新舊內政部長今（3）日上午交接，具工程專業背景的新任部長陳威仁接受本報專訪時表示，要解決住宅政策，不是靠單一處方可解決，要多元齊下。但他認為，公有土地興建住宅最好以出租為宜，才能有周轉空間。

有關都更條例修法，陳威仁說，為因應4月26日違憲條文將失效，擬爭取優先通過違憲條文。至於工總籲陳威仁審慎思考放假問題，陳威仁說，會控制總放假日115天，工總不必過慮。專訪概要如下：

記者問：您上任後，住宅政策有何想法？

答：解決住宅問題，要多元方向解決，是否要一直持續興建合宜住宅或社會住宅，政府可能沒那麼多土地，財政也是一大問題，但仍要有一定供給數量，且搭配住宅租金補貼，其他措施包括區域均衡發展，讓都會區壓力不要那麼大，勿過度集中發展。

基本上，公家土地興建住宅以出租為宜，讓入住的人不是永遠住在裡面，經濟能力有所改善後可以遷出，如此才能讓公有土地的住宅有周轉空間。

住宅問題絕非單一處方可以解決，必須多管齊下，各地情況不一，政府財政困窘，也要考慮民眾想法，有的民眾認為只要補貼資金讓他們租屋即可，不必興建；有些低收入戶即使租金補貼仍不足，還要搭配社福政策，因此住宅政策非一蹴可幾。

問：合宜住宅未來是否都不再興建以出售為主？

答：未來得通盤檢討，過去已定案政策，涉及財務計畫調整，目前言之過早。過去合宜住宅雖只興建A7及板橋浮洲二處，但林口文化路還有一處提供北市舉辦世大運選手村所用之國宅，有3,000戶供給量，6成出租，4成出售，此一比率視住宅基金財務狀況可以檢討是否有必要再調整。

問：上周五您聽過都更業務簡報有何想法？

答：都市更新條例修正草案的修法有急迫性，4月26日大法官釋憲違憲條文即將失效，倘若要一次性修法，全部條文75條，且立委有19個版本，可能來不及。目前有邱文彥及姚文智立委二位立委輪流召集，很熱心協助整合行政立法版本，一旦來不及，盼就違憲11條文先行通過，可分二階段修法。

推動都市更新本身並沒有錯，重點在用何種方式或手段執行推動，都更本身是地方政府事務，中央人力有限並非主要推動單位，只負責法規的檢討，除非土地多為公有整合，才由中央主導。

至於綠委主張將公辦都更入法，還有民間團體對都更推動有異見，我上任後將詳細了解爭議點再與各界溝通。

問：工總呼籲您上任後審慎評估放假日，勿加重企業經營成本，您打算怎麼做？

答：所謂創造民眾的小確幸，讓民眾放假方式更便利，明年很多放假日都逢周休二日，若依原規定不補假會少掉很多假日，或春節6天大家覺意猶未盡，可延長增加觀光旅遊商機，各種方案都可以討論。

小確幸不是要增加總放假日115天，工總不必過度憂慮。倘若要增加總放假日天數，的確要審慎考量。

有些民眾申請地價稅按自用住宅用地稅率課徵後，因子女就學、請領老人年金或就業需要等因素將戶籍遷出，經稅務局清查發現該土地已不符自用住宅用地要件，依稅法規定予以補徵差額，常為徵納雙方對立的因素。


稅務局表示，自用住宅用地係指土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，無出租或供營業用之住宅用地。換言之，自用住宅用地是以辦竣戶籍登記為要件，即使遷出戶籍後仍居住該地，亦應改按一般用地稅率課徵地價稅。


稅務局提醒，民眾如因故需將戶籍遷出自用住宅時，至少須保留土地所有權人或配偶或已成年之直系親屬任何一人於原戶籍內，該處地價稅才可以繼續適用自用住宅用地優惠稅率。倘全戶戶籍遷出，應在三十日內主動向稅務局申報，以免被查獲遭稅並處罰。

由於噪音干擾或風水等因素，「醫院」曾被列為住宅周邊的嫌惡設施，不過隨著高齡化、少子化，民眾開始注重食「醫」住行，醫療宅身價水漲船高。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，醫院通常設置在較早開發的區域，具有良好的生活機能，不過以往民眾不喜愛住在醫院附近，因此醫院周邊房價都比區域行情低一些。 他分析，醫院附近多為中低總價、小宅類型的物件，進入門檻較低。

從實價登錄來看，北投榮總、北醫周邊物件成交比率都很高，顯示醫療宅正夯。 住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，文山區萬芳醫院、北醫附近的房子都可以考慮，這兩個區域都位處市區，附近有學校，生活機能也完善，更重要的是具備低房價的優勢。 黃舒衛表示，萬芳醫院交通便捷，鄰近文山運動中心，但與大安區房價相比，至少低了3成。北醫周邊房價較台北市均價便宜1成；不過北醫周邊的屋齡較老舊，且以老公寓為多。

黃舒衛也推薦板橋區的亞東醫院、中和區的雙和醫院；亞東醫院附近房價較新板特區便宜，因具有土地變更、活化的題材，這2年已經漲了3成；雙和醫院鄰近景安捷運站，環狀線完工後，可享有雙捷運的交通優勢，房價仍有成長空間。

徐佳馨說，北投榮總是少數醫院周邊房價高於區域行情的例子，榮總周邊依山傍水，住家環境較安靜；恩主公醫院則具有穩定起漲的趨勢。 徐佳馨說，醫療宅雖然就醫便利，但醫院周邊人潮與車潮都多，也比較不安寧。長輩若是怕吵，可選擇醫院對面或是與醫院一到兩巷之隔的住宅，同時享有住宅安寧與醫院的便利。

國泰中華大樓要賣掉還是辦理都市更新，周三(5日)將進行兩案對決。國泰1號不動產投資信託基金(國泰R1)在周三舉行受益人大會，投票表決投資人提出的兩大議案，一是以46.5億元以上價格出售中華大樓，另一項則是國泰人壽提出的辦理都更，5年內提升大樓價值及租金收益。

據了解，提出要出售中華大樓的投資人，號稱已握有16％的股份，積極爭取儘速出售中華大樓，獲利了結，分配給所有國泰R1的投資人，而這些股東也自行請鑑價公司評估中華大樓價值約46.5億元，希望在此價格以上，授權受託機構出售大樓。

但國泰人壽則提議應盡速提出都更申請，屆時樓地板面積將從現有5,000~6,000坪，擴大到1.2萬坪，租金收益也望從現行0.8億元提高到一倍以上，國壽評估，目前中華大樓含都更預期價值就有60多億元，若以47億元出售，豈不是「賤賣」資產，同時賣掉大樓就再也買不回更好標的，基金價值也會下降。

國壽這項提案，先前已獲新光金控董事長吳東進公開表示支持，另外富邦人壽近期也已表示會支持此案，估計壽險業加上部分大型企業，第二案可掌握的票數已有60％左右，當天只要受益人50％出席，出席者50％同意，該議案即可過關。

國泰R1是在2005年掛牌，標的包括喜來登飯店、國泰西門大樓及中華大樓，當時中華大樓鑑價僅16~17億元，主要作為商場及辦公大樓之用，國壽表示，未來台北市都更標準可能提高，中華大樓應趁符合時儘早申請，以免失去機會。

內政部前天發布修正土地登記規則，未來「第二類土地登記謄本」將不再公開所有權人完整住址資料。


內政部地政司副司長王靚琇表示，內政部修法除了配合個資法上路，其實也接獲不少民眾投訴，檢舉房仲私下調閱謄本得知個人名下不動產，甚至會打電話騷擾；目前先隱匿屋主地址和身分證字號，下一步將再隱匿房屋異動狀況。

過去除了屋主、代理人以外，任何人都可申請第二類謄本。由於第二類謄本記載房屋的地籍、權狀內容、貸款金額、異動及屋主地址等資料，不少仲介透過申請第二類謄本，得知屋主動向，進而促進買賣成交。

內政部前天修正土地登記規則第二十四條之一等相關條文，明令未來除屋主、代理人或利害關係人，其他人將無法透過調閱第二類謄本得知屋主現行地址及身分證字號，房屋地籍、權狀、貸款金額、異動等資訊目前則仍被揭露。

仲介公會昨天發文批評，指各先進國家都公開謄本資料，內政部卻隱匿屋主資料，嚴重違反民法公示原則，不利房市透明化。有仲介私下表示，也許是因為今年選舉開打，各候選人名下不動產都被人「起底」，加上有錢、有力人士也不願意買賣不動產資訊曝光，政府只好加快封鎖相關資訊。

中華民國不動產仲介公會全聯會理事長李同榮說，之前曾與內政部溝通，也曾訂定論理規範，要求所有仲介晚上九點後不擾民、不得隨意騷擾屋主，違者依法處罰六萬至三十萬元，目前各大仲介都相當配合，不可能再出現亂槍打鳥等騷擾動作。

他表示，內政部將第二類謄本的屋主地址封鎖，對仲介來說，未來無論開發物件，或尋找屋主的難度都大幅提升，目前歐、美、日本等先進國家謄本資訊幾乎公開透明，政府此舉等於走倒退路，特意封鎖個人不動產資訊，替房市資訊透明化進程關了一道門。

南區國稅局表示，依財政部訂定「2013年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定」，個人出售房屋，已提供或稽徵機關已查得交易時之實際成交金額及原始取得成本者，其財產交易所得額之計算，應依所得稅法第14條第1項第7類相關規定，核實認定。
　　該局進一步說明，個人出售房屋，如未依規定申報房屋交易所得、未提供交易時之實際成交金額或僅提供交易時之實際成交金額，而無法證明原始取得成本者，台北市或新北市，房地總成交金額新台幣8千萬元以上，台北市及新北市以外地區，房地總成交金額5千萬元以上之高價房屋，應以查得之實際房地總成交金額，按出售時之房屋評定現值占公告土地現值及房屋評定現值總額之比例計算歸屬房屋之收入，再以該收入之15％計算其出售房屋之所得額，非高價房屋則按各地區房屋評定現值之一定比例計算財產交易所得額。
　　該局呼籲，民眾如有房屋交易情形，應保留原始取得成本、費用相關證明文件，以利按實際成交價額課稅，否則將以房屋收入之一定比例計算財產交易所得。

捷運松山線年底即將通車，帶動沿線台北市中山區和松山區房市，尤其是商辦產品，宏盛建設在南京東路的百億元捷運聯開案「捷四」案，預計年中取得使用執照開賣。住宅受惠最多是南京三民站附近，目前新案僅「松江VIVI」、「泰無限」，及達麗建設「達麗」仍有餘屋銷售。

雙線交會比例高
南京東西路曾有「台北華爾街」之稱，但隨東區崛起，一度相形落寞。住商不動產企研室主任徐佳馨說，捷運松山線共8個站，其中有4個是雙交會站，為各線雙交會站比例最高的，「是北台北的金融黃金線。」

搭上松山線年底通車發酵題材，宏盛商辦大案「捷四」聯合開發案年中取得使照後公開，宏盛副董事長林鴻森表示，考量集團持有商辦數目，決定出售「捷四」，目標將放在有自用需求的大戶買方、投資金額可達百億元以上的客戶，如三商美邦人壽。

「捷四」位在北市南京東路六福皇宮飯店對面，屬捷運松山線上的聯合開發共構案，為地上20層、地下3層的捷運聯合開發商辦大樓，全案總樓地板面積約1.3萬多坪，捷運局分回約1千多坪，宏盛和宏泰人壽合計共持有1.1萬多坪，宏盛約佔6成。市場推估，該案總銷約150億元。

商圈店面受愛戴
不只商辦，店面也受松山線通車追捧。永慶房產集團店面事業部經理鄭朝鶴說，具區域交通、觀光商圈題材的店面受長線投資及置產客愛戴，捷運南京松江站店面最近剛成交1戶，松山車站附近的五分埔商圈及饒河街夜市，近來店面買家詢問度仍夯。

雖然政府打房動作不斷，上半年房市銷售旺季的三二九檔期，推案量再創七年來最高。不少建商坦言，年底有七合一選舉，勢必造成房市失焦，只好力拚上半年推案，能賣趕快賣，不敢奢望下半年的九二八檔期。還有房仲業依委賣案件變化趨勢預言，在七合一選舉前，中古屋就會出現拋售潮。

根據住展雜誌調查，今年房市三二九檔期推案量達四千五百億元，創七年來同期最大量。鄉林建設董事長賴正鎰表示，他預估今年全年推案量約八千億元，恐有六到七成集中在上半年，與住展調查相差不多；但這也顯示，建商對年底七合一選舉干擾因素的憂慮，所以大多只拚上半年，不敢奢望下半年。

