北市愈舊愈貴 公設比低 吸自住族

老屋身價高！據實價登錄統計，台北市住宅平均房價每坪約58.1萬元，其中屋齡超過41年的房子，平均房價每坪約60.1萬元，不僅高於平均房價，甚至比屋齡11~40年內的房屋還貴，業者認為，老屋多為公寓，公設比低，實用性高，受自住族的喜愛。

台灣房屋智庫調查實價登錄資訊發現，台北市住宅交易以屋齡31~40年佔29.88%最多，住宅每坪單價50.4萬元，屋齡11~20年的產品僅佔13.19%，每坪52.1萬元，而屋齡10年內的物件每坪73.4萬元。

產品多為舊公寓
其中屋齡21年以上的的房屋交易佔62.72%，也就是每3間房屋交易至少有近2間是「老屋」交易。台灣房屋智庫市場經理劉志雄表示，老屋除「價格」因素吸引人外，產品類型也大多以舊公寓為主，公設比低、實用性高，因此深受自住族的喜愛，只要價格能符合買方需求，即使屋齡較久也願意購入。

有都更話題加持
中信房屋行銷企劃部副理江龍名說，房屋當然愈新愈好，但是在能力範圍考量下，只好退而求其次選擇屋齡較舊的物件，可能地段好、交通也方便，「先求有，再求好。」

其中屋齡超過41年以上產品雖僅佔6.2%，但每坪單價60.1萬元，還高於台北市平均房價58.1萬元。劉志雄認為，因41年以上老屋有都更題材加持，加上很多都是4樓公寓居多，土地持分較大。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，老房屋有都更話題，市中心老房也很貴，尤其精華區像是大安區、中正區，老房多、價格高，也提高成交平均價格，雖然都更緩慢，但還是有人抱持希望，可以買來出租，等待都更的到來。

開價高成交停滯
大安區老房子多，21世紀不動產大安信義加盟店店長劉天德指出，因為有捷運信義線年底將通車的利多因素，屋主都將公寓價格台高到每坪95萬元以上，甚至希望賣每坪100萬元以上，但是市場接受價格在每坪80~90萬元，因此開價較高的公寓最近成交量有停滯現象，且4、5樓公寓因要爬較多樓梯，更難賣出。

民眾貓貓說，房價近幾年應還不會跌，也沒有很期望買公寓可以等都更，而且考量父母年紀大，所以還是選擇中古大樓產品。

標準普爾30日指出，國際游資四溢，多數流向房地產市場，即使各國政府積極於信用管制壓抑房貸，明年也有啟動全面升息的可能，對亞洲主要房市明年景氣的影響，應僅會「表現略為放緩」，整體房市及REITs（房地產投資信託基金）信用度仍可望維持中性，房市熱度不會衰退。

針對明年亞太房地產展望，標普指2014年市況將呈現地產開發商和監管單位「搏鬥」，主要是各國對房市施壓的連續強力政策，對上高燒不退的房地產市場，後者還有龐大養老金與主權基金等金主撐腰，兩相拉扯下，整體房市的信貸前景將呈現穩定，唯會造成部份房地產開發商的營業展望略差於今年，尤其是大陸和香港。

標普香港辦公室主辦分析師傅倍（Bei Fu）指出，量化寬鬆以來，亞太房地產吸引大量外資，其中不乏來自歐美退休基金、各國主權基金。這些基金均採長期投資策略，即使是REITs的投資也基於強化資產負債表，且相關基金經理人因投資績效良好，還會繼續提供資金，擴大在亞太房市的投資部位。

投資客炒作的小套房近2成養蚊子 雲林人口大量外移 空屋率全台最高

財政部研課「囤房稅」，各地空屋數量備受關注；營建署昨公布最新空屋數(低度用電)住宅調查，全台空屋共86.3萬戶，占比高達10.63％；根據鄰近國家的官方統計，香港、新加坡空屋率分別為4.3％、5.6％，換言之，台灣空屋率偏高，約是鄰國的2倍。

官員以台灣空屋戶細部資料交叉分析，各產品中，以20坪以下的小套房空屋率最高、達19.56％，應與投資客有關，而一般家庭、坪數介於40至60坪的產品空屋率最低，僅9％左右。

若分區來看，北台灣地狹人稠、商業活動旺盛，空屋率明顯低於平均值，其中，台北市空屋率7.81％最低，其次是新北市的7.97％，而六都當中以高雄市空屋率達10.88％最高；而全台空屋率最高的縣市是雲林縣，達14.84％，與人口外移找工作有關。

營建署官員分析，台灣空屋率偏高與少子化、自有住宅率偏高有關；官員也坦言，都會區的空屋率若能控制在3％至5％，是比較合理的區間。

確實，從國際官方統計來看，紐約、倫敦空屋率分別為3.12％與3.9％，不及台北市7.81％的一半，但台北市房價這麼高，空屋多形同資源浪費。

台灣空屋率偏高，到底對台灣房市有何影響?營建署表示，空屋資訊會影響住宅、不動產景氣，也是左右價格的重要資訊，營建署計畫每年定期公布1至2次最新調查結果，以供買賣雙方做為參考資料。

營建署自97年以來，利用全國房屋稅籍資料與台電用電資料進行分析，將月平均用電度數低於60度的住宅，定義為低度用電住宅，外界俗稱「空屋」，官員表示，近4年的空屋比例多介於10％~11％之間，雖然整體比例偏高，但比例變化不大，房市仍屬正常狀態。

營建署也同時公布去年第4季全國新建餘屋（待售）住宅為3萬123戶，六都之中，以新北市的6808戶最多，其次分別是高雄市的3965戶、台北市的3288戶，顯示目前市場待售住宅仍以新北市及高雄市數量較高。

專家提醒 百萬空屋泡沫危機

營建署統計全台有86.3多萬戶空屋，專家認為數字可能「失真」。房產作家Sway表示，官方以用電度數60度為標準實在「太低」，豪宅隨便開盞燈，或普通社區電梯有在運作，隨隨便便就可以達到60度門檻，預估台灣真正空屋數至少百萬戶。

由於空屋率對房價有所影響，Sway呼籲，政府不該再用假象來干預房市，避免未來泡沫衝擊讓全民受害。

淡江大學產經系副教授莊孟翰表示，營建署的空屋調查只是推算，定義錯誤百出，以信義區每坪130萬元的豪宅社區為例，60戶只有6戶有人住，偏偏豪宅耗電量大，沒住人的戶數根本查不出來。

若從全台空屋率10.63％來看，莊孟翰解讀，顯然房地產市場「供過於求」；他透露，其實房市在2010年就有泡沫化疑慮，房價該跌不跌，主因是台灣處於有史以來最久的低利率環境，加上市場上資金氾濫、賦稅制度不全及政府拚命作多所致。

Sway批評，政府口口聲聲說打房，根本是打假的，嘴巴說打房，卻著手送建商一堆容積率、鼓勵蓋房子，泡沫愈吹愈大、且吹不破。

不過，Sway提醒，待下屆總統選舉開打之際，這個吹不破的神話，可能受影響，不論哪一黨候選人都得面對這個現實，打房政策一旦落實，房價就可能下跌。

即便政府打房接連出招，不過，第四季以來上市建商購地策略卻轉趨積極，不少重量級建商皆在10月出手搶地，其中，又以有購地王之稱的上市股興富發(2542)最為積極，遠雄(5522)緊追在後。另外，包括國建(2501)、長虹(5534)、京城(2524)、三發地產(9946)10月以來也相繼進場購地，總計上市建商10月以來購地金額，單月就破130億元，在第四季營建交屋、完工旺季，回補土地庫存動作明顯。

今年第三季，受到奢侈稅不確定因素干擾，建商買地策略普遍趨向保守。不過，伴隨奢侈稅檢討方案陸續翻牌，整體方向已趨近於明朗，加上根據中央大學台經中心指數預報，10月份國人買房信心指數更飆至兩年新高，國人購屋信心回到兩年前未公布奢侈稅時期的強勁，也讓市場信心大增。此外，第四季通常是營建業完工交屋旺季，隨著新建案落成，回補土地需求大增，也是10月以來建商放手進場的主因。

興富發昨公告斥資20億元買進汐止和台南土地，加計10月中旬搶下的林森北路、竹北、台中3塊地，10月以來已砸下60億元進場補庫存，遠雄10月以來也已出手兩次，分別購入竹北土地，並順利標下彰化縣政府和台南市政府土地，10月以來總計也斥資36.8億元。另外，長虹也在上周投10億元，買下壹傳媒負責人黎智英的土地；國建上周砸8.1億元，取得台中市營建用地，而南台灣霸主京城也在上周購入高市2塊土地，砸下6.41億元。三發建設本月也以8.58億元搶下高雄市前鎮區土地。

營建股今年因IFRS會計制度上路，完工交屋建案可重複認列，營收普遍較去年成長。興富發今年前三季合併營收238.5億元，較去年同期成長291.16%，上半年EPS達7.56元，全年獲利將挑戰1個股本。遠雄前9月營收達164.45億元，較去年同期成長186.66%，上半年EPS4.9元，全年每股盈餘挑戰8元。

三商美邦人壽昨（30）日公告，以28.2億元將位於忠孝東路四段、基隆路口的太平第一大樓持分，賣予紡織業上市公司聚陽實業，處分利益9.4億元，可望在年底前入帳，挹注公司獲利。

三商美邦人壽持有太平第一大樓三至八層，建物面積約2,544.33坪，地下室車位共計70位，換算建物每坪約103.3萬元，停車位每個260萬元。據悉，三商美邦人壽是在2009年向元大寶來買下該大樓三至七樓，四年間獲利達9.4億元，報酬率算是不錯。

聚陽指出，由於現有台北市租賃的辦公廳舍不敷業務成長所需，董事會昨日決議向三商美邦以總金額28.2億元購置企業營運總部，但因租約因素，最快2016年才會遷至該大樓。

聚陽指出，未來研發、接單、設計部門等都會在同一棟大樓，應可提升行政效率。該公司預估今年營收可達180億元，明年出貨量會成長20％以上，營收可達200億元，到2016年的營收目標則是300億元。

三商美邦去年也曾出售宏遠大樓獲利21.4億元，三商美邦副總楊棋材表示，到今年底前可運用資金將成長至6,000億元，目前約有4％投資不動產，且當中七成在大台北地區，雖然近年以處分資產居多，但仍在評估買進不錯的標的。

他指出，公司活化資產不是僅從獲利角度考量，像這幾年的出售案，都鎖定只有部分樓層的產權，若處分後能夠購買整棟大樓，效益發揮會更明顯，目前三商美邦人壽在內湖地區擁有兩、三棟完整大樓，位於長春路的SONY大樓也是由三商美邦人壽全棟持有。

楊棋材表示，不動產投資會持續尋找標的，且隨著業務部隊擴大，購買後將優先考量作為自用，就可不受金管會2.875％的投報率要求，有剩餘空間再考慮開放出租。

高鐵站區開發再出招。交通部高鐵局昨（30）日公告，釋出嘉義、台南站產專區土地，以設定地上權方式招商；為增加這兩處南部站區的吸引力，也首度祭出興建期免收權利金的優惠，期盼能提升業者投標意願，兩案將於12月下旬截止投標，明年第1季決標。

高鐵局表示，嘉義車站產專區用地緊鄰高鐵嘉義車站，區位條件優越且交通便捷，為工商服務及展覽分區，基地面積達2.85公頃，都市計畫規定之建蔽率為40％、容積率為240％；官員說，開發經營期間為50年，得標業者得續約一次，可延長經營20年。

官員指出，高鐵嘉義車站特定區，周邊已有多項重大建設及民間開發案，包括故宮南院預計於2015年底開幕，另有旅館及文化體驗設施也將陸續啟用，加上鄰近馬稠後產業園區，可望成為嘉義地區觀光旅遊的主要進出門戶，以及南部產業的發展重心。　台南站區方面，高鐵局也選列商業區土地招商，基地面積約1.36公頃，投資人同樣可取得設定地上權50年期經營權，並得申請續約一次，最長20年。官員說，台南基地初步可做會展中心、大型購物商場或旅館，以促進當地生活機能為主，但不得規劃興建住宅，民間投資額約40億元。

營建署統計全台有86.3多萬戶空屋，專家認為數字可能「失真」。房產作家Sway表示，官方以用電度數60度為標準實在「太低」，豪宅隨便開盞燈，或普通社區電梯有在運作，隨隨便便就可以達到60度門檻，預估台灣真正空屋數至少百萬戶。

由於空屋率對房價有所影響，Sway呼籲，政府不該再用假象來干預房市，避免未來泡沫衝擊讓全民受害。淡江大學產經系副教授莊孟翰表示，營建署的空屋調查只是推算，定義錯誤百出，以信義區每坪130萬元的豪宅社區為例，60戶只有6戶有人住，偏偏豪宅耗電量大，沒住人的戶數根本查不出來。

若從全台空屋率10.63％來看，莊孟翰解讀，顯然房地產市場「供過於求」；他透露，其實房市在2010年就有泡沫化疑慮，房價該跌不跌，主因是台灣處於有史以來最久的低利率環境，加上市場上資金氾濫、賦稅制度不全及政府拚命作多所致。

Sway批評，政府口口聲聲說打房，根本是打假的，嘴巴說打房，卻著手送建商一堆容積率、鼓勵蓋房子，泡沫愈吹愈大、且吹不破。不過，Sway提醒，待下屆總統選舉開打之際，這個吹不破的神話，可能受影響，不論哪一黨候選人都得面對這個現實，打房政策一旦落實，房價就可能下跌。

就在台灣政府正在研議奢侈稅的下一步時，筆者也與中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會代表及媒體記者拜會了，香港地產代理商總會、香港地產代理監管局、新加坡房地產經紀協會、新加坡組屋發展局(HDB)、新加坡市區重建局(URA)等產管學界。目的在於探討台灣奢侈稅的利幣得失。

兩岸四地在2008年全球金融風暴之後因房價高漲紛紛祭出打房政策，在香港的打房政策業者稱之為「辣招」，廣東話發音近似於「辣椒」，這就是為什麼香港在7月7日會有23000人的辣招苦主大遊行。在新加坡的打房政策業者稱為「降溫措施(Cooling Measure)」意思是對於高房價所採取的降溫措施。

香港自2010年11月19日起，政府不斷推出連番辣招打壓樓市，包括「額外印花稅(SSD)」、「買家印花稅(BSD)」及「雙倍印花稅(DSD)」，可惜有關政策不但未能壓抑或穩定樓價，反而更刺激樓價急升38%。

新加坡自2009年9月起迄今總計推出8次不動產降溫措施，包括「買方印花稅(BSD)」、「附加買方印花稅(ABSD)」、及「賣方印花稅(SSD)」、「貸款額度不超過收入60%」等，但私人住宅價格指數4年下來也平均增漲超過64%。

由於受到人口、資金及利率的支撐，現今在香港買賣樓房雖買方最高要支付23.5%的印花稅，賣方會有20%~10%的三年印花稅額管制期，市場成交量下降5成，但樓價仍然穩定。同樣的，在新加坡買方最高要支付18%的印花稅，並且購買總價要以3.5%的利率及收入60%來計算，賣方有16%~4%的四年印花稅管制期，市場成交量也因此下降5成，但私人住宅價格仍呈緩慢成長。

反觀台灣奢侈稅實施已屆滿2年，但成效似乎與香港及新加坡一樣。話說香港、新加坡雖在打房(屬短期政策)，但香港有30%的人口是住在國宅。在新加坡更有高達80%的人口是住在組屋中。可見香港、新加坡政府皆有長期社會住宅政策，而台灣的社會住宅政策呢？另香港、新加坡政府皆有明確的經濟發展策略，但台灣呢？上述種種現象，仍是現今台灣政府在研議修正奢侈稅之餘，更應宏觀思考之議題，而不是別人做什麼？我們就要學什麼？

業者緩頰：仍算私人土地

不少民眾對消防線劃到家門口相當反彈，也擔心影響土地使用權益。讀者陳先生向本報投訴稱，住家位在基隆市暖暖區碇內街巷內，因隔壁建案「好吉市」為取得使用執照，向社區1樓住戶協議，以補償1樓方式拆除其違建，以劃設消防線，卻未與其他住戶商量，擔心影響權益。

