「持分只有走道」買二手屋惹議

停車場產權持分不明，擁有停車場權狀卻無車位惹爭議！《蘋果》接獲民眾許先生投訴，他在1996年向房仲買入林口社區「世紀大第」二手屋，擁有停車場空間權狀卻無車位。官員建議，可至地方事務所查證權狀，要求重新選擇車位。

許先生指出，前屋主是透過法拍標到房屋，再委託房仲售屋，他在1996年買下該屋，但是近期與朋友討論地下室權狀時，向新北市工務局調閱竣工圖，赫然發現該圖顯示社區只有26個停車位，分別為13個法定車位、13個增設停車位。

26格車位50人持有
他不滿說：「明明分管協議書內載明地下室停車場權狀是有50人所持分，但管委會卻和我說，我持分是走道部分（非車位），當我詢問管委會其他26個停車位由其他人佔有的問題，他卻沒有證據作證非佔用。」
「世紀大第」管委會解釋，地下室的公共設施都算持分使用權利，當時分配到26個車位的屋主，都有購買車位。
管委會表示，若許先生執意要爭權利，可以透過法院判決這26名屋主是否有侵占他人權利，不然唯一協調方式就是以抽籤的方式，重新選配停車場車位。
據謄本顯示，目前持有車位的屋主建物所有權狀權利範圍為10000分之230，而許先生因無停車位，權利範圍為10000分之140，新莊地政事務所指出，這2戶都有停車場空間的產權，若停車位有爭議，應該先到地政事務所確認產權狀況定。

應要求訂使用規定
民眾若遇到停車場產權不分，全國不動產企業法律顧問王瀚興指出，應該要求管理委員會訂出停車場使用規定，若有規範，政府才有權利根據《公寓大廈管理條例》作要求與管制。
王瀚興表示，住戶如果只有簽署分管協議書，這就不是政府的權責範圍。

解決停車場產權糾紛小撇步
˙可根據地號到地方地政事務所調閱土地所有權狀
˙根據建號申請停車場空間權狀
˙若車位為公有共用，可要求社區管委會制定規約要求抽籤輪流使用停車場空間
˙若管委會有違反規約，就可洽詢各地方政府要求管制或開罰
資料來源：《蘋果》採訪整理

亞昕國際（5213）購地動作積極，短短不到3個月已斥資逾39億元，買下雙北市3筆土地，亞昕表示，看好房市需求，預計每年在台灣推案將以100?150億元為目標，而公司目前在建及預計推量案已逾300億元，若加計規畫中的個案，庫存案量近500億元。

亞昕去年11月底以總價22.96億元，購入北市大同區玉泉段約270坪土地後，12月又向遠雄人壽以每坪單價210萬，買進新莊副都心451.24坪土地，總價為9.48億；日前又買進板橋國光段1130坪土地，每坪單價59.15萬，總價6.68億，累計3筆土地總金額達39.12億元。

亞昕表示，儘管公司目前土地庫存案量仍高，但為求分散風險，不要將土地集中在同一區域考量，加上「細見一期」及「向上」完工交屋現金入帳，公司積極向其他地區購地。

亞昕指出，大同區土地鄰近雙子星大樓旁，由華威聯合進行都更整合已7?8年，目前都市更新與都市設計並行中，預計2014年6、7月可走完都更程序，2014年底可望取得建照，未來將與華威聯合共同興建。

受新莊「向上」案快速完銷激勵，加上合署辦公大樓進駐後，看好新莊未來願景，亞昕以每坪單價210萬，買進新莊副都心451.24坪土地；板橋國光段土地亞昕一直在當地整合坪數，預計重劃後土地坪數約565坪左右，2案目前規劃中。

亞昕表示，未來每年在台灣推案將以100?150億元為目標，總計上述已推、未推個案，公司的庫存案量高達近500億元，未來3?5年的業績無虞。

國泰一號不動產投資信託基金（REITs）持有的西門町中華大樓，資產活化方向出現兩派股東意見對峙，驚動金管會協商。持股合計逾7%的小股東提案直接出售大樓以創造每股3元以上獲利；創始機構兼大股東國泰人壽主張進行都更以提高租金收益。

消息人士指出，這是國內第一次有創始機構主張，將REITs資產池裡的建物拿出來作都更，備受其他REITs創始機構關注；此外，出售或都更的不同途徑，也牽動該REITs未來交易價量表現，以及西門町商圈未來發展。

面對小股東質疑與金管會關切，國壽決定本周內公布都更詳細規劃與對REITs收益影響評估，希望說服股東支持其都更提案。

國壽發言人、副總經理林昭廷昨（19）日證實，都更提案確實是由國壽所提出。小股東質疑國壽，認為其都更提案沒有詳細計畫內容、財務規劃與影響性評估，等於要求所有REITs股東空白授權。

林昭廷回應指出，國壽會在本周內提出公開資訊說明，化解小股東疑慮，解釋為何國壽認為都更會比直接出售該大樓有利，但是詳細訊息他現在不便多談，等統一發布書面聲明後，再回覆投資人與外界疑問。

至於國壽因此事前往金管會開會，他則表示並無所悉。

據了解，經過金管會出面協調，國泰一號受託機構土銀已經通知主張出售、都更的兩派提案股東，可在近期內進行補件。

土銀預定2月寄發開會通知書，3月5日召開受益人大會，表決應「處分」或「辦理都市更新」西門町台北中華大樓。

根據土銀公告，處分中華大樓的提案，條件是以不低於底價46.51億元為前提，進行公開標售，由於中華大樓位於大馬路交叉口，為精華區少見的整棟商用大樓，且可都更，建坪共5,400多坪，目前一樓為賣場，樓上為國泰金控辦公使用，因此租金收益偏低。

由於西門町是觀光熱點，因此市場相當看好該大樓可整棟改建為飯店、商場多用途建築，賣相頗佳。不過，若依國壽的都更提案，則都更完成後，也可提高國泰一號的租金收益，成為國泰一號資產池中，喜來登飯店外的第二隻金雞母。

REITs資產辦都更…三問題 牽動投資人權益

金融界高層分析，不動產投資信託基金（REITs）從未有過持有資產辦理都更案例，主要有三大問題，包括：都更對REITs收益率的影響、透過REITs進行都更的規範太過寬鬆，以及投融資比率等無明確限制，恐有投資人權益保護不足的疑慮。

另外，保險業者投資REITs，若為創始機構，可不受現行單一保險公司持有單一上市櫃有價證券10%上限規定，包括國壽、新壽等各自對其發行REITs的持股都將近兩成，富邦透過集團企業也掌控十多%，使小股東在REITs受益人大會上處於不利地位。

國泰人壽提案對國泰一號持有的中華大樓進行都更，是REITs史上頭一遭。一般傳統都更，事業計畫須75%住戶通過，拆除重建須反對戶數低於一成或是五戶以下，但走REITs途徑，可在受益人大會以一般提案提出，二分之一出席、二分之一通過即可，明顯寬鬆許多。

另外，出售大樓可有處分利益挹注REITs收益，都更辦理時漫長，不但少了租金，反而還要投注資金辦理拆除改建，加上融資等利息支出，可能大幅吃掉REITs收益率，也讓REITs投資人擔心未來交易價格受到壓抑。

想在新的一年晉升為「有巢氏」的民眾可要注意了！根據好房網統計2013年12月全台6都之新增待售物件發現，雙北市以內湖、樹林分居第一：出了雙北，皆由豪宅集中的行政區居冠，包括桃園市、台中市西屯區、台南市東區及高雄市左營區。專家表示，雙北議價空間仍有限：反觀其他4都議價空間較大，有意購屋者，不妨把握年底看屋潮，勇敢殺價，來年入大厝、住新房。

根據好房網統計2013年12月新增待售物件，台北市新增物件量排名前3名依序是：內湖、中山及大安區；新北市則為：樹林、三重及板橋區。待售量居冠的內湖及樹林區，恰好都是前3名中成交價最低者，分別為每坪59.1萬元、26.5萬元。 對此，好房網總編輯吳中光分析，雙北房價高，民眾選擇物件時，多以「總價」為購屋導向，以時間換取空間及划算的價格，紛紛轉往供給量較大的郊區，刺激置產族想在年底獲利了結，紛紛拋售物件。 至於其他四都，情況則截然不同。

吳光中表示，根據統計發現，桃園市、台中西屯區、台南市東區，以及高雄左營區新增的待售物件最多，這些行政區都是豪宅量較大的行政區。其中，僅次於台中市，全台新增物件量第2名的桃園縣，因近年來建商推案不斷，加上新興重劃區、機場捷運、航空城等利多不斷，以致供給量大增。 永慶不動產區經理林螢助經理進一步分析，台中西屯、北屯、南屯3個行政區，12月新增待售物件占比高達6成，其中西屯區便占了3成，主因是西屯區本為交易熱區，區內有7期、12期重劃區，加上區內產品以大樓華廈為主，透天別墅少，故新增物件量比其他行政區多。

有巢氏房屋南區發言人楊政曉副總補充，台南東區近年已發展為台南的豪宅聚落，許多名人相繼入住此區，例如王建民及郭泓志等，都選擇在此置產，而高雄左營，因三鐵共構，新光三越及漢神巨蛋等商圈逐漸成形，加上生活機能便利，刺激豪宅市場興起，不僅供本地自住需求，也吸引許多外來客置產。

重大交通建設不僅帶動沿線交通便利，更成為購屋熱門目標。根據房仲調查，台65線、台68線和台74線是近來最熱門的已通車快速道路，尤其台65線串連大台北西區，五股往土城車程只要15分鐘，拉高五股房價到4字頭，1年來房價至少漲3成。

台65線北起五股交流道，橫越新北市泰山、新莊、板橋，終點站是國道三號土城交流道，自從去年全線通車後，縮減五股到土城7成的行車時間，帶動沿線各區房市。 新北市五股區以往房價較低，但近來除台65線通車帶動人潮外，洲子洋重劃區也釋出不少新建案，2015年機場捷運也即將通車，未來從五股到捷運新北產業園區站只需10分鐘，全國不動產企劃研究室主任張瀞勻表示，各種交通與公共建設成為推升五股房價大漲主要動力。

全國不動產五股工商加盟店副店長許哲瑞表示，五股周圍的新莊副都心新建案已喊到7字頭、蘆洲也有不少5字頭行情的新案，五股房價目前相對平價親民，成泰路一、二段中古屋電梯大樓成交均價每坪25萬至28萬元，成泰路四段洲子洋重劃區預售屋電梯大樓每坪則約38萬至40萬元，河景房屋則高於均價1成，每坪約38萬至45萬元，吸引民眾跨區購屋。

台中的台74線去年底才通車，大幅縮短大台中東側與市中心的交通時間，以前要從太平區通勤道台中科學園區得花近1小時，但台74線通車後，車程縮短至15分鐘內，加上太平區房價便宜，沿線人口紛紛遷入太平區，住宅需求大幅成長。 全國不動產台中東區太平加盟店店長盧俊諺表示，太平區新光段鄰近大坑、新社風景區，距離一中街商圈僅10分鐘車程，樹德、樹孝商圈也發展成熟，新成屋電梯大樓成交均價每坪16萬至20萬元，中古屋電梯大樓以「太子鎮」為指標建案，成交均價每坪12萬至14萬元，房價低，吸引不少台中科學園區、台中工業園區首購族購屋居住。

台北富邦銀行日前向北市府提出北富銀中山大樓土地變更案，這塊位處北市中山北路黃金地段、是早年台北銀行總行，屬於機關用地，光土地市值就達六十一億元；但富邦要變更為商業用地，只提出回饋六千萬元，僅約市值的一％，遭北市府都發局打回票，最後決定撤案。

市府：還財於民 至少18億

台北市議員王世堅痛批，前台北市長馬英九任內，富邦予取予求併購台北銀行，已獲取數千倍暴利，如今是食髓知味、一吃再吃。都發局長邊泰明也不滿說，當年該機關用地不少是徵收於民，北富銀想要從機關用地變更為商業用地，理應還財於民，最少也應回饋公告現值四十％、甚至更多；他估算，至少要十八億元以上。

富邦金控強調 無不法意圖

對此，富邦金控僅表示，富邦本就是遵法守法的企業，該案北富銀係依法申請，並無意圖不法之情事。

富邦金十二年前合併台北銀行後，位於中山北路二段五十號的台北銀行大廈即更名為北富銀中山大樓。這塊土地面積約八七五坪，建物為地上十四層、地下四層，樓地板面積近七千八百坪。

據市議員簡余晏質疑，當初北銀是以民國七十二年買入時的公告現值（每坪約二十三．四萬元）出售，估算總價約兩億餘元。

但現在這塊地光公告現值，每平方公尺就調高到四十三．五萬餘元（每坪約一四三．八萬元），土地公告現值就達十二．六億餘元；若以鄰近土地每坪市價七到八百萬元估算，市價達六十一億到七十億元。

台北銀行曾是北市府金雞母，二○○二年賣給富邦金控，多數北銀分行後來都變成台北富邦銀行，不過土地未做變更，這些機關用地建蔽率仍為五十％、容積率二二五％；若變更為商三區，建蔽率維持六十％，容積率可提高為五六○％，土地價值暴增。

議員批馬 讓富邦食髓知味

台北市議員王世堅就批評，富邦予取予求併購台北銀行，如今食髓知味，還想變更為高容積率的商業用地，竟敢開口只想付六千萬元，等於變相搶台北市民財產，議會將強力監督。

台北市議員李慶元也說，國民黨在北市木柵路革命實踐研究院的一萬餘坪土地原本也是機關用地，黨中央為了變更為住三用地，還回饋七千坪地作為永建國小遷建基地，富邦只給六千萬元，實在太可惡，心機可議，「富邦股東叫好，小市民怒不可遏」。

邊泰明也不滿說，這塊地來自民地徵收，變更後卻是財團獲利，當然須有更高回饋，且不能只按公告現值四成來算，或可從樓地板面積的市價來估算，少說也要十八億元以上。

旗下擁有8591寶物交易網、591房屋網、8891汽車網與101原創T恤四大網站的數字科技(5287-TW)今(20)日正式掛牌上櫃，掛牌價為240元，由於台灣電子商務環境爆炸成長，加上第3方支付等交易環境日益成熟，數字表示，公司最大優勢在於網路平台經營，成功打破過去網路服務免費的迷思，提供消費者有價值的服務，帶動公司業績成長，未來也將藉平台優勢，並衝刺跨足新業務。

數字強調，創新是切入網路市場的最大成功關鍵，成立初期，台灣有超過20家的寶物交易平台，但供司堅持提供網友安全、便利的交易環境，率先建立實名認證等機制，因此取得市場超過90％的市佔率，591切入租屋市場，找到房東出租就是求「快」的需求，搭配強大行銷能力，也因此在市場取得領先，再把這些平台成功經驗複製到服裝與汽車。

數字指出，公司相當推崇餐飲界的王品集團，也是同樣透過不同品牌，服務更多的消費者，因此數字科技目標就是希望可以打造出網路界的王品。

根據資策會的統計，2015年台灣電子商務市場將擴大突破兆元，成為台灣下1個兆元級產業，作為市場領導者，數字也積極布局未來的兆元商機，提出333計畫，計畫在未來3年打造出3個3億元的業績成長。成功進入資本市場之後，數字科技將大刀闊斧進軍新市場，新站台的部份，目前看好食品與美妝等商機，預計下半年會開始規劃新站台，持續將品牌力延伸。

海外市場部分，則是鎖定東南亞市場，要與當地重量級夥伴一同開發，數字進一步指出，除了中國大陸市場之外，東南亞市場是現在全球上網人數成長最快的區域，比起大陸市場電子商務已經呈現紅海，東南亞市場是數字科技比較有優勢的區域。

另外在原來站台部分，數字也將持續優化服務，591將推出新的資費方案、家居商城等服務，並且跨入每年預算高達400億元的房地產廣告市場，8591部分去年成立手機遊戲頻道後，業績爆炸成長，今年也將持續加碼手機遊戲的投入；8891部分將跨入新車廣告的招攬，希望進一步提高網站流量與成交量；101部分，今年將規劃國際服裝品牌代理業務，網站除原來自有品牌商品外，也將朝服裝網路商城邁進。

不符內政部範本 擬修法規範

買賣屋合約內容繁雜，簽約前更須仔細確認。讀者蔡先生向《蘋果》投訴，委託住商不動產銷售房屋，簽完約才發現契約書「違約處罰」規定中，有項規定內容與內政部規定不符，且意思偏離許多。內政部指出，房仲此舉並無違法，但民眾可要求消保官認定是否公平，最快上半年將修法調整業者不得修改違約內容。

竟罰6％服務費
蔡先生說，住商不動產在不動產委託銷售契約書第10條違約處罰中，規定為「仲介提供的買方，賣方不得於委託期間屆滿後3個月內，與該買方或其配偶、二等親內親屬交易」，若有違反此條例，賣方則應支付銷售總價6％的服務費。
但據內政部不動產委託銷售契約書範本的違約處罰中，則為「仲介提供的買方，賣方不得於委託期間屆滿後2個月內，與該買方交易，但若與其他仲介成交，則沒有限制。」蔡先生認為，一般人不會去注意到此細節，若不去仔細比對，根本很難發現此項目規定較嚴格。
住商不動產行政處執行協理吳光華表示，會訂定此罰則規範，是為避免賣方利用仲介的勞務服務，來省服務費，且簽一般委任約，並未規定在委任期間不得經其他仲介成交，若賣方認為於期滿後3個月內，不得與該買方成交太嚴格，可向法院申訴。

找消保官認定
吳光華進一步指出，若賣方在簽約前若認為合約書有不公平之事，可與業務討論協調修正內容。
內政部地政司副司長王靚琇指出，目前不動產委託銷售契約書內的違約項目中，並無限制業者不得更改違約內容，但應事先提供給賣方審閱期，若賣方認為不公平，可找消保官認定，因類似情況常發生，內政部也擬將違約條例改為業者不得修改內容，最快將於上半年修法。

買賣屋常見糾紛
●對銷售契約書內容認為不公平
在不違反應記載及不得記載事項的前提下，在簽約前可與店員協調，修改內容
●隱瞞重要資訊
買方交屋後6個月內或交屋後5年內發現瑕疵，應通知賣方並請求修繕，據《民法》規定賣方應負擔物件瑕疵擔保責任
資料來源：《蘋果》採訪整理

立法院三讀通過地政士法修正案，給地政士因申報不實七至十五天寬限改善期，引發實價登錄將成為「虛價登錄」。內政部的評估報告出爐，認為此修正案可能會讓部分地政士利用改善期，登錄不實房價來炒作不動產，內政部建議下會期提出修法。內政部長李鴻源則說，內政部最近將與地方政府、地政士公會再進一步溝通，並要求地方政府嚴格把關，加強稽查異常登錄情形。

據了解，內政部的評估報告提出防弊措施，如果地政士是申報不實的累犯，在一定次數內，將祭出懲戒，最重施予停業、除名。 立法院所修地政士法，外界擔心，將造成「不動產實價交易制度」的崩潰，行政院指示內政部提出評估報告，評估報告已經出爐。李鴻源說，評估說帖提及，若有地政士利用七至十五天的空窗期，登錄不實的房價、炒作短期房地產，將對房地產造成影響。

李鴻源表示，依評估說帖，地政司也已擬出具體配套，例如七至十五天的改善期，地政司就決定採取最短的七天期限，並已爭取三個月緩衝期，即地政士法修法公布後，三個月內施行。 由於地政士們反映，一般權利人自行辦理實價登錄，有七至十五天的改善期；但地政士卻沒有改善期，顯然不對等也不合理。 李鴻源說，地政士說得好像有道理，但事實上，目前實價登錄的表格並不複雜，地政士有多年經驗，不可能會登錄錯誤或不實，除非是屋主所提供訊息錯誤；未來如果查獲，是來自屋主提供的錯誤訊息，內政部將有配套做法。

內政部次長蕭家淇也說，立法院的修法將影響實價登錄制度，及實價登錄交易平台的真實性，影響所及若不設法改善，將造成一般民眾信心崩潰，也會造成地政士的投機行為。

在10年前，大部分人恐很難想像台北市頂級豪宅每坪價格可破百萬元，但到去年底，台北市實價揭露每坪單價破200萬元豪宅俱樂部成員已達8戶，以大安區最多；豪宅價還續創高，台北市信義區內5大豪宅案蓄勢待發，單坪價格都上看300萬元，難怪網民會酸說，豪宅價疊疊樂、愈疊愈誇張。

信義區豪宅10年前僅1/3價
翻開台灣豪宅史，10年前的「信義富邦」一坪約65-70萬元，裡頭曾住有聯電曹興誠、鴻海郭台銘等一幫電子新貴；接著「信義之星」曾有天后張惠妹加持，房價也一坪75萬元上下。

接著而來是「帝寶」，吸引著富貴級人士買單，但顯然是以傳產類企業主為主，一坪約是80萬元左右，已讓當時台北富豪圈咋舌。

但10年過後，現在信義區豪宅均價在一坪180萬元上下，帝寶更已直上298萬元。單價超過200萬元的還有皇翔「御琚」、潤泰「松濤苑」、仁愛一品等；位在大安森林公園正對面的「勤美璞真」，一度叫價到一坪破300萬元，還被央行彭總裁微服私訪後，揭露價格一坪僅178萬元。

就因為豪宅價愈喊愈誇張，豪宅一詞也惹人怨，台北市府在前年開徵「豪宅稅」（高級住宅加價課徵房屋稅），被列入豪宅的是總價8000萬元以上的高價住宅；根據統計，共有139棟、約2900戶。

行政院長江宜樺今(20)日在臨時記者會中痛批立法院通過的新版地政士法將帶來的後果，行政院將遏止「少數不肖業者利用限期改正產生哄抬房價」的情況產生等而在25日前對地政士法提出覆議，同時他宣示政府捍衛實價登錄的決心並強調，政府不能為少數有心人士方便讓不動產實價登錄制度動搖！

江揆在記者會表示，實價登錄制度建立不易，且廣受民眾所肯定，以現在查詢已高達2800多萬人次可見一斑，如「開放不實申報免罰之規定」，因受限於政府人力無法一一稽核，即使只有少數有心人士不實申報，將造成資訊透明、交易價格不受操控之原意崩解！

江揆強調，房價高漲向為民怨之首，政府不能為了少數有心人士之方便，而讓不動產實價登錄制度開始動搖！

他呼籲不動產業者與政府機關為資訊真實透明化及實現居住正義共同努力；此外，行政院預計於近日召開行政院院會通過地政士法第第51條之1的覆議案得而在25日前完成提出程序。

英國皇家測量師協會昨（20）日舉辦全球商業房地產座談會，仲量聯行（JLL）、世邦魏理仕（CBRE）、高力國際（Colliers International）外商三大商用不動產顧問集團的董事總經理趙正義、劉學龍及林俊銘，首度同台公開信心喊話。除作多2014年商用不動產租金和行情，也看好兩岸服貿協議可望為台灣帶來新契機。

「三巨頭」昨天在宏大不動產估價師事務所所長、英國皇家測量師學會台灣分會籌備會主席卓輝華邀請下，破天荒同台。趙正義直指，2014年市場成交量可望比去年再成長。市場預期，今年為馬年，台灣市場榮景要看馬總統施政魄力，中國大陸則要看阿里巴巴公司董事局主席兼執行長馬雲帶來的虛擬通路旋風效應，是否會牽動百貨購物中心開發模式？

劉學龍表示，儘管2013年總體市場相對較蟄伏，但地上權土地市場可望壯大、外資法人也積極物色開發型不動產、土地和商用不動產。值得注意的趨勢是，台北市不再一枝獨秀，中南部不同類型產品將趁勢崛起。像2013年12月國泰人壽便砸進60億元買下瑞芳14.9萬坪的物流園區土地。

林俊銘表示，金融壽險業2014年錢進海外布局應有可為；至於台灣方面，外資仍在物色適當標的，最近工業不動產交易活絡，內湖五期多筆辦公大樓交易案，都出自自用買家之手。展望今年，製造業和傳產業是否對今年景氣和接單趨於樂觀而積極置產，為很好的觀察指標。

另外，陸資企業究竟會不會來台灣炒房也是昨天的焦點話題。林俊銘表示，內政部官方統計，自2002~2011年的9年間，陸資人民來台購買不動產只有136件，平均每一件投資額只有新台幣1,300萬元。

但仲量聯行最新調查指出，2013年光是大陸央企中檢實業、外資私募基金豐泰地產、子樂資產、新加坡首峰資金管理等，在台投資87億元的商用不動產；全年占比達9％、年增12％。趙正義透露，近幾年來陸資企業來台投資，包括央企中檢實業集團收購台北市敦化南路葉財記大樓辦公室、中鋼集團子公司香港金貿公司購買高雄「市政總裁」辦公室等。而最近有些規模更「大咖」的陸資企業正評估在中南部投資結合觀光旅遊、休閒、醫療抗衰老的養生事業開發案。

卓輝華指出，很多陸資都不是透過官方管道來台購買不動產；尤其目前陸資來台投資有持股12％的限制，未來是否依循萬通模式，透過海外第三地以外資身份輾轉來台投資，值得觀察。

趙正義指出，未來兩岸服貿協議若生效，可望吸引更多陸資進入服務業和製造業。這是下一波2015至2016年台灣商用不動產的潛在契機。

金馬年房市剛登場，太子建設（2511）就加足馬力推案，總經理謝明汎昨（21）日表示，太子今年首季全台將有180餘億元案量陸續進場，約占全年總推案金額250億元的70%，希望藉此搶得好頭彩。

謝明汎表示，今年底有七合一選舉等不確定因素，勢必影響整體房市買氣，而市調統計，各地建商推案也多集中在上半年，尤其329檔期將是市場指標。太子建設近幾年品牌能見度越來越高，有利於在競爭激烈的市場中脫穎而出。

太子建設最近出版的「按步就班蓋好宅」工具書在市場熱賣，第一刷6,000本銷售一空，謝明汎昨天說，這本書已進入第二刷，售書版稅30萬元也將捐贈給公益團體。太子昨天股價以16.25元、下跌0.15元作收。

太子去年合併營收累計172.38億元，年減32.77%。去年前三季每股稅後虧損0.03元，第4季為入帳高峰期，單季營收近95億元，季增289%，法人估，全年每股稅後純益上看1.3元。

太子今年首季強銷個案，包括三案聯銷50億元的「太子WIN」、台中總銷20億元「青峰錦」、內湖總銷40億元商辦大樓、新莊總銷35億元「太子雲鼎」；另有桃園高鐵特區25億元「太子馥」三期及台南10億元海安路案將展開潛銷。

上市建商興富發(2542-TW)2013年營收衝高到283.1億元，同時，法人估算其去年每股稅後盈餘將突破10元大關，興富發董事長鄭欽天今天在旺年會中指出，2013年是房地產最好的一年，未來也仍然樂觀。

鄭欽天也強調，去興富發年不僅是豐收的一年，也是個人從事房地產行業30餘年以來最好的一年，同時，興富發求進一步的發展，去年增聘260名工，員工也調薪了10%。

鄭欽天說，2013年是台灣房地產最好的一年，展望未來5年也仍然樂觀看待，尤其是台北市的平均國民所得已達5萬美元，同時，台灣更是亞洲地區消費的重點區域，興富發在組織上已完成調整，同時，興富發為走上國際營建業的規模，不惜在股本上進行擴張，將資金作最有效的應用，未來也預期市值能年年倍增。

興富發集團今天在台北市以席開150桌的大型旺年會邀請包括北、中、南三地同仁及協力廠商齊聚一堂舉辦旺年會，參與同仁除來自興富發、齊裕營造之外，也包括來自集團內潤隆(1808-TW)員工。

興富發今年在台北市的重要推案包括內湖原德安百貨的「雙湖匯」已經開案，興富發主管指出，「雙湖匯」建案格局為60餘坪及70餘坪，開案4-5周以來已售出40%。

行政院今(21)日在臨時會通過提出地政士法覆議案；行政院強調，據立法院修正地政士法恐影響實價登錄資訊的即時性，未來可預見「合法」逾期申報案件量將增，申報人得以「技術性延遲申報」，恐影響實價登錄資訊的即時性，因此提出覆議案。

行政院長江宜樺昨天親上火線宣示與說明政府打哄抬房價與維持不動產市場資訊透明決心。

今天行政院火速在臨時會通過提出地政士法覆議案；並將送立法院核議。

行政院發言人鄭麗文今天強調，據立法院所修正地政士法，未來可預見「合法」逾期申報案件量將增，申報人得以「技術性延遲申報」，使資訊發布延宕，恐影響實價登錄資訊的即時性，因此提出覆議案。

國泰金董事長蔡宏圖21日表示，該金控未來對不動產操作將更趨靈活，除了針對地點好的不動產將持續評估買進外，在手的不動產也可能脫手賣出。

國泰金旗下的國壽擁有全台多處的不動產，堪稱最大地主，但過去不動產操作策略多還限於「只租不售」；今日蔡宏圖在出席「天下經濟論壇」，面對媒體詢問時表示，針對地點好的不動產，國泰金會持續評估買進，但未來操作將轉向靈活，已持有的不動產有可能脫手賣出。

而國泰金去年稅後盈餘286.6億元，每股稅後盈餘2.49元，表現僅次於富邦金(2881)，對此結果，蔡宏圖表示滿意，並希望仍朝持續成長的目標邁進。


蔡宏圖也在今日論壇上與宏?(2353)董事長施振榮對談，他指出，未來區域自由貿易協定仍是全球經濟發展主軸，尤其是跨太平洋戰略經濟夥伴關係協議(TPP)與區域全面經濟夥伴關係(RCEP)與台灣關連最大。

蔡宏圖也分享經營金融業的心得，他認為，金融業屬於本土的產業，必需深耕當地，就以國泰金來說，雖在國內屬於金控龍頭，但規模及知名度到其他國家可能只是「NOBODY」，還需要更多的布局，因此國泰金目前除旗下壽險已在中國大陸及越南開業外，銀行部分，除大陸的上海分行外，在越南有合資的世越銀行及獨資的國泰世華銀行，今年則籌備青島分行的開業。

預售屋紅單（購屋預約單）交易逃漏稅，國稅局查獲首例！北區國稅局最近查獲，一位投資客於二○一一年以七十萬元買下新北市新莊區一戶預售屋的紅單，再以三四○萬元轉讓，一張紅單就大賺二七○萬元，最多可能被補稅及罰款一六二萬元。

北區國稅局長李慶華指出，由於預售屋僅需預繳小額訂金，不少投資客買賣預售屋賺取高額利潤，甚至流行以「紅單」方式轉手賺取價差，連帶拉抬房價。但購買預售屋在尚未取得所有權前出售，屬於「權利」移轉，應以交易時的成交價額減除成本及費用後，計算財產交易所得，申報綜所稅。

北區國稅局新莊稽徵所最近接獲檢舉，一位民眾有轉讓紅單的情形，經追查金流後發現，這位民眾於二○一一年支付某建設公司的代銷公司七十萬元，取得優先承購一戶預售屋的權利（即俗稱紅單），同年以三四○萬元將權利轉讓，賺了二七○萬元，卻未申報繳稅，國稅局將通知補稅並處以○．五倍罰鍰，若以綜所稅最高稅率四十％計算，連補帶罰金額最多一六二萬元。

桃園一建案也被盯上

另，桃園分局從媒體報導得知，某建案兩日內即銷售一空，疑有炒作紅單的情況，因此請代銷公司提供紅單資料，並發函請購買紅單者提供資料，目前已有民眾坦承去年確實有買賣紅單，以十萬元買進紅單、再以三十萬元賣出，賺取價差二十萬元。

李慶華表示，今年起將針對紅單交易案件進行「專案查核」，並要求建商提供資料，比對實際與建商簽約購屋的資料，擴大追查紅單轉手情況。

最新出爐的國泰房地產指數顯示，2013年第4季全台灣預售新屋房價單季上漲6.39％，每坪達29.76萬元，總體房市呈「價漲量穩」格局；比較上年同期也呈「價漲量增」；而房價上漲的原因，主要是台中房價大幅上揚13.38％所帶動，反而台北市、新北市，本季房價表現小跌持平。

2013年第4季國泰房地產指數昨（21）日正式公布，全台房價以台中市獨強，台北都會區則是微跌格局；不過全台平均房價仍衝上史上新高。

台北市季跌0.13％，每坪仍高達81.25萬元；新北市季跌0.47％，每坪為41.89萬元；桃園新竹地區每坪21.67萬元、季漲3.19％；台中市每坪20.04萬元，季漲達13.38％；台南小漲0.37％、每坪約13.81萬元；高雄市每坪上漲6.81％達到18.38萬元。

德明財經科技大學副教授花敬群表示，奢侈稅修法幅度縮小，央行可望維持低利環境，短期內房市面對政策壓力可望暫時紓解；展望後市，要觀察的是潛在供給和累積案量多、政策對豪宅實價課稅也不鬆手，將為後市帶來隱憂。

景文大學副教授章定煊則表示，台北都會區可能有重演日本「都市甜甜圈化」的趨勢，即人口一直往郊區移、房子往便宜郊區買，市中心愈來愈少人住得起，可是郊區公共建設和設施卻相對不足，等到日本房市泡沫，市區房價掉了，人口才回來，但外圍區房價如何支撐，可想而知。

國泰建設協理陳仁澤表示，觀察房價走勢應該要從政策和公共建設來看，國建迄今製作國泰房地產指數已第11年，就最近10年房價漲幅顯示，台北市、新北市都漲逾140％；和存款利率相比，10年累計報酬僅9.5％，因此錢放在房地產還是保值又增值。

興富發董事長鄭欽天昨（22）日表示，興富發看好台灣未來不動產市場的長遠商機，將攜手日商大和房屋集團（Daiwa House），計畫揮軍台灣住宅市場，也評估借重大和房屋在銀髮事業和長期照護事業的經驗，雙方合資在台灣投入長照事業。

鄭欽天表示，大和房屋集團旗下大和房屋工業台灣分公司已在台生根，並找上興富發合作，雙方會以共同持股方式合資成立新公司，再與中悅機構董事長李兩平洽談位於新莊副都心土地合資開發住宅。此外，興富發與大和集團還會展開住宅開發案之外的合資事業，包括長照事業。

「長期照顧服務法」草案元月初甫在立法院完成初審，預計最快2015年上路；該法案對現有長照服務體系將帶來3個重大變革，包括：5年內整合所有長照機構、外籍看護改採雙軌制，和家庭照顧者納入長照體系。

興富發副總經理廖昭雄表示，興富發看準台灣將進入高齡化社會，尤其長照事業在台灣取得法源之後，未來和不動產經營息息相關的長照事業錢景看好，因此和大和房屋合作投入台灣長照事業，至於地點，可能在台北或台中。

無獨有偶，欣陸控股董事長殷琪，以及旗下子公司大陸建設董事長張良吉，上周也在董事會中決議通過日後投入長照事業。張良吉表示，大陸建設考慮結合不動產開發和金融保險業的保單、醫療、養生和休閒等事業，並觀摩日本銀髮事業經營方式和know-how，伺機投入台灣長照市場。

至於未來房市，鄭欽天信心滿滿的掛保證說：「未來5年房市，不必擔心！」興富發將在全台遍地開花購地推案，拉大與同業之間的距離。

即將進入農曆春節假期之際，鄭欽天計劃帶太太和小孩到杜拜渡假兼充電，開春後將大舉推案。

興富發去年營收攀新高達283億元；法人預計，2014年興富發還有高峰可期，完工案量將達450~480億元，其中完工並已銷售的入帳金額上看300~350億元，有把握重返「營收王」寶座，若交屋順利，獲利也有機會翻倍。

長照市場漸成熟企業嗅到錢景了

台灣即將在2018年正式邁向國際間標準的高齡社會，65歲以上老年人口比率將達14.36％，長期照護法也可望在近2年完成立法，使得長照事業市場漸趨成熟，「錢」景近在眼前。

潤泰集團總裁尹衍樑早在17年前就大膽布局，開發完成淡水潤福新象。最近在市場、法令配套逐漸成熟之際，遠雄企業團董事長趙藤雄、欣陸控股董事長殷琪、興富發建設董事長鄭欽天等大咖，也蠢蠢欲動，搶進未來長照事業的處女市場。據悉，日商也主動找上京城建設洽談長照事業，但內容和時機都還不成熟。

趙藤雄表示，計劃在他個人捐贈投資開發的苗栗遠雄健康生活園區，結合遠雄的不動產開發經驗，以及遠雄人壽醫療險保單、建設事業部「二代宅」遠距照護Know-how，在遠雄健康生活園區，推動「年金屋」。所謂「年金屋」是指以壽險公司的年金保單，連結退休安養住宅功能包裝成的保單。

至於鄭欽天，據悉大和房屋集團主動登門尋求合作，主要也是天時、地利、人和，時機和緣份統統「到位」，尤其台灣法令配套逐漸成熟，長照法在元月初初審通過，市場預期2年內可望完成三讀立法，在部分大型保險業已躍躍欲試之際，此時不起步，又更待何時？

在高房價的驅使下，用時間換取相對便宜的房價，儼然是多數民眾的購屋法則之一，但有學者憂心，由於「都市甜甜圈化」成形，即市中心人口減少，逐漸遷往郊區，一旦郊區的基礎建設趕不及人口的遷移速度，屆時部分郊區人口又會回歸市中心，甜甜圈效應不再，便是郊區房市災難時刻之來臨。

景文科技大學副教授章定煊根據最新公布的國泰房地產指數，發現早期在日本的發生的「都市甜甜圈」現象，在台灣正在成形中。從五都低價區的成交量指數，中壢高達847.64，桃園高達 272.84；台中市指數更高達901，高雄市的低價區也有291.59，顯示都市中心的房價過高，迫使推案逐漸往低價的郊區移動。

章定煊表示，過去東京、大阪及京都的房市泡沫化之前都曾發生過類似情形，民眾在高房價的驅使下，只好無奈往郊外發展，導致市中心人口減少，人口分布的情況就像甜甜圈，以郊區人口最為集中。

然而，郊外的基礎建設跟不上人口遷移，而市中心人口負成長後，房價自然下修，於是部份郊外人口又遷回市中心，稱為「回歸市中心化」，屆時郊區的房價勢必受影響。 他認為，台灣的「都市甜甜圈化」正在成形中，雖與數十萬人口的大規模遷徙，仍有一段距離，不過還是要注意「都市甜甜圈」是否持續擴大，假若甜甜圈塌陷時，便是房市災難時刻來臨。