麗寶建設副總何昭宏認為，國內房價已到高原區，現在投資房市不再是賺錢的保證，市場也將進入汰弱存強的淘汰期，建商推案得視區域條件、規劃及品質，才能拉高銷售率，財力不佳的中小型建商，恐面臨更大的競爭壓力。

至於中古屋市場，台灣房屋營運目標總經理周鶴鳴透露，今年以來台屋接到的委售案件明顯增加二十％，這透露出在房價已高、且有升息陰霾下，愈來愈多投資客已有獲利了結、甚至認賠出場的打算。

他預言，市場利率仍低，投資客撐過上半年沒有問題；但若是上半年的三二九檔期賣不起來，那連續三年預售屋推案創高後留下的新屋壓力，恐怕大得驚人。手腳快的投資客一定會跑在年底七合一選舉前，先想辦法殺出持有中古屋，以免新屋庫存傾巢而出，更賣不到好價錢。

活化國有地，今年預定再釋出四批設定地上權的土地活化招標案，全年預計達成30億元的收入預算。

財政部國有財產署指出，3月13日將進行今年第一批國有地設定地上權標案，北、中、南預定各有四宗標案。國產署副署長邊子樹表示，首批公開招標的標的土地目前仍在進行作業，其中也包括去年提出招標但流標的案件在內。

國產署去年全年共進行三次地上權標案，列標案件共有49宗，實際決標則有22宗，標脫率44.9%。國產署統計，去年一年設定地上權的權利金收入總計達72億元。

國產署去年9月修正國有非公用土地設定地上權作業要點，放寬地上權及地上物可部分讓與後，國產署表示，住宅承購者向銀行抵押貸款，已可取得較高成數貸款額度及較低利率，除承購意願提高外，預期也將吸引更多開發業者參與競標，對國家財政將有幫助。

邊子樹說，政府決定暫停標售大面積國有地後，為避免國有地閒置，採取引進民間資源投入公共建設的模式，自2012年以來，國產署積極配合目的事業主管機關推動產業發展政策，釋出的國有土地供其對外招商開發使用，簽訂的開發案件達27案，預估總收益149億元，吸引民間投入的資金多達361億元。

為加速推動這項業務，國產署也重新修訂「財政部國有財產署結合目的事業主管機關辦理國有非公用不動產改良利用作業原則」，將活化國有地結合民間資源的作業方式予以法制化。

根據統計，這類共同開發案件已遍及全台，並以新北市的七件合作案最多。各縣市的開發方式多數用來興建營運觀光旅館、交通轉運中心、休閒渡假園區、遊憩區，以及開發做商場、市場、電影商城、軟體園區、產業專用區、文創園區等。


自由時報
國產署插花 正義國宅都更恐再延
500坪空地產權擺不平

紛擾超過十五年的「正義國宅」都更案，已正式取得北市府核發拆除許可執照，但因有近五百坪空地，與國產署協商認購遲而未決，提出申請建照時程又延後，恐要拖到今年底才會動工。

至於外傳正義國宅都更案一到四樓商場部分將與SOGO百貨合作，入股龍麟建設的山圓建設董事長王光祥透露，合作案已破局，將尋找更好的百貨業者合作。

正義國宅都更案位處北市忠孝東路三段上，一旁便是SOGO復興館、屬燙金地段；最初是由龍麟建設擔任實施者，花費十餘年仍無法完成整合，甚至一度發生地主遭槍殺事件，最終龍麟建設找來山圓建設入股，共同合作續推都更案。

對於外界誤解都更案已由山圓建設接手、甚至實施者鬧雙包？王光祥解釋，山圓只是入股龍麟，約占六十％股權，龍麟董事長葉松年約四十％股權，兩家公司在正義國宅都更案是合作關係。

龍麟建設總經理盧玉麟也說，在山圓入股後，兩家建設公司分工，對外由王光祥主導，但都更運作流程由龍麟持續進行，都更案實施者也還是龍麟，並沒有改變。

盧玉麟透露，與山圓建設合作後，都更案腳步明顯加快，但現又卡在近五百坪空地所有權爭議，參與都更的地主堅持具所有權，國產署則認定是政府所有，仍僵持不下。

盧玉麟說，正持續與國產署溝通中，希望能取得這些土地，順利進行都更。王光祥也表示，願透過權利變換方式，買下這五百坪土地，但國產署尚未同意。

北市都發局表示，目前正義國宅都更案的實施者的確還是龍麟建設，日前已將拆除許可執照發出；但因該案仍有與國產署協商購地或是合建開發的問題待解，預期建商提出申請建照還需一段時間。


「七七行館」一筆國有地 國產署要撤銷買賣契約

苗栗縣長劉政鴻胞弟劉政池的陽明山七七行館，有兩筆土地是二○○六年以八四六五萬元向財政部國有財產局（國產署前身）購得，但國產署一週前以陽管處撤銷建照為由，發函劉政池要求撤銷其中一筆土地的買賣契約。

國產署官員指出，陽管處是以劉政池涉嫌偽造地形圖為由撤銷其建照，由於劉申購國有地過程涉及偽造資料非法取得法，因此，該署除了要求撤銷買賣契約外，也將與律師討論，劉購地價款四千多萬元能不能不返還。

國產署官員說明，劉政池的陽明山七七行館，涉嫌占用國有地的部分，除了以竊占罪嫌移送偵辦外，該署已提起民事訴訟，要求回復原狀並追討不當得利二百多萬元，目前已開過一次庭。

劉家若不還地 將提告

至於劉家二○○六年申購的兩筆土地，其中一筆土地已遭陽管處撤銷建照，而根據陽管處內規，有合法建物才能購買陽明山國有地；因此國產署一週前發函劉政池，要求撤銷買賣契約並返還土地，若劉家不願還地，國產署將再提告。

雙北市昨同步公布二月買賣移轉棟數統計，台北市二月買賣移轉棟數僅二二五六棟，是近十二年同月次低；新北市三八○八棟，較一月大幅衰退三十六．六九％。另依房仲業統計，一月份六都（含桃園縣）成屋委售量同步增加，近年推案量暴增的桃園縣增加最多、高達三十五％。

房仲業者分析，在移轉棟數減、委售量增加下，透露出房市降溫速度明顯，屋主或投資客趁著房價高檔，獲利了結及退場心態濃厚。

扣除春節因素，台北市今年前兩月的買賣移轉棟數合計僅五四五八棟，比去年同期衰退六．九八％。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，目前雙北市房價處於相對高點，加上近期政策持續抑制房市，年底還有七合一選舉等非經濟因素干擾，在預期未來房價上漲有限下，造成雙北市房市買氣陷入低迷。

根據永慶房仲網六都成屋委售量，除去年台北市、新北市委售量相較前年略減二％、一％，高雄市增幅約六％外，桃園縣、台中市、台南市去年委售量均比前年大增逾兩成。

再比較今年一月與去年一月的六都成屋委售量，六都委售量均較去年同期增加；其中以桃園的增幅最大約三十五％。
德明財經科技大學副教授花敬群指出，從雙北市甫公布的買賣移轉棟數來看，二月房市可說是非常冷，除中古屋買氣不好外，新成屋、預售屋的買氣也糟。尤其是全台餘屋量最高的新北市、桃園縣賣壓相當沉重，泡沫指數最高，可能成為這波衰退中，第一張倒下的骨牌。

此外，根據房仲業者提供六都去年上、下半年房市平均議價空間顯示，下半年議價空間明顯大過上半年，其中又以新北市議價空間最大，竟高達二十六．九九％，相較上半年的十八．一八％，議價空間增加近五成。

買氣冷議價空間大現警訊
永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，議價空間變大，透露買賣雙方認知差距拉大，也預警房市將進入轉折，但未來房市走向如何，就得看買賣雙方誰願先讓步。

政府打炒房政策持續，愈來愈多業者看好海外置產熱度，積極引入高投報率的海外房地產，第一太平戴維斯引進紐西蘭奧克蘭「Park Residences」住宅案來台展銷，創下開賣兩周就銷售10戶的佳績。

該案鄰近世界百大名校奧克蘭大學，地上共28層樓、203戶，每戶面積約10.6至26.3坪，每坪約新台幣70萬至85萬元。第一太平戴維斯副總經理邱奕平表示，近期財政部針對不動產交易採實價課稅措施，紐西蘭則是少數無房地產資本利得稅的已開發國家，先進完善的都市規劃及不動產交易制度，吸引許多留學生、移民及置產需求者。

邱奕平表示，國內稅制的改變，對紐西蘭住宅案帶來推波助瀾的效果，目前對海外投資感興趣的國內投資人，主要是現金充裕的族群，尋求資金更有效率的運用。

邱奕平表示，紐西蘭以穩定的政經情勢、優良居住環境聞名，今年紐西蘭GDP成長率上看3.4%，超越鄰近澳洲的3.25%、日本的1.4%。

純淨低汙染的環境，吸引全球移民者目光，全球潛在移民偏好國家、宜居城市排名均名列前茅，由於國際人口移入及經濟成長奠定房市需求成長的基礎，房價及租金成長表現相當穩定，近十年奧克蘭平均房價成長超過一倍，去年租金年成長率也高於3%。

網路售屋平台因費用相對便宜，近年成為想省費用民眾的新興售屋管道，相較透過房仲業者銷售，因區域、產品不同，可省下幾十萬元，甚至是上百萬元服務費用，更有部分房仲業者在網路購屋平台放上委售物件，尋找潛在購屋民眾。

省服務費但成交率低
天時地利不動產總經理張欣民指出， 以美國為例，網路售屋平台相較成熟，放在網路售屋平台銷售的房屋，約占全年銷售房屋的1成，已經成為一種相對成熟的售屋趨勢。

不過，目前台灣透過網路售屋平台銷售的比率其實相對低，僅占全年數十萬件委售房屋的3~4%，成交比率其實也不高，不到10%，不過，因刊登1個月費用不到1千元，成為部分民眾售屋的新選擇。

他指出，透過網路售屋平台銷售房屋，主要優點除省下不小的服務費用外，也能透過網路的發達，增加物件的曝光率，進一步提升成交的機會，因此，多數品牌房仲旗下均有成立各自的售屋網站。

但是僅透過一般的網路售屋也有缺點，甚至可能存在危機。張欣民表示，一般的網路售屋平台只是將物件放在網路上銷售，沒有提供服務的房仲業者篩選欲買屋民眾，也不知道欲買屋民眾的心態，甚至可能因為欲售屋的屋主因不了解行情，錯估情勢導致買賣不成，上述均是導致目前透過網路平台售屋成交率不高的原因。

許多第一次買房因為不知怎麼挑戰，常發生「買得起的不喜歡，喜歡的未必買得起」，或是跨縣購屋因特定原因例如求學、就業等，需離鄉背景找房子，根據台灣房屋智庫3日公布最新調查結果發現，有房產者，逾4成近1年有換屋計畫，又有35.47%的民眾換屋是因不滿意現居住地機能性。

台灣房屋智庫網路問卷調查是在2013年12月20日至2014年1月3日所進行，回收有效問卷1560份，在95%的信心水準下，樣本誤差上下2.95%。

根據調查結果，有房產者逾4成近1年有換屋計畫，換屋原因有36.45%是因家庭人口增加及空間考量，有35.47%是因現居地機能性不佳，也有24.63%是因工作地點改變而想換屋，還有23.13%是子女學區考量，另有19.7%是資產重新配置，14.78%則因房屋老舊，還有6.89%因與鄰居社區不睦。

台灣房屋營運目標總經理周鶴鳴指出，傳統購屋資訊網站，僅提供區位、總價、格局、坪數等基本條件，購屋族不見得能有效覓得理想居住環境。有鑑於此，台灣房屋首創「生活找屋」網站，運用大數據資料庫，分析物件周遭1公里內「十大生活指數」，包括飲食、學區、醫療、購物、休閒、交通、長者、文青、時尚、親子等，讓消費者可藉由指數查詢，找出最符合自身需求的居住環境。

周鶴鳴並表示，由於台灣氣候潮濕，而且北部又常下雨，對於生活環境的挑選更要慎選，而「生活找屋」還提供了區域氣候、雨量、溼度、地震頻率、空氣品質、輻射檢測分析等功能，可協助家中有幼童或過敏兒等民眾，找到適合居住的理想房子。

周鶴鳴強調，房價是購屋族最在意的問題，台灣房屋也推出「60秒房價運算中心」，讓消費者能夠了解物件從過去、現在，到未來評估的3階段價格，購屋族若能靈活運用網路資源，在買房前蒐集足夠的資訊，才不會發生「買得起的不喜歡，喜歡的未必買得起」的情形。

國泰金控（2882）旗下國泰人壽昨日公告，已獲得經濟部投審會許可，將匯出4億元英鎊（約204億元台幣），在英屬澤西島設立國泰倫敦不動產投資公司。據了解，國壽將藉此投資公司在倫敦購買2~3棟不動產，投資報酬率可望介於4~5%之間。