只與1戶協商賠償
陳先生說，社區共28戶人家，「好吉市」為通過消防局驗收，向社區1樓住戶協議，讓出違建當救災空間，但該土地為社區住戶共有，建商並未和其他樓層住戶協調，憂心私人土地遭侵佔，且影響其他住戶停放車輛權益。他已向基隆市都發處、消防局投訴，但各局處互踢皮球令人不滿。

興建「好吉市」的佳陞建設范襄理指出，已和里長、議員、消防局、建管單位協調，出資將隔壁1樓違建拆除，納入防災線，也向律師請教，依「救災優先」規定，只是將其變成救災時公共空間，並不影響住戶權益，該地仍是私人土地。范襄理說，地上物違建部分是1樓住戶所有，和1樓住戶協商後「付出1筆我這輩子也賺不到的天文數字賠償金」。

基隆市府消防局表示，沒有互踢皮球，劃消防線是按市府交通旅遊處提供的圖，他們也只是提案單位。基隆市府都發處建管科則說，土地所有權究竟是誰擁有，是私權，建管科並非法官，無法判斷誰可以取得賠償金。

要求權利金有困難
蔡文玲律師表示，1樓違建物仍屬1樓的財產權，建商給1樓住戶補償金是因雙方有契約關係，其他住戶要和建商要求權利金相對困難。她建議，其他住戶可去了解當初是否有區分所有權人協議，同意1樓使用違建，若沒有，可以不當得利方式，用租金向1樓求償。

　房市明顯退燒，北台灣928檔期推案量較預期縮水25％！《住展雜誌》推估明年預售推案受QE退場等因素影響，恐較今年度減少1成，預估約1兆元左右。

　《住展雜誌》統計928檔期原應有1794億元，但到10月底，實際僅推出1388億元，減少456億元。其中，北市延緩推案狀況最少，桃園、新竹較多。

　被點名延遲推案的遠雄在新竹市「御莊園」，推案金額約35億元。遠雄主管對此表示，「是建照還未下來，會趕在年底前推案」，並非因景氣不佳延遲推案。

　住展雜誌研發長倪子仁表示，928檔推案量不如預期，總計有8個指標案延緩推出，10月底前仍未公開銷售。據《住展雜誌》最新的統計，今年9月中到10月底的928檔實際推案量僅1338億，比起先前預估的1794億減少456億，等於實際推案量僅74.5％。

　倪子仁推估，928檔推案熱潮不如預期，其中因素包括奢侈稅修法恐延長課稅閉鎖期、財政部擬對非自用宅提高持有稅賦，以及聯準會政策都影響推案狀況。

　倪子仁指出，按照原先估計今年928檔期推案量是近5年來第2大量，如今減少400多億元的推案量，使今年的928檔退居為近5年推案量的第3位。

　倪子仁舉例，分區域來觀察，台北市表現平穩，原本預估要推的9個指標案，只有「宏盛得意山莊」尚未公開，新北市同樣也只有1個建案延遲推出，其他如新莊、五股、林口及淡水等區，推案量仍然是全市最多的幾個熱區，預估年底能衝出不錯成績。

金管會正檢討國際會計準則（IFRS）不動產未實現增值收益的入帳規定。金管會主委曾銘宗昨天表示，保險業爭取採「市價法」認列不動產增值金額，但若採取「市價法」認列，金管會將有配套措施，並採取較保守的鑑價方式。

曾銘宗首度透露，金管會傾向考慮採用「市價法」，讓上市櫃公司認列未實現不動產增值收益，對擁有大批不動產的企業來說，將是一大利多。曾銘宗還表示，金管會11月底前將做出決定，上市櫃公司自明年起編列財報時，即可適用。

法人指出，若上市櫃公司未實現不動產增值利益入帳可採市價法，像國泰、新光人壽等擁有大批不動產的壽險公司，EPS（每股盈餘）有機會再向上暴衝。

目前壽險業中，以國泰人壽未實現不動產增值利益達1888億元最高，若能用市價認列，國泰獲利將再吃進大補丸。但曾銘宗表示，相關政策還在研議中，且若採「市價」方式讓業者認列利益，應會採取較保守的鑑價方式，例如租金還原法。

國泰金控昨天舉行法說會，國泰人壽未來能否認列大筆不動產增值利益，也成為法人關切重點。國泰人壽副總經理林昭廷表示，國泰不動產未實現增值利益將近1900億元，若能採市價認列，對國泰「基本上有很大影響」。

林昭廷還表示，國泰人壽已提存的不動產增值準備金達554億元，即未來每年年底，國泰只要通過準備金適足性標準，每年就有100億元可認列獲利。

國泰金控副總經理李偉正也表示，國泰未來將著重在大陸及東南亞市場布局，不排除發動併購。另外，國泰世華將在上海自貿區內先申設支行，但未來不排除在自貿區中申設子行。

殯葬禮儀服務業的龍巖(5530-TW)積極開拓「生命產業」市場版圖，並積極準備前進中國大陸溫州開拓在本業方面的發展，而龍巖委託信義房屋(9940-TW)旗下全球資產管理股份有限公司標售「淡大HI-CITY複合學舍」標售，今天開標以18.169億元標脫，預計於今年底前完成交屋，對於龍巖每股獲利貢獻度達1.2元。

龍巖為處分手中持有的位於淡江大學旁的「HI CITY複合學舍」資產於今天開標，其委託標售的底價為17億元，今天由新光人壽以18.169億元標走，其溢價率達6.88%。

龍巖主管指出，龍巖原持有位於淡江大學旁的「HI CITY複合學舍」資產，帳面成成本為13.3億元，今天以18.169億元標脫，獲利貢獻達4.87億元，以龍巖目前的39.91億元股本計算，對於龍巖每股獲利貢獻度達1.2元。

龍巖對於投資中國大陸的溫州開發禮儀及殯葬事業，預計匯出4000萬美元案，已獲經濟部投審會的核准，龍巖主管指出，此一跨向海外的生命產業投資案，正積極和溫州市政府進行合作的談判之中。

龍巖自結2013年1-9月稅前盈餘14.87億元，每股稅前盈餘3.73元，較去年同期出現衰退10.77%。

三商美邦人壽釋出的太平第一大樓，聚陽實業以28.2億元接手，三商美邦今(31)日表示，處分這部分大樓獲利9.4億元，主要是將資產化零為整，未來將尋求整棟商辦大樓作為企業總部。

太平第一大樓位於忠孝東路四段、基隆路口的太平第一大樓的3~8樓及70個車位，建物每坪約103.3萬元，停車位每個260萬元，目前東區商辦價格已突破每坪百萬行情，因此成交價格與市場行情相當。

三商美邦人壽代理發言人方曙明表示，這棟大樓是2009年向元大寶來買下，四年淨獲利9.4億元；去年也曾出售宏遠大樓獲利21.4億元。

方曙明說，這兩年積極處分零星產權，主要策略希望是將旗下不動產化零為整，未來將積極尋找整棟商辦大樓作為企業總部。有關11月將開標的台北學苑地上權投標案，他表示不排除任何投資獲利的可能。

央行總裁彭淮南直指預售屋炒作太兇，是「房產期貨」，財政部開始緊盯台北市、新北市、桃園縣、台中市四都的預售屋紅單交易積極查緝效應略現；根據房仲業者針對五都看房現況統計，今年1-9月和去年同期相比，中古屋網路看屋點閱指數平均增加50%，其中桃園區中古屋漲幅逾四成，顯現預售屋退燒，中古屋開始搶手。

因此針對預售屋價格不斷攀升的現象，賦稅署和國稅局將針對台北市、新北市、桃園縣、台中市四都的預售屋紅單交易積極查緝。短短幾天，預售屋市場壓力浮現，根據永慶房仲網統計，五年內屋齡新成屋的點閱指數與每坪開價變化，除了台中新成屋點閱指數增加27%之外，其他三大都會區點閱指數皆呈現下滑，反觀中古屋點閱指數則平均增加最少50%，顯示新成屋搶手度大輸中古屋，買方關愛眼神轉向中古屋市場。

進一步分析預售屋退燒，在桃園最明顯，新成屋點閱指數兩年減少7%，中古屋點閱指數則反增51%，顯示買方仍關注中古屋；從每坪開價來看，桃園縣新成屋從100年平均每坪19.4萬，每坪平均開價25萬，漲幅29%，不過中古屋開價漲幅更高達43%。

永慶房產集團房仲網協理高翠屏指出，由於桃園航空城計劃、後續的機場捷運通車、五楊高架道路通車，使得近兩年來桃園房價大幅上揚，新成屋增值已經反映，近期呈現退燒現象，反觀中古屋的生活機能及補漲優勢，讓買方願意轉進。

台中市部分則是新成屋、中古屋開價穩定齊漲，不過，台中市5年內新成屋開價增加15%，低於中古屋開價增幅28%。

高翠屏表示，台中市受惠新市政中心、七期的持續發展、74號快速道路的通車、烏日-北屯線捷運，建設遍及新、舊社區，不但讓兩種產品的網路搶手度在近兩年也都同步上升，反應市場對價格的壓力還不敏感。

新北市新成屋網路點閱指數下滑15%、中古屋點閱指數增加50%；開價部分，新成屋從100年的每坪均價30萬元漲至102年38.5萬，開價漲幅28%，遠超過中古屋開價，高翠屏分析，新北市外環區在近兩年期間，因為低單價、低總價產品的推案量大，熱絡的交易量帶動價格攀升，而且受房價基期低的影響，外環區的新成屋房價上漲幅度最大。

台北市新成屋點閱指數是四都下滑最多的區域，屋齡5年以上的中古屋點閱數增加79%；新屋和5年以上中古物件漲幅則相同，高翠屏表示，台北市近2年因土地取得成本越來越高，預售屋價格不斷攀升，也帶動新成屋或中古屋同步上漲，趨勢一致；但五年內新成屋價格不斷調漲，恐怕有部分區域、物件已經開始挑戰民眾購屋預算或心理的天花板，以致於單價較高的新成屋網路搶手度有下滑現象，買屋族群大舉轉向屋齡較高的中古屋。

台北市幾塊大面積土地正面臨開發或改建，包括空軍總部舊址的開發、台北學苑地上權決標、華光社區和京華城百貨改建豪宅案，都已箭在弦上。這些稀有大面積土地的規劃，除將改變首都的形貌、空間利用和歷史感，更將影響生存其間的人們的精神面貌和生活態度，無論中央或北市府都不可不慎。

空總基地開發案經行政院長江宜樺七月初現勘後，強調需以首都前瞻視野思考，推翻「台北六本木」的短線牟利建議。日前核定由中央與北市合組推動小組，進入招商籌備階段，方向初擬是文創結合商業。然而，中央期待此案能為國庫挹注千億財源的想法，可能導致商業主宰的局面。

台北學苑地上權設定將於本月開標。這塊被譽為「極品鑽石」的敦化北路唯一大面積土地，開發商每坪得砸進三百萬鉅資才可能得標，也因此，日後勢必朝大量吸收人流、金流方向開發，重利主導是必然走向。華光社區則已開始整地，其整體優勢不下於台北學苑，在「填補財政」的考量下，商業思考將難避免。

最讓人無法接受的，是開幕未滿十二周年的京華城百貨，要申請拆除改建豪宅。這座鋼骨結構、防震制震一流、耐用百年的「全球最大球體商場」，出自國際名建築師之手；使用不過十餘年，業主竟為巨大利益不惜拆除改建，暴露商人為地產建築暴利不惜浪費資源，而政府都計法規似乎也束手無策。

站在首都的高度看，這些寶貴的大面積土地利用，應以「人與環境」的概念為軸，做全域三Ｄ的立體思考，並顧及城市的歷史縱深，視城市為一有機體，確保其永續、健康地運轉。因此，開發規劃不應是利益的妥協，而是讓城市脫離遲滯，恢復蓬勃朝氣，且贏得尊嚴與尊敬。

我們認為，開發案第一個堅持，是不能讓綠覆率減少，這是人對環境的反哺。台北盆地郊山綠覆率高，但盆地中心卻是水泥森林，熱氣無處消散的蒸籠，熱島效應高得驚人。今夏屢創高溫紀錄，更且因熱島引發的劇烈熱對流，屢下暴雨；因此，綠覆率不容妥協

其次，綠覆率不能轉移。建商為了開發利益，政府為了帳面數字，會以「綠覆率轉移」手法對都市核心區綠地需求偷天換日。事實上，盆地周遭山林增加綠地，並無助市中心水泥森林緩解窒息感，這種對環境的「以私害公」必須避免。

第三，開發量體引進人流、車流帶來的熱汙染，也應列入考量。大面積土地開發引進的居住人口不可小覷，因而帶進的流動人口、運具產生的廢熱排放更是可觀，這對盆地的承受度是火上加柴的作為，不僅影響生活品質，更關涉生存安全的長期問題。

再者，開發不能破壞台北城的歷史感。一個城市的偉大，絕不是在玻璃帷幕、高聳入雲的流行建築，而是留有時代印記、會說故事的歷史建築。例如，空總基地上有政府遷台六十年的空總故事，之前她還是日據末期農、林、工、衛的辦公廳舍及產業研究基地；這些房舍是戰後日本治台的歷史見證，是重要歷史遺址。

台北都會自西往東以都市計畫引導發展，原有明確、漸次發展的軸線，如高低起伏的音符。近年因為公有地釋出、舊市區工廠外移騰出空間，一些攙雜政商運作的開發輕易突破都市規劃，許多大量體開發突兀地冒出，商辦、展場供過於求已是浪費，更破壞了城市高低有致的節奏，變得無趣。

開發案只做地表、平面規劃其實是浪費土地資源，都市黃金地段的利用早已進入三Ｄ思考，「地下城」也一種規劃選項。往下發展的概念至少已三十年，節能、抗震、少汙染、低噪音，日本、歐美一座座地下城的落成，讓空間發展餘裕大幅增加。地表留給綠地，任何人都可以享受，這是對環境、對社會的利他。

台北核心區這些僅存的大面積基地開發，不應只追求眼前近利，應拉高視野，做首都全局規劃的考量，才是台北可長可久之計。

沒貸款 10億元用現金交易

台北市指標豪宅「帝寶」有不少政商名流入住，宏盛建設僅存的5戶保留戶最近傳出交易，大手筆買下的是有「河南王」稱號的台商、東裕集團和丹尼斯百貨集團董事長王任生，5分鐘買下3戶。根據最新地籍謄本顯示，已經有1戶過戶，且以現金交易。

據《壹週刊》報導，王任生事業版圖涵蓋聖誕燈泡廠、百貨和地產，身家高達千億元。王任生原有3戶帝寶，有次他在豪宅大廳喝咖啡時遇到帝寶建商、宏泰集團董事長林堉璘，王任生提到自己家空間不夠，問帝寶還有無可買，結果林堉璘爽快的說：「我有，賣你！」僅5分鐘的過程，就成交一筆10億元的買賣，王任生一次大手筆買下3戶。

掃貨共擁有6戶
事實上，王任生已經擁有3戶帝寶，由3個兒女王武卿、王尚卿、王筱卿分別持有，王武卿、王尚卿皆位於D棟5樓，面積分別約為162坪與147坪、王筱卿則位於F棟11樓，面積約255坪。

《蘋果》記者昨調閱最新謄本資料，發現「帝寶」最近一筆過戶登記，是在今年10月25日登記過戶，該戶位於A棟13樓，共208.7坪，並無設定抵押貸款，房屋所有權人登記在英屬維京群島商馥寓股份有限公司名下，該公司負責人蔡佳樺就是東裕電器董事。

帝寶聚集富商名流，但是在實價登錄網站，一直沒有成交價格資料，從謄本來看，近一年僅有2戶過戶。

宏盛建設發言人李宗平昨天證實，今年10月「帝寶」確實出售1戶，基於保密原則不願透露買方是誰，「目前手中仍有4戶餘戶準備出售。」

「想買還沒出手」
宏盛內部透露，這次出售餘屋是位在A棟的中高樓層，共有3戶簽約，買方是公司法人，3戶分別由不同公司登記購買，目前已完成1戶過戶，所以宏盛實際上真正剩下2戶。

