不動產貸款占總放款比率仍高，知情人士透露，須待價格全面性合理下修，才會真正落底

央行本季除利率決策，是否鬆綁房市管制，持續受到各界矚目。根據本報對金融業者問卷調查顯示，全數業者均預估，第四季央行信用管制不會鬆綁，有業者認為，國內不動產貸款占總放款比率仍高於央行實際合理範圍，因自住、首購需求較多，信用資源仍過度偏向房地產，房市管制措施央行無理由鬆綁。另知情人士透露，房市不景氣必須待價格全面性合理下修，才會真正落底，央行鬆綁管制還不到時候。

央行過去七波選擇性信用管制措施已逐步見效。據央行報告，主要成果包括房價上漲預期已逐漸降溫、信用資源分配更傾向自住需求、不動產放款集中度也明顯下降，市場仍關注央行是否放鬆管制。

央行第三季宣布9月20日後將實質換屋自住者之出售原有房屋期限，由原本12個月延長至18個月，被市場視為放寬，至今僅實施一季，以此判斷，管制措施料將延續。

市場解讀，先前政府對於房市水龍頭逐步開大，但由於央行信用管制發酵後，慢慢扭轉市場預期心理，目前交易量雖明顯收斂，但價格仍維持高檔，且銀行不動產集中度仍高，央行此時應不會貿然讓管制退場。

銀行業者分析，央行主要關切我國不動產信用資源集中度過高，銀行信用資源仍過度流向不動產部門。其中，10月不動產貸款占總放款比率由36.49％升至36.64％，高於央行實際合理範圍36％，短期政策目標傾向於針對自住需求放寬，不至於全面鬆綁。

有業者提到，雖然房價預期趨緩、房市交易降溫，銀行不動產貸款占總放款比率仍上揚，房市管制雖稍微鬆綁但仍持續執行，央行現階段維持原政策的可能性較高。

銀行業者表示，台灣房市目前呈現「價穩量跌」，整體房價仍接近歷史高位；此外，央行去年8月中旬要求銀行提出自主控管的不動產總量管制，為期一年，應待年底後視成果滾動調整，以達到金融穩定及房市降溫的雙重效果。

知情人士說，央行祭出選擇性信用管制是總體經濟全面性考慮，房價今年來確有鬆動，但在合理修正前，繼續房市管制政策是合理性存在，今年新成屋和仲介市場很辛苦，惟政府必須讓房市軟著陸，「當建商和市場上有全面性合理下修，房市不景氣才會逐步落底」。

內政部發布「2024年住宅需求動向調查」，統計受訪者目前的租金範圍，若排除雙北，在全國20個縣市中，有9成現住處租金都不到2萬元。調查並指出，租金的高低是決定未來一年是否維持原住處居住或搬家另尋他處的最大主因，其中以台北市想搬家的人最多。

內政部辦理住宅需求動向調查，在300億元租金補貼專案受理申請期間提供問卷、自願填答，調查期間自2024年11月21日至2025年2月28日止，有效問卷數41,419份，涵蓋全台22縣市。

根據調查，全國有46.8％受訪者現住處每月租金「5千元～1萬元」最多，其次為每月租金「1萬元～1.5萬元」（20.6％），二者合計近7成。其中，每月租金「5千元～1萬元」多集中在台南市、高雄市、台中市和桃園市，而每月租金「1萬元～1.5萬元」以台北市最多。

此外，雙北有近5成租金都超過1.5萬元，負擔相對較大。至於在未來一年住處選擇方面，有近8成打算「持續居住於現住處」、有20.3％預計「更換住處」，僅有1.8％租客要在未來一年「預計購屋」。未來一年打算搬家者，以台北市和台中市相對較多。

選擇繼續居住原住處者，因「目前租金尚可接受」占52.3％最高，而預計一年內更換住處以「租金太貴」原因最多、其次則因「更換工作」（26.3％）或「居住品質不佳」（23％）等因素。統計近五年的搬家次數（不含本次），有6成近5年內為「一次以下」，近2成「二次」，「三次以上」為13.5％。

擁精華地段、名人圈與都更效益，仍維持高身價

老名宅因其地段優勢，即使不少屋齡多已在40年以上，仍能衝出高貴身價，身價「愈陳愈香」。盤點台北市歷年來屋齡30年以上的老名宅交易中，以大安區信義路三段的「溫布頓大廈」去年創下每坪163.5萬元的身價最高，今年則以松山區「國際名園」每坪134萬元最高。

據統計，歷年來成交時屋齡已達30年的十大老名宅，包括「溫布頓大廈」、「逸仙」、「國泰一品大廈」等，最高成交單價都達到每坪150萬元以上，去年包括「忠孝名人大廈」、「清園華廈」等名宅去年也都出現逾每坪140萬元的高價。

這些多在1980年代興建的名宅，即便步入半百之齡，但地段優勢和近年景氣帶動，仍維持高身價。

十大老名宅中，有五個社區大安區、四個社區位信義區，具多集中在仁愛路和敦化南路上，包括「國泰一品大廈」和「鑽石雙星」位在敦化南路上，而「浩園」，「陛廈」則都位在仁愛路四段上，這兩大路段是40年前台北的名宅聚落，是第一代富豪的首選路段，至今雖然社區屋齡近半百，但仍能維持穩定房價行情，而「國泰一品大廈」是十大老名宅中屋齡已達47年。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，台北市早年商業發展以東區為中心，商圈發展熱鬧，交通便利，因此這些資深又高貴的名宅，多集中在仁愛路和敦化南路一帶，且和新的住宅大樓相比，這些老名宅有三大特性，第一為精華地段，社區基地位在台北「蛋黃中的蛋黃」，不僅景觀視野無遮蔽，或是近捷運站，交通生活機能非常便利。

第二為名人加持，富豪和名流喜愛與「同等階層」的人做鄰居，名人入住更能吸引更多高階買家，形成同一類型的社交圈。

第三為都更效益，這些早期興建的名宅，公設比低、土地持分大、地段燙金，對開發商來說都更危老效益高，也較願意積極整合這類型名宅，而買方也不乏同社區住戶加碼買，及投資型買方不惜高價收購等的案例。

根據PwC普華國際不動產公司統計，2025年前11個月全台商用不動產交易量累積達1,687億元，其中工業用不動產為1,024億元，占比超過6成。這波熱潮中，新竹以北的地區動能最為強勁，凸顯北部區域因產業鏈完整、高科技聚落成熟，成為企業擴廠的首選。

順應此勢，新竹科學園區擴建與光埔重劃區開發正同步推進，帶動新竹東區產業版圖迅速擴展。同時，新竹市未來十年將陸續完成多項國際級地標，包括高鐵新竹站旁「未來之心」複合商辦大樓、斥資104億元的新竹大車站計畫、以及由日本建築大師操刀的新總圖書館，使城市機能與產業支撐力全面升級。

新竹區域市場熱度從指標案亦可見一斑，A TEAM科技總部與星艦智策總部，預售單價已達每坪38萬至55萬，顯示東區商辦及廠辦市場不僅在公道五路附近群聚、供給稀缺、且價值持續走高。PwC普華國際不動產公司日前推出位於該生活圈的稀缺獨棟廠房，總建物面積含車位約1,353坪，格局方正、屋況良好、且產權單一，適合企業總部、研發中心、倉儲物流、廠辦或高科技產業多元運用。

PwC普華國際不動產公司總經理田揚名指出，新竹東區廠辦具高度抗跌性、附近土地稀缺，加上竹科擴建與國際大廠投資，區域價值持續攀升。此物件不僅位處核心地段，且可立即進駐並彈性規劃使用，正是企業布局新竹的關鍵良機。

此案相關標售資訊可洽標售專線：0912-899-861或參考普華國際不動產公司官網。

輝達欲在北士科T17、T18設置海外總部一度卡關，國產署配合中央政府政策協助找地，依輝達所開出條件盤點提供松南營區和林口產業園區土地，也被外界視為「輝達概念地」。儘管輝達「郎無意」，國產署仍啟動活化計畫，最受矚目的松南營區地上權最快明年首季以「單獨列標」方式公開招標，市場預估，壽險業、科技業將有興趣出手。

松南營區為營改基金財產、屬軍方土地，位於台北市敦化南路北側、松山機場對面，鄰近民生社區富錦街，面積大約3.5公頃，換算約1萬多坪，是台北市僅存少數的大面積土地。松南營區土地上仍有建築物，國產署暫不拆除，得標業者可以藉此申請危老容積獎勵，再加上容積移入，可增添松南營區「賣相」和吸引力。

軍方預計年底交回，國產署最快明年首季就可以「單獨列標」方式公開招標。相關官員表示，因為松南營區面積大、底價高，可一次拿出幾十億元權利金的業者不多，採取單獨列標方式可讓招標案相對單純。

據知，金管會近期公告修正《保險業辦理不動產投資管理辦法》，民國110年11月29日後取地的不動產，即時收益率要2.545％以上，經評估松南營區應可以滿足保險業的要求。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨預估，該地的面積和地段來看，總市價上看200億元，這種高價土地招標，參與業者就要看實力。建商受到銀行不動產貸款的限制，資金調度較為困難，加上有18個月要動工的壓力，參與松南營區招標意願比較低。她觀察，具有雄厚資金的保險業及受到AI商機崛起、資本支出大增的科技業較有機會出手，惟科技業出手的機會又相對壽險業低。

另一塊提供給輝達選擇的林口產業園區土地，則還要配合產業發展、都市計畫進行規畫，並詢問其他部會是否有其他用途需求，所以招標時間恐怕繼續押後。

2025/12/14 11:06:22

台北國際建材展登場，REXLiTE.Ai瑞司智慧系統發表新一代「治理式智慧建築系統」，訴求可整合智慧建築、智慧家庭、社區物業以及雲端營運，在AI時代重新定義住宅、建築及社區運作方式。

瑞司智慧整合總經理王啟祥指出，科技日新月異，現代智慧建築硬體技術已十分成熟，但缺乏一個軟體整合平台，以致於在實際運作上，常會出現問題。

如當智慧電梯與智慧門鎖不同廠商，或智慧物管與智慧居家不同廠商時，往往就無法順利運作。另外，當社區物業管理換人時，新的物業也往往無法第一時間接手，很多功能甚至無法再使用。

針對上述問題，REXLiTE.Ai推出一個創新整合平台，將智慧建築、智慧家庭、社區管理、雲端營運四大系統含括在內，除了解決建商與物業管理層在整合、維運、品牌風險上的痛點外，也符合ESG永續要求。

王啟祥表示，此平台採用歐洲主流KNX開放式通訊協定，內建社區管理平台，包含住戶資料、車位與繳費等，可讓管委會接手後無須額外安裝軟體，若物業公司更換，社區資料也可完整保留於自身系統中，資料不外流。