通化夜市因為信義線開通，成為捷運金雞母，高人氣很難看出其實去年才面臨一波倒店潮，當時因為景氣蕭條，許多人撐不下去，但在捷運開通之後，不僅有些店家醞釀漲價，整個通化街的商圈也向外擴大，往捷運站延伸。

下午3、4點，早市剛收通化街，夜市檔緊接開店，商家無縫銜接，看不出來，一年前才面臨一波倒店潮。

通化街店家：「應該是景氣，大環境很差，我們常常經過會看到，有時候他會貼店(出)租啊。」

這裡40年開業的老奶奶，看待興衰，感受最深。通化夜市店家：「生意比較好，大家都很高興，生意比較不好，就比較難打拚。」

放個網架，有一片牆就能做生意，這裡租金不便宜，每個騎樓至少會隔1/3，2坪小攤位，月租3萬元起跳，路邊可以看到，早市、晚市都正在熱烈出租，早市價格平日800元、假日1200元，攤商至少3萬，越靠近巷口也有可能到5萬，店面租金9萬起跳，12萬是平均行情，也有人喊到20萬。

通化夜市店家：「有啊，前面的通化街都漲價，漲價人家生意(萬一)做不起來就(要)關門。」

夜市區租金蠢蠢欲動，街口三角窗店面，租金開價每月百萬，閒置3年，一度降價到80萬求租，信義線通車後，見著高人氣，又調到破百萬，位在馬路上藥燉排骨老店，説捷運把人都帶回來了。通化夜市店家：「捷運開通的時候，(生意)有比較好。」

車子從信義安和站，一轉彎到達通化夜市前，路上滿滿都是商家，金店面租金至少20萬，但業者說現在一位難求，全都瞄準捷運金雞母效應。

內政部政務次長蕭家淇昨（22）日表示，為避免影響精神病患領取地政士開業執照權益，故未對地政士法第59條增列施行日期提出覆議，僅針對與實價登錄有關的第51條之1提出覆議。

有地政士反映不應將實價登錄的資訊錯誤都歸責於他們，蕭家淇說，下次修正地政士法與平均地權條例時，會加入權利人提供不實資訊，不可歸責於地政士的話，責任由權利人來負擔。

台北市仁愛路圓環旁一代名宅「陛廈」12樓，今(22)日進行第二次法院拍賣，結果由債權人以底價1億2,589萬元承受，若拆除單價，每坪承受金額約148萬元。不過從投標的熱度來看，由於該戶底價接近市價，加上屬於法拍產品，市場反應保守清淡。

　　「陛廈」是仁愛路上的第一代名宅，公設比低且管理森嚴，近忠孝敦化捷運站口及仁愛學區，地段好生活品質優，前棟具有林蔭大道景觀優勢。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，從該戶過去法拍的紀錄，可以看出近年豪宅市場的房價變化，2003年法拍一拍底價為4,282萬元，到此次法拍以總價1億2,589萬元順利由債權人承受，房價幾乎為2003年低迷時的3倍。

　　據瞭解，此次順利由債權人承受，應是看好「陛廈」的地段性，未來出售後可以順利回收相關債務。曾敬德表示，新豪宅坪數大、公設比高，入手代價頗高。而該戶總價約1.2億元，就可以進住仁愛路第一排名宅，且室內的主建物面積有55坪，可規畫3~4房產品，空間坪數大，對於大安區的自住客有一定吸引力。

　　只不過礙於該戶為法拍產品，對於購屋人心裡可能產生抗性，加上二拍定價與市價相去不遠，也無法吸引投資買盤，最後才由債權人承受。

　　住商不動產企劃研究室主任徐佳馨則觀察，近幾年市場如「陛廈」、「仁愛百吉」、「帝寶」、「敦南藝術館」等知名豪宅進入法拍，反應都不相同，特別是屋齡較高的舊豪宅，雖然深具地段優勢，價格也相對低，受矚目程度卻不如這波多頭市場推出的豪宅，除話題帶動外，法拍熱度似乎也一定程度反映豪宅「長江後浪推前浪」的現實。

　　但徐佳馨也強調，「陛廈」附近商圈有著名的東區216巷，周邊著名的名宅大樓包括新力、仁和、鑽石大樓等，都是管理嚴謹指名度也高的個案，因此價格頗有支撐，若未來轉手應該能順利出脫。

房地產保值看地點。新光金控董事長吳東進昨（23）日表示，不動產是否有泡沫，各界說法、看法不一，但如香港寸土寸金，即便幾波價格下去後還是會上來；再以日本經驗來看，只要是距車站5~10分鐘內的土地，價格都不易下跌。

吳東進也表示，新光人壽今年仍會出售內湖大眾電腦大樓，主要是新壽在內湖的大樓太多，根本租不滿，因此要出售以實現獲利，另外，也會再轉進其他地區如南港。

去年新壽用20億元左右標得南港地上權，位於中信金控總部大樓旁，吳東進也認為此地點極佳，後勢可期。

新壽去年標下台菸酒新板地上權、中油承德路地上權及北市府的南港地上權，不含後續開發投資，已達39億多元，近期新壽也在評估國產署在台南大億儷緻附近地上權標售案。

據悉，已有業者找上新壽合作，由於當地是文創用地，雖1,000多坪，但必須有一定比重作為藝文之用，新壽仍在評估是否符合投資報酬率。

至於中油新板附近地上權預計2月標售，占地約2,000~3,000坪，但臨道路口較小，新壽還在評估是否出手；今年可能還有信義A25地上權及中油南港C1地上權重新標售，新壽也表示，這種投資200~300億元以上的大型地上權，資金積壓較重，要再看是否能提高收益率，否則不會貿然競標。

吳東進表示，最近香港首富李嘉誠出售房產的消息，引發各界注意不動產是否泡沫，但香港寸土寸金，很多家庭住宅坪數極小，但價格依舊很貴，就算有幾波下去，也會再上來，「只要是首善之區，好的地方價格永遠不會跌。」

吳東進以日本為例，只要是距離車站走路5~10分鐘，不動產就有機會上漲，有人建議養老村要蓋在偏遠的地方，但吳東進認為不方便，會影響居住意願。

國內REITs將出現旗下資產都更首例。國泰人壽已正式以投資人身分，向國泰1號不動產投資信託基金（國泰R1）受託機構土地銀行提案，建議以推動中華大樓辦理都市更新取代出售。

依國泰人壽評估，經過都更，最多五年內，中華大樓樓地板面積即可翻倍，租金也可增加一倍以上，最重要的是市價可由最初證券化時的16~17億元，翻揚到100億元以上。

除國壽持有國泰R1達19％，新光集團也投資R1約10％，新光金控董事長吳東進昨（23）日表示，會支持國壽都更的建議。吳東進指出，現在金融機構都不缺現金，不急著出售，都更反而能增加價值。

另外如富邦集團亦握有17％左右，同樣不支持出售中華大樓，加上一些友好機構，國壽此項建議估計已有五成以上受益人支持，一旦過關，將是國內不動產證券化基金中第一個推動都更的案例。

由於有其他投資人提案主張立即出售中華大樓，年底即可配息，據這些投資人提供的鑑價報告，立即出售市價約47億元，可落袋為安；但若要都更，可能曠日廢時。

現在就看3月初受益人大會的表決結果，只要1/2的受益人出席，出席的50％以上同意即可通過該建議案，初步看來，國壽的都更建議案過關機率相對較高。

國壽昨天也正式提出說帖，指中華大樓已是37年以上的舊建物，符合現行都更的條件，應盡早申請，取得相關都更獎勵及容積移轉，樓地板面積可望由現行5,400多坪，提高到1.2萬坪以上，屆時價值也可望提高。

國壽同時指出，重新改建後出租，年租金收益也可從現在0.8億元，增加逾一倍以上，若現在出售則算是「賤賣」。

國壽表示，依其民生建國大樓都更的經驗，商用大樓申請較無爭議，一般1~2年內可望過關，加上2~3年開發，最長五年即可提高中華大樓價值；同時國泰R1一年租金收益約8億元，中華大樓僅占10％左右，投資人在開發期間收益損失不大，都更後價值可望暴增。

國泰R1是在2005年掛牌，標的包括喜來登飯店、國泰西門大樓及中華大樓，當時中華大樓鑑價僅16~17億元，主要作為商場及辦公大樓之用，國壽表示，未來台北市都更標準可能提高，中華大樓應趁符合時儘早申請，以免失去機會。

出售？都更？西門中華大樓 兩派相爭

國泰一號不動產投資信託基金（REITs）持有的西門中華大樓，近期出現兩派股東交鋒，大股東國壽主張都更，另一派則堅持處分大樓，仍待受益人大會決議。屆時若確定都更，將創下REITs標的物都更的首例。

新壽也有投資國泰一號，新光金（2888）董事長吳東進昨天也表態支持都更。目前國泰一號旗下一共有三個標的物，包括台北喜來登大飯店、西門誠品與西門中華大樓。根據國壽估計，西門中華大樓一年租金收益約占所有標的物的10%。

據了解，此案是由持有國泰一號發行在外受益權總數3%以上受益證券的受益人，去函要求國泰一號召集受益人會議，期望提案處分國泰一號旗下西門中華大樓；但創始機構兼大股東國泰人壽則主張都更。

國泰人壽副總林昭廷昨說，西門中華大樓屋齡已達37年，目前都更相關規定是只要屋齡30年以上的大樓就可都更，不過現在北市府擬更改都更辦法，從30年變成50年才能都更，所以必須要儘快辦理都更。

林昭廷也解釋，專業鑑價機構評估大樓目前市價約47億元，如考量都市更新重建效益，西門中華大樓開發價值可達65億元。

林昭廷也說，不動產投資信託基金以長期穩定租金收益報酬為主，但西門中華大樓受限建物老舊，租金提升有限，更新後大樓加計都更獎勵及容積移轉後，總開發量體達12000坪，市價可達百億以上。

由於兩派股東出現歧見，目前兩議案由提案投資人內部評估後提案受益人大會，3月5日召開受益人大會確認西門中華大樓應處分或辦理都市更新，由受託機構及管理機構依受益人大會表決結果執行。

國泰一號都更 新光金按讚

台北市都市更新處研議修改都市更新標準，將都更屋齡拉長至超過50年，發引新一波搶辦更都潮。

為免西門中華大樓錯過申請時間，國泰一號（REITs）投資人國泰人壽近期向受託機構土地銀行提議，辦理西門中華大樓都更活化資產，除租金收入可增加，建物本身價值也將翻倍至百億元以上。

新光金控董事長吳東進昨（23）日也表示，新壽認為國壽的想法有其道理存在，傾向支持國壽提案。吳東進說，新光金和國泰金是本質一樣的公司，想法類似，壽險資金屬於長期資金，不會急著想要把西門中華大樓賣掉、換取現金早日落袋為安。

國泰一號西門中華大樓何去何從，將於3月5日召開受益人大會討論由投資人提出的兩項提案，一是出售，二是申辦都更，後者是由投資人之一的國壽提案。

國壽提議都更原因在於，北市新的標準預計近月實施，影響所及，台北市眾多老舊商業大樓若想辦理都市更新，須等到屋齡超過50年，西門中華大樓目前屋齡37年，依現行規定符合更都重建條件，新規定上路後，得再等13年。

國泰人壽持有國泰一號約19%，新光集團合計持有逾一成，新光金控董事長吳東進昨天也表態支持更都案，取得長期利益。

聯上實業（4113）董事長蘇永義說，今年聯上開發與聯上實業二家上市櫃公司，將在全台灣推案150億元至200億元，比去年增加四至五成，挹注集團營收獲利。

法人分析說，聯上實業、聯上開發近來積極建構土地庫存，不斷向政府標地、向民間買地，加上建案銷售情況不錯，有利個股表現。昨天聯上實業個股上漲0.3元，收盤23.2元；聯上開發收在平盤25.37元。

蘇永義表示，政府打房的政策持續推動，預估今年房地產市場持平看待，基本上以「個案表現」為主，尤其具價格優勢的建案，銷售情況將較順利。

蘇永義指出，每個地段房價的主行情都不同，但相對每個地段都能創造價格優勢，部分建案開價或許有走軟的機會，不過若期待房價會大幅下跌，則不切實際。

他說，主因在於這波房地產榮景，大小建商都累積相當的實力，加上中央銀行不太可能在短期內調高利率，今年全球經濟展望比去年好，種種因素都有利房地產市場發展。

蘇永義說，今年聯上將持續在北中南推案，總案場約可達十個以上，北部與南部各四至五個建案，總推案量應可達150億元至200億元，其中有部分是都更案，有時會遭遇不可抗力因素延宕，「不是今年的話，最遲明年都更都會推出」。

聯上集團去年推案總量約120億元，今年有機會增長四成以上，展現企圖心。另外，去年房市上半年優於下半年，今年情況也將類似，尤其下半年進入七合一選舉，各種廣告文宣全部都會受選舉牽引，房地產宣傳效果不佳。

蘇永義表示，今年聯上在高雄、台南、桃園都有多個建案推出，高雄中華路上35層的超高住宅大樓，將是南部建案新亮點；台南有二個分別為70億元與20億元建案；桃園有二個各約45億元建案。

財政部瞄準全台豪宅，實施新一波打炒房計畫。財政部長張盛和昨（23）日宣布，針對出售雙北市8,000萬元、其他縣市5,000萬元以上豪宅，未舉證成本者，一律改按房屋售價扣除土地價值的15%，計算售屋所得課稅。

張盛和說，此舉如同是向房屋的實價課稅再推進一步。這項措施將於今年5月報稅開始適用，全台豪宅都將受到衝擊。根據統計，符合這項標準的售屋案件，102年度總計有1,496件。

張盛和昨天舉行新春記者會，宣布將實施兩項穩定房價的新措施。一是，財政部已發函地方政府調高非供自住房屋的房屋稅率，凡是配合的縣市，將獲得增撥補助款的獎勵；二是，去年出售豪宅的賣家，今年5月申報所得稅時，如果沒有舉證成本，只要被稅捐機關掌握售價時，即要改按房屋實價扣除土地價值的15%計算，不再以較低的房屋評定現值做為計算所得的唯一標準。

以台北市售價3億元的豪宅為例，土地與房屋分別占售價的70%與30%，即土地售價2.1億元、房屋為9,000萬元，若賣家未舉證買入成本，稅捐機關即可以9,000萬元乘上15%，以1,350萬元做為售屋獲利課稅。適用40%稅率者，其售屋獲利應納所得稅是540萬元。

財政部表示，過去稅捐機關未能掌握售屋者成本時，只能以房屋評定現值乘上各縣市不同的所得額比率課稅。如台北市高級住宅為48%，假設上例3億豪宅的房屋評定現值是2,000萬元，其售屋所得即是960萬元，同樣按40%稅率計算，應納售屋所得稅只有384萬元，新制（540萬元）使其稅負上升40.6%。

張盛和指出，財政部每年均會就民眾出售房屋的財產交易所得訂定售屋獲利的比率，過去能夠出示買賣成本者，均按實際交易價課稅；不能舉證買賣成本，以房屋評定現值的一定比率計算售屋獲利。

從今年開始，財政部新增一種售屋利得的計算方式，挑選豪宅採取按實價15%計算售屋所得。首年試辦，只挑選雙北市售價8,000萬元、其他縣市5,000萬元以上房屋做為課徵標的。

市政中心搬遷，帶進成千上百名公務人員入駐，讓房市直接受惠。根據國內房仲業者觀察，近年政府遷徙計畫不斷推動，像是新北市新莊副都心、台中市七期重劃區，都因為中央機關、市政中心遷入，商業活動日漸頻繁，住宅需求也逐步提升，帶動近三年房價漲幅超過三成。

　　位於新莊副都心的中央合署大樓於去(102)年12月正式啟用，13個以文化部為首的中央部會和地方機關陸續遷入，預估今(103)年1月底前，3,500名公務人員全數入駐，將帶動當地商圈發展。

　　全國不動產表示，在中央合署大樓利多加持下，帶動住宅需求，近三個月看屋人潮及租客增加20%~30%，且大多是公務人員。尤其周邊交通便捷，具備「三高三快三捷」，包括國道一號、汐止五股高架橋、五股楊梅高架橋、台1線、台64線、台65線，還有機場捷運、環狀線、新莊線，近三年新成屋電梯大樓房價漲幅超過三成，成交均價每坪為52~58萬元。

　　而台中新市政中心於99年進駐七期重劃區，周邊公共工程持續推動，像是捷運綠線、台中國家歌劇院等，還有兩大百貨龍頭新光三越、大遠百相繼開幕，以及家樂福、IKEA進駐，已從一片荒煙蔓草晉升為國際級的「市政商圈」。

　　全國不動產指出，市政府遷入前，區內僅有一家便利商店，直到新市政中心啟用後，連鎖店家搶進，房價急遽成長，近三年漲幅超過六成，目前新成屋電梯大樓成交均價每坪約35~40萬元。

　　另外，桃園縣升格在即，為了整體發展，地方傳聞縣政府也考慮搬遷至南來北往便利的青埔重劃區。全國不動產分析，青埔重劃區有高鐵站、機場捷運的交通優勢，又鄰近國家大門桃園機場，未來房價漲幅可期，目前新成屋電梯大樓每坪約25~35萬元，未來行政園區若真的遷入，上漲力道不容小覷。

很多人認為房屋買賣不成，只要解約即可免除奢侈稅，其實不然，國稅局提醒，所有權人銷售持有兩年內的不動產，在完成產權｢移轉登記｣後，解除買賣契約並取回原銷售不動產，假如雙方為合意解約，賣方仍需繳納奢侈稅。

以最近國稅局查獲個案為例，A君99年8月買下一戶房屋，於101年6月訂立不動產買賣契約書，銷售該房地給B君，且已完成產權移轉登記。A君逾期未申報奢侈稅，經國稅局查核，該區調解委員會的調解書顯示，因為B君尚有餘款未付，經調解後雙方同意解除原契約，將房地回復登記為A君，並主張原契約不成立。 然而，由於雙方均無法提出過戶後向B君催收，與調解後價金返還等證明文件，且A君是遭調查後才聲請調解，雙方藉由合意解除買賣契約，而非行使法定解除權，因此，A君再次取得不動產所有權，原契約仍有效，須依規定課奢侈稅。

以A君案例來說，未依時限申報奢侈稅(持有期間1年10個月)售價400萬元，國稅局依10%稅率補徵稅額40萬元，另漏稅部分處0.5倍、20萬元罰鍰。國稅局特別提醒，銷售持有兩年內的不動產，得在辦理產權移轉登記前解除契約或行使法定解除權，才可免繳奢侈稅。 至於持有期間的計算，國稅局說明，是指原所有權移轉登記日至「訂定銷售契約日」止，並非原移轉登記日至出售的移轉登記日間。舉例來說，假設100年9月9日完成移轉登記取得的房屋，在102年8月31日訂定銷售契約出售，並於102年9月10日完成不動產移轉登記，依奢侈稅條例規定，持有期間應為100年9月9日至102年8月31日，尚未滿兩年，若無排除課稅的情形，應按售價乘以稅率10%課徵奢侈稅，如果民眾誤認為持有期間已達標而未報稅，經查獲將遭補稅處罰。

中央銀行昨天公布五大銀行（台銀、土銀、合庫、一銀、華銀）去年十二月新承做房貸飆上六六四億元，創歷史新高；新承做房貸利率為一．九三四％，月減○．○○一個百分點。

央行官員表示，五大銀行去年底新承做房貸大幅上揚，除了受到傳統年底交屋潮帶動外，今年起土地公告現值調幅較大也是原因之一，且就買賣移轉棟數觀察，六都均較前月成長。

今年起全台土地公告現值平均調幅為十四．一九％，以台中市二十四．四三％最高，反映在買賣移轉棟數上，台中市去年十二月即突破六千棟大關，單月成長近四成，而台北市、高雄市、桃園縣同樣都有兩位數以上的成長。

五大銀行承做房貸比重約占全體銀行的四成，常被視為房市風向球，去年十二月新承做首購族的「青年安心成家方案」房貸為一○六億元，月增十四億元。

央行官員指出，美國聯準會今年正式縮減量化寬鬆（ＱＥ）購債規模後，全球資金不會再這麼寬鬆，對房市的影響，則要取決於民眾預期，這方面央行會密切關注。

「今年一、二月為關鍵！」行庫主管說，扣除掉季節性及一次性因素後，今年前兩月五大銀行新承做房貸是否較去年同期七一○億元成長，可視為全年房市重要指標。

財政部長張盛和日前表示，房市多頭超過十年，房價這麼高，既然泡沫化警訊都出來了，民眾若有風險意識，就不要盲目地投入房市，泡沫才不會越吹越大；央行官員也說，有些房市泡沫化指標在比較高的水平，央行會持續採取針對性審慎措施。

繼房貸龍頭土地銀行示警後，不動產授信第二大的合作金庫銀行為了加強風險控管，現已採取總量管制、非內部土建融案件不承做分戶貸款、不同地區給予不同房貸成數及利率等三大措施。

台北市捷運局將從本周四起，分批標租捷運聯合開發商辦大樓，包括捷運新莊線行天宮站、新店線古亭站及新店線公館站，1樓店面與33坪起跳的辦公室。此批標租案由於底價太高，房地產業者並不看好能順利脫標。
最快開標的是捷運新莊線行天宮站旁的1樓店面271坪，月租86萬元，已流標過一次，不降價再推出。

底價高不利脫標
第一太平戴維斯資深經理丁玟甄指出，周邊零售業的店面租金行情約20∼30萬元，能承租者較少。
羅斯福路的捷運新店線古亭站共構商辦地上4與5樓，坪數為84坪與98坪，使用分區為一般事務所，月租金為9.6萬元與11萬元，租期為3年；2樓辦公室也為一般事務所，面積為33.33坪，月租底價3.4萬元。

承租商辦數不多
住商不動產企研室主任徐佳馨指出，目前公司行號承租商辦數量並不多，且古亭非主要商圈，若坪數大、總價偏高，能承租對象會較少。
捷運新店線公館站的2樓與3樓辦公室月租134萬元，徐佳馨也說該商圈租金若超過50萬元，接受度不高。

台北市財政局昨標售士林官邸專案住宅20戶，面積約51~65坪，標售底價每坪73.5~78.2萬元，共42封標單搶標，標脫15戶，標脫單價每坪81~92萬元，每戶3438~4999萬元，昨未標脫的5戶，近期將重新標售。

昨士林官邸專案住宅標售現場吸引60名民眾前往，共標脫15標，其中第3標得標單價最高每坪92萬元，溢價率達16%。現場有民眾表示，這次高總價4000萬元以上產品較少人搶標，反而總價不到4000萬元的產品，有27標搶標，推估第3標得標者，應是抱著必定得標心態，才會高價搶標。

脫標15戶不降價
2009年士林官邸專案住宅配售給拆遷戶時，每坪僅17萬元起，今天得標單價卻飆到92萬元，現場有名60歲的老奶奶抱怨：「底價金額還是太高，盼下回政府能降價標售，民眾才能買得到房子。」
對此，台北市財政局副局長張治祥指出，價位不會降價，依照原來公告價位，預計1周後重新公告標售。昨15戶得標者中，驚見萬寶紡織廠標下1戶住宅，住商不動產士林捷運店店長楊自立指出，能標出天價，表示市場游資願進軍不動產。

士林官邸北側專案住宅小檔案
位置：北市士林區福林路100巷77弄士林官邸社區
標售戶數：20戶（皆配1個車位）
格局：3~4房
坪數：51.3~64.9坪
標售單價：每坪73.5~78.2萬元
標售總價：3300~4500萬元
得標單價：每坪81~92萬元
得標總價：3438萬元~4999萬元
資料來源：《蘋果》採訪整理

2014年開春，新北市史上第一件地上權住宅案-昇陽建設的板橋「昇陽寓見」，將完工問世，預計2月份，依一般所有權住宅市價的7折價格，正式推出，被視為測試新北市地上權住宅市場接受度的重要指標。

昇陽建設總經理簡伯殷表示，昇陽自2011年以4.46億元標得財政部國產署板橋光環段、三民路二段的889坪住宅用地，50年的地上使用權後，即先建後售方式，興建地上12樓的高級住宅大樓「昇陽寓見」；目前已完工、正申請使用執照，估計2月正式推出銷售，為新北市第一件地上權住宅案。

簡伯殷表示，「昇陽寓見」規劃約130戶住宅，加1個店面；每戶坪數主力約27坪、35坪，房型為2房和3房，總銷金額約15億元，目前售價未定。 「昇陽寓見」將委託慕樺廣告代銷，現正籌備搭建實品屋，在農曆年後正式推出。

據悉，昇陽建設取得這塊國產署的地上權土地時，財政部尚未鬆綁地上權可分割出售住宅、可辦理銀行分戶貸款，並可延長使用年限至70年等限制，因此依當時法令，辦理銀行分戶貸款是當前最難搞定的燙手山竽。據了解，昇陽正洽商金融機構，以提供這塊地上權土地為擔保品，取得融資；再由昇陽建設提供自有資金，給未來承購戶分戶貸款。

至於可能的分戶貸款條件？昇陽總經理簡伯殷和同為逢甲大學學長學弟關係的華固建設總經理洪嘉昇，互相切磋後，大致上可能會採取提供70％的貸款額度，至於利率，華固期待的是2.5％，昇陽尚未確定，正洽銀行爭取最佳配套中。

由於此地上權住宅，昇陽為取得地上權的承租人，因此未來承購住宅的住戶，昇陽將出售給予的是一張地上權土地使用權憑證、並沒有一般的土地權狀；但住戶未來必須繳交房屋稅、土地地租等稅費。

依附近行情每坪約50萬元估計，未來「昇陽寓見」開價，可能落在每坪30幾萬元。

新聞分析－地租會愈來愈貴

財政部在2013年9月底正式鬆綁地上權土地可分割出售、可辦理分戶貸款，同時地上權年限可從50年延長到70年之前，幾家得標地上權土地的建商，除了皇翔、寶路、京城已計畫興建為觀光旅館大樓、或辦公企業總部等自行經營的用途，不會分割出售之外，其餘建商都朝向分割出售地上權住宅的產品來開發。

連冠德也在上周得標國防部敦北地上權1,800多坪土地後，也立刻改弦易轍，決定把大直地上權改回分割出售的地上權住宅。

不過，這10餘年買進地上權住宅的住戶，以及得標地上權土地的建商，都面臨啞巴吃黃連的窘境。雖然買方可以用市價7折的價格，買到地上權住宅，但每年負擔地上權的地租，負擔逐年沈重，沈重的程度、就像溫水煮青蛙一般，愈住、地租愈貴；至於得標建商，更必須承擔的風險更大，地上權住宅完工交屋後的40幾年，恐怕才是真正惡夢的開始。

以某地上權住宅大樓來說，民國88年完工交屋時，每月繳交的地上權地租，依當年公告地價的5％計，約4萬元出頭，1年下來、繳交了近50萬元的地租；不過，隨著每3年調漲一次公告地價，民國102年每1個月就必須繳交6萬7千多元的地租，住戶估計2、3年後可能就會跨越每月10萬元的地租負擔，乾脆改住五星級飯店，都不必負擔如此沈重的地租。

因此，雖然地上權住宅的房價會比市價便宜3成；但是，每坪單價比較便宜，並不代表房屋總價加上未來47年(扣除興建開發期約3年)的總成本和總地租、總稅費，會比一般有屋有地的所有權住宅要低。

至於最近計畫銷售財政部解禁前得標的地上權住宅案的建商，此時心情更是「挫咧等」。由於財政部宣布解禁之前的地上權土地，不能分割出售、無法辦理分戶貸款，因此地上權承租人-建商，必須在接下來40幾年存續期，先繳交國有地地租給政府、然後建商再向住戶逐一收取分戶地租。

因此，地上權住宅的建商，在出售交屋後，才是風險的開始；幾家建商進入銷售期之前，心情都是「挫咧等」，不是要有被住戶賴帳的風險準備、就是要應付更多的潛在訴訟事件。這也是建商當初競標地上權住宅時，始料所未及的預期外風險。

曾遭受溫妮颱風嚴重衝擊的汐止受災社區「林肯大郡」，近1年多來交易爆量，光是內政部實價網上便有高達70餘筆揭露資訊。當地房仲指出，主因是投資客、購屋預算低的自住民眾雙進擊，2年前每坪房價還在個位數─7-9萬元，不過，近期行情已推升到每坪12-14萬元，房價呈倍數翻漲，可說是名副其實的「鹹魚翻生」。

每坪房價 1字頭

區域房仲指出，「林肯大郡」是目前大台北地區罕見的1字頭，甚至部分靠近風災的社區每坪房價僅有個位數，1戶僅100萬出頭便可以買到，相較於目前汐止中古屋房價每坪30-35萬元，僅是三分之一的價格。

因此，近幾年有部分投資客看中該區多數原住戶始終希望能夠換取現金的心態，將投資目標放在該社區，低價大量收購住宅，再透過低價租出或是賣給預算有限的自住民，2年來房價才會快速翻漲超過1倍，投資客的行徑被形容為「富貴險中求」。

住商不動產店長蘇聖鈞表示，除受到颱風衝擊而倒塌的社區外，其他社區外觀還算正常，之前曾經成交2戶，其中1戶購屋民眾，因為負擔不起北市購屋的房貸壓力，選擇賣出北市房屋，轉買進「林肯大郡」其中1個社區，只是為了一圓擁有一個家的夢想。

根據內政部實價網資訊，「林肯大郡」社區至少有71筆實價揭露資訊，其中揭露最低單價與總價的1筆，為2012年8月交易，總價105萬元，格局為3房2廳2衛（無車位），坪數32.52坪，拆算每坪單價僅約3.2萬元。

不過，目前揭露的最高單價則是在2013年10月成交1筆，總價550萬元，格局為3房2廳2衛（無車位），坪數34.6坪，拆算每坪單價約15.9萬元，業者分析，2戶單價價差近4倍，可能是購買時間，以及靠近倒塌社區距離有關。

貸款不易 投資、自住宜先盤算
須直接用現金購屋

去年年中投資客「帥過頭」黃家進網路揪團炒「林肯大郡」，號召70人買70間房，並打著稱「3年後房價翻倍」，似乎引起部分民眾感到興趣。不過，房仲業者提醒，該社區除是山坡地社區，再加上受災印象仍相當深刻，因此，可能讓多數銀行放款卻步，必須直接用現金購屋，此外，未來轉手勢必也會是一項考驗。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，當年林肯大郡的災害仍記憶猶新，社區也乏人問津，不過，近幾年因房市大好，導致部分投資客將目標轉往「林肯大郡」，甚至部分購屋預算有限的民眾也選擇該處當作棲身之所。

不過，即便「林肯大郡」因房價基期已是相對低點，是部分投資客認定為「富貴險中求」的房市投資標的，但因部分社區發生過災害，又屬山坡地住家，可能讓銀行放款卻步，尤其是「林肯大郡」知名度太高，貸款容易四處碰壁，購屋民眾可能必須用現金購屋。

當地房仲業者指出，即便去年出現投資客大動作揪團投資的號召，但是近2年該社區房價已經出現翻倍漲的情況，甚至不到1年半時間便出現70餘筆的交易資訊，猜測除少部分自住外，也有可能是部分投資客已經陸續選擇出場獲利了結，此時若選擇再進場投資，投資風險有可能提高。

林肯大郡

林肯大郡位新北市汐止區汐萬路二段228巷內，是林肯建設在1993年推出的建案，當時以「台灣第一座複合式整體開發的大眾貴族化社區」做為促銷口號，總共興建7大區，分為「金龍特區」公寓住家、「總統特區」華廈住家與「15樓特區」大樓住家3種類型，共計1450餘戶，並在1995-1997年陸續交屋，不過，卻在1997年8月受到溫妮颱風衝擊，造成擋土牆崩落，其中「金龍特區」住家更因而倒塌造成傷亡。

風災後，未遭受風災衝擊的「總統特區」華廈住家與「15樓特區」大樓住家，則分別改名為「青山綠築」以及「雙璽帝堡」。

過去10年，台灣房市市值暴漲，指標地區的雙北市平均房價漲幅逾倍，幾乎與房市沾上邊的相關產業，如建商、營造、房仲、代書等是人人口袋飽飽，投資客、炒家更是賺翻天；但薪資凍漲，房價卻大漲，讓民怨怒氣也暴漲。

推案暴增 全台成工地

台灣房市從SARS谷底翻揚，歷經台灣政黨輪替、全球金融海嘯等國內外政經風雨，但近幾年來，在全球量化寬鬆救市、熱錢竄流的情況下，幾乎全台房價都頻創新高。

淡大教授莊孟翰直言，相較於實質薪資水準倒退，房價大漲、拉大貧富差距，當然造成民怨也跟著暴漲。

依住展雜誌統計，這10年，台北市預售及新成屋平均每坪房價從39萬元大漲到83.9萬元、漲幅逾倍；北台灣郊區房價從平均每坪11-12萬元，也大漲到20-30萬元。

在資金湧向房市的情況下，這10年來幾乎全台成建築工地，房市供應量大增，從雙北市、桃園、新竹、台中、高雄，一路向南。去年新竹、台中、高雄的年度推案量都超過2000億元，桃園達3200億元，新北市衝上4000億元，推案量是10年前的3-5倍，甚至是10倍爆量成長。

房市泡沫了沒？

房價高漲，進而推升民怨，使政府不得不頻出手、頻動口打房，但奢侈稅打房打了兩年，房市泡沫危機喊了一陣子，台灣房市真的泡沫了嗎？快破滅了嗎？產官學似乎都看不懂。

前陣子，財政部長張盛和就引用莊孟翰教授的10大指標來檢視台灣房地產，有6-7項都是房市泡沫的明顯警訊；按照這項檢視指標，台灣房地產泡沫早瀕臨破滅邊緣、甚至早該破滅了，但為何去年房價再創高？

莊孟翰分析，主因是台灣藏富於民、且地下經濟龐大，很多資金政府根本無法掌握其流向，才會造成房市失控狀態。

天時地利不動產顧問公司總經理張欣民也認為，就經濟理論來看，台灣房地產從供需比、空屋率、房價所得比等，都是超世界水準，台灣人購屋文化及地下金融都是值得考慮的因素。

有土斯有財根深蒂固

代銷業者直言，台灣人乃至華人，對「有土斯有財」的觀念根深蒂固，不會輕易賣掉手中房產，等於是鎖住市場大多供給，自然熱錢一來就很容易推升房價上漲。

台灣房屋營運目標總經理周鶴鳴舉例，「河南王」王任生5分鐘買下3戶帝寶的案例並不特殊，台灣房屋近期成立的美國洛杉磯門市，對美國華人銷售房屋，就發現台灣人、中國人即使留在海外，也對房地產投資十分執著。

莊孟翰也點出，並非所有房地產都只是自住或一般交易，在地下經濟操作中，透過房地產買賣來漂白黑錢，就是很常見的手法；且炒作對象重點以高價房地產為主，豪宅及商用不動產都是一般性標的。

熱錢是房市泡沫主因

張欣民直言，政府打房都是口水，在低利率環境下，不管是台股或其他投資管道，都沒有房地產來得穩當，熱錢當然就湧向房市。

他指出，這10年來有4波資金大潮，一是台商返台，二是低利率引發定存解約戶進入市場，三是遺贈稅減到10％的移轉效應，四是海外熱錢流竄（QE效應）。4股資金大潮湧台，房市當然欲小不易。

莊孟翰建議，要解決房價高漲推升的民怨，政府應從金融及財稅兩方面下手，包括嚴控土建融及房貸的區域與成數，還要推出奢侈稅、豪宅稅等，甚至把公告現值大幅調升，逐步接近實價課稅；加上國稅局緊追每一步實價登錄的市價，能課的稅絕不寬貸，多重手段下手，才能有效讓房市降溫。

10年大多頭 房產新富豪趁機而起

台灣房市走了10年大多頭，也造就了不少房產界新富豪，包括遠雄集團趙藤雄、寶佳機構林陳海、潤泰集團尹衍樑、興富發集團鄭欽天、麗寶集團吳寶田、京城集團蔡天贊等，這些房產新富豪10年來身價都翻了數倍。

蔡天贊坐擁土地 固守南台

京城集團董事長蔡天贊坐擁南台灣大批土地，公開喊出手中土地超過5萬坪，他早在2012年就公開為高雄地價加溫喊話，稱一坪將破300萬元。

果然在去年與興富發董事長鄭欽天搶奪高雄市美術館土地時，硬是以一坪304萬元打敗鄭欽天，成為贏家。

鄭欽天四處推案 全台搶地

相較京城集團重兵都集結在南台灣，鄭欽天就不同了。他從台北南下高雄做代銷，再從高雄以建商姿態北上台北開發，在台北、新北市開花結果；如今是全台大獵地，四處推案，2011年推案量一舉破760億元，讓市場刮目相看。

鄭欽天算是爆發型開發商，但戲劇化作價也是他的特色，甚至被同業批評。2010年，他以35億元買下士林夜市旁的「金雞廣場」，每坪價格達到258萬元，震撼當時地產界，準備興建豪宅，一坪叫價到120萬元；但到2012年政府打房成凍，市場交易量萎縮，鄭欽天在尾牙宴上竟公開喊一坪90萬元，降價25％出售，果然成為媒體焦點。不過同業卻私下吐嘈開價不實，只是回到市場行情而已。

趙藤雄敢言放砲 毀譽皆來

興富發公開宣稱降25％賣屋，同業多只私下批評，但遠雄集團董事長趙藤雄就直言批評，公開表示對這做法十分不以為然。

趙藤雄敢言、且個性帶衝，經常出言批評時政，曾直言馬政府「黃金十年」成「黃土十年」，引起業界、甚至不少民眾認同；他的榮譽博士也是一個接一個拿，如今已有4個博士學位，從美國到台灣都有。

這10年來，趙藤雄帶領遠雄集團國際化，積極與四大洲的一級企業合作，不惜每年花重資帶員工、媒體考察先進技術及跨本業的技術，讓遠雄開發不動產區域從台灣伸出到中國、美國、中東等地。遠雄集團已成為橫跨建築、壽險、飯店、遊憩、空港物流、醫療等綜合性集團。