截稿前，被點名的買家「河南王」王任生並沒有接記者電話。王任生辦公室也否認相關消息，只說：「老闆是想買、還在考慮，但還沒有出手。」

客戶開價3字頭
宏盛不願透露成交價格，宏盛建設董事長林祖郁在今年6月股東會後曾對媒體透露，「帝寶」已有2~3組買家開價下斡旋金，打算一次購買多戶，客戶開價已開出3字頭行情，開價的買家是企業主，也是帝寶住戶。

據當地房仲業者指出，帝寶最近還有1、2戶要出售，但是屋主也不急著脫手，因此都待價而沽，屋主開價每坪高達350~360萬元。

王任生小檔案
★年齡：81歲
★出生地：中國河南省
★學歷：台灣台東師範學院（現為台東大學）
★身家：家族資產逾1000億元
★家庭：妻子楊秀蘭（歿）、育有2子王武卿、王尚卿與1女王筱卿，皆在家族企業任職
★現職：台灣東裕集團董事長、中國鄭州丹尼斯百貨集團董事長、河南省外商投資企業協會副會長、鄭州台資企業協會會長
資料來源：《壹週刊》

帝寶小檔案
◎位置：台北市仁愛路三段53號
◎市場行情：屋主開價每坪350~360萬元、目前實價未揭露
◎推出時間
2001年預售
2005年完工
◎名人住戶：藝人小S和夫婿許雅鈞家族、何麗玲、頂新魏應州家族、寶成集團總裁蔡其瑞、國民黨榮譽主席連戰
資料來源：《蘋果》採訪整理

「過院來」底價1.5億 只比市價少千萬

總統馬英九親家別墅遭拍賣！位於士林區中庸二路的陽明山別墅「過院來」，11月7日即將進行第2次法拍，總底價為1億5419萬元，權狀坪數161.87坪，所有人羅鐳為IC設計公司安國前任董事長，據查與總統女婿蔡沛然為表兄弟關係。法拍業者表示，該戶僅比市價便宜1000萬元。

無法看屋恐冒險
「過院來」2拍底價為1億5419萬元，換算每坪約95.52萬元，1拍時底價為1億9273萬元，而據實價登錄顯示，「過院來」今年7月每坪交易價格約98.2萬元，104法拍網副總經理林桂英認為，待拍戶已點交，過去以債務人自住為主，物件相對單純，但因法拍屋無法看屋，一般民眾不會冒險。

無獨有偶，至善路故宮正對面豪宅「至善天下」也將於11月4日法拍，總底價1億8067萬元，權狀坪數138.67坪，含4個車位，換算每坪約130.28萬元，屋主為2006年曾捲入內線交易弊案的台開前總經理鍾智文。

「至善天下」獲不少名人青睞，像是話題人物許純美，2000年前總統李登輝卸任時也一度考慮入住，鍾智文所屬待拍戶有2戶，一戶由債務人使用，另一戶則以每月1萬元出租。永慶不動產估價師事務所所長郭大誠認為，拍賣底價高得離譜，該區房價約70萬元，推測債務人可能有向估價師爭取調高價格。

「推測有人操作」
林桂英也指出，「至善天下」含車位市價約70∼80萬元，不含車位約120萬元，「待拍戶有4個車位，價格卻比市價高，推測有人在操作，感覺上自己人來買的機率很高。」

新北市為了推動捷運「三環三線」政策，推出「繁星13計劃」，其中以新莊及泰山塭仔圳市地重劃區面積128萬坪為最大，整體規劃比新莊副都心面積大4倍，預計明年動工執行都市計劃。

區內僅1新建案
新北市目前在規劃將46個都市計劃區，其中17處整併成2個核心區，分別是「大漢溪以北都心區」與「大漢溪以南都心區」，而新莊及泰山塭仔圳市地重劃區，就是隸屬溪北都心區域。新北市城鄉發展局正工程司李擇仁指出，該重劃區發展配合桃園機場聯外捷運計劃，將增設A5a廣場與捷運系統用地，未來有A5、A5a與A6三個捷運站。

全國不動產新莊中央加盟店店東陳志明指出，目前區內仍為工業區，周邊較少住宅，現在只有中環路周邊有建案「明日城」，為第1個自辦都更案，但過個橋就到新莊副都心。

建案「明日城」專案經理吳銘宗表示，去年推第1期，坪數20~43坪，以小坪數為主，開價45~50萬元，因低總價，吸引不少新莊的年輕首購族，很快就完銷，現在推第2期，坪數較大為40~90坪，吸引換屋族。

為打造新北市老人安養環境，新北市政府近日推出「老人居住產業計畫」，從容積獎勵與租稅補助方面著手，提高業者投資產業誘因。

新北市經發局指出，除提供容積獎勵加碼，讓業者可取得最高40%獎勵額度之外，也可經由申請，由市府提供房屋、地價稅五年500萬元補助。

新北市為加速行政效率，將採專人專案控管未來審議進度，預計2014年底前，至少審議通過兩起民間投資案。新北市長朱立倫指示，法規外的配套措施要加速跟上，讓有意願的業者，能充分掌握投資時程、進度，提高投資意願。

新北市政府表示，據2010年人口普查，未與子女同住的老年人口約為13.8萬人，但安養居所的供給量僅1,640單元，明顯不足。

聚陽實業昨日斥資28.2億元買下位於忠孝東路四段、基隆路口的太平第一大樓的3~8樓及70個車位。永慶資產管理協理黃增福表示，三商美邦人壽釋出的太平第一大樓，銷售前市場傳開價30億元、每坪約120萬元，最後由紡織業起家的聚陽實業以28.2億元議價成功。太平第一大樓的3~8樓建物面積約2544.33坪 ，地下室車位共計70位，換算建物每坪約103.3萬，停車位每個260萬，目前東區商辦價格已突破每坪百萬行情，因此成交價格與市場行情相當。
看好後市，商用不動產市場買家仍積極評估合適標的，有好標的就會出手。黃增福表示，受到美國政治因素影響，市場預期全球貨幣寬鬆狀況可望延續，國際熱錢流入，股市、房市利多雙收。此外，金管會提前檢討國際會計準則(IFRS)不動產入帳規定，擬改市價入帳，預估對上市櫃公司帶來高達逾千億元以上的增值利益，且對法人公司帳上不動產可立即帶來龐大資產增值及獲利，房地產投資氛圍強轉為更加強勁，第4季及明年大型地產物業及公共建設的投資量能可望持續放大。

都會區10月走旺 僅台中量縮4％

雖然政策與升息話題不斷，但房市進入第4季購屋傳統旺季，10月中古屋買氣比想像中強，據各家房仲業者統計，主要都會區整體成交量與成交價都較9月成長。永慶房產集團統計為例，除台中交易量微縮4％，其他縣市成長2~10％，信義房屋雙北交易量則增加16~18％。

據永慶房產集團研究發展中心統計，北市10月交易量較9月增5％，新北市增10％，台中微縮4％，高雄交易量則微增2％。成交單價部分，各區都較9月增加，台北市10月中古屋平均每坪63.2萬元，較9月增0.6％，新北市每坪38.9萬元，月增1.6％，台中市與高雄市房價分別為13.8萬元與13萬元，月增0.7％、3.2％。

文山成交價1800萬
永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛說，在QE（Quantitative Easing，量化寬鬆）暫緩退場後，連續縮手3個月的置產族再度出關，10月投資置產族佔41％，而自住族因市中心房價持續走高略顯觀望，相較9月自住佔54％，10月減少到41％。自住主力區為文山、內湖區，文山成交總價以1200~1800萬元為主，內湖則為1800~2500萬元。
新北市首購族較偏好中和、板橋與土城區，板橋區、中和區成交總價以800~1200萬元居多，土城區則以700~1000萬元為主。

「遇結婚潮有需求」
而信義房屋與住商不動產10月買氣也皆較9月提升，其中信義房屋10月雙北市房市交易明顯增16~18％，而住商不動產高雄成交量則大增18.8％，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨說：「中南部民眾遇到年底結婚潮，有購屋需求，因此買屋明顯增加。」

八德7成為自助客
另據台灣房屋統計，10月桃園與新竹平均房價分別為每坪15.5萬元與16.2萬元，交易量分別增加9.25％、2.02％。台灣房屋智庫經理江怡慧指，桃園交易熱區為桃園市、中壢市、楊梅市、八德市，與9月相比，八德市成交量增加最多區域，增加高達32％，其中7成都是自住客。目前在北市租屋的上班族Emily說，最近打聽北市房價似乎已停漲，希望之後能買間約800萬元的中古屋。

近來冷颼颼的商辦市場，昨天傳佳音，龍巖順利將「淡大HI-CITY複合學舍」，以18.169億元賣給新光人壽，溢價率約6.8％，換算下來，1、2樓商場每坪約35~45萬元，3樓以上學生套房每坪約17.6萬元，目前租約仍在，以此回推投資報酬率約3.9 ％。

近年出租率達98％
負責標售的全球資產管理股份有限公司指，超過5家業者領標評估，其中3家是壽險業者，其他是個人和開發商。該公司專案經理王維宏指，「淡大HI-CITY複合學舍」底價訂為17億元，溢價率6.8％，標售價格落在預期的18~20億元水準間。

「淡大HI-CITY複合學舍」包括3棟、樓高16層的學生出租套房，及1、2樓、地下1樓的裙樓商場，位淡江大學城商圈核心地帶，近3年期末平均出租率達98％，具穩定租金收益。

小型案壽險業想買
龍巖副總經理詹淑娟指，出售「淡大HI-CITY複合學舍」主要是為投資中國溫州資金需求。
第一太平戴維斯研究部資深經理丁玟甄說，就第4季商辦市場看，50億元以下的中、小型案子都有機會賣掉，對壽險業者來說，只要投資報酬率達到金管會規定的2.875％，壽險業者都很想買。

新光人壽昨天以總價18.169億元，標下龍巖淡江大學HI-CITY複合學舍標案。新光人壽表示，本案一年租金收入將超過7000萬元，預計投資報酬率達3.88%。

新光人壽表示，龍巖淡大學舍是近年雙北市少見年化收益率超過3%的投資標的，且又是「單一產權全棟出售」，值得投資。

新光人壽表示，本案預計在107年完工，由於淡大學生多，未來租屋需求支撐力足夠；且又鄰近登輝大道，未來有捷運青山線經過，可望提高附加價值。

新光人壽今年買下3筆不動產，上半年以14.88億元標下台酒新板地上權，下半年又標到中油承德路地上權、得標價4.17億元，這次以18.169億元標下淡大學舍，總投資金額達37.219億元。

新壽 標下龍巖淡大學舍
【經濟日報】

具穩定投報的收益型不動產仍是壽險公司獵尋的標的，昨（31）日新光人壽以18.17億元標得龍巖淡大HI-CITY複合學舍，換算學生套房約每坪17.6萬元，以目前出租率約95%推算，租金投報率3.88%，超越金管會2.875%的要求。

新光金控副總徐順鋆指出，淡江大學旁HI-CITY複合學舍地上16層的年化租金收益率3.88%，為現今雙北市場上少有年化收益率超過3%的優質投資標的。

負責標售的全球資產表示，此案位於淡江大學附近，符合金管會對於壽險業要求的最低投資報酬率2.875%要求，也超越台北市商辦平均約2.5%的投報率。未來學舍管理上，龍巖提供售後回租或物管公司代管。

昨天新壽取得的標的，為三棟樓高16層的學生出租套房，784間學生套房，近三年平均出租率達98%，學舍每年可收取約6,000萬元租金。1、2樓商場及地下停車場包租給專業的營運業者，商場及停車場每年約有1,100萬元的租金收入，並規劃包底抽成機制，未來隨著營業額提高，租金收益仍有上漲的空間。

全球資產認為，淡江大學商圈商業活動及服務機能成熟，租金收益來源分散於學生宿舍、商場店面及停車場等不同屬性不動產。

　11月的台北信義區將有兩大公共建設有好消息傳出，一是臺北捷運信義線即將通車，實現東西生活圈的快速串聯；二是世貿二館原址將動工興建「臺北南山廣場」，預計2017年完工，該國際地標建築落成，除有助提升臺北在國際舞台的能見度，各界更看好將為信義商圈注入新的發展活力。

　南山人壽表示，「臺北南山廣場」為符合市民和投標時評選委員的期待，創造可與101相互輝映的地標性建築，同時增加供民眾遊憩的公共空間，在接獲臺北市政府通知後，決定以單棟高樓的設計送都市審議。

　全案已於9月獲都審會有條件通過，除了開放空間及空橋設置涉及公眾使用需再進一步討論外，包括建築物的高度及造型等均已獲得同意，預計最快11月底動工。

　「臺北南山廣場」改為單棟高樓規劃後，擁有總高272公尺的塔樓，成為臺北市第二高樓，搭配台北101將可呈現出更協調的城市景觀，且整體樓地板面積雖然沒有太大變化，但開放空間卻大幅增加約400坪，將規劃綠化徒步區及三處廣場，並增設約400坪藝文空間。

　「臺北南山廣場」另一大特色，就是將以人行空橋串連台北101、ATT 4 FUN以及威秀影城等周邊建築，把信義商圈核心區連結為立體的人行網絡，民眾可以不受車流、燈號和天氣的限制，一路從世貿捷運站經由臺北南山廣場抵達市府捷運站。

　搭配寬廣的平面人行步道、可穿越商場挑空的中庭及三處廣場，將能有效吸納和引導信義區南北向觀光人潮。

　此外，「臺北南山廣場」計畫於地下室開闢31個大客車停車位，也有助紓解大客車停車問題，打造更具魅力的消費觀光廊道。

　對許多民眾極關心的台北101跨年煙火將來是否還可施放，南山人壽與台北101皆表示，雙方已共同研議討論，期能與商圈共榮，打造更令人期待的跨年活動，為臺北巿創造嶄新風貌。

　除了中央以外，桃園縣是全國唯一興建合宜住宅的縣份，縣長吳志揚昨（31）日表示，未來的機場捷運和捷運綠線等多個站區周邊都會陸續興建合宜住宅；其中A20、A21站將各蓋400戶，每坪價格約僅14至17萬元，遠低於近2年狂飆的桃園房市平均價格。

　針對議員關切桃園縣未來興建合宜住宅的品質和價格問題，縣府城鄉鄉發展局局長吳啟民回應，機場捷運A20、A21站都市計劃都已報請內政部審議，其中A20已通過，目前由地政局提出區段徵收計劃，預定明年7月公告，9月發包施工，至於A21站目前仍在審議中。

　吳啟民指出，A20和A21兩個站區，未來都計畫各蓋400戶合宜宅；售價部分會依當時的房價以7折以下定價，預計以每坪14至17萬元的價格出售。

　吳志揚也表示，除了A7站合宜住宅已發包興建之外，機場捷運A10、A11、A16，以及綠線G14及G17等站周邊，未來也會陸續興建合宜宅。他也再次強調，目前全國只有桃園縣是唯一推行合宜宅的縣份。

　房仲業者指出，A20、A21站合宜宅每坪14至17萬元的價格，和目前交易熱絡的青埔高鐵站區每坪動輒30萬元的價位相比，對首購族的確有滿大吸引力，且隨著A16至A18各站區已分別有知名大企業接手開發商場，預料仍將引起搶購熱潮。

信義房屋統計，10月中古屋仍維持相對穩定買氣，相較9月買氣增加1成以內，其中雙北市買氣增加較為明顯，幅度約10%，至於每坪房價平均20萬元的相對平價區，包括桃園、新竹與台中，買氣表現平平。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，奢侈稅重災區的雙北市，10月中古屋買氣穩定成長，目前北市中古屋每坪均價約66.8萬元，新北市約34.6萬元。曾敬德表示，信義線預計在年底通車，市中心行經的大安、信義與中正區，10月的房市交易量有增溫現象，其中大安區與信義區總價2000萬內的2房、1房等小宅產品，市場詢問度與交易呈現量增。

新北市則以新店、中永和、新莊、土城、淡水的房市表現較佳，其中土城區域房市受到預售案「華固新綠洲」帶動，而未來信義線通車後，可加速中永和、淡水民眾進入信義計畫區通勤時間，10月房市交易量也較上月呈現增長。至於桃園、新竹、台中交易量並未出現明顯變化，房價維持盤整。