另一好處是，KNX開放式通訊協定，全球超過500家廠商支援，可確保持續性的服務，讓社區、住家的智慧設備可以持續維護、升級，可大幅降低未來更新成本。

王啟祥表示，時下很多社區或住家智慧設備，有隱私之虞，如攝影機或掃地機器人，會將影像與3D地圖，上傳至廠商雲端，住戶生活習慣，住家情況，若廠商透過雲端也可知道。

為保護住戶隱私安全，REXLiTE.Ai推出的系統平台禁止涉及隱私的設備，將影像與3D地圖，上傳至廠商雲端，所有資料只存放於指定雲端，而該指定雲端，則設計成後台只能看到檔案名稱，無法檢視影像與聲音內容。

王啟祥表示，REXLiTE.Ai是以建築思維為出發，力求為台灣在數位時代的智慧生活，建立新標準，並以治理、永續以及建築與科技融合的系統美學為核心，讓建築在未來長期保持穩定、具備韌性，也具備國際的競爭力。

2025/12/13 09:58:02

2026年即將來到，六都房仲公會理事長提出明年房市預測，台中房仲公會理事長認為，台中在建設利多支撐下，可望率先回溫；高雄理事長則認為高雄明年仍脫離不開低迷走勢，議價空間加大，未來買方市場態勢明確。

中華民國房仲公會全聯會近日舉行年終記者會，理事長王瑞祺表示，去年央行祭出第七波信用管制，就知道房仲業者不妙了，因為房仲業靠的就是房市交易量，央行一緊縮市場資金，交易量即時頓挫。

他表示，去年已有一波業者不支倒地，今年這趨勢更加明顯，只是退會有時間落差，加上部分業者還在硬撐。推估今年房屋交易量大約落在26~27萬棟之間，年減幅達二成以上。

對於2026年房市，六都房仲公會理事長分別提出預測。

台北市房仲公會理事長蘇金城表示，今年前11月對比去年同期北市成交量跌24％。展望明年，12月18日央行的理監事會對目前的管制措施這是一個關鍵，如果沒有適度鬆綁，明年台北市的房市，將依舊是一個量縮、價緩跌的格局，對靠成交量生存的不動產仲介業，將面臨前所未有的挑戰。

新北市房仲公會理事長林平川認為，2026年新北市主要區域房市將呈現溫和盤整。板橋、中和等成熟區因生活機能完整，買盤仍以自住為主，交易量穩定；新莊、副都心及三重受重大建設與產業發展帶動，價格維持緩步上行；淡水與汐止受通勤與交通因素影響，市場表現相對分歧。

桃園市房仲公會理事長蕭順智認為，桃園持續落實重大建設，招商就業移入，人口持續流向桃園，加上棋盤式的交通建設、環狀式的軌道形成，桃園已是生活機能成熟及交通便利優勢區。以目前市場供需、人口、就業及建設條件來看，房價具有相對支撐性；惟購買需求稍顯疲弱，加上政策與經濟不確定，市場將進入量縮價穩階段。

台中市房仲公會理事長林志雲表示，2025年房市是真的冷，各店業績大多只剩三分之一，會員家數方面，台中也從1,538家下降到1,530家，還有不少是暫停營業尚未註銷的會員，2026年初預計會員統計數字將會更明顯。

不過目前並非沒人想買，而是多數人不敢買，市場觀望氣氛濃厚。但台中人口持續正成長，又有重大建設與台積電擴廠等利多，剛需穩定累積，不論重劃區或舊市區都具發展潛力，待政策明確穩定後，有機會看到曙光，台中可望率先回溫。

台南市房仲公會理事長鄭淵臨表示，以台南市各行政區的住宅價格指數來看，多數行政區價格指數較前期相較呈現微幅下跌，其中以新市區的月跌幅最高，其次為歸仁區以及佳里區；此外，部分行政區月變動率維持於正成長，如中西區、仁德區及東區。整體而言，預計2026年台南市住宅市場將進入價量略跌的整理格局。

高雄市房仲公會理事長郎德明表示，今年第四季呈現海嘯過後的慘烈災情。成交量急遽下滑；更甚者即便掉價出售仍然乏人問津。預估2026年高雄房市表現仍脫離不開低迷的走勢，量縮價格持續走跌，但區域表現將出現分化的格局，另外議價空間加大，未來買方市場態勢明確。

2025.12.15 03:00

無懼房市逆風，順天建設（5525）未來三年陸續有約200億元案量完工入帳，營收動能無虞。

順天總經理林丙申表示，2026年預計推出台中市北屯區14期「仁平段288等地號」與「仁平段232等地號」，及攜手國家住都中心的台北市信義區「兒福中心A1公辦都更案」，三案總銷合計約達151億元，均預計2030年完工。

林丙申日前在法說會上強調，順天將持續以中台灣為核心，並且同步穩健拓展北部市場，以強化區域均衡布局。

順天今年於台中市南屯區推出「MR.L」及「NEVERLAND夢．島」雙建案，總銷合計達83億元。儘管房市觀望氣氛濃厚，南屯區13期「MR.L」案實登揭露已成交56筆、銷售率破6成，每坪均價78.37萬元，最高單價87.92萬元創下區域新高。

順天表示，已完成中長期推案與完工節奏布局，未來三年陸續有約200億元案量完工入帳，因此營收動能無虞。

今年預計完工案包括台中市南屯區「ONE 33」、太平區「順天緮華A區」、「順天緮華C區」，三案總銷達94.6億元。

由於新案交屋時程大多集中於第四季末及2026年上半年，順天今年前11月合併營收僅6.84億元、年減84.65％，尚未完全反映實際完工量。

順天2026年預計完工案，包括台中市太平區「順天緮華B區」、「順天蘊華」（大樓與金店墅），總銷合計48.1億元；2027年則有總銷56億元的台中市北屯區14期「KING’S ROAD」。

法人指出，在房市低迷之際，順天推案集中於台中核心重劃區與成熟生活圈，有助於降低銷售風險，且高端產品線價格帶明確，受到政策與首購限縮影響相對較小，加上未來三年完工量能見度高，可望有效平穩營收波動。

2025.12.14 18:40

高雄小港區近年建設利多持續到位，指標建案陸續成形，清景麟集團14日晚間舉辦「清景麟國家公園」聖誕點燈儀式，宣告小港輕豪宅新地標正式落成，該案目前已完工，並正辦理交屋作業，當初的保留戶預計12月19日公開銷售，每坪銷售價格還在評估中。

清景麟建設事業部總經理蔣恩平14日表示，14日的「清景麟國家公園」建案聖誕點燈活動，清景麟集團特別耗資逾200萬元，在建案前，打造冬季限定聖誕燈海，包括600公分高大型聖誕樹、300公分水晶球裝置、10組聖誕造型裝置，並於夜間規劃限定「下雪時刻」，搭配建案前整排樹海燈光，營造小港難得一見的節慶氛圍，也吸引不少民眾駐足拍照。

他說，14日晚上的活動，邀請來自高雄六龜、連續三年榮獲世界合唱大賽金牌的尼布恩合唱團（Nibun Chorus）現場獻唱，以布農組曲為點燈儀式揭開序幕，在燈光、歌聲與雪景交織下，為小港夜晚增添溫暖人文氣息。

清景麟集團長期支持尼布恩合唱團發展，並持續提供百萬級經費，贊助其出國參賽，協助台灣音樂登上世界舞台，蔣恩平表示，企業不只是蓋房子，更希望透過長期文化支持，讓世界看見台灣土地的聲音與力量。

蔣恩平表示，清景麟國家公園住宅建案，不僅重視建築品質，更長期投入社區公益與文化支持，期盼透過節慶活動，讓建案成為在地居民共享的生活場域。

在公設規劃上，「清景麟國家公園」以高規格飯店式生活為核心，打造多元且具質感的公共空間，包括結合台灣蔦屋書店選書概念的多功能知識館、以及與台南晶英酒店合作的專屬鐵板燒室，未來將提供住戶私廚饗宴體驗，另有游泳池、蒸氣室、烤箱、運動酒吧等公共設施，滿足不同年齡層的生活需求。

蔣恩平指出，隨著小港航空城、重大交通建設逐步到位，加上公園首排的稀有條件，「清景麟國家公園」將成為小港地區，兼具自住與置產價值的輕豪宅指標，新成屋預定12月19日正式對外銷售，但價格尚待最後確定。

清景麟國家公園總戶數590戶，預售迄今已售出452戶，根據最新實登資料，每坪成交價從25.86萬元到37.71元，近一年的平均價35.9萬元，清景麟創辦人林聰麟表示，整體的平均價格在30萬初頭。

高雄地政局12月24日將標售清景麟國家公園對面的973坪「商三」建地，每坪底價54.88萬元，林聰麟指出，如果得標廠商以清景麟國家公園的相同規格，興建住宅大樓，未來的每坪售價，大概跟清景麟國家公園差不多。

2025.12.14 15:36

在房貸信用管制的壓力下，今年全台房市買氣普遍降溫，但仍有部分區域房價逆勢上攻。根據《591實價登錄》最新統計，2025年第三季相較第二季，七都中仍有三個行政區不受市場低迷影響，預售屋成交價季漲幅突破一成，成為本季亮點。

591房屋交易網主任畢務潔指出，雖然預售市場不若前兩年熱絡，但區域若具備重大建設題材、加上品牌建商推出新案，仍能展現強勁支撐力道。

根據《591實價登錄》統計，本季預售屋房價季漲幅前三名依序為台北市北投區、台中市南區與北屯區，漲勢皆達雙位數，其中，北投區第三季預售屋成交單價攀升至130.2萬元，較第二季的113.1萬元大幅跳升15.1％，為全台漲幅之冠。

畢務潔表示，北投擁有成熟生活機能、捷運紅線交通利多，加上北士科開發題材持續發酵，帶動價格節節攀升，其中，新案「潤泰之森」成交單價突破150萬元，更刷新區域紀錄。

台中市本季同樣展現強勁漲勢，南區預售單價由第二季的57.3萬元上升至65.3萬元，季漲幅達14％，南區受惠十三期重劃區新案陸續推出，尤其品牌建商惠宇建設新案成交站上7字頭，短短一季即銷售過半，成為區域焦點。