尹衍樑政商通吃 蠶食聯開

潤泰集團總裁尹衍樑從早年的「兩岸密使」，到如今成為公部門聯合開發大戶，成績及轉型速度之快，都讓市場咋舌。

尹衍樑早年就進軍中國設立「光華講座」，培植了當地大量財經制度及人才，也成就特殊的兩岸政商地位。

在台灣，他也吃得開，現在潤泰總部就是BOT案從交通轉運中心變身而來，還發行不動證券，先行回收開發成本，成為一本萬利的生意。

後又入主南山人壽、搶入世貿二館BOT開發案，包括南港、松山、內湖、三重等車站聯開案，讓尹衍樑在台灣生意越來越具規模，本事之大讓不少同業羨慕。

吳寶田常幫朋友 沒有敵人

不動產開發公會全聯會理事長吳寶田以一套海派的「朋友投資學」，奠定人脈及事業，成為跨業集團。

麗寶機構旗下有建設、營造、樂園、連鎖飯店、百貨商場及生技事業，原以建設起家，目前每年推案量約在350億元上下，遍布全台；吳寶田個人投資不少，這些絕大部分都是跟朋友合資事業，不在乎佔股有多有少，重點是「幫朋友」。

他認為，「錢要大家一起賺才賺得多」，交織成朋友投資學，擴大麗寶集團成跨業集團。

林陳海神秘推案 以量取勝

台灣建築大亨中，最低調的算是寶佳機構林陳海，寶佳機構旗下超過40家公司中，光是控股公司就有4-5家，各控股約10家公司，在全台各地推案，以平價住宅為重點，以量取勝，寶佳也是上市公司櫻花建的母公司。

林陳海十分重視人才，以合資方式成立公司，林陳海佔大股，信任的人才佔小股，卻擁有充分的經營權，這些人卯足全力工作，幫自己創造業績，更創造林陳海的財富；林陳海只看業績及報表，每週一次的寶佳各公司報表，就可看出全台房市市況。

豪宅價疊疊樂 愈疊愈誇張

在10年前，大部分人恐很難想像台北市頂級豪宅每坪價格可破百萬元，但到去年底，台北市實價揭露每坪單價破200萬元豪宅俱樂部成員已達8戶，以大安區最多；豪宅價還續創高，台北市信義區內5大豪宅案蓄勢待發，單坪價格都上看300萬元，難怪網民會酸說，豪宅價疊疊樂、愈疊愈誇張。

信義區豪宅10年前僅1/3價

翻開台灣豪宅史，10年前的「信義富邦」一坪約65-70萬元，裡頭曾住有聯電曹興誠、鴻海郭台銘等一幫電子新貴；接著「信義之星」曾有天后張惠妹加持，房價也一坪75萬元上下。

接著而來是「帝寶」，吸引著富貴級人士買單，但顯然是以傳產類企業主為主，一坪約是80萬元左右，已讓當時台北富豪圈咋舌。

但10年過後，現在信義區豪宅均價在一坪180萬元上下，帝寶更已直上298萬元。單價超過200萬元的還有皇翔「御琚」、潤泰「松濤苑」、仁愛一品等；位在大安森林公園正對面的「勤美璞真」，一度叫價到一坪破300萬元，還被央行彭總裁微服私訪後，揭露價格一坪僅178萬元。

就因為豪宅價愈喊愈誇張，豪宅一詞也惹人怨，台北市府在前年開徵「豪宅稅」（高級住宅加價課徵房屋稅），被列入豪宅的是總價8000萬元以上的高價住宅；根據統計，共有139棟、約2900戶。

竹市金山街一帶違建林立，市府工務處副處長陳永源20日上午帶隊前往現勘。其中金山七街1棟建物正在違法加蓋，市府核發5樓的使用執照，屋主卻違法蓋至7樓，陳永源要求立刻停工，工務處並預計最快下周動用高樓吊車、重機械等，前往拆除違建。

陳永源表示，竹市違建列管7600件，金山街附近就達250件，目前市府每年拆除違建的預算僅210萬元，並不足以因應所有的違建拆除費用，第一波優先針對正在興建中的違章建築「即報即拆」。 昨天到場時，金山七街一處大樓正在興建中，工人還在施工。陳永源表示，該處建築市府僅核發5樓執照，屋主卻違法加蓋，已要求屋主停工，並於下周起將違建部分拆除。

工人對於突如其來的要求傻眼，皆稱不認識屋主，只是被雇用施工，工頭甚至反問陳永源，「可以等我把板模拆掉後你們再來嗎？不然損失會非常大！」還說「到時候誰要賠我」？陳永源表示，現階段將針對新建的違建處理，至於已經蓋好且在營業的違建，因為涉及到住戶的權益，影響層面大，僅能針對加蓋的部分斷水斷電、停用或移送法辦等，程序較複雜，將會與相關單位協調後，再研議如何進行。 陳永源指出，拆除違建由市府預算支出，有民眾會認為並不公平，但現況是如此。據了解，部分縣市如台北市已通過相關規定「政府拆除違建由屋主負擔費用」，如此較符合公平正義原則，竹市尚未通過相關條例，因此只能編列預算執行。 市長許明財非常重視金山街違建情事，昨在市務會議中指示工務處、消防局等相關單位聯合執法，尤其是正在興建的部分，務必馬上制止，保障居住安全。

日勝生向新北市稅捐處，申請「板橋浮洲合宜住宅興建開發案」適用「國民住宅」優惠稅率千分之二，日前則被最高行政法院判決，敗訴確定。

日勝生在民國100年標得板橋浮洲合宜住宅興建案，並與內政部簽約取得土地。 翌年，日勝生依土地稅法第17條第2項規定，向新北市政府申請該開發案，按「國民住宅」千分之二優惠稅率計徵地價稅。新北市稅捐處認為，日勝生的開發案是作為合宜住宅，不屬於國民住宅，與土地稅法17條第2項規定不符；日勝生兩度提出優惠稅率申請，新北市稅捐處兩度批示不准。 日勝生因此與新北市稅捐處打起行政官司。

但一、二審行政法院都判決日勝生敗訴，按土地稅法施行細則，合宜住宅不是國民住宅，新北市稅捐處不准適用國民住宅優惠稅率沒有違誤。 土地稅法第17條第2項的減稅規定，僅列舉「國民住宅」與「企業或公營事業興建之勞工宿舍」二者，並非所有「為照顧弱勢」所興建的住宅土地，都可適用自用住宅稅率。

台北市政府於2014年1月7日公告辦理7戶國宅社區內店舖、辦公室標售、標租，於2014年1月15日辦理第1次開標作業計已標售2戶(1戶南港區福德街店舖、1戶文山區萬和街辦公室)及標租1戶(文山區萬美街1樓店舖)，餘4戶將於1月29日辦理第2次開標作業。

都發局局長邊泰明表示，尚餘4戶標的，1戶文山區萬和街6號(自用面積約262坪)可作大型零售賣場等使用，1戶松山區健康路341號店舖(自用面積約20坪)可作為一般零售業及辦公室等使用；另2戶地下室超級市場(內湖區成功路5段2號B1、松山區延壽街80號B1)部分，因自用面積各為576坪及153坪，除一般零售業，該局亦歡迎其他有大面積需求之業者評估是否適合。

另該局亦特別提醒有意參加之民眾、商家，可於2014年1月22日起至1月24日共計3天時間親赴現場參觀，並於1月29日前將投標函經郵局以掛號、快捷方式投遞至該局。

中古屋價格往往比新成屋低約二、三成，成為無殼蝸牛族首選的熱門標的。惟消費者選購中古屋除要考量生活機能及交通便利性外，對於中古屋的結構品質亦要審慎考慮。中古屋因經歷長時間使用，屋況好壞牽涉未來使用年限及保存價值，如屋主隱匿房屋瑕疵不為告知，消費者於事後除有修繕麻煩外，再去與屋主訴訟求償，往往是曠日費時得不償失。

日前有消費者向新北市府法制局消費者保護官(以下簡稱消保官)投訴，表示其4個月前透過不動產仲介公司向前屋主買下一戶位於3樓的中古公寓，交屋後找工人裝潢準備擇日喬遷，結果裝潢師傅施工時告訴消費者說房屋歪一邊，消費者經向鄰居詢問後發現真有其事，還請土木技師公會來鑑定，確認房屋左右兩邊水平位移17公分，傾斜率1/90，但不影響房屋安全性。

消費者表示前屋主及仲介於交易前都沒告知房屋有傾斜，事後消費者找仲介欲與前屋主協調求償，仲介虛與委蛇，前屋主也遲遲不出面。消費者懷疑仲介與前屋主合謀賣瑕疵屋給消費者，向消保官申訴要求解除契約退還價款。

本案經消保官召開協商會議，該仲介公司表示房地已移轉，無法協助消費者解除買賣契約，只願意退還買方仲介費全部共10萬元，但消費者拒絕接受，堅持仲介須協調前屋主出面解決，因仲介公司無法承諾消費者訴求， 最後本案協商未能成立。

消保官表示，依民法354條第1項規定，物之出賣人應擔保其物移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。本案房屋經土木技師公會鑑定確認是傾斜屋，屬於經濟價值減少的瑕疵屋，該前屋主將瑕疵屋賣給不知情的買受人，買受人可依民法359條規定，主張房屋有瑕疵，要求解除契約或請求減少其價金。

但是依瑕疵情形，如解除契約顯失公平時，買受人僅得請求減少價金。此外，對於本案仲介公司之責任部分，依民法535條及544條規定，有委託關係之受任人處理委任事務，應依委任人之指示，並與處理自己事務為同一之注意，其受有報酬者，應以善良管理人之注意為之。受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責。本案房屋仲介公司既然與消費者簽訂委託承購契約，消費者也付予仲介公司服務報酬，仲介公司即應以善良管理人之注意義務，幫消費者處理所委託之事務，如有過失致消費者受有損害時，仲介公司對消費者也要負賠償責任。

本案消費者已準備請不動產估價師公會進行房屋價值鑑定，來做為房屋價值減損的依據，在前屋主不出面解決問題前提下，消保官建議消費者循司法途徑解決，雖然耗時較久，但對本案消費者權益較可充分保障。消保官也呼籲消費者在購買中古屋時，除聽取仲介銷售說明外，還應該實地瞭解屋況，詢問鄰居瞭解房屋歷史；對於交易細節也要多做功課，主動參與交易過程及契約訂定，不要一昧被動讓仲介主導 交易。尤其像不動產買賣涉及繁雜的交易程序，若能事前即發現問題予以協調解決，就可避免產權移轉後為解決糾紛而須面對所衍生的棘手問題及費用。

基隆市山坡地多，包括田寮河兩岸也被列為山坡地，建築限制多，基隆市都市計畫委員會通過修正細部計畫土地使用管制計畫，山坡地總平均坡度十％以下平緩地區放寬建築高度限制，未來平緩地區新建的建築物高度可以高一點、公共空地多一點，有助於市區都市景觀。

對「假山坡」土地開發有利

市府都委會已經審議通過，簽核後近期公告實施。不過建築師林燕淵表示，放寬高度對「假山坡」的土地開發有利，如果山坡地建蔽率低一點，建築高度拉高一點，對房地產更有利。

基隆曾發生走山及北寧路巨石滑落等事件，因此，長期關心山坡地建築的海大教授顧承宇說，山坡地還是應該加強管制。對於坡度十％以下的平緩地區，彈性調整放寬建築物高度限制，景觀更好、公共空間更多，是可以接受也是值得鼓勵的策略。

海拔一百公尺以下、坡度五％就算是山坡地，基隆市中心的田寮河兩岸、甚至港埠邊也都被劃為山坡地，開發受到限制，被稱「假山坡」。

這些土地改建或都更時，建築高度都要受建築技術規則第二六八條限高限制，依基隆市區容積率多為百分之三百二十、商業區建蔽率八十％計算，建築物高度不到十層樓高，因此大部分都矮胖型，而且儘可能蓋到滿，留設公共空間不多。

如愛六、仁一路口一棟建物，多年前業者以一億多元向國有財產局標得土地，結果只能蓋十層樓左右，開發受限大。

市府一度向中央爭取田寮河及市區部分山坡地解編，不過中央不同意。

矮胖建築變瘦高 有助都市景觀

市府利用擴大都市計畫暨通盤檢討時，修正細部計畫土地使用分區管制，放寬法定山坡地建築高度限制，也就是平均坡度十％以下土地，可以不受建築技術規制二六八條高度限制，但開發基地面積在一千五百平方公尺或樓地板面積三千平方公尺以上的土地，必須提出放寬前後視覺景觀模擬分析，經都市設計審議通過後才能放寬。

將來新建案，在原有容積樓地板面積，建築物可以拉高樓層，蓋得瘦高一點，公共空間也會多一點，有助於都市景觀改善，不過，坡度在三十％以上仍然不能開發，也不列入平均坡度計算。

住商不動產統計實價登錄行情，發現去年台北市、新北市的透天厝買賣分別量增48.59%、32.72%，其中林口更是增加逾1倍，量增幅度超越以往，可能與去年公告土地現值大幅調高有關。

房地產業者說，公告土地現值去年大幅調高，透天厝土增稅因此大幅增加，許多人為避開土增稅，都趕在去年底賣出透天厝。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，今年土地公告現值飆漲，台北市漲幅13.23%、新北市17.44%，不少屋主為了避稅，去年底前出脫透天厝。

徐佳馨表示，北市市區內的透天厝通常屋齡高、總價貴，還「糾纏」著繼承、佔用等問題，一般人不愛買透天厝；但北市一地難求，都更整合困難，「改建透天厝」成了建商開發土地來源，加上透天厝也能都更，因此帶動區域透天厝交易量增加。

住商不動產統計，去年台北市中山、大同與北投區透天厝成交增幅較高，分別比前年成長116.67%、108.33%、15.79%；新北市以汐止、林口、新店區透天厝較熱門，增幅分別為225%、54.72%、52.17%。

台北市地政局昨日公布去年不動產交易消費資訊管理情形，共稽查了510則不動產消費資訊，其中輔導30則，裁罰37則，移送公平會有4則，裁罰金額共482萬元。

行政院公平交易委員會裁罰案例，地政局副局長潘玉女指出，業者廣告宣稱建案位在「萬坪公園第一排、信義路七段」，但事實上，萬坪公園的坪數僅有4772坪，並未達萬坪的標準，且信義路目前也並無七段，該廣告內容涉嫌虛偽不實，違反《公平交易法》第21條規定，故罰建設、房仲公司各20萬元。

「台北巿不動產經紀業發布不動產交易消費資訊管理規範」於2013年7月1日上路，至今已屆滿半年，台北市副市長張金鶚特於2014年1月21日親自召開記者會說明執行成果。張金鶚指出，買房是民眾的人生大事，攸關市民權益，北市府非常重視。過去半年來，累計罰鍰金額達482萬元，對此成果，張金鶚指出，這顯示北市府對於導正房市風氣、健全不動產市場發展，「表明了很清楚的態度」。

張金鶚表示，「台北市不動產交易消費資訊管理規範」實施前，有人抱持懷疑的態度，但半年以來，北市府總計共查核510則不明確之不動產消費資訊，其中輔導30則，裁罰41則，罰鍰金額總計新台幣482萬元，這表示北市府是「玩真的」，對於健全房市，北市府展現了清楚的態度。裁罰的41件當中，有37件為北市府地政局裁罰，違規態樣多屬廣告之建築物位於不得作為住宅使用之使用分區，業者卻於廣告中出現可供住宅使用之文字，並附客廳、餐廳、臥房等照片為圖示；另外4件則移送行政院公平交易委員會裁罰。

然而，張金鶚指出，裁罰金額不是重點，而是要讓業者不要存僥倖心理。他說，房子可能是市民一輩子買過最貴的東西，若讓他們根據錯誤資訊做出決定，真的不應該。張金鶚說，就像大家都很重視食品安全，但錯誤的房市資訊會讓不肖業者產生不當利得，政府應該從嚴處理，對此北市府已「表明了很清楚的態度」。

張金鶚還說，租屋族相對較為弱勢，因此，北市府2014年上半年也將租屋廣告列為重點查核項目；另外對於預售屋買賣，因消費者僅能透過廣告或買賣契約書了解買預售屋的環境、外觀、隔局、配置及建材設備等資訊，常衍生交易糾紛，2014年也特別將特別加強查核預售屋銷售資訊，地政局將會同消保官、建管處等相關機關進行聯合稽查，亦將研訂預售屋銷售規範，營造一個安心的房市環境。

房地產廣告浮誇、登載不實的情況引人詬病已久，為此北市府特訂定「台北市不動產經紀業發布不動產交易消費資訊管理規範」，條文共有8條，於2013年7月1日實施。其主要內容為要求經紀業或其所屬人員發布消費資訊時，應經詳實查證且與事實相符，若違反規定，北市府或公平會得依法處罰鍰。北市府研考會於2013年8月進行市民滿意度調查，近八成的民眾表示支持。

對於行政院提出地政士法修正案覆議一事，媒體詢問張金鶚意見。張金鶚表示，北市府支持行政院的作法，因若通過地政士法修正案，會讓業者產生僥倖心理，到時候實價登錄機制辛苦建立起來的信心會破功。他說，實價登錄機制施行一年多來並非窒礙難行，也未冤枉不實登錄的地政士，應該繼續實施。張金鶚嚴正指出，對於目前的高房價，應該不分中央、地方，展現政府對房地產的態度，若態度鬆散，就會讓投機客有機可乘。但目前看來，「中央和地方的立場是一致的」。

媒體詢問有關檢調搜索美河市案得標廠商日勝生公司一案，張金鶚說，美河市案是台北市政府主動移交給廉政署，然後廉政署再移交檢調偵辦的，因此北市府絕對尊重司法的調查。

管委會難產 2億基金凍結難發薪

國宅管理轉型失敗，公部門消極無作為，社區安全亮紅燈！台北市南港一號公園專案國民住宅（簡稱南港國宅）共有1713戶，原由市府都發局管理輔導，2012年依《住宅法》規範國宅轉型，但因新任管委會遲未成立，不僅高達2億元的管理基金無法動用，社區保全、清潔員更連續2個月做白工，本周六起將結束社區服務，住戶人心惶惶。

南港國宅第7屆管理委員會任期至去年11月30日止，為組成新任管委會，召集人鄭孝先兩度號召住戶召開區分所有權人會議，但會議表決結果未通過轉型住戶規約，致使新任管委會持續難產。

千餘住戶人心惶惶
空窗期間，社區無法動用政府提撥約2億元的管理基金，1713住戶每月繳交300元、累計8000萬元基金也遭凍結，22名社區保全、清潔員連續2個月做白工，年關難過，本周六起將結束社區服務，機電維護廠商撤離，50部電梯無人管。
「沒人肯幫忙撐腰，這麼大的社區，我說破嘴也沒人信，很難搞！」鄭孝先也批公部門監管單位失責，「按法規，都發局可把燙手山芋丟出去，建管處未正式接手，也根本不想動這件事。」
《蘋果》昨走訪南港國宅，公布欄、電梯隨處可見停工告示，住戶強麗莉表示：「我們不清楚管委會爭議細節，只希望能和平處理，快過年了，萬一保全、清潔停工，社區等於門戶洞開，太可怕了。」住戶洪小姐無奈稱：「每個月都有繳管理費，怎麼可以不發薪水給人，說不過去。」

50部電梯停止維護
國宅保全組長詹海明無奈嘆：「沒人可給我們答覆，當初就是求穩定才來當國宅保全，2個月領不到錢，我們已仁至義盡，實在撐不下去，才會決定停工。」清潔員洪小姐已沒錢支付房租，眼看生活就要出問題。
南港仁福里里長吳肇輝也是社區第7屆管委會委員，昨天起陸續有10餘位住戶向他投訴，希望能協助出面解決問題。吳肇輝說，社區停擺影響所及，除保全維安撤離，包括社區50部電梯機電維護也將停止運作，他憂慮「到時出問題，誰能負責？」

稱私有財產無法管
北市都發局住宅服務科科長章毅表示，依據《住宅法》，南港國宅屬產權私有，應由社區自行選出管委會，「這是兩派管委會爭鬥，我們（公部門）不能幫忙，手伸進去會有問題。」都發局只能站在被動立場，輔導南港國宅成立管委會，但無時程表。

南港一號公園專案國民住宅小檔案
★位置：台北市南港區仁福里
★時間：1998年成立管委會
★規模：1713戶
★基金：住戶月繳300元管理費，累計約8000萬元，政府提撥2.5%基金，約2億元
★爭議：
．2012.12.30《住宅法》通過滿1年，《國宅管理條例》轉型為《公寓大廈管理條例》
．2013.01.01國宅2.5%基金凍結
．2013.11.30第7屆社區管委會任期截止
．2013.12.22召開第1次區分所有權人會議，僅80餘人參加，未達法定人數，宣布散會(按規定須住戶3/4出席，2/3通過)
．2014.01.01召開第2次區分所有權人會議(按規定1/5出席，1/2通過)，以500元禮券鼓勵住戶踴躍出席，出席戶達659戶，票選轉型住戶規約，以334票反對、241票同意、70票廢票，規約不通過，新任管委會持續難產
資料來源：《蘋果》採訪整理

農曆新年即將到來，預算有限的買方，不妨選擇捷運末端站點買房，網路業者統計北市捷運站成交行情，松山、內湖區相隔基隆河，但松山區松山機場站每坪69.1萬元，而內湖區捷運末站的東湖站每坪52萬元，價差約33%，文山區房價則比相鄰的大安區便宜近半。

有能力先選信義區
好房網統計2013年北市成交行情，捷運文湖線的松山區房價每坪平均79.3萬元，內湖區每坪59.1萬元。而大安區住宅平均單價為96萬元，相鄰的文山區每坪49萬元。
永慶房屋萬芳店店長蔡子健表示，文山區與大安區交通便利，許多通勤族工作地點在大安區，就選捷運2~3站可到的地區居住，像辛亥站、萬芳醫院站及萬芳社區站周邊國宅較多，房價在每坪42~48萬元。
文湖線末端為松山區跨內湖區，好房網總編輯吳光中分析，捷運從松山機場往內湖方向，沿路都為知名住宅區段，還有醫療機構、明星學校等，房價約在7、8字頭，但捷運較末端的葫洲站、東湖站每坪均價分別為62.2萬元、52萬元，房價相對較低。
33歲的吳先生說，如果能住在信義區或北車附近當然不會考慮住在捷運尾端站，以自己的能力來說，最多能買2~3字頭價位，且要在捷運附近。

達麗建設（6177）因為去年林口「世界首席」來不及入帳，使得去年獲利不如預期，不過達麗董事長謝志長表示，世界首席最晚會在今年第二季入帳，加上還有其他3個案子完工可以入帳，今年達麗的表現會非常好。

謝志長指出，今年公司預計有4大案入帳，包括總銷60億元的「世界首席」，已售7成，還有5.5億元台北長安東路的「達麗Dali」，也售出近7成，今年第二季可望完工，第三季交屋。

另外達麗在高雄兩建案「達麗宮廷」、「達麗一品」，總銷分別為16億元及8.5億元，謝志長說，達麗宮廷已經完銷，達麗一品銷售也將近5成，兩個案估計可以在第四季入帳，貢獻業績。

至於今年的推案，謝志長表示，應該會在北中南推出4個個案，包括新北市淡水總銷上看20億元的「達麗世界灣」、台中青海路總銷也將近20億元，另外還有高雄2個個案，分別是總銷11億元的「海天」案，以及去年買進的橋頭新市鎮近4000坪土地，因此今年推案量至少在50億元以上。

謝志長表示，今年房市最大的變數是選舉，估計成交量將較去年萎縮，市場偏向觀望，但房價走勢取決於資金及利率，相信政府把資金趕到股市，只是短期效應，在沒有更好的投資管道下，在股市賺到錢的資金，一定會回到房市，而且達麗未來3年的業績都準備好了，對營運前景並不悲觀。

竹科竹南基地園區事業專用區最後一塊用地，昨（22）日由生產保險桿、水柵及葉子板等汽車零件的亨福實業以9.6億元標得，加上已購地的嬌聯公司、台積電、聯亞科技，共有4家廠商進駐。而面積23公頃的事業專用區土地，總計讓苗栗縣政府進帳約52億。

引爆大埔事件的竹科竹南基地園區事業專用區，苗栗縣政府劃分為5個區塊，自101年9月開始辦理公開標售，首先由生產紙尿褲、衛生棉等生活用品的嬌聯公司以5.9億元買下第一塊用地。

嬌聯公司隨後投入2億元經費，總計斥資近8億元興建在台的首座物流暢貨中心，並已於本月中完工啟用，成為竹科竹南基地園區事業專用區第一家進駐並設廠的廠商。

而最受矚目的標售案是101年10月，晶圓代工龍頭台積電以總價32億餘元標下專用區內最大的兩個區塊，面積達14.32公頃，這也是台積電首次在科學園區外的購地案。

台積電先前曾指出，該土地將規畫作為18吋晶圓廠之用，主要是研發7奈米先進製程及生產，預定最快可在2016年動工，是全球第一家規劃18吋晶圓廠建廠計畫的半導體廠，預計2017年可望裝機運轉。

事業專用區剩下的兩區塊土地，去年6月由聯亞科技以4億200萬元標下其中一塊，聯亞科技營業項目有：液氧、液氮、液氬、氫氣、液氫、氦氣、液氦、超高純度氧、超高純度氮、超高純度氬、超高純度氫等產品，主要供應半導體、光電產業。最後一塊土地由亨福實業以9.6億元標得；總計苗栗縣政府進帳約52億元，超出當初總底標價50.01億元。

代銷龍頭海悅國際（2348）加緊整合母公司海悅機構的旗下轉投資事業至上市公司海悅國際下，昨（22）日公布以每股9.63元、總計約1.82億元，取得原本海悅機構在贊富建設的一成股權。

贊富建設是台北知名建商贊泰建設與海悅機構合資成立的建設公司，其中海悅機構分別以海悅開發與海悅廣告持贊富約15%股權，昨天海悅國際則是購入原本海悅廣告持有贊富的10%股權。

海悅總經理王俊傑表示，未來將持續整合機構旗下關係企業至上市公司海悅國際，海悅以代銷為本業，透過合資合作，也與業主維持良好關係。海悅國際昨天股價以54元平盤作收。

贊富建設最指標的建案資產即為位於敦南街上、近千坪基地的都更推案「敦南寓所」，目前已經完成百分之百整合，搭建接待中心，建案並已動工，總銷售金額約100億元，朝大坪數規劃，預計三年後完工，海悅國際將承攬其代銷業務。該案除貢獻海悅代銷業務營收，未來該案完工後，也將產生轉投資收益。

沿著交通建設買房，已成投資不敗法則。根據國內房仲業者觀察，台65線、台68線近年陸續通車後，沿線的新北市五股區、新竹市東區房市直接受惠，其中位於新竹市東區的關埔計畫區近三年漲幅翻倍，吸引外來客前來置產，未來增值力道不容小覷。

台68線西起新竹市南寮，東至新竹縣竹東鎮，貫穿新竹縣市各大商圈，帶動人口遷移，其中新竹市東區關埔計畫區鄰近台68線慈雲路交流道，且位於「新竹科學園區」門戶。

全國不動產表示，本區雖為重劃區，但連鎖店家、COSCTO賣場早已陸續進駐，未來還有影城興建計畫，生活機能完善，目前新成屋電梯大樓每坪約30~35萬元，成為雙薪家庭購屋首選。

至於台65線去(2013)年初全線通車後，從五股到土城僅須15分鐘，大幅縮減70%的行車時間。其中位於台北市衛星都會區的五股區因基期相對低，加上洲子洋重劃區房價拉抬，周邊還有台64線、國道一號，以及將於2015年通車的捷運新北產業園區站加持，近一年房價起飛，漲幅逾三成。

全國不動產分析，五股房價相對於新莊副都心、蘆洲平價親民，吸引民眾跨區購屋，本區中古屋電梯大樓，成交均價每坪約25~28萬元；預售屋電梯大樓每坪約38~40萬元，面河景物件則高於均價一成，每坪約38~45萬元。

此外，若想在台北市購屋，現在動輒須花上2,000~3,000萬元，對於首購族及年輕家庭來說，負擔相當沉重。不過，好房網根據2013年成交行情，選出雙北市近市中心，房價仍有3或4字頭的區域，且具交通轉乘的機能。

其中像是文山區，文湖線行經的辛亥站、萬芳醫院站、萬芳社區站，周邊國宅不少，房價介於42~48萬之間，相對平易近人，若前往大安區的工作地點，也只要15~20分鐘。

還有松山區跨內湖區，相隔一條基隆河，但房價價差也近五成，松山區房價約在7、8字頭，但像是捷運較末端的葫洲站、東湖站，都屬於內湖區，房價僅5、6字頭，相比之下也是比較好入手的區段。

台北市仁愛路圓環旁一代名宅「陛廈」12樓，2014年1月22日進行第二次法院拍賣，最後由債權人以底價12589萬元承受，若拆除單價則每坪承受金額148萬元，由於該戶房價僅接近市價，法拍反應保守。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，反映在法拍上，近幾年市場如「陛廈」、「仁愛百吉」、「帝寶」、「敦南藝術館」等知名豪宅進入法拍，但反應不一，特別是屋齡較高的舊豪宅，雖然深具地段優勢，價格也相對低，受矚目程度卻不如這波多頭市場推出的豪宅，除話題帶動外，法拍熱度似乎也一定程度反映了豪宅「長江後浪推前浪」的現實。

住商不動產仁愛光復店經理洪永發指出，該案為台灣第一代豪宅，屋齡已屆28年，由當年知名建商僑泰建設興建，當時包括了同在仁愛路上的「天廈」、敦化南路「凱旋門」與信義區「國王與我」等知名個案，在當時都是轟動台北的豪宅。

陛廈位於仁愛林蔭大道旁，管理不俗釋出少，一層4戶，因為靠近圓環，有景觀的前棟更為開闊，目前市場預估成交價也在150-160萬左右，屋齡較大可能是唯一的缺點，不然在地理位置與整體規劃上，都可說是一時之選。附近商圈有著名的東區216巷，周邊著名的名宅大樓包括新力、仁和、鑽石大樓等，都是管理嚴謹指名度也高的個案，因此價格頗有支撐，若未來轉手應該也能順利出脫。

台北市12個行政區中，有八個行政區豪宅已突破每坪百萬元大關，最高價為大安區的「宏盛帝寶」每坪298萬元，若與新北市最高價的板橋「橋峰」每坪90.7萬元相較，台北市、新北市最高價豪宅單價相差近三倍。

根據實價登錄與公開資訊觀測站資訊顯示，台北市「蛋黃五區」大安、信義、中正、中山、松山的最高價住宅房價都突破每坪150萬元，其中大安「宏盛帝寶」、信義「皇翔御琚」與中正的「潤泰松濤苑」，最高價豪宅至少每坪260萬元。

除蛋黃五區外，內湖最高價的「文心AIT」每坪135萬元、南港最高價的「宏普鉑金苑」每坪116萬元、士林「天母一莊」每坪134萬元，都突破每坪百萬元。

擁50年地上權 信義區豪宅1坪300萬

被視為台北市信義區最後一塊大面積開發案的A25基地，台北市政府昨重新公告招商，權利金底價較去年180億元一舉提高到240億元，開發模式也從BOT改為壽險業者可參與的「設定地上權」，北市府直言，是為了讓壽險業者參與。不動產業者認為，周邊豪宅每坪開價達上百萬元，A25權利金「合乎市場行情」。

位在松高路和松勇路口的A25地上權案，面積5452坪，地上權存續期間50年，權利金底價240億元，預計3月12日開標。

「合乎市場行情」
A25去年9月曾以BOT模式招標，底價180億元，最終無人投標，今年改採取「設定地上權」，台北市財政局副局長張治祥指出，可開放壽險業出租經營，權利金上調是估價師按市場行情重新估價而定。
台北市財政局局長陳盈蓉指出，未來得標者可規劃開發購物中心、企業總部大樓、觀光旅館等，但不可作為住宅使用。
A25權利金底價不降反升，中華民國不動產估價師公會全國聯合會理事長陳諶指出，比照台北學苑實際標出容積每坪125萬元，A25現在容積單價110萬元，未來還有成長空間，未來標脫價每坪可能會超過500萬元。也有市場人士指出，以容積單價110萬元來看，對應周邊豪宅每坪開價上百萬元的價位，這算是合乎市場行情。
據實價登錄顯示，信義計劃區不少豪宅單價都突破200萬元，「皇翔御琚」每坪達276萬元，「信義帝寶」每坪也有238萬元。周邊推案則包括前身為亞太會館的「陶朱隱園」、台北101大樓正對面的「富創D3」，外傳每坪開價均破300萬元。
不過大型建商對A25案興趣不高，冠德建設副總經理洪錦欽說，底標價金額太高，冠德沒有評估。他指出，由於A25底標價金額太高，初步來看，有興趣者應該都是壽險公司，對開發商而言，權利金這麼高，還要考量營造成本，興趣不高。遠雄集團副總蔡宗易表示，目前還在評估中。

長春段下月開標
除A25地上權案外，2月25日還有長春段地上權案開標，面積達2747坪，權利金為56.8億元，可以開發購物、旅館、商辦等。3月則有廣慈舊址商業區地上權案，5月有台北市議會舊址地上權案。

北市寸土寸金，近期出現8個基地面積小於50坪的鳥籠建案，又以大安區多達6案最密集，其中泰順街巷內「御境言」基地僅32.3坪最迷你；信義區「信義一品」基地原擬推都更，因整合失敗，建商自行推案，1個月賣近5成，銷售熱度不減。

恐無保全及車位
「御境言」僅6戶住家、1戶店面，每坪開價113萬元，因基地面積小，公設比相對高，專案經理周玉堂稱：「建案價格在區域內相對親民，附近成交價約落在110萬元上下。」

東其建設位信義區永吉路120巷基地，因都更整合失敗改推「信義一品」建案，基地面積48坪，規劃9戶17~36坪1~3房，每坪開價138萬元。為降低購屋人還款壓力，推出訂金、簽約、開工只付房價12%，6樓工程完成前零付款，專案經理林煥斌解釋，「若以貸款7成計算，購屋人約可延後8個月繳清剩餘18%自備款。」

金磚動力行銷副總經理施孝文提醒，小基地建案多為機械式車位或無停車位，「戶數少，社區管理若無法負擔24小時保全人力，只能租用保全監控系統。」此外，鳥籠建案多位於高密度開發區，建物常夾在大樓間，棟距不足，消費者須留意房型格局與通風採光。

士林官邸專案住宅上周標售20戶，標脫15戶，昨日財政局正式公告其餘未標脫5戶，標售單價為73.2~75.4萬元，總價4250~4470萬元，每戶64.37~64.99坪，預計2月5日下午2時對外開放看屋，2月11日截標，2月12日開標。

台北市財政局上周標脫的15戶士林官邸專案住宅，標脫價每坪81~92萬元，最高溢價率達到16%，台北市財政局副局長張治祥指出，此次標售價位與上次公告價位一樣。

最新統計指出，台北市房價最近10年來大漲1.14倍，預售新屋平均每坪達83.9萬元新高；儘管財經首長擔心房市要泡沫化了，但學者專家指出，今年北市精華地段房價將快速M型化，每坪300萬的頂級豪宅很快會看到。

台綜院金融證券投資諮詢委員會、財團法人現代財經基金會昨（23）日共同主辦「全球房市泡沫陰霾籠罩？」論壇。現代財經基金會執行董事鄭優表示，近來房市多空雜音多，連財經首長都發出警訊，在國人房屋自有率居高不下之際，房市究竟有沒有泡沫破滅疑慮，尤其令各界關注。

淡江大學產經系教授莊孟翰指出，檢驗房市10大泡沫指標，現在還有2項沒有超標，即開工率水準沒有大於銷售率，及空屋率還沒超過10％；至於其他8項，全數超過警戒線。

莊孟翰直指，雖然房市泡沫一直在，尤其是台北市，但有泡沫和破不破滅，是兩回事；後市必須看兩大關鍵：外來需求、政府政策。在ECFA上路、兩岸服貿協議可望生效下，相信陸資、外資還會前仆後繼而來，因此台北市房價應該會呈M化，強者恆強。

住展雜誌研發長倪子仁也呼應指出，北市精華地段幾個頂級豪宅新案，像信義計畫區D3、陶朱隱園、冠德案，以及天母華固天鑄等，待價而沽味道濃厚，市場估計每坪300、400萬元的時代，很快會來臨。

國立苗栗農工舊校區，有一點五公頃土地屬苗栗市的市有地，校舍已拆遷，將歸還公所，因位處市區中正路精華地段，市值超過十億元，市長邱炳坤有意標售，規劃打造苗栗市「新都心」，將是苗栗市有史以來最大標售案。

校友會：土地完整 不宜賣掉

對此，苗栗農工校友會理事長、苗栗房屋仲介公司董事長楊燕梅認為，苗市難得有如此完整土地，不宜貿然標售，應保留栗市民的財產權；市民代表會主席賴桂煖表示，若市公所提案，攸關苗栗市發展，代表會將充分討論。

代會：攸關苗市發展 會嚴把關

苗農舊校區佔地二點六公頃，其中一點五公頃為市有地（約四千八百七十二坪）、一點一公頃為國有財產署用地（約三千三百二十八坪），無償提供校方使用長達六十七年。

民國七十年間開始，學生已全數移往經國路新校區上課，舊校區閒置，校方目前已將校舍拆除，整理完成後就會將市有地歸還公所。

市長擬透過都計變更後標售

苗農舊校區目前為文教用地，市長邱炳坤擬透過都市計畫變更為住宅區及商業區後公開標售，若標售成功，挹注市庫收入，這筆錢將花在道路建設及景觀、環境改善。邱炳坤說，一定會完整規劃，商業及住宅區內限制加蓋，也將連同國有地一併規劃，希望打造成苗栗市的「新都心」。

楊燕梅認為，苗農舊校區緊臨黃昏市場，周邊為商業區，生活機能佳，住宅區每坪市價約二十到二十五萬元，商業區每坪上看三十萬元，市值逾十億元，可說是寸土寸金，應引進企業集團朝中、大型購物商場及停車場規劃，讓市民不再遠赴台中或新竹消費，但土地不用標售，可採承租方式，讓苗栗市民保有財產權。