國產署中區分署昨日在台中北區標脫4筆土地，坪數總計為2787坪，標脫總金額約為11.6億元。其中得標金額最高為8.28億元、溢價率226%，位於台中市民權路540巷32號，面積1728坪，得標者為台中市代銷公會理事長謝麟兒。
謝麟兒表示，買價每坪約48萬元與公告地價相近，未來可能規劃大樓或者透天厝，如果是大樓，會蓋20幾層樓以上，開價應會超過3字頭，周邊鄰近科博館，近期台中的房價呈現補漲，未來還有成長空間。

　實價登錄上路1年多以來，據台中房仲業者觀察，發現台中7期豪宅買氣平平，反而因為實價登錄「全都露」出現比價效應，7期週邊新成屋與正7期新成屋每坪價差達10萬元以上，逆勢帶動7期週邊新成屋成交量大增、成為市場熱門詢價標的。

　住商不動產中區協理賴萬指出，受到景氣影響，7期正核心豪宅買氣不如預期，反而緊鄰7期西側、河南路的新成屋，無論交通條件或生活機能，都與7期新成屋的條件差不多，過去民眾購屋因無價格的參考依據，自從實價登錄以來，民眾發現7期核心與7期週邊的新成屋，在地點條件差不多的情況下，每坪價差可達10萬元以上。

　賴萬舉台中市西屯區秋紅谷廣場週邊的新成屋為例，位於7期週邊的「鄉林皇居」每坪成交價約35萬元，與7期新成屋每坪動輒4、50萬元相較，價差超過8至10萬元；而7期豪宅以大坪數居多，100多坪的新成屋、價差可達800至千萬元，實價登錄反而讓「物超所值」的新成屋買氣增溫。

　「鄉林皇居」副總經理方偉民指出，實價登錄後，鄉林皇居採不二價策略，開價貼近市價，成交率因此大幅提升至3比1。

　台中房仲業者表示，鄉林皇居、國泰森林觀道、由鉅大謙、榮耀、親家愛敦閣等7期與週邊新成屋，因為地點佳，入門檻較低，未來卻可坐享增值潛力，吸引投資置產客卡位，還有許多豪宅客群正在摩拳擦掌、看準標的物下手。

　信義房屋中三區協理廖慶洲表示，7期是中台灣的政經中心、金融運籌中心，隨著7期重大建設陸續到位，如秋紅谷廣場、單元二完成開發，明年底將完工的國家歌劇院，以及未來捷運綠線G9站、交六交通轉運站的到位，豪宅新成屋若有品牌加持，成交量能相對熱絡。

　廖慶洲表示，7期核心新市政中心的土地有限，未來新推案不多，加上台中建商很用心，建築外觀與內部裝修精益求精，每坪3、40萬元就能買到台中豪宅是物超所值，確實引起北部置產客的興趣。

　信義房屋台中市政店店長陳建安分析指出，新市政中心年底進場的預售屋，每坪動輒從60萬元起，反觀鄉林皇居、國泰森林觀道、榮耀、由鉅大謙等豪宅新成屋，地點位置佳，如「國泰森林觀道」面對文心森林公園首排；「鄉林皇居」正對秋紅谷廣場第一排，地點均無可取代。

　陳建安表示，鄉林皇居、榮耀、由鉅大謙、親家愛敦閣等豪宅新成屋，目前每坪成交單價平均在30多萬至40多萬元間，「入門檻較低，但未來的保值與增值潛力卻更大」，未來每坪單價要漲到5、60萬元更具想像空間，這也是上述豪宅新成屋交易熱絡的主因。

十八大作出了“積極應對人口老齡化”的戰略部署，將老齡服務上升到法律層面。9月，國務院印發了《關於加快發展養老服務業的若干意見》，提出“到2020年，基本建立覆蓋全生命週期、內涵豐富、結構合理的健康服務業體系”，“健康服務業總規模將達到8萬億元以上”。

近日，國務院又發佈首個健康服務業的指導性檔《關於促進健康服務業發展的若干意見》. 加上近日北方霧霾造成海南養老地產熱銷 ，導致海南的養老服務業越來越成為人們關注的焦點。另外養老地產將成為11月會議重點。

海南椰島公司的土地儲備達2300畝，另外772畝工業用地置換了199畝城鎮住宅用地，目有前瞻州隆華新村和澄邁椰島小城二個涉及長老地產專案。除此之外，公司目前已形成以椰島鹿龜酒為代表的養老保健酒產品群，也是國內保健酒行業唯一上市公司。

海南椰島昨晚發佈第三季度財報，公司前三季度實現營業收入6.53億元，同比增長27.33%；公司歸屬于上市公司股東的淨利潤為1.12億元，同比增長了4514.91%。基本每股收益0.2517元，同比增長4476.36%。

據知情人士透露，正在醞釀中的房地產長效機制，可能會以北京自住型商品房調控措施為雛形，具體是效仿韓國模式，分層管理房地產市場。

隨著調控逐步深入，北京新建普通商品房市場已經初步形成類似于韓國模式的三元格局。即，自住型商品房、保障房以及普通商品房三分天下。

據亞豪機構副總經理任啟鑫分析，自住型商品房一旦形成規模化供應，現有市場化運作的中低端項目將不再是絕對的賣方市場，高端市場也有望加速回歸市場層面，北京房地產市場將形成低端有保障、中端有支撐、高端有市場的三元格局。

同策諮詢研究部總監張宏偉認為，從“京七條”的調控特徵來看，是按照“低端有保障、中端有政策、高端有控制”的思路，繼續堅持“去投資化”，呈現出定向寬鬆中“階段性”局部收緊，政策執行總體較“溫和”，仍然是鼓勵自住、改善型需求市場。

韓國模式

北京所實行的三元格局調控方式可能對其他一線城市有借鑒意義。據上海業內人士稱，上海也有可能效仿北京，推出一定數量的自住型商品房。

目前北京已逐步定型的調控思路，與當年韓國調控房地產市場措施有諸多類似之處。

韓國政府共設計了四種類型的政策性住房，有售有租，分別包括公售房（類似於我國的經濟適用房）、公租房、永租房和國租房。

公開資料顯示，從1972年開始，韓國共實施了四次大規模的建房計畫，旨在依靠政府的力量擴大住房供給。最終完成了1140萬套的建設總量，其中公共部門承擔了400萬套，占比達到35%。

據國家發改委國民經濟綜合司網站的文章《韓國房地產調控政策措施》介紹，2004-2006年，韓國商品住宅價格3年漲幅接近20%，其中首爾地區的房價大幅高於其他城市。韓國住房市場投機嚴重，少部分人擁有大量住房，而韓國還有45%的家庭沒有自有住房。

時任總統盧武鉉開始頒發一系列嚴厲的房地產市場調控政策。主要包括三方面的措施，擴大住宅供給、打擊投機需求以及差別化信貸。後兩項調控措施主要是通過房產稅以及銀行貸款不同階層的利率優惠完成。如對購買多套住房者徵收重稅、限制期房買賣、提高利率和首付比例等。

具體到擴大住宅供給方面，北京目前的調控思路與韓國有著異曲同工的思路。比如，2006年，韓國政府決定在全國新建35萬套主要面向中低收入者的公寓住宅，其他地區19萬套，並要求開發商新樓盤必須包括一定比例的小戶型。

對於韓國調控思路，國金證券分析師曹旭特稱，韓國調控的最大教訓在於國家對供給管制過於僵化，沒有在需求提升時穩定增加供給，導致韓國目前的人居水準仍比較低。

泛豪宅化的擔憂

曹旭特說，韓國政府在戶型面積方面的限制，還導致了供給的結構失衡。施行20多年的小戶型建設政策，最大限度地擴大了韓國的整體住房供給，但也使得85平米以上的住宅比例持續過低，在收入快速增長和改善需求激增的背景下，這一政策間接導致面積越大，均價越高。在首爾地區，較為少見的100平米以上戶型成了白領追逐的對象，進而推升了房價。

這也是目前北京房地產業內人士的擔憂所在。

亞豪機構市場總監郭毅分析稱，北京明年推出的5萬套自住型商品房，占到普通商品房市場的50%。而在50%的住宅用地計畫供應量，有25%是保障房用地，也就是說，真正的商品房用地只占25%的土地量。依此判斷，未來普通商品房市場競爭將更加激烈，地價也會更高，倒逼商品房價格繼續上漲。

記者採訪的多家房企表示，自住型商品房大量推出後，剛需商品房將逐漸向中高端轉移。

在東亞新華地產北京第一個高端產品——東亞華欣灣售樓處及園林示範區開放儀式上，東亞新華地產行銷管理中心總監賈玉鵬稱，他們以後可能會考慮減少剛需產品開發，逐漸向中高端轉移，以避免與自住型商品房市場“硬碰硬”。公司也會考慮去競爭自住型商品房用地。

賈玉鵬認為，北京增加自住型商品房用地，普通商品房用地必然減少，但開發商手?有錢，這就會加劇土地價格上漲，帶動房價上漲。

金地集團華北區副總經理遇繡峰在接受記者採訪時也認為，未來商品房市場將逐漸中高端化。鑒於政府大量供應自住型商品房，未來中高端限價可能會逐步放開，而換之用房產稅來調控。

RET睿意德高級董事王玉珂認為，“自住商品房”相當於利用行政手段控制房價。短期來講，增加了市場供應，對購房者尤其是夾心層提供了新的選擇，對穩定房價起到積極作用。但長遠來講，“自住商品房”是通過壓縮房地產企業利潤空間實現的，其他項目將成為保證企業利潤的重要陣地。換言之，自住商品房有可能成為推高其他項目的價格的“禍首”。


21世紀不動產市場總監桑豫峰表示，總體來看，自住型商品房將扮演攤薄房價的角色，而不是真正降低房價的作用。如果大量用地被指定用於自住型商品房建設，其他市場化定價的商品房由於需求並未減少，價格必然越來越高。

任啟鑫分析，在低端、中端與高端市場區別對待的三元格局下，未來房企的業務模式將更偏多元化，在以低端與中端住房市場作為高周轉補充管道的同時，商業及高端住宅等市場化運作的領域或將成為越來越多企業的重點領域，以謀取高利潤。

郭毅判斷稱，今後北京商品房市場很可能泛豪宅化。她甚至進一步判斷稱，二手房房價未來也是上漲趨勢。“明年5萬套自住型商品房，5年後才能上市，再加上之後每年估計也會有一定量的自住型商品房供應，意味著未來幾年，北京二手房源的上市量會減少，供需矛盾會在2-3年後凸顯。”

本文來源：21世紀經濟報導 責任編輯：NF035

近年來加碼商業地產的中國奧園地產集團股份有限公司（03883.HK，下稱“奧園地產”），繼廣州奧園廣場、奧園城市天地等專案之後，又與從事運動服飾鞋類的廣州康威集團有限公司（下稱“康威集團”）跨界合作，於日前推出總體量達53萬平方米的奧園康威廣場。

康威集團是國內最早的專業生產、銷售體育用品的公司之一，但由於體育用品市場的低迷，在今年初與奧園跨界牽手。今年2月7日，奧園地產就發佈公告稱，公司於1月份以0.765億元向廣州康威集團有限公司增資，原來的三位股東黎偉權、黎偉秋和黎小平(黎氏)同意進一步出資462萬元，奧園地產由此占康威集團51%股權，黎氏兄弟占康威公司的股權由100%降至49%。康威集團由此成為奧園的附屬公司。


奧園康威廣場位於廣州增城新塘區，地塊原本為康威集團工業用地，在奧園地產收購之前，康威集團就已經向政府申請轉變土地用途，土地用途就已經由工業用途轉變為了商業用途。今年8月正式奠基，是當地政府重點打造的“三舊”改造專案，集情景體驗主題Shopping Mall、主題商業街、LOFT公館、SOHO辦公、企業墅、五星級酒店於一體，是迄今為止增城最大規模的城市綜合體，總體量達到53萬平方米，項目總投資為60億元。目前，專案首批主題街區臨街商鋪即將開售。

奧園地產相關負責人表示，該專案現由奧園地產與康威集團各持有50%的股權比例共同開發，後期專案的銷售推廣等將會由奧園統一招商、統一經營、統一管理。

奧園地產至今開發的商業專案達17個，商業面積達150多萬平方米。如今，奧園地產的商業地產版圖還在不斷擴大，按照奧園地產的規劃，“未來商業占比要逐步達到40%以上”。而據不完全統計，今年以來，奧園分別在廣州、重慶、廣東江門等地共收購8個優質商業或商住用地，支付已超42億元的地價款。

昨天，通州運河核心區三地塊招標，共吸引綠地控股、富華置地等4家企業參與競標。根據最高報價計算，三地塊樓面價最高不到11000元/平方米，和此前同區域地塊地價基本持平。

運河核心區地價暫緩上漲

昨天招標的三地塊均為多功能用地，規劃建築面積合計18.8萬平方米。富華置地、綠地控股、中建一局和北京建工四家企業均參與了三宗地塊的競標。報價均超過底價。

根據昨天企業最高報價計算，運河核心區三宗地塊最高樓面價在10700-10990元/平方米之間。這和同區域今年早些時候成交的地塊價格相比，整體保持平穩，略有下調。

北京中原地產研究總監張大偉認為，運河核心區土地供應量較大，後期還有多宗土地待出讓，地價保持平穩在情理之中。

今年，運河核心區已成交7宗土地。6月，保利和綠地在該區域分別拿下一宗土地，樓面價在11400元/平方米水準；5月保利在運河核心區拿下兩地塊，樓面價11750元/平方米。4月成交的三宗地塊，樓面價不到萬元，為9200元/平方米。

富華置地20億投標三地塊

昨日在3宗地塊中，富華置地合計報價20.1億元，報價最高。

此外，10號地規劃建築面積2.73萬平方米，底價2.61億元，綠地報價3億元，富華置地報價2.8211億元。


目前，在通州運河核心區，富華置地已經開發了高端企業會所專案長安運河，華業地產新北京中心綜合體專案也已經動工。

相關

土地供應大漲

據媒體報導，進入11月，北京市土地儲備中心還將推出至少27宗地塊，其中通州占8宗。另外還包括朝陽區東壩、順義、大興、昌平等熱門地塊。

“供應量大漲，明顯動搖了市場看漲房價的最大理由——供需緊張。”中原地產研究部總監張大偉表示，商品房住宅部分年內供應的土地有望突破10萬套，這將緩解明後年北京的住宅供需結構。

日前由全國房地產經理人聯合會發佈的2013年第三季度中國房地產經理人市場信心指數（住宅地產）顯示，環比上漲3.53個百分點，較前期有大幅上漲，但仍保留在“信心一般”區域。商業地產經理人市場信心指數環比上漲0.48個百分點，繼續徘徊在“信心一般”區間。不少房企經理人向《每日經濟新聞》記者表示，未來要持續“自信”還需要“袋?有錢”，而地產金融將成為房企更為關注的融資方式。

全國房地產經理人聯合會副秘書長祁世芳對《每日經濟新聞》記者表示，2013年第三季度大多數住宅地產經理人信心一般，占到受訪經理人的74%，另有26%的經理人信心不足。同時，2013年第三季度商業地產經理人信心不足的有25%，信心一般的比例占70%，但商業地產經理人有5%較有信心，相比住宅地產較為樂觀。

祁世芳指出，下半年以來土地市場熱度不退，地王頻出，京滬杭兩天內連續出現高價地塊，業內經理人對未來住宅地產感到謹慎樂觀，同時，擔心由此引發進一步的調控措施出臺，心理預期有所波動。

此外，不少房企經理人表示，今年以來頻頻拿地的都是一些大型房企龍頭，手上資金雄厚，融資管道多，相對來說，廣大的中小型房企未來最大的困難還是融資，因此信心指數維持一般也屬正常。

全國房地產經理人聯合會地產金融專家鐘彬表表示，由於中小房企面臨銀行貸款難的問題，目前已經有不少房地產企業開始諮詢地產金融領域的融資方式。比如常見的銀信合作開發金融產品、銀保鏈結、信保鏈結等，以求解決資金難的問題。

十八大作出了“積極應對人口老齡化”的戰略部署，將老齡服務上升到法律層面。9月，國務院印發了《關於加快發展養老服務業的若干意見》，提出“到2020年，基本建立覆蓋全生命週期、內涵豐富、結構合理的健康服務業體系”，“健康服務業總規模將達到8萬億元以上”。

