聯九龍樓價指數」最新報138.56點，按周升0.25%，今年以來暫上揚5.75%，屬3區中最標青兼是唯一跑贏大市的地區。「美聯新界樓價指數」最新報122.54點，按周升0.74%，今年進賬3.69%。

而以該行放盤叫價編訂的「美聯信心指數」，最新報74.9點，按周跌2%。美聯物業分析師岑頌謙說，指數窄幅上落，持續於高位徘徊，市場預期本月美國減息機會增加，利好本港樓市，信心指數持續高於平均值（屬樓價好淡分界線），預示樓價有上行空間。

市場普遍對2026年本港樓市持樂觀看法，里昂指，受惠於美國減息、租金收益率上升、發展商及業主賣樓壓力紓緩，本港樓市自今年3月以來累計反彈6.4%，預期2026年是樓市復甦之年，本港樓價升5%。

港地產股 首選希慎領展

至於本港地產股，里昂表示，首選希慎興業（00014）及領展（00823），並調高希慎目標價16.9%至21.4元。

「本港樓價復甦主要由市場情緒所帶動，而非經濟改善，股市向好、減息預測及正面市場迹象均有支持樓市氣氛，預期本港發展商股將於樓市復甦初期跑贏大市。」

里昂表示，投資需求過去在本港樓市買賣中佔據重要地位，而且是推動香港上一輪房地產牛市的關鍵因素，隨住宅物業收益率接近正數，投資需求正在回升，而目前按揭利率為3.25厘，雖低於3.6%的租金收益率，但仍高於2.5%的稅後淨租金收益率。

該行預期，隨住宅物業收益率回到正數，將刺激投資需求。

零售方面，受惠於低基數，加上外遊影響下降，而且港元轉弱亦吸引更多高端消費，故里昂對明年零售銷售改善持正面看法。

至於寫字樓，里昂認為，即使寫字樓租賃需求在強勁的股市表現及活躍的IPO活動下回升，但寫字樓空置率仍高於金融海嘯前水平，相信寫字樓市場需要更長時間才能回穩。

大行挺一綫城市內房 料顯著跑贏大市

里昂指，內地樓市自今年次季以來，銷售疲弱及價格下跌，但一綫城市的一、二手銷售按年仍錄得增長，反映一綫城市樓市需求回穩。

明年整體樓價跌幅 估收窄至4%

另外，里昂指出，一綫城市的庫存已回到正常水平，土地市場火熱，受優質地塊供應推動下，土地出售價值錄得按年上升。里昂預期，2026年內地樓價整體跌幅料收窄至4%，但一綫城市表現將顯著跑贏大市，首選華潤置地（01109）。

「基於流動性偏緊及銷售持續下跌，內地開發商仍不願投資新項目，令今年首十個月新屋動工的建築面積按年跌19.8%至4.91億平方米，商業物業投資按年跌14.7%，反映開發商對前景持續缺乏信心。」

里昂相信，只有開發商持續見到銷售回穩，才會有信心重回市場，預期土地銷售於明年會回穩，新屋動力跌幅則會收窄，整體房屋落成量料繼今年跌兩成後，持續回落。

該行認為，中央穩定樓市的主要政策已經到位，地方政府將逐步推行這些政策，以提振房地產市場並增加財政收入，預期明年內地樓市銷售額按年下跌4%，銷量則跌3%，其中一綫城市表現將優於整體市場。

37年升值逾5千萬 累售5舖套3.7億

連鎖快餐店麥當勞再沽出舖位，旗下大角咀分店，以7,238萬元沽出，低估值約38%，新買家可享回報率達7.3厘。

資料顯示，大角咀道97至105號地下及1樓，以7,238萬元成交，該舖面積約7,384平方呎，呎價約9,802元。物業位於大角咀道及埃華街交界，對面為酒店，屬區內人流最旺地段。