此外，台中北屯區第三季預售屋成交單價達63.4萬元，較上季成長10.6％。北屯推案量大、供給穩定，其中14期重劃區第三季更出現8字頭成交，帶動房價持續墊高。

整體而言，在房市普遍轉冷的背景下，仍有個別行政區憑藉建設、話題性與品牌建商推案，展現逆勢成長動能，成為第三季房市中少數亮點。

萬科2022年度第四期中期票據（22萬科MTN004）展期方案投票結果出爐，三項展期方案均未獲債券持有人有效通過，該筆20億元的中票兌付日已進入倒計時。

上海浦東發展銀行股份有限公司於12月13日披露的“22萬科MTN004”第一次持有人會議決議公告顯示，截至債權登記日2025年12月9日，22萬科MTN004的持有人或持有人的代理人共計20家機構。參加會議的持有人或持有人代理人18家。參加會議的有效表決權數額為19890000，占總表決權的99.45%。

此次涉及的債券“22萬科MTN004”原定到期兌付日為2025年12月15日，債項餘額20億元，票面利率3.00%。為穩妥推進債券本息兌付工作，浦發銀行作為會議召集人及存續期管理機構於12月5日披露“22萬科MTN004”的三項展期議案，三項議案均擬將本金兌付展期12個月至2026年12月15日，展期期間票面利率維持3.00%不變，且需經持有總表決權90%以上的持有人同意方可生效。

三項議案的核心差異集中在利息支付與增信措施：議案一僅調整兌付安排，展期前利息隨本金一同延期至2026年12月15日支付，無額外增信；議案二要求追加增信措施，包括深鐵集團或投資人可接受的其他深圳國企提供的全額不可撤銷連帶責任擔保或其他抵質押措施，且展期前利息需於今年12月15日正常兌付，同時約定本期債券需優先於後續到期債券償付；議案三也明確要求提供增信，展期前利息亦需按期兌付。

據悉，議案一為萬科提出的原始議案，議案二、三則是由債權人提出的補充議案。

根據《銀行間債券市場非金融企業債務融資工具持有人會議規程》規定及本期債券發行文件約定，三項議案須分別由持有本期債務融資工具表決權超過總表決權數額90/100的持有人同意後方可生效。

從此次披露的投票結果來看，三項展期方案均未獲90%的生效門檻。其中，議案一遭零票支援；16家機構投出反對票，有效表決權數額為15340000，占總表決權數額的76.70%；其他表決權均棄權。

議案二要求“追加投資人可接受的增信措施、有條件調整中期票據本息兌付安排的議案”獲得83.40%的同意表決，也是最接近通過的方案。投票結果顯示，同意議案二的持有人或持有人代理人共7家，有效表決權數額為16680000，占總表決權數額的83.40%；投反對票的共11家，有效表決權數額為3210000，占總表決權數額的16.05%；其他表決權均棄權。

議案三則僅獲1家機構支持，有效表決權數額為3790000，占總表決權數額的18.95%；反對的持有人或持有人代理人共16家，有效表決權數額為15340000，占總表決權數額的76.70%；其他表決權均棄權。

值得注意的是，按照22萬科MTN004募集說明書，對未能按期足額償付債務融資工具本金或利息的違約情形設置了5個工作日的寬限期，若萬科在該期限內對債務進行了足額償還，則不構成違約。寬限期內應按照票面利率上浮5BP計算並支付利息。分析人士認為，萬科在寬限期內仍可爭取債權人投票，但即便議案二獲得通過，萬科在執行方面也沒有主動權。

對萬科而言，其償債壓力並未止步於此，12月28日其還將面臨餘額37億元的“22萬科MTN005”到期兌付。交通銀行作為存續期管理機構已定於12月22日召開該筆債券的持有人會議，審議該票據展期事宜。

12月12日，華潤置地（01109.HK）披露11月份銷售資料。

資料顯示，11月份公司及其附屬公司實現總合同銷售金額約230億元，同比減少10.8%；總合同銷售建築面積約113.5萬平方米，同比減少5.6%。

今年前11個月，華潤置地累計合同銷售金額約1926億元，同比減少15.9%；總合同銷售建築面積約754.5萬平方米，同比減少24.8%。

另外，11月份華潤置地的經常性收入約43.8億元，同比增長7.1%，其中，經營性不動產業務租金收入約28.4億元，同比增長15%。

2025年前11個月累計經常性收入約458.6億元，同比增長7.2%，其中，經營性不動產業務租金收入約299.3億元，同比增長13.2%。

近期，華潤置地在貴陽和西安轉讓所持有公司的股權。

11月30日，海南華潤石梅灣旅遊開發有限公司掛牌轉讓華潤置地（貴陽）有限公司100%股權。轉讓底價11.07億元，無保證金，採用網路競價方式。標的企業華潤置地（貴陽）有限公司註冊資本5075萬元，轉讓標的評估值9.69億元。公司主要資產為貴陽萬象匯。

2025年8月31日財務報表顯示，公司總資產約11.75億元，總負債約11.12億元，淨資產約6294萬元，營業收入約1.29億元，淨利潤約11171萬元。

12月1日，金色西部開發有限公司掛牌出讓華潤置地（西安）商業物業管理有限公司100%股權，轉讓底價9.7億元，無保證金，採用網路競價方式。標的企業華潤置地（西安）商業物業管理有限公司註冊資本7565萬美元，轉讓標的評估值8.85億元。公司核心資產為西咸萬象城。

2025年9月30日財務報表顯示，公司總資產約25.56億元，總負債約20.44億元，淨資產約5.11億元，營業收入約1.98億元，淨利潤約229.53萬元。

這兩處資產均為華潤置地在當地運營多年的商業項目，兩筆股權轉讓均經華潤置地有限公司批准，且交易價款需一次性支付，並且意向受讓方需自行瞭解標的企業已簽署的《房屋租賃合同》及《運營管理服務協定》，承接現有運營管理安排。

值得注意的是，這兩處資產均存在一定程度的債務情況。貴陽萬象匯項目公司涉及招商銀行6億元抵押貸款，同時還有近2億元擔保餘額未解除。據天眼查披露的資訊顯示，該專案工地還涉及多起訴訟案件。

西咸萬象城項目公司則與中國銀行有一筆4.66億元的抵押貸款餘額，還款期限為168個月。這些債務和擔保責任將由受讓方承接。

今年，上海城市更新兩項重大進展引發全國關注。一是，持續推動數十年的無衛生設施舊住房提升改造（即“拎馬桶”點位改造）任務總體完成，市民居住條件得到實質性改善。二是，上海規模最大單地塊舊改項目東安新村組團順利完成改造任務。

外界驚歎于上海城市更新速度之快，民生改善態度之堅決。動作背後，一支重要推動力量不容忽視——上海地產集團。

上海地產集團是一家以城市更新為主業的市級城市保障類功能性國企，憑藉深厚的經驗沉澱和創新能力的持續打造提升，已成為上海加快改善人居環境、改善民生福祉的主力軍。

2019年以來，上海地產集團全力回應市委、市政府部署，踐行人民城市理念，回應市民群眾的迫切期待，改善6.4萬戶居民的居住環境，組織落實了4600多億元改造投資，更通過投資拉動乘數效應，為上海經濟社會高品質發展提供強大動力。

新機制：再難也要想辦法

截至2018年底，上海中心城區有238萬平方米的二級及以下舊裡房屋還沒有啟動改造。數字的背後，是13.4萬戶的居民家庭，日夜翹首企盼。

黨的十八大以來，在歷屆市委、市政府關心下，上海的舊改工作不斷增壓提速。但與廣大市民群眾日益急迫的期待相比，傳統模式使舊改推進進度總體變成“看菜吃飯”。

如果沿用傳統路徑，改造任務最重的黃浦區，要完成全部的二級及以下舊裡房屋改造，最晚要到2040年。

與此同時，上海城市更新方式從“拆改留”變“留改拆”，更強調保護風貌肌理。“拆”和“留”兩個字順序的調換，給現實中的舊改帶來前所未有的挑戰。

舊區改造事關群眾切身利益，再難也要想辦法解決。只有拓寬新思路，搭建新平臺，才有可能走通新路徑。

在此背景下，上海地產集團從2019年起，全面參與成片舊改專案的推進，到2022年全面完成25個項目的改造，承擔了全市成片舊改總量近60%任務，切實擔當起舊改主力軍角色。

2022年，成片舊改徵收工作收官之後，上海城市更新任務仍然艱巨。上海地產集團全力參與了黃浦外灘第二立面更新，這是《上海市城市更新條例》施行後的全市首個區域更新試點；快速啟動虹口區瑞康裡上海首個共生式更新試點；成功實施徐匯東安新村、長橋新村兩個舊城區改建項目。

瑞康裡規劃階段方案效果圖。瑞康裡規劃階段方案效果圖。
回顧7年來的探索歷程，可謂濃墨重彩、成績斐然。這背後，是集團緊扣功能定位，扎實推進國企改革深化提升，緊扣全市中心工作與市委、市政府戰略部署，立足城市更新主責主業，直面“政策空白”的挑戰，以創新破題、以實幹攻堅，蹚出了一條功能平臺參與舊改與城市更新的新路子。

搭平臺：賦權賦能破題

創設全市城市更新平臺，通過自上而下的持續賦權賦能，催生了上海城市更新模式的一系列重大創新，為加快完成全市成片舊改起到了關鍵作用。

2018年，上海依託上海地產集團組建市級城市更新平臺公司，明確其投資主體與操作主體的核心定位。該平臺公司聯動黃浦、虹口、楊浦、靜安、徐匯等區國資，分別成立區級城市更新平臺公司，作為具體項目實施主體，推動成片舊改專案實質落地。

平臺建設絕非“搭個架子”那麼簡單，關鍵在於做實賦權賦能。2019年5月，經專題研討，市級城市更新平臺公司的主體身份得以明確，同時被賦予土地一級開發權、規劃調整參與權、銷售持有自主權、二級開發招商權。其中，規劃調整參與權的放開，意義尤為深遠，它不僅打通了市場主體參與規劃優化的通道，更通過功能形態規劃預留實施介面，為後續專案推進掃清關鍵障礙。

2020年，上海市城市更新中心（簡稱“市更新中心”）在上海地產集團正式揭牌成立。這是市委、市政府立足當前、著眼長遠，創新舊區改造和城市更新工作的重大舉措。按要求，市更新中心設立專賬，封閉運作，由市相關部門實施全過程、全方位監督，確保資金安全和風險可控。

2021年9月施行的《上海市城市更新條例》第七條明確“本市設立城市更新中心”，從法治層面確立了它的地位。2022年，“土地資源徵收有限授權”等一系列重大機制突破，為市更新中心深入推動全市城市更新行動打開了新空間。

民生是最大的政治，難題最考驗擔當，落實要握指成拳。面對艱巨繁重的舊改更新任務，在市委、市政府的統籌引領下，市住建、規資、發改、財政、房管等部門的大力支持下，黃浦、虹口、楊浦、靜安、徐匯等相關區緊密配合，上海地產集團（市更新中心）搭好平臺，構建起富有生機和活力的工作體系，逐步擦亮了城市更新工作的金字招牌。