近日，國務院又發佈首個健康服務業的指導性檔《關於促進健康服務業發展的若干意見》. 加上近日北方霧霾造成海南養老地產熱銷 ，導致海南的養老服務業越來越成為人們關注的焦點。另外養老地產將成為11月會議重點。

海南椰島公司的土地儲備達2300畝，另外772畝工業用地置換了199畝城鎮住宅用地，目有前瞻州隆華新村和澄邁椰島小城二個涉及長老地產專案。除此之外，公司目前已形成以椰島鹿龜酒為代表的養老保健酒產品群，也是國內保健酒行業唯一上市公司。

海南椰島昨晚發佈第三季度財報，公司前三季度實現營業收入6.53億元，同比增長27.33%；公司歸屬于上市公司股東的淨利潤為1.12億元，同比增長了4514.91%。基本每股收益0.2517元，同比增長4476.36%。

據知情人士透露，正在醞釀中的房地產長效機制，可能會以北京自住型商品房調控措施為雛形，具體是效仿韓國模式，分層管理房地產市場。

隨著調控逐步深入，北京新建普通商品房市場已經初步形成類似于韓國模式的三元格局。即，自住型商品房、保障房以及普通商品房三分天下。

據亞豪機構副總經理任啟鑫分析，自住型商品房一旦形成規模化供應，現有市場化運作的中低端項目將不再是絕對的賣方市場，高端市場也有望加速回歸市場層面，北京房地產市場將形成低端有保障、中端有支撐、高端有市場的三元格局。

同策諮詢研究部總監張宏偉認為，從“京七條”的調控特徵來看，是按照“低端有保障、中端有政策、高端有控制”的思路，繼續堅持“去投資化”，呈現出定向寬鬆中“階段性”局部收緊，政策執行總體較“溫和”，仍然是鼓勵自住、改善型需求市場。

韓國模式

北京所實行的三元格局調控方式可能對其他一線城市有借鑒意義。據上海業內人士稱，上海也有可能效仿北京，推出一定數量的自住型商品房。

目前北京已逐步定型的調控思路，與當年韓國調控房地產市場措施有諸多類似之處。

韓國政府共設計了四種類型的政策性住房，有售有租，分別包括公售房（類似於我國的經濟適用房）、公租房、永租房和國租房。

公開資料顯示，從1972年開始，韓國共實施了四次大規模的建房計畫，旨在依靠政府的力量擴大住房供給。最終完成了1140萬套的建設總量，其中公共部門承擔了400萬套，占比達到35%。

據國家發改委國民經濟綜合司網站的文章《韓國房地產調控政策措施》介紹，2004-2006年，韓國商品住宅價格3年漲幅接近20%，其中首爾地區的房價大幅高於其他城市。韓國住房市場投機嚴重，少部分人擁有大量住房，而韓國還有45%的家庭沒有自有住房。

時任總統盧武鉉開始頒發一系列嚴厲的房地產市場調控政策。主要包括三方面的措施，擴大住宅供給、打擊投機需求以及差別化信貸。後兩項調控措施主要是通過房產稅以及銀行貸款不同階層的利率優惠完成。如對購買多套住房者徵收重稅、限制期房買賣、提高利率和首付比例等。

具體到擴大住宅供給方面，北京目前的調控思路與韓國有著異曲同工的思路。比如，2006年，韓國政府決定在全國新建35萬套主要面向中低收入者的公寓住宅，其他地區19萬套，並要求開發商新樓盤必須包括一定比例的小戶型。

對於韓國調控思路，國金證券分析師曹旭特稱，韓國調控的最大教訓在於國家對供給管制過於僵化，沒有在需求提升時穩定增加供給，導致韓國目前的人居水準仍比較低。

泛豪宅化的擔憂

曹旭特說，韓國政府在戶型面積方面的限制，還導致了供給的結構失衡。施行20多年的小戶型建設政策，最大限度地擴大了韓國的整體住房供給，但也使得85平米以上的住宅比例持續過低，在收入快速增長和改善需求激增的背景下，這一政策間接導致面積越大，均價越高。在首爾地區，較為少見的100平米以上戶型成了白領追逐的對象，進而推升了房價。

這也是目前北京房地產業內人士的擔憂所在。

亞豪機構市場總監郭毅分析稱，北京明年推出的5萬套自住型商品房，占到普通商品房市場的50%。而在50%的住宅用地計畫供應量，有25%是保障房用地，也就是說，真正的商品房用地只占25%的土地量。依此判斷，未來普通商品房市場競爭將更加激烈，地價也會更高，倒逼商品房價格繼續上漲。

記者採訪的多家房企表示，自住型商品房大量推出後，剛需商品房將逐漸向中高端轉移。

在東亞新華地產北京第一個高端產品——東亞華欣灣售樓處及園林示範區開放儀式上，東亞新華地產行銷管理中心總監賈玉鵬稱，他們以後可能會考慮減少剛需產品開發，逐漸向中高端轉移，以避免與自住型商品房市場“硬碰硬”。公司也會考慮去競爭自住型商品房用地。

賈玉鵬認為，北京增加自住型商品房用地，普通商品房用地必然減少，但開發商手?有錢，這就會加劇土地價格上漲，帶動房價上漲。

金地集團華北區副總經理遇繡峰在接受記者採訪時也認為，未來商品房市場將逐漸中高端化。鑒於政府大量供應自住型商品房，未來中高端限價可能會逐步放開，而換之用房產稅來調控。

RET睿意德高級董事王玉珂認為，“自住商品房”相當於利用行政手段控制房價。短期來講，增加了市場供應，對購房者尤其是夾心層提供了新的選擇，對穩定房價起到積極作用。但長遠來講，“自住商品房”是通過壓縮房地產企業利潤空間實現的，其他項目將成為保證企業利潤的重要陣地。換言之，自住商品房有可能成為推高其他項目的價格的“禍首”。


21世紀不動產市場總監桑豫峰表示，總體來看，自住型商品房將扮演攤薄房價的角色，而不是真正降低房價的作用。如果大量用地被指定用於自住型商品房建設，其他市場化定價的商品房由於需求並未減少，價格必然越來越高。

任啟鑫分析，在低端、中端與高端市場區別對待的三元格局下，未來房企的業務模式將更偏多元化，在以低端與中端住房市場作為高周轉補充管道的同時，商業及高端住宅等市場化運作的領域或將成為越來越多企業的重點領域，以謀取高利潤。

郭毅判斷稱，今後北京商品房市場很可能泛豪宅化。她甚至進一步判斷稱，二手房房價未來也是上漲趨勢。“明年5萬套自住型商品房，5年後才能上市，再加上之後每年估計也會有一定量的自住型商品房供應，意味著未來幾年，北京二手房源的上市量會減少，供需矛盾會在2-3年後凸顯。”

本文來源：21世紀經濟報導 責任編輯：NF035

近年來加碼商業地產的中國奧園地產集團股份有限公司（03883.HK，下稱“奧園地產”），繼廣州奧園廣場、奧園城市天地等專案之後，又與從事運動服飾鞋類的廣州康威集團有限公司（下稱“康威集團”）跨界合作，於日前推出總體量達53萬平方米的奧園康威廣場。

康威集團是國內最早的專業生產、銷售體育用品的公司之一，但由於體育用品市場的低迷，在今年初與奧園跨界牽手。今年2月7日，奧園地產就發佈公告稱，公司於1月份以0.765億元向廣州康威集團有限公司增資，原來的三位股東黎偉權、黎偉秋和黎小平(黎氏)同意進一步出資462萬元，奧園地產由此占康威集團51%股權，黎氏兄弟占康威公司的股權由100%降至49%。康威集團由此成為奧園的附屬公司。


奧園康威廣場位於廣州增城新塘區，地塊原本為康威集團工業用地，在奧園地產收購之前，康威集團就已經向政府申請轉變土地用途，土地用途就已經由工業用途轉變為了商業用途。今年8月正式奠基，是當地政府重點打造的“三舊”改造專案，集情景體驗主題Shopping Mall、主題商業街、LOFT公館、SOHO辦公、企業墅、五星級酒店於一體，是迄今為止增城最大規模的城市綜合體，總體量達到53萬平方米，項目總投資為60億元。目前，專案首批主題街區臨街商鋪即將開售。

奧園地產相關負責人表示，該專案現由奧園地產與康威集團各持有50%的股權比例共同開發，後期專案的銷售推廣等將會由奧園統一招商、統一經營、統一管理。

奧園地產至今開發的商業專案達17個，商業面積達150多萬平方米。如今，奧園地產的商業地產版圖還在不斷擴大，按照奧園地產的規劃，“未來商業占比要逐步達到40%以上”。而據不完全統計，今年以來，奧園分別在廣州、重慶、廣東江門等地共收購8個優質商業或商住用地，支付已超42億元的地價款。

昨天，通州運河核心區三地塊招標，共吸引綠地控股、富華置地等4家企業參與競標。根據最高報價計算，三地塊樓面價最高不到11000元/平方米，和此前同區域地塊地價基本持平。

運河核心區地價暫緩上漲

昨天招標的三地塊均為多功能用地，規劃建築面積合計18.8萬平方米。富華置地、綠地控股、中建一局和北京建工四家企業均參與了三宗地塊的競標。報價均超過底價。

根據昨天企業最高報價計算，運河核心區三宗地塊最高樓面價在10700-10990元/平方米之間。這和同區域今年早些時候成交的地塊價格相比，整體保持平穩，略有下調。

北京中原地產研究總監張大偉認為，運河核心區土地供應量較大，後期還有多宗土地待出讓，地價保持平穩在情理之中。

今年，運河核心區已成交7宗土地。6月，保利和綠地在該區域分別拿下一宗土地，樓面價在11400元/平方米水準；5月保利在運河核心區拿下兩地塊，樓面價11750元/平方米。4月成交的三宗地塊，樓面價不到萬元，為9200元/平方米。

富華置地20億投標三地塊

昨日在3宗地塊中，富華置地合計報價20.1億元，報價最高。

此外，10號地規劃建築面積2.73萬平方米，底價2.61億元，綠地報價3億元，富華置地報價2.8211億元。


目前，在通州運河核心區，富華置地已經開發了高端企業會所專案長安運河，華業地產新北京中心綜合體專案也已經動工。

相關

土地供應大漲

據媒體報導，進入11月，北京市土地儲備中心還將推出至少27宗地塊，其中通州占8宗。另外還包括朝陽區東壩、順義、大興、昌平等熱門地塊。

“供應量大漲，明顯動搖了市場看漲房價的最大理由——供需緊張。”中原地產研究部總監張大偉表示，商品房住宅部分年內供應的土地有望突破10萬套，這將緩解明後年北京的住宅供需結構。

日前由全國房地產經理人聯合會發佈的2013年第三季度中國房地產經理人市場信心指數（住宅地產）顯示，環比上漲3.53個百分點，較前期有大幅上漲，但仍保留在“信心一般”區域。商業地產經理人市場信心指數環比上漲0.48個百分點，繼續徘徊在“信心一般”區間。不少房企經理人向《每日經濟新聞》記者表示，未來要持續“自信”還需要“袋?有錢”，而地產金融將成為房企更為關注的融資方式。

全國房地產經理人聯合會副秘書長祁世芳對《每日經濟新聞》記者表示，2013年第三季度大多數住宅地產經理人信心一般，占到受訪經理人的74%，另有26%的經理人信心不足。同時，2013年第三季度商業地產經理人信心不足的有25%，信心一般的比例占70%，但商業地產經理人有5%較有信心，相比住宅地產較為樂觀。

祁世芳指出，下半年以來土地市場熱度不退，地王頻出，京滬杭兩天內連續出現高價地塊，業內經理人對未來住宅地產感到謹慎樂觀，同時，擔心由此引發進一步的調控措施出臺，心理預期有所波動。

此外，不少房企經理人表示，今年以來頻頻拿地的都是一些大型房企龍頭，手上資金雄厚，融資管道多，相對來說，廣大的中小型房企未來最大的困難還是融資，因此信心指數維持一般也屬正常。

全國房地產經理人聯合會地產金融專家鐘彬表表示，由於中小房企面臨銀行貸款難的問題，目前已經有不少房地產企業開始諮詢地產金融領域的融資方式。比如常見的銀信合作開發金融產品、銀保鏈結、信保鏈結等，以求解決資金難的問題。

10月30日，北京萬通地產股份有限公司發佈第三季度報告。前三季，該公司經營活動產生的現金流量淨額為-2.75億，同比下降144.12%。營業收入約9.54億，同比跌幅36.59%。歸屬于上市公司股東的淨利潤為7818.52萬，同比微增10.72%。扣除非經損益淨利為-6576.79萬元，同比大跌224.67%。基本每股收益2.23元，較去年同期增長0.07個百分點。

截至第三季度，萬通地產總資產達122.40億，比上年度末增長13.90%。歸屬于上市公司股東的淨資產約34.29億，同比下跌2.66%。本報內，資產負債率達68.83%，貨幣資金占總資產比率為19.55%。

報告指出，本期內經營活動產生的現金流量淨額下降144.12%，是該公司本年購置土地支付出讓金有所增加所致。

近日，有消息稱萬通地產將重啟其位於成都的立體城專案。自從2009年全球氣候大會上馮侖第一次提出立體城市計畫以來，4年間萬通先後傳出河北廊坊、四川成都和浙江溫州多個地方落地立體城市的不同版本。不幸的是，這些立體城市基本上都胎死腹中。

近期，廣州又一新城蘿崗知識中新城規劃一錘定音後，該區域地塊出讓加速。網易財經獲悉，作為30億准地王叫賣的廣州蘿崗雲埔工業宅地今日正式出讓，最終被越秀地產以43.5億元的最高限價，折合樓面地價9181元/平方米拿下，溢價45%。

據悉，上述宅地總建築面積達47萬平方米，採用“限地價、競配建”的方式，起拍價達6331.8元/平，被認為是“准地王”。

根據協定要求，地塊達到最高限價即配建拆遷安置房450平方米（不少於5套）。

在本次競拍現場，吸引萬科、保利、中海、綠地以及越秀地產等多家大型房企參與，競爭激烈。在長達一個多小時輪番報價後，最終被越秀地產旗下子公司和廣州宏景地產的聯合體，以43.5億元的最高限價，折合樓面價9181元/平，溢價45%，一舉刷新當地區域地王。

廣州房地產專家謝逸楓認為，此番地王價並不算高，預計開發成本在1.2-1.3萬/平米，未來2萬/平米的出售價格能夠達到開發商的預期，越秀地產就算成為地王，也是‘合理地王’。


據悉，目前該地塊區域均價達1.5萬元/平方米，雅居樂在該區域，當年的地王項目成交均價已破2萬元/平方米。

謝逸楓表示，地王的出現可能會推高地王周邊區域房價的上漲，一般漲幅會在15%-20%之間，蘿崗新地王的出現會可能會將目前在售的商品房價格推高至1.8-2萬/平米。

網易財經注意到， 9月底廣州市場土地市場再度火熱，廣州南沙片區一齊推出6幅宅地，當地政府一日吸金近30億元，吸引保利以及保利置業等房企，兩度刷新新地王記錄。有公開資料顯示，今年前三季度廣州賣地收金達559億元，遠超去年總額。（朱玲 郝美津）

10月30日，中航地產股份有限公司發佈2013年第三季度報告。報告稱，第三季度公司營業收入約為14.65億元，歸屬于上市公司股東的淨利潤約為5776.74萬元，比上年同期下降69.77%。2013年1-9月份公司營業收入約為26.62億元，歸屬于上市公司股東的淨利潤約為2510.04萬元，比上年同期下降87.11%，每股收益0.0376元。

另據中航地產三季報顯示，中航地產2013年1-9月份營業外收入為3551.18萬元，其中處理江西佳利商城新天地廣場有限公司相關事項收到的補償金為3299萬元。

於同日，中航地產另發佈公告稱，公司擬向中航信託股份有限公司申請不超過人民幣4億元整的信託貸款，期限不超過2年，由公司控股股東中國航空技術深圳有限公司提供連帶責任擔保。本次信託貸款取得資金主要用於公司下屬酒店或商業樓宇項目的裝修及運營。