獲得經濟部許可
國壽之前在英國倫敦評估的商辦標的中，部分已被其他投資人搶走，國泰人壽副總林昭廷昨表示，「本次有報給金管會一些新標的。」國壽將在4億元英鎊額度內，搶標倫敦市區的大樓，不過投資標的屬商業機密，還不適合對外透露。

金融圈分析，若國壽成功標下心中所愛，將是金管會在去年開放壽險業可投資海外不動產後，國內第1家業者標得海外不動產
金管會去年鬆綁壽險公司能以「個案申請」方式投資海外不動產，首波開放紐約、上海、倫敦、多倫多、法蘭克福、胡志明市、北京等7大城市，希望壽險公司可在當地買下地標大樓，也替台灣作國際宣傳，不過目前僅有國壽1家，以專案方式獲准投資倫敦地區的商辦大樓，額度4億元英鎊。

金管會規定，壽險業投資海外不動產須列入海外投資比率，同時投資規模不得超過淨值10%，且採行專案審核模式。
金融圈分析，因國壽以專案核准形式來申請，可免受淨值10%限制，而依規定，未來國壽要再投資海外不動產，都須專案核准，國壽還須說明依當地經濟環境產生的報酬率。

壽險主管指出，金管會開放壽險公司投資海外不動產後，業者對日本最感興趣，尤其是東京等大城市，不少公司董事長都已親自赴當地考察標的，不過因金管會認為東京不動產已漲飆過一波，再去投資的風險已高，因此未在去年首波開放之列。


國壽 加強布局海外房產
【經濟日報】

國泰人壽昨（4）日公告，投審會許可匯出4億英鎊（近新台幣200億元），在英屬澤西島設立國泰倫敦不動產投資公司，創下國內壽險業為投資海外不動產設特殊目的公司（SPV）首例。

壽險人士表示，過去金管會對壽險業透過免稅天堂投資海外市場，持保留態度，同意國壽提出以英屬澤西島為SPV登記地的投資架構，代表金管會態度已經改變。

壽險人士指出，原本規定壽險業投資海外不動產設SPV，必須在投資所在地，後來鬆綁取消於所在地的規定，等於壽險業可以基於節稅在免稅天堂設SPV；近期金管會釋出考慮修法同意業界建議的國外不動產信託投資架構、股東融資給SPV的投資架構的訊息，「可避免錢都被外國人賺走。壽險業有獲利，可以繳稅，對台灣財政也有助益。」

金管會去年開放壽險業得投資海外不動產，但相關投資案必須報金管會。目前已有富邦、國泰、新光等三家業者董事會通過授權投資海外不動產，其中國壽也已取得金管會原則同意在4億英鎊額度內，投資倫敦不動產。

國壽昨天取得投審會核准設國泰倫敦不動產投資公司，外界解讀應是已有相中、將拍板的物件，不過，國壽主管表示，先取得投審會核准是為便於日後確定標的後，便於交割付款。

至於登記地設於英屬澤西島，國壽主管表示，主要是為減少稅負負擔，而SPV也有財務報表，可供監理機關參考。

新光人壽董事會於去年底通過，授權不動產投資小組在新台幣200億元額度內，尋找北京、東京、倫敦三地的投資用不動產，預計單一物件投入金額60億元、投資報酬率設定在4~5%以上。

富邦人壽去年董事會通過投資紐約市區的投資用不動產，但目前尚未向金管會送件。據了解，未來投資方向將轉向倫敦地區。

今年1、2月天氣乍暖還寒，房市也彷彿進入多雨寒冬，最新出爐的雙北地區買賣移轉數，不僅北市創12年來2月次低，新北也較1月成交量縮36.6％，更能顯示北部買方觀望氣息濃厚，至於中南部隨著今年建商大舉南下推案，新案價格創新高，不過業者多認為，雖然有預售屋拉抬造勢，但整體仍應「樂觀略趨保守」看待市場。

有巢氏房屋南區發言人楊政曉指出，高雄1月買賣移轉數月減8％，其中更是以鳳山新成屋第一次登記移轉撐場，以2月來說，台南、高雄恐怕又將月減2成左右。由於近兩年許多建案將在今年將落成，應該會讓成交量「帳面數字」很漂亮，但實際市場狀況仍將呈現「量平價漲」。

楊政曉指出，以台南來說，雖然有不少題材如安南區台灣歷史博物館營用啓用、東區南紡夢時代開發案等，加上今年建商將大舉至台南推案，都讓價格持續被拉抬，甚至史博館特區有新案開價破4字頭，因此預料今年台南仍有補漲行情。

不過他表示，台南在地客對房地產較持保守態度，329建案賣得好不好，相當具指標意義。至於高雄，楊政曉點出傳統熱區例如三民、鼓山、左營上半年仍將表現不錯，而外圍區如鳳山、楠梓也是自住客鎖定地區。 台中今年329推案也呈現爆量情形，住商不動產台中區協理賴萬分析，3月成交量應該會走出低潮，今年台中房市看不到悲觀利空因素，相對地，中古市場價量應該會持平穩健發展。

政府財政捉襟見肘，推出許多促參案，在國內總乏人問津，這次內政部與交通部攜手篩選十大計畫，赴法參加全球規模最大的國際房地產投資交易會（MIPIM），並首度設立台灣主題館進行行銷，釋出商機高達6568億元，向全球投資基金與開發商招手。但業者吐槽國內反應冷淡，國外恐也難獲回響！

法國出展 設台灣館

內政部營建署與交通部昨宣布，下周將率團參加今年在法國坎城舉辦的MIPIM，且首度設置台灣主題館，全力行銷桃園航空城、台北市南港調車場都更案、台電中心倉庫都更案、台鐵基隆火車站暨西二西三碼頭與高雄港站都更案，以及高鐵桃園、新竹、台中、嘉義、台南特定區開發等十大招商案，總投資金額6568億台幣。

業者吐槽 難獲回響

對於外界質疑基隆火車站暨西二西三碼頭都更案，曾流標3次，甚至高鐵新竹、台中、嘉義、台南車站等部分特定區也曾有流標情況，內政部營建署長丁育群說，將重新檢討且調整開發方式，提升外界投標意願，期能吸引國際資金挹注台灣重大開發案。

不過，部分業界人士並不看好這項海外招商計畫。不願具名的商仲業者以案量最大、約5000億台幣的桃園航空城為例表示，此計畫尚未完備，預估國內業者不埋單的案子，海外也難獲得回響。往好方面想，台灣花錢去海外行銷，總比閉門造車，在台灣蓋蚊子館好。

商仲也直言，台灣行銷費用太低，連馬來西亞都比不上，這次應以學習成分居多。

先上檯面 吸引外資

但仲量聯行董事總經理趙正義表示，這是首次以台灣館規模在法國出展，相關招商案都是可端上檯面的指標旗艦大案，對行銷台灣很有幫助，有助於讓更多外資先注意到台灣這塊市場後，再進一步來台評估。

對於國內建商很感興趣的南港調車場案，已有潤泰集團表態想參與投標，也在這次參展行列。第一太平戴維斯總經理高銘頂指出，對政府而言，若能對外資和本地業者提供相同的投資條件，增加有意投資的業者也很好。他表示，外資看投資案的角度，有時和本地業者不同，本地不受歡迎的標案，外資不一定會否定。

營建署都更組科長柯茂榮說，目前鎖定南港調車場都更案、基隆火車站暨西二西三碼頭都更案、高雄港站都更等3大案，今年底前將在國內公開招標，讓國內外業者互相競爭。

內政部營建署長丁育群昨（4）日指出，若立院下月25日前沒通過都更條例修正案，全台將有高達1,300件、總開發金額1.3兆元的都更案會被撤銷，對國內經濟發展衝擊相當大。

副署長許文龍補充說，雙北目前合計有1,000多件都更案，是衝擊最大的地區，但個案名稱不能透露，僅強調這些多是私辦都更。若修正案沒通過，波及的會是正在審查、「現在還在掛號」的都更案。

行政院長江宜樺已宣示都更條例修正案為「優先與急迫法案」之一，剛上任的內政部長陳威仁也認為是立院本會期「一定要過」的法案。

立院內政委員會已預計明天審查。

許文龍指出，認為都更條例並非兩黨政治角力重點，立院各黨團目前看起來都有誠意要讓都更條例儘快過關。

關於違憲的條文共有11條，這部分先過關，應該不會有太大問題。

由於文林苑事件，去年4月大法官會議宣布都更條例第10及19條內容違憲，內容包括都更事業概要查審沒有設置適當組織審議、申請都更事業概要審查門檻太低（土地所有權人數、面積超過十分之一即可申請）、都更事業計畫審議前沒有要求舉辦公開聽證、都更事業計畫審議前沒有要求將相關資訊送達權利人等，要求內政部必須在一年內修正，否則條例將會失效。

行政院已推出修正案，修正重點包括主管機關組成都更審議委員會來審核都更計畫，並在計畫核定前舉辦公聽會，且要確保都更權利變換計畫等案件要送到相關權利人手中等。另外，申請都更同意比例的門檻，也由現行的十分之一提高至十分之三。

除行政院版之外，各立委提出的修正版高達23個，立委目前也尚在討論是要先處理違憲條文、還是全部法條一起翻修。

國內REITs基金標的確定出現首宗申請都更案。國泰一號不動產投資信託基金（國泰R1）昨（5）日舉行受益人會議，以通訊投票方式表決兩大提案，一是以不低於46.5億元出售國泰中華大樓，另一是儘速提出都更申請案，最後出席票數達61.8％，其中75％贊成都更，確定中華大樓將申請都更。

國泰方面預估，都更後該大樓價值，至少可由現在的46億多元，衝上115億元。

國泰R1是在2005年開始掛牌，標的包括喜來登飯店、國泰西門大樓，以及中華大樓，創始機構也就是不動產原始投資人就是國泰人壽，這三棟大樓包裝成REITs基金，今年就有小投資人提案以不低於46.5億元的價格出售中華大樓，預估可以有資本利得29?50億元，每單位受益權可分配到2.1?3.6元的現金。

但國壽反向提出第二方案，建議由管理機構即國泰建經擔任都更實施者，儘速申請都更，在3?5年內改建，提升中華大樓的價值，國壽評估都更可以增加65％以上的容積，房地產價值會從現在46?47億元，提高到115億元，租金則從0.8億元提高到3.2億元，投資報酬率由4.7％提高到7.1％。

第一案的投資人估計掌握15?16％的受益權，國壽方面則是獲得壽險業及大額投資人的支持，掌控50?60％的受益權數，昨日受益人大會有61.8％受益權出席，確定會議有效舉行，投票結果，出席權數中的75.32％贊成第二案的推動都更，另外23.44％贊成立即出售中華大樓，最後第二案勝出。

根據會議結果，國泰R1通過其下資產中華大樓要推動都更，受託機構土地銀行將會以公開遴選方式，委請都市更新顧問，提供新的都更重建規劃案，希望搶在都更法令變動前，能儘早申請完成，進行都更改建。

國壽方面主張，近來總價超過60億元的大樓交易極為清淡，主要是保險局要求壽險資金投資不動產的最低投報率要達2.875％，出價會趨於保守，此時若出售中華大樓，對基金受益人將造成重大損害，因此建議改為都更。

且國壽評估，若是改建為商場、旅館複合式大樓，則房地價值會提高到115億元，租金收益會提高到3.2億元；若是改為商場、辦公室複合大樓，則房地價格會增加到123億元，但租金收益只增加到2.7億元；若改為住宅大樓，價值增加最多，會到157億元，但可能會有空置的風險。


蘋果日報
國泰一號中華大樓都更拍板
商業用地 朝辦公旅館商場進行

REITs（Real Estate Investment Trusts，不動產信託投資證券）國泰一號（01002T）昨召開受益人大會，表決應處分或都更西門中華大樓，最後都更選項勝出。
昨共61.8%受益人參與通訊投票，當中有75.32%受益人選擇都更、23.44%受益人選擇處分，另1.23%無效票。由於此案門檻須有過半受益人參與投票，投票者中過半支持特定選項即可過關，受託機構土銀今日起，將就都更方向展開遴選都更顧問等相關作業。

原址無法興建住宅
相關主管表示，由於西門中華大樓為商業用地，未來恐無法在原址新建住宅，中華大樓都更方向，應會朝辦公室、辦公室加上旅館、商場加上辦公室3個選項中擇一進行。
據了解，土銀將先請都更顧問評估此3選項孰優孰劣，但若3選項差異不大，將再度召開受益人大會，表決中華大樓都更方向。
據提案人國泰人壽評估，中華大樓都更，可望爭取增加65.26%容積率，將現在總樓板面積提高到12164坪，大樓也將由地上11層、地下2層，擴充至地上22層、地下6層。