該舖位現時以月租約43.9萬元租予麥當勞，新買家可享7.3厘回報。麥當勞於7月尾推出8項舖位招標，大角咀舖當時市場估值約1.17億元，若按現易手價，低估值38%。翻查資料，麥當勞總公司1988年，以1,860萬元購入，持貨37年轉手，帳面賺5,378萬元，物業期內升值幅度約2.9倍。

連鎖快餐麥當勞早前標售8項舖位，並於9月初截標，先後沽出5項，最大碼為西環士美菲路12號地下及1樓，面積約6,826平方呎，約1億元沽出，呎價約1.5萬元。

筲箕灣東大街舖 3年蝕1590萬

8項舖位中，價值最低為慈雲山毓華街68號地下，上星期亦以3,800萬元沽出，連同是次售出大角咀分店，5間舖合共套現約3.72億元。至於集團持有最貴重的尖沙咀星光行舖位，尚未售出。

另筲箕灣筲箕灣東大街14至22號東旺樓地下舖位，面積約1,600平方呎，以2,350萬元沽出，呎價約1.5萬元，現由餐廳租用。翻查資料，區內知名食店「安利魚蛋粉」鄭氏家族成員曾持有該舖，2022年把舖位以3,940萬元沽予投資者，新買家持貨3年沽出，蝕1,590萬元離場，貶值4成。

另利嘉閣（工商舖）統計指，2025年11月全港共錄得367宗工商舖物業買賣登記，較10月份的349宗微升5.2%或18宗，自8月低位回升；月內登記總值錄得45.41億元，微跌1.4%。

近年低價推出的新盤成為短炒機會，其中恒地 （00012） 旗下長沙灣BELGRAVIA PLACE兩房戶剛以640萬元售出，持貨僅一年半，短炒帳面獲利約62萬元，升值9%。

BELGRAVIA PLACE去年2月底趁政府「撤辣」後推出，當時首輪賣樓138伙，即日便全數沽清，吸引不少投資者入市，及後再加推，銷情亦相當理想。

當中一名投資者在去年3月中以587.78萬元購入的第1A座高層20室，實用面積335平方呎，屬於2房間隔，據市場消息指，近日以640萬元售出，實用呎價約1.9萬元，相較購入價，一年半帳面轉售賺62萬元。

凱和山375呎戶 半年平手離場

至於另一個屯門掃管笏新盤凱和山，據指，其中一間1座高層C室，實用面積375平方呎，投資者今年6月以約375.2萬元購入單位，隨即以418萬元放盤，近日以380萬元售出，呎價約1萬元，持貨半年帳面賺約5萬元，惟扣除其他雜費，料大致平手離場。

美孚優質3房呎價近1.3萬 今年高位

憧憬今年第三度減息，二手逐錄高價成交，深井浪翠園海景2房，呎價企穩1萬元，較同座同室高3層單位今年6月425萬元成交價高11%。

二手盤源收窄，個別買家願以追價而促成交易，晉誠地產高級營業經理鄧錦雄表示，深井浪翠園3期9座低層C室，實用460平方呎，外望闊海景，盡覽青馬大橋，室內備有企理裝修，屬市場優質盤源，獲同區分支家庭議價以473萬元購入，呎價10,283元。原業主於2014年以468萬元購入，持貨11年帳面微賺5萬元。

據悉，同座同室高3層單位，於今年6月以425萬元錄得買賣登記，最新成交造價高約48萬元，個別單位樓價半年升值11%。此外，同類海景2房戶放盤緊絀，業主惜售，目前一般叫價均逾500萬元。

凱樂苑1房 居二價463萬售出

另外，荔枝角美孚新邨則有優質盤以創今年呎價新高易手，單位為5期蘭秀道2號高層A室，實用719平方呎，3房間隔，備有露台，望開揚公園景，原以980萬元放售，最終減價48萬元或5%，以932萬元成交，呎價12,962元，中原分區營業經理馮健平指，單位造價貼近銀行估價，但呎價近1.3萬元，屬今年高位。