啃骨頭：促進專案落地

上海舊區改造已走過30多年，越到後面，遇到的“骨頭”就越難啃。一些久拖未決的項目，各有各的棘手難題，不少項目歷經幾輪攻堅仍難推進。何以破題？唯有創新。近年來，上海地產集團（市更新中心）在市相關部門的指導和支持下，與相關區的區委、區政府緊密配合，堅持因地施策、一地一策，把握了真正破局的契機。

虹口瑞康裡——全市首個共生式更新試點。瑞康裡位於虹口區167街坊，共有居民667戶，在冊戶籍約2204人，居住建築面積最小僅6.8平方米。區域內居民社會構成複雜，困難群眾較多。

此前，該地塊曾兩次嘗試徵收，出於各種原因均未能生效。兩次改造經歷，讓居民對後續改造簽約疑慮重重，信心不足。隨著時間推移，改造成本倒掛嚴重，更新遲遲不能落地。風貌保護更增加了舊改難度，瑞康裡是上海第一批歷史文化風貌保護街坊，地塊周邊罕見的水系格局保存完整。

上海地產集團（市更新中心）與虹口區委、區政府一起，借鑒北京城市更新“申請式退租”“共生院”成功經驗，反復打磨方案，探索上海老舊社區更新改造的新模式和資金平衡新路徑。這項調研還被納入2023年上海市委16個主題教育調研聯動課題。2023年7月，專案獲市“兩舊一村”工作專班和虹口區政府批復。同年8月第一輪徵詢，同意率高達99.69%；12月第二輪簽約率達98.63%，高比例生效。

瑞康裡更新實現了四個創新。

一是創新安置方式。在實物、貨幣安置的基礎上，按照“價值等同”原則，新增原地回購回租、混合共有產權等選項。近50戶居民選擇回購回租，既留住社區原有的社會結構和煙火氣，也打造出新老居民“共生”的街區生態。

二是精細化戶型設計。經過專業機構量身定制，在推出7種基礎戶型之上，再細化出十多種個性化方案，滿足居民多樣化需求。通過增設露臺、閣樓、庭院、地下室，增加實際使用面積，讓居民真正得實惠。

三是多策並舉控成本。作為上海成片舊改結束後首例“依申請騰退”專案，團隊引導居民轉變“動遷致富”的觀念，通過多主體協商協同，讓安置補償回歸合理水準，形成了可持續、可複製的資金平衡機制。

四是推動區域總體規劃落地。改造後的街區，可容納220多戶人家，不僅合理疏解人口，而且徹底改善居民居住條件，真正實現“提升改造品質、共擔改造成本、新老居民共生、疏解城區人口”的目標。

徐匯長橋新村——全市首個採用政企合作機制的舊住房成套改造專案。長橋新村共有居民1383戶，在冊戶籍3602人。該新村建造年代久遠，住房基本不成套，部分是結構較差的小梁薄板房屋，居住條件簡陋，安全隱患大。

過去20多年，社區多次經歷修修補補，但始終沒能從根本上解決問題，居民的改造意願十分強烈。市、區相關部門也多次調研謀劃，可改造方案和實施路徑始終未能取得突破。2008年、2013年，長橋新村曾兩度啟動改造徵詢，當時居民呼聲高漲，卻因諸多條件的限制，最終未能完成簽約。

2022年，為切實解決居民生活難題，上海地產集團（市更新中心）與徐匯區委、區政府一起，協同各相關部門深入研究破局之策。經市“兩舊一村”工作專班審核並報市政府同意，確定採用成片舊改方式，推進成規模不成套舊住房區域整體改造。

2023年5月，第一輪意願徵詢完成，通過率99.41%。8月，第二輪方案徵詢以99.93%簽約率高比例生效，僅3個月就完成房屋徵收，隨後由市場主體實施開發。截至目前，新建建築已實現結構封頂。

長橋新村更新實現了四個創新。

一是機制創新。作為“兩舊一村”改造的有機組成，該項目成為全市首個借鑒舊改政企合作模式推進不成套舊住房整體改造的項目，也成為上海地產集團（市更新中心）參與“兩舊一村”的首個試點項目。

二是模式探索。借鑒成片舊改的成熟經驗與工作機制，一方面創新探索房屋徵收方式，徹底改善居民居住條件；另一方面創新探索政企合作模式，成立區級更新平臺公司，通過多方爭取政策支持，實現改造資金總體平衡。

三是規劃優化。反復打磨規劃方案，針對區域公服設施短板，統籌規劃新建菜場、醫院、公租房、建設者之家等配套，補齊民生服務缺口。

四是落實總規，實現人口疏解與區域功能提升雙重目標。

徐匯東安新村——全市單地塊一次性徵收體量最大的項目。東安新村是上海“兩萬戶”住宅遺存之一，居住房屋6057證、非居50證，在冊戶籍人員約15160人。

東安新村歷史上經歷了多個建設週期，始建於20世紀五六十年代，80年代建設了部分售後公房，90年代又進行改建加層。大多數居民樓已經走過了60多年，設施老化、空間逼仄、結構較差，絕大多數居民盼望舊改的呼聲非常強烈。

由於改造體量巨大、情況複雜，專案啟動之初就背負了巨大風險和壓力。在有關部門支持指導下，上海地產集團（市更新中心）與徐匯區主動擔當、創新方法，推動項目啟動，為居民爭取到寶貴的改造機會。經過一年零四個月的不懈努力，2024年9月項目簽約生效率達99%；團隊乘勢而上、全力攻堅，最終實現6000多證居民100%簽約。


東安新村第一輪意願徵詢啟動儀式。

東安新村更新實現了四個創新。

一是大體量專案啟動區域功能。舊改一頭連著民生，一頭連著發展。該專案的實施，實現單地塊一次性徵收的體量之最，既極大地改善了民生，又為區域發展預留空間。隨著市場化頭部企業的介入開發，撬動超大規模投資，為區域發展注入強勁動能，為東安國際健康城、健康楓林社區建設提供載體。

二是多措並舉實現資金平衡。通過一系列創新舉措，專案公司實現了整體收支基本平衡，用實踐證明更新模式的可持續性。

三是人口疏解效果明顯。超1.5萬名居民得到有序疏解，更新改造後，根據規劃設計方案，本區域居住人口數量降低一半以上。

四是支撐經濟發展。原6000多戶居民中，700多戶選擇實物安置，4300多戶計畫再次購房，改善了居住品質，客觀上也支撐了經濟發展。

外灘第二立面——全市首個區域更新試點。外灘第二立面更新改造涉及18個街坊，有約5900證居民和2700證單位，70%區域屬歷史風貌保護範圍。

早在20世紀90年代，外灘就有整體改造設想，但因資金平衡等問題，第二立面改造擱置。2021年初，上海地產集團（市更新中心）參與該區域城市更新，與黃浦區一起，面向未來打造世界級地標。

該專案作為上海首例區域更新試點，示範意義重大。但區域更新面臨的難點重重，房屋類型複雜、建築權屬多，且存在大量違建，業態與外灘定位不符，亟待提升。

按“由北向南”更新時序，首批啟動北京東路以北區域。目前171、172、173街坊已完成徵收，166、167、168三個零星舊改街坊于2024年高比例簽約生效，上千戶居民告別“拎馬桶”生活，為上海今年9月底總體完成“拎馬桶”點位改造任務發揮了積極作用。

外灘-01更新單元規劃實施方案階段效果圖。外灘-01更新單元規劃實施方案階段效果圖。
截至目前，外灘第二立面區域更新已形成六大創新。

一是成立平臺公司統籌開發，破解碎片化難題，助力國企改革與區域輻射。

二是試點“三師聯創”機制。結合外灘區域的保護要求，聯合多個全球頂級團隊，高水準、高標準完成了外灘-01、02單元規劃並獲批復。

三是統籌推進五類更新方式。改變原來單一徵收的傳統做法，綜合運用徵收更新、統籌更新、劃轉更新、自主更新、保留更新等方式，多舉措控成本。166、167、168街坊成本從320億元降至180億元，降幅超40%。

四是創新單位置換安置新機制。在市相關部門的指導下，研究形成管理辦法，鼓勵有條件的國企從被徵收單位轉換成為合作開發主體。如百聯集團分散在外灘區域的27處資產，統一集中置換到167、168街坊，實現提速控本。

五是創新運用政策工具箱。形成十項政策平衡工具，為區域更新資金平衡疊加政策紅利。

六是創新資金動態平衡模式。通過延長物業自持週期等辦法，探索運營收益覆蓋自持期的財務成本，實現近期平衡；通過整體品質提高、區域經濟增長、資產價值提升，實現遠期平衡。

城市更新永無止境，創新探索亦需常新。從上海地產集團（市更新中心）的試點實踐來看，這些專案多為舊改工作推進到後期很難攻克的“硬骨頭中的硬骨頭”，鮮有成功先例可循，實現破題唯有精雕細琢、因地施策。近年來的探索實踐，充分彰顯其作為市級城市更新功能平臺的責任、擔當、專業、使命。

隨著國企改革深化提升行動收官與“十五五”規劃啟幕，站在新的發展起點，上海地產集團將守正創新，堅守功能性平臺定位，持續踐行人民城市理念，持續深耕城市更新領域，持續深化國企改革，不斷開拓上海城市更新事業發展的新局面。

成都東二環將推出90套（間）保租房

記者近日獲悉，成華區保障性租賃住房項目——悅生活•成都瀧悅天璽店、二環路東三段31號院將共計推出90套（間）房源，涵蓋單間、套一、套二、套三等多種戶型。

悅生活•成都瀧悅天璽店位於成華區長林盤路7號，將推出55套單間房源，面積區間為29.20—31.22平方米。項目第一批次的平均租金為54.18元/平方米/月。該保租房所有房源，床、沙發、衣櫃等傢俱配齊，冰箱、洗衣機、空調等家電到位，執行民用水電價格。周邊配套上，項目距離8號線十裡店地鐵站、7/8號線理工大學站約2000米。

成華區二環路東三段31號院保障性租賃住房項目，本次推出35套房源，涵蓋套一、套二、套三等多種戶型，房屋面積23平方米到76平方米不等。項目房源租金為25—26元/平方米/月。項目所有房源配齊床、沙發、衣櫃等傢俱，冰箱、洗衣機、空調、抽油煙機等家電到位。

專案交通便捷，下樓即達地鐵8號線萬年路站，周邊還有4號線雙橋路站、萬年場站等多線路網站，數條公交線路交織成網，無論是通勤上班，還是週末出遊，都能輕鬆實現“地鐵公交自由”。