駿馬一號面臨下市
國泰人壽估，若選重建成「商旅大樓」，租金收益可由現行年收8000萬元，增到3.2億元，中華大樓總值也可望由現行的46~47億元，增到115億元，但中華大樓重建成本27.9億元，由受益人埋單。
若是改建為商場加辦公複合大樓，年租金收益可望提高到2.7億元，總值提高到123億元，重建成本27.2億元，同樣是全體受益人埋單。
市場上另一檔REITs駿馬一號，也由部分受益人提案，要求將駿馬一號清算下市。
市場盛傳，因提案清算駿馬一號的股東約握16%籌碼，而原始發行機構合計僅持6%籌碼，與籌碼集中的國泰一號不同，清算案很有可能通過。

內湖康樂街合家歡社區為台北市第一宗海砂屋社區案，經過六年整合，於去年底完工入住，也成為首件居民自主更新的海砂屋案例。台北市副市長張金鶚昨到場現勘，指該案有指標意義，北市另有八件海砂屋改建案已核定實施。

合家歡社區吉祥區建於一九八七年，二○○○年被鑑定為海砂屋，由於年代久遠，住戶無法向建設公司求償，經多年協調，決定以都市更新形式重建。二○○七年住戶組成更新會，委託建築師事務所規劃建造。

建築師廖乙勇表示，吉祥區都更前均為五層樓的鋼筋混凝土建築，共有九十戶，更新後為十四層大樓，共一四一戶，目前有八十戶入住。由於都更與海砂屋改建有容積率獎勵，加上近年北市房價高漲，多出的戶數出售後，扣除建造費用，原住戶還分到盈餘。

合家歡社區吉祥區更新會常務理事紀雅莉說，當初發現房子是海砂屋時，房價一度跌到每坪十多萬，如今每坪已破五十五萬元，住戶還可以賣掉停車位，有些人盈餘達四百萬至一千萬，不過最重要不是有賺錢，而是把不能住的房子變成又新又安全的房子。

張金鶚說，台北市都市更新處受理廿六件海砂屋改建，其中十七件已進入都更程序，有八件已核定實施。不過他也強調，大法官七○九號釋憲後，立法院須在四月廿六日前通過「都更條例修正草案」，否則北市都更案件將全部停擺，稍後他也至立法院遊說修法。

今年預售建案買氣未如想像中熱絡，台北市代銷公會理事長王明成昨在公會春酒上表示，目前北市預售屋銷售狀況僅有60分，再差一點就要不及格，而且過往搶手的小坪數買氣目前陷入遲鈍，顯示房市出現警訊，尤其是近期很多房產廣告都不是銷售台灣房地產，反而是銷售國外的房地產，此舉代表資金動能已往外流。

王明成指出，近期出現許多國外房地產的銷售廣告，自己也接到義大利業者希望合作銷售當地的房地產，反觀國內房地產卻出現資金動能不足的現象，主要是跟目前政策走向有關。

他強調，針對預售屋簽定買賣契約後30日實價登錄、預售屋獲利所得進行實價課稅、嚴查預售屋預約單（紅單）等政策，代銷業者都支持，只希望政府趕緊將政策正常化，讓資金動能回到房市。

外國房產來台 搶走錢潮

不動產代銷公會理事長黃炯輝表示，房市景氣好了10年，也不可能一直好下去，不過，近期政策抑制到房市資金動能，只希望相關單位趕緊將政策確定下來，因此，代銷業者對於實價登錄、實價課稅政策均持贊成態度，不過，預售屋有解約的問題，萬一解約後，資料已經登錄，相關單位該如何處理後續，需要提出對策。

近期內政部以及北市府持續針對預售屋的制度面或銷售面進行政策檢討，導致預售屋市場出現低迷的現象，也讓代銷業者紛紛表態支持實價課稅政策。不過，海悅廣告董事長黃希文認為，一旦實價課稅政策上軌道後，應該馬上研擬讓奢侈稅退場。

至於前陣子炒作的「紅單手法」狀況，代銷全聯會創會理事長曹瑞濱指出，北市預售屋市場已結凍，已無紅單炒房的問題，而且針對紅單炒作行為，代銷全聯會研擬制定自律規範，為避免不當的紅單炒作，將設定配偶、二親等以內的轉讓條件。

台北市捷運路網中第三條東西向路線-松山線，預計於2014年底前通車，台北市長郝龍斌2014年3月5日前往松江南京站視察施工進度，並為捷運局同仁勉勵打氣。郝龍斌表示，松山線年底通車，不只是台北捷運路網初步完成，也希望藉由3條東西向捷運路線的運行，對台北市東西軸線翻轉有正面影響。

郝龍斌表示，松山線不只連接了台鐵、機場捷運線，而且連接了捷運路網中淡水線、文湖線等重要路線。他說，連任市長時曾經承諾過，要讓捷運一年一條路線通車，松山線預定於2014年底通車後，台北市整個捷運路網在他任內可以說是初步完成。

郝龍斌指出，以往捷運路網中東西向路線只有板南線，2013年信義線通車後，可以看到帶動了整個周圍環境，包括沿線風貌改變，商業經濟更活絡，整個交通狀況也大幅度改善。他提到過去南京東路稱為台灣的華爾街，他引用俗語「要想富，先修路」，他有信心在未來松山線通車後，台北市經由3條東西向的捷運線，絕對可以對整個台北市軸線翻轉帶來非常正面的影響，

郝龍斌進一步表示，捷運松山線在施工過程中，對整個地下管線的整合、路面的整平、甚至週圍綠地擴展、林蔭大道的興建，都做了通盤規劃，所以將來松山線通車，不只是交通捷運路網的完成，更重要是透過這項捷運工程，讓周圍經濟活絡，讓周圍景觀改變。

由於松江南京站將是捷運新蘆線及松山線的交會站，郝龍斌在捷運局長蔡輝昇引導下，逐一視察了兩個捷運線的連通層及轉換層，以及松山線的月台層等，以了解未來松山線開通後不同捷運路線的連通情形。

有媒體詢問隨著松山線通車，新店線是否要跟淡水北投線分家？郝龍斌表示，目前還在做最後評估，原則上是以讓整體捷運路網做最有效率的運轉，及讓民眾搭乘時干擾最少，做為評估方向。

媒體進一步詢問，松山線2014年底通車是否在幫連勝文達成東西線翻轉的目標？郝龍斌回應時表示，捷運一年一條線通車是他對市民的承諾，捷運松山線通車沒有既定的期程，市府會在完成初勘、履勘等所有程序後，才會正式宣布通車的時間。他強調，通車沒有其他的考量，唯一的考量就是捷運的工程品質及安全不打折扣。

松山線現階段正全力趲趕出入口建築裝修以及水電環控工程及機電系統工程測試作業，捷運松山線自西門站，經中華路接塔城街，向北過鄭州路後，轉天水路接南京西路、續沿南京東路行經一至五段，偏向東南轉入八德路四段繼續東行至台鐵松山站後站廣場止。路線總長約8.5公里，全線共8個地下車站(含西門站以及南京復興站高架轉乘設施)，全線主要採地下型式興建，未來完工通車後，自松山站到西門站僅約需15分鐘。

松山線工程並且配合市政建設，一併施作南京東路共同管道，及南京東西路公共環境更新改善工程，其工程內容包括人行道、植栽帶、自行車道、設施帶以及共同管道供給管及分歧部等設施，至於路燈、號誌、標誌亦配合更新建置。整體工程規模及複雜性，均較以往捷運工程施作範圍更廣泛，在市府及捷運整體施工團隊努力下，松山線施工進度順利，預計可於2014年底前完工通車。

松山線為台北都會區大眾捷運整體路網中重要之一環，除連接新店線共同營運外，亦可與板南線、淡水線、新蘆線、文湖線轉乘，並與台鐵松山車站及台灣桃園國際機場聯外捷運系統台北站連通銜接完工通車後，連結捷運與鐵路兩大軌道運輸系統。繼信義線在2013年11月通車，松山線2014年底通車後，除可以再進一步減輕交會站人潮過於集中擁擠的現象及分擔、紓解板南線東西向運輸需求之負荷外，更可提供南京東路沿線金融商圈等快速便捷準點的軌道運輸服務，大幅縮短台北都會區各運輸走廊與松山、南京東路沿線商圈之旅運時間。

1坪300萬元的「彭淮南防線」再度受到挑戰，根據好房網調研中心最新的市場調查顯示，近期以豪宅為指標的建案逆勢操作，雙北市及台中、高雄市總計有12個新屋建案再創區域新高價，建案能否順利去化，考驗市場的接受度。

陶朱隱園或突破300萬

好房網調研中心執行長倪子仁表示，北市信義計畫區亞太會館改建案「陶朱隱園」，總戶數40戶，業主雖稱還在潛銷階段，不願公開價格，但以該案鄰居「皇翔御琚」成屋實價登錄的單價已達260?270萬元來看，「陶朱隱園」成交價不可能低於300萬元，開價應在330?350萬元。

同樣位於信義計畫區的冠德「興雅BCF案」，僅41戶，倪子仁表示，據了解，為了不讓「陶朱隱園」專美於前，冠德開出320?350萬元一坪回應。

位於天母的「華固天鑄」豪宅案開出1坪190?250萬元的高價競價，1戶180坪、總價3億元起跳，成為北市北區的新標竿。

住商不動產天母西路加盟店經理謝傑兆表示，「華固天鑄」高樓層開價約230萬元、低樓層約200萬元，但據了解，近期該案廣告商客戶10樓以下以每坪160?170萬元成交，高樓層成交價約在180?190萬元。

倪子仁指出，新北市則有林口、永和及新莊、鶯歌4個行政區的建案再創區域新高；其中林口區即將公開的新成屋建案「世紀長虹」，挾著優越的位置及品牌優勢，一開就是均價55萬元。

林口當地不動產業者透露，「世紀長虹」正與簽約客戶議價當中，成交價應是開價85?88折，高樓層均價40?50萬元、低樓層38?40萬元；而以當地建案來看，「森聯摩天41」將是指標，據了解，未來該案高樓層將開出每坪65萬元的新天價。

台中將首見9字頭

在台中方面，大陸工程進軍中部房市的首件豪宅案「寶格」，春節前動土，點燃七期豪宅戰火。倪子仁推估，「寶格」每坪開價將觸及90萬元，改寫台中房價新高。

建商低調進行潛銷

倪子仁表示，房市出現多個指標建案再創區域或區段新高價，加上329檔黃金檔期到來，建商作多心態仍強，只是大部份建商與代銷公司，怕刺激到官方，尤其是創新高及突破『彭淮南防線』的豪宅建案，只能低調再低調的進行潛銷。

倪子仁認為，現階段房市絕對不是推案量大就是好，建商開價是否合理，才是建案成敗的關鍵。面對329檔的大量及創新高建案的陸續出籠，建商應多幾分深思熟慮，房市才不會因建商的急行軍，而提早步入衰退期。

新北市土地開發管制趨嚴了！新北市城鄉發展局長邱敬斌昨（6）日指出，5月1日起，新的「都市計畫法新北市施行細則」實施後，為增加開放空間及建物基地透水率，將全面調降工業區、商業區及住宅區建蔽率。而為因應全球氣候變化可能帶來的暴雨積水狀況，要求所有建物要新設雨水儲留空間。

5月1日開始，新申請的建物，商業區的建蔽率將由原先的80％，下調為70％、工業區由原先的70％，降為60％、而住宅區的建蔽率，也由原先的60％，調降為50％。

邱敬斌指出，全面調降建蔽率，規範空地透水率必須達80％以上，除可增加城市開放空間範圍，讓每一塊土地有喘息及涵養水源的空間，並解決暴雨積水的狀況。

另外，因應高齡少子化趨勢；邱敬斌指出，新的施行細則也鼓勵土地開發者增加公益空間，因此，建物提供老人活動設施、老人安養設施、公共拖育設施、社會住宅或產業育成設施，最高可給予20％的容積獎勵。

此外，也將全面降低綠建築的容積獎勵，原先對基地達6千平方公尺、或樓地板面積達3萬平方公尺的建物，如達到綠建築標準，就有6％的容積獎勵，現在取消獎勵；雖然沒有容積獎勵，卻會要求開發者一定要達到綠建築標準；也就是說，綠建築列為建物必備的設施之一，未來開發者必須負有一定環保責任，而不是有綠建築就可取得容積獎勵。

而為保留商業區使用的空間，限制商業區做住宅使用；新的規定也限制，商業區容積率雖有440％，和住宅區的300％相差有140％；但這多出的140％不能做住宅使用，必須一定要商業使用。

而為因應全球氣候變遷，雨水儲留滯洪相關設施以不低於100年防洪頻率為標準，提高基地防洪標準，以減緩極端氣候造成的影響。

近兩年來，隨著推案量創新高，全台工地大爆缺工潮，各工地掀起加薪搶工，營造商與建商都已面臨嚴重缺工、工資上漲、土地價格居高不下，以及公告現值逐年調升等不利因素，眼看建築成本日益攀升，營造商與建商均認為，「房價根本降不下來」！