中航地產稱此舉可以補充公司營運資金，保證公司項目的順利進行。

對於中航地產的業績情況，華創證券相關研報指出，公司業績虧損的主要原因是上半年項目竣工的較少，地產結算收入只有4億。由於公司今年可結算專案，如昆山九方城、程度中航國際廣場等將集中在四季度竣工，預計Q4才是公司業績爆發的時點。

但相關研報也同時指出，緊縮的貨幣政策導致房地產行業銷售下滑幅度超預期、房企再融資放開預期落空等原因也將影響中航地產未來的發展。


中航地產成立於1985年，是集地產開發、物業經營與管理、酒店經營與管理為一體的綜合性集團公司。

里安房地產（00272.HK）為旗下正計畫分拆上市的中國新天地，引入了一家國際背景的基金股東。

根據里安房地產昨日公告，在紐約及多倫多上市的Brookfield將斥資5億美元（約38.9億港元），認購中國新天地的可換股永久證券，同時還將購入4.15億份里安房地產的認股權證。

這批由中國新天地發行的可換股永久證券，首5年年息8.3%，之後的年息增至20%，若悉數行使換股權，Brookfield將持有中國新天地21.67%權益，而交易價格較中國新天地於6月底帳面值折讓8.83%。

上述可換股永久證券，在若干條件下，可按每股3.25港元，轉換為里安房地產的股份。另外，Brookfield購入的4.15億份里安房地產認股證，行使價為2.85港元。

此外，未來2年，Brookfield還可再認購中國新天地2.5億美元(約19.45億港元)可換股永久證券，並獲里安房地產發行額外的2735萬份認股證。

假若Brookfield把上述所有投資，最終轉換成里安房地產的股份，將持有里安房地產21.85%股權，而里安房地產大股東兼主席羅康瑞的持股量，將由57.15%降至44.67%。

里安房地產表示，初步收取的5億美元，將用作償還債務及發展房產業務。

10月中旬在接受《第一財經日報》記者專訪時，擔任里安房地產同時也是中國新天地主席的羅康瑞曾表示，中國新天地正在與一家國際背景的地產投資機構洽談合作事宜。

引入國際投資者，羅康瑞表示，除了資金方面的考慮，還因為看重對方在商業地產領域豐富的運營管理經驗。

去年以來，里安房地產推出了一系列變革計畫，其中最受關注的當屬各地新天地項目的分拆。

2012年年初，羅康瑞宣佈，里安房地產正計畫分拆旗下的商業物業業務至新的子公司——“中國新天地”，並將安排在香港聯合交易所上市。

按照羅康瑞勾勒的藍圖，分拆後的中國新天地將專注於管理、設計、租賃、行銷里安房地產在內地的商業物業，里安房地產則專注于地產開發業務。


“中國新天地分拆上市，融資只是其中一部分原因。還有一點很重要，里安房地產作為一個開發商，它主要的注意力是放在開發的工作，過去幾年我們開發速度很慢，主要是因為一方面要做開發的工作，另外一方面整個商業地產建成之後你要去經營，這些都需要很多人力、物力，也不一定能夠集中去做好，所以現在分開兩個團隊後，大家都很專心、專一地去做好這個事情，里安房地產只是做開發，商業地產經營管理交給中國新天地，這樣效率就高了。”羅康瑞在接受採訪時表示。

羅康瑞希望通過引入新的投資者，幫助中國新天地提高旗下商業項目的租金水準。

“（里安房地產）過去可能是因為沒有放太多重點在租務方面，我們租金的收入其實還是有很多增長空間的，所以我們希望將來在上市之前，能將這些安排好，上市的時候，價值就會更高一點。”羅康瑞表示，市場條件一旦具備，即會安排中國新天地上市。

今年4月至今，從福建起家的房企融信集團（下稱“融信”）投入近200億元在上海、杭州拿下5幅地塊，以一個搶跑者的姿態高調進入華東市場，初步實現“紮根榕城、立足海西、邁向全國”的發展戰略。

10月21日，融信進駐華東品牌發佈會暨公司喬遷儀式隆重舉辦，這是融信品牌自今年4月份進駐華東區域市場之後的正式亮相。在發展的第十個年頭，融信在房地產行業的激烈角逐中，完成了原始的積澱，在強手如林的地產江湖站穩了腳跟。在業界公認的房地產行業“下半場”的開賽關頭，融信加足了馬力，邁開了從區域龍頭到全國佈局的關鍵一步。

融信相關負責人表示，融信要從區域性地產企業發展成為一個全國佈局的大型地產集團，上海等一線城市、國內經濟重心長三角區域，是必須要進入的地方。在當前形勢下，上海等一線城市的發展仍然被看好，這也成為融信進入這片區域的強大動力。

今年4月27日，融信以14.12億競得上海趙巷特色居住區0號地塊，正式進入上海市場。時隔2個月，融信聯手綠地集團以47.21億元的總價拿下上海徐涇會展中心3號地塊。9月11日，融信以12.37億元摘得松江區洞涇鎮新農河2號-2地塊。9月29日，融信正式進軍杭州，一舉拿下杭州藍孔雀74號、75號兩幅地塊。

半年內，融信已在華東區域接連獲取5幅土地，勢頭強勁。融信在今年內還有數十億元的土地購入計畫。目前，融信已有近20個新地塊及諸多項目在同時運作中，以超過3000畝的土地儲備、超500億的投資總額，攀越房企價值的新高度。

9月17日，在由中國房地產研究會、中國房地產業協會、中國房地產測評中心主辦的2013中國房地產品牌價值測評成果發佈會暨房地產品牌發展高峰論壇上，融信成功躋身“2013中國房地產開發企業品牌價值50強”榜單，品牌價值達39.16億元。


“對於華東區域來說，融信是新面孔。”融信相關負責人表示，融信首先要做的就是把品牌落地。上海優秀開發商雲集，市場競爭激烈，業主對品質和服務的要求較高，融信一直以來就以高品質、高規格的服務及產品取勝，所需要做的是將自身有實力、有品質的城市運營商形象呈現出來，而聯手綠地集團以超高規格開發徐涇會展中心3號地塊，亦可視為公司品牌落地的實際舉措之一。

徐涇會展中心項目總建築面積達70多萬平方米，集五星級酒店、超5A級寫字樓、大型集中式商場及SOHO的地標性綜合體正在啟動，未來建成後，它的高規格、大體量將能夠帶動整片區域會展經濟的活躍。

截至10月底，據中原地產市場研究部統計資料顯示，北京年內新建商品住宅簽約套數為73581套，成交均價為23080元 平方米，總成交額突破2000億元大關，為2004.6億元，相比2012年同期成交的71061套，成交總額1752.6億元，上漲了14.4%。

值得一提的是，中原地產市場研究部總監張大偉向記者表示，從2012年初開始，北京房價已經連續上漲超過了20個月。

房價“底部抬升”加快

“2012年年初的時候，花費60萬元首付尚能在北京六環內買一套80平方米左右的房子，但現在可能首付支付110萬元也無法買下來了。”一位受訪者向《證券日報》記者表示，即使現在新開發的台湖板塊，周邊幾乎沒有什麼配套設施的情況下，純住宅預計銷售價格也已經超過了3萬元 平方米，一套不足90平方米的新房首付可能要花費100萬元左右。

實際上，上述受訪者的感慨已經成為現在北京多數剛需一族的共同慨歎。在北京房價連續上漲20個月後，有些購房者甚至被甩出了剛需一族。“已經買不起了。”一位元受訪者向記者表示，“這回倒不用糾結了”。

不過，張大偉表示，隨著限價房進入市場，限價房與商品房之間30%的價格差距，可能會導致現在商品房市場部分需求離開當下的商品房市場，預計這一潛在購買力約占現在商品房市場需求的50%-60%。

儘管如此，以近年來市場成交情況來看，據某業內人士的調研報告顯示，目前北京新建住宅市場呈現“底部抬升”的趨勢。近年來，一年內剛需“底部抬升”的差距是50萬元。

對此，北京房地產業協會秘書長陳志表示，從2010年開始，北京樓市低端市場“底部抬升”現象非常明顯，雖然尚未有劇烈抖動，呈現相對平緩的趨勢，但“就像喜馬拉雅山似的，幾十年可能漲了幾釐米，但確實在長高”。

對此，在融科•千章墅舉辦的“地王急停——解讀溫榆河墅區崛起”的高峰論壇上，陳志向記者表示，目前北京樓市除了“底部抬升”，還有“高端擾動”的跡象，即“時不時出來一個高價盤，總價上去了，均價也上去了。”

高端住宅拉高成交均價

實際上，正如陳志所示，北京年內新建住宅之所以能保持連續20個月上漲，而且成交均價保持在23080元 平方米的水準，不乏高端住宅成交量大增的因素。

據記者瞭解，目前北京樓市單價4萬元 平方米以上的住宅簽約率正在上揚，尤其融創中國拿下的農展館地王拍出了7.3萬元 平方米的樓面地價後，高端住宅被關注度迅速提升。

《證券日報》記者從北京市住房和城鄉建設委員會官方網站上獲悉，位於北京溫榆河別墅板塊的融科•千章墅2013年8月1日二期開盤後，已經銷售房源近60套，銷售金額達6億元。

實際上，記者曾實地探訪過上述樓盤，該專案地處溫榆河別墅區，附近還有旭輝•禦錦，魯能格拉斯小鎮等高端別墅項目。融科•千章墅專案所在區域有高爾夫球場環繞，區域內有溫榆河和小中河兩條河流，還有大片森林公園覆蓋。此外，記者曾親自測量過從該專案到朝陽公園的車行時間，不足30分鐘即可達到。

此外，融科智地北京公司副總經理索穎表示，千章墅專案的銷售價格為單套700萬元-1700萬元之間，這一定價留給了客戶足夠的升值空間。索穎向本報記者表示，現在高端住宅的稀缺性越發明顯，能夠開發成高端住宅產品的土地供應在減少，加之溫榆河別墅區配套設施正在快速完善，因此升值空間較高，市場預期好，成交量也在升高。


實際上，市場上中高端新盤的定價也正在上升中。根據亞豪機構統計資料顯示，11月預計入市的項目當中，中低端類剛需項目有所減少，而中高端項目的占比則明顯上升。11月預計入市的16個項目當中，不僅包括西山藝境、北京城建•徜徉墅等三個別墅項目，還包括西山壹號院、五礦萬科•如園等四個城市豪宅項目。

亞豪機構副總經理高姍向記者分析道，上述新盤從定價情況來看，處於一路攀升趨勢，漲價明顯的則是北京華貿城項目，其此次預計售價在40000元/平方米，而去年開盤時價格僅25000元/平方米，上漲幅度高達60%。

對此，多位元業內專家也向記者表示，高端專案成交量的上升拉高了北京新建住宅的成交均價。

雖然受我國以銀行資金為主的金融制度背景和特殊的房地產開發制度安排等因素制約，在我國房企的資金結構中，以銀行貸款為主的間接融資方式仍居主導地位，但直接融資所占比重連續多年來一直處在不斷攀升的狀態。據不完全統計，直接融資所占比重由2004年的30%上升至2012年的40.5%，資金總額在8年間增長高達6.5倍。

所謂直接融資，是指投資者直接承擔風險的融資方式，包括股票融資、債券融資、信託融資、房地產私募基金、資產證券化等；間接融資則是投資者不直接承擔風險的融資，主要指銀行貸款。

2003- 2012年十年間，我國房地產開發投資從1萬億增長到7萬多億，房地產市場已逐步從起步走向成熟，但開發企業仍高度依賴銀行貸款。這種單一格局在未來將很難持續，房地產市場融資必然將逐步呈現成熟房地產市場的多元化格局，直接融資比例將提高。當前，房企發展多元化的直接融資，具有投資人機會、政策機會和市場機會三大機遇。

在當前投資管道有限、民間資本投資領域尚未完全放開的情況下，相對通貨膨脹和其他投資來說，房地產投資仍是實現資產保值增值的較安全的投資方式。據調查，目前近九成的人運用個人資產進行了投資，投資品種的前三大類分別是銀行理財產品、房地產及股票。如北京、上海和廣州等地房地產投資占投資人資產結構的比例分別為36.8%、53.3%和61.0%。

由於投資者個人資產配置的要求，未來部分投資者可能會改變慣有房地產實物投資偏好，在傳統的住宅、商業地產投資之外，逐步配置房地產私募基金以及證券化產品。這種背景下，越來越多的成熟投資人的出現和機構投資者範圍擴大，將為房地產企業發展直接融資創造基礎性條件。

利率市場化和盤活存量信貸資產等政策也為房地產企業發展直接融資提供了政策機會。2013年7月20日起，我國全面放開金融機構貸款利率管制，取消金融機構貸款利率0.7倍的下限，由金融機構根據商業原則自主確定貸款利率水準。10月，中國人民銀行從在銀行間市場上發行同業存單入手，開始逐步推進存款利率市場化。


未來，利率市場化意味著商業銀行之間的競爭更加激勵利率，資金成本逐步趨同，即間接融資和直接融資的成本趨於靠近，而不是更加拉大。另外，以“用好增量、盤活存量”為總基調的貨幣政策，將對房地產企業探索多元化的直接融資提供機會和空間。例如，資產證券化就是值得探索的一種盤活存量的途徑。

住宅去投資化趨勢，則為房企發展直接融資提供了良好的市場機會。對於目前市場上充裕的投資資金來說，在不能投資住宅的情況下，投資房地產證券、房地產信託、房地產私募基金以及其他證券化產品成為可選途徑。這就為房地產企業發展多元化的直接融資留出了市場空間。

此次推出的自住房比周邊同品質商品房售價低30%，套型面積控制在90平方米以下，價格每平米2.2萬元左右。66%的自住房地塊位於五環到六環之間，另外34%的地塊位於六環外，如門頭溝、平谷、通州、大興、密雲等區域。
　　北京市房地產協會秘書長陳志30日介紹，北京新推出的自住型商品房（自住房）選址全部位於五環路之外，總價在200萬元以下，最快有望明年下半年銷售。雖然對保障房家庭優先購買，但自住房不會取代經適房、限價房。

　　此次推出的自住房比周邊同品質商品房售價低30%，套型面積控制在90平方米以下，價格每平米2.2萬元左右。66%的自住房地塊位於五環到六環之間，另外34%的地塊位於六環外，如門頭溝、平谷、通州、大興、密雲等區域。

　　陳志稱，北京不會在提供自住房時減少供應保障房，不會讓自住房取代經適房、限價房，

　　經適房、限價房屬於保障性住房，‘保障’是政府的責任，不但不會削弱，反而會加強。

　　政策規定了兩類優先購房家庭：

　　— 本市戶籍無房家庭(含夫妻雙方及未成年子女)，其中單身人士須年滿25周歲；

　　— 經濟適用住房、限價商品住房輪候家庭。

　　但陳志30日稱，保障房輪候家庭應該更加優先，“因為他們屬於政府保障的範疇”。

　　對於房價未來上漲的擔憂，陳志表示，自住型商品房的區域價格其實被鎖定，

　　現在賣多少錢，入住的時候就還是多少錢，不考慮上漲因素。

　　本月下旬中國統計局公佈的9月70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，65個城市新房價格環比上漲，69個城市同比上漲。

　　9月一線城市房價首次出現同比價格漲幅全部超過20%。

據聯交所股權資料，Apex Benchmark Limited 申報，於上周五按每股3.13元，購入美聯集團（1200）5245.6萬股，或佔已發行股本的7.31%，持股由零升至7.31%，涉資約1.64億元，持股僅低於摩根大通最新申報的13.95%，以及美聯主席黃建業在9月10日的12.96%。

映灣園失守400萬 新都城最「冷清」

10月份多個新盤搶去市場購買力，令二手屋苑成交呆滯。綜合市場數據顯示，十大屋苑本月暫錄141宗買賣，按月微增2.2%，持續低位徘徊。其中，將軍澳新都城本月成交宗數跌至單位數水平，為屋苑今年以來最「冷」的一個月。

綜合各代理行數據顯示，10月份指標屋苑成交量，只較9月份多3宗，微升2.2%。當中以東涌映灣園增幅較大，按月升66.7%，至15宗，鰂魚涌康怡花園及太古城則分別升20%及18.2%。