市民：售或租應由多數市民決定

有市民主張由多數市民決定，建議在各里里民大會中提出討論；苗栗市民代表會主席賴桂煖表示，苗農舊校區土地，不管是要標售或承租，攸關苗栗市發展，若市公所提案，代表會將充分討論，嚴格把關。

台北市開始賣豪宅了！台北市政府首度標售位於信義區的「國美商隱」豪宅，共有21戶，大多49坪，僅1戶為76坪，每坪底價100萬元，車位每個250萬元，預計今年5月標售，如順利標脫，可望為北市庫帶來11億5850萬元收入，資金將轉投建蓋公營住宅。

北市財政局局長陳盈蓉昨表示，21戶的「國美商隱」，為2009年參與國美建設都更案分回的房地，市有持分土地面積約1112平方公尺，佔更新單元面積4130平方公尺的26.93%，北市府分回21戶住宅單元及41個停車位。

陳盈蓉說，依內政部實價登錄網站查詢參考，周邊類似房價行情每坪約100萬元，財政局最近會請估價師重新估價，再送至不動產評價委員會，經委員會核定底價後，預計5月公告標售。

市府：非助長炒房
但北市府帶頭賣起豪宅，遭質疑是否跟台北市副市長張金鶚反炒房理念相違背？對此，陳盈蓉表示，這21戶坪數面積大，加上地段佳，如改作公營住宅，租金相對也會很高，一般民眾租不起，賣掉反而能增加市庫收入，拿這些錢找一個更適合地點興建公營住宅，讓租金水準能再往下降，會更有利於民眾，而非助長炒房。

建商自售價引側目
至於建商自售「國美商隱」的每坪價格，是否可能比北市府底價還低？陳盈蓉認為，不無這個可能，因建商私人戶部分已賣掉，先賣與現在才賣的價格會略有不同，價格還是得看出售時間而定。「國美商隱」位於信義區永吉路30巷101弄，房型皆為三房，環境鬧中取靜。

另為增加市庫財源、降低北市負債，財政局昨也宣布，繼2007年首度發行「土地租金受益證券」後，相隔7年，今年再推出台北101、晶華酒店設定土地地上權的「土地租金受益證券」，北市府預計發行10年的土地租金受益證券，向民間募資26億元，預定3月公告招標發行證券商，土地租金受益證券除開放法人認購的大面額5000萬元，也有小面額能讓民眾認購，年利率最高1.8%，至於是每年只領利息還是本利一起攤還，仍需做研議。據瞭解，中央也積極規劃發行「土地租金受益證券」。

選舉恐現拋售潮桃園估跌10%

台中市和桃園縣土地公告現值自今年起調高超過2成，房仲業者發現，台中和桃園去年12月委售房屋量激增，台中市委售房屋成長2萬多件居全台之冠，桃園縣委售成長幅度最高，較前年成長1.42倍。

好房網統計，去年12月全台主要都會區新增的待售房屋數量，台中市委售房屋量較2012年增加達2萬多件，年成長73%，以西屯、北屯、南屯區供給量較大，佔6成；其次是桃園縣，增加1.4萬多件，較前年成長142%。

西屯現值調高5成
若以各區來看，台中市西屯區委售房屋量居全台之冠，其次是桃園縣桃園市，雙北地區則以台北市內湖、中山區、新北市樹林區增加最多。
好房網總編輯吳光中說，台中市公告土地現值調幅24.43%，桃園縣公告土地現值調升22.5%，使得桃園和台中房屋釋出最多。以台中來看，台中市西屯區公告現值調高50.5%，西屯區也成為12月全台新增待售房屋數量最多的行政區。
永慶不動產區經理林螢助說，不少賣方預期年底選舉，恐影響整體房市，因此出現拋售潮。對於後市，他認為，成交量應會在年初增加，價格則不受影響，賣方會把土增稅增加部分轉嫁到買家身上，而且建商新案開價攀高，也會間接推動中古屋比價效應出現。
住商不動產台中區協理賴萬觀察，除受到公告現值調高影響外，另外一個原因是投資客換手，以西屯區來看，因不少重劃區房價上漲，區域間差價不大，不少買方出現「不如回7期買，還比較穩當」的心態。
賴萬認為，今年台中房市應該看各區表現，會出現「強者恆強」情況，如7期價格就不會鬆動，部分推案量大或去化速度慢的區域可能會出現銷售狀況不佳甚至修正的情況。

打房讓投資客退場
台灣房屋桃園區總經理古兆憲分析，過去桃園利多題材多，又逢台北打房，建商在桃園推案量大，投資客也進場多，但去年底至今，政府打房利空因素壓抑，投資客出現退場潮，使委售量增多。
古兆憲認為，桃園今年房價會在平盤盤整，有可能下跌5~10%，熱區有微幅上揚的機會，如中正特區、中壢、南崁、八德等生活機能較佳的區域，有可能持平或小漲，部分如青埔等生活機能較差的區域有可能下修。

「2014不動產永續發展論壇」2014年1月中旬在台中市府惠中樓舉辦，台中市房地產業界菁英及領袖齊聚一堂，與會業者都稱讚市府的有力建設使得土地及房價增值，從美術園道、草悟道逐步從點擴散到面，郊區土地及房價也漸漸增值，台中市的房市願景越來越好。

這場論壇是國家卓越建設獎的系列活動，由中華民國不動產協進會暨世界不動產聯合會台灣分會主辦，副市長黃國榮、地政局長曾國鈞、台中市不動產協進會理事長黃南淵、台中市不動產開發商業同業公會理事長魏嘉銘等人均蒞臨，討論「奢侈稅及相關政府政策對於房地產的效應」議題，與會來賓發言都稱讚台中市的建設越來越進步，連帶房市越來越好。

黃國榮副市長表示，市長胡志強對全市的重大建設非常重視，自從胡市長上任以來，市民一定可清楚感受大台中有很大的不一樣，各地大型建設不斷興建，連帶房地價格也上升；但他也認為實施奢侈稅2年多來也造成兩極化的反應，市府也應該多聽聽學者建議，找出奢侈稅等政策和房市間的平衡點。

黃南淵理事長也讚揚市府在2013年成功舉辦第64屆不動產年會，獲得各界熱烈迴響，可說是歷年來舉辦最好的年會，讓世界各地看見台中市的進步，值得其他縣市效法。

魏嘉銘理事長也同樣認為台中市和台北市、新北市相較起來果然不一樣，他也說，剛開始從美術園道、草悟道一帶地價攀升，逐步從點擴散到面成長，台中市郊區房價也開始上升。

不過，魏理事長也說，雖然房市景氣看好，但希望地方政府能多多推動便宜親民的合宜住宅，果然市府也不負眾望，在2013年在台中精密園區推出勞工合宜住宅200多戶全數標售完畢之後，2014年更進一步計畫在豐原區、大里區同樣興建每坪12萬元「幸福好宅」，凸顯市府努力振興全市的房市，也同時能照顧市民。

擔任20多年的資深地政局長曾國鈞也深刻感受台中市的地價確實越來越好，尤其縣市合併以來，房產市場以西屯區居冠，緊接著是北屯區、南屯區、北區、以及太平區、大里區。

中台灣首條內環快速道路－74號快速道路去年底全線通車，如同打通台中地區的交通任督二脈，為沿線經過的北屯區10期、廍子段及太平新光段、烏日高鐵特區、嶺東商圈、大里區等帶來房市紅利，建商搶進上述區域推案。今年部份首購新案每坪單價逾30萬，再創首購房價新高。

其中，74號快速道路帶來的房市紅利，去年10月已顯現於廍子段標售土地案，吸引上市櫃建商遠雄、總太、大城、名軒等高價搶地。房仲業者預估，今年廍子段與太平新光段推案量可望衝破百億元，其中，豐邑將推案30億元、總太40億元；另外，大城、鉅泰、佳福等建商也將進場推案。

北屯區10期線上個案如元鈞建設「若山牧水」，每坪開價28至38萬元，總銷金額19億元，接待中心設在7期；另外，元城建設在10期的「蘭亭苑」案，每坪開價在24至30萬元，兩個案開價均已破30萬元大關，漲幅約35％，再創台中首購區域房價新高。

此外，位於74號快速道路西側的嶺東商圈，隨著台中精密科技園區開發完成，以及特三號道路通車，加上靠近7期，吸引包括精銳、坤悅、總太、惠宇、昌佑等建商搶地推案。其中，昌佑建設去年底以每坪43.18萬元、取得南屯區保安段667坪台糖土地後，區域土地行情再創新高。

嶺東商圈今年推案重心在忠勇路及嶺東路兩區，其中，預計大年初三（2月2日）將進場的「精銳藝博匯」案，位於忠勇路上，每坪開價25至30萬元；坤悅開發329檔期也將推出總銷20億元的新案。勝美「彩虹城」三期，每坪開價23至25萬元，預計4月進場；嶺東路上的昇楊、昌佑、總太預計下半年推案，預期將帶動嶺東商圈房市創新高價。

另外，烏日高鐵特區也是今年首購推案的主戰場之一，包括麗明營造旗下敬業建設的潛銷新案「敬業雲起」，19層超高住宅大樓，強調精裝修，每坪單價在27至29萬元之間；預計今年進場的富旺烏日高鐵特區新案，每坪單價也在25至27萬元之間。

而位於74號快速道路以北的北大里，陸府建設今年將在爽文路上推出首棟住宅大樓「陸府原森」案，每坪開價在35至40萬元之間，單價創下大里區域新高。

聚合發建設則看好南大里擁有大里工業區、仁化工業區，以及預計2015年完工的大里軟體園區等利多，最近在大里德芳南路上推出「聚合發大美」，每坪開價22至26萬元，做為進軍大里的首案；而「豐邑景川匯」每坪開價26至30萬元。

根據住商不動產企劃研究室統計資料顯示，實價登錄101年與102年7至11月的土地移轉量後，發現台中市成交均價增加8.9％，交易量卻萎縮22.9％。房仲業者表示，台中地價上漲，加上建商需地孔急，造成舊市區成交量萎縮，大北屯區、大里、太平等新重劃區卻鹹魚翻生、交易量大增，台中土地買賣出現了「量縮價漲」的現象。

住商不動產中區協理賴萬表示，各地的土地公告現值均大漲，以台中市29個行政區為例，自今年1月1日起全部調漲，平均漲幅高達24.43％，不過，「台中地主口袋深，土地交易量縮，但價格卻上揚，顯示台中地主對後市深具信心」。 賴萬說，以台中土地交易量來看，舊市區內土地交易是一面倒的量縮，其中，又以西區量縮幅度最大、達到51.4％，西屯區緊追在後、也量縮了35.2％；反觀台中市縣市升格受惠最深的大里區、太平區，土地交易量明顯激增。

他表示，北部建商搶進台中天價購地，不僅帶動台中地價大漲，也讓地主有了惜售心態，造成交易量明顯萎縮；反觀大里、太平等區域，開發空間仍很大，加上74號快速道路全線通車，大幅縮短行車時間，帶動新重劃區土地買氣水漲船高。 至於台中舊市區，賴萬認為，由北屯、西屯與南屯區土地交易價、量均下滑來看，上述區域目前質優土地所剩不多，成交均價偏低應是土地條件不佳所致；而北區、中區等區域土地交易漲幅則分別有52％、26％。 賴萬表示，隨著公告現值逐年調高，意味著台中市地價仍有上漲空間，且台中許多重大建設陸續到位，台中後市更為看俏。

台中市不動產究竟有多熱？根據台中市不動產公會最新統計資料顯示，大台中房市去年推案金額高達2,268億元，創下近20年來新高！台中市不動產公會指出，由於政府打房，加上年底七合一選舉，預估今年推案金額約2,000億元，推案集中在前3季，其中首季推案量約700餘億元。

台中市不動產公會理事長魏嘉銘表示，外地建商爭相到台中搶地，預估購地面積逾6萬坪，今年都將陸續進場推案，包括遠雄、大陸工程、興富發及麗寶集團等，預估約占今年總推案量的3成。

他強調，台中市今年土地公告現值飆漲24.43％，漲幅居五都之冠，加上工資及營建成本平均上漲逾3成，預期今年房價漲幅在5至10％之間，呈「量縮價漲」格局。

魏嘉銘進一步表示，去年大台中推案力道強勁，但以首購及首換產品為主力，比重占逾一半；今年推案型態以換屋與豪宅產品為主，包括7期、8期、台灣大道、草悟道及美術館商圈等「金磚五區」，預估占今年一半的推案量，且可望出現補漲行情。此外，今年台中房市逾400億元案量為商辦大樓產品，全都集中在7期，包括聯聚、總太、豐邑及親家等，都有商辦案要推出。

展望今年，魏嘉銘表示，奢侈稅實施近2年來，市場由投資轉為自住、換屋；從預售屋轉向新成屋、中古屋；產品坪數縮小，以中低總價為考量。

不過，具特殊性的產品仍具潛力，豪宅自住客有增加趨勢，價格可望再創新高。

他以7期新市政中心為例，位於府會園道旁的「寶璽天睿」豪宅案，高樓層每坪開價85萬元，創歷史天價；大陸工程「市政北五路」新案，每坪開價80萬元起。

台中市不動產公會預估今年台中6大購屋熱區，分別是西屯、北屯、太平新光重劃區、烏日高鐵站區及大里區；首購大樓熱區仍以烏日高鐵站區及74號快速道路沿線（大里、東區、太平、北屯大10期、潭子、大雅）、中科生活圈為主。

至於豪宅市場，則以西屯（12期、單元一）、南屯（7期、8期、單元二、單元三）、西區草悟道沿線及美術館特區為主要熱區；另外，單元八也將加入戰場，預估每坪開價自40萬元起。

在台中市民引頸期盼下，大宅門特區內的中央公園（又稱為清翠園）第一標工程昨（22）日動工，面積約15公頃、經費約10億元，預定明年下半年完工。台中市長胡志強表示，保守估計大宅門特區產值可達600億元，屆時可望將台中市500多億元的債務還清。

清翠園總面積約67公頃，全區分為2個標案進行，其中，第一標工程去年12月6日發包，昨日動工；第二標短期內即可辦理發包，推估全案工程可望於105年完工，屆時台中市將產生一個世界性的地標。

胡志強說，為了開發大宅門特區，當年要把水湳機場遷走，交通部、國防部皆不同意，只有當時的總統陳水扁支持；大宅門特區共240公頃，規劃80公頃公園、80公頃文教區、80公頃工商業區及住宅區，保守估計產值可達600億元，可將台中市500多億元的債務還清。

胡志強表示，當初沒有人相信清翠園可以恆溫、擁有適當的濕度，而且還能降低汙染，這個公園審查花了3年時間，事實證明可以。

全案特色運用植栽、草地、水池等大自然元素，並融入綠能發電及節能設計手法，在都市塵囂中復育自然生態景觀，提供一個舒適又富教育意義的公園環境。

縣市合併效應發酵，大台中房市去年推案金額累計達2,268.39億元，創近20年來新高。展望今年，考量政府打炒房力道加強，年底有七合一選舉，建商推案略為降溫，預估全年推案約2,000億元，減幅近12%。

台中市不動產開發公會理事長魏嘉銘指出，七合一選舉是牽動今年整體房市的最大變數，建商推案將集中在前三季，其中第1季就占約700餘億元。

台中市不動產開發公會昨（22）日召開「台中房地產市場回顧與展望」座談會，魏嘉銘預期，今年大台中房市將呈「量縮價漲」格局，平均房價漲幅在5%至10%。

魏嘉銘指出，近幾年營建成本上揚，平均漲幅逾三成。另外，台中市今年土地公告現值飆漲24.43%，漲幅居五都之冠，營建成本也增加約8%，勢必要反映到房價。

公會統計，去年大台中推案金額合計2,268.39億元，是繼1992年3,391億元高峰後的近20年新高，較2012年同期1,885.19億元成長約20%。

魏嘉銘表示，去年大台中推案力道強勁，主因產品以首購及首換為主，比重逾50%。今年推案型態轉變，包括七期、八期、台灣大道、草悟道及美術館商圈等區，都將出現補漲行情。

近三年來，台中市的蛋白區如南區、烏日等，大樓住宅預售房價由每坪11萬至13萬元，去年底站上20萬元。

潛銷搶客 高樓層估破百萬元

台北建商插旗台中7期，新豪宅案將在農曆春節期間開打。大陸建設台中7期新案「宝格」預定3月公開，日前已悄悄動土。據參觀過的買方透露，目前每坪開價75萬元起跳，高樓層可望上看百萬元。富邦建設在7期的新案也確定案名為「市政富邦」，已開始潛銷。
「宝格」是2年前大陸建設以每坪327萬元購地，當時創下中部土地價格成交新高的基地。大陸建設董事長張良吉指出，「宝格」3月開案，開價不會如市場外傳這麼高，目前已展開潛銷。該案已邀請買方進場參觀，對於確實開價，大陸建設始終不願鬆口，據參觀過的買方透露，每坪價格開出75~90萬元，高樓層已有百萬元價碼。
同樣插旗台中7期的富邦建設，已確定7期案名為「市政富邦」，該案位於市政路近文心路口，已展開潛銷。立智國際總經理王耀斗說，市場推估，每坪開價70萬元起。

台中帝寶將漲價
去年928檔期進場卡位的「台中帝寶」專案經理許茂諺表示，年後將調漲一波價格，每坪將調整為65~75萬元。他觀察，隨著農曆春節接近，「最近很多台商客回來看、下訂，至少3分之1是台商，而且來看的都是看大坪數。」
台中建商也加入這波農曆春節大戰，王耀斗說，為搶農曆年前後返鄉台商商機，台中豪宅建商如寶輝、聯聚建設都有安排豪華專車接送，希望能開出紅盤。
寶輝建設總經理蘇良智說，「寶輝秋紅谷」過年後要釋出20戶。寶璽建設將推出「天睿」，潛銷期已賣3分之1，由於接待中心仍未完工，預計最快3月進場，「因環境好，目前潛銷客戶中有一半是自住型的台北客。」

「我要求不多，只希望能有一條路走！」台中市58歲潘姓婦人，住了40年的房屋，因原本行走道路被建商買走蓋屋，前天新屋主把圍牆的門鎖住，潘婦住處變成無法進出的「孤島」，剛好她心律不整宿疾發作，救護車找不到路進入，只得商請鄰居撬開後門才能送醫；她說，出入被「封死」，讓她很無奈。

鄰居撬開後門 才能上救護車

台中市都發局表示，該案非屬「台中市建管自治條例」規定具有公用地役權的現有巷道，住戶主張的出入道路通行權，須採私權的司法爭訟或與建商、鄰居協議，一○○年即發函明確告知，此事涉及私權爭訟，非建管法令所能處理。

建商委任的張姓代書則說，潘婦想買房子且已簽約，卻不知何故反悔，沒履約交付尾款，建商才會收回房子，法拍由新屋主得標，至於通道的問題，潘婦應與新屋主協商。

住在中市豐原區中興路的潘婦向記者投訴說，他們的房子在巷弄內，以前與舊中縣政府宿舍相鄰，原本走宿舍旁道路，不料，4年多前政府把宿舍用地賣給建商，他們向建商購買房子，以便預留進出的道路，也付了定金20萬元，雙方卻起爭議鬧上法院，法官要求雙方和解。

她說，和解一直無法談成，建商把房子蓋好後，道路變成圍牆，她原先想買的房子，建商改賣別人，前天新屋主把圍牆的門鎖住，她與70多歲的老父與老母親一家人就被「困住」了。

潘姓婦人說，新屋主曾向她的胞弟反映，見70多歲老母親無法進出，願意讓他們承租道路，但他們認為承租不是辦法，沒達成協議，前天圍牆的門鎖住，讓她無法出門，不巧心律不整宿疾發作，救護車無法進入，鄰長趕緊拜託一位好心鄰居，撬開鄰居封閉已久的後門，才搭救護車就醫。

婦控建商封路沒道理

針對潘姓婦人跟建商間的爭議，台中市議員謝志忠說，潘婦的房子在40年多前蓋好時，就位於巷弄內，早年建築物不多，現在已蓋了密密麻麻的房子，僅剩一條出入口，又因政府賣地給建商蓋房子而封死，他認為「無道理」，希望能檢視當初核准給建商的使用執照與建築執照，找出解決辦法。

生活圈四號道路102年底全線通車，沿線所經過區域如部子段、嶺東商圈、大里地區，建商紛搶進，帶動近期房價不斷看漲。

至於位在環狀74號快速道路城內的「單元二」，在「時程獎勵容積」鼓勵下，3年內將快速開發，去年底興富發以每坪50.6萬元買地，更帶動「單元二」大樓房價，穩坐每坪單價35萬元的高點。

「單元二」將成為台中下一個富豪購屋群聚區，預估3年內就可看到完整豪墅社區發展。

單元二因緊鄰七期重劃區的優勢、土地行情跟著看漲，尤其近市政路，地價每坪成交價已達70萬元，近公益路與五權西路特三號道路兩旁的土地，每坪地價行情也達60萬元、特三號道路以南臨20米以上馬路，每坪也要50萬元。

地價飆漲帶動房價攀升，繼去年首先在本區推案的精銳「花千樹」火速完銷後，市場預計將推出每戶5、6000萬元別墅，包括碧根、精銳、雙橡園、豐美、藝術家、博星、日興等建商已進場推案。

如碧根建設推出18戶電梯別墅「碧根履願」，總價落在5450~6000萬元，博星建設電梯社區別墅約45戶左右、總銷25億元，日興建設的「心富」個案，總價也從3980萬元起。

「碧根履願」個案地坪45-50坪，建坪113-120坪，為大面寬電梯豪墅。產品設計也很精彩。除了可享受大樓般的管理和健身房、交誼廳和閱覽室等公設外，戶戶擁有中庭花園、側院和後院風情，讓家生長在一座有水池、景觀的公園裡，四季青楓、雞蛋花、肉桂、白水木和桂花飄香。在逐層退縮綠化的規劃中，斜屋頂還有一間多用途空間的藏書閣，更滿足了都市人嚮往童話世界的夢想王國。

至於遠雄集團取得3000坪土地也將於今年進場推案，目前計規劃三棟大樓，坪數為46-63坪，每坪開價50萬元。至於陸府建設大樓個案一般預估每坪單價也在45萬元以上，再創區域新高價。

「單元二」的快速開發、也連帶帶動僅筏子溪之隔的嶺東商圈，去年房價以近3成的幅度上漲、不斷攀升。

嶺東商圈挾精密科技園區與環狀74號快速道通車利多，去年底昌祐建設以每坪43.18萬元取得南屯區保安段667坪台糖土地後，再創區域行情新高。精銳建設取得建照，於農曆年間推出「精銳藝博匯」，每坪單價為25-30萬元、總銷金額也達22億元；坤悅開發預計三月進場、總銷20億元；預計四月進場的勝美建設「彩虹城三期」，市場預估每坪開價為23-25萬元。

高雄5年後將出現全台最高60樓住宅大樓，每坪單價也將高達60萬元以上，雙雙創紀錄；京城建設在美術館區新建案請來英國建築大師佛斯特Norman Robert Forster規畫高210米、60樓超高住宅大樓，預計年底動工。

京城建設董事長蔡天贊以個人名義在101年9月以每坪116.7萬標得美術館首排1552坪土地，加上去年4月以每坪306萬元向高市府地政局標下美術東二路旁邊的1394坪精華地，共2947.6坪土地合併建此案，總銷售面積達5.8萬坪，興建地上60層、地下6層的高級住宅大樓。

高雄目前最高住宅大樓是國揚建設「國硯」建案，樓高41層、每坪成交價最高達60萬元；京城建設16日與國際知名大師Foster簽約，為美術館區2947.6坪基地建案操刀設計，要超越國揚。 京城建設總經理劉朝森說「住宅不再只是硬梆梆的混凝土」，「京城凱悅」與香港設計名師P&T合作；本案與英國佛斯特簽約；再加上去年6月以每坪108萬元，向高興昌購得4836.35坪美術館土地，也與日本安藤忠雄簽約設計規畫，將引領美術館區住宅品質及建築美學風潮。

「國硯」創新高 新案再衝7字頭

高雄豪宅每坪正式攀上6字頭！高雄最高住宅大樓「國硯」，近日共3筆實價揭露價格，每坪55.9∼68.7萬元，創高雄住宅最高價。看好豪宅市場，齊裕營造今年在美術公園第一排推出的「國王之冠」，每坪將達60∼80萬元。專家表示：「未來高雄要習慣此價格。」

「國硯」目前實價揭露3筆交易，每坪成交價55.9∼68.7萬元，總價約1.41∼1.72億元，面積皆為258坪，於2012年交易。實價登錄也顯示，三民區「德勒斯登」住宅出現每坪95.2萬元成交價，不過太平洋房屋左營博愛直營店店長杜宇寰說，此案位於1、2樓，作為診所店面使用，價格合乎市場行情。

安藤忠雄操刀
高市仲介公會副理事長鄭啟峰指出，「國硯」成交價對高雄來說是高價，加上最近有京城建設將興建全台最高的摩天住宅話題帶動，新案6字頭房價屬合理、可接受的行情，未來高雄要習慣此價格。
看好高雄豪宅後市，在地建商京城建設今年也將在農16特區推出3豪宅案，並邀國際大師Foster和安藤忠雄操刀。京城建設經理周敬恆指出，豪宅案引進國際大師操刀，就是看好後市，「你看昨天實價登錄揭露，『國硯』的價格就知道，高雄豪宅市場情況還不錯。」
其中由Foster操刀的美術館第一排豪宅案，是京城以每坪天價306萬元標下的土地，規劃興建60樓的超高住宅大樓，周敬恆說，目前開價未定。不過隨著「國硯」價格揭露，市場推估，該案將站穩6字頭，上看7字頭。
興富發家族的齊裕營造，今年將推出美術公園首排的「國王之冠」，規劃地上43樓，每戶210∼250坪。負責代銷「國王之冠」的甲山林廣告業務部經理黃惠玲表示，每坪開價60∼80萬元，上半年會先展開潛銷。

太子推億元宅
太子也將在高雄左營區、高雄榮總附近推出僅有4戶、單戶總價破億元的「未來宅」透天豪宅。
中信房屋高屏區域中心駐區經理黃建隆說，高雄豪宅市場從去年第3季開始較熱絡，主要是因大型建商買地推案、亞洲新灣區的建設規劃，都有助豪宅銷售量成長，但高雄在地買方反不多，反而是北、中部的企業老闆看好發展，做投資置產，但入住率也不高。

高雄市政府為維護公共安全，工務局預定1月22日起將拆除鳳山區經武路293巷等影響消防救災違建共計12件，針對市民自家屋前巷道增建遮陽、遮雨棚架，讓巷道變狹小，造成消防車及雲梯車無法進入救災，嚴重妨礙消防救災功能的違建，工務局長年將其列為加強執行拆除工作項目。這些遮陽、遮雨棚架平時看起來未構成危害，但如果發生火災，將會嚴重妨礙消防救災工作的執行。

依照內政部2004年修正劃設消防車輛救災活動空間指導原則規定，供消防車通行之道路或通路，至少應保持3.5公尺以上之淨寬，消防車輛救災活動所需空間淨寬度為4.1公尺以上，及4.5公尺以上之淨高，目的是讓消防車順利進入救災。工務局違章建築處理大隊2013年已執行楠梓區、左營區、鼓山區、三民區、鹽埕區、前金區、苓雅區、前鎮區、林園區及鳳山區等10個行政區24條巷道，共計拆除影響消防救災遮陽、遮雨棚架違建343件。

工務局違章建築處理大隊呼籲市民，災害發生，生死總在一瞬間，現場任何違建及車輛濫停堵塞，都可能造成遺憾事件發生。6米巷道違建取締工作，是長久持續性工作，該大隊仍將採主動取締方式，針對所提報有待加強改善巷道，依訂定取締期程逐一執行取締工作。所以籲請全體市民全力配合，共同將高雄市營造成為一個安全無虞的幸福安全宜居城市。

創9千個職缺 林義守：起薪25K

結合精品百貨、飯店、商務旅社、電影院等多項大型建設的義大亞洲廣場開發案，將於今年2月13日動工。義联集團創辦人林義守表示，總投資金額達340億元，規劃2棟大樓，工程期3.5~4年。該投資案將創造8~9千個職缺，大學生起薪至少25K。

盼改善人才外流
義大亞洲廣場開發案位於鼓山區大順一路、新順路周邊，基地鄰近好市多大順店，開發案地坪達5千坪，將打造2棟大樓。首棟大樓於今年2月13日動工，工程期約3.5年，投資金額210億元。該大樓為地上32樓，預計規劃精品百貨、主題餐廳、中西式點心街，可容納超過200桌超大型宴會廳與超過800個房間的旅館。
第2棟大樓工程期約3年半~4年。預計規劃43層，投資金額約130億元。目前細部規劃仍未完全定案，但低樓層將設電影院，將有10多個電影廳，可容納2500個座位，8樓以上為招待所，預計設置為酒店式公寓。地下有2層商場與4層停車場。
林義守說，高雄從過去工業城市逐步轉型為服務業都市，惟有產業進駐創造更多就業機會，年輕人薪資才有調漲空間，目前許多大學生畢業起薪僅22K，學子必須至北上覓職，人才外流嚴重，義大亞洲廣場開發案將創造8~9千個職缺，大學生起薪至少25K，期待更多國內外大型開發商一起投入資源，打造高雄新興產業，屆時年輕人薪資30K、35K都不是問題。

房價可再漲3成
高雄市不動產代銷公會理事長戴嘉聖表示，近2年高雄大樓保守估計每坪漲5萬元，該開發案議題已延燒多年，動工後購屋需求勢必增加，帶動房價漲1成，而工程完工後，房價應可比目前增3成。

高雄市衛生局委託學界針對楠梓、左營、仁武及大社這四個石化工業區的周邊居民進行健康風險評估，結果發現這些地區空氣中含有大量的甲醛、苯、乙醛、丁二烯等有害物質，致癌風險比旗山美濃高出1.88倍，比起花蓮更高出4.52倍。。不過，儘管居住環境對健康影響不佳，在高雄縣市合併之後，也帶動了市中心以外的房價，例如，仁武地區近年受鄰近左營房市的帶動，房價水漲船高，2年以來房價漲幅逾3?4成。

建商看好高雄房市潛力，2013年積極推案，而建商為爭取首購市場的低總價、中小坪數建案，購地逐漸擴展到仁武、楠梓區，但這些地區卻同時存在焚化爐和高汙染工廠，雖然房價上漲，但空氣環境品質卻不見得跟著提升。 高雄市衛生局委託美和科技大學針對楠梓、左營、仁武及大社這四個石化工業區周邊3公里居民進行健康風險評估，發現空氣中的甲醛、苯等有害污染物濃度高，因此當地居民的致癌風險比鄰近的對照區旗山美濃高出1.88倍，比起花蓮更高出4.52倍。 研究團隊認為北高雄4大工業區40年來所造成的空氣汙染，確實造成居民癌症與疾病的傷害事實。

調查中也有民眾反應在夜間特別會聞到來自工廠的異味。環團也不斷呼籲市府應加強對石化工業稽查與污染減量。 有網友在ptt上痛批，難道不知道仁武有焚化爐和高汙染工廠嗎，工業區的大煙囪就在眼前，每天排放的都是劇毒，住久了呼吸器官一定出問題。但儘管工業居周邊居住環境不佳，隨著高雄房價以及地價上漲，像是仁武區透天新建案的房價也明顯漲了許多，據蘋果日報報導，透天新案總價多在1600萬以上，較前3年上漲3?4成。專家預估，未來仁武地區公寓大樓的開價至少從每坪15?16萬元起跳。

上市高雄建商京城建設(2524-TW)2013年營收達47.84億元，不僅改寫歷史新高，且較2012年成長24.9%，京城建設主管指出，京城建設2014年將有包括「水森林」及「鉅誕」兩建案完工，加工已有的可售餘屋，其2014年可售建案金額達到140億元。

京城建設2013年營收47.84億元，其主要營業貢獻個案為「四季」、「花賞」、「湖立方」、「圓頂」及「曼陀羅」，佔營收89%。

2014年京城將有2個高雄建案完工，一為位於高雄都會公園旁的「水森林」個案，總銷金額預估為20億元，及位於高雄漢神巨蛋旁的「鉅誕」個案，總銷售金額56億元，加上目前京城手上尚有的可售餘屋有64億元，也因此京城建設2014年可售金額達140億元。

同時，京城建設不僅在求建案的銷售量，也在力求其在高雄市為主的新建案的品質，日本建築大師安藤忠雄在高雄京城建設(2524-TW)的力邀之下，其在台的首座高水準住宅作品將出現在高雄美術館特區，京城建設主管表示，此一由京城建設與安藤忠雄的建築合作案已完成簽約。

京城在高雄美術館特區2013年6月間向高興昌(2008-TW)以每坪108萬元取得的高雄市鼓山區青海段76地4836.35坪土地，已簽約委由安藤忠雄規劃設計。京城表示，新建案將引領美術館區住宅品質及建築美學的風潮，將更帶領高雄建築水平更上層樓，也將全面提升京城建設未來在建築技術上的水準。

延宕10年的金城國中新建工程昨天動工，20年來海安路地下街工程爭議終於落幕，中正路底的「中國城」舊建築將拆除，地方人士認為中正路通往運河的「龍穴」一打開，將使周邊商業及觀光前景看好。

地方還傳出，「龍穴」一開，除了中正商圈將恢復10多年前榮景，對市長賴清德也有加分，有助於未來爭取大位。 市議員邱莉莉表示，過去中正路底是運河碼頭，市區的血脈；但民國71年「中國城」興建，血脈受阻，繁華的中正商圈10多年前逐漸沒落。邱莉莉說，中國城的徵收作業程序將在今年內完成，中國城拆除後，搭配運河對岸的「運河星鑽計畫」，台南運河周邊發展將脫胎換骨。

堪輿專家鄭西元表示，拆中國城與賴清德未來能否得大位無關，但運河是水的出口，「水主財路，山主丁路」，中國城拆除後，水脈暢通，的確對周邊商業發展會大有幫助。 20年前，前台南市長施治明時代，因要興建海安路地下街，海安路沙卡里巴多數商家被迫遷移至市府西側的「新沙卡里巴綜合商場」，20年來爭議不斷，也影響到運河星鑽計畫，及運河旁金城國中、新南國小的遷移。

繼新南國小新建工程動工及新沙卡里巴商場順利拆除，金城國中新建工程昨天終於動工，市長賴清德在動土儀式上，宣告海安路地下街工程爭議結束。 金城國中新校舍4.5公頃，新建工程經費4億1500萬元，由打造綠建築億載國小的建築師劉木賢設計監造。該工程申請鑽石級建築指標，包括生物多樣性、綠化量、基地保水、日常節能、二氧化碳減量、廢棄物減量、室內環境、水資源、汙水垃圾改善共9項指標，預定104年6月完工。

市府地政局長謝福來昨天指出，目前已辦妥鳳山區205兵工廠區段徵收、鳳青市地重劃及完成土地分配的第75期市地重劃，預估鳳山的土地可上漲2到3成。

謝福來說，除目前已開闢的重劃區外，還要推展第77期南成市地重劃、鳳山車站專用區市地重劃及鳳山五甲路東側農業區區段徵收案。

第75期市地重劃區總面積約16公頃，位在凱旋世貿展覽中心南側，205兵工廠區段徵收區以西，利用2.9公頃公園用地，與205兵工廠區段徵收區2.1公頃公園用地，興闢占地5公頃，橫跨鳳山區與前鎮區的五甲公園，完成後，未來要形塑為河畔景觀住宅區。

金門兩大免稅商城進駐，不只帶來商機、工作機會，對地方來說，大大刺激了發展。其實，現在的金門和以前真的大不同，不少投資客看準小三通帶來的大陸財，開始常駐金門，隨之而來的就是建商大舉建造房屋，房價跟著被拉抬。現在要在市區買3層樓透天厝，得花上1600萬，這價錢已經和桃園平鎮 和高雄左營的房價，不相上下。

3層樓高的透天厝，一整排看過去顯得氣派豪華，走進裡頭客廳寬敞，臥室、衛浴應有盡有，光看還以為是北部哪個豪宅區塊，離島金門不只房子漂亮，現在連房價都高到嚇人。房仲業者：「房價已經漲了三成，臨路邊的農地也漲了很多。」金城邊緣透天，1棟上看850萬，同樣三層樓高在市區要價1600萬，這價格等同於像是平鎮的重劃區透天厝，一戶1500萬，又或是和高雄左營區，一戶1700萬的房價不相上下，正因為房價拉抬，像是金門金湖區塊，同時在興建中的就有5、6個建案，建商的廣告隨處可見。這麼多房其實買房大戶，幾乎都是台灣本島人。

隨著機場擴建，免稅商城的進駐，對於金門發展勢必是利多，但隱藏在後頭的恐怕就是緩緩飆升的房價，現在的金門可不再只是屋大房價低，想住好房也得花大錢的。

先於“國民經濟第十三個五年規劃”(下稱“十三五”)的編制工作,作為住房保障主管部門的住房和城鄉建設部(下稱“住建部”)已經部署地方政府開展“十三五”期間住房保障規劃編制的前期研究工作。該項工作已經被列入住建部2014年將要開展的重點工作之一。

在完成“十二五”期間保障性安居工程建設、建成任務目標的基礎上,“十三五”期間保障性住房建設規劃的編制有望進行結構、佈局等方面的調整和完善。人口密集、住房供需矛盾突出的大型、特大型城市,或將在保障性住房開工、建成總量方面進一步提高目標和力度,相關配套政策也有望傾斜。

2011年~2013年底,全國保障性安居工程總計開建2490萬套,基本建成1557萬套。在“十二五”規劃期間的前三年完成了住房保障的基礎之後,“保障性住房佈局、結構更加合理與科學”,已經進入中國最高決策層的視野和問題單。

提前啟動

“住建部已經向我們部署了‘十三五’期間保障房建設規劃的有關工作,今年的重點是要開展前期研究論證。”1月16日,山東省住房和城鄉建設廳一位不願具名的官員向《中國經營報》記者表示,根據住建部的工作部署,山東省將於近期啟動“‘十三五’期間保障性住房建設規劃”編制的前期研究工作。