台灣營造大廠、去年營收逾80億元的麗明營造，目前手握在建工程案高達160億元，工地遍布全台各縣市，麗明營造董事長吳春山對於營建成本上漲、尤其中北部上漲最明顯，他的感受特別強烈。

吳春山說，去年鋼筋與鋼構材料價格因為供需量問題，價格趨於平穩，但因水泥及砂石單價上漲，造成混凝土材料單價上漲約10％，其它裝修材料也有5至10％的上漲幅度。

吳春山表示，原料上漲還在可控制範圍，但工資大漲、嚴重缺工，才是營建業目前面臨的最大問題。以麗明營造為例，今年1月份全台同時有7個工地開工，尤其民間工程都有時間壓力，需要大量技術工支援，短短1年來，搶工潮造成工資大漲。

分析工資大漲的主因，吳春山認為，去年因中部地區推案量大增，以及技術工斷層問題造成搶工潮，尤其以建設案造成衝擊最劇，整體技術工的工資上漲約10％，其中又以板模工的工資上漲最高，從每日2,300元漲到2,700元，短短1年內漲幅高達17.4％。

吳春山說，工匠斷層，是因為年輕人不願意進入這個產業，「過去是父傳子，現在子不接父職」，目前老師傅年齡都在5、60歲，雖有技術，但體能已不行了，在技術工大缺工下，造成工地施工期延長，營造商及建商的成本不斷增加。

吳春山表示，麗明幸好已培養一群實力堅強的施工團隊相互支援，台中「大都會歌劇院」才能如期趕在今年11月完工。不過，工匠短缺已成事實，且無法快速培訓，台中建商已有成立「工匠學校」的構想，未來也要學習日本，以更多機械化或替代性工法、甚至改變材質，克服缺工問題。

不僅營造大廠強烈感受到工資上漲、大缺工造成的成本壓力，台中建商如龍寶、精銳、惠宇、太子、總太、順天等，同樣因為工資上漲或缺工而叫苦連天；部份建案還因為嚴重缺工，造成交屋期延長3至6個月，造成建商成本暴增。

精銳建設工務部協理林谷聯表示，精銳建設已感受到工匠斷層造成的大缺工，還有許多工地加薪搶工，帶動板模工、鋼筋工的工資大漲1至2成，營建成本持續增加，尤其缺工嚴重的泥作工與水電工，就連工地監工等管理職也有相同的缺工狀況。

林谷聯表示，當年他出社會當監工時，月薪2.6萬元，現在給3萬多元也找不到人，「年輕人寧可到服務業吹冷氣，也不願拿高薪在工地曬太陽」。

除了工資上漲壓力外，吳春山認為，地價上漲、公告現值逐年大幅調升，都是推升這波房價上漲的主因。他說，一個建案施工期長達2至3年，若每年平均調漲25％公告現值，建商成本增加，自然會把增加的成本換算成房價，最後還是由購屋者吸收，反而造成房價上漲。

中央銀行第1季理監事會議3月27日登場，利率政策依然是外界矚目的焦點。央行總裁彭淮南今(6)天面對立法院財委會立委的質詢，仍然不鬆口，但對於物價則表現擔憂。彭淮南認為，未來豬肉價格可能會更高，央行對物價漲幅的預估值為1.27％。

　　彭淮南指出，主計總處2月中旬對全年消費者物價指數CPI年增率，預測值為1.07％，但肉類價格高漲，央行認為物價漲幅會比主計總處2月的預估值還高。在立委的追問下，彭淮南鬆口表示，不會高很多，就0.2個百分點，間接指出，央行預期今(103)年全年物價漲幅為1.27％。

　　物價上漲，央行是否升息因應？彭淮南依然不鬆口，表示理事會決定利率，不是他一個人決定，理事會會投票決定，他只是主席。

　　不過，彭淮南再度提醒，利率如果走升，對房貸戶是一項風險，目前房貸戶平均房貸金額606萬元，因此利率調升半碼，也就是調升0.125個百分點，每月利息支出多625元。台北市的房價所得比很高，房貸族每月揹負大筆房貸支出，利率風險不得不重視。

　　彭淮南同時強調，利率只是購置房地產的成本之一，低利率不是高房價的元凶，很多利率高的國家，房價一樣很高。房價問題應該從制度面、供給面、需求面，著手改善；制度面，例如實價登錄將預售屋納入管理；供給面，在捷運延伸增加興建合宜住宅；需求面，則是像央行的針對性審措施，加以限制。

　　此外，針對「低薪是國恥」一說，立委也問了彭淮南的看法。他說，低薪不是國恥，不要動不動就說國恥，但須要大家一起努力；低薪是教育出了問題，台灣開了那麼多學校，但培養出來的學生，卻不是企業要的。台灣要設法提振投資，才能創造就業，勞動需求增加，薪資才會提升。

高雄建商聯上(4113)去(2013)年財報出爐，全年營收19.49億元，年增率57.43%，毛利率37.08%，較前年增加3.95個百分點，營業淨利5.91億元，年增率94.4%，稅前盈餘5.74億元，年增95.24%，稅後淨利5.69億元，EPS 5.13元，優於前年的3.9元。

聯上去年的業績主要來自高雄楠梓透天案「大囍市」系列完工交屋，包括「聯上大囍市NO2、NO3」，同時，去年也出售高雄鼓山區農十六龍中段土地，挹注營收6.6億元，拉升整體營收、獲利大幅走揚，而EPS 5.19元，更是改寫歷史新高紀錄。

而聯上此次的盈餘分配尚未出爐，需待下次董事會決議。


至於今年度的業績，聯上今年將有總銷13億元的「囍宴」和總銷15億元的「F1」完工入帳，兩案分別已售達5、6成，聯上已掌握的業績14億元，今年有機會續穩定獲利。

法人則估，聯上今年度在「囍宴」和「F1」順利完工，並持續銷售下，營收可從15億起跳、甚至挑戰20億元，EPS可維持近5元水準；若兩案可以100%完銷，則營收更可上看28億元，EPS可望推升至6元以上，再度改寫歷史新高紀錄。

推案部份，聯上規劃今年將首度跨出高雄地區，進軍台南和桃園房市推案，成為跨區經營建商，全台推案量將達150億元，也將創下公司最大推量紀錄，對未來的營運佈局展現企圖心。

聯上今年將推出正在興建中的芎蕉案，該案位於高雄第一科大面校園第一排，總銷15億元，也將興建電梯住宅大樓；台南部份，則將在南區推出水交社案，總銷25億元，鎖定自用客層推出2房、3房和4房產品；而安平區則推出漁光案，總銷60億元。

同時，聯上也將與兄弟公司聯上發(2537)攜手在桃園航空城特區推案，由於聯上集團共計在大園區拿下1.5萬坪土地，2家公司各佔一半，總計將推出7期建案，聯上部份為第二期和第四期，第二期將在今年推出，總銷50億元。

《住展房屋網》統計，去(2013)年前十大建商推案，由寶佳機構以1,136億遙遙領先群雄，並第四年榮登推案冠軍寶座；第二名則為興富發(2542)，全年推案量671億元，而第三名則為遠雄建(5522)的471億元；寶佳機構單一建商的推案量就超過二、三名的總合，並改寫單一建商年度推案量新高紀錄。

從桃園起家的寶佳機構，隨著規模壯大，推案足跡也遍布全台。《住展房屋網》經理黃美瑄表示，由於寶佳旗下子公司眾多，推案在全國遍地開花，公司風格又十分低調，因此難以完全掌握其總案量，統計結果恐仍有隱藏性案量未被計入。

至於排名第二的興富發，去年度推案量也大幅成長，由前年的590億元大升至671億，年增率13.7%，指標案如萬華「台北晶麒」、內湖「雙湖匯」。


第三名遠雄建，推案量則萎縮至471億，較前年大減219億，年減幅高達31.7%，是前十大推案建商中衰退幅度最大者。

黃美瑄表示，若把時間拉回到2012年初，當時房市最熱的話題，就是興富發董座鄭欽天在尾牙上宣布，當年度第2季起，北市建案降價15%，且2012年不再買地的空頭說法。

不久，遠雄集團董座趙藤雄隨即出面提出「三不說」，怒轟興富發「太不負責、太不厚道、太不實在」，並稱遠雄不會跟進降價。當時趙董與鄭董二人，分別被視為房市多、空雙方代表人物，黃美瑄說，沒想到年度案量統計數字顯示，鄭董在看衰後，反而加足馬力購地並推案，而看多的遠雄，在去年的推案動作卻相對保守。

擠進第四名的宏盛建設(2534)，上一次進榜是在2004年，在睽違近十年後才又回到榜內；宏盛推案量大增，主要是淡海新市鎮的「宏盛新世界」一、二期案量挹注，光這兩期案量就累積約150億元，可售戶數破千戶。

排行第五的宏泰人壽，則是唯一新進榜的業者。黃美瑄說，宏泰人壽近年積極活化資產，其土地開發與興富發、達欣工(2535)等攜手合作，在北、中、南三大都會區，分別推出「海洋都心」、「台中帝寶」、「華人匯」等指標案，全年分回案量估約246億左右，成為十大建商中的新秀。

從前年十大建商排名觀察，前四名是寶佳、興富發、遠雄與麗寶機構，但受到宏泰、宏盛崛起，以及麗寶推案量不進反退影響，排行呈現大洗牌。原在前四名之內的麗寶機構，去年案量僅242億，年減86億，減幅約26.2%，退居到第六名。

名次衰退的大型建商還包括中悅、豐邑、茂德、長虹(5534)與寶路建設，通通跌出榜外；只有富宇建設(4907)，還能守在榜上，去年名次與2012年相同，來自台中的富宇建設，原只跨足新竹房市，去年進一步到桃園青埔推案，唯年度案量仍較2012年略減16億。

而去年前十大推案建商中，上市櫃公司仍囊括6名，除興富發、遠雄建、宏盛、富宇外，入榜的還有新潤(6186)、皇翔(2545)。

展望後勢，黃美瑄認為，在全台三大都會區土地取得日益困難的情況下，除非手上早年囤積足夠土地，或是不畏高價持續獵地，否則每年推案量要維持在相同水準，會越來越困難。

其次，若業者手上原就有超大型基地開發案，或者握有單價較高的大台北菁華區土地，推案量就很容易暴衝，也就更有機會擠入榜內。

因此預期，未來除寶佳、興富發、遠雄等幾家案源充足的建商之外，其餘各家歷年推案量將有不小落差，未來排行榜第四至第十名的名次的排行大洗牌應會成為常態。

移入人口從2.5萬減至455人

人口的移入，顯示該地區有工作機會與發展前景，居住人口最多的新北市近6年移入高峰落在2009年，之後逐年減少，但房價卻是年漲不停，買方於是移居房價較低的桃園地區。房仲公會理事長點出，新北市推案量大地區「投資客炒太兇」，房價最快今年底向下修正1~2成。

據內政部戶政司統計，從2008年到2013年新北市社會人口累計增加6萬8000多人，居各都會區之冠，但也發現人口增加數有逐年減少趨勢，從2009年的2萬5000多人的高峰，到去年僅增加455人。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，主要是因新北市房價已高，民眾乾脆回到台北市租房、就近工作方便，或往桃園地區購屋。

平鎮楊梅中古屋夯
因此，近6年社會人口增加數居次的桃園地區，2013年增加8077人，為各都會區最高。台灣房屋總公司智庫經理江怡慧表示，近年外縣市人口移入量增，尤其喊出機場捷運的利多，加上房價相對北市便宜，就曾有北市貴婦團一次買16戶「國際高鐵」預售建案。
江怡慧說，桃園總價在800~1000萬元的物件較受歡迎，最近桃園「蛋白區」平鎮、楊梅、觀音、蘆竹等中古物件交易量增，總價600~800萬元產品搶手。

由於移入人口減少，台北市不動產仲介經紀商業同業公會理事長黃鵬指出，未來新北市林口、三峽、淡水等地區，房價很有可能會向下修正10~20％，最快年底就會出現，主因這些地區過去喊出很多利多因素，讓房價不斷飆升，林口有不少新推案開價高達每坪30~40萬元，且推出不少大坪數產品，但很多是投資客在炒，房價只是「空喊」。

加上近日國稅局查稅嚴，黃鵬透露，今年1月北市房價已有下跌情況。

信義小豪宅價微降
黃鵬說，各區「不論是預售或中古屋，價格皆有鬆動，且大安、信義區的小豪宅價格已低1~2成」，有不少投資人想將不動產脫手，「海水已在退」，建議民眾可以多比較、多看屋，「想買便宜的物件，現在是買房的好時機。」