新買家為同區換樓客，鍾情單位景觀優質，並屬罕有放盤。原業主於2014年以890萬元購入，持貨11年，帳面獲利42萬元離場。

居二市場亦錄高價成交，長沙灣凱樂苑B座中層08室，實用383平方呎，1房間隔，向西南望小量海景。業主居二市場叫價485萬元，放盤約3個月後吸引同區客議價，最終以居二價463萬元成交，呎價12,089元，較市價高約7%。原業主於2019年以263.7萬元購入，是次轉手帳賺約199.3萬元離場，升值76%。

其次，祥益地產高級分行經理林家倫表示，天水圍天頌苑F座高層8室，實用面積506平方呎，2房2廳，以352萬（未補地價）易手，呎價6,957元。原業主於2013年以約148.7萬購入單位，是次轉手帳面獲利約203.3萬。

市場仍錄蝕讓，將軍澳新都城2房戶5年帳面蝕109萬元，貶值17%；屯門華樂大廈2房280萬零議價易手，業主7年損手約3成。

將軍澳本月全區暫錄53宗二手買賣，與上月同期相若，其中新都城約有3宗，最新錄蝕讓成交，單位為2期9座低層C室，實用363平方呎，2房間隔，向東北，享清靜內園景，以533.8萬元沽出，呎價14,705元。原業主於2020年以643萬元購入，持貨5年，帳面需蝕讓109.2萬元或17%離場。

屯門華樂大廈2房 7年蝕3成

港島東龍頭屋苑太古城亦錄蝕讓個案，美聯高級分區營業經理陳彪表示，單位為海星閣低層G室，實用為580平方呎，2房，原業主叫價900萬元，最終微減2萬至898萬元成交，呎價15,483元。外區用家鍾情單位望內園環境安靜而入市。原業主於2016年以983.8萬元購入，轉手帳面蝕讓85.8萬元，貶值9%。

另外，屯門細價樓華樂大廈低層E室，實用396平方呎，2房，原叫價280萬元，最終用家零議價承接，呎價7,071元。原業主於2018年3月以403.1萬元買入，轉手帳面蝕123.1萬元，樓價貶值31%。

銀主盤存量持續高企，銀行加速減價沽貨。市場消息透露，大埔白石角天賦海灣15座高層A室，實用面積1,389平方呎，銀主原本叫價1,320萬元放盤，議價後以1,250萬元易手，呎價約8,999元。

資料顯示，原業主早於2015年以約1,649.4萬元購入，2021年開始連續多次向不同財務公司加按借貸，最終淪為銀主盤。是次售價1,250萬元，較10年前造價帳面蒸發399.4萬元，期內貶值24%。

其次，九肚山玖瓏山傲瓏閣2座高層D室，實用面積657平方呎，日前由銀主以727萬元售出，呎價約11,065元。原業主2022年以845萬元購入，單位約3年間帳面蒸發118萬元。

中原地產元朗區域營業經理王勤學表示，美國聯儲局本周將舉行今年最後一次議息會議，市場普遍預期會再減息，港銀亦有機會跟減，刺激買家加快入市。過去周末元朗區二手交投活躍，共錄得13宗成交，較上周末的7宗急升超過八成。

王勤學指出，御豪山莊於周末連錄2宗成交，包括5座中層E室，實用面積553平方呎，屬三房間隔，叫價500萬元，獲上車客以498.8萬元承接，實用呎價9,020元。原業主於2016年2月以470萬元購入單位，持貨約9年，賬面獲利28.8萬元，期內樓價上升6.1%。

王勤學續指，屋苑同日亦錄5座高層A室成交，實用面積489平方呎，屬兩房間隔，叫價430萬元，減價12萬元，以418萬元易手，實用呎價8,548元。原業主於2017年11月以470萬元購入單位，持貨約8年，賬面獲蝕52萬元，期內樓價下跌11%。