續簽京山輕機(13.380, -0.10, -0.74%)武漢高端智慧裝備製造產業園專案後，遠洋建管再下一子。

12月8日消息，遠洋建管宣佈，成功中標長春北湖科技開發區全過程代建專案。

據悉，這是遠洋建管在長春佈局的首個代建專案，位於長春北湖科技開發區的核心區域，占地179畝，總建築面積約35.2萬平方米，規劃為純商品住宅社區。

遠洋建管此次將為委託方提供從專案定位、規劃設計、手續辦理、工程管理、行銷管理、交付管理、客服管理等全專業、全過程代建代銷服務。同時，以“好房子”為標準，遠洋將與委託方攜手打造區域中高端品質住宅標杆。

值得注意的是，今年以來，包括旭輝建管、金地管理等在內的代建企業紛紛加快全國佈局節奏，並且在以長春為代表的東北、西北等區域加大資源投入。

其中，在6月30日至7月30日的一個月內，金地管理連下多子，先後獲取了瀋陽大東區軒興四路北-1-2地塊全過程委託管理服務、瀋陽塔灣專案、瀋陽丁香湖-9號地塊、長春晨光街地塊等專案。

更早些時候，旭輝建管於5月，在瀋陽、哈爾濱以及大連連續獲取三個專案建設管理服務。其中，瀋陽水立方專案全過程建設管理服務是旭輝建管在東北獲取的首個不良資產盤活專案。

事實上，儘管東北地區整體面臨人口外流和住房需求收縮的壓力，但在局部板塊仍存在結構性機會。

一方面，伴隨城市更新提速和本地改善型需求釋放，重點片區對高品質住宅的接受度顯著提升，市場對“好房子”的訴求日益強烈。

另一方面，過去一段時間，地方平臺公司雖積極參與土地獲取，但普遍缺乏市場化開發經驗和全鏈條操盤能力，而部分由中小開發商主導的專案則因資金鏈緊張、管理能力不足等原因陷入停工、緩建狀態，更有一部分已建成專案處於低效利用狀態，亟需外部專業力量介入調整進行盤活。

整體而言，具備全週期工程管理能力、供應鏈整合優勢及資源協調經驗的代建平臺，正成為地方政府、城投企業與困境項目的重要合作夥伴。

這也正是房企代建平臺紛紛進入東北市場的原因之一。

除了地域上的廣泛鋪開，在專案類型上，各家代建平臺積極探索。以遠洋建管為例，在業態結構上，遠洋建管已涵蓋住宅、商業、寫字樓、酒店、養老、產業園等多元業態。

今年8月的一次公開活動上，遠洋建管方面曾透露，全業態是遠洋的一個優勢，能夠將商業、不動產、養老、物業、物流、資料地產等多業態的團隊整合到一起，協同作戰。這種綜合優勢，使遠洋在應對綜合業態、城市更新等複雜工程時，能夠提供系統性解決方案。

從續簽武漢項目到長春首個代建項目落子，無論是地域覆蓋還是業態多元性上，遠洋建管的業務版圖都在持續擴容，帶來的結果是新簽規模的持續增長。

據不完全統計，2023年，遠洋建管新簽約面積約177萬平方米。截至年底，累計簽約服務專案超30個，累計簽約管理面積達450萬平方米。

2024年全年，遠洋建管新簽約代建項目共計56個，簽約建築面積超560萬平方米。

2025年上半年，遠洋建管新拓項目33個，簽約面積562萬平方米。其中，僅在第二季度，拓展代建專案數量即達22個，覆蓋上海、大連、西安等多十餘個城市。

第三季度，遠洋建管新增簽約建築面積約153萬平方米，截至季度末，年內新增簽約建築面積合計達715萬平方米，已超去年全年。

近期，遠洋建管的業務拓展繼續保持了此前節奏，自11月以來已實現新簽及續簽項目六個。

區域佈局方面，除了長春項目之外，遠洋建管還簽約寧德賽岐外灘項目，成功落地在福建的首個輕資產專案；與邵陽興昂銀升置業有限公司正式簽署湖南邵陽銀升專案委託開發管理服務協定，在邵陽落地首個輕資產代建專案。

上海南京西路商圈“金三角”要從“梅泰恒”變身“恒泰恒”了。

“梅泰恒”分別是南京西路中段上的梅龍鎮廣場（已停業）、中信泰富廣場和恒隆廣場三座商場，這三座商場共同構成南京西路上的商圈“金三角”，曾長期撐起南京西路的高端零售格局，也見證了滬上核心商圈的黃金發展時代。

隨著上海商業多極化發展，淮海路、陸家嘴(8.120, 0.04, 0.50%)、前灘等商圈相繼崛起，讓昔日的“商業高地” 南京西路面臨前所未有的競爭壓力，即便坐擁黃金地段，但其優勢依然逐步被稀釋。

連“金三角”之一的梅龍鎮廣場也不例外。2024年6月30日，梅龍鎮伊勢丹百貨正式終止營業；兩個月後，整個梅龍鎮廣場也宣佈正式閉店，實施整體改建。

港資房企恒隆地產從中看到了商機，意圖憑藉其深耕高端商業的運營積澱啟動這一老牌商業，要讓“恒泰恒”繼續書寫南京西路商業傳奇。

12月12日，在南京西路1038號商業運營專案簽約儀式上，恒隆地產行政總裁盧韋柏表示，“南京西路不僅是滬上乃至全國頂級時尚及商業地標，更是承載上海文化底蘊與歷史記憶的核心脈絡。能夠參與南京西路中段的煥新重塑，我們倍感責任重大。”

從“梅泰恒”到“恒泰恒”？

從去年8月起停止運營的原梅龍鎮廣場，已迎來新的運營方。

12月12日，介面新聞記者獲悉，恒隆地產聯合上海九百(8.500, -0.24, -2.75%)（集團）有限公司（下稱“九百集團”）正式簽約上海南京西路1038號商業運營項目。

項目由恒隆地產以20年的營運租賃形式經營，將為恒隆地產在南京西路的項目增加約96000平方米的總建築面積，擴大約44%至約312335平方米。南京西路1038號商業運營專案位於南京西路商圈，其前身正是梅龍鎮廣場，也是首個將“購物中心”概念引入上海的商業項目。

根據九百集團此前發佈的招標公告，南京西路1038號專案由九百集團持有產權，用地面積11671.4平方米，總建築面積約125219平方米，包括地下三層、地上三十三層，將於2025年實施更新改造，預計工期三年，進一步提升區域能級。

介面新聞從九百集團獲悉，南京西路1038號項目預計總投資22億元。其中，恒隆地產方面將投入不低於5億元，作為項目酒店、商場及辦公區域的裝修費用。

據介面新聞瞭解，恒隆地產本次簽約的南京西路1038號商業運營項目，將被升級為一個充滿活力的綜合商業地標，涵蓋零售、酒店及辦公空間。

其中，與項目毗鄰的美琪大戲院，曾是大華飯店的原址，為1920年代上海最奢華的酒店之一，亦是昔日重要的政治及社交活動場所，以及海派文化的鮮活象徵。此次項目改造將引入酒店，亦是對周邊早期業態的重現。

對於恒隆地產簽約該項目，業內戲稱南京西路“金三角”將從“梅泰恒”變身“恒泰恒”。

但嚴格來講，原梅隴鎮廣場不會變成下一個恒隆廣場。

據恒隆地產透露，項目將聚焦于追求高品質體驗空間的新一代消費群體，致力於打造全新社交樞紐，彙聚全球領先的時尚品牌與新興消費力量，提供融合文化底蘊與前沿潮流的沉浸式多元體驗。

這也意味著，梅隴鎮廣場原址可能不會再繼續做重奢，而是打造更年輕化的高端消費和生活場景。

恒隆地產很清楚，受經濟前景不明朗、消費者習慣轉變及來自國內外市場的競爭壓力等因素影響，中國奢侈品市場早已發生變化，消費者對高端消費漸趨謹慎及理性化，開始轉向對體驗、沉浸式需求及消費實際價值的追求。

因此，高端商業代表之一的恒隆地產，也不再執著于“高端”。並且，2025年開始不再將旗下內地商場組合劃分為“高端”及“次高端”類別。

值得一提的是，如今的上海南京西路商圈已進入“群雄逐鹿”的激烈競爭階段，興業太古匯憑藉 LV 巨輪實現流量突圍，張園通過城市更新與文旅商融合，客流熱度持續高位，恒隆廣場雖然仍佔據南京西路“重奢一哥”的位置，但其傳統高端商業運營模式正面臨差異化競爭壓力。

簽約南京西路1038號商業運營項目，或許也是恒隆地產應對南京西路商圈競爭的重要途徑之一。只是，該項目最終能否突破同質化競爭壁壘，為南京西路核心商圈注入新動能，還有待時間考驗。

“恒隆V.3”能否實現投資回報最大化？

今年以來，港資房企恒隆地產開啟輕資產擴張之路。

在本次簽約上海南京西路1038號商業運營項目之前，恒隆地產還分別在杭州和無錫完成項目簽約。

7月10日，百大集團(11.880, 1.08, 10.00%)發佈公告，宣佈與恒隆地產簽署20年租賃合同，將位於延安路546號的杭州百貨大樓南、北樓物業租予恒隆地產，租期自2028年4月1日起，租金高達3750萬元/季度，相當於年租金1.5億元。

這意味著，現為銀泰百貨大本營武林總店B、C館的4.2萬平方米商業空間，將在三年後掛上恒隆招牌。據介面新聞瞭解，這次合作將使杭州恒隆廣場的零售面積增加40％，臨街面積增加超過200％。

12月9日，介面新聞獲悉，恒隆地產與無錫市梁溪城市發展集團有限公司合作，以一份長期租約獲得位於無錫市中心的一個地標性商業煥新項目的經營權。

該項目前身為無錫新世界(7.400, -0.24, -3.14%)百貨，毗鄰無錫恒隆廣場，於2011年5月停止營業。接下來，恒隆地產將對其進行煥新改造，開業後將為無錫恒隆廣場新增約4.7萬平方米的商業空間，令其總零售面積擴大38%至約16.9萬平方米。

這也是恒隆地產“恒隆 V.3”策略下的重要落子。

恒隆地產行政總裁盧韋柏表示，很高興能成功取得這一專案的經營權，標誌著“恒隆 V.3”策略再創重要里程碑，引領公司邁向下一階段增長。

據介面新聞瞭解，恒隆地產先後經歷了三個重要的策略發展階段。“恒隆 V.1”是基礎階段，指在香港佈局多元化業務；“恒隆 V.2”是集團在內地重點擴張階段，聚焦發展大型資本密集型綜合商業項目。