山東省的情況並非個例。陝西、天津、山西、河北省等省、直轄市的住房和城鄉建設主管部門的官員,均向記者證實了住建部部署這一工作的消息。其中部分省、直轄市已經開始要求下轄市、區就“‘十三五’期間保障性住房建設規劃”匯總有關材料,以便開展前期研究、論證工作。

記者瞭解到,住建部部署的“前期論證和研究”包括“十三五”期間“住房保障應保人群的情況”“兩個五年規劃期間保障性安居工程的銜接情況”“融資、運營、分配等方面的創新”等。不過,住建部並未向地方政府明確這項工作具體的時間要求。

“十三五”是“國民經濟發展第十三個五年規劃”的簡稱,時間為2015年~2020年。由於中共十八屆三中全會《關於深化改革若干重大問題的決定》中,大量國民經濟、社會發展和深化體制改革的目標,均劃定在2020年,因此,作為“民生領域施政方針”的重要組成部分,“十三五”期間的保障性住房建設規劃至關重要。

接近住建部的權威人士告訴記者,住建部部署“‘十三五’期間保障性住房建設規劃”的前期研究論證工作,實際上已“提前”於“十三五”規劃編制的前期研究論證工作。截至本報記者發稿時,中國中央政府尚未開展統一的“十三五”規劃編制的前期論證和研究工作。

“提前啟動前期研究和論證的工作,應該也是為編制整體的‘十三五’發展規劃做準備”,他向記者表示。

佈局調整

2013年11月12日,中共十八屆三中全會閉幕。會議審議通過的《中共中央關於深化改革若干重大問題的決定》(下稱“決定”)針對住房保障領域提出“健全符合國情的住房保障和供應體系、建立公開規範的住房公積金制度”。這一要求將被作為原則,在“‘十三五’保障性住房建設規劃前期研究和論證”中貫徹。

山東、天津等地住房和城鄉建設系統的官員均向記者證實,在部署“‘十三五’保障性住房建設規劃前期研究和論證”的有關工作時,住建部黨組書記、部長薑偉新特別強調了地方政府,要本著實事求是的原則制定“十三五”期間本地保障性住房的任務目標。

2010年,國務院確定在“十二五”期間,開工建設3600萬套保障性安居工程住房,並要求地方政府每年上報當年度保障性安居工程開工、基本建成的住房套數任務,並進行考核。在此期間,不少地方政府均“超量上報”了有關目標,並開工建設,在這樣的情況下,“十二五”初期設定的保障性安居工程目標,有可能提前實現。

這也為“十三五”期間保障性住房佈局和結構的科學優化提供了基礎。在部署開展“十三五”保障性住房建設規劃編制前期研究和論證工作的過程中,薑偉新表示,要本著實事求是的原則制定任務目標,中小城市可以合理安排“十三五”期間保障性住房的建設任務和目標;人口密集的大型、特大型城市,可以適當增加保障性住房的建設任務和目標,以滿足住房保障應保人群的住房需求。

目前,北京、上海、廣州、深圳等特大型城市住房供需矛盾突出。北京市住房和城鄉建設委員會的統計資料顯示,截止到2013年年底輪候的家庭,有望在2015年全部解決“應保人群”的住房需求。而這一資料還是在北京市對公租房、廉租房並軌運行的情況下實現的。

“傾斜”方向

住建部副部長齊驥在接受媒體採訪時指出,要把群眾最關心、最現實的利益問題作為切入點,加快推進改革。首先要繼續加快推進保障性住房建設和各類棚戶區改造,解決保障性住房總量不足的問題。同時,要通過改革調整,使群眾更方便、更便捷地享受到住房保障制度。

在2013年年底的輪候人群應保需求至少要在2015年才能全部實現“盡保”的同時,北京市保障性住房開工和建成仍保持著“歷史高位”。與此同時,為解決住房問題,北京市還推出參與保障房輪候家庭可以優先購買的兩年約6萬套的“自住型改善型商品房”。儘管如此,認購比例仍高達1:40。

為了確保財政實力相對較差的中西部地區完成保障性住房開工、建成指標,中央政府出臺了一系列配套政策。財政部的統計資料顯示,截至2012年年底,中央財政累計實現針對中西部地區保障性安居工程專項轉移支付3000億元人民幣。

“應該說,‘十二五’期間,中央政府確實在扶持中西部地區的保障性住房方面做了很多工作,補齊了中西部地區保障性住房基礎的‘短板’。從未來的情況看,大型、特大型城市的住房供需矛盾較為突出,住房保障應保人群‘盡保’的壓力也比較大。”前述接近住建部的權威人士向記者表示。

2010年,在中央政府確定“十二五”期間開建3600萬套保障房任務目標的同時,將中央財政轉移支付作為配套政策對中西部地區進行扶持。目前,住建部已經開始考慮,在“十三五”期間要求大型、特大型城市加大保障性住房建設目標的同時,採用何種配套政策予以扶持更為合理。不過,截至目前,尚未有最終結論。

“用補磚頭的方式進行住房保障,是二戰之後重建歐洲過程中採用的手段,在特殊時期取得了應有的效果。但是,在此後,歐美國家開始改用補人頭即發放補貼的方式,進行住房保障,實踐證明是最成功的,但是我們現在仍然堅持補磚頭的方法,我認為,補人頭應該是‘十三五’期間最有效的手段。”華遠地產董事長任志強（微博）向記者表示。

過去的一年，新改革時代開局，在新城鎮化號角聲中，在調控與市場化交織的聲浪中，中國房地產行業穩步前進。但這只是起點，中國房地產還需要更多的努力和更強的智慧，去適應全新形勢，並取得更大的發展。

新的一年，角逐市場的版圖與新增長邊界，誰將是卓越100的領軍企業，中國房地產將更多的思考、總結與傳承創新。

2014年3月11-13日，觀點地產新媒體繼續盤點年度中國房地產行業與企業，展望2014年度機會與變化，推出“模式與革新”特別報導。

在大幅超額完成2013年550億銷售目標之後，世茂房地產將2014年的銷售目標定在了800億。

“新年伊始，管理層想把今年的銷售目標定在800億左右。”1月16日，世茂房地產相關負責人在接受觀點地產新媒體採訪時透露，就年初盤點的資料來看，2014年該公司可售貨量大概在1300億元。

提升毛利

1月16日，世茂房地產控股有限公司公佈2013年未經審核營運資料，截止至2013年12月31日，該公司實現合約銷售670.73億元人民幣，同比增長46%，超過全年銷售目標550億的22%。

與此同時，該公司於報告期內實現合約銷售面積523.93萬平方米，較上年同期增長28%。平均銷售價格為1.28萬元/平方米。

對此，上述世房相關負責人表示，2013年公司業績表現良好，早在10月底就已完成了全年550億的銷售目標。

從去年11月開始，世房在策略重心上有所調整，逐步放慢銷售節奏，提價改善毛利率。

“完成指標之後，我們可以根據專案的量去提價，譬如11月以及12月份，我們在很多項目上與團隊溝通提價，以優化公司的毛利率。”

該人士進一步指出：“世茂從來都會考慮自己的利潤，特別是在完成全年銷售目標之後，很多專案不再需要跑量。從貨源來看，去年1000億的可售貨源中，如果算上11月、12月提價的部分，去化率已達67%，這在行業中非常高。而當時還是有貨可以供應，這也讓公司在毛利率方面有一些可調節的空間。”

對於毛利率具體資料，該人士並未透露，但表示，上半年世房銷售均價為1.1萬/平方米，毛利率略高於35%，而截止至12月底，均價已提升至1.28萬/平方米，所以毛利率必然會高於上半年的水準。

在此之前，瑞銀就曾引述世房管理層的話表示，11月及12月的銷售環比或有所放慢，因希望維持較高的銷售均價以進一步改善毛利率。世房首10個月的合約銷售均價同比上升16%，瑞銀預期，近兩年該公司的毛利率能升至36%，較2012年增加2個百分點。

另據公告顯示，去年12月單月，世房錄得合約銷售額約57.48億元，合約銷售面積為47.61萬平方米，平均銷售價格約為1.21萬元/平方米。

談及今年的銷售目標，世房相關負責人透露，管理層想把2014年的銷售目標定在800億左右。2013年可售資源1000億人民幣，預計2014年可售資源達1300億人民幣，增加30%，這將為2014年的集團業績持續增長提供運營基礎。

海外發債

就在公佈2013年銷售業績的同時，世房亦開始了在海外資本市場融資的動作。

1月15日，該公司宣佈，已與滙豐、渣打銀行、高盛、摩根大通、瑞銀、花旗及摩根士丹利就票據發行訂立購買協定。據此，世房將發行2021年1月22日到期、本金總額6億美元優先無抵押票據，票據利息自2014年1月22日按年利率8.125%計算，票據發行估計所得款項淨額約為5.93億美元。

公告稱，世房擬使用票據所得款項為現有債務再融資、為現有及新增物業發展專案提供資金(包括地價及建築成本)，以及用於其他一般企業用途。

對於此次海外融資，世房內部人士表示，“公司每年都會有一次海外發債的融資活動，2013年也是在1月份做的，屬於正常的融資行為。”該人士認為，此次發債市場反應良好。

在票據發行前一日，標準普爾對世房此次擬發票據授予“BB-”的債務評級及“cnBB+”大中華區信用體系長期評級。

標普表示，債務評級較世茂的企業信用評級低一個子級，該機構認為，一旦出現違約，相較于內地債權人，海外債券持有人處於實質性不利地位。

標普預計，該公司優先債務對總資產比率仍將高於標普對投機級公司設定的15%的重要水準。

此外，標普還指出，預計世茂不斷增長的房地產銷售將基本抵消債務水準上升的影響。

“在我們的基準情景中，預計債務對息稅及折舊攤銷前利潤比率2013-2014年將為4.5-5.0倍，低於我們設定的5.0倍的評級下調觸發水準，2012年該比率為6.5倍。”

該機構續稱，世茂房地產的發債人評級反映了該公司激進的擴張偏好、對現有評級而言較高的財務杠杆以及不盡一致的財務管理表現，但其穩固的市場地位、經營地區和專案的多元化、令人滿意的銷售和專案執行情況以及合理的土地成本彌補上述劣勢。

龍湖2013年內搶在信貸收緊前完成了一筆美金債券、一筆港幣銀團貸款，淨負債率64.1%

如果全國的龍頭房企做一個單城市銷售額產出量排名，用銷售額比進入城市的數量，龍湖地產（00960.HK）無疑可以排在前三甲，甚至有可能沖第一。

2013年，是龍湖穩健發展的調整年，全年實現銷售額503.2億，其中簽約銷售481億，按年增幅20%，回款率保持在93.5%的高位。平均合同銷售單價同比增長18%至11293元/平方米。

同時，龍湖各區域均實現銷售穩步增長，西部、環渤海、長三角、華南以及新進入的華中區域銷售金額占比分別為40.9%、28.1%、23.9%、5.4%及1.7%。在實現銷售的18個城市中，8個位列當地市場銷售金額前10，其中5個城市位列前5。

經歷了初期的快速擴張，龍湖地產自2012年起適當放緩擴張節奏，加密全國佈局，進軍包括華南在內的具有豐厚市場機會的區域；產品上更加聚焦精品產品線的複製創新，以提升運營效率；同時用10~15年的時間，穩步增持商業，使得租金收入成為繼地產開發之後的又一利潤支柱。“擴縱深、近城區、控規模、持商業”正是龍湖戰略升級後的精准描述。

“龍湖地產可以說從起步之初就確定了清晰的價值觀和長遠規劃，並且一直秉承著這些發展戰略，這一點對任何企業來說都是非常難能可貴的。”一名熟悉龍湖的業內人士分析指出。

“住宅＋商業”佈局

龍湖地產的穩健增長在其重慶公司的業績表現中可見一斑。

根據龍湖地產公佈的未經審核營運資料，2013年全年，重慶龍湖實現銷售額108億，成為集團首個連續3年銷售金額突破百億元的地區公司，並連續10年穩居當地市場銷售金額、銷售面積第一。

整個西部地區去年實現銷售金額196.9億元，同比增5.2%。其中，成都龍湖銷售金額同比增長21%至61.6億，創歷史新高。西安龍湖延續穩健表現，位列西安市場銷售金額前四。

環渤海區域也依舊貢獻穩健，銷售金額超過135億元。北京龍湖憑藉豐富的產品線，實現銷售金額80.2億元。其中，別墅專案好望山和雙瓏原著，分別摘得北京別墅市場銷售套數第一和銷售金額第二。時代天街商鋪以超過15億的銷售金額位列北京商鋪成交金額榜首位。瀋陽與青島兩地分別以92.6%和26.7%的銷售增長創新高。

長三角區域業績貢獻持續提升，全年累計成交114.8億元。其中，年輕的杭州龍湖銷售金額超過71億，成為該區域貢獻主力城市。

此外，華南區域實現銷售額26億，新進入的華中市場亦表現不俗，貢獻逾8億的銷售額。

住宅開發之外，龍湖地產增持商業物業的戰略也取得階段性進展。2013年底，龍湖在重慶之外的首個“天街系”購物中心——成都龍湖?北城天街購物中心開業，首日客流破20萬，刷新成都商場開業當日客流量新紀錄。

而根據龍湖的公開資料，類似這樣的持有型購物中心，未來每年都要開業一兩個。截至目前，龍湖已開業的商場總數達到11個，總建築面積超過100萬平方米。

在“住宅＋商業”兩條腿走路的房企中，均衡性做得最好的，非龍湖地產莫屬。據悉，為了執行穩步增持商業的戰略，龍湖將每年銷售回款的10%以內投入其中。這一轉型力度可以說是穩健合理，雖然略微拉低了龍湖的業績增長速度，卻保持了戰略的可持續性。同時，龍湖還是國內少有的能為散售型的商鋪提供統一管理、招商、運營服務的開發商。

絕不碰信託

從2006年的30億到2010年的300億元，業績翻10倍只用了四年，龍湖地產以一種令人看不懂的方式快速沖進房企第一陣營，園林景觀和物業服務在全國迅速建立起良好口碑，成為被廣泛模仿和學習的房企之一。

“頭腦清醒”的龍湖，一直以來秉承著清晰的戰略發展規劃，這在其財務管理方面可以看出：龍湖從很早就非常重視財務穩健並用財務來指導決策，建立制度。

2008年龍湖第一次籌畫上市，因金融危機融資形勢不容樂觀。當時和龍湖一起做IPO的另外一家房企堅持急於上市，結果發行價只有2塊。龍湖堅持沒上，等到2010年底上市的時候發行價做到了7塊多。

“龍湖的財務操作水準也是業內一流，絕不碰信託，經常做海外融資，財務成本在全國來說屬於最低水準，各項財務指標在香港內房股中都名列前茅。”上述熟悉龍湖的業內人士表示。

“龍湖在2013年內完成了一筆美金債券，一筆港幣銀團貸款，在信貸收緊前搶佔先機。”業內對龍湖融資表現的評價，幾乎均集中在“善抓視窗期”、“低成本”這兩個關鍵字上。龍湖地產始終堅持穩健策略，去年中報顯示，淨負債率仍維持在64.1%的合理水準。


即使在房企拿地勢頭最猛、地王頻出的2013年，龍湖地產的表現也“從容淡定”：拿地集中在一季度與年末四季度，基本上避開了最瘋狂的階段，平均溢價率12.5%。地塊集中在重慶、北京、上海、杭州、西安等市場空間大，團隊相對成熟的區域，並陸續進入長沙、蘇州、昆明、濟南四個戰略新城。

事實上，在管理體系上，龍湖是走在行業前列的。相比萬科，龍湖的組織架構更簡單垂直，沒有區域這一層級，而是集團－地區公司兩層管理，且對地區公司的放權要更大。龍湖是最早開始做跨行業高管引入的房企，成功實現了矩陣式管理架構，為其奠定了大企業風範。

等待三年，萬達有望迎來第三、第四個融資平臺。1月18日，大連萬達集團董事長王健林在萬達內部年會的全文講話稿對外披露，其中明確提到，2014年將全力推動萬達兩個目標公司上市。儘管王健林並沒有披露更多上市專案的細節，但目前處於IPO排隊狀態的電影院線業務和處於初審狀態的商業地產業務被業內看做是最有可能的兩個專案，而其中，當屬已通過審核、排名較為靠前的萬達院線希望最大。

目前萬達已經擁有了兩個海外上市平臺，即2013年6月，借殼香港上市公司?力地產，後改名的萬達商業地產；以及去年12月在紐交所上市的美國AMC。但在A股的上市之路卡殼多年，其中，萬達院線的IPO已經等待三年。由於證監會已經明確IPO開閘，且萬達院線排名比較靠前，在多數分析師看來，其今年衝刺成功幾乎是板上釘釘。據瞭解，去年萬達院線收入41億元，螢幕總數達1247塊。

除此之外，同樣在2010年就提交了IPO申請的萬達商業地產，卻並沒有那麼幸運。北京商報記者在1月10日證監會公佈的一份首次公開發行股票審核工作流程及申報企業情況的檔中看到，大連萬達商業地產正在上市的初審中，擬上市地為上交所，保薦機構為銀河證券。據瞭解，萬達商業地產是目前在審、排隊的企業中惟一從事房地產業的，其商業地產公司去年收入1456.2億元。此前，富力和首創曾和萬達一起闖入過IPO排隊，但後來兩家都終止了審查。“萬達商業地產在A股排隊時間非常久，其資產太大了，能否成功上市仍不明確。”銀河證券一位內部人士表示。

由於國家對房地產行業的宏觀調控，自2010年以來，房地產企業上市、再融資和重大資產重組等事項已連續三年多受阻。去年房地產再融資開閘傳言盛行以來，有多家房地產公司提交了再融資方案，但至今尚無闖關成功者，反映出政策動搖並沒有傳言中大。

“目前房地產行業政策還是不太明朗，上市申請需要國土部、住建部等審批。而且現在市場上對房地產業務板塊的估值比較低，上市意味著投入的成本比較大。”上海易居研究院研究員嚴躍進表示，但對於上市，還是有不少開發商依然在堅持。綠地集團董事長張玉良此前就稱，今年上半年完成A股整體上市。


在業內看來，即便最終商業地產依然無法順利登陸A股，但不排除海外上市的可能，王健林也曾表示，萬達正在為上市做兩手準備，即便IPO不可能，重組也有可能。值得一提的是，去年一季度，萬達還邀請了穆迪、標普、惠譽三大國際評級機構啟動對商業地產的信用評級，從三季度出爐的BBB+評級看，萬達確實為商業地產的上市下了一番功夫，王健林也承認，“相當於萬達商業地產拿到國際資本市場的一個通行證”。

儘管一再強調不差錢，但上市帶來的低廉融資成本依然是萬達看重的： 去年11月，萬達通過香港上市子公司萬達商業地產在英國發債，融資6億美元，包括發行費在內綜合成本只有4.8%。

2014年上海第一個地王有望在春節前誕生。

上海市規劃和國土資源管理局土地出讓資訊顯示，上海閘北區大寧路街道325街坊地塊，掛牌起始價即達47.73億元，起始樓板價22500元/平方米。值得注意的是，該地塊的起拍總價為上海近5年來純住宅用地市場的最高價。

據《每日經濟新聞》記者不完全統計，截至1月16日，上海1月土地出讓金已達70億元，再加上海閘北區大寧路街道325街坊地塊，1月上海土地出讓金破百億已是板上釘釘。

有業內人士認為，繼大寧路街道325街坊地塊之後，短期內上海中環內可能再也不會有如此大規模的宅地出讓。上海中原研究諮詢部高級經理龔敏指出，相比商辦地塊，住宅用地更受市場青睞。

124家企業申請競買

出讓公告顯示，閘北區大寧路街道325街坊地塊，出讓面積為96429.3平方米，規劃用途為普通商品住房，容積率2.2，起始價47.73億元，為上海近5年來純住宅用地市場起拍價最高的地塊。

截至2014年1月19日，閘北區大寧路街道325街坊地塊已吸引多達124家企業領取競買申請書，關注度超越近期所有上市土地。

據瞭解，起拍總價此前的紀錄保持者是2010年9月以34.2億元出讓的黃浦江沿岸E18地塊(9-3)。該地塊後被九龍倉旗下卓光控股有限公司以48.28億元摘得，折合樓板價35490元/平方米，溢價率41%，創下當時浦東新紀錄。

根據出讓進度安排，該地塊於1月17日正式掛牌，1月28日進入現場競價環節，這也意味著，春節前上海土地市場就將誕生“地王”級別地塊。

事實上，上海之前也曾出現過在春節前幾天製造地王的先例。2010年2月11日，同樣是除夕夜之前兩天，同樣是閘北區，蘇州河北岸東塊1街坊地塊以70.2億元總價、52783元/平方米方米樓板價賣給了華僑城。

住宅用地溢價率高

對於閘北區大寧路街道325街坊地塊最終出讓價格，據業內人士介紹，目前開發商的態度基本是一致的，所有人都把樓板價看到30000元/平方米以上。

“總價在50億上下是比較理性的，但不能保證個別開發商會有特別激進的作為。”克而瑞研究中心研究總監薛建雄指出，該地塊低容積率、地塊平整，地理位置優越，出門即可上中環、南北高架，駕車到兩個機場的時間都在30分鐘左右；周邊近鄰大寧商圈和靈石公園，各類生活配套設施齊全。

《每日經濟新聞》記者瞭解到，該地塊周邊在售項目主要有明園森林都市三期、中星馨?苑一期尚品新作以及大寧瑞仕花園，目前新房成交均價在3.1萬?3.7萬元/平方米，此外，地塊附近仍以二手公寓社區居多，如慧芝湖花園、水木年華花園、新梅共和城，最新交易價在3.5萬?4.5萬元/平方米。


另外，距離325街坊地塊直線距離6公里的華僑城蘇河灣，2013年8月第一次開盤，精裝修住宅報價高達110000元?130000元/平方米，2013年實際成交均價也達到93365元/平方米。

有業內人士認為，該地塊無論是地理位置以及周邊環境都不輸給華僑城，甚至稱無論它賣到什麼價格都不會感到驚訝。

在上海土地出讓金仍不斷攀升的情況下，市場格局也在悄悄發生變化。1月16日，葛洲壩集團房地產開發有限公司以21億元競得青浦區香花橋街道E-04-06、E-04-23商住辦地塊，溢價146.82%，折合樓板價12341元/平方米。1月15日上海融禦實業有限公司8.15億元取得閔行區莘莊商務區17A-01A西商辦地塊，溢價71.6%，樓板價11669元/平方米。
上海新宅地起拍總價創5年新高
2014-01-20 01:37:00　來源: 每日經濟新聞　有0人參與分享到 網易微博 0 易信 新浪微博 騰訊空間 人人網 有道雲筆記 2014年上海第一個地王有望在春節前誕生。

上海市規劃和國土資源管理局土地出讓資訊顯示，上海閘北區大寧路街道325街坊地塊，掛牌起始價即達47.73億元，起始樓板價22500元/平方米。值得注意的是，該地塊的起拍總價為上海近5年來純住宅用地市場的最高價。

據《每日經濟新聞》記者不完全統計，截至1月16日，上海1月土地出讓金已達70億元，再加上海閘北區大寧路街道325街坊地塊，1月上海土地出讓金破百億已是板上釘釘。

有業內人士認為，繼大寧路街道325街坊地塊之後，短期內上海中環內可能再也不會有如此大規模的宅地出讓。上海中原研究諮詢部高級經理龔敏指出，相比商辦地塊，住宅用地更受市場青睞。

124家企業申請競買

出讓公告顯示，閘北區大寧路街道325街坊地塊，出讓面積為96429.3平方米，規劃用途為普通商品住房，容積率2.2，起始價47.73億元，為上海近5年來純住宅用地市場起拍價最高的地塊。

截至2014年1月19日，閘北區大寧路街道325街坊地塊已吸引多達124家企業領取競買申請書，關注度超越近期所有上市土地。

據瞭解，起拍總價此前的紀錄保持者是2010年9月以34.2億元出讓的黃浦江沿岸E18地塊(9-3)。該地塊後被九龍倉旗下卓光控股有限公司以48.28億元摘得，折合樓板價35490元/平方米，溢價率41%，創下當時浦東新紀錄。

根據出讓進度安排，該地塊於1月17日正式掛牌，1月28日進入現場競價環節，這也意味著，春節前上海土地市場就將誕生“地王”級別地塊。

事實上，上海之前也曾出現過在春節前幾天製造地王的先例。2010年2月11日，同樣是除夕夜之前兩天，同樣是閘北區，蘇州河北岸東塊1街坊地塊以70.2億元總價、52783元/平方米方米樓板價賣給了華僑城。

住宅用地溢價率高

對於閘北區大寧路街道325街坊地塊最終出讓價格，據業內人士介紹，目前開發商的態度基本是一致的，所有人都把樓板價看到30000元/平方米以上。

“總價在50億上下是比較理性的，但不能保證個別開發商會有特別激進的作為。”克而瑞研究中心研究總監薛建雄指出，該地塊低容積率、地塊平整，地理位置優越，出門即可上中環、南北高架，駕車到兩個機場的時間都在30分鐘左右；周邊近鄰大寧商圈和靈石公園，各類生活配套設施齊全。

記者瞭解到，該地塊周邊在售項目主要有明園森林都市三期、中星馨?苑一期尚品新作以及大寧瑞仕花園，目前新房成交均價在3.1萬?3.7萬元/平方米，此外，地塊附近仍以二手公寓社區居多，如慧芝湖花園、水木年華花園、新梅共和城，最新交易價在3.5萬?4.5萬元/平方米。


另外，距離325街坊地塊直線距離6公里的華僑城蘇河灣，2013年8月第一次開盤，精裝修住宅報價高達110000元?130000元/平方米，2013年實際成交均價也達到93365元/平方米。

有業內人士認為，該地塊無論是地理位置以及周邊環境都不輸給華僑城，甚至稱無論它賣到什麼價格都不會感到驚訝。

在上海土地出讓金仍不斷攀升的情況下，市場格局也在悄悄發生變化。1月16日，葛洲壩集團房地產開發有限公司以21億元競得青浦區香花橋街道E-04-06、E-04-23商住辦地塊，溢價146.82%，折合樓板價12341元/平方米。1月15日上海融禦實業有限公司8.15億元取得閔行區莘莊商務區17A-01A西商辦地塊，溢價71.6%，樓板價11669元/平方米。

美國房地產市場開工率再現意外下滑。

美國商務部(DOC)近日公佈資料顯示，美國去年12月新屋開工總數年化跌至99.9萬戶。

去年11月美國新屋開工數量創逾五年半新高。而去年12月新屋開工總數較上月出現較大幅度回落，環比下跌9.8%，跌幅為2013年4月以來最大。其中，獨棟房屋開工數跌至61萬戶，為2013年7月以來最低。去年12月新屋開工總數較上月之差距，高達雷曼破產後的第三大跌幅。

外媒援引倫敦資本經濟學公司（Capital Economics Ltd.）首席經濟學家埃什沃斯（Paul Ashworth）的話稱，美國需要建造更多的房屋，而從目前的形勢來看，建築的房屋仍然不足以滿足需求。

德意志銀行經濟學家賴安（Brett Ryan）稱，美國房產市場復蘇的根基牢固。如果就業市場的改善勢頭，一如預期的持續下去，預計美國房地產市場將繼續穩步走高。

不過，美國商務部也在報告中指出，美國2013年新屋開工總數為92.34萬戶，較2012年增長18.3%，創2007年以來最高水準。

記者不久前獨家報導了上海銀監局對轄內商業地產融資風險進行預警，其中較具風險的商業地產開發貸增加規模成為市場關注焦點。本報記者近日從央行上海總部獲悉，去年全年，上海市中外資銀行本外幣商業性房地產開發貸款全年增加398.2億元，同比少增12.9億元。央行方面稱此“增長平穩”。

具體來看，在近400億元的開發貸增量中，按貸款用途分，地產開發貸款增加98.6億元，同比少增38.5億元，主要是土地儲備機構貸款同比少增65.5億元。住房開發和商用房開發貸款分別增加161.4億元和156.2億元，同比分別少增2.7億元和多增34.6億元。


在保障房貸款方面，受其到期還貸和提前還貸因素影響，去年上海市保障性住房開發貸款僅增加88.7億元，同比少增115.6億元，占住房開發貸款增量的55%，同比下降69.5個百分點。

在商業地產開發貸增長整體平穩的同時，滬銀監局去年底下發的“關於商業地產融資風險的通知”也促使轄內銀行更注重相關貸款房企的品質。本報記者近日走訪幾家大行上海分行獲悉，今年一季度，不少銀行房地產開發貸額度從緊。“只有上了行內‘優質企業名單’的房企才可能申請到開發貸。”一名大行信貸業務人士表示。

上海銀監局在其調研中發現，上海商業地產“總量過剩”、“價格上漲過快”、“市場總量接近飽和”，潛在風險已經遠遠大於住宅地產，因此需要轄內各商業銀行“高度關注”。

中國大陸去年新屋銷售額預料將首度衝破1兆美元大關，由於大陸缺乏全國性的打房措施，導致一線城市房價猛飆。

根據彭博報導，中國房產資訊集團（China RealEstate Information Corp.簡稱CRIC）與中原地產代理有限公司（Centaline Property Agency Ltd.）雙雙揣測，大陸國家統計局今天將公布2013年新屋銷售衝破1兆美元大關。今年去年1-11月銷售額為5.9兆元人民幣（相當9750億美元）。

國家統計局18日公布統計顯示，去年12月廣州與深圳的新屋價格較上年同月猛漲20%，上海與北京的增幅分別為18%與16%。

大陸總理李克強去年3月上任以來，並未推出更多全國性的打房措施降溫房價，相較大陸前總理溫家寶去年3月在其最後一次打房努力中，下令提高房價漲幅「過快」城市的買屋頭期款和買第2棟房子的貸款利率，並更嚴格執行房屋銷售稅。反之，李克強放手個別城市自行訂定抑制房價高漲措施。

花旗集團（Citigroup Inc.）駐香港經濟學家丁爽接受電訪表示：「這些房價抑制措施去年的效果有限，因一線城市的需求紅火，依然超過供應。」

去年1-11月大陸新屋銷售額較上年同期激增31%，相較2012年全年銷售額為5.4兆元人民幣，年增率達11%。（譯者：中央社趙蔚蘭）1030120

中國去年缺乏全國性打房措施，一線大城房價狂飆，昨公布2013年全年新屋（商品住宅）銷售額創新高6.8兆元人民幣，相當於1.1兆美元，首度突破1兆美元大關。
中國總理李克強自上任以來，並未推出更多全國性的打房措施使房市降溫，相較於前總理溫家寶在去年3月下令提高房價漲幅過快的城市買房頭期款及第2棟房子的貸款利率，李克強則是讓各別城市自行訂定管制房價措施。

首度突破1兆美元
花旗（citi）資深經濟學家丁爽表示，這些打房措施去年的效果有限，因為一線大城需求仍然超過供給，他指出，政府需要提高主要城市的土地及房屋供給，若只靠透過政府命令進行人為限制是不會奏效的。
東方匯理銀行資深經濟學家高德信（Dariusz Kowalczyk）表示，顯而易見的，中國房市依然火熱，城市化與投資需求帶動了銷售量，房價也持續成長，中國經濟仍然高度依賴房地產市場。
根據中國國家統計局數據，去年新屋銷售價格較2012年上漲27%，12月廣州及深圳新屋價格較前1年上升20%，而上海、北京房價漲幅則各為18%、16%。溫州去年12月房價較前1年下跌2.6%，連27個月下滑，是調查70個城市中唯一一個下滑的城市。
中國房產信息集團分析師David Hong表示，仍然有些對中國打房措施的誤解，打房目標並不是在打擊房地產市場及銷售，整個國家的經濟，特別是在比較不富裕的城市經濟是依賴房地產市場的。
高緯環球（CUSHMAN & WAKEFIELD）亞洲研究部門主管希爾西塔（Sigrid Zialcita）表示，在經濟成長、信貸環境支持及政府包含放寬一胎化政策等改革影響下，今年房屋價格還會上漲。
根據中原地產公司，1998年至2009年，房屋價格每年漲幅達30%，自2010年後漲幅放緩為約10%。中原地產公司研究員劉淵指出，在政府限制之下，房價將不會再像以前那樣飆漲。

1月19日，泰禾北京院子、閱園、中加榮園三個項目預售證獲北京市住建委放行，這也是新年以來首批預售證發放。其中，泰禾北京院子、閱園最低預售價均超6.5萬元/平米，最高超過8.7萬元/平米，也標誌住建委堅持了2個多月的“限高令”被打破。


1月19日，泰禾坊巷家園、閱園、中加榮園三個項目預售證獲北京市住建委放行，這也是2014年以來首批預售證發放。其中，泰禾•北京院子、閱園最低預售價均超6.5萬元/平米，最高超過8.7萬元/平米，也標誌住建委堅持了2個多月的“限高令”被打破。

預售價超8.7萬/平米獲批

1月19日，在過了20多天的空白期後，終於迎來轉機，北京市住建委對包括泰禾坊巷家園、閱園、中加榮園三個專案發放預售證，這也是2014年北京首批發放的預售證。

北京市住建委網站顯示，泰禾•北京院子的准許銷售面積83841.39平米，預售價最低為63152元/平米，最高為87345元/平米。位於豐台區盧溝橋鄉的閱園項目，准許銷售面積59615.93平米，預售價為66999-67000元/平米。位於密雲縣的中加榮園，獲批預售價在1.3萬元/平米左右。

據悉，從11月上旬開始，北京市住建委對高端物業收緊預售證：單價高於4萬元、漲價超10%的樓盤暫停入市，被業內稱為“限高令”。

此後，住建委對凡是售價超過4萬的項目，預售證一律不批，造成北京市高端市場供應斷頓。包括中赫萬柳書院（資料、團購、論壇）、泰禾•北京院子、保利海德公園（資料、團購、論壇）、萬科北河沿甲柒拾柒號等項目的入市均受影響。

位於孫河鄉中央別墅區的泰禾北京院子，儘管推廣已經做了幾輪，但因“限高令”遲遲拿不到預售證，入市時間也一拖再拖。此前，該項目預計2013年9月開盤，後又推遲至10月，最終被迫調整到2014年。

據網易房產記者查詢得知，泰禾•北京院子並不是孫河區域第一個拿證的高端專案。2013年6月6日龍湖雙瓏原著預售證通過審批，預售價格在4.7—10.32萬元/平米之間，首次試水北京市住建委的容忍限度。但此後，泰禾北京院子在10月份以均價7萬/平米申請預售證，因觸碰紅線被拒。

一位業內人士分析：“此次泰禾•北京院子預售證獲批，也是等來的春天，而6萬/平米以上的預售價，也意味著住建委將放鬆高端商品房價格管制，交給市場調節”。

“不過對於涉及剛需的低價房，住建委還是管控很嚴格，預計短期不會放鬆調控，”該人士繼續分析。

房價上漲壓力大

近日，國家統計局發佈2013年12月70個大中城市住宅銷售價格變動情況，65個城市新建住宅價格環比上漲，同比上漲的城市則達到69個。其中，包括北京、上海、廣州、深圳在內的一線城市新建住宅價格已經連續第四個月同比漲幅均超20%。

據悉，進入2014年北京房價上漲壓力仍然存在，對於2014年的市場走勢，偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析表示：“2014年的房價將呈現先揚後抑的趨勢。由於樓市供應短缺的問題很難在短期內得到有效緩解，所以 ，隨著春節後購房需求的復蘇，銀行貸款支持力度的增強，供需矛盾的進一步加劇，或將導致房價環比漲幅再度逐步擴大。”

與此同時，北京土地市場早已進入熱火朝天的搶地潮。2014年新年伊始，北京市加速推地步伐，各大房企瘋狂搶地。1月16日，門頭溝、平谷等區域6宗土地集中成交，總成交金額達111.85億元，遠洋、融創、華潤等數十家房企參與競爭。至此，北京1月份的土地出讓金已達371.85億元，預計整月出讓金將達到500億元，創歷史新高。

胡景暉同時表示,2014年政府調控重點將轉向兩個方面：一是增加土地供應，進而增加房源供應量；另一方面，進一步增加保障性住房供應量，通過商品住宅和保障性住宅供應量的增加，來緩解目前因樓市嚴重的供不應求導致的房價的快速上漲。因此，下半年，尤其是四季度隨著房源供應的逐步增加，嚴重的供不應求的矛盾的緩解，預計明年下半年的房價漲幅將逐步趨緩。

華潤置地超額完成銷售目標，商業物業的租金收入增長表現尤為亮眼，為公司業績增長帶來的助力。

據華潤置地官網最新公佈的資料顯示， 截至12月底，華潤置地2013年度累計簽約額約人民幣663.0億元，累計簽約面積578.2萬平方米，較去年同期分別增長27.0%和22.3%。華潤置地在2013年初制定的全年銷售目標為570億元，年增長10%的銷售目標。

除銷售收入超預期外，華潤置地兩個“火車頭”之一的商業物業租金收入同比增收近四成。據資料顯示，截至11月底，公司共實現租金收入約44.5億港元，較去年同期增長35.7%。租金收入部分，主要來自旗下商業專案萬象城的商場部分。


德意志銀行在一份研報中指出，華潤置地的租金收入增長主要是受惠一線地區商鋪及優質管理的投資物業，預計這些一線優質投資物業帶來的租金收入將會維持高增長。

據瞭解，在華潤置地目前的投資性物業結構中，能為其提供租金收入的，主要是華潤旗下萬象城、五彩城、歡樂頌三個系列的商業專案，專案位於深圳、杭州、成都、瀋陽等地。這三個系列的商業專案的定位清晰，分別承擔都市綜合體、區域商業中心和鄰里中心的定位。

有分析人士認為，華潤置地目前商業專案的結構呈現多層次，而明確清晰的產品線不僅為華潤置地搶佔了更多市場，而且其商業綜合體的業態多樣性在國內商業地產商中亦屬出類拔萃，同時產品檔次也具互補性。

“最大體量、最高總價、兩次流拍”，讓溫州七都島03-C-16地塊的第三次出讓備受市場關注，而上海中梁合房地產開發有限公司（下稱“上海中梁合”）在2013年年末以11.45億元的高價拿地，也讓外界對該地塊的後續開發及負面頻出的溫州樓市產生了更多遐想。