專營豪宅市場的大師房屋董事長陳建慶也說，受政府打房影響，國內豪宅市場慘淡，資金多投入海外不動產，加上春節假期，情況更明顯，「未來房價有機會向下修正。」

隨通車時程接近，捷運松山線沿線房市近來增溫不少，其中，位於南京東路、三民路口的南京三民站，由於周邊住宅產品多元，從公寓、住商、共構宅到國宅一應俱全，同時吸引自住、投資買氣，是目前松山線上人氣最旺的站區之一。

松山線從西門站出發、經北門站，中山站，再沿南京東路一路往東設站，全線共8站，其中有4站是雙捷運站，另外末端站─松山站則是台鐵、捷運共構站。此一捷運於2006年動工，目前已到最後收尾階段，預計今年年底即可全線通車。 住商不動產台北民生店長張長城表示，相較於松山線上的松江南京站、中山站、南京復興站、台北小巨蛋站、松山站等站區，南京三民站因較缺乏重大建設、房市話題，房市「能見度」一向不高，外界也較少關注。

不過，由於這個站周邊住宅密集，生活機能成熟，不僅擁有學校、市場、醫院，且和台北市中心的房子，房價約有一成左右的價差，當地買氣一直相當不錯，今年開春以來，北市買氣陷入低潮，這個區塊交易則仍十分熱絡。

以張長城的台北民生店為例，他表示，這一兩個月就幾乎天天都有路人上門詢問委售物件，目前約有6、7組民眾委託他們代尋房子，當地房子是他們店頭成交主力之一，一周成交三、四間相當平常，最近甚至常常一天就可成交兩間。

永慶房屋南京店白允閔分析，南京三民站周邊買氣好，當地房價比前一站的台北小巨蛋站周邊，包括敦化北路、慶城街、南京東路4段一帶，房價便宜一成以上，比鄰近的忠孝東路國父紀念館商圈便宜達兩成是一大主因。 另外，當地產品多元，有屋齡老舊，但坪數實在的老公寓，有到站即到家的共構宅，有新大樓，有舊住辦大樓，還有可買來等都更改建的國宅海砂屋，不論是自住、投資、或自住兼投資都可在此滿足需求，也是當地房屋交易活絡主因。

對於今年區域房市，住商、永慶都認為，由於隨通車時程倒數，屋主惜售氛圍愈來愈濃，開價愈來愈高，而仍有不少購屋人願意追價，因此預估今年房價仍會持續上漲，預料漲幅在一成上下，但一些投資買盤較多的物件，可能在兩成以上。

即將登場的房市329檔期中，新莊首季新案量就逾500億元，可望躍居北台灣最激烈的戰區，總銷10億元以上的建案多達11個。宏普建設的「宏普A-Max」建案，以新莊副都心內最小坪數18坪的低總價魅力，訴求「文青族群」，未演先轟動；遠雄建設總銷100億元的「遠雄九五」，將以新莊副都心最高地標、最大坪數、最高單價和最高總價「四冠王」訴求，搶賺329檔期。

住展雜誌經理黃美瑄表示，根據調查，新莊在今年329檔期將推出11個總銷10億元以上的建案，總計約517億元，囊括新北市同期推案量4成之多，可謂是北台灣超級戰區。

除「宏普A-Max」與「遠雄九五」兩個指標個案外，新莊房市329檔期新建案，還有總銷38億元的「麗寶雙璽」、70億元的合輝「新都悅」、40億元寶佳和合康建設的「合康新世紀」、80億元的「遠雄新宿」、30億元的「太子雲鼎」等。

新莊在中央合署辦公大樓、文創產業園區進駐，加上機場捷運線年底通車，為當地房市帶來新客層；區內推案建商規畫坪數從18坪到200坪，把首購到大坪數換屋客和置產客，一網打盡。

鄉林建設不動產研究室調查指出，隨著中央合署辦公大樓進駐新莊副都心，購屋需求迅速增加，讓區內新案每坪單價已站穩6字頭，未來1年上看80萬元。

宏普建設副總經理游武龍表示，「宏普A-Max」潛銷階段就已售出5成達380戶，主要是每戶18~30坪的規畫，是新莊副都心最小單位的產品，地段又位於機場捷運線A4站對面，吸引不少商務客、文青族群訂購，作為個人工作室和小型接待所，甚至還有企業主收購一整層，作投資置產用。據悉「宏普A-Max」每坪開價約70萬元。

遠雄企業團副總經理蔡宗易表示，329檔期遠雄在新莊將推出總銷百億元的「遠雄九五」和「遠雄新宿」。「遠雄九五」將被視為集團進駐新北市的豪宅代表作，為高42層樓的鋼骨大樓，每戶規畫120~200坪，開價尚未敲定；「遠雄新宿」總銷為80億元，主打35、45、48坪中型坪數的2房產品。

大安森林公園占地約25公頃，由信義路、新生南路、和平東路和建國南路所包圍，範圍涵蓋台北市精華區段，也是市中心難得的大片綠地公園，規劃至今已20年，園區小樹也逐漸長成大樹，真正成了森林公園。

由於市中心綠地難求，大面積的森林公園成了高級住宅最佳賣點，要在台北市住進面對如此大面積綠地的住家，每坪至少150萬元起跳。

大安森林公園幅員遼闊，在捷運信義線開通後，大安森林公園熱度加溫，成了市民假日休閒的去處，周邊商業機能發達，生活圈可概分為幾個區塊，房價最高的為永康、麗水商圈，此區因有新生國小和金華國中學區，同時鄰近永康街商圈，行情最高；另一側靠近建國南路、台北市立圖書館總館區塊，則是知名的瑞安街豪宅聚落，不少名人定居在此，區內大小社區公園多，居住環境頗佳。

市圖周邊 瑞安街 名人最愛
像是藝人蔡依林、蕭亞軒兩人就同時選中「瑞安懷石」為住所，蔡依林更一次砸下上億元購買兩戶，信義房屋大安公園店店長施偉倫表示，市圖周邊腹地不大，社區多標榜豪宅規格，拉抬區內房價，知名的如「新光瑞安傑仕堡」、「華固松露」、「林語堂」、「布朗亨」等，都是質感不錯的豪宅社區，每坪行情95~125萬元。

生活圈還有靠近仁愛路的幸安國小周邊，以及和平東路範圍，幸安國小周邊有許多社區綠帶公園，住宅環境寧靜單純，屋齡較老舊，多為公寓產品，每坪成交近百萬元，價格相當高；而和平東路附近，則因有加油站嫌惡設施，房價屬森林公園周邊最低，公寓每坪80~90萬元，中古大樓每坪90~100萬元。

大安國宅&郵政新村 奇貨可居
施偉倫表示，市圖周邊大部分被「大安國宅」和「郵政新村」占據，兩區雖然是軍宅和國宅，但價格不低，郵政新村屋齡較新，每坪95~105萬元，「大安國宅」每坪則在85~95萬元。

除了周邊小區域行情高，正對第一排森林公園更是奇貨可居，例如：「國美森美館」去年6月曾交易一筆每坪單價189萬元，目前高樓層屋主更開價到270萬元，指標豪宅「勤美璞真」釋出量少，在民國99年就成交到每坪220萬元，根據實價登錄去年3月最新成交數字，4樓戶別扣除3車位後，每坪成交單價178.9萬元。

可用建地少 新推案多小宅
因地段精華，可用建地相當稀少，新推案主要位在外圍區塊，目前為正對森林公園的新案為寶舖建設的「水樹之間」，基地面積僅47坪，規劃41~54坪產品，訴求作為私人招待所或精品骨董收藏室，每坪開價210~260萬元；而在信義路三段巷內，有新成屋「大安有容」，單一坪數37坪，每坪約162萬元；瑞安街則有改名重推的「璽朵瑞安」，坪數縮小到12~20坪，每坪開價約160萬元。

施偉倫表示，大安森林公園主要以住宅買賣為主力，店面較少釋出，隨著捷運信義線開通，串連至東門站的永康商圈，對於房價多少有幫助，畢竟捷運蓋了8年，附近居民忍受交通黑暗期許久，捷運開通可帶來更多人潮，也是房價增值的利多。附近店面也隨著捷運通車而更加稀有珍貴，施偉倫指出，距離森林公園不遠的新生南路三段店面，去年10月移轉成交高達2億元，可見此區仍具有補漲空間。

北台灣吹起Outlet風與複合式商場模式，包括新北市林口、桃園青埔高鐵特區、新竹六家高鐵特區等，陸續將有購物商城完工。據統計，三大商城周邊近兩年平均房價漲幅至少13%，桃園青埔高鐵特區房價漲幅更達45%。

未來買精品不必出國，也可以享有Outlet價，台灣房屋智庫經理江怡慧表示，新北市林口區、桃園青埔高鐵特區，以及新竹六家高鐵特區，這三大複合式購物商城如火如荼興建中，又以桃園青埔高鐵特區、由國泰人壽、華泰飯店投資45億元的Gloria Outlet進度最快，預計今年底落成。

台灣首座戶外露天購物商場位於桃園青埔高鐵特區，因鄰近桃園國際機場，又有機場捷運線，國泰人壽將在產業專用區砸下200億元建設，打造台灣第一座國際折扣名品購物城。江怡慧指出，從台北出發，坐高鐵僅一站就可抵達，未來將吸引北台灣的民眾到此購物。

台灣房屋青埔國際營運中心副總彭成貴指出，建商近來陸續在青埔推出不少建案，包括太子、華固、宏普、冠德等上市建商，均已插旗此區並陸續推案，近二年周邊房價漲幅高達45%。不過因短線漲勢過快，未來區域房市要有所表現，仍需等區域餘屋消化完畢。

林口在2015年下半年，將有日本三井不動產和遠雄企業集團共同打造的Outlet購物商城。江怡慧分析，林口Outlet土地面積達6.73公頃、約2萬坪，緊鄰機場捷運線A9站與林口交流道，開發樓地板面積約4.5萬坪，規劃精品OUTLET商店、電影院、美食廣場與特色超市等，未來林口有機會成為北台灣的消費新地標。台灣房屋南崁區執行長林培雯表示，目前林口Outlet Park周邊平均每坪房價約38萬至40萬元，與前年相較漲幅達13%，主因受到過去幾年北市高房價效應，帶動林口房價起漲。

新竹高鐵特區一直是新竹地區房市主要戰場，台灣房屋新竹區總經理黃勝源指出，暐順營造將投資30億元打造複合式商辦、購物商城新地標，預計2017年初完工營運。黃勝源分析，新竹六家購物商城近二年房價漲幅高達35%，目前每坪房屋單價來到24萬至30萬元，不少預售建案也站上4字頭。

捷運環狀線第一期預計2016年底通車，根據最新實價登錄資訊，捷運環狀線沿線14個站點周邊，以三鐵共構的板橋站平均每坪成交價64.7萬元最貴，新莊區的幸福站與中和區的橋和站周邊，每坪房價還有「3」字頭。

捷運環狀線第一期，從新店線大坪林站出發，經中和、板橋及新莊三區，到達新北產業園區，並與桃園機場捷運線銜接。

台灣房屋智庫統計實價登錄網資訊顯示，捷運環狀線中，板橋站平均每坪成交價64.7萬元最高，新埔民生站每坪約60萬元居次，第三高是大坪林站每坪51.2萬元。

台灣房屋智庫研究員洪佩君表示，三鐵共構的板橋站與站外轉乘板南線新埔站的新埔民生站，都位於新板特區內，每坪成交均價都已超越「6」字頭，距板橋站不遠的板新站，周邊每坪房價50.8萬元。

捷運環狀線第一期中，受惠最大的要屬新北市中和區，區域設置六個站點，洪佩君說，除了連結南勢角線的景安站周邊每坪成交均價已來到45.2萬元，其餘站點每坪成交價34萬至41萬元左右，未來有補漲空間。

新店區的十四張重劃區，目前每坪房價48.4萬元，加上銜接捷運新店線的大坪林站商圈已相當成熟，現行每坪房價51.2萬元，未來仍有不小保值力道。

至於新莊地區三個站點，包括新北產業園區站、幸福站、頭前庄站，以及中和地區的中原站、橋和站、秀朗橋站，每坪成交均價都落在34萬至37萬元間，為環狀線房價相對較低的區域。