新都城跌幅則最大，按月跌30.8%至9宗，為本年屋苑買賣個案最少的月份。美聯物業首席高級營業經理黃少明表示，各區新盤以稅項回贈吸客，搶去二手購買力，影響屋苑睇樓氣氛，成交量亦被拖低，買賣兩閒，惟成交實用呎價則企穩在10100元水平。

盈翠低市價10%賣

中原地產副分區經理曹嘉華則指，東涌映灣園則呈價跌量升局面，因新盤低價推售，令東涌區內業主議價空間有所擴闊，實用成交呎價按月跌3%，至近8000元水平，料未來兩個月表現仍呆滯，成交量或跌至單位數水平。同區屋苑藍天海岸6座高層G室一房戶，造價也失守400萬元，新近以399萬元易手，單位實用面積388方呎（建呎550），實用呎價10284元（建呎7255元），造價創屋苑本年新低。

中原分行經理余世華表示，青衣盈翠半島3座低層B室三房戶，新近累減80萬元，以760萬元沽出，低市價10%，實用面積756方呎（建呎951），實用呎價10053元（建呎7992元）。原業主持貨15年，賬面賺逾349萬元。同區公屋長發邨1座低層22室，單位實用面積450方呎（建呎630），則剛以綠表價238萬元易手，實用呎價5289元（建呎3778元），創屋苑綠表新高。原業主在2006年以22.16萬元購入，賬面賺逾215萬元。

海外物業銷情熾熱，英國倫敦物業Kilburn Park將來港推售47伙，入場費37萬英鎊（約461萬港元），並已獲內地買家斥資約2240萬港元大手認購3伙。

恆邦國際行銷董事張淼金表示，Kilburn Park座落在倫敦第二區的NW6，由Catalyst發展，本周末將在港推出其中一座Harlequin Mansions的47個分層戶，平均呎價約7829港元，單位面積介乎590.62至1344.52方呎，屬一房至三房間隔。Harlequin Mansions樓高四層，共74伙，最早明年秋季落成。

張淼金說，項目暫接獲30組查詢，其中10伙已獲準買家認購，預計項目租金回報逾4厘。

溫哥華樓337萬起

此外，美聯（環球）表示，加拿大溫哥華西區樓盤格蘭威爾70街本周末將在港推售，項目提供283伙，面積約603至1749方呎，入場費約45.4萬加元（約337萬港元），預計明年3月落成。

內地經濟穩定增長，未來5年中國經濟發展的主要推動力是新型城鎮化，而較早時中央經濟工作會議明確提出要構建科學合理的城市格局，走集約、智能、綠色、低碳的新型城鎮化道路。在這樣的背景下，綠色、低碳的房地產產品需求量將大幅上升，朗詩綠色地產（106）是開發綠色低碳住宅的開發商，將因為新型城鎮化而獲取巨大收益。朗詩綠色地產借殼上市後，股價一度爆升至1.28元，其後在高位回落調整，走勢上形成大型敏感三角形，近日蠢蠢欲動，成交增加，昨天收報0.85元，升0.03元或3.66％。估計將重展升浪，可伺機吸入，短期目標價1元，下一步挑戰1.28元高位。

內地朗詩集團於今年7月30日取得朗詩綠色地產（前身為深圳科技）的控股權後，後者便成為母公司綠色住宅發展業務今後的唯一上市平台，並於7月31日股東大會後，積極開拓房地產業務。於9月6日初透過間接全資附屬公司南京朗銘房地產，從上海市國土資源局舉辦的掛牌出讓活動中，獲得上海一幅地皮。該土地位於上海市奉賢區金匯鎮，佔地面積約為82,406平方米。預計總建築面積可達164,811平方米，每平方米土地成本約為人民幣5127元，總收購價約為人民幣8.45億元。上海奉賢區土地將規劃為住宅、車位和商業並對市場出售，並透過成立專案公司開發該地。

母公司支持做大規模

是次成功投得該土地，標誌着這家上市公司正式快速展開房地產開發業務，而該上海項目則成為朗詩集團首個以上市公司為開發平台的專案。朗詩集團於8月28日及9月9日分別與銀行簽訂多項股東貸款及委託貸款協定，為朗詩綠色地產提供合共約19億元人民幣的資金額度，包括於8月底透過農業銀行提供1億元人民幣一年期委託貸款及4億元人民幣兩年期委託貸款，年息均為5.5厘，以及9月初獲母公司借出2.5億港元及10億元民幣貸款，年期兩年，年息均為5.5厘。藉此強化朗詩綠色地產的財務狀況及流動資金，為其未來發展房地產項目提供財務支援。

各種手段擴大資金池

朗詩集團將通過多種手段來擴大朗詩綠色地產的資金池，並全力支持上市公司做大資產規模，以期迅速提高其業績表現及恢複融資功能。朗詩集團和朗詩綠色地產有着清晰的戰略布局：一方面，對中國經濟放緩的前景抱有審慎態度，朗詩綠色地產未來將集中在長三角、華南、華北地區進行土地儲備；另一方面，朗詩集團將在基金業務、養老服務產業和輕資產科技產業上培育新的增長點。

據了解，朗詩集團過去在國內的融資成本相對較高。據統計，其去年的融資成本大概在11厘至12厘，而在香港資本市場，發債、銀行貸款等等有很多可選項，視企業的運營狀況不同，融資成本的彈性很大。按照港交所的規定，買殼後的24個月內，累計注入資產的任何一個指標高於殼公司的收益、市值、資產、盈利、股本等五個測試指標中任何一條的100%，則該交易構成「非常重大交易」，可能要以IPO申請的標準來審批。但如果用上市公司的資源去投新項目，則沒有限制。朗詩集團有很多種選擇向香港上市平台注入流動性，第一種是通過朗詩集團旗下的BVI公司，組織外幣，以低於市場的價格借款給上市公司；第二種是集團直接借人民幣給上市公司；第三種是通過大股東增資擴股，增加權益資本。如此，上市公司具備了投資能力，拿下地塊或在建項目後，資產負債表規模得以擴張。按照朗詩集團的計劃，增加權益資本、利用股東借款投資項目和股東直接注入資產，交替進行，只要節奏控制得好，在兩年內就可以把集團房地產開發業務中的優質資產，切換到上市公司平台上來。

按照集團的規劃，母公司未來不會再投地，轉而向朗詩綠色地產提供龐大現金支持，使其完全負責集團的綠色地產業務。今年集團打算拿下15至16個項目，上半年才完成5個，故此朗詩綠色地產肯定接連拿地，主攻長江流域，華南及華北。母公司已表明將向其注入190億元人民幣資產，使其成為唯一上市平台。目前，朗詩綠色地產將通過土地投資逐步完善全國化戰略布局。朗詩集團今年銷售額預計達到100至110億元，公司推盤均價在6000元至6萬元。公司今年投資回報水平保持30%以上。朗詩的地產業務布局在南京、上海、杭州、蘇州、武漢、成都、無錫、常州、紹興、張家港等多個主要城市，已經和正在開發30多個樓盤，開發總面積達550多萬平方米，土地儲備約有350萬方米，總資產超過190億元人民幣。

今年朗詩計劃買地資金為80億元人民幣，預計明年用於投地的資金將增加兩三成，涉及資金近100億元人民幣。目前，朗詩綠色地產的總市值僅17億元左右，用於投地資金是公司市值近五倍，足見公司的業務壯大速度非常驚人。

新一批「白居二」兩個月後將流入居屋市場，但上一批的熱潮明顯冷卻，加上近期聚焦於一手新盤，令居二市場物業交投量創近5個月新低。上月全港錄得113宗居二市場買賣成交，涉資3.36億元，較8月減少17.5%及11.1%外，兩項數值連跌3個月，並創5個月新低。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，數目反映出白居二熱潮已退及二手市場氣氛持續淡靜。按季方面，第三季的居二市場買賣成交暫時錄得497宗，總值14.18億元，較第二季的697宗及19.66億元分別跌28.7%及27.9%。

按金額分類，第三季價值150萬元或以下的居屋第二市場買賣跌幅最多，錄得3宗，按季跌76.9%。其次是價值400萬元以上的成交，錄得37宗，按季下跌32.7%。價值150萬元至200萬元、200萬元至300萬元及300萬元至400萬元的成交，分別錄得72宗、223宗及162宗，按季跌28.7%、28.5%及25%。

上季細額成交僅3宗

利嘉閣地產研究部主管周滿傑認為，踏入9、10月，一手新盤列隊登場，訂價漸趨「貼市」，相信部分用家更會考慮棄買居屋，轉投造價較為吸引的細價新盤，預期部分居屋業主或會封盤以作抗衡，估計10月居屋第二市場成交料會跌穿100宗關口，下挫到80至90宗之間的雙位數水平。

市傳新地（0016）正籌辦一筆5.5年期貸款，綜合收益介乎130至140個基點。湯森路透旗下基點引述消息人士表示，新地要求最低承貸5億港元，期望貸款總額至少達到50億港元（6.45億美元），並計劃下月中之前組建牽頭行團隊，然後啟動聯貸階段。

　消息指，新地從9月開始就與銀行磋商，要求定價低於?地（0012）的5年期貸款，後者的綜合收益為135個基點。不過，鑒於目前數家頂級企業進入貸款市場籌資，並且臨近年底有些銀行可能已達全年目標，130至140個基點的意願定價難以籌到貸款，市場質疑新地貸款案可否成功。

　同時，新地亦計劃為上海國金中心商場尋求再融資。交易將為新地2011年1月取得的49億元人民幣（8.05億美元）3年期貸款提供再融資。而2011年的貸款是為2008年1月為上海國金中心項目取得的47億元人民幣3年期貸款再融資。

《一手住宅物業銷售條例》實施至今半年，由於發展商於實施初期「摸石過河」，令近半年一手成交急降。根據土地註冊處資料，由6月(實際反映辣招影響)至10月29日為止，5個月內一手私樓註冊量共錄得2,449宗，即平均每月約490宗；相比今年首5個月一手註冊4,289宗，平均每月逾850宗，一手成交下跌40%。

一手金額方面，今年首5個月一手私樓註冊金額錄得385億元，而6月至10月的一手金額則只有約168億元，跌幅約56%左右。美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，新盤成交價量均跌，因為條例實施初期發展商需時適應，推盤步伐減慢。此外，發展商亦推售不少中小型單位，加上為刺激買家重回市場，定價克制，亦令成交金額下降。

平均成交685萬跌24%

根據資料，一手註冊金額由今年首5個月平均每宗約898萬元，減至6至10月(截至29日)平均每宗約685萬元，跌幅達24%。劉嘉輝稱，由於未來供應勢增，惟置業需求卻因辣招而減少，預期「供應增、需求減」之下，相信新盤定價將維持克制。

高緯：末季二手豪宅跌3%

另一方面，受到連串樓市降措施影響，高緯環球大中華區評值及專業顧問部董事及主管張翹楚預計，第4季樓價將持續回落，但跌幅溫和，主要為1,000萬元以上的貴價物業，預計跌幅約3%，1,000萬元以下的住宅樓價則橫行。原因是發展商最近推出多個「減辣」豪宅新盤，價格貼近二手住宅，令二手豪宅下調壓力上升，反觀中小型單位仍然有很高需求，因為市場供應不足。

張翹楚表示，第3季住宅樓價按季微跌0.5%，但要留意數據只以帳面樓價計，未包括稅項所涉金額。至於交投繼續處極低水平，按季跌約3.2%。該行預測第4季住宅交投跌幅加快，將只得9,000宗成交，按季急跌19%，由於一手積極推盤下，比例將急升至30%以上，約3,000宗，按季升逾80%，二手比例則料跌至6,000宗，按季跌幅37%。

美聯工商舖指，現時整體零售市道暢旺，珠寶鐘錶及名貴禮品銷貨額大幅上升，令舖租有支持，租金難大跌。同時，在旅遊業持續發展下，二線街舖吸引資金流入，預計明年二、三線街舖價位可升5%至8%，租金更有8%至12%的升幅，當中最為看好土瓜灣及紅磡區。

此外，由資深投資者蔡柏能持有的柯士甸路17號3A及3B舖，市傳昨日以4,300萬元易手。蔡柏能於今年2月將1-3號舖以9,600萬元一併購入，先沽出1及2號舖，成交價分別為2,990萬元及2,980萬元，現再將先前曾撻訂的3A舖連3B舖以4,300萬元易手，全數沽出後，估計帳面可賺670萬元，升值7%。

珠寶店積極擴張一線

美聯工商舖行政總裁黃漢成昨表示，零售業門市增長勢頭良好，本年首9個月平均增長率達6.4%，其中珠寶鐘錶業積極擴張，加快租用一線街地舖，本年至今一線街舖已錄得多宗珠寶鐘錶的承租個案，包括旺角山東街47-51號地下06及07號舖，獲六福珠寶以呎租1,664元承租。在商舖租金獲零售市道支持下，政府應從商舖供應入手，提供更多零售面積，令價格下跌，而不是以遏抑商舖買賣的需求入手。

另一邊廂，荃灣TML Tower中層海景戶亦有成交。中原(工商舖)張小鳳表示，荃灣海盛路的TML Tower中層海景戶，日前以860萬元易手，面積約1,810方呎，呎價4,750元，較原業主兩年前買入價升值逾三成。

兩幅政府地皮明天截標，西貢限量住宅地及列明禁止拆售的九龍灣商業地皮，受市況和限制因素影響，業界調低項目估值，幅度介乎一成至三成不等。

　　即將截標的西貢篤康村路住宅用地今年中完成改劃，設限量條款，單位總數不得少於二百七十伙，地皮鄰近西貢消防局，及翠塘花園和萬壽新?，可建逾十七萬三千方呎樓面，市場估值約六億九千萬至八億七千萬元，樓面呎價四千至五千元。

　　資深測量師陳東岳指出，西貢地適合作中低密度分層住宅，地盤形狀方正但貼近馬路，景觀未算突出，同區定位較尷尬，隨?未來地皮供應增加，發展商選擇分散，故下調項目估值至約七億元，料可收八至十份標 書。

　　另一幅九龍灣宏照道與臨利街交界商業地，樓面規模達五十五萬五千方呎，市場原本預計市值逾三十億元，不過，地政總署及後加入不可拆售條款，禁止中標財團日後逐層逐戶出售項目，只能以全幢形式轉手，大大影響彈性，業界近日將估值降至十九億四千萬至二十四億九千萬元，折合每方呎三千五百至四千五百元。

　　宏基測量師行董事陳昌傑指出，但有關限制下，轉手難度倍增，嚴重削弱發展潛力及財團入標意欲，因此下調估值三成，料樓面呎價約三千五百元。

　　另一方面，落馬洲發展計畫近日完成第二階段公眾諮詢，意見基本支持三方面發展，集中專上教育、高科技研究及文化創意產業，諮詢報告明交予城規會討論，稍後制訂分區計畫大綱圖。此外，西貢碧沙路用地剛通過改劃程序，落實由綠化地轉為住宅用途。

最多集資58.5億 暫紓資金壓力

多次計劃分拆中國新天地（下稱新天地）上市未成功的瑞安房地產（272），昨天公布為新天地引入外資房地產基金Brookfield，集資最多7.5億美元（約58.5億港元）。瑞房將向Brookfield發行新天地的可換股永久證券及瑞房的認股權證，全數兌換後，Brookfield將持有新天地21.7%股權。被問及為何「割愛」，主席羅康瑞坦言，期望藉此增加新天地的「本錢」，從而獲得更好的上市估值，重申沒有放棄分拆上市計劃。

Brookfield若兌換 將持股21.7%

瑞房公布，把旗下上海已成熟的投資物業全數注入新天地，合共6個項目，當中包括為人熟悉的上海新天地及瑞安廣場等，總可出租建築面積共66.3萬方米，截至6月底止，有關物業估值約263億元人民幣。6個項目去年租金收入為6.33億元人民幣，而今年上半年的租金收入則約3.34億元人民幣。按上述資產計算，新天地的稅後淨利約7.36億元人民幣。