而“恒隆 V.3”是集團的下一階段策略，側重在恒隆地產現有專案所在地拓展業務，以高資本效益的方式，精選現有專案再投資，進一步擴大專案規模、可見度及可達性。

盧韋柏此前在接受介面新聞採訪時表示，“我們認識到過去那種粗放式、依託城市空白點的增長模式已經結束。現在中國各個城市的商業體量已相當飽和，單純依靠數量擴張的時代已經過去了。”

因此，恒隆地產希望，“恒隆 V.3”通過善用及提升旗下資產的價值，來實現投資回報最大化。如今隨著無錫、上海、杭州這幾大項目簽約落地，恒隆地產的輕資產擴張戰略已進入提速階段。

但擴張並非毫無挑戰。業內認為，當前國內商辦市場供需格局持續調整，核心城市優質商業、辦公載體供應端持續放量，疊加消費復蘇節奏分化等因素，市場整體出租率承壓已成為行業共性難題。

恒隆地產今年上半年的業績也沒有很樂觀，內地物業租賃收入下滑2%至31.99億港元，營業利潤下滑2%至21.76億港元。

在此背景下，恒隆地產依託“V.3 戰略”推進的旗下周邊專案拓展，其投資回報的可持續性仍存在不確定性。

上海房地產市場在平靜中呈現結構性分化。

12月首周（12月1日-12月7日），上海房地產市場在平靜中呈現結構性分化。

二手房市場量縮價穩，初現築底跡象；新房市場則呈現溫和的結構性回暖，成交由中端性價比項目主導。整體來看，市場仍處於調整與築底的關鍵階段，12月首買賣雙方均顯審慎，年末政策預期成為影響後市走向的關鍵變數。

12月首周，上海二手房市場整體呈現 “量縮價穩，高位盤整” 的態勢。根據上海網上房地產的官方統計資料，全市二手房共完成網簽4901套，較前一周環比減少11.8%，日均成交約700套。儘管週末出現單日脈衝，但周度整體成交規模仍處於近期中低位區間，反映出市場活躍度有待進一步提振。

與二手房市場不同，上周新房市場呈現 “量穩價跌，結構分化” 的特徵。據佑威房地產研究中心資料顯示，上周全市新建商品住宅成交面積約8.5萬平方米，環比小幅上升2.42%；成交均價受個案結構影響波動明顯，環比下降9.86%，至69675元/平方米。

「房地產發展30多年，『客戶主權』第一次站在了核心位置。」12月12日，在貝宸S1媒體品鑑會暨2025年度開放日活動上，貝殼找房副董事長、貝好家CEO徐萬剛介紹，貝好家「大數據造屋」的本質，是對人們居住美好需求的精準洞察與細造房屋。

今年11月，貝好家旗下的成都貝宸S1項目開售，共有108套房來源。截止到12月11日，貝宸S1累計網簽量達20套。

《中國經營報》記者從活動上了解到，截至2025年11月底，貝好家已在北京、上海、廣州、成都、西安、杭州、南京、長沙、佛山、武漢等地累計落地17個項目。除成都項目外，上海的貝漣C1項目也已經開盤銷售。

成都豪宅市場排名靠前

在貝好家的全國佈局中，成都項目應是下了重註的項目之一。去年9月20日，成都金融城三期H12地塊掛牌，經過激烈廝殺後，貝好家以溢價42.19%、樓面價27300元/平方米的成交價拿下這塊24畝的地塊，打破了當時成都樓面價紀錄。

經過近14個月的開發，貝宸S1計畫終於面世。從呈現結果來看，該項目主力戶型為275平方米與375平方米房源，精裝修交付，帶有智慧家居系統，並配備有泡腳桶等傳統項目少有的裝標。

記者實地探訪注意到，貝宸S1計畫內有4棟樓棟，創新地採用了「蝴蝶形」佈局。工程中庭採用了庭園、水系設計，多處採用貝殼元素。

開售近1個月後，該專案已完成網簽20套房源。在成都總價2,000萬元以上總價段住宅（含別墅）中，位列2025年全市全年累計網簽量第二名。

值得一提的是，貝宸S1北側緊鄰地塊是另一宗曾經的「地王」。在貝好家成都拿地半年後，建發以樓面價41200元/平方米的地價拿下相鄰的48.7畝地塊，該項目也在本月召開了產品發布會。

C2M模式開啟市場驗證

貝好家採用了C2M（Customer to Manufacturer，消費者到製造者）的開發模式，此種模式有何神祕之處？

根據該公司方面介紹，貝好家推出的C2M定位方案，以大數據和AI演算法模型為基礎，透過對客戶需求的深度洞察和挖掘，能夠實現對目標客戶意向的產品類型和價格預期提前預測，並以此精準指引樓盤產品定位，得到眾多合作夥伴的廣泛認可。

近兩年來，貝好家逐步將C2M理念應用於拿地研判、定位規劃、設計營造到行銷推廣等各環節的精準決策，並透過多個合作專案、自操盤專案不斷驗證。

貝好家C2M創新中心總經理武斌在會上介紹，貝好家基於貝殼線上、線下海量數據資產，結合C2M獨有的模型演算法能力、業務策略能力，精準刻畫新房潛在購買客戶的容量、畫像和需求。貝宸S1專案在前期做了大量使用者研究，其中包括了洗衣機高度、停車場轉彎半徑等非常細節的問題，呈現出最終的設計方案。

記者了解到，此種模式中有大量的研究工作。其中，在投前、拿地後、方案後，會採用三輪客戶觸達，分別進行驗證區域認知、描摹客戶畫像、驗證產品需求等。

徐萬剛認為，要真正實現“以人定房”，離不開C2M理念在住宅開發全鏈條的充分落地。但貝好家不想成為開發商，而是希望充分發揮C2M全鏈解決方案的優勢，透過輕資產平台模式，與更多夥伴合作打造更滿足客戶需求的好房子。徐萬剛總結稱：“中國房地產領域也許不需要多一家名叫'貝殼'的開發商，但應該需要一個更有客戶視角的'好夥伴'。”

（編按：盧志坤審核：童海華校對：顏京寧）

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近日，有關買房貼息的討論再度引發市場廣泛關注。

業內認為，從當下行情來看，該政策有一定可能性出台。透過財政資金對購屋貸款利息進行補貼，可在不直接壓縮銀行淨利差的前提下，實現類似降息的效果，緩解當前銀行淨利差持續收窄的經營壓力。借鑒先前財政貼息消費貸款的成功模式，可望實現財政、銀行與購屋者的「三方共贏」。

事實上，自2023年底以來，多地已試行「購屋貼息」政策，透過階梯式補貼或按貸款比例貼息降低購屋成本。短期數據顯示，部分城市政策落地後新房成交較上季成長超15%。

多地實踐已有初步效果

為活化房地產市場，自2023年末以來，杭州、南京、長春、運城、武漢等多地相繼推出購屋貼息政策，透過財政補貼部分貸款利息的方式降低購屋成本。

第一財經注意到，目前主要有兩類操作模式：

一是依貸款金額比例給予固定貼息。例如，長春、武漢依初始貸款金額1%發放貸款利息補貼；南京則實施分級政策，對於購買不同面積新房給予不同貼息政策，對購買面積小於90平方米、90~120平方米、大於120平方米的購房人分別給予2%、1.5%、1%的財政貼息。

第二，採用貸款利息的百分比進行貼息。例如，運城面向高階人才，正高或博士後/副高或博士/碩士或大學部階層人員分別可藉款30萬、20萬、10萬元，依照購屋貸款利息的50%、40%、30%給予貼息支持。

貼息期限普遍為1至3年，發放形式包括一次性、按年或按月兌付。

政策效果已初步顯現。中指研究院在研報中稱，南京市雨花台區2024年6月政策落地，次月新房成交套數、成交面積環比分別增長17.5%、15.0%；武漢今年9月末政策落地，次月新房成交套數、成交面積環比分別增長18.7%、5.7%。

此類實踐在境外亦有先例。中國香港推出居所貸款利息扣除政策，每年基礎扣除額限額為10萬港元，為鼓勵生育，自2024年4月1日起，滿足條件的家庭可額外扣除2萬港元，即扣除限額提高至12萬港元。美國在金融危機期間，為解決居民房屋止贖問題緊急出台住房可負擔修訂計劃（HAMP）、住房可負擔再融資計劃（HARP），前者通過貸款機構下調存量房貸利率至居民可承擔的水平，來降低居民房貸負擔過重的風險，後者則是調整再融資發起條件，使房價過快房貸下跌的業主支付再融資資格下跌，後者則是調整再融資發起條件，使房價過快房貸。

200萬貸款年利息或少1.26萬元

在政策效果方面，機構普遍認為貼息有助於提振市場信心、穩定預期。

中指研究院在研發中表示，對於房地產市場來說，貸款貼息降低了購屋門檻，有助於帶動房屋交易活躍度提升，穩定市場預期，促進房地產市場修復；對於金融機構來說，貸款貼息有利於減少居民提前還款，緩解銀行經營壓力。

「房貸貼息政策既可降低購屋成本，又對預期產生正向作用，將一定程度促進市場築底迴穩。」華泰證券分析師戚康旭認為，後續可以關注更大範圍推出的可能性。

房貸貼息政策能為購屋者節省多少成本？中指研究院以200萬元、期限30年、利率3.1%的貸款為例測算，若獲得1%的貼息支持，購屋者月供可減少約1048元，全年預計節省利息1.26萬元。

亦有業內人士持謹慎態度。廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，地產止跌回穩，這是一個多措並舉、久久為功的事情，不太可能有「一招鮮」「一招靈」的措施。近期，一方面在修復經濟基本面，例如對於就業、生育、養育、教育的保障和補貼，靈活就業人員參保等；另一方面在修復房屋的使用價值，例如城市更新、不動產REITs、好房子、全生命週期安全管理等。這兩方面都有很多的事情要做，合力才能夯實止跌回穩的基礎。

關於政策規模與推進路徑，機構也給了具體預測。根據中指研究院預測，2025年全國新建住宅和二手住宅總銷售額或在14兆元左右，假設首付比例50%（目前商貸首付比例最低15%，實際水準會偏高），貸款金額約7兆元，若按1%貼息，增量貸款的貼息金額將在700億元左右。

方正證券在研發中稱，該政策可能會分步推進，優先覆蓋新增首套房貸，試點一線及核心二線城市（利率倒掛更顯著），後續逐步延伸至存量高風險房貸；年貼息資金需求（僅新增）約300億~450億元，對應年新增房貸3萬億元~4.5億元。