洪佩君表示，捷運通車的預期心理，為周邊房價攀升的主因之一，通車後大幅上漲機會相對有限；通車前的「增值性」和通車後的「保值性」都讓捷運沿線穩坐購屋首選。

原「民間參與廣慈博愛園區興建及營運案」終止契約後，為應當地居民期待，並促進該區經濟發展，經台北市府檢討契約終止原因後，改採(1)社福用地、(2)商業區土地以及(3)公園用地分區整體開發方式。
其中社福用地由社會局自行規劃興建社福設施、商業區土地由財政局以公開招標設定地上權方式進行開發、公園用地由工務局公園路燈工程管理處維管。
　　台北市財政局表示，商業區土地單獨整體開發部分，仍遵循原都市計畫相關規定，維持容積率為442％、建蔽率為60％，故土地使用強度維持不變；且雖然都市計畫規定未來建築物1/2的總容積樓地板面積得供作住宅使用，但財政局規劃不開放興建住宅，故亦不會大量引入新住戶。
　　另基地內之現有樹群以及受保護樹木，財政局規劃由未來投資廠商依「台北市樹木保護自治條例」規定，於開發時檢附施工地區內之樹籍資料、受保護樹木之保護計畫或移植與復育計畫等相關資料，提送台北市府主管機關審查同意後始得施工。
本案區內計有台北市市列管之受保護樹木約14株、非受保護樹木約655株部分，後續將依樹保相關規定辦理，並納入建築物規劃配置，以降低對樹木生長之影響。
至防災及公共安全部分，本案規劃1.6公頃之公園用地，並規定於基地周邊須留設帶狀式開放空間及廣場式開放空間，且於計畫範圍中劃設11公尺計畫道路，均有助於緊急避難及疏散使用。

北市1坪40萬 購物方便 適合3代同堂

小資族買房，總希望能挑到性能和價格比值（C/P）高的「物美價廉」物件。房仲業者運算各項生活機能如交通、購物指數與房價，計算出各地區C/P值，以雙北市來說，文山區與淡水區成為C/P值最高的行政區。

台灣房屋據內部資料，計算雙北市成交物件的生活機能與實價比值，台北市高C/P值前3名區域分別為文山區、北投區、萬華區，區域均價每坪40.6~45.3萬元；新北市則為淡水區、三峽區、鶯歌區，區域均價每坪15.1~21.6萬元。

木新路交易最多
台灣房屋智庫發言人張旭嵐分析，北市C/P值最高的文山區，又以木新路交易筆數最多，平均每坪40.8萬元，而興隆路周邊購物方便，也有不少醫療診所，每坪約41.8萬元，適合三代同堂或銀髮族。

雙北昨天公布2月建物買賣移轉棟數，北市2256棟較1月減29.5%，較去年同期增7.48%，前3名行政區分別為中山區302棟、北投區277棟、內湖區251棟。值得注意的是，2月總棟數雖比去年好，但仍為12年來2月交易量的次低。

住商不動產北市區經理錢思明說，北市價格已在高點，加上購屋人認為大漲有限，市場從去年下半年已漸轉往個案表現，讓投資人「有期待」的物件較吸引買氣。

松山線吸引買家
錢思明表示，松山區有捷運松山線通車話題，比起房價較低的文山區與北投區，表現更為亮眼。
新北市2月移轉棟數3803棟，較1月減少36.7%，較去年同期增加3.9%。前3名行政區分別為新莊區445棟、中和區385棟、三重區376棟。

中和住宅密度高
永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛分析，新莊區在完善的重劃區、捷運環狀線第1期工程以及中央聯合辦公署進駐等加持之下，房市題材效益持續，交易量屢居前3名；中和區生活機能較成熟，住宅密度也高，但平均房價相對北市便宜，加上未來有環狀捷運線加持，成為新北市交易熱區。

整體來看，雙北市除北投區外，房市交易熱區皆非「高C/P值」區。台灣房屋營運目標總經理周鶴鳴解釋，主要是因客群不同，對一般小資或首購族來說，高C/P值地區具有吸引力，而對經濟較有能力的人來說，就較不在意物件C/P值高低。

雙北市受天候因素及春節連續假期影響，2月買賣移轉棟數較前一月出現同步大減，其中，北市2,256棟，月衰退29.5％，創12年來同期次低紀錄，南港、萬華、士林、大安月衰退逾4成最多；新北市為3,803棟、月減36.7％，淡水區月衰退逾5成居冠。

台北市昨（3）日公布2月建物買賣移轉棟數為2,256棟，較上月減少946棟，月減29.5％，創12年來同期次低紀錄，但年增7.48％。

以2月交易量來看，中山、北投與內湖區分居前3名，若以上月相較，南港區月衰退48.9％最多，其次依序為萬華區-47.4％、士林區-42.1％、大安區-40.8％，2月僅北投區月增18.9％、中正區月增17.1％。

新北市2月建物買賣移轉棟數為3,803棟，較上月減少2,204棟，月減36.7％，年增3.9％。

交易量最高前3名分別為新莊區、中和區及三重區；若以上月相較，淡水區月衰退53.2％居冠，而蘆洲、新店、板橋、土城區月衰退幅度皆超過4成。永慶房產集團經理黃舒衛表示，2月建物買賣移轉棟數，雙北市皆受連續濕冷的天候，以及1月底春節連假旅遊活動等影響，使得房市交易量呈現冷卻情況。

苗栗縣政府公告，將標售高速鐵路苗栗車站特定區區段徵收開發案住宅區9筆土地，總面積約1.27萬平方公尺，標售底價以坪換算約落在13萬至17萬元不等，估計總標售金額約可達6億元。
　　該區段徵收開發案住宅區土地位於後龍鎮龍頂段112地號，9筆土地依地點不同及基地大小不等，每平方公尺標售底價自3.9萬至5.1萬元不等，換算成坪，每坪約13萬至17萬元。
據當地房仲業者指出，底標價雖低於市場行情，但落差並不大。
　　有意投標者，可自即日起至3月20日至苗栗縣政府地政處地權科領取投標書，或上地政處網站下載，預定3月21日假苗栗縣政府第2辦公大樓2樓地政處會議室公開開標。
　　原本土地價格已翻倍上漲的高鐵苗栗站周邊土地，隨著高鐵苗栗站體目前正積極興建中，通車期程愈來愈近，一般預料地區土地價格仍有上揚空間。
不過，苗栗高鐵站產業專區開發案去年底宣告流標，是否衝擊地區土地價格，可觀察此次的住宅區土地招標結果。

台北市燙金地段指標都更案─忠孝東路正義國宅都更案，拆除更新改建的時程備受關注。都更範圍內持有570.81坪、被視為政府公部門最大「釘子戶」的財政部國產署，終於表態將依都市更新條例、台北市政府核定都市更新案事業計畫，參與正義國宅的都更、權利變換。

外界解讀，若國產署同意參與都更，正義國宅距離拆除更新改建，將只差臨門一腳；該案主要地主之一山圓建設表示，樂觀其成。

被稱為史上最「牛」都更案的正義國宅都更案，2013年9月已通過都審，2014年2月底取得拆除改建執照。惟進入請照階段的此時，還有一個難搞的關卡沒有解決，那就是國產署擁有的570.81坪持分土地（部分與台北市瑠公圳農田水利會共有）。

不過，國產署終於對此以新聞稿表態指出，有關正義國宅都更案，將依都市更新條例及臺北市政府核定都市更新案事業計畫參與更新及權利變換，分配更新後房地。

國產署表示，該署經管坐落都市更新範圍內之國有土地，均依都市更新條例第27條，及財政部訂頒的「都市更新事業範圍內國有土地處理原則」規定，以參與更新為原則。正義國宅更新範圍內的國有土地持分，將依相關辦法，以參與權利變換，分配更新後房地。

政府打房效應逐漸顯現出來，現在要買房地產，該選什麼區域，有房仲業就調查出雙北市CP值最高的前三個行政區，其中台北市是文山、北投和萬華，新北市則是淡水、三峽和鶯歌，因為這些區域休閒機能高、購物方便，加上房價相對親民，因此成了不少小資族購屋首選。

房仲帶看好心動，擁有一間自己的房子，是許多無殼蝸牛的夢想，只是房價居高不下，讓人買不下手，就有房仲針對雙北作調查，CP值最高的前三個行政區，台北市分別是文山、北投和萬華，區域均價落在44.2~40.6萬，新北市則是淡水、三峽和鶯歌，房價每坪分別在21萬左右，鶯歌甚至還有一字頭。

民眾：「當初我們問（淡水）大概是20到22萬，八年的房子，等到我們下決定的時候，已經漲到25萬。」

民眾：「我覺得文山區不錯，它是比較清靜，而且人的素質比較高一點。」

口袋不夠深的民眾，漸漸往蛋白區走，根據內政部戶政司統計，從2008到2013年，台北市人口累計增加1萬2000多人，反觀新北市人口，累計增加6萬8000多人，不過特別的是，人口增加數，卻有逐年減少的趨勢，從2009年的2萬5000多人的高峰，到去年只增加455人，不排除是因為房價炒太兇，因此房仲公會理事長就預測，新北市房價最快今年底會向下修正1~2成。

台灣房屋總經理周鶴鳴：「新板特區下修空間非常有限，普遍上（新北市）我覺得5到10%（下修）空間，已經非常困難。」

雙北房價落差大，平均而言，台北市均價每坪58.3萬，新北市30.2萬，如果真如預期，新北房價會向下修正，或許對無殼蝸牛來說，也算是個好消息。

聲寶集團即將在林口興建集團總部，總裁陳盛沺昨日指出，聲寶（1604）現有的林口廠宿舍及占地4000坪的土城廠，都將在今、明年改建，其中土城廠將配合新北市都市計畫進行開發；林口廠宿舍則規劃興建總部大樓，將集團內的管理部門全面集中，預計最快今年動工。

聲寶集團昨日舉行夏季新商品發表會，今年主打獲得國家專利的「PICO PURE皮米水離子變頻空調」，可以讓冷氣房中的皮膚保濕度提升20%；此外，電風扇則持續走節能路線，主推DC節能風扇，個月使用不到1度電。

土城廠改建為科技建築

聲寶營銷本部總經理陳世昌指出，去年受到景氣的影響，冷氣、電扇銷售不如預期，空調全年銷售11.5萬台，成長趨緩，今年有專利技術的加持，而且「加值不加價」，設定全年空調銷售目標15萬台，年成長幅度達30%。

不過，由於大同（2371）板橋廠今年底前將正式推案，外界也關注聲寶的土城廠及林口廠舊宿舍的開發規劃，陳盛沺指出，占地4000坪的土城廠，目前已委託日本公司著手設計，希望打造外觀優雅、內部採節能設計的科技建築，不過，該土地必須配合新北市的都市更新進度規劃，最快需至明年才有動工興建的可能。

目前初步規劃，土城廠將興建3棟建築，其中2棟出售，1棟為採出租模式營運的老人住宅，以目前當地行情每平40萬元計算，估計總銷金額約60多億元，興建成本約20多億元。

另外，聲寶林口廠宿舍已規劃興建聲寶總部，陳盛沺看好林口未來的發展，認為只要將來捷運完工通車，林口到台北只要20至30分鐘，就如同台北市區往來一般，因此，未來林口總部周邊另有5000坪土地，還可能再興建5至6棟企業大樓。

台北市內湖區聯邦合家歡社區921地震後被鑑定為海砂屋，靠住戶自力都更，搖身一變為嶄新大樓。昨天台北市副市長張金鶚前往參觀，樂康里里長張碧玉也笑道：「大家看這案子那麼成功，附近住戶也都想都更了。」

環境改善房價升
2007年吉祥區住戶成立「吉祥區都市更新會」推動都更，由於是住戶擔任建商角色，設計規劃時便屏棄不必要的休閒設施，重建後的「吉祥區」公設僅25％，且無雨遮、戶戶送大金冷暖變頻空調，管理費每月每坪只需55元。

吉祥區都市更新會常務理事紀雅莉表示，更新前住戶有90戶，更新後增加到141戶，先銷售49戶，總銷約10億元，去年每坪成交價56∼58萬元，因規劃貼近民眾需求，約3周就完銷。紀雅莉指，當初沒考慮收益，但隨環境、建築條件改善，房價跟著攀升，住戶按權利金比例分配後還可拿回400∼1000萬元。建築師廖乙勇透露，此案非常成功，聯邦合家歡社區其他的「富貴區」、「福祿區」、「如意區」也將採都更方式重建。

聯邦合家歡 吉祥區小檔案
◆位置：台北市內湖區康樂街110巷與136巷30弄口北側
◆基地面積：827.9坪
◆更新前後戶數：90戶/141戶
◆更新前建物狀況：地上5樓，公寓(鑑定為海砂屋)
◆更新後建物狀況：地上14樓，大樓
資料來源：台北市政府都市更新處

新北市政府加強控管容積率，最新修正的《都市計劃法新北市施行細則》將在5月公告上路，未來建商不能以商業區容積在商業區蓋住宅，部分容積獎勵也跟著取消！

新北市政府城鄉發展局都市計劃科股長彭介山表示，新制上路後，若在商業區興建住宅，不得使用商業區較高的容積率。舉例來說，住宅區容積150％、商業用地300％，假如在商業用地興建住宅，就只能蓋到150％，他說：「希望可以達到土地使用分區的初衷。」