近日，溫州市公共資源交易中心公佈溫州市鹿城區七都島03-C-16地塊出讓資訊，上海中梁合於2013年12月31日以11.45億元總價摘得該地。公開資料顯示，七都島03-C-16地塊位於鹿城區七都街道老塗村，土地面積達92.6畝，可建築面積超過10萬平方米，起始價為11.1億元。地塊容積率為1.8，規劃作為住宅用地相容批發零售及住宿餐飲用地。

豪賭“富人島”

“8500元/平方米的起始樓面價、大體量地塊對房企資金鏈的考驗以及前期溫州整個房地產市場大環境的影響，讓七都島03-C-16地塊的出讓一波三折。該宗地位於溫州供應量相對較少的七都島區域，地理位置優越，後期開發操作空間大，對開發商的資質要求也較高。”曾參與地塊競拍的某房企內部人士透露。

據瞭解，上海中梁合是外界公認的溫州“地產一哥”中梁地產集團（下稱“中梁”）的下屬子公司。官方資料顯示，中梁是一家專注于房地產開發的大型民營企業，旗下有浙江中梁置業有限公司（下稱“浙江中梁置業”）、蘇州華成房地產開發有限公司以及上海中梁地產集團等多家子公司，其已先後在蘇州、溫州、上海等地成功開發了近30個住宅及商業專案。

克而瑞資料顯示，截至2013年年底，溫州市商品房銷售面積約117萬平方米，共計10288套，中梁以近3000套的銷售量佔據總量的三分之一；銷售額方面，2013年溫州市總銷售額約260億元，而中梁總銷售額近100億元，成為溫州房地產史上第一家“百億房企”。

“作為溫州本土開發商，中梁更易受到地緣觀念深重的溫州本地人的認同。事實上，從戶型到景觀營造，中梁產品也確實契合了溫州人的居住需求，深受市場追捧。2013年，中梁能在整個溫州市場低迷的大環境下破冰而出，也在一定程度上證明了該企業的實力。”上海易居房地產研究院副院長楊紅旭表示。

實際上，七都03-C-16地塊北面即是由浙江中梁置業打造的一線臨江的中梁•濱江首府專案，2012年，該項目曾以溫州主城僅有的百畝高端生態大盤入市，曾在溫州當地引起不小的轟動。地塊西面為華中地產打造的七都地標樓盤——占地800畝的江山邑別墅，南面則將規劃為二類普通住宅，東部是建設小學。

在實地考察過七都03-C-16地塊資訊的前述開發商眼中，該地塊絲毫不輸于有一線江景優勢的中梁首府地塊：“七都03-C-16地塊建成後房子呈西低東高佈局，高層特別是西部景觀一流，可同時俯瞰800畝別墅和江景，城市景觀、江景、遠山一覽無遺，周邊還擁有成熟的配套設施及學區等。”

“縱觀整個溫州，竟然找不到一個大型的豪宅區。湯家橋北路區域雖然也號稱‘富人區’，但數百棟別墅和幾十個大大小小的公寓社區這樣的規模遠遠達不到豪宅的標準。”某不願具名的溫州房企內部人士說。

作為溫州市傳統主城區，鹿城區供地情況一直頗受樓市關注，七都島更是溫州人心目中的最佳豪宅集聚區。一直以來，多產“富豪”的溫州並沒有一處真正的高檔別墅集聚區，而有著一線江景、生態環境優越的七都島正是打造“富人生態島”的絕佳之地，七都島隱私性極好，濱江景觀的稀缺性優勢和島居概念恰好符合別墅集聚區的開發資質。

2013年，整個鹿城區的土地及新房供應都極少，市場供應的新房都集中在甌海區和龍灣區。據溫州市住建委房管局網上售房系統的資料顯示，2013年鹿城區開盤的外灘首府和時代濱江，都曾在開盤當天銷售火爆，外灘首府項目甚至於當天售罄，這在溫州其他幾個區域都是十分少見的，也讓業內對七都島的市場信心十足。

溫州市場難改困境

經過27個月的房價同比下滑，溫州樓市價格較高峰期已下滑30%以上，歷經跌宕起伏的溫州樓市更加期待的是理性的穩定，無論是房地產開發商還是二手房房東，對於市場整體的考慮也更趨理性。

“現在的溫州，似乎已很難擺脫房地產市場的標籤。不管是早期名聲在外的‘炒房團’，還是現在的‘拋房潮’、‘溫州樓市崩盤和斷貸’，仿佛一曝出溫州的負面消息，全國都會盯著看。”溫州資深地產投資人雷朝軍曾如是表示。

溫州的如此“窘境”並非事出無因。在國家統計局每月公佈的全國70個大中城市住宅情況變化資料中，溫州總是格外引人注目。它是唯一一個連續數月新建商品住宅價格下降的城市，這也成為了外界聚焦溫州房地產的主要原因。除了宏觀面的利空資料，2013年，在不少外地媒體的報導中，“價格腰斬”、“大面積斷供”等描述性字眼也層出不窮，給溫州樓市帶來了不小的壓力。

根據百城住宅價格指數，2011年中溫州房價較2010年同期上漲超過30%，而全國三線城市僅在10%左右。但由於限購作用及溫州等地區民間借貸危機的爆發，溫州房價從2012初逐月下滑，當前溫州月均房價較2013年同期下降14%，較2012年的最高點下降30%，而目前全國百城均價和三線城市均價同比上漲7.9%和2.7%。

作為2013年溫州出讓的最大地塊，諸多業內人士均將七都島03-C-16地塊視作溫州土地市場的收官之戰，也是2014年市場突圍之戰。

而就在不久前，溫州市城市中心區F-7-b地塊溢價40.5%出讓，成交樓面價高達1.55萬元。這是近三年以來，溫州市土地出讓中首次出現高溢價率、眾多品牌房企爭奪一地塊的情形，這給溫州樓市帶來了不少向上的信心。值得注意的是，這場溫州本土大鱷之爭中，就有中梁的身影。


溫州土地市場回暖以來，中梁也表現活躍，2013年共拿8宗地，拿地總金額在溫州土地市場上屈指可數。然而，即使種種跡象表明溫州市場明顯回穩，也有業內人士對七都島03-C-16地塊如此高的樓面價心存疑慮。

“該地塊的地段資源優勢不可複製，與其他板塊間的聯動性不大。溢價成交一定程度上能夠起到穩定市場信心的作用，為樓市提供支撐點，但對區域價格的實質性影響不大。”楊紅旭表示，“高樓面價對敏感時期的溫州市場依然是一個考驗。但對於越走越低的房價而言，開發商只有快速的資金滾動才能實現較高的企業利潤，所以現在的開發商尋求市場機會更加理性。”

　　在即將到來的2月份，上海住宅市場推盤量走低，預計新推或加推數量較1月份減少4個，而商業地產新推項目則將環比增加1個。業內人士認為，隨著春節的臨近，開發商的推盤意願持續下降。

　　據上海搜房資料監控中心統計，截至1月20日，2014年2月，上海市場預計將有14個住宅（13個公寓，1個別墅）開盤或加推，數量較1月18個的推盤量少了4個；同比2013年2月實際開盤數翻一番。

　　其中，2月開盤項目中共有4個全新盤入市，占總開盤數量的28.6%，嘉定5盤入市全市居首，外環外共有12項目入市，全市占比近九成。

　　上海搜房資料監控中心表示，隨著春節臨近，越來越多的開發商推盤意願持續下降，推盤重心放到春節之後才開始，由於春節假期的影響，眾多開發商更加寄希望於3月小陽春推盤；同時，購房者的買房預期春節前逐漸消退，市場需求減少也是開發商減少推盤的重要原因。

　　另一方面，統計資料顯示，截至1月17日，共計5個商業地產項目預計在2014年2月開盤，環比增加1個，上浮25%，同比大漲400%，其中全新盤占2席。

　　就具體物業類型而言，寫字樓2月預開4盤，環比上揚33.33%；商鋪1盤預開，同環比均持平。從2月預開盤專案所處區位來看，1個位於中外環間，4個位於外環外；閘北、閔行、金山各占1個，青浦2個。

　　1月21日，廣州市國土資源局曾中止出讓的番禺兩宗居住用地和萬達商圈一宗商業用地再度掛牌，掛牌起始總價近20億，總宗地面積超4萬平。

　　其中，兩宗居住用地地塊一面積1.82萬平方米，可建設用地面積1.71萬平方米，容積率≤2.5，建築面積≤4.28萬平方米，掛牌起始價為5.99億元，起始樓面價為1.4萬元/平方米。

　　地塊二面積5416平方米，容積率≤2.5，建築面積≤1.35萬平方米，掛牌起始價為1.89億元，起始樓面價為14000元/平方米。

　　資料顯示，地塊一和地塊二相連，位於番禺新城組團，漢溪大道沿線，地處萬博-長隆-漢溪商業圈中心位置，臨近長隆歡樂世界、地鐵長隆站。

　　掛牌檔顯示，這兩宗地均為二類居住用地，並採用"定地價競配建"方式。若報價不超過最高限制低價，則價高者得，如果超過最高限制低價，則以競配建方式決勝負，競價階梯為200平保障性住房(每200平方米應建設不少於5套保障性住房)。

　　並且，按照出讓條件，鐘村漢溪兩宅地戶型比例均為中小套型(90平方米以下)比例不少於60%。

　　此外，萬博商業區地塊三為商業用地相容商務用地，宗地面積為1.78平方米，容積率≤5.7，建築面積≤10.05平方米，掛牌起始價為12.06億元，起始樓面價為12000元/平方米。

　　據悉，此地塊曾在2013年4月1日土地推介會上出現，並於4月15日掛牌，起始價為6.03億元，隨後中止。

　　之後，2013年7月16日，地塊三曾與漢溪村地塊一、二同時掛牌，起始價由原本的6.03億元提升為12.06億元，樓面價由原來的6000元/平方米升為12000元/平方米，但這三宗地又被中止出讓。如今，這三宗地又同時掛牌，出讓金額和條件沒有變化。

據香港媒體報導，綠地香港（00337）母公司綠地集團宣佈，綠地酒店產業進軍海外的發展階段正式啟程。近日，綠地與洲際酒店簽署協定，將合作打造美國洛杉磯市中心高端商務酒店——綠地英迪格酒店。同時，綠地旗下奢華酒店品牌鉑瑞亦將登陸悉尼市中心。綠地當前建成及在建酒店70餘家，擁有各類客房2萬餘間，資產規模250多億元人民幣。

洛杉磯綠地英迪格酒店位於由綠地投資開發的大都會專案內，作為大都會專案的核心業態，酒店定位為擁有350間客房的四星級商務會議酒店。酒店預計於2014年第一季度動工，2016年第四季度完工並試營業。悉尼綠地鉑瑞酒店位於悉尼市中心Pitt大街，該建築原為建於1939年，總使用面積約1.3萬平方米。綠地集團計畫將該歷史保護建築改造成為擁有170間客房的精品商務酒店。

據香港媒體報導，複星國際（00656）與美國保信金融公佈，將組合資公司投資中國物流商貿地產，並擴大地產專案投資。

兩公司稱，投資的物流商貿地產，將配合商貿建設開發需求，進行包括興建專業市場、改造搬遷舊專業市場，以及收購和改造專業市場項目。

複星與保德信於2011年開設合資人壽保險公司，是中國第一間民營資本與外資合資的壽險公司，雙方亦曾合作成立私募基金。

1月22日下午，杭州土地市場主城、余杭、蕭山三區共推地493.53畝，總體量94.6萬方，總起價77.87億。最新消息，首先出讓的杭政儲出(2013)116號地塊由浙江金鑽投資有限公司直接競得。

出讓檔顯示，地塊位於江幹區，為三堡單元C2-07地塊，東至塘工局路，南至三堡單元C2-06地塊，三堡單元(U21-01)地塊公交首末站工程，西至三堡單元規劃支路三，北至嚴家弄路。

規劃為商業商務用地，出讓面積1.76萬平方米，建築面積7.02萬平方米，容積率4，起始價5.56億元，起始樓面價7204.13元/平方米。

隨後出讓的編號為杭政儲出(2013)117號，經過37輪競價，由龍湖以42億元總價競得，樓面價10223.31元/平方米。

出讓檔顯示，宅地部分可建面積為19萬平方米，商地部分可建面積為22.08萬平方米，起價33.02億，樓面起價8038元/平方米。地塊東至江漢路，南至濱和路，西至江虹路，北至江南大道。

歷史資料顯示，2013年西博會經貿科技合作洽談會期間，中糧與杭州市政府簽訂合作協定，未來5年內在杭投資將超過120億元人民幣。業內傳言中糧所投資專案為中糧•大悅城，也就是上述117號地塊。

1月21日，青島市國土局新推出兩幅地塊，其中分別是：市南區寧夏路87號地塊被青島海爾地產集團有限公司競得，成交樓面地價5300元/平方米，地塊成交總價9484.06萬元；黑龍江南路162號則被青島匯豪基投資有限公司底價競得，地塊成交樓面地價4420元/平方米，成交總價1.14億元。

根據拍賣公告可知，寧夏路87號地塊的城鎮住宅將全部作為人才公寓，建築面積約13094平方米，共計約140套，按照規定未來項目售價不得超過12214元/平方米。

值得一提的是，此次寧夏路87號成為了近兩年來市南區唯一成功拍賣的地塊，這塊黃金地塊的成功出讓也成為13年以來市南區拍賣成功的第一塊地。

而市北區黑龍江南路162號(原四方區308國道24號)地塊土地用途同樣包含住宅及商服用地，土地面積6456.02平方米，其中商服用地532.61平方米，住宅用地5628.66平方米；地塊規劃建築總面積25878平方米，容積率4.2，建築密度45%，綠地率20%。

此外該地塊為保障性住房配建用地，商品住房用地和保障性住房用地同時供應。商品住房用地出讓後，同時將保障性住房用地劃撥給受讓人。配建經濟適用住房的建築面積不少於1238平方米，不少於19套。

在昨日杭州舉行的土地拍賣會上，備受關注的杭師大地塊引發多家實力房企爭奪，最終刷新了杭州宅地拍賣樓板單價新高，樓面價直逼3萬元。

1月22日下午，杭州六宗地塊集中拍賣，總起價高達76.09億元，其中以杭政儲出[2013]118號地塊，即杭師大地塊最為引人關注。

報名杭師大地塊角逐的有萬科、綠地、融信地產、龍湖地產、融創中國、綠城中國等多家實力房企，其中融創中國與葛洲壩組成聯合體，綠城中國與九龍倉結成同盟。

最終，經過29輪報價和33輪保障房投報，融信地產奪得杭師大地塊，成交總價33.84億元，配建保障房1.6萬平方米，折合樓面價2.58萬元/平方米；若刨去保障房面積，樓面價為2.94萬元/平方米，成為杭州新的單價地王。

除了杭師大地塊外，杭政儲出[2013]117號地塊的競拍也頗為激烈，最終經過37輪競價，龍湖地產以總價42億元成交，樓面價1.02萬元/平方米，較起拍價溢價27.19%。綜合來看，昨日整個杭州單日賣地金額高達96.05億。

在此之前，杭州單價地王是金隅股份創下的。2013年6月25日，金隅股份以13.3億元摘得杭州南星橋宅地，折合樓面價達2.58萬元/平方米。也就是說，短短的半年，杭州單價地王又被刷新了。

據悉，杭師大地塊位居杭州市中心地帶，周邊可售新房源少，目前周邊的新房如禦西湖在售精裝大戶型均價4.3萬/平方米~4.6萬元/平方米左右。不過，融信地產如此高的拿地價以致於圍觀的民眾感慨，“開發商拿地成本都這麼高，房價怎麼會跌？”


儘管民眾感慨，但杭師大的高地價並沒有沒有超出業界預期。杭師大地塊首次掛牌出讓時間為2013年10月18日，不過，在去年9月底住建部提出了“嚴防高價地擾亂市場”的政策要求的背景下，杭師大地塊因極有可能刷新杭州宅地單價地王而最終撤銷掛牌。

調整後的杭師大地塊，更加符合市中心改善的定位。因此，杭師大地塊再次掛牌公示後，綠城、萬科、融創、綠地等大鱷級開發商都對杭師大地塊表現出濃厚的興趣。其中，融創董事長孫宏斌表示，該地塊樓面價的極限是3萬元/平方米，如果順利拿下杭師大地塊，融創採取合作開發模式。但昨日的競拍上，融創最終還是放棄了。

“我們研究發現，長沙、武漢、鄭州、濟南，有非常好的機會，新城地產下一步將逐步走出長三角。”新城地產副總裁黃超接受21世紀經濟報導記者專訪時表示，對於新進入的中部城市，新城儘量採取合作拿地的模式，提高資金的杠杆利用率，並引入私募基金、信託等融資產品。

新城控股旗下綜合體分佈於6個城市，有8個專案，其中3個已經開業。按照現有的成本法估算，新城控股持有5億元資產，一年有5000多萬的租金收入，還有3000多萬的管理收入，扣掉一定的成本，回報率大概是8％。

2013年底，新城控股（0103.HK）董事長王振華接受21世紀經濟報導記者專訪時透露，新城控股計畫未來5年將實現不低於30％的複合增長，並進入商業地產品牌第一梯隊——擁有20個左右購物中心，持有面積達到200萬平方米。

新城地產總裁王曉松近日在該公司2013年會上提出，新城地產要在2014年進入6個城市，2017年銷售額實現500億，其中在中部區域新進入的城市或達到200億。繼2013年完成170億銷售，實現30%業績增長之後，新城地產2014年的增長目標僅設定在20%。為何如此保守？

“進入城市會比較謹慎，希望能通過與大房企或者當地的龍頭房企合作來尋找新項目。”黃超指出，“2014年公司在調整，儘量爭取平衡，抓住小的視窗期。20%-30%增長是可以接受的。”

圍繞5年內實現500億銷售額的戰略目標，新城地產2013年開始拓寬了與外部股權合作方的合作思路，除了與開發商合作外，還與土地一級開發商、房地產投資基金等產業鏈上的其他類型企業展開股權合作。

為了降低負債率，新城地產未來將傾向於股權融資。2013年蘇州紅樹灣專案首次與歌菲基金完成了一單股權合作，通過轉讓專案公司30%的股權引入了房地產基金。據介紹，該項目的表現也令房地產基金滿意，新城在獲取土地後的5個月（基金完成投資後的2個月）就開盤了，而且銷售火爆。

據透露，目前新城地產正與近10家房地產投資機構進行交流，準備進行更大膽的嘗試，包括設立可重複投資基金，設立區域合作基金等等。

億翰智庫首席分析師陳嘯天指出，從整個行業角度看，排名全國前50強、年銷售額200億左右的公司都在做高周轉，這大部分來自於不願被大企業擠兌利潤的外部壓力；同時，這些企業都是在做規模化，是企業自身資金安全的壓力所致。

“拿地爭取多方面合作，對公司規模增長有很大影響。”黃超舉例說明，公司花150億投資，而合作方也拿出相應資金出來，投資的規模增長將會是翻倍的。正如王振華指出，高資產周轉是新城集團的核心競爭力。


據透露，目前新城地產的合作夥伴包括旭輝、萬科（000002.SZ）、閘北區國資委旗下市北高新集團，青島、濟南、武漢都在與當地城投公司等洽談合作。黃超稱，新城地產心儀的目標地塊是，“中等規模，20萬平方米左右，具備開發條件，半年內能上市，12個月可收回土地款。”

據香港協力廠商研究機構永豐金融研報顯示，截至2013年8月底，新城集團土地儲備總建築面積達到1370萬平方米，當中逾88%位於滬寧經濟走廊沿線，其中約68%位於尚未執行限購的城市。

表面上看來，新城地產家底還算豐厚，但黃超認為，2014年下半年市場仍然存在不確定性，主要是因為政府要控制房價漲幅，2013年出讓了很多高溢價土地，都會在2014年上市，如果地方政府不收緊調控，那麼房價漲幅很可能超越2013年的20%。“下半年會有視窗期，但我們要保持平穩放量，平抑風險。”

越來越多的大型房企正在加入商業地產的遊戲。但他們發現，在進入二三線城市之後，遊戲的難度越來越高。以商業地產開發著稱的萬達、華潤置地在多個城市不得不“面對面”，爭搶客源。

與一線城市的超大容量不同，杭州、廈門、成都等二三線城市消化能力有限，新的力量加入後，整體開始出現供大於求的徵兆，隨著兩三年後大批的商業專案上市，企業運營的風險大大增加。

競爭加劇的市場

繼2013年年底20.15億元拿下廈門湖濱南路地塊後，1月13日，華潤置地又以總價38.34億元摘得福州鼓樓區工業路沿線兩地塊。

不只是在福州、廈門，目前華潤旗下萬象城系列已進入杭州、瀋陽、南寧等多個二、三線城市，其商業地產擴張大幅規模化。監測資料顯示，2013年，以華潤、萬達為代表的企業在二線城市純商業用地的擴容較為明顯，分別達到293.46萬平方米和295.21萬平方米，占比分別為75.7%和87.5%。

另一家在二三線城市擁有超大存量商業專案的開發商是綠地集團。資料顯示，綠地2013年的土地儲備計畫為800億元左右，在建商業地產超2000萬平方米。

其中，最多的形態是超高層地標性建築。據統計，綠地現已建成17棟綠地中心超高層，目前全國300米以上的地標性建築有50%是由綠地集團投資建造的；在世界十大高樓中，綠地集團旗下就有3個，未來每年還將有2~3棟綠地中心竣工。

萬科、保利、龍湖、遠洋等房企，去年也紛紛加大了對二三線城市商業地產的投入。萬科2013年新增純商業面積二線城市占比為29.5%，保利則為38.6%。

多家房企公佈了商業地產開發戰略。萬科商業地產，以社區和區域型消費專案為主，目前投資已超百億；保利地產未來商業地產比例將達到20%-30%，目前在廣州、北京、上海、天津、成都、武漢等中心城市已建商業地產總建面積超過250萬平方米；龍湖計畫未來3年其銷售型商用物業的總貨值達到300-500億元，10-15年後商業地產的利潤將占集團的30%；遠洋地產確定了“四三一”戰略，即商業地產占資產規模的40%，貢獻30%的利潤，營業額占比10%。

“如果說在北京有四座萬達廣場還可以容納，但在廈門、杭州這類城市，根本不需要這麼多，何況還有那麼多的萬象城、萬科廣場、龍湖天街可供選擇？”一位資深商業地產人士對21世紀經濟報導記者說，二三線城市對購物中心、寫字樓的需求是極其有限的，以前還只有萬達跑到二三線去拿地做購物中心，現在幾乎所有的開發商都去了，競爭必然慘烈。

紮堆上市運營風險聚集

多位地產界人士指出，當前房企商業地產開發的主要支持手段仍然是銷售，即使是萬達，也是靠銷售住宅、公寓、商鋪來應對後續持有、運營的現金流。這意味著，房企將首先在銷售市場面臨競爭。

以綠地為例，蘭德諮詢總裁宋延慶說，綠地的商業地產主要是兩條產品線，一是在城市核心位置開發的綠地中心，另外一部分就是在郊區開發的商務樓。大部分出售，只有小部分選擇自持。

綠地董事長張玉良表示，2013年商業地產對集團房地產板塊的銷售貢獻突破60%。但易居中國聯席總裁丁祖昱指出，目前即便是北京和上海，商業地產也出現了銷售平庸、產品單一化的現象，未來商業地產銷售存在不小的難度。

以2013年北京商業專案的銷冠龍湖時代天街為例，其銷售額僅為14.3億元，與住宅銷冠西山壹號院年銷59.3億元的成績相比，時代天街只及其四分之一。

在上海，2013年商業地產銷冠世茂納米魔幻城全年銷售21.7億元，而排名第二位的項目銷售額只有6億元。

CRIC分析師範宏華認為，在二三線城市，像綠地、華潤置地這樣的企業，在運營上雖有一定優勢，但其面臨的競爭正在急劇增加。特別是綠地中心、萬達商業廣場、華潤萬象城這樣的同質性產品競爭尤為激烈。

丁祖昱指出，從專案模式上講，目前被開發商賣掉的商業專案，恰恰是最不應該賣的。因為居住區消費聚集，周邊有大量居住人口作為穩定的消費需求群體，這類項目具有最好的盈利預期，應該自己持有，但大量的居住型商業、社區型商業都賣掉了，非常可惜。


商業專案的運營，除了銷售部分之外，剩下的持有部分如何處理？萬科的回答是資本化，但多數業內人士都認同，國內商業地產項目的租金收益不足以支撐REITs的回報率。一個可替代的課題是，商業地產的金融創新。

目前以保利、越秀、金地、金融街、濱江、華潤等為代表的百強企業，正在構建“商業地產+金融”的模式。其中，金地、陽光新業、華潤、金融街等企業成立了基金管理公司，主要分為面向持有且具有穩定租金收益物業的核心基金、持有收租物業並進行新投資的增值基金、投資開發領域或者公司上市前股權的機會基金等三種類型。如金融街於2012年12月26日通過了全資控股的融信（天津）投資管理有限公司出資200萬元設立規模不超過2億元，投資期限為3+1年的私募股權基金。

高檔藝術墓一坪高達633萬台幣

台北的房價貴，但是北京的房價也不遑多讓，在北京買房，一坪起碼要價40萬台幣以上。隨著寸土寸金的北京地價不斷上漲，就連墓地每年也要漲30%以上，高檔的「藝術墓」，一坪更是高達633萬台幣。天價墓地的出現，讓「生在北京買不起房，死在北京買不起墓」成為再現實不過的寫照。

《法制周末》報導，墓園的高利潤，加上不斷上漲的地價，使北京出現不少「天價墓地」，而且每年都在漲，不少人因此提前開始打理自己的身後事，趕著先把墓地買好。北京墓地的營利生態，讓許多人不但買不起房，更感嘆「死無葬身之地」。

雜費也要3萬人幣

隨著地價節節攀升，北京的墓地每年至少都會上漲30%，再加上準備壽衣、花圈、骨灰罈，以及租靈車、火化等等，其他雜支費用起碼要再準備3萬元（人民幣，下同）。若加上墓地的開銷，讓許多人感嘆在北京真的「死不起」。

北京營利性質墓地的價格，最便宜的約4萬元一塊。但部份熱門墓園的墓地，幾乎是「用搶的」，像是萬佛華僑陵園，一塊墓地9.8萬起跳，位置好點的甚至漲到近36萬一塊，仍是不到一個月就被搶光。

公墓非法買賣

這些「普通等級」的墓地，一塊大約1.5平方公尺，6年前賣3萬元，如今幾乎都飆到8萬元以上，每年最少漲30%，不少人選擇提前把墓地買好，很多沒刻字的都是「預售墓」。

上述價位的還只是一般等級的普通墓，若想下葬有專門設計的「藝術墓」，價格更是高得離譜，最高賣到132萬元一坪，且墓碑的錢還要另計。藝術墓去年的售價為66萬一坪，由於供不應求，短時間翻漲 1倍。

在這樣的背景之下，也催生了不能買賣的「公墓」，以較低的價格被出售的現象，有業者私下非法將這些「小產權墓地」進行買賣。

雖然「小產權墓」相對便宜，但價格也隨著民眾的需求水漲船高，最低一塊也要2萬元。

摘要: 隨著2013年世茂集團整體業績大規模提升，即將進入一線房地產開發商陣營，有關世茂集團旗下兩家上市公司同業競爭問題，再度被股東們關注。

“世茂房地產和世茂股份是嚴重的同業競爭！”一位不願具名的世茂股份（600823.SH）股東1月22日致電《華夏時報》，請媒體強烈關注世茂股份和世茂房地產的同業競爭問題。

目前，世茂集團下屬世茂股份和世茂房地產（00813.HK）分別是內地主機板和香港的上市公司。

此前，世茂集團為解決同業競爭問題，曾做出承諾：明確世茂股份將在中國境內專門從事商業地產的投資、開發和經營(包括但不限於銷售、租賃、物業管理等)業務；世茂房地產則主要專門從事住宅和酒店的投資、開發和經營業務。

然而，隨著2013年世茂集團整體業績大規模提升，即將進入一線房地產開發商陣營，有關世茂集團旗下兩家上市公司同業競爭問題，再度被股東們關注。

“我們發現這幾年世茂股份和世茂房地產的開發專案同質化越來越嚴重，擔心國內上市的世茂股份股東利益不能保證。”上述世茂股份股東如是說。

世茂集團的兩個上市公司結構，是國內房地產企業中獨有的，即便是珠江合生系，也是只讓合生創展上市，珠江投資不上市。未來2年，世茂集團提出的口號是衝刺千億銷售額，而如果內部的同業競爭問題不解決，恐將成為世茂系千億目標路上的“絆腳石”。

兄弟“互搏”

世茂股份1月17日公告稱，2013年1-12月，公司全年實現合同簽約額130.05億元，合同簽約面積97.93萬平方米，均錄得同比增長53%。世茂股份更表示，2014年、2015年公司還將保持50%左右的增速，並有望在今年實現200億銷售額。

2013年，世茂股份在市場上出盡風頭，以高增長率成為2013年國內房地產市場的明星公司，成為很多房地產企業關注和學習的對象，近期更是高調加大拿地。據本報記者觀察獲悉，當中不少更是涉及到住宅用地專案，並由世茂股份主導開發建設。

1月21日，世茂股份以23億元競得位於濟南天橋區官紮營片區及火車站北廣場區域的11塊土地，土地面積為41.4萬平方米，地上總建設面積約97萬平方米，地塊用途涉及商業商務、居住、交通樞紐及相關配套設施。而類似帶住宅類用途的地塊，在世茂股份近期所拿項目中比例大幅增加。

廣發證券統計的世茂股份2013年江浙地區拿地情況大概更能直觀說明問題，資料顯示，世茂股份在寧波、常熟、蘇州共斥資89億拿地，其中除寧波江北洋市河以西孫家1號地塊為綜合用地以外，其餘全部明確標示涵蓋住宅項目，當中常熟市2013A-007號A地塊更是標明為住宅用地專案。

世茂股份涉足住宅地產開發的態度已非常了然，但這亦不可避免多少會與世茂房地產形成互搏競爭。

“從世茂股份近期在寧波、濟南等地的拿地來看，已經不是純粹的商業用地開發，而更多的是糅合新城建設的商住用地開發。這樣，其與世茂房地產之間的關係會顯得尷尬，原因在於住宅業務的開發會形成重疊。在客戶資源、品牌推廣方面，世茂集團可能會面臨‘1+1<2’的尷尬。”上海易居房地產研究院研究員嚴躍進亦如是說。

本報記者曾就此向世茂股份媒體聯絡人做進一步求證，但未獲明確答覆。截至發稿前，世茂房地產相關人士電話未能接通。

分工難辨

有意思的是，世茂房地產和世茂股份分別由許榮茂的兒子許世壇和女兒許薇薇管理，兩個公司之間暗地較勁的案例在業內有很多。

就目前的規模來看，世茂房地產的發展遠遠快於世茂股份，2013年錄得合約銷售670.73億元，同比增長46%，為世茂股份規模的五倍。

不少分析人士認為，世茂股份近年來一直做策略方面的調整，希望可以進一步加快資金周轉及擴張步伐。

東興證券分析師鄭閔鋼更指出，一般商業地產的開發進度要落後於住宅，尤其是對於城鄉接合部的大型居住社區，必須等到住宅開發到一定程度、人氣聚集後才有助於商業項目的銷售，因此世茂股份作為商業地產的開發主體自然受限。如今在產品結構中適當增加了住宅項目，相較之前清一色商業項目而言，住宅項目有利於銷售快速推進。

事實上，為了提高資產周轉速度，世茂股份與世茂房地產的合作模式已在改變，從之前聯合拿地分別開發（商業專案和住宅專案），變成現在股權合作，共用收益。

鄭閔鋼指出，目前世茂股份與世茂房地產的合作項目當中，雙方按照股權比例共同投資開發專案，並分享收益。儘管從專案開發角度來看，仍然是世茂房地產負責住宅部分，世茂股份負責商業部分，但從收益角度而言，世茂股份的現金回籠速度和收益體現則可以加快，避免了單純商業地產開發週期較長的弊端。

其以石獅專案為例進一步闡釋，世茂股份2013年4月開始拿地，10月30日開始實現銷售，首期別墅專案推出已經回籠資金20億元，是這一模式的最好佐證。




但也恰恰是這種合作模式，更讓外界感覺對世茂系兩家房地產開發公司的分工模糊不清。“兩家的專案都涉及商業和住宅的開發，確實開始漸漸有趨同的趨勢了。”有業內人士如此表示。

“暫時來看，現在兩家公司的主業務線還是分得較清晰，但可能針對某些專案其中一家比較有興趣，於是做了也不奇怪。世茂房地產以住宅開發為主業，商業方面最多只是做些配套服務。世茂股份則主攻商業，但相信住宅項目的量不會很多，未來也不會長期專注住宅開發，否則兩家業務就會混淆。”國泰君安分析師餘立峰告訴本報記者。

嚴躍進稱，儘管新型城鎮化這塊蛋糕很大，但世茂集團如何將已有的資源配置一碗水端平，需要戰略和業務上的重新梳理。畢竟集團內部的同業競爭對於整體的平穩發展並不是一個喜訊。

有業內人士認為，8天內斥資逾73億元在北京先後斬獲三幅地塊，遠洋地產選在開年之際“逆襲”，可能意在增厚北京大本營銷售規模

“2014年北京商品房企業銷售排行榜將變得非常有意思，新進 逐鹿北京 的房企和本土老牌房企將一爭高下。”一位龍頭房企高層向《證券日報》記者饒有興趣地戲稱，在多個大本營在北京的老牌房企紛紛“被淡出”後，以往名不經傳的開發商反而隱隱有唱主角的趨勢。

值得一提的是，遠洋、金隅等老牌房企顯然並不甘於陷在這樣的處境中，在千億元級房企已增至6家，綠地又拋出了2014年衝擊2400億元銷售目標的雙重刺激下，蛇年和馬年交替之際，金隅和遠洋雙雙在北京土地市場發力，尤以遠洋地產為甚。2014年1月9日至1月16日，遠洋8天內斥資73.1億元連吞北京三幅地塊，建築面積逾50萬平方米。

對此，有業內人士向記者直言，這是遠洋地產高調“殺回”北京之舉，選在開年之際連續出擊，可能意在加快專案入市步伐，盡力爭取增厚北京地區今年的銷售業績。

73億元高調“進貨”

實際上，2014年開年之際，北京的土地市場依然延續了2013年的熱度。遠洋地產力壓華潤、融創和龍湖等多家房企後，才連續斬獲三幅土地。

1月9日，遠洋地產以11.44億元，限價商品住房面積16000平方米的代價，競得房山區拱辰街道及長陽鎮（良鄉高教園區4號地）地塊，折合樓面價17234.3元/平方米，溢價率47.9%；1月13日，遠洋和綠地聯合體以23.5億元，配建建築面積不少於16200平方米的“人才公共租賃住房”的代價，競得北京市昌平區北七家鎮地塊；1月16日，以38.2億元總價競得北京市門頭溝區門頭溝新城地塊，折合樓面價15739.7元/平方米，溢價率達74.4%。

據此，有業內人士稱，從本次3幅地塊拿地規模來看，均不超過30萬平方米，平均溢價率55.9%，符合遠洋一貫的拿地規模及利潤率標準。

而近期也有較多媒體人士質疑遠洋此次拿地或有激進嫌疑，而遠洋地產稱，近期處於年報發佈靜默期，因此並未官方回應本次拿地相關策略。

事實上，有接近遠洋地產的內部人士向《證券日報》記者透露，在土地儲備方面，遠洋在拿地選址上一直比較謹慎。據說其內部有一套自己的拿地原則：深耕已經進入的區域；重點考慮中等規模專案；為業績好的團隊增加土地儲備；堅持利潤標準。

該人士還稱，北京是遠洋的大本營，運營團隊經驗更為成熟，因此去庫存能力較強，所以在北京“進貨”可算是無可厚非。

其實，2013年10月份，遠洋就斬獲北五環亞奧核心區來廣營鄉A3地塊，用於開發高端住宅專案，項目定名“遠洋•萬和四季”，目前已著手開發。

值得一提的是，此前遠洋因大望京等地王專案而備受市場質疑，也引起了媒體和公眾的廣泛關注。不過，隨著北京房價漲幅大增，遠洋頂住壓力的高端項目反而為其銷售額貢獻了不少力量。

對此，有分析人士認為，遠洋地產此前斬獲的幾個北京地王項目利潤並不低，這可能是遠洋現階段敢於在北京大舉擴張的重要原因。

融資儲糧加速擴張

不過，遠洋地產此前奪得的地價雖在當時相對較高，但在北京房價連續上漲得“突破你的想像”之後，其北京的項目銷售價格確實也水漲船高。

從其公告中即可窺見一二，截至2013年12月31日，遠洋地產的協議銷售均價為13900元/平方米，同比上升17%。然而，地王這類高端項目銷售週期較長，資金成本較高，加之遠洋面臨贖回2010年7月發行總額9億美元的可換股證券壓力，導致遠洋力求實現多元化融資。

鑒於此，遠洋地產引入了香港南豐集團和中國人壽兩大股東。2013年11月末，大股東中國人壽增持遠洋地產股份至29.04%，南豐集團增持遠洋地產股份至20.98%。通過這次配股交易，遠洋地產獲得50億元融資。

此外，2013年8月7日，遠洋地產和太古地產聯合宣佈，以約人民幣21億元售出成都大慈寺文化商業綜合體辦公樓部分“睿東中心”。同年，遠洋順利提前贖回可換股證券。


對此，有業內人士稱，這一系列動作無疑優化了遠洋的財務結構，也導致其報表上的現金流較為好看。但股東的變更在一定程度上確實減緩了遠洋近年來的擴張步伐。

因此，股權結構的變化敲定後，無疑給遠洋的管理層更多時間來規劃專案發展，甚至可以開始“大幹一場”了。

除此之外，2013年末市場傳出消息稱，九家銀行共同簽署了遠洋地產的1.75億美元三年期融資案，該筆籌款將用於支付股息及再融資。若該筆融資順利，將進一步強化遠洋在競爭白熱化的北京土地市場和其他企業搶拼的實力。