落地的可能性高嗎？

隨著市場對此的討論持續升溫，政策預期也反映在資本市場上。

12月10日，港股內房股一度沖高，萬科企業漲超17%，融信中國、融創中國漲超12%，世茂集團漲11%，中國金茂漲逾9%，碧桂園漲超5%。

從政策邏輯來看，業界普遍對貼息落地持正面預期。

方正證券地產首席分析師王嵩表示，房價需內在利率平衡。 2025年重點50城租金報酬率為2.08%（第一線城市中，北京1.61%、上海1.89%、深圳1.76%），而全國第三季新增房貸平均利率為3.06%，房屋潛在收益低於資金成本。而參考香港經驗，只有當房貸利率低於租金回報率時，市場預期才會顯著穩定。

銀行淨利差持續承壓制約了房貸利率的進一步下調。國家金融監理總局數據顯示，商業銀行淨利差持續收窄，2025年第三季末平均值已降至1.42%，其中國營大型銀行更是低至1.31%。直接降LPR（貸款市場報價利率）會加劇利差下行，財政對房貸貼息，或可在不損害銀行淨利差的背景下，達到類似降息的「穩房價」效果。

貼息政策也有助於優化銀行資產品質。根據國家統計局地產開發資金來源數據，使用定金及預收款/（個人抵押貸款+定金及預收款項）來計算新房銷售中的首付比例。經計算，2025年1~10月，新房銷售中房貸首付比例達68.22%。

王嵩認為，當下新購屋群體，對於房貸採取了較高的首付比例，相應風險承受能力有所提升，貼息政策能吸引這類優質客戶入市。對銀行來說，當下的新購屋群體也是信用風險較小的客戶。

消費貼息模式的成功同樣為房貸貼息提供了實務參照。王嵩稱，2025年8月以來財政貼息消費貸的成功實踐，驗證了「財政補息差、銀行擴投放、需求享紅利」的三方共贏模式，為地產需求端支援提供了範本。隱性降息重建了底部支撐，同時兼顧金融安全。

李宇嘉也認同此政策方向。他表示，政策出發點並不是直接或主要針對樓市，而是要站在整個內需大盤、啟動國內循環的角度。

「樓市已置於內需、消費和國內大循環之中。動態看，當居民就業、收入預期轉弱，月供對消費的製約就很明顯。」李宇嘉補充稱，對於大多數家庭，按揭月供是最大的支出，特別是在2017~2023年高房價時期買房的人。而熱點城市月供中位數區間，目前達到5000~8000元。

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新京報貝殼財經訊（記者段文平）「車要智駕，樓要智控。」在12月12日舉行的萬物雲睿見大會2025「睿見·靈石」現場，萬物雲董事長朱保全強調，隨著房地產進入存量時代，不動產應該要像汽車一樣擁有「自動駕駛」系統，進化為感知與體能的能力。

朱保全表示，2024年萬物雲提出從傳統的物業管理轉型為資產服務、 AI服務及低碳服務。 2025年，萬物雲發生重大變化，開始進入到資產服務領域，雖然被動進入，但以業主視角參與其中時，才知道資產的意義。

談到目前辦公室市場現狀，朱保全直言，空置率高企，日租金顯著下降，全國辦公室平均租金大概下降3%，甲級辦公室租金下降38% 左右。同時，人工、水電費用上漲。但是，目前的資產服務還處於非常粗放的階段。 「往往，業主將樓宇託付給資產管理公司後，後者僅配置1-2人在項目上；傳統物業公司則局限於'四保一服'，物業公司、資管公司與業主方基本上是斷聯的狀態。正因為深入涉足這一領域，我們才深深體會到業主心中的痛。」

在朱保全看來，可以透過人工智慧、數位化技術，將不動產變得與眾不同，而萬物雲的靈石就是為不動產配置的智控大腦。

會上，萬物雲正式宣布旗下核心科技產品－「靈石3.0」全面開啟商業化，並首創「數位員工」租賃模式，推動不動產管理智慧與低碳升級。 「目前，第三代靈石已開始部署蒸餾大模型，並衍生出端側靈石，植入掃地車、巡邏車等機器人體內。靈石開始建造涵蓋軟體、機器人、低碳及增值服務的全方位生態。」朱保全說。至此，靈石真正讓不動產學會思考，擁有了打造生態群聚的能力。

編輯俞金旻

校對付春愔

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老牌豪宅之一的北角寶馬山花園，於1990年4月率先推出第3座發售，開售前已有數十人在售樓處外排隊輪候，結果開售當日短短約半小時，全部60個單位已經沽清，平均每方呎售價逾2500元。 

由於第3座售罄之後，仍然有大批準買家在場輪候，發展商隨即加推第2座應市，同樣迅速沽清。為回應市場需求，發展商即日再加推第1座發售，平均每方呎售價調高至逾2800元，較首批高出約12%。 
　　
位於北角寶馬山道1號的寶馬山花園，發展商為信和，整個屋苑分兩期共有14幢住宅，合共提供809個單位，面積介乎518至3075方呎，樓齡接近35年。 
　　
根據物業代理網上提供的資料顯示，屋苑最近一宗成交為2座中層B室，面積803方呎，以1230萬成交，呎價約15318元。

十大屋苑六個升價 美孚續企穩萬元

樓市回勇，傳統十大藍籌屋苑造價拾級而上，本月首兩周有6個屋苑樓價按月向上，其中4個屋苑更價量齊升。鴨脷洲海怡半島樓價按月爆升6.4%最勁，平均呎價彈至14815元的逾一年半高位。荔枝角美孚新邨平均呎價亦一連4個月企穩1萬元，最新錄得10712元，刷新逾兩年高位。分析稱，十大屋苑交投短期或因聖誕節長假期臨近而受壓，惟無損樓價升勢。

綜合代理數據，十大屋苑本月截至昨天共有94宗成交，為今年7月錄得99宗後約5個月同期新高，扭轉上月跌勢，按月回升15宗或19%。其中7個屋苑的成交宗數錄得增幅，鰂魚涌太古城及同區康怡花園齊彈逾一倍最顯著，分別按月回升1.7倍及2.5倍，各錄得8宗及7宗。

十大屋苑近月樓價反彈明顯，全數屋苑上月同期的平均呎價齊漲，本月再有6個屋苑樓價錄得升幅，有4個屋苑更價量齊升。海怡半島平均呎價連續3個月爬升，最新按月大漲6.4%至14815元，見去年5月錄得15481元後的逾一年半新高。

中原地產首席分區營業經理盧鏡豪表示，近月樓市回升，海怡半島業主叫價進取，令買家需要以更高價錢入市，目前該屋苑全新放售的單位普遍叫價已較今年3月低位高出5%至8%，部分此前放售中的單位近期也加價3%至5%，加上大部分業主收窄議價空間，由今年9月減息前可提供3%至5%議價空間，收窄至現時僅1%或2%，「有啲買家未必即時可追得切（樓價升勢），本月（海怡半島）交投料較為拉鋸。」

凶宅同座成交拖累 康怡挫12%

此外，美孚新邨及將軍澳新都城平均呎價齊漲至去年5月後新高。當中美孚新邨本月截至昨天平均呎價10712元，按月揚4.2%，更連續4個月守穩1萬元關口，為2023年11月以來首見。

不過，本月仍有4個屋苑樓價衝高後回落，以康怡花園平均呎價按月大跌12.2%最傷，由上月同期的14030元，下插至本月的12313元，主要受期內錄得兩宗低市價交易拖累，其中包括與「烹夫案」超級凶宅位處同一座的D座低層9室，實用面積596方呎3房戶，剛以640萬元易手，呎價10738元，呎價較市價低約10%。原業主2002年斥199萬元購入，賬面仍賺441萬元或2.2倍。

假前量縮價漲 春節後料小陽春

另一方面，過去周末兩天（13日至14日）接連有新盤發售，搶走部分二手客源，4間主要地產代理行統計的傳統十大藍籌屋苑期內分別只錄得6宗至10宗成交，按周減少16.7%至25%。

美聯物業高級董事布少明直言，雖然聖誕節長假期臨近，二手市場交投氣氛或多或少受影響，十大屋苑成交量亦將有所放緩，但基於現時業主對後市信心轉強，叫價非常硬淨，「唔會平賣」，相信樓價仍有力繼續向上，十大屋苑短期或出現「量縮價漲」情況，待農曆新年後購買力重新釋放，屆時十大屋苑將出現小陽春。

全新盤接連開售，帶動過去周末（13日至14日）一手市場錄得約230宗買賣，創約5個月最旺周末。會德豐地產牽頭發展的九龍東啟德現樓項目DOUBLE COAST III昨天首輪發售53伙，即日售出42伙或約79.2%；信置（00083）牽頭的油塘通風樓發展項目柏景峰過去周六（13日）作次輪銷售，兩天累沽112伙。

全港新盤過去周末兩天錄得約230宗，較前一個周末（6日至7日）約66宗，按周大增約2.5倍，創7月12日至13日兩天共錄得250宗成交後的近22周（約5個月）新高。

DOUBLE COAST III單日銷42伙

DOUBLE COAST III昨天首輪發售53伙，折實售價419.1萬元起，折實呎價16660元起。會德豐地產副主席兼常務董事黃光耀指出，項目即日沽42伙，佔推售單位數量約79.2%，套現逾3.15億元。是次銷售有兩組大手客分別購入4伙，最大手斥資逾2410萬元購入兩個兩房及兩個開放式單位。為回應市場需求，該盤有望短期內加推。

過去周末成交量最高新盤為柏景峰，過去周六次輪發售150伙，根據成交紀錄冊顯示，即日售出111伙或74%，套現逾6.49億元。發展商表示，項目次輪共錄9組大手客，最大手涉資逾6053萬元，連購8個2房及3房戶。

成交紀錄冊顯示，柏景峰昨天再沽1伙，即過去兩天共沽112伙，連同上月21日首輪售出的149伙，累沽261伙，佔單位總數748伙的34.9%，總成交金額近15億元。

新世界發展（00017）北角皇都戲院重建項目283 King's Road住宅部分皇都，今天起把待售的一房戶劃一加價3%。加價前昨天再沽3伙，包括35樓B9室，實用面積355方呎，成交價818.3萬元，呎價23051元。全盤自1月至今累售385伙，買家包括新世界發展執行董事及主席鄭家純妻子葉美卿，以及廣東省政協常委、新世界發展執行董事兼行政總裁黃少媚；項目僅餘最後3個一房戶待售。

過去周末最大宗成交為新地（00016）啟德天璽．天第2期的1座42樓B室，實用面積1808方呎的4房戶，過去周六連兩個車位以8017.55萬元售出，呎價44345元。