Brookfield初步將向新天地投資5億美元，新天地將發行相當於該本金總額的可換股永久證券，首5年的分派率為8.3%，5年後起則為每年20%，若Brookfield全數兌換後，則佔新天地已發行股本約21.7%。此外，Brookfield亦獲瑞安發行4.15億股認股權證，相當於瑞房約4.9%股權，行使價為每股2.85元。

有房地產分析員認為，是次瑞房引入Brookfield，可短暫紓緩其資金壓力，惟新天地仍需如期分拆上市，才可全面解決其資金壓力，故是次引資對投資者來說則好壞參半，主要是最後若新天地上市估值未如理想，Brookfield可選擇放棄換取新天地股票，取而代之是換取瑞房的股票，或要求瑞房全面接收其新天地股權，簡單地看，是次引資也只是發債的一種而已。

羅康瑞則強調，從未放棄分拆新天地上市的計劃，惟目前暫未有明確時間表，會視乎市況及新天地業務發展而定，他期望，引入Brookfield後，新天地業務可盡快上軌道。他又坦言，旗下投資物業若按土地成本來計算，回報率則超過10%，但近年內地房地產價值飛升不少，若以目前周邊的物業價值來看，回報率並不算高。

負債率兩年內可望降低

他又透露，除了Brookfield外，還有其他基金曾與其洽商，故未來不排除會再引入更多基金投資，惟短期內則會專注於與Brookfield的合作。新天地行政總裁黃勤道表示，未來將積極爭取注入更多瑞房商業項目，但若遇上合適機會，不排除會收購瑞房之外的項目。瑞房董事總經理尹熖強表示，由於Brookfield的資金於今年底前也未能反映，預料集團屆時負債率將由70%降至65%，日後計及Brookfield 的注資後，相信負債率在兩年內可降至50%水平。瑞房昨午復牌後曾一度升至2.8元，其後股價反覆回軟，收報2.7元，微升0.4%。

多月以來中國大陸「地王」頻現，越秀地產（123）繼上月投得武漢地皮後，昨天再以43.5億元（人民幣．下同）奪得位於廣州蘿崗區雲埔「新地王」。是次越秀地產重施故伎，夥拍母公司越秀集團旗下仁達五號基金出資購地。按總可建築面積計算，平均土地成本為每方米約6500元。越秀地產昨天股價微升0.47%，收2.16港元。

借力集團投資基金

據傳媒報道，越秀仁達為越秀地產母公司集團屬下的投資基金。今年越秀地產已兩次聯同後者，透過分擔巨額土地成本的方式，先後以高價拿下佛山及武漢地皮。昨天涉及交易的廣州宏景由越秀地產間接持有95.48%權益，而廣州宏景將與越秀仁達分別擁有項目公司的10%及90%股權；按比例攤分成本，越秀地產在是次競投實際出資不多於4.35億元。

上述地皮佔地面積18.95萬方米，作為期70年的住宅用途，總可建築面積達到66.64萬方米；其中計容面積約47.38萬方米、地下建築面積則為19.26萬方米。

年初越秀地產曾表示，去年公司購地開支逾80億元，初步擬定今年購地開支會減至34億元。期內越秀地產競投地皮仍然積極，但多次採取夥拍基金的做法，冀減輕資金負擔的同時加快實現規模效應。截至昨天為止，公司總土地儲備已升至1638萬方米，應佔儲備約1371萬方米。

有內地媒體報道，是次投標協議包括1.0至2.5地積比率、建築密度不能超過30%等多項要求。市場人士估計，地皮將難以用作發展別墅豪宅，但可建成多層及小高層住宅區。

出價達上限 溢價45%

今年廣州土地市場交投氣氛熾熱，據悉該幅地皮拍賣前叫價30億元，拍賣門檻已達每方米6331.8元，越秀地產是次出價43.5億元已屬最高限價，溢價45%。預期開發成本將介乎每方米1.2萬至1.3萬元，落成後出售價格高達2萬元。

富豪系昨早全線停牌，旗下四海國際（120）於昨晚公布，將斥資26.25億元（人民幣．下同）收購位於無錫世紀新城項目。

集團非執董黃寶文表示，有關項目預期投資額達100億元，將分三期完成，首期料於2015年開始預售，於2016年落成交付。

針對旅遊商務客戶群

四海昨晚的公告指出，該土地初步計劃發展成為一個高端住宅、商業及休閒娛樂的綜合項目，總建築面積約200萬方米，其中商業面積約60萬方米，住宅面積約140萬方米。

黃寶文表示，項目合共1.2萬個住宅單位，包括5至6星級酒店，目標客群為旅遊、商務等客人。他預期，2015年可預售的首期單位，佔地約60萬方米，為總面積的三分之一。

黃寶文表示，無錫世紀新城項目雖涉及限購令，但預期數月內可正式取得地皮，但因項目主打環保概念，故在建築成本上將較一般項目高出10%至15%。他又說，集團除無錫外，在天津及成都均有項目，儘管集團在內地投資審慎，惟一直也積極在北京、上海及長沙等地物色發展機，對內地房地產投資前景仍有信心。

被問及為何富豪系昨天全線停牌，主席羅旭瑞指出，主因四海國際涉及收購合併消息，而作為富豪系的附屬公司，按規定須全系一起停牌。四海國際於停牌前報0.072元，該股份已申請於今天復牌。

首推50伙料下周售 呎價2.99萬

新地（00016）繼天璽後再以七折賣樓，昨推出堅尼地城Imperial KENNEDY首張價單50伙，平均呎價2.99萬元，計盡優惠後折扣率相當於樓價約29%。

入場費1479萬 擬加港人港樓

Imperial KENNEDY昨公布首張價單，涉及50伙，佔項目161伙約31%。以定價計算，入場費1,479.4萬元，整批單位實用面積平均呎價約29,988元。發展商是次推出多項折扣優惠，除會員優惠外，更包括印花稅折扣，甚至上月曾在天璽遞交認購表格的買家亦可獲樓價1%折扣，所有優惠計盡，最高折扣相等於樓價29%。

新地副董事總經理雷霆表示，今次為Imperial KENNEDY買家提供的優惠，希望減輕買家的負擔，協助他們換樓，同時加強樓盤的吸引力，所以亦推出與同系西南九龍天璽關連優惠。

另外，項目示範單位今天將正式開放予公眾參觀；銷售安排及收票詳情，短期將會公布，暫估計下周內可以開售。

新地代理助理總經理胡致遠補充，推出天璽關連優惠主要是答謝買家對該盤支持，現時仍考慮會否在Imperial KENNEDY加入類似天璽的「港人港樓」限制，也未有計劃將「關連優惠」伸延到集團下個將會推售項目內，要視乎下一個樓盤推售時市況而定。

扣除折扣後 與同區呎價相若

據價單顯示，項目首批50伙中，以3房單位為主，佔48伙，另有2伙特色戶。整批單位實用呎價介乎26,230至39,746元，定價由1,479.4萬到4,992.1萬元不等。

今次Imperial KENNEDY首批平均呎價2.99萬元，如計盡各項折扣後，實際平均呎價約2.12萬元，與現時同區一手及二手價相若。其中同區一手項目九建（00034）加多近山，呎價約2.25萬元；會德豐發展的Lexington Hill，項目去年初發售，已沽出單位實用呎價由1.3萬至2.8萬元不等，平均呎價則約2.1萬元。

至於二手方面，同區二手呎價由1.5萬至2.1萬元，其中最接近Imperial KENNEDY的寶雅山，最新成交要追溯至5月，實用呎價約1.6萬元。

另區內屋苑式物業泓都，樓齡約9年，以中小型單位為主，二手成交價多於800萬元以下，物業新近實用呎價由1.39萬至1.67萬元不等。

新盤推售一浪接一浪，加上辣招影響，整體樓市氣氛淡靜。截至10月30日為止，整體物業(包括一手私樓、二手住宅、一手公營房屋及非住宅物業等)註冊量錄4,380宗，市場料10月數字勢必不足5,000宗，連續7個月整體物業註冊維持約4千至5千多宗水平，整體物業註冊量繼續於低位徘徊。

美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，整體物業註冊量繼今年第二季創出約23年的新低後，10月亦同樣創1991年以來的23年同月新低，更是首次出現低於5,000宗水平的10月份。翻查紀錄，自1991年至2012年，整體物業註冊量最多一年為1991年，當年10月份錄超過2萬宗，而最少一年則屬於2001年，該年10月只有5,183宗，而偏低宗數正值反映「911」事件。

未受惠發展商加快推盤

若以住宅物業分析，在不包括一手公營房屋之下，10月首30日一手私樓及二手住宅註冊量合共錄3,364宗，最終勢必低於4,000宗，同樣打破歷年10月的低位，比起2001年10月4,534宗更少。值得一提的是，近數月發展商已加快推盤步伐，按月計算，10月迄今一手登記數字已創半年來第二高，否則月內住宅註冊宗數甚至更少。

不過，由於近期發展商提供折扣優惠，市場反應亦見理想，購買力投向一手，只是鑑於簽署買賣合約至遞交到土地註冊處註冊登記需時，因此預期本月註冊個案才能反映近期市況。新盤增加優惠的同時，有業主又擴大議價空間，促進交投步伐。在此推算下，相信本月份整體物業註冊量將較10月有所回升。

政府繼續積極賣地，以填補土地供應不足的「缺口」，今日將有兩幅土地截標，其中以九龍灣宏照道與臨利街交界商業地規模最大，佔約46,253方呎，地積比率約12倍，可建樓面約555,035方呎。

地皮附分拆限制 估值被調低

由於是次地皮附有分拆限制，料發展商出價保守，多間測量師行調低估值，預料地價由17.76億元至28.7億元，樓面地價由3,200至5171元。

同日截標的西貢篤康村路住宅地，地盤面積約86,898方呎，2倍地積比率，最高樓面約173,796方呎，限建不少於270個。地盤不能興建超過8層高，規劃為「住宅(乙類)4」，發展商需要向地政總署提交噪音影響評估報告及貫徹日後有關方案的落實和安排。綜合市場資料，該地估值由7.3億至8.35億元，樓面地價介乎4,200至4,804元。

　山頂超豪洋房林立，然而，近期山頂樓的焦點正被二級歷史建築山頂盧吉道27號大宅搶去。城規會9月初通過盧吉道27號大宅活化成山頂文物精品酒店，但事件引發多方面爭議，數百名反對發展的市民日前更在盧吉道遊行。前地政總署署長劉勵超亦撰文表示，改建酒店此例一開，不知道盧吉道會變成一個什麼的模樣。

　擁百年歷史的盧吉道27號，目前建築基本保持當年建成時的面貌，去年以3.8億元易手，新業主御冠即以姊妹公司晉逸酒店名義，向城規會「闖關」申請將大宅改建為精品酒店，建議提供17間客房。城規會在諮詢期內接獲158份意見，逾9成半反對計劃，中西區區議員亦聯署反對，但城規會仍決定「有條件通過」方案。

　事件觸發日前約300名反對發展市民由山頂凌霄閣遊行到盧吉道27號大宅，發起遊行的自由黨中西區區議員陳浩濂稱，酒店落成後將為盧吉道帶來大批人流，擔心屆時會出現人車爭路，影響市民享用行山徑。他又稱，已先後到申訴專員公署及立法會申訴部投訴規劃署處理申請失當，促請政府終止申請。

前高官恐舊建築陸續遭殃

　此外，地政總署前署長劉勵超日前亦撰文更指大眾不可掉以輕心，由於盧吉道尚有其他高樓齡的獨立屋，如果陸續放售大有可能落入發展商或慕爐峰之名的內地富豪手中，27號大宅改建酒店此例一開，屆時古樸恬靜、隱藏港英時代不少官、政、商界要人結伴行山時共商大計的盧吉道，不知道會變成一個什麼的模樣。

　資料顯示，盧吉道建於1913年至1914年之間，以香港第十四任總督盧吉爵士（Sir Frederick Lugard）命名，當年工程費用是五萬元，建成後被譽為「人工征服自然者之最偉大工程」。

　山頂自開埠以來已為達官貴人居住之地，然而近期樓市成交低落。據中原豪宅統計，山頂南區上季僅錄1宗逾億元成交，連續5季錄得個位數逾億元成交個案之餘，更創出歷史新低。

租賃暢旺 建築呎租45元

　中原豪宅山頂南區董事何兆棠表示，自去年第3季起，山頂南區按季成交量已連跌5季，今年第三季該區共錄16宗豪宅買賣，比第2季再跌16%，成交當中分層單位佔12宗，洋房佔4宗；成交共涉資約9.0318億元，較上季減35%。

　不過，本年第3季山頂南區租賃市場保持暢旺，對比第2季錄得超過200宗成交，稍見回落7.5%，惟對比去年同期，本季成交量回升58%；成交總金額亦保持逾2,000萬元水平。區內業主見交投氣氛轉差，又見第二季區內大量單位租出後，市場剩餘租客不多，為吸引用家承租，超級豪宅亦主動減租，因而拉低平均建築呎租至45元。何兆棠估計，發展商提供多重優惠如回贈BSD及DSD等給買家，令一手豪宅新盤造價變得吸引，或能提高山頂南區業主減價放盤意慾，料本年第4季該區成交量雖然仍繼續於低位徘徊，但將較第3季為佳。

內地房地產公司來港買殼的交易不絕，昨再添一宗，Allied Overseas（593）公布，獲內地房地產金融企業天洋投資控股主席周政及胞妹周金，購入大股東的74.52%股份，每股作價8.61元，較上日收市價溢價逾16%，同時將以每份3.61元作價，收購1187.72萬份認股權證，交易總作價14.74億元。Allied Overseas同時以4.5億元，收購天洋旗下的遷安市五幅地皮及「天洋城4代」商業項目（第一期）地產業務。

　　受消息刺激，Allied Overseas昨日一度高見9.18元，較停牌前勁升24%。收市前有獲利回吐，升幅收窄至14.6%，收報8.48元。

　　Allied Overseas現時大股東為非執董狄亞法，他亦為聯合地產（056）非執董，狄亞法悉數出售持有74.52%的股份及認股權證予天洋投資控股，交易共涉及14.3億元，每股作價8.61元，較股份最後交易日收市價每股7.4元，溢價約16.35%，較停牌前30個交易日平均收市價每股6.802元，溢價約26.58%。

　　根據收購合併守則，天洋投資將提出全面收購，該公司擬於收購要約截止後，維持股份在聯交所之上市地位。周政及胞妹周金分別持有天洋投資控股80%和20%。

　　Allied Overseas已與天洋訂立協議，將以4.5億元作價收購周政旗下的天葉股份，天葉股份間接持有天洋地產，該交易完成後，意味?天洋旗下部分地產業務已變相上市。天洋地產是2011年在中國成立的外商獨資企業，註冊股本及繳足股本均為2510萬美元，天洋地產旗下的資產包括河北遷安市的五幅地皮，總佔地面積20.2萬平方米。天洋地產目前正發展「天洋城4代」商業項目第一期，項目包括兩幅地皮，總佔地面積10.6萬平方米，規劃總建築面積16.3萬平方米，預期2014年第二季完成。

本年環球經濟表現波動，不少駐港外資公司調整策略，加上政府推出政策穩定樓市，豪宅業主轉賣為租增，導致本港豪宅租金錄得回落；仲量聯行表示，現時豪宅租金較年初回落約百分之二點六，預期明年仍有百分之五回落空間。

　　仲量聯行住宅租賃及移居顧問服務主管茜安妮表示，受環球經濟不景影響，加上政府推出政策穩定樓市，豪宅業主轉賣為租增，市場豪宅租盤供應增，令本港豪宅租金平均較年初回落百分之二點六，而本年第三季豪宅租金亦普遍出現回落，其中，山頂區租金按季回落百分之三，南區則按季回落百分之二點二，半山區按季下跌百分之二點二，九龍區則下跌百分之零點七。

　　茜安妮又指，由於政府政策影響，業主轉賣為租續增，她預計，明年豪宅租金將回落半成，售價亦同步回落。

　　該行代理淺水灣The Lily，其住宅租賃部及移居顧問服務港區董事黃嘉欣指，港島南區現時豪宅實用呎租約五十元，現出租率維持約七成半高水平，其中，屬服務式住宅單位呎租約八十元，而不附設家具單位呎租約五十四元，租金按年回落約百分之二。The Lily共提供一百伙單位出租，間隔以三及四房為主，另有頂層特色單位。