值得一提的是，截至2013年12月31日，遠洋地產2013年全年協議銷售額合共為約358億元，同比上升約15%，全年銷售目標小幅超額完成。

2013年因5宗地塊拍出273.32億元而獲“錢海”之稱的前海深港現代服務業合作區 （以下簡稱前海），在2014年新年伊始再度以134億元的“地王”吸引了市場關注。

這一次引起人們關注的除了超過2.8萬元/平方米的深圳新年樓面價紀錄，以及新年全國總價紀錄外，還因為最終買家為一家境外房企。

亞太城市房地產業協會會長兼秘書長謝逸楓評價稱，如包括稅費與建安及配套、材料等開發成本，預計專案總成本將達3.8萬元/平方米，預計售價將達6萬元/平方米。

《每日經濟新聞》記者獲悉，根據深圳土地房產交易中心此前發佈的公告，此次出讓的土地緊鄰濱海岸線，面積達5.14萬平方米，規劃建築面積為47.7平方米，其中辦公面積30.33萬平方米，商業面積5.8萬平方米，商務公寓6萬平方米，酒店面積5萬平方米。

該地塊獲得5家企業 （聯合體）競標，包括金地、兆華斯坦開發公司和深圳前海國際能源金融中心聯合體、深圳中洲集團有限公司、周大福和卓越聯合體，以及香港企業香港力寶北方投資控股有限公司。

最終，兆華斯坦開發公司和深圳前海國際能源金融中心聯合體報價134.0999億元勝出，折合樓面均價28113元?平方米。

按照土地出讓公告要求，聯合中標人一方為境外企業，應在中標後在前海成立外商投資企業作為專案公司持有本宗地，主中標人應承諾在項目公司中所持股比例不得低於51%。按照上述規定，兆華斯坦將在專案公司中持股不少於51%。


公開資料顯示，兆華斯坦總部設於紐約，1957年創立，主持重建了紐約世貿中心，是美國名列前茅的房地產企業，於2011年確定將修建西部第一高樓重慶國際金融中心。

深圳房地產業內人士告訴 《每日經濟新聞》記者，此前，兆華斯坦與深圳市內數家房地產公司有過接洽，但最終未果。

記者從深圳市工商局系統查詢得知，深圳前海國際能源金融中心有限公司於2012年3月29日成立，註冊資金20億元，法定代表人為吳鎮耿。公開資料顯示，吳鎮耿為深圳潮汕商會副會長、潮商集團總裁。

2013年，深圳土地出讓收入總計479.5億元，同比增長3倍，其中前海5宗地貢獻了273.32億元，占深圳全年出讓收入的56%。

碧桂園進軍馬來西亞、萬達落子倫敦、萬科登陸三藩市……中國房企出海漸成趨勢，而綠地集團的海外佈局也在繼續加碼。記者日前瞭解到，公司兩個高端酒店項目正式落戶美國洛杉磯和澳大利亞悉尼。綠地方面表示，未來綠地酒店業務將緊隨房地產開發主業，加快佈局國際市場。

盛富資本黃立成向記者表示，美國和澳洲投資酒店的回報在全球範圍內並不算是最吸引人的，但已明顯高於中國。以美國來說，目前五星級酒店的股權回報率在12%~13%左右，而中國僅在2%~4%左右。當前，正值海外房地產行業處於週期底端，綠地此時進入海外的行業週期風險低，但如果沒有摸清海外投資理念、法律、政策等，將會面臨相對較高的市場風險。

綠地出海佈局動作頻繁

2013年以30億元人民幣的海外收益初嘗果實的綠地集團今年出海佈局動作頻繁，半個月前才傳出投資12億英鎊（約120.5億元人民幣）參與英國兩個大型住宅項目。1月22日，集團再度宣佈海外佈局新進展：與洲際酒店集團聯手合作美國洛杉磯市中心高端商務酒店綠地英迪格酒店，同時，綠地集團旗下的酒店品牌“鉑瑞”（Primus）亦將登陸悉尼市中心。

綠地集團資料顯示，洛杉磯綠地英迪格酒店預計2014年第一季度動工，2016年第四季度完工並試營業。該酒店位於洛杉磯市中心，臨近湖人隊主場斯台普斯球館等。

黃立沖認為，與此前綠地韓國專案主攻中國購房者群體不同，在該片區運營五星級酒店面臨較大的競爭壓力。由於以當地人群和遊客為主要消費者，綠地英迪格酒店還必須做到與當地文化切合的高水準服務，攜手洲際酒店管理集團，引入“英迪格（Indigo）”酒店品牌應該都是出於長期運營的考慮。不過，合作運營也就意味著，酒店物業開發和經營兩塊收入中，經營的收入將被攤薄。

克爾瑞分析師楊晶晶也認為，由於進入新城市經驗不足，以及品牌知名度較低，海外專案大都採用 “收購+合作方式”。一方面，以收購的方式獲取專案，為企業探索當地專案開發模式提供實踐平臺；另一方面，與當地知名度較高、開發實力強的企業合作，將有效彌補不足。

另外，位於悉尼的綠地鉑瑞酒店前身為當地的歷史保護建築，這座位於市中心Pitt大街的酒店早期是悉尼水務局辦公樓，總使用面積約1.3萬平方米，綠地計畫將其改造為170間客房的精品商務酒店，採用綠地自主酒店品牌 “鉑瑞”（Primus）進行運營。

房企海外收益初嘗果實

2012年以來，綠地集團董事長張玉良多次表示，投資境外可以獲取豐厚收益。在談及收購、互換酒店資產、購買土地、購買老舊樓宇時，他曾談道，“過去這個資產可能需要2億美元，現在可能1.5億美元就談下來了。”

張玉良稱，綠地2013年海外的收益大約30億元，2014年新增投資50億~80億美元，為2015年海外收入超300億元奠定基礎。


此外，碧桂園從2011年12月起，已與馬來西亞知名房開商Mayland合作，以占股55%的方式參與當地包括雪蘭莪州士毛月、雙文丹以及柔佛州等別墅及商業綜合體項目。2013年半年報顯示，這一系列以移民、度假為主打的馬來西亞項目已為集團帶來70億元協議銷售額，占半年總銷售額337億元的兩成左右。

碧桂園總裁莫斌在2013年半年業績會上表示，在馬來西亞、吉隆玻片區目前專案的可推貨量達160億元，很可能成為碧桂園銷售的亮點。而同年開盤的碧桂園•金海灣僅訂購額已超90億人民幣，其中25%的房源被中國內地客戶買下。

除了拿地興建外，不少內地房企此前亦通過並購完成海外佈局，如中海耗資2億英鎊在倫敦收購寫字樓項目；萬達並購英國聖汐遊艇公司並投資倫敦超五星級萬達酒店、公寓專案。萬達董事長王健林曾透露，其收購的倫敦萬達酒樓面地價只有售價的十五分之一。

港府雖多番出招遏抑樓市，但樓價升幅仍有如脫韁野馬，每平方米價格超過十萬港元的樓房越來越多。

據《彭博資訊》最近引述的一份調查報告指出，香港樓價中位數相當於當地家庭全年收入中位數的14.9倍，打破調查機構十年來的最高紀錄，而香港已連續四年居於全球樓價最難負擔城市的首位。


全球最難置業城市排第二位的是加拿大的溫哥華，其樓價中位數是家庭全年收入中位數的10.3倍，第三位是美國夏威夷的檀香山。

有關資料是以去年第三季度的樓價數字計算，樓價中位數比家庭全年收入中位數倍數愈高，反映當地居民越難置業。當樓價中位數超越家庭全年收入中位數5.1倍，已屬於極難負擔水準，3倍以下屬可承受水準。

報告指出，香港、澳大利亞及加拿大是有關調查中，最難置業的地區，反映樓市出現泡沫的風險增加。調查還顯示，全球最易置業的地區是愛爾蘭，樓價僅相對於收入中位數的2.9倍。

《施政報告》提出未來10年供應47萬個住宅單位的目標，並且透過提升部分區域發展密度方式增加供應，提升比率由20%至100%不等，發展局局長陳茂波在網誌中提及，以啟德發展區及屯門東用地為例，提升地積比後分別可增加6850個及約7000個單位；此外，獲提升100%發展密度的新市鎮，估計未來住用物業樓高，約由現有的3層倍增至6層。

陳茂波在網誌中提及，除了港島北部及九龍人口比較稠密的地區（即主要市區住宅發展密度第1區）外，主要市區住宅發展密度第2及3區，新市鎮住宅發展密度第1、第2及第3區的住用地積比率可整體提高20%，而新市鎮第4區由於發展密度相對較低，故此住用地積比率可增加100%。他指出，新市鎮現時第4區的大部分現有建築物最高只有3層，在增加住用地積比率後，約可倍增至6層。

啟德新區增逾6800單位

他舉例說，在進行初步技術評估後，啟德新發展區內多幅住宅用地的地積比率，預計可由原先約33190個，增加6850個，至約40040個住宅單位（即約21%）。至於屯門東在增加地積比率及包括新物色到的住宅用地後，預計在未來5年可提供的新增住宅單位數目，將由原先約1000個增至約8000個。他強調，有關建議是經過仔細考慮，同時也進行城規程序和諮詢區議會及相關持份者。

陳茂波指出，上調最高住用地積比率並不代表所有房屋用地的發展密度自動增加；局方將按新的發展密度框架，訂定未來的住宅用地及未來的規劃研究的最高住用地積比率。

張炳良：公屋輪候冊含「水分」

樓價居高不下，令公屋輪候冊的申請已達破紀錄的23萬宗，但運輸及房屋局局長張炳良認為，不少排隊的單身年輕人士，到配屋時已超出入息或資產上限，令該數字含「水分」，當局正研究調整公屋計分制，為中年申請者加分，並定期審查單身輪候者的入息及資產。不過，有長遠房屋策略督導委員會（長策會）委員指出，目前單身年輕人獲分配公屋的個案極少，政府做法屬多此一舉。

為應付基層不斷增加的住居需求，港府定下未來10年興建20萬個公營房屋單位的目標，即平均每年落成2萬個，以維持公屋申請者約3年上樓的承諾。面對有聲音指新目標仍不足以填補申請數目，張炳良昨天出席電視台節目時表示，公營房屋供應會影響私樓市場，政府希望不會錯估需求，而輪候冊上很多申請者都是單身年輕人，不能單憑排隊數字作定斷。「我認為是有水分的，年輕人夠年齡排隊的差不多都會排隊，不排除很多獲配屋時已不符合資格。」

擬定期審查單身者資產

他表示，政府目前沒有審查輪候申請人資產及入息的制度，難以估計「水分」比例。過去長策會曾討論設立針對單身輪候者的定期資格審查制度，並在公屋計分制下，為45歲以上申請人額外加分，再逐步擴展至35歲組別，當局會就有關建議進行研究。

他又透露，過去近七成申請者，不接受第一次單位編配，現時情況已改善至四成人拒絕首次選擇。未來5年合資格的長者及家庭，輪候公屋時間仍會維持在約3年。

資料顯示，現時逾7萬名35歲以下的單身申請人中，有近半擁有大專或以上學歷。張炳良承認，擁有大學學位的青年人，道理上不再需要依靠入住公營房屋，若然仍未能應付私樓價格，這是樓市結構出了問題。當局會繼續穩定樓價及供應，令有力向上流動的年輕人轉投居屋及私樓市場。他又重申，聽到不少人反對以學歷作為審批公屋的準則，當局會小心考慮。

身兼長策會委員的公屋聯會主席王坤認為，剔除不合格單身年輕人可令公屋輪候數字減少三至四成，但對縮短上樓時間毫無幫助。因為現行計分制隨輪候時間加分，18歲的單身申請人為零分，要累積至147至150分的上樓分數需要極長時間，在35歲前獲分配公屋的個案少之又少，「數字減少，令政府心理上好過些，輪候冊無咁難睇。」

王坤表示，對港府建做20萬個公屋目標不感樂觀，擔心一旦經濟轉差，樓價回落，就會減少建屋量，步董建華「八萬五」政策後塵。房委會委員黃國健則稱，當局定期審查單身輪候者資格，做法公道。他認為，大學畢業生投身社會工作數年，收入已超出公屋上限，應該將單位留給有需要的基層。他促請政府要加快居屋供應，以滿足近年積存的大批購買力，協助年輕人置業。

不能只增加公營房屋

另外，張炳良指出，在評估住屋需求時，政府希望做到既不低估需求，亦不高估需求，而香港亦難以只是新增公營房屋單位，因市場是很敏感的，此舉將會令市場認為私樓不會再有新供應，令價格再有變動；所以在房屋供應方面，一定要有好的平衡，政府經常表示要穩定樓市，讓它健康穩定發展，就是考慮到價格的變動。

暗示回購領匯不可行

重建舊屋邨是港府增加公營房屋供應的策略之一，惟張炳良承認，領匯（823）進駐屋邨商場令重建問題變得複雜。他重申，回購領匯涉及大筆公帑，似乎暗示並不可行。

張炳良表示，重建有領匯商場的舊屋邨，將增加政府的考慮因素，需要小心研究。

當局或者研究另外一些選擇，包括在不影響商場下局部重建。他說，決定重建舊屋邨有多種因素，包括屋邨樓齡、結構上、重建後的密度及地積比、同區的安置單位供應等。

他指出，領匯進駐屋邨商場，雖然令居民認為價格會上升，增加負擔，但很多領匯商場經過改裝後，的確做得較好，很難一概而論；惟回購領匯涉龐大公帑，屬另一課題。

重建屋邨或受掣肘

公屋聯會主席王坤批評，容許領匯上市為港府種下禍根，重建屋邨時，領匯可能向房委會開天索價，令計劃受挫。而回購領匯的良機已過，當日股價在10元水平時，港府不出手，現時股價上漲很多，已沒可能實行。他建議，房委會在屋邨附近增加設施與領匯競爭，令公司受壓下調整租金，令居民受惠。領匯上周五升1.2%，收報35.9元。

截至2013年年底，瑞安房地產（272）全年實現合約物業銷售額166億元人民幣，較2012年增加1.9倍；然而，環顧很多資產規模較小的同行，期內銷售額皆已超越瑞房。對於公司業績及發展，瑞房主席羅康瑞顯然並不滿意。

集團於本月初宣布李進港辭任行政總裁，羅康瑞親率管理架構重組，「出山」重掌集團決策。他日前接受本報訪問時透露，新架構「過渡期」將長達2至3年；集團將改變過往保守作風積極購地，相信今年上半年可以見到個別項目落實。

暫無意覓新CEO

瑞房月初公布架構重組，執行委員會及重組後的管理層全面負責集團日常運作及管理。執行委員會由羅康瑞親自主持，每兩周一次會議進行項目及銷售策略決策。羅康瑞視新架構為長遠的策略重組、推動項目為本的管理模式。他表示，現階段無意為懸空的行政總裁職位物色人選，「將待2至3年後再作決定」。他未有透露集團重組架構後的具體發展目標，而集團2014年銷售目標亦有待公布。

對於近年拖累業績表現的舊城改造項目，羅康瑞指出，集團不會再參與動遷，僅承擔當中規劃及基礎開發部分，待政府完成後，集團將透過拍賣競投。瑞房旗下土地儲備中，逾九成是2007年或以前買入，他表示，未來將積極收購地皮。在集團正籌備多個購地開發計劃，他預計上半年可望落實個別項目，地區則仍在一直發展的上海、重慶等城市。

上半年有望落實項目

「國家對樓市的政策趨向由市場主導，由地方政府各自施行。」羅康瑞認為，內地繼續對樓市進行微調，但市場走勢將仍然向上。他直言，集團過往未有緊貼中國房地產業的政策及市場變化，在商業地產、尤其商場項目「太保守」。但對於同行世茂房地產（813）發展的「Mini Mall」策略，羅康瑞並不看好；他認為，在電商網購急速冒起的衝擊下，大陸商場應當轉型至高檔消費的經營模式，着重用戶消費體驗及環境設計。

瑞房著名的「新天地」系列綜合體項目中，周邊地皮的寫字樓及住宅銷售是支撐其商業部分的重要資金來源。羅康瑞表示，很多城市政府都邀請集團在當地建立「新天地」項目，但舊城區重建、保留建築等發展成本不菲。他指出，籌劃中的「新天地」若僅屬於單一項目，將要求當地政府根據相關開發成本，讓集團獲得區內另一地皮作補償，以加快資產周轉，保障盈利效益。

禹洲地產（1628）宣布，連同附屬公司擔保人與中銀國際、花旗、德意志銀行及滙豐訂立購買協議，內容有關發行2019年到期、息率8.625%的優先票據。發行票據估計淨集資額將約2.95多億美元。

會德豐（020）近年在房地產市場不斷增購不同類型的土儲，不少項目發展漸次落成。集團今年推售4個新盤，合計逾1400伙，主攻不同類型的市場。近月超級豪宅銷情理想，4個項目中，較矚目為只提供67伙的山頂聶歌信山道超級豪宅，預計年底登場。

會德豐與南豐發展在2010年以104億元的高價，奪得位於聶歌信山道的超級豪宅地皮，項目近月分為3個預售樓花申請，有待地政總署審批。會德豐地產常務董事黃光耀接受本報專訪時表示，集團計劃優先推出該盤的獨立洋房，涉及19座，惟有待預售樓花審批和工程進度等，期望可在第4季推出市場。

19座洋房將打頭陣

他指出，同類洋房的供應並不多，也不穩定，故近月山頂一帶的洋房新盤銷售成績較為理想。他表示，該項目的買家除內地客外，相信可可吸引本地客的青睞，並認為此類超級豪宅的買家通常較低調，入市會選心頭好，故項目的推售模式與一般大型新盤不同，毋須受市場氣氛影響，主力配合買家的需要。

資料顯示，聶歌信山道項目的洋房部分將於明年底落成，至於48伙分層豪宅則分為兩批在2016年上半年陸續竣工。

回首2013年，黃光耀表示，集團去年的推盤量不多，年內主力推出與新世界發展（017）和港鐵（066）合作的柯士句站The Austin，項目10月起推售，銷情理想，3星期內悉售576伙，反映項目的位置、質素和設計等受到市場歡迎，故加強推盤信心，去年11月中就第二期申請預售，最快今年次季至年中可推出。

The Austin二期的單位間隔由開放式至4房不等，單位面積也更大，由2房至5房設計，至於特色戶也有逾10伙，較第一期為多。黃光耀表示，二期的位置更近尖沙咀，景觀也較開揚，冀能吸引用家和換樓客入市。

高街精品豪宅7月推

該集團今年推盤多元化，除前述兩個項目外，年內也會挾西港島綫即將通車之勢，推出位於西營盤高街92至98號的精品豪宅項目，預計7至8月開售，將以2至3房間隔為主。

此外，會德豐地產近年大舉在將軍澳市中心南部購入多幅地皮，可建樓面約210萬方呎，首個項目將於短期內提交預售申請。黃光耀表示，期望位於將軍澳第66B2區唐俊街18號的項目，在第4季可推售，提供590伙，將以2至3房間隔為主。

他指出，將軍澳市中心南部屬未來的重點發展區，區內有多個項目推出，也有單車館和設計學院等配套，可發展為一個小社區。雖然未來數年區內將有多個新盤進入銷售階段，但他不擔心會構成競性競爭。他又認為，眾發展商各有所長，可吸引其不同目標的買家。

去年一手市場整體推盤量不算多，黃光耀解釋，發展商推盤往往因應市場氣氛，期間也受到新推出的一手條例和預售樓花審批拖慢等因素影響，至去年第四季發展商和業界已逐漸適應，故推盤量亦有所增加，相信今年新盤的總推售數目亦會較去年多。

近月發展商推出不少優惠吸客，他認為，此情況下樓盤的反應不俗，相信業界今年定價將貼近市場。至於該集團旗下的樓盤，他指出，聶歌信山道項目屬超級豪宅項目，業界在同類項目也沒有太多優惠，而The Austin二期則會視市況而定。

《施政報告》公布後首個周末，準買家重拾信心，帶動各屋苑睇樓氣氛稍見好轉，惟大部分業主仍拒調低叫價，過去2天十大屋苑仍有6個錄「零」成交，其中港島區3屋苑齊交白卷收場。有業界指，新盤續熱賣，加上農曆新年將致，交投勢必再度尋底。

嘉湖兩天4宗買賣

中原報告指出，十大屋苑周末兩日累錄7宗買賣，全部來自於美孚新邨、麗港城、黃埔花園及嘉湖山莊，中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示，各區續有新盤開售，市場仍聚焦一手，令二手成交受壓，加上臨近歲晚，不少業主沽貨意欲降低，預期月內二手成交將續於低位徘徊。美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，各路新盤續領風騷，二手承接力仍見薄弱，加上農曆新年漸近，交投勢料再度回軟尋底。

嘉湖山去莊過去2天以4宗稱冠，利嘉閣分行經理文家輝指，不少業主態度現軟化，願意調低開價約5%即成功吸客，樂湖居13座低層C室，實用551方呎（建呎708），放盤一日即以280萬元易手，低市價約7%。

中原分行經理馬斯力稱，受《施政報告》政策溫和帶動，過去2天為嘉湖山莊近半年最旺的一個周末，2日有超過100組睇樓客，準買家見後市逐步穩定決心入市，另邊廂業主叫價亦現回落，部分單位更放盤一日即火速獲買家承接。

香港置業助理聯席董事余柏表示，《施政報告》未有進一步打擊樓市措施，準買家信心增強，加上部分一手向隅客回流，美孚新邨睇樓人數按周升2成至約150組，不過大部分業主仍不願調低叫價，令屋苑兩日僅1宗交投。成交陷於拉鋸的太古城，睇樓氣氛同上周相若，中原副區域營業經理趙鴻運表示，屋苑過去兩日有約50組睇樓客，業主叫價態度強硬。

白表免補地價買家激情不减，祥益地產高級營業經理胡志偉表示，屯門區居屋周末睇樓人數按周再升1成，兩日暫錄兩宗白表免補地價居屋成交個案，龍門居13座高層H室，業主於《施政報告》後擔心大量居屋供應影響樓價，遂減價5%至228萬元離場。

田生集團(0183)宣布，旗下世博環球作為賣方，向獨立第三方「Profit Vision Investment」出售「Plan Link」49%權益，代價為2.254億元。「Plan Link」於英屬處女島註冊成立，從事投資控股，主要透過附屬持有九龍賈炳達道第142、144、146、148、150、152及154號物業，作價2.254億元。交易完成後，Plan Link將繼續為田生擁有51%權益之附屬公司。

田生估計，出售事項所得款項淨額約2.216億元，擬撥作償還「Plan Link」結欠銀行貸款，及田生一般營運資金用途。

利率低至8.5厘 3內房趕集資

上周三獲騰訊（700）入股的華南城（1668），股價連升3日，昨天更趁機啟動集資計劃。據市場消息指出，華南城將發行5年期的美元債券，利率低至8.5厘，初步擬集資3億美元（約23.4億港元）；最後接獲逾4倍的超額認購，反應理想。此外，再有3家內房伺機集資，綠城（3900）、旭輝（884）及禹洲（1628）也計劃發債，其中綠城將發行無到期日的美元債券，利率為9.25厘水平。

計劃再融資減債

據本報獲得的銷售文件顯示，華南城擬發行美元債券，年期為5年，在第3年設有提前贖回日，發行總額約為3億美元。截至昨晚6時止，有關債券接獲超過16億美元認購額，較原計劃發行的3億美元，超額4.3倍，最後利率釐定為8.5厘。至於集資所得，將主要用作再融資及一般企業用途。

翻查資料，華南城分別於2011年及2012年發行同為5年期的優先票據，利率皆為13.5厘，在同業來說利率算高。該公司上周公布，計劃提早贖回於2016年到期的票據，未贖回金額為2.41億美元。據熟悉是次發債詳情的人士透露，今次債息水平遠低於華南城年前發行的兩筆債券，接近上周世茂（813）發行的7年期債券利率，該債券最終利率定為8.125厘，以華南城這樣規模的公司，能獲得約8厘的利率水平並超額認購，情況已算不俗。

不過，評級機構標準普爾則給予華南城「B」級長期發行人評級，而長期大中華評級則為「cnBB-」。標普指出，發行人評級較企業評級低一級，反映離岸票據持有處於較為不利的位置。華南城的評級亦反映該公司積極透過舉債來擴展深圳以外業務所帶來的執行風險，但預期公司未來6至12個月的銷售表現強勁，故評級展望為「正面」。

華南城本月15日宣布，獲騰訊斥資23.5億元購入13%股權，成為第四大股東，雙方將合作發展商務物流平台，以及全國商貿批發網絡。騰訊突然入股，刺激股價一直低沉的華南城驟現曙光。該股於2009年9月以每股2.1元上市，惟上市以來股價一直處於2元以下，自去年開始才反覆向上。華南城自公布獲騰訊入股後連升3個交易日，由停牌前報2.17元，上升至昨天收市的4.39元，自交易公布至今累計升幅已達102%。

綠城票息9.25厘

另外，內房股綠城中國、旭輝及禹洲地產亦先後公布發債計劃。銷售文件顯示，綠城擬發行無到期日的美元債券，總額約3.5億美元。據了解，此債券於2019年有提前贖回日，預計票息約9.25厘；若於2019年不贖回，則票息將增加5厘，至14.25厘水平。

禹洲亦宣布，發行2019年到期的3億美元優先票據，利率8.625厘；至於旭輝則待取得評級後，啟動發債計劃。

房屋需求殷切，政府決定將多個區的住宅發展密度放寬，發展局局長陳茂波表示，屬於市區新發展區的啟德發展區，放寬用地發展密度後，人口料增加2萬人。換言之，該新區的居住人數，將由以往約9萬，增至11萬人。

物業定距離 無憂屏風樓

陳茂波昨早出席電台節目後表示，當初啟德發展區的布局空間較多，整體樓宇高度並非太高，相信增加後高度不會太過分，是可行的做法。

除一般地區地積比率調高兩成外，陳茂波表示，鄉郊地區的密度調升幅度將更高，但不包括丁屋。

他表示，過去數年政府在規劃設計上已有一系列調整，包括大型用地有座與座距離的要求，認為居住環境質素已有進步，不認為屏風樓會因而增加。

陳茂波重申，在增加密度的同時，也會考慮交通和排污等多種因素，以及地皮的位置和環境等，會在沒有不可接受的情況出現時，才會增加密度，若檢視後認為不可增加，當局不會勉強。

此外，對於發展局將成立跨界別團隊，專責支援財政司司長領導的土地供應督導委員會，陳茂波在節目中強調，該團隊乃在財政司司長領導下運作，包括政府內部的規劃師和工程師等，也會有一位政務官專責物色到的土地之推進和支援。

此外，城規會早前將油塘高超道和鯉魚門徑兩幅「政府、機構或社區（GIC）」用地改為住宅用途，遭區內居民反對。城規會周五將聽取申述，規劃署認為，改劃用地作住宅用途，可以善用珍貴的土地資源，和區內的土地用地也相協調，認為城規會毋須因應申述再作修改。

評級機構穆迪昨表示，綠地香港（0337）日前宣布會向華潤置地（1109）出售其上海黃浦區一幅地塊的50%股本權益。該行認為，消息對綠地香港具有正面的信用影響，因為此舉可緩解去年12月以59.5億元人民幣投資獲得該地塊所產生的流動性壓力和槓桿率。

穆迪助理副總裁梁鎮邦指，基於快速的擴張計劃，綠地香港不大可能顯著降低槓桿率。

去年6月30日綠地香港的槓桿率為60%左右，預計未來12個月該公司的槓桿率會大幅升至60%以上。該行同時預計，此次收購將幫助華潤置地鞏固其在上海的業務，但由於收購金額僅佔其去年6月30日總資產的1.2%左右，對華潤置地信用影響較小。

政府近年大增供應，但遠水未及救近火，市場上的一手私宅落成量依然極少。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇估計，2013年落成私宅只有8,251個，是1972年有紀錄以來次低，僅高於2009年的7,157個單位。數字遠低政府原先估計的13,551個，因為多個大型項目延至2014年才落成。

黃良昇表示，延期落成的項目包括大埔嵐山一期、屯門瓏門二期、荃灣環宇及將軍澳緻藍天，4個項目合計5,347個單位。相應亦大幅推高2014年的落成量，估計約有1.8萬個單位。

2013年落成私人住宅項目33個，合共提供8,251個單位。數字較2012年的10,149個，減少1,898個，下跌19%。過去5年（2009年到2013年）落成私人住宅48,411個，平均每年9,682個，不足1萬個水平。

　　世茂房地產（813）去年業績標青，可售物業仍然充足，料將為今年銷售提供支撐，因此獲大行看好，可趁低吸納。

　　世房主要於內地發展高端房地產，項目位於上海、北京、哈爾濱、南京、福州等。該公司近日公布，2013年12月合約銷售額約57.48億元（人民幣，下同），增50.87%，期內合約銷售面積約47.61萬平方米，增52.72%。2013年全年累計合約銷售金額，則增46%至670.7億元，超出全年銷售目標22%。去年世房的可售物業為1000億元，今年則預計增加30%至1300億元，相信可為該公司今年業績持續增長提供良好基礎。

　　花旗發表研究報告，認為世房為行業中首選，將其目標價由24.12元上調至24.96元，並維持「買入」評級。該行預計世房今年銷售增38%，且認為其大部分收購項目質量都很高，尤其是長三角和福建項目的收購，料毛利率或達35%以上。該股昨收17.52元，跌1.46%，現價市盈率僅7.3倍、股息率3.1%，估值有一定吸引力。

新樓平均面積不足500呎 全球最細

本港樓價長年高企，港人難買樓早已不是什麼秘密。一項調查發現，香港連續第4年成為全球最難置業城市，樓價中位數高達家庭年收入中位數的14.9倍，即每個家庭平均要接近15年不吃不喝，才可把單位供滿。樓價負擔高，但港人買入新樓的平均面積少於500呎，是9個調查地區中最細，即是住得最擠迫，難怪彭博昨天在報道有關調查時，以「苦主」來形容港人。

供滿單位需15年

美國顧問公司Demographia發表最新的《國際樓價負擔調查報告》，於2010年起列入調查範圍的香港，「眾望所歸」再次當選樓價負擔最高的城市，實現4連霸。

今次調查涵蓋了9個國家及地區，包括美國、加拿大、英國、愛爾蘭、澳洲、紐西蘭、日本、新加坡及香港，合共超過300個城市，惟內地城市未有被列入計算範圍。

調查所引用的是去年第三季樓市數據，當時香港樓價中位數約402萬元，是家庭每年入息中位數27萬元的14.9倍，較上次調查的13.5倍進一步攀升，大幅拋離第2位溫哥華的10.3倍，以及第3位三藩市的9.4倍。報告指出，樓價要在家庭年收入中位數3倍或以下，才有望達致全民置業；5.1倍或以上已屬「極度難負擔」，由此可見香港情況的惡劣。

調查又顯示，港人置業負擔有增無減，但買入新樓的平均面積只有少於500呎，是9個調查地區中最細，遠少於新加坡約900呎及日本約1500呎；而全球最易置業的美國，新樓單位面積亦最大，平均達2500呎，換言之，港人購入每呎樓面面積的價錢，足以在美國買到20呎樓面。

美國最易買樓

負責撰寫導言的紐約大學學者認為，城市規劃人員在發展城市時，有責任確保居民生活質素；其中包括以合理價格置業。

經濟學家關焯照指出，港人平均供樓時間較第2位的溫哥華長逾4年，問題相當嚴重，相信要待美國加息、樓價下跌，以及經濟環境又不太差的情況下，港人供樓負擔才有望改善，「目前樓價比1997年更高，屬極度不合理，一爆煲會好犀利，起碼跌30%，雖然仍算高，但叫做比較合理」。他補充說，內地大城市的樓價同樣高得驚人，但不知何故未被列入今次調查，這是造成香港一枝獨秀的原因之一。

憂天水圍供應增 地盤溶洞添成本

去年流標的港鐵（066）天水圍輕鐵天榮站項目近月捲土重來，雖然港鐵簡化招標條款，但入標情況仍遜預期，昨日截止只收到3份由大型發展商提交的標書。地產界人士認為，項目建成物業後的升值潛力有限，以及地盤料有溶洞令建築成本增加，成為發展商卻步的兩大原因。

港鐵發言人表示，天榮站用地收到3份標書，將會盡快公布招標結果。在截標現場所見，區內有豐富發展經驗的長實（001），昨日有派代表入標，信置（083）則以獨資形式參與；新地（016）發言人也確認，集團獨資提交標書。

這個鐵路上蓋發展計劃，可以提供約1500伙。由於項目的條款有一系列的改進，招標反應較去年佳，惟標書數目與市場預期仍有落差。早前曾表示對項目有興趣的會德豐地產，最終未有入標，會德豐地產主席梁志堅 解釋，與項目的建築成本較高有關。

梁志堅︰溶洞情況「計唔到數」

梁志堅指出，港鐵放棄列明補地價等條款，改以容許發展商自行提出標價等，相信可以有助降低項目的地價。然而，他稱，項目所在的位置，將會受溶洞影響，由於需要打樁時才知道溶洞的具體情況，建築成本隨時大增，令發展商「計唔到數」。

除建築成本的考量外，該區的樓價前景，也是發展商的主要考慮因素。高緯環球大中華區評值諮詢部董事張翹楚認為，在區內有發展經驗的發展商實在寥寥可數，加上元朗和天水圍一帶，未來數年的住宅新供應不少，區內新盤的競爭料激烈，樓價上升的可能性因而有所限制，令天水圍一帶發展經驗不多的財團有所忌諱，不願意冒風險入市。

資料顯示，天榮站項目去年初推出市場，收到16份意向書，而只有長實和新地在截標日提交文件，惟最終港鐵以未有接獲標書為由，需要收回用地。港鐵去年底再重新招收意向書，市場反應較佳，共有19個財團表達意向。

每呎樓面價估2300至2500

該項目佔地約19.6萬方呎，可建樓面超過98萬方呎，屬於政府今年推地目標的其中一幅關鍵地皮。港鐵早前啟動招標程序時，決定改進多項條款，包括讓財團以一口價入標，也毋須負擔前期工程費等，並設有回購機制，港鐵可以市值1.6倍購回項目。綜合測量師看法，地盤市值約22.59億至24.56億元，每方呎樓面地價2300至2500元。

造價成指標 區內兩地本季推

天水圍經過90年代的火速發展後，近年只偶爾有個別用地推出市場，但天榮站發展計劃連同兩幅可在本季招標的天水圍官地，則合共為該區帶來約3700伙新供應。業界相信，天榮站的地價，將成為其餘兩地的重要指標。

兩地近濕地公園

兩幅在本季推出的天水圍用地，均位於天榮站以北，包括原屬房協長者屋項目的115區地皮，以及去年《施政報告》計劃改作私人住宅發展的112區。政府去年公布本季的推地計劃時，表示兩幅地皮將設有限量條款，各建約1100伙作中密度發展，總地盤面積合共超過150萬方呎。

高緯環球大中華區評值諮詢部董事張翹楚指出，112和115區的位置較接近濕地公園，景觀將比有較多高層住宅圍繞的天榮站項目為佳，也只有數個輕鐵站的距離，相信天榮站的造價將成為兩地盤的指標，亦吸引未有向天榮站投標的發展商，藉此保留資金研究是否爭奪這兩幅地。

庫房料進賬49.7億

房協早前由於建築成本高等原因，決定放棄115區地皮，令項目發展時的技術難度不容忽視。市場人士估計，兩幅用地的發展樓面各逾100萬方呎，總樓面約225萬方呎，以每方呎樓面地價估值2200至3500元計算，可為庫房帶來至少49.7億元的收入。

特首新一份施政報告中，提到將大部分香港地區的地積比率提高兩成。業界預料，大型發展商最受惠，連同農地計算在內，?地、新地、新世界及長實已合計持有逾1億方呎的新界土儲，雖然並非全部土地受惠，但肯定為數不少獲得鬆綁。在此情況下，相信不少發展商將重新檢視旗下項目是否符合放寬密度要求，並重新向城規會申請規劃許可，以獲得最大發展樓面。

香港土地供應不足，政府近年除積極拓地外，亦向現有土地埋手，施政報告特別提到：「除港島北部及九龍半島人口比較稠密外，全港其他各個『發展密度分區』現時准許的最高住宅用地地積比率，可整體地適度提高約兩成。」此項政策方向可謂影響深遠，亦正式宣佈為發展密度鬆綁，估計以新界地區將最受惠。

香港城市設計學會會長林雲峰表示，今次放寬發展密度的政策屬全面性，一視同仁，很難說哪個發展商因此受惠，但新界土地面積廣闊，而大型發展商的新界土儲較多，相信成為新政策下最大受惠者。

?地擁地4300萬呎最多

本報翻查四大發展商年報，合計在新界的土地儲備多達1億方呎，當中?地儲備最多，達4,300萬方呎，雖然主席李兆基早前曾灰心說發展農地有難度，更揚言不再收購新農地，但新政策宣佈後，估計?地會把握機會申請農地上馬發展。至於新地、新世界及長實所持的新界土儲分別達2,700萬方呎、2,309萬方呎及1,270萬方呎。

既有新發展區恐難受惠

不過，新政策並非毫無限制地放寬密度，發展局局長陳茂波上周末曾強調，在規劃成熟的項目(即「熟地」)當中就不適用，而由於新界東北、洪水橋及東涌等新發展區，已於規劃時適度增加發展密度，因此提高20%發展密度，並不適用於各個已發展區。

業界認為，大型發展商不少農地或新界土儲都坐落於新發展區，估計未必能受惠，但相信仍有為數不少用地會鬆綁。以新地為例，其於元朗持有大量土地儲備，包括南生圍地盤，以及附近的下高埔村、沙埔村、長春新村、東成里、山邊村等一帶，原本密度下預料供應約8,000伙，若放寬地積比率後，供應單位可望增加逾千伙。

另一方面，市場預期不少發展商亦會重新向城規會申請規劃許可，以增加可發展樓面，例如元朗麗新元朗中心及荃灣安泰工業中心去年僅以5倍地積比率呈交申請，而?地牽頭的油塘灣項目去年年初雖獲批建住宅，但地積比率同樣只得5倍，或有機會符合條件放發展密度。