有「龍床盤」之稱的屯門菁雋再錄得損手成交，一個與「十優港姐」麥明詩母親持有單位位處同層的開放式戶，剛以222萬元易手，樓價約6年貶值22.5%。

祥益地產區域董事黃慶德表示，菁雋低層10室，實用面積164方呎，開放式間隔，成交價222萬元，呎價13537元。據悉，上述單位與麥明詩母親持有的菁雋低層30室屬同一層，原業主2019年中以286.4萬元一手買入，賬面虧損64.4萬元或22.5%。

代理稱，元朗PARK YOHO Napoli 25B座中層A室，實用面積581方呎兩房戶，以575萬元售出，呎價9897元，按原業主2019年斥893萬元一手購入計，賬面貶值318萬元或35.6%。

MARINI銀主樓王戶眨875萬

將軍澳日出康城MARINI更有樓王單位大幅貶值易手，代理指出，第3B座頂層特色戶，實用面積1305方呎，4房間隔，連931方呎天台，由銀主以2300萬元沽出，呎價17625元。原業主2021年斥3175萬元一手購入，成交呎價24330元創該項目歷史新高，現易手樓價下滑875萬元或27.6%。

中原地產區域營業經理王勤學稱，元朗洪水橋滙都I第1座高層B01室，實用面積435方呎兩房單位，原業主去年斥460.41萬元一手購入，剛由叫價500萬元，減至483萬元賣出，持貨逾一年賬面賺22.59萬元或4.9%；最新成交呎價11103元。

據悉，「80後」資深投資者尹梓堅持有的荃灣映日灣3座低層F室，實用面積285方呎，剛以518萬元易手，呎價18175元，上址2019年以493.8萬元一手購入，賬面賺24.2萬元或4.9%。

舖位市場租務交投增加，中原（工商舖）統計指出，11月本港共錄得約289宗舖位租務成交，按月升約17%。該行預期，進入年底傳統零售旺季，今年12月租務交投可望維持升勢。

中原（工商舖）指出，11月舖位租務成交和金額「價量齊升」，除成交量按月升約17%，涉及金額也增加約15.09%，至約2718萬元；惟牽涉樓面面積回落約7.82%，至約34.16萬方呎。若按年比較，3項數字均有減少，宗數跌10.8%，成交金額挫22.8%，樓面面積更削28.3%。

空置率方面，該行追蹤的5個零售區，除灣仔維持4.58%按月不變外，其餘4區（中環、銅鑼灣、尖沙咀和旺角）均微升，以尖沙咀漲0.25個百分點最急，最新空置率6.5%。

中原（工商舖）商舖租賃部高級區域營業董事何潔釵指出，本港消費市道回暖，商戶營商信心增強，為搶佔市場份額，願意投入資金擴充。隨着踏入年底傳統零售業旺季，估計部分商戶正積極物色短租舖位售賣應節產品，相信可帶動12月舖位租賃市場維持升勢，並改善空置率表現。

投資者佔45% 大手客2400萬掃4伙

新盤市場全面復常後，多個新盤銷情告捷。其中會德豐地產牽頭發展商的啟德DOUBLE COAST III昨日首輪銷售，即日沽出約8成單位，投資者佔約45%，最大手買家逾2,400萬元購4伙。

套逾3億 有望短期加推應市

啟德DOUBLE COAST III昨日進行首輪銷售，共推出53個單位公開發售，折實價由419萬至1,557.9萬元，折實呎價16,660至22,384元。發展商設有大手組時段，買家須選購2至8個單位。據悉，在大手組時段共售出19個單位，佔昨日銷售量的45%，可見投資者佔比十分高。當中有2組內地客各購入4個單位，包括1組購入2個2房（開廚）及2伙開放式單位，涉資逾2,410萬元；另1組買家購入2伙1房（開廚）及2伙開放式單位，涉資逾1,970萬元。

會德豐地產副主席兼常務董事黃光耀表示，受惠中九龍繞道（油麻地段）即將通車帶動，DOUBLE COAST III首輪銷售理想，即日連沽42個單位，佔可供銷售單位約8成，套現逾3.15億元。買家多為年輕家庭、換樓客及專業人士。為回應熾熱需求，項目有望短期內加推應市。而整個DOUBLE COAST系列至今累售295伙，套現逾21.9億元。

柏景峰兩輪銷售 累售261伙

至於另一個周末推售的油塘柏景峰，上周六（13日）推售150個單位，折實價由427.4萬元起，即日售出110伙。發展商公布，單日共錄9組大手客，涉資近1.3億元，當中最大手客人連購8個單位，涉資逾6,053萬元。而當日最高成交價單位為柏景峰1座21樓A1單位，實用面積578平方呎，屬3房間隔，成交價950.7萬元，呎價16,448元。

資料顯示，柏景峰一共有748個單位，經過兩輪銷售，累售261伙，累積套現逾14億元，預料發展商短期會再加推單位銷售。

周末一手成交 按周升逾2倍

在上述兩大新盤熱賣帶動下，過去周六、日（13、14日）新盤市場共錄得227宗成交，較前一個周末的66宗，上升約2.4倍。而截至昨日，本月上半月一手新盤市場共錄得近720宗成交，與11月同期相若，估計全月可突破1,000宗，屆時將會連續11個月錄逾千宗成交。

至於其他新盤銷情方面，由嘉華 （00173） 牽頭發展的啟德海灣，兩日合共錄得6宗成交，套現約4,300萬元。成交單位包括第2C座20樓F單位，實用面積439平方呎，屬2房連開放式廚房，成交價818萬元，呎價18,633元。

購康城SEA TO SKY兩伙 原業主蝕15%

住宅租金持造上升，投資者入市意慾持續上升。其中，近月積極於新盤市場掃貨的鷹君集團 （00041） 主席羅嘉瑞家族，剛於二手市場購入日出康城SEA TO SKY 2個單位，涉資約2,200萬元。

土地註冊資資料顯示，日出康城SEA TO SKY第3座中層D室，實用面積786平方呎，屬於3房間隔，上月底以1,070萬元易手，呎價約13,613元。原業主於2020年以1,265.3萬元購入，是次易手帳面蝕讓195.3萬元，期內貶值15%。

新買家為BRIGHT DOMAIN LTD名義購入，公司董事包括鷹君主席羅嘉瑞兒子羅俊謙等，反映該家族近期掃貨對象，由一手新盤伸延至二手市場。

公司註冊處資料顯示，BRIGHT DOMAIN LTD目前持有3個單位，包括上月購入的2伙SEA TO SKY及將軍蔚藍灣畔1個3房單位，去年8月以880萬元購入，3個單位合共涉資3,080萬元。

至於其他投資者方面，祥益地產區域董事黃慶德透露，屯門菁雋低層10室，實用面積164平方呎，屬於開放式間隔，連租約以222萬元易手，呎價13,537元。

內地客買屯門菁雋 享4.6厘回報

新買家為內地客，認為現時香港樓價穩定，希望物色單位作長綫投資收租之用。而該單位現時月租約8,600元，內地客即享約4.6厘租金回報。

事實上，近期二手樓價見底回升，短綫獲利個增加，也為投資者帶來信心。例如北角添金閣高層B室，實用面積約183方呎，屬開放式戶連梗廚設計，剛以247萬元易手，呎價13,497元。原業主今年7月以約220萬元購入，持貨約半年帳面獲利27萬元離場，期內單位升值12%。

十大屋苑交投 過去兩日下跌

至於10大屋苑周末銷情方面，過去周六日，中原及美聯分別錄得9宗及10宗買賣，分別按周跌25%及16.7%；而香港置業及利嘉閣則錄得6宗及9宗。業界人士指出，過去數天多個新盤復推，一手市場氣氛熱鬧，新盤搶佔客源，加上二手筍盤盤源收窄，窒礙周末二手交投，預料二手市場要待節日後交投會逐步加快。

港島住宅租務市場近期氣氛平穩，西區接連錄得小型單位租務成交，西營盤東邊街9號一房單位，以每呎74元租出。

消息指，西營盤東邊街9號一個中層單位，實用面積約282平方呎，為一房間隔，近日以每月約2.1萬元租出，呎租約74元。資料顯示，業主於2025年7月以約583.68萬元購入該單位，當時實用呎價約20,698元。按現時租金計算，租金回報率約為4.3厘。該物業為2025年入伙的單幢式住宅，項目距離港鐵西營盤站僅約5分鐘步程，是其租務表現穩健的主要原因。

翰林峰開放式 1.7萬元租出

同區另一宗成交來自鄰近香港大學站的翰林峰。該屋苑第3座一個低層單位，實用面積約199平方呎，屬開放式間隔，以每月1.7萬元獲承租，實用呎租約84元。據悉，業主於2025年10月以約450萬元購入，當時實用呎價約22,613元，租金回報率約為4.5厘。翰林峰為較新住宅屋苑，附設會所設施，因此呎租水平明顯高於同區物業。

美聯分行統計，剛過去周六日（12月13日至14日）10大指標二手屋苑錄得約10宗成交，較上周末12宗稍為回落約16.7%，但仍是9個周末維持雙位數水平。若以15大屋苑計算，周末共錄得約11宗成交，較上周末的13宗下降約15.4%。

美聯高級董事布少明表示，剛過去數天多個新盤復推，連同餘貨盤推售，一手市場氣氛熱鬧，購買力持續釋放。不過，新盤搶佔客源，加上二手筍盤盤源收窄，窒礙周末二手交投。本月隨著節日因素影響，預期下半月二手交投表現將繼續反覆受壓，惟預期美國買債及仍有望減息，本港按息仍有下調空間，整體後市走勢維持理想，樓價將穩步上升。

根據美聯十大指標屋苑的週末成交量分佈統計，港島區3個屋苑，包括太古城、康怡花園、海怡半島錄得約3宗成交，較上周末2宗上升50%；九龍區4個指標屋苑，包括麗港城、黃埔花園、新都城、美孚新邨錄得5宗成交，較上周末7宗下跌約28.6%；新界區3個指標屋苑，映灣園、沙田第一城、嘉湖山莊錄得2宗成交，較上周末3宗下跌約33.3%。

旭日國際發展的屯門青山灣段大型臨海新盤黃金海灣．珀岸，近日銷情轉趨活躍，昨連沽2伙兩房單位，單日套現1,329.8萬，每呎成交價高見約1.41萬。

兩伙成交均為兩房戶型

上述成交包括1A座17樓A室，面積545方呎的2房戶，成交價769.4萬，呎價14,117元；其次為1B座6樓B室，面積531方呎，同屬2房戶型，則以560.4萬成交，呎價10,554元。

黃金海灣．珀岸為黃金海灣發展項目的第2期，由1座及2座組成，合共提供631伙；項目坐擁得天獨厚地理優勢，步行約2分多鐘直達黃金泳灘，近9成單位飽覽青山灣海景。