記者林美芬／專題報導
都市更新寸步難行，開發商紛紛展開突圍自救，有的是獨立開發「鳥籠案」、也有捐地換容積、還有建商聯手合作，突破彼此利益壁壘，企圖突圍開發新商機。

都更在北台灣，可說是難如上青天，尤其文林苑都更案後，都市更新條例修正案送到立法院待審，但碰到政爭、還難產中，如果未來修法按照行政院版通過，從建商角度來看，台北市都更更難行。

突圍策略一：自地自建鳥籠案

這一年多來，台北市建商急著突圍「自救」，最多是採「自地自建」。在過去一堆建商都投入都更整合中，各自買地，從零星介入著手，老舊公寓都炒到一坪百萬元以上，等著整合，不管自建或是參與他人都更，都可分一杯羹，但受到文林苑事件影響，建商不得不從都更案中撤退，但已投入太多的、或是不甘撤退的，只好硬著頭皮繼續衝，整合不成的「鳥籠案」就成推案新法。

根據住展市調，台北市現有低於100坪基地的鳥籠建案約20個，而台北市10億元以上個案，在近幾個月來，逐月減少，已到10年來新低量，今年6月甚至才兩案，市場幾乎是冷清如冰。

突圍策略二：分享利益建商合建

不過建商也是積極求變，各自努力，建商聯手就成了另一個選項；建商聯手合作推案早有前例，最有名的合作案，首推忠泰建設與長虹建設聯手推出的「明日博」，是由忠泰佔60%、長虹佔40%合資成立「忠泰長虹」建設來推案，地點位在台北市大安區市民大道與建國北路口，達到2231坪，推案之初，在寸土寸金的台北市，引發相當的矚目。

「明日博」採取豪宅規劃，根據實價登錄價格（今年8月公告交易物件）一坪是91.3萬元，而台灣蘇富比國際物業銷售中的物件是82.3坪，總價1.5億元，但拆建物及兩個車位列計，房價一坪174萬多元，車位一個330萬元。

另吉美建設在新北市永和區市中心，與海霸王企業聯手，打造當地新地標「吉美一品」，這塊基地是早期的中信集團、鴻源百貨、太平洋百貨，幾度易手落入吉美建設手上，但吉美長達5年的整合後，海霸王也買到緊鄰的120坪土地，在整合面臨無望之際，海霸王打算自己興建一棟12層樓銷售，但整個坪效實在是小了點，在吉美建設的提議下，轉變成兩家合作，整合成基地1580坪，在擁擠的永和區內，成為重大的推案量體。

「吉美一品」預定興建29層樓，規劃每戶64-82坪，每坪房價75-88萬元，創當地新高價，加上車位，等於一戶要5000-8500萬元，全案日前動工，預定花3年時間興建完成。

突圍策略三：捐地換容積銷售

位在台北市大同區南京西路上的「黑美人大酒家」土地124坪，看似不大，但整個區域都被台北市政府列入優先都更範圍內，但總是談不攏都更案。

最後由宇謙建設進行新整合自救行動，宇謙建設總經理王凱弘表示，從2005年開始，不做都更，而是整合地主，將「黑美人大酒家」登記成歷史建物，地主不止捐地，還要負責原貌整建、修復，牽涉到的政府單位之多，從建築到文化，一關關的闖，整個費用花下來，約是6000萬元，現在的黑美人大酒家變成台北市政府所有，一樓可能是做商業空間經營，二樓改造成人文咖啡館，做為「Space Share, Taipei空間資源分享平台」的基地。

但捐出者能獲得什麼？台北市都市更新處長林崇傑說，被指定為歷史建物後，地主可將容積轉賣出去，一樣獲利。

依據台北市政府的規定，容積移轉可使用在同一市內，由於台北市土地昂貴，容積價格高，從黑美人大酒家轉出去的容積銷售價格可能不如直接改建的價格高，但是一樣獲利，且原地保留之後，不止城市文化得以繼續，地主也獲美名。

根據北市府的介紹，「黑美人大酒家」的本體建築興建於1930年，是台灣第一家純吃茶的咖啡廳叫「維特」（Cafe Werther），後來改為酒館，是台灣人開設的第一家高級酒家，當時文人墨客與士子趨之若鶩，戰後由台籍人士謝火爐所購下，林啟東與蔡朝立承租並更名為「萬里紅大酒家」繼續經營，1965年更換經營權並更名為「黑美人大酒家」，就是（All Beauty）的意思，成為政商名流與仕紳的交際重地。