補地價轉宅地門檻未降

資深測量師陳東岳預料，發展商於新政策下，勢必會重新檢視各自旗下項目是否符合放寬密度的要求，一些曾經放寬密度的項目或許會捲土重來，再次向城規會「闖關」。不過，由於政府相當籠統地說放寬港島北部、九龍半島以外的地積比率，而且亦非無限制地放寬，預料要待政府更改分區大綱圖時，才能評估哪些項目受惠。

雖然不少項目或重新申請放寬密度，但亦須符合一定條件，陳茂波上周指，私人業權的土地需要通過各項的配套及環境因素檢討，以及需要補地價才可申請提高發展密度。

財年鬆綁地 屯門倍倍增

政府自去年已開始一連串放寬土地發展密度的計劃。本報統計2013至2014財政年度，至少17幅住宅用地放寬地積比率，分布屯門、大埔、啟德、荃灣、葵芳、九肚山等，放寬幅度由10%至177%不等。當中以屯門所涉範圍最大，放寬幅度亦最大，4幅地皮地積比率由1.3倍擴至3.6倍。

施永青：新政推動投資

中原集團創辦人施永青上周回應施政報告時，認為放寬地積比率的政策，有助政府在不需覓地建屋的情況下增加供應，料可推動各界對樓市進行投資，建議可於九龍塘又一村、何文田加多利山等較方便地區，提升地積比率。

施永青指出，全面提高地積比率勢必遇到地區及環保人士阻力，「一定會有人講影響當區工作環境，起多?樓又起屏風樓又遮山脊線。」他認為香港人要懂得取捨：「土地用途的更改，如果話樣樣不可變，呢樣神聖不可侵犯，??唔郁得，養草重要過養人，咁你梗係無得變啦，但如果將市民福祉放在更高位置，有??要讓步。」

美聯提醒考慮配套調整

美聯測量師行董事林子彬亦認同提高地積比率對即時增加供應有一定幫助，但補充指增加地積比時，要視乎該區的人口密度及配套，包括交通等，可否承載增加地積比後的負荷。他表示，由於新界區本來的發展密度較低，不少地區的地積比率有很大的上調空間，相信提升地積比率對新界區配套方面的影響不會太大。

除就住宅地放寬發展限制，政府去年亦透過修訂土地用途，包括將地皮由綠化或社區地轉做住宅發展等，增加住宅用地，並於修訂的途中將地積比率訂得較同區其他地盤為高。粗略估計，過去財政年內至少於10個地區修訂土地用途或放寬地積比率，公私營總單位數量涉及逾3.3萬伙，當中公營房屋涉1.5萬伙，私營房屋涉約1.8萬伙。

五礦建設（0230）昨表示，公司於去年全年共錄得累計簽約銷售額60.11億元（人民幣，下同），按年增長20%，完成去年經調整後之全年簽約銷售目標；累計簽約銷售面積約44.8萬平方米，按年增長15%。

年內已簽約銷售3,493個單位，銷售均價約為每平方米13,400元，按年上升5%。

去年12月份錄得簽約銷售額約9.3億元，簽約銷售面積約7.1萬平方米，與11月份相比分別上升148%及116%，銷售均價約為每平方米13,100元。

綠城中國（3900）昨公布，公司發行5億美元（約38.78億港元）的次級永久資本證券。公司估計所得款項淨額約4.93億美元。公司擬將所得款項淨額，用作為永久次級可換股可贖回證券更換，及再融資以及撥作一般營運資金用途。德銀、高盛（亞洲）、瑞銀、麥格理、?豐銀行、渣打銀行及法巴均為聯席牽頭經辦人兼聯席賬簿管理人。

旭輝控股集團（0884）稱，發行於2019年到期為2億美元的優先票據，年利率8.875%。公司擬將所得款項淨額約1.95億美元，用作為其現有債務再融資、收購新項目作發展或土地以及發展現有的內地項目及或作一般公司用途。公司將尋求該票據於聯交所上市，並已從聯交所接獲票據符合上市資格的確認書。牽頭銀行為渣打、花旗、德意志、?豐及海通國際。

寶龍地產（1238）公布，建議發行優先票據。公司擬將發售優先票據所得款項，作為公司的現有債務再融資及作一般營運資金用途。公司指，已接獲聯交所就優先票據的發行及上市發出的符合資格函件。

超過5倍即屬極度無法負擔 日本僅4倍

購屋好難
據Demographia調查，香港連4年蟬聯房價最不親民榜首，房價所得比14.9倍，其他溫哥華、舊金山、雪梨等也是「極度無法負擔」水準。

美國顧問公司Demographia昨公布2014年《Demographia國際房價負擔能力調查》，為連續第10年統計數據，香港房價所得比較去年13.5倍進一步提高，創該報告發行10年來最高紀錄，比去年更遙不可及，在調查的9國360個都會區中，最令人無法負擔。中國內地強勁需求及房貸利率處於歷史低點，香港房價2009年初以來大漲逾1倍。

澳洲紐西蘭均逾5倍
Demographia依據世界銀行（World Bank，世銀）與聯合國（United Nations）評估方式，計算房價中位數之於家庭年收入中位數倍數，作為房價負擔能力指標，同時區分4個等級，房價所得比必須在3倍以下，才屬於一般家庭「可負擔」的水準，3.1~4倍為「略超過負擔」，4.1~5倍為「嚴重負擔不起」，5倍以上則「極度無法負擔」。
Demographia調查顯示，加拿大、澳洲、紐西蘭房價飆漲升高泡沫化疑慮，主要城市房價均處於「極度無法負擔」水準。

德意志：加國被高估
加拿大、澳洲房價同樣受到低利率環境及亞洲強勁需求推升。加拿大房價自2000年來則近乎倍增，今年預估還將繼續攀高，在這次調查中溫哥華房價所得比10.3倍，僅次於香港，德意志銀行（Deutsche Bank）近期報告點名，加拿大在OECD（Organisation for Economic Co-operation and Development，經濟合作暨發展組織）20個成員國中，房價最被高估。
澳洲去年房價上漲9.8%，大城包括雪梨房價所得比高達9倍，墨爾本也有8.4倍，在Demographia這10年來的調查中，澳洲所有主要大城房價均處於「極度無法負擔」的水準。

美國愛爾蘭低於4倍
愛爾蘭、美國及日本房價所得比處於4倍以下，是房價「相對」較為親民的國家，其中日本各大城房價所得比4倍，在人口逾1000萬人的超級大城市中，房價可負擔程度最高，愛爾蘭房價所得比2.8倍則是Demographia歷來調查中最低數據。
為Demographia今年調查報告撰寫導言的前世銀都市計畫專家、現任紐約大學史坦商學院資深研究學者柏陶（Alain Bertaud）指出，都市計劃人員應該務實地聚焦房價負擔能力，即房價所得比低於3倍，且租金不超過家庭月收入25%，以及移動能力，即輕鬆地在1小時內從城市一端移動到另一端，無壓力地遷徙換屋，就可望能快速改善居住環境。

北京時間1月21日下午消息，據CNBC，周二公佈的《國際住房負擔能力調查》顯示，香港和溫哥華是房價最讓人負擔不起的兩大城市。

據2014年調查，香港是房價最讓人負擔不起的城市，之后為溫哥華、舊金山、悉尼和墨爾本。

調查涵蓋9個國家或地區的360座城市，包括澳大利亞、加拿大、香港、愛爾蘭、日本、新西蘭、新加坡、英國和美國。

香港平均房價由家庭年收入中位值的13.5倍升至14.9倍，為實施該項調查十年來新高。

很多分析師警告香港過熱的房地市場正在堆積泡沫，由於來自中國大陸的需求強勁，加之抵押貸款利率創新低，這推高了房價。該市房價2009年以來漲了一倍多。

恆隆地產（101）將於今天公布2013年全年業績，為藍籌股業績期揭開序幕。三間券商花旗、巴克萊及美林對?隆地產去年核心盈利的預測普遍看淡，預料將較2012年下跌15%至33%，核心盈利介乎47億至52億元。

巴克萊指出，?隆於去年第四季出售浪澄灣261伙，估計盈利於2013年反映，惟每方呎10551元的售價卻較該行預期低4.1%，故把恆隆2013年至2015年盈利預測，下調至50.8億元、68.93億元及62.23億元。

巴克萊預期，市場將會關注其物業重估的收益或虧損情況、核心及非核心盈利表現、物業發展毛利率的轉變及派息前景等四大方面，預期?隆地產去年盈利將按年下跌17.8%，至50.8億元；目標價27.85元，「增持」評級維持不變。

至於花旗在三間券商中預測最佳，估計?隆地產2013年全年核心盈利52.38億元，按年下跌15.2%；每股盈利1.17元。

不過，該行認為，網購急速增長將拖累商場銷售；加上內地二線城市商場供過於求，租金成本高企，這是令租務增長遜於預期的主要因素。

花旗重申，?隆地產「沽售」評級，目標價降12%，至19.94元。

美林則看得最淡，估計?隆地產核心盈利47.48億元，按年下跌33%，每股盈利1.06元。

龍湖地產（960）公布，昨天在拍賣中成功投得杭州一幅土地，總地價為42億元人民幣（53.84億港元）。土地位於中國浙江省杭州市濱江區中興單元R/B-02號，總佔地面積12.8萬多方米；總建築面積41萬多方米。土地將用作發展包含住宅與商業配套的城市綜合項目。

另外，越秀地產（123）宣布，昨天通過公司間接擁有95.48%權益的附屬公司廣州祥錦房地產開發有限公司，與投資基金廣州越秀仁達二號實業投資合夥企業聯合投標，購入位於杭州市余杭區古墩路的商住地塊，項目持股比例為10%和90%。

地塊佔地面積約5.7萬多方米；總可建築面積約18.2萬多方米；其中計容面積約13萬多方米；地下建築面積約5萬多方米。總地價10億元人民幣。地塊將用作住宅及商業用途。

迎海．星灣囍滙今明接連搶客

本月新盤續烽煙四起，落禾沙迎海．星灣今日進行第4輪發售共272伙，明日發售的灣仔囍滙一期累收約90票，牽頭發展商信置（083）指出，將視乎開售後再決定加推單位，季內仍有機會重推大角咀奧朗.御峯，涉約100伙。多個發展商部署新春後推盤，最快季內登場的項目包括華懋大埔富盈閣，以及九建（034）等發展的旺角麥花臣合作項目。

奧朗.御峯季內重推

信置營業部聯席董事田兆源表示，囍滙一期明日發售50伙，加推數量將待首輪發售後再決定，至於今年首季，田兆源說不會有全新盤推出，但可能重推大角咀奧朗.御峯餘下約100伙。本月至今，集團旗下項目累售38伙，其中27伙來自囍滙二期，海鑽．天賦海灣及觀塘觀月．樺峯分別沽5及6伙，套現近5億元。

落禾沙迎海．星灣挾逾2900票，今日分兩批推售，傍晚時分先推247伙標準戶；晚上10時推售25伙特色戶，同日太古地產（1972）亦發售何文田DUNBAR PLACE 13伙，兩盤齊推將進一步吸納市場購買力，令本月新盤銷售額將破100億元。

各大發展商也部署新春後推盤大計，並有項目計劃季內登場。華懋地產部經理吳崇武表示，富盈閣料第一季以現樓形式推售，將在現樓打造示範單位；九建市務及銷售部總經理楊聰永表示，旺角麥花臣項目正雙軌待批售樓紙或滿意紙，最快季尾推售，西環加多利山料年中以現樓發售餘貨，下半年以樓花推售香港仔田灣。

張炳強︰貨如輪轉 須「豪送」優惠

會德豐地產常務董事黃光耀指出，年內計劃推4項目，均正待批預售樓花同意書，集團亦會仔細研究政府推出的每幅地皮，雖然今年供應較多，市場料可悉數吸納，預計年內樓市表現穩定；英皇國際（163）執行董事張炳強則看淡年內樓市表現，認為要貨如輪轉，須「豪送」優惠。

遠東發展（035）高級營業及市務總監方俊表示，年內連海外物業共推出5個項目，涉逾1400伙，不擔心樓價受壓。裕泰興行政總裁羅守耀認為，今年樓市交投將繼續膠着，年內部署推2盤，其中九龍城收租盤短期獲入伙紙，最快3月招租，提供25伙面積約600方呎單位，月租逾2萬元起；年中落成的土瓜灣爆竹街酒店，可售可租，每個房間意向價約400萬元。

對於今年樓價走勢，永泰地產發展執行董事兼營業及市務總監陳玉成、百利保（617）投資總經理衞振聲，以及尚家生活董事總經理方文彬均認為，中小型物業受壓機會較大，個別稱樓價料下調5%至10%不等。

近期重推紅磡昇御門的信德（242），集團物業銷售總監梁焯鏗表示，今年推售2個澳門項目，涉約138伙，澳門雖然亦受辣招影響，但稅率較低，買家購買力亦很強，如去年推售濠柏100伙，買家全為當地人。

近兩年首回落 學者指屬短期現象

政府最新數據顯示，未來3至4年私樓潛在供應在去年第四季下跌，按季回落1,000伙，錄7.1萬伙，屬近8個季度內首度回落。學者料，政府持續推地，供應下跌僅屬短期現象。

隨着港府主動推地以來，運輸及房屋局所公布的未來3至4年私樓潛在供應量，由2011年第四季的6.2萬伙開始，私樓潛在供應量按季持續增加，並在2013年第三季達到7.2萬伙的新高紀錄。

不過，根據當局最新的數據顯示，私樓未來3至4年潛在供應量最新報7.1萬伙，按季跌1,000伙、或下跌1.4%，屬於連升7個季度後首度「斷纜」，即兩年首次回落。

年均1.8萬伙 貼近長策會預計

按現時數據推算，未來3至4年平均每年新樓供應介乎1.78萬至2.37萬伙，仍然貼近長遠房屋策略督導委員會估算每年1.88萬伙的私樓需求，亦遠高於過去10年平均每年新盤成交量（土地註冊處一手樓登記量）的1.17萬伙，預計新盤供應仍充足，樓價面臨壓力的形勢不變。

私樓潛在供應回落，背後最主要原因是建築中待售的樓花，及可隨時動工的熟地單位數量各自減少1,000伙，其中前者最新報5萬伙，而後者則有1.6萬伙。至於已落成而未出售的餘貨單位，則由見低4,000伙回升至5,000伙，按季增25%，亦是近8個季度的新高。

雨水期長缺人手 礙施工進度

香港城市大學建築科技學部高級講師潘永祥認為，去年雨水期較長，加上建築業人手短缺，發展商在新盤供應充裕的情況下，不會急於施工發展，亦是潛在供應稍為回落的原因。

不過，由於政府批出的地皮均設落成期限，而發展商亦不能拖延太多時間，相信未來供應會恢復升勢。

同時，他預計，餘貨單位增加或成趨勢，若果下半年餘貨數目突破1萬伙，一手新盤減價的壓力將會增加。

至於香港理工大學建築及房地產學系教授兼長策會成員許智文認為，未來幾年預測供應量仍然貼近長策會的估計數字，短期內問題不大，認為只要政府持續供應新的土地，相信發展商「流水作業」將一手樓推出，不需要特別加大力度推地。

逾7萬伙已達高峰 料難再增

此外，亦有業界認為，每年1.8萬至2萬伙的潛在供應，貼近過去幾年政府土地供應量，逾7萬伙的供應量已經達高峰，相信未來再增加的機會不大，即使遇到發展商自行調節減慢建築步伐，只要政府做好佔整體供應6成的公營房屋，樓市供應亦不會出現嚴重失衡。

馬年即將來臨，多家發展商包括會德豐地產、信置（00083）、九建（00034）、遠展（00035）等，均部署馬年出擊，市場再現多盤齊推，並且以中小型項目為主導。

THE AUSTIN D地盤 或上半年推

會德豐今年有4盤可推售，集團常務董事黃光耀稱，4盤包括西南九龍THE AUSTIN D地盤可上半年推，主打2至4房；另西半山高街項目也可上半年推售，涉75伙。下半年則包括將軍澳66B2區項目，涉約590伙、及山頂聶歌信山道項目1期。

資料顯示，會德豐系內何文田Kadoorie Hill的7樓B、C室撻訂重推，最新價單定價分別為1,565萬及2,632萬元。

而九建市務及銷售部總經理楊聰永指，旺角MacPherson Residence可望本季或下季推出，目前仍待批滿意紙。而堅尼地城加多近山會於年中以現樓形式售，現餘70多伙；下半年則有香港仔田灣項目應市，屬非預售樓花盤，提供近100伙細單位。

遠展西營盤項目 擬下季售

遠展高級營業及市務總監方俊稱，旗下西營盤山道項目於下季可望推出，以開放式及1房戶為主，共有106伙。紅磡寶御料今年5月至6月入伙，屆時會打造現樓示範單位，出售22伙餘貨。元朗洪水橋項目有24幢別墅及5幢董事屋，今年底登場。內地上海的遠東?玫瑰園1期共400多伙，於本季尾推出。

信德（00242）物業銷售總監梁焯鏗表示，系內舂坎角有洋房盤可望年底推出；而澳門氹仔濠柏136伙餘貨待售。資本策略（00497）旗下尚家生活董事總經理方文彬指，銅鑼灣yoo Residence餘20伙，連同舖位料市值約10億元。

裕泰興董事總經理羅守耀指，旗下九龍城聯合道項目有25伙，新春前後可望批出入伙紙，並將會出租，單位面積約600平方呎，月租2萬元起。

囍滙1期明發售 暫累收90票

亦有不少新盤於新春前作最後衝刺，信置牽頭的灣仔囍滙1期繼續收票，準備明天首度發售50伙。信置營業部聯席董事田兆源指，集團傾向完成首批單位銷售後，才推出下一張價單。另市場指，截至昨晚，項目累收票近90張，以明天發售的50伙計，屬輕微超額認購，今天下午3點截止入票。

田兆源稱，系內旺角奧朗?御峯將於本季內重推，至於會否提供稅務津貼則有待落實，項目現時尚餘約100伙待售。信置系內新盤本月至今暫沽40伙，包括囍滙2期、白石角海鑽?天賦海灣、觀塘南部觀月?樺峯及九龍塘逸瓏，共套現約5.5億元。

至於?地（00012）及新世界（00017）等馬鞍山迎海?星灣昨天完成抽籤，準備今日發售共272伙，當中247伙會於下午5時率先揀樓，另25伙特色戶則晚上10時發售。

新地（00016）代理高級銷售及市務經理譚錫湛指出，旗下汀九海景項目將於次季落成，集團傾向以現樓形式出售，提供4座分層住宅及7幢洋房。

越秀地產（0123）附屬公司廣州祥錦與投資基金廣州越秀仁達，以總地價10億元人民幣（下同），聯合投得杭州市余杭區古墩路商住地塊，各自於項目公司的持股比例分別為10%和90%。地塊佔地面積約5.73萬平方米，總可建築面積約18.23萬平方米。按總可建築面積計算，平均土地成本每平方米約為5,489元。

綠地香港（0337）母公司綠地集團昨日在上海宣佈，綠地與洲際酒店集團已經簽署協議，將合作打造美國洛杉磯市中心高端商務酒店綠地英迪格酒店。同時，綠地旗下奢華酒店品牌「鉑瑞」（Primus）亦將登陸悉尼市中心，成為首個落戶悉尼發展的中國酒店集團。據稱，綠地將力爭成為佈局全球的國際知名酒店管理集團。

悉尼綠地鉑瑞酒店位於悉尼市中心Pitt大街，與悉尼市政廳和海德公園為鄰，並緊鄰由綠地集團改建的城市摩天地標悉尼綠地中心。綠地集團計劃將該歷史保護建築改造成為擁有170間客房的精品商務酒店，採用綠地自主酒店品牌「鉑瑞」。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，2013年價值300萬元或以下低價二手私人住宅買賣合約登記錄得12,086宗，總值273.89億元。2013年細價樓登記宗數，佔同期整體二手私人住宅買賣登記36,406宗的33.2%，較2012年的42.8%下跌9.6個百分點，是創1996年有紀錄以來的18年歷史新低。

反映本地樓價高企

細價樓比例連續4年顯著下跌，由2009年的71.3%急降至2013年的33.2%，累積跌幅為38.1個百分點。反映本地樓價高企，價值300萬元或以下的物業盤源持續減少，推低細價樓買賣比例。不過，近期樓價反覆，預期2014年第一季細價樓佔二手市場比例在三成半水平徘徊。

上車盤集中新界區

以分區計算，新界區為低價上車盤的集中地，2013年新界區價值300萬元或以下的二手私人住宅買賣合約登記錄7,148宗，佔整體細價樓12,086宗登記的59.1%。另外，九龍區及港島區的低價二手私人住宅買賣有3,875宗及1,063宗，分別佔32.1%及8.8%。

2013年嘉湖山莊錄得最多低價二手買賣登記，錄347宗，總值9.33億元。荃灣中心錄221宗居次，總值5.76億元。金獅花園錄116宗，位列第三，總值3.07億元。大興花園有114宗，排名第四位，總值3.05億元。

按月方面，2013年12月份價值300萬元或以下的低價二手私人住宅買賣合約登記錄得798宗，總值18.37億元。

12月份低價二手私人住宅買賣登記宗數，佔同期整體二手私人住宅買賣登記2,428宗的32.9%，較11月的35.1%下跌2.2個百分點。細價樓比例是自2013年7月的31.3%之後，創5個月新低。

政府銳意將152幅地皮改變規劃作住宅用途，增加短中期房屋供應。當局昨天進一步披露該批地皮的分布地區，其中新界區佔近百幅，可建約16.28萬伙，佔總數逾75%，元朗區佔4.2萬伙，屬全港之冠；港島區供應最少，只有1.64萬伙。業界認為，新界區供應持續增加，若未能帶動新界區的經濟活動，可能令港島與新界區樓價進一步兩極化。

港府料5年建21.5萬伙

政府下周二將在立法會一個聯席會議上，討論增加房屋土地供應的渠道。發展局和運輸及房屋局提交的文件顯示，可供改劃的用地約152幅，預期在未來5年度（2014/15至2018/19年度）推出，可建21.53萬個公私營住宅單位。各分區之中，涉及新界區的有96幅土地，其中大埔區地皮最多，共23幅，可提供2.76萬伙；屯門區有22幅，可建3.26萬個單位。不過，灣仔及油尖旺則沒有用地改劃。

元朗區為全港最多供應的區域，共14幅地皮，將建4.2萬伙，意味該區的用地不少屬於大型土地。其餘地區可提供的單位較少，九龍區將有3.61萬伙，港島區則只有1.64萬伙，以南區較多，佔1.04萬個，來自14幅土地。

資料顯示，政府近月已陸續披露某些地區的改劃建議，並於月初提交文件至區議會，如建議將大埔區內8幅用地改劃，提供約1萬伙公私營住宅單位；屯門有15幅土地建議改為住宅發展，提供約2800個資助房屋單位和約8000個住宅單位。此外，政府重申粉嶺皇后山用地放棄用作興建大學，其中西面約13.3公頃地皮將作公營房屋，提供1.05萬個單位，可容納3萬人居住，並會預留合適土地作教育和康樂等用途，首批單位最快在2019/20年度落成；白石角原作科學園擴展的地皮，也將改作住宅用途。

政府也有多項長遠發展計劃，其中粉嶺/上水第30區用地將會在今年中開展首階段研究，預計年底完成，及後再作第二階段研究。

中大全球經濟及金融研究所常務所長莊太量表示，港島發展程度最高，空置土地存量已非常低，故有21幅地可改劃已屬非常多。他認為，若商業中心仍位處港島和九龍，市場或未能消化新界區的住宅供應，令樓價與市區的差距加劇，建議政府在積極發展住宅的同時，也須增加新界區的經濟活動，如在屯門推展更多與前海發展相關的經濟產業等。

業界恐樓價走兩極

利嘉閣地產總裁廖偉強表示，若元朗區私樓供應多，對樓價自然受壓，惟仍須視公私營單位在各區的比例才可定奪。有業界人士則認為，由於港島區供應難以增加，樓價將處於高位，相反新界區始終供應較多，走勢將較弱。

城大建築科技學部高級講師潘永祥則對新界區前景較為樂觀，他認為，隨着大量住宅發展，相應的交通配套更趨完善，樓價屆時會有上升空間。港島區欠缺新增土地，他估計，未來須透過重建等方式來增加供應，也可能會跟隨新界發展，出現九龍區住戶遷至新界、港島區住戶流入九龍區的情況。

規劃諮詢需時 或拖慢供應

政府物色到152幅土地改劃作房屋發展，初步預期2014/15年度將有23幅可先供建屋，提供1.59萬個單位；至於近15.7萬伙，則有待2016年或以後才登場。不過，規劃程序、諮詢地區意見及處理反對聲音需時，加上基建工程進度存着變數，成為供應量能否實現的關鍵。

政府提供的數據顯示，152幅土地中，首兩年度將有46幅地皮可供發展，涉及5.87萬個單位，其中2015/16年度的單位數目共4.28萬個，按年大增1.7倍。這些土地包括「政府、機構或社區」和「綠化地帶」等用途，根據一般程序，政府在改劃過程中將諮詢區議會意見，也需要展開規劃程序，由城規會利用動輒一年多的時間修訂大綱圖和處理可能收到的申述和意見。

由於地皮以「生地」為主，需要有一系列的基建工程配合，在建造業工人需求殷切下，隨時影響供應。城大建築科技學部高級講師潘永祥認為，152幅地皮是否能確實供應單位仍是未知數，而落實供應不能單靠政府，若區議會阻撓，也會令供應量存在巨大變數。城規會委員許智文表示，以近年的情況而言，相信不少改劃的個案會收到反對意見，令城規會工作量增加。他估計，社會需有共識讓政府改劃合適的用地作房屋用途，方有助供應。

陳啟宗：港樓價下跌成數較大

恆隆地產（101）昨天公布截至去年業績，總營業額較2012年增長24%，至91.38億元；但受2013年大幅減少出售投資物業影響，核心盈利按年下跌18.3%，至50.5億元。

恆隆地產目前主力發展內地的收租業務，主席陳啟宗過往曾指出內地樓市踏入「冬天」，市況差強人意，他昨天表示不知道「春天」何時來到，坦言近年內地反貪腐拖累奢侈品消費，旗下高檔商場租務的確受到影響。至於本港樓市，他預期，樓價下跌的成數較大，又認同港府維持「辣招」實有其必要。

恆隆地產派末息58仙

恆隆地產派息未有因盈利下跌縮減，建議派末期息0.58元，上年同期為0.57元，全年派息0.75元；?隆集團（010）則派息0.61元。

恆隆地產股價昨天下挫，收報23.1元，下跌5.13%；?隆集團亦微跌0.88%，收報39.4元。

2013年內地經濟增長放緩，但?隆地產在中港兩地的租賃業務表現仍然穩健，物業租賃收入按年增長8.9%，至66.38億元；去年恆隆地產出售包括浪澄灣及君臨天下等合共272個住宅單位，帶動物業銷售收入按年上升96.2%，至25億元。

恆隆地產多年前已經進軍內地，現已成為坐擁10個大型項目的內地商場龍頭，內地物業收入佔整體租金比重增至53%，其中約八成來自上海物業。

陳啟宗指出，集團在內地的商場項目具備競爭優勢，旗下高檔消費商場佔物業組合約50%。他表示，業務雖然受到內地節約「三公消費」政策打擊，但相信不利影響屬階段性。

他說，隨着瀋陽、無錫等城市的新商場項目漸趨成熟，租金水平將有上升空間。

受電子商貿衝擊不大

另外，陳啟宗表示，目前集團沒有融資需要，也無意分拆內地業務上市。集團管理層一直關注內地近年急速冒起的電子商貿產業，內地網購已佔總消費約10%，但基於旗下商場主攻高檔產品，而且位處一、二線城市，銷售網絡較為完善，故相信旗下商場業務受電子商貿衝擊不大。

2013年初，?隆地產斥資33億元人民幣投得武漢市黃金地皮，但近年鮮見在香港買地。陳啟宗直言，「除非香港樓市大跌，否則不會在香港買地」，他未有預測今年樓價跌幅，但指出樓價下跌不代表不會賣樓。集團旗下尚有約200億元物業待售，年內或會加推浪澄灣單位。

近期不斷有聲音呼籲港府撤回「辣招」，陳啟宗卻認為，香港樓市往年升幅過急，港府在增加長遠供應前，推出「辣招」控制需求，是在「非常時間」作出的短期方法，在樓市平穩後，政府自然會撤招。

前海昨進行第4次賣地，有7家企業5個投標人參與投標，該「T201-0080宗地」終由美國房地產企業兆華斯坦聯同前海國際能源，以134億元（人民幣，下同）投得。

拍賣在深圳市土地房產交易中心進行，《新華網》報道，參加競標的包括香港力寶北方控股、卓越集團、周大福集團、中洲集團、金地集團、兆華斯坦、前海國際能源共7家企業，其中卓越集團和周大福集團聯合競標、兆華斯坦和前海國際能源聯合競標。

今次招標的土地，被認為是前海賣地以來最好的地段，該地塊位於前海深港現代服務業合作區一單元1街坊，前海灣綜合交通樞紐以西，緊鄰濱海岸綫。用地面積5.14萬平方米，規劃建築面積47.7萬平方米，為商業性辦公用地，土地使用年期40年，含辦公、商業、公寓酒店多種用途。

中標美企曾重建 紐約世貿中心

兆華斯坦公司因參與重建紐約世貿中心揚名，在中國的首宗房地產投資則為重慶國際金融中心。

按照規定，中標人與在項目竣工後第二年年底前，入駐企業合共納入前海深港現代服務業合作區的年度納稅額不低於10億元。辦公樓物業中的40%，10年內不可轉讓，其餘可分割銷售；商業用房限整棟或整層轉讓，酒店則限整體轉讓。該地塊建成後主要用於引進國際金融機構。

九龍倉（0004）已向香港交易所申請將一筆總值4億美元、於2019年到期、年息為3.5%的保證票據上市及買賣。該項申請是據該公司於去年9月13日公布的發行通函中所闡述的50億美元中期票據計劃，以及今年1月15日的定價補充文件向專業投資者發行債務證券。預計該計劃今日起上市及買賣。該公司稱，中期票據計劃是一個需每年更新的融資機制，讓公司可透過發行不同貨幣及金額之債券向國際及本地資本市場進行融資，而50億美元之總額為該計劃在計劃期限內的最高發行額。

落禾沙迎海．星灣昨日大規模推售272伙，發展商?地（012）表示，截至晚上9時半共售出逾200伙，銷情約74%。

整個項目不足兩周累售逾750伙，套現近50億元，為今年至今套現最多的新盤；發展商並隨即部署新春後重推第一期迎海。

昨推272伙賣逾七成

此外，灣仔囍滙一期今日將發售首張價單共50伙，昨晚截票，共取得110張，超購1.2倍。

迎海．星灣昨日第4度開售，下午3時許，位於中環國際金融中心一期大堂，有大批買家排隊等候買樓，發展商4時許安排第一組買家到達售樓處。

?地營業（一）部總經理林達民於開售前表示，據過往開售，約500號籌左右便完成揀樓程序，昨日推售272伙，為多伙數的一次，料不會全數沽清，但對銷情仍有信心。

林達民在傍晚會晤傳媒公布銷情，他指出，揀樓程序5時許開始，首一句鐘獲認購112伙，買家需求仍然強烈，有2至3組家庭客連購兩伙，每組涉資逾千萬元；高峰期間，售樓處人數達逾千人次。

此外，發展商於晚上另推售迎海25伙特色戶，並即場進行登記及抽籤。市場消息指，昨晚10時開始推售該批特色戶，共售出6伙4房單位，惟複式單位暫未獲承接。

該盤昨晚共售出逾210伙，累積賣出的單位超過750個，套現近50億元。而今年整個一手市場至今共吸金約107億元。

林達民表示，由於接近農曆新年，迎海．星灣僅餘42伙暫不加推，農曆新年後將部署重推一期迎海，現時正進行收樓程序，項目尚餘約213伙。

DUNBAR PLACE 沽一伙

太古地產（1972）昨日亦推售何文田DUNBAR PLACE 13伙，成交記錄顯示僅沽出1伙，為6樓A室，連一個車位成交價3724.5萬元，呎價2.05萬元。

此外，囍滙一期今日將推售首批50伙，價單平均呎價為22238元。

溱柏連售2伙

新世界發展（017）旗下元朗溱柏昨日連沽兩伙，涉1座25樓E室及2座12樓H室，面積838和821方呎，成交價646萬及597.1萬元，呎價分別為7709與7273元。

據悉，個別買家為迎海．星灣向隅客。溱柏去年中至今，先後賣出963伙，佔整體近60%，共套現近39億元。

美國政府周五公布，美國12月新屋開工下降9.8%至年率99.9萬棟，獨棟式與公寓式新屋開工均下降。

接受MarketWatch調查的分析師平均預估，因寒冷天氣影響，12月新屋開工將下降至年率98.5萬棟。

美國商務部周五公布，美國11月新屋開工由109萬棟修正為111萬棟。

儘管12月新屋開工下降，2013年新屋開工仍達923400棟，創2007年以來年率高點，顯示房屋市場持續復甦。

12月新屋開工許可--未來需求的指標--下降3%至年率98.6萬棟。

2013年全年，新屋開工許可為974700棟，亦創2007年以來年率高點。

CNBC.com報導，美國聯準會（Fed）已啟動量化寬鬆（QE）退場，專家擔心可能為全球不動產市場帶來新的風險，但也預期將有助於抑制過度激情，讓投資人重新聚焦於基本面。

新興市場可能出現資金從不動產市場出走潮，而不動產服務商瑋環球（Cushman & Wakefiled）的歐洲?中東?非洲（EMEA）研究主管哈金斯（David Hutchings）表示，這些投資人可能會想將錢轉進那些被認為風險較低的不動產，像是倫敦等仍穩固的市場。

哈氏警告，這事實上可能惡化、而非扭轉這些市場的不動產泡沫。

哈氏說：「這是個風險，但一些年後才會發生，所以不是2014年的風險。然而無庸置疑，大家重新配置資金，就會有個風險，開始有太多錢聚集在某個特定區域，如已開發（不動產）市場。」

哈金斯表示，對全球經濟的樂觀心理增強，此時聯準會縮減購債，有助抑制不動產市場的任何過度激情。

哈金斯說：「縮減購債，實際上可能幫助大家依舊聚焦於房市的基本面上。」

仲量聯行旗下LaSalle投資管理公司的全球策略師戈登（Jacques Gordon）則認為，縮減購債可能紓解資金湧入不動產的壓力。

弋登說：「縮減購債是建康的。它將讓利率回到長期的常態，它將提高負債的成本。」

戈登及不動產顧問商Knight Frank的住宅不動產全球研究主管貝利（Liam Bailey），都認同部分地區房價的異常上漲令人憂心。

戈登說：「房價泡沫的疑慮程度，已達到若一旦泡滅，將會重創消費者支出、家庭財富及許多的部門。」

日本首相去 (2013) 年安倍晉三去年宣布，擬在國內特定地點設置「國家戰略特區」，意旨帶動經濟成長，其中一項政策為放寬都市高層建築法規，以加速都更腳步，但有經濟學家指出，此舉恐帶動都市房價飆漲。

《彭博社》報導，日本特別經濟區政府委員會成員八田達夫 (Tatsuo Hatta) 表示，未來幾項都市改革政策公布後，都市中心房價恐怕將會極速竄升，他說：「都市計畫變更後，將對整體經濟造成重大的影響。」

安倍晉三目前正研擬多項經濟刺激措施，避免今年 4 月推行調增消費稅時，對於經濟造成太大的衝擊。投資人因此也正在觀望日本經濟特區，何時才會完全公布政策細節，高盛銀行 (Goldman Sachs Group Inc.)(GS-US) 甚至還稱今年是安倍經濟學能否成功的關鍵年。

根據美國芝加哥仲量聯行 (Jones Lang LaSalle)(JLL-US) 去年調查顯示，東京房價每平方英呎大約介於 12 至 15 萬日元，而香港每平方英呎為 28 至 40 萬日元；新加坡 20 至 25 萬日元，相比之下東京房價仍較為便宜。

八田達夫認為，放寬都市建造法規之後，將能在劃定的商業區裡更為輕易建造住宅大樓，將可加速都市更新，並吸引更多外商進駐。

美國房地產外國投資者協會公布的調查結果顯示，倫敦擊敗去年的冠軍紐約成為外國房地產投資者的首選城市。熱衷買房的依然是亞洲人，特別是中國人。至於倫敦本地人，或者從外地來倫敦的英國人，他們都傾向於租房，因為這些英國本地人的父母都有房子，或在英國北部，或在其他地方。倫敦金融城近日發布《2013年上半年人民幣業務報告》指出，倫敦人民幣離岸市場在貿易融資、外匯交易及存款儲蓄方面繼續保持強勁增長，人民幣市場的流動性也有所增加。

英國邦瑞北京（樓盤）辦公室表示：由於房屋供不應求且倫敦的經濟狀況影響全國經濟發展，因此倫敦房地產市場對全國經濟而言起著引領作用。英央行行長馬克-卡尼(mark carney )上周預測2014年房地產市場將持續升溫，但是決策者對房價的走高卻輕描淡寫，仍然在去年縮減了抵押貸款計劃。資本經濟學公司(capital economics ltd。)本月曾表示，2014年和2015年倫敦經濟將增長4%，並預計英國gdp同時保持3%的年增長率。　數據還顯示，英國1月倫敦地區rightmove平均房屋要價指數月率增長0.2%，年率則增長7.0%。英國1月rightmove平均房屋價格升至24.3861萬英鎊，前值24.1455萬英鎊。此外倫敦地區1月rightmove平均房屋價格升至51.4704萬英鎊，前值51.3466萬英鎊。

國家不動產協會(NAR)周四公布，在下降了三個月後，美國12月成屋銷售上升1%至年率487萬棟，並推升2013年總銷售至七年高點。

2013年，美國成屋銷售達509萬棟，較前一年上升9.1%。

接受MarketWatch調查的分析師平均預估，12月成屋銷售年率為490萬棟，符合NAR的11月預估。

美國11月成屋銷售修正為482萬棟。

12月成屋銷售中間價格為198000美元，較去年同期上升9.9%。

2013年成屋銷售中間價格為197100美元，較前一年上漲11.5%，創2005年以來最強勁成長。

12月成屋餘屋為186萬棟，根據目前銷售速度，相當於4.6個月供給量