新北市也取消增加基地保水度、臨路退縮的容積獎勵，彭介山指出，這些應是建商的責任，而非有獎勵才願意執行。


工商業區蓋住宅 新北祭限令
工商時報

繼台北市之後，新北市也將對工業區、商業區做住宅使用設限！即將在今（6）日公告的「都市計畫法新北市施行細則」中，規定商業區若蓋住宅，容積不能超過區域住宅區基準容積；而為杜絕工業區做住宅使用，這次修法也將工業區內建物辦公空間上限，從原先的5成降為3成，且規範每項商用空間總面積，各自不得超過建物基地面積的10％，廁所空間也嚴格規範需集中設置。

新北市政府城鄉發展局代局長邱敬斌指出，將落實各土地使用分區要求，以往商業區卻供住宅使用部分，不適用商業區的高容積率，以提升新北市商業機能。

邱敬斌表示，商業區將回歸商業型態，若蓋住宅，容積不能超過區域住宅區基準容積。

以板橋為例，商業區容積率460％，在商業區蓋住商混合大樓的住宅容積不能超過住宅區300％基準容積。

除對工業區、商業區做住宅區設限外，新的施行細則中也鼓勵公托及老人安養的設置；未來私人捐建老人安養及公共托育設施，不僅免計設施容積，還提供實際設置容積1倍獎勵。

另外，為了解決海砂屋（高氯離子鋼筋混凝土建築物）無法依現行建蔽率進行改建的問題，城鄉發展局也指出，這次修法增訂經建築主管機關專案核准拆除重建，或是基地情況特殊者經都市設計委員會審議通過者，將可依原建蔽率辦理重建。

而為因應全球氣候變遷，修法增加基地開發的透水要求及提高基地防洪標準；基地面積大於6,000平方公尺或總樓地板面積逾3萬平方公尺建物，嚴格要求必須取得綠建築標章的認證，讓環境朝永續方向邁進。

城鄉發展局指出，施行細則今日將正式公告，預訂4月29日發布實施，至於對房市的影響，則有待觀察。

終於有上市建商買到台北市區的土地！達麗建設（6177）昨（5）日宣布，投資7.3億元買下忠孝東路五段巷內228坪土地，每坪單價約320萬元；這筆交易可望創下2014年初以來，台北市第一筆上市建商公告買進的土地。

依法定容積率225％計，達麗買進土地的每單位容積成本約142萬元，若加計順利申請容積移轉和獎勵值，估計日後推出每坪售價仍要百萬起跳。

達麗建設執行副總經理梅永和表示，這塊地達麗耕耘很多年，之前整合完成並推出「達麗信義」一案，後來旁邊地主也同意與達麗建設合建，因此達麗先買下228坪土地；後續，將再與鄰地地主一起合建，希望走100％地主同意協議合建的模式，完成整合，並走「簡易都更」途徑，申請都更，以節省開發時程。

達麗規劃此案2015年上半年取得建照並推出銷售，坪數可望走小坪數親民宅路線。

泰山的楓江地區緊鄰新莊副都心，是新北市核心都會區最後一處尚未進行整體規劃的非都市用地，新北市城鄉發展局預計在今年底前完成整體規劃草案，提送內政部及環保署審議，目前區內違法廠房遍布的狀況將大獲改善。

城鄉局表示，「擴大泰山都市計畫」的範圍東以二重疏洪道為界，西以五股、泰山都市計畫為界，南臨新莊副都心、北接國道1號北側為界，總面積約240公頃，扣除原本五股工業區的141公頃，實際規劃範圍面積約99公頃，相當於近30萬坪。 該區現況違法工廠林立且緊鄰建築，消防安全堪慮、景觀不佳，但在週邊快速道路及捷運建設的帶動下，已由過去的都市邊緣逐漸轉變為都會區的核心，在新北市區域計畫中更將本區設定以「國際創新都心」為定位的「溪北策略區」，是大台北都會區三大都心之一，重新檢討土地使用勢在必行。

城鄉局說明，希望透過擴大都市計畫，將該區從土地使用、產業發展趨勢來檢討規劃，並導入都市計畫分區規劃方式，改善違章鐵皮工廠林立、環境品質低落、公共設施用地不足等問題，解決原有土地使用違規情況，也能降低都市災害風險、縫合都市土地、引導土地開發及促進地方發展。

遠雄建設今年以來積極搶進都更案，今年首筆取得的新竹市政府公辦都更案，昨（4）日完成簽約，預估全案總銷約近60億元，遠雄可分回30億元。累計遠雄迄今已握有四件公辦都更案在手，未來將可為遠雄帶入約160億元營收。

遠雄今年初取得新竹市政府、位於新竹後火車站旁的精華商圈的都更案，全案基地面積2,112坪，昨日完成簽約，並擔任都更實施者，遠雄需支付權利金9,500萬元。遠雄昨日收盤49.8元，下跌0.4元。

遠雄表示，遠雄未來將與新竹市政府以合建方式分回52.74%，由於尚需二年的時間完成都更程序和申請建照，預計2016年後可推案、開工，2018年貢獻業績。該案遠雄建可分回合建比率52.74%，全案總銷預估近60億元，公司可分回總銷約30億元。

台北市不動產代銷經紀商業同業公會昨（5）日召開理監事會議，理事長王明成坦言，台北市房市從今年初以來，是「60分的市場」，連許多低總價、小坪數的住宅產品都銷售遲鈍。接下來會不會不及格？他不曉得，但近年來游資紛紛錢進海外房地產，政府應正視人才、錢潮外移的隱憂。

王明成表示，政策打房力道加重，消費者購屋動能下降，使得台北市低總價、小坪數產品也快賣不動了，因此今年以來是「60分的市場」。

中華民國代銷公會全國聯合會創會理事長、甲桂林廣告副董事長曹瑞濱表示，台北市預售屋市場現已「結凍」，僅剩個案表現，因此也不會有紅單炒房的問題。

海悅廣告董事長黃希文表示，儘管政策干預頻頻、游資有外移的趨勢，但台北市房屋市場供不應求、在奢侈稅實施後更面臨流動性不足的「閉鎖」效應；在成本推升、需求拉升的雙重力道下，房價未來還是沒有下跌的空間。甲山林廣告董事長祝文宇也表示，利率仍低、物價攀升，對於供給短缺的台北市來說，今年房價不可能不續漲。

台北市商業會理事長、東森房屋董事長王應傑則認為，這一波房地產景氣多頭已經進入第11年，就算沒有政府打房和利率提升，其實房市也應該進入居高思危，因此「結凍」也好、面臨60分及格邊緣也好，建議房地產業者都應作好財務風險控管，儘量持有現金為上策。

另外，王明成站在公會掌門人的立場，提出一個值得觀察又諷刺的警訊。他指出，現在報紙上台灣房地產廣告愈來愈少，反而馬來西亞、日本等國外的房地產廣告和產品展銷說明會愈來愈多，甚至他還接到義大利打來的電話，說要把義大利房地產賣到台灣來。顯然，這代表游資都想往外跑，這是很悲哀的現象，政府應正視人才和錢潮都往外跑的隱憂。

至於今年初以來嚴查紅單、預售屋買賣契約簽訂30日內必須申報實價登錄等政策，王明成表示代銷公會予以正面肯定。黃希文則主張，接下來如果真的進入實價課稅階段，那麼奢侈稅就應該立刻廢除。

新板特區「大台北新劇院案」延宕多年，上萬坪精華土地淪為停車場，新北市藍綠議員質疑市府文化局態度消極，呼籲中央加快審查腳步；文化部表示，該案本週將重新送行政院國發會審議，最快明年初動工。

「大台北新劇院」預定地位在板橋區新板特區北側，漢生東路、文化路一段交叉口的Ｌ型狹長區塊，占地三．三公頃（板橋轉運站後方），二○○五年規劃迄今一波三折；原打算採ＢＯＴ興建，後來招商失敗，一度改朝政府自建規劃，但評估經濟效益後又決定回復成ＢＯＴ開發，以致開發進度大幅延宕。

議員劉美芳表示，大台北新劇院預定地坐落板橋黃金地段，估計市值三百多億元，如此精華土地，政府卻放任當臨時停車場，實在浪費。

議員張宏陸說，此開發案至今沒有具體進展，顯見不管是縣政府還是升格後的市政府根本不積極；且據他了解，ＢＯＴ開發規劃是同意投資廠商可以興建附屬設施，其中包括蓋住宅大樓等。試想，劇院旁出現住宅大樓「能看嗎？」應該讓劇院成為單純的展演空間。

文化局長林寬裕表示，大台北新劇院案由文化部主導規劃，市府是代辦後續招商與履約管理作業，會向中央反映地方心聲。

文化部文資司司長陳冠甫則說，大台北新劇院開發規劃案去年送件後遭退件，原因是有單位對開發形式和財務評估有不同看法，已重新修正計畫內容，預計本週再度送審，結果最快下月出爐。

繼台北市之後，新北市也將對工業區、商業區做住宅使用設限！即將在今（6）日公告的「都市計畫法新北市施行細則」中，規定商業區若蓋住宅，容積不能超過區域住宅區基準容積；而為杜絕工業區做住宅使用，這次修法也將工業區內建物辦公空間上限，從原先的5成降為3成，且規範每項商用空間總面積，各自不得超過建物基地面積的10％，廁所空間也嚴格規範需集中設置。

新北市政府城鄉發展局代局長邱敬斌指出，將落實各土地使用分區要求，以往商業區卻供住宅使用部分，不適用商業區的高容積率，以提升新北市商業機能。

邱敬斌表示，商業區將回歸商業型態，若蓋住宅，容積不能超過區域住宅區基準容積。

以板橋為例，商業區容積率460％，在商業區蓋住商混合大樓的住宅容積不能超過住宅區300％基準容積。

除對工業區、商業區做住宅區設限外，新的施行細則中也鼓勵公托及老人安養的設置；未來私人捐建老人安養及公共托育設施，不僅免計設施容積，還提供實際設置容積1倍獎勵。

另外，為了解決海砂屋（高氯離子鋼筋混凝土建築物）無法依現行建蔽率進行改建的問題，城鄉發展局也指出，這次修法增訂經建築主管機關專案核准拆除重建，或是基地情況特殊者經都市設計委員會審議通過者，將可依原建蔽率辦理重建。

而為因應全球氣候變遷，修法增加基地開發的透水要求及提高基地防洪標準；基地面積大於6,000平方公尺或總樓地板面積逾3萬平方公尺建物，嚴格要求必須取得綠建築標章的認證，讓環境朝永續方向邁進。

城鄉發展局指出，施行細則今日將正式公告，預訂4月29日發布實施，至於對房市的影響，則有待觀察。
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在十大建商排行榜小幅滑落的麗寶機構，今年全力衝刺蘆竹「W1」成屋案，總銷高90億元，住家每坪開價38∼45萬元，售出逾7成，開價創區域新高價。

買氣降價格彈性
桃園年底升格直轄市，但麗寶機構副總經理何昭宏直言，升格利多效應已逐漸萎縮，「信心度」才是影響買氣的關鍵。中悅建設總經理陳再河則認為，升格可吸引更多台北買家。

「W1」規劃244戶90、110坪住家、6戶店面，店面只租不賣，已有2家銀行簽約進駐。同樣在蘆竹推高總價宅的中悅建設，南祥路成屋案「中悅上林苑」規劃123∼170坪，陳再河表示：「銷售已進入尾聲階段。」因中悅在南崁已無地可推案，今年重心放在藝文特區3期建案，基地面積2500坪，該區開價已站穩4、5字頭。

近來市場景氣不明，政府又動作頻頻，何昭宏呼籲：「別把房地產當猛獸」至於買氣降，價格是否出現鬆動可能性？他坦言，建商與代銷有一定默契，「價格的確會有彈性，尤其推案量大、價格衝太高區域。」他也舉八德為例，區域內產品價格差異大，每坪從18到24萬元都有。

太子建設（2511）昨（6）日公告以每坪279萬元買進新北市北新路262.38坪土地，太子建設總經理謝明汎表示，該案離捷運新店區公所站僅100多公尺，預計規劃25至35坪中小坪數產品，總銷初估13億元，最快今年底推出。

太子建設也宣布今年將推八大新案，總銷合計破210億元。太子建設昨天股價收在15元，下跌0.1元。

太子建設多年來的品牌實力，打出好口碑，但台北市部分因礙於土地取得困難，即使好不容易取得土地，也因地價過高，必須推出總價相對較高的產品。

不過，謝明汎表示，新北市新店案因基地規模約262.38坪土地，未來可規劃25至35坪中小坪數產品，可照顧一直以來支持太子品牌的客戶。

謝明汎表示，昨日以總價7.31億元購入的土地，位於新店北新路、中正路附近，距離捷運新店區公所站僅100多公尺，地段不錯，加上面對5,000坪公園，又主打中小坪數產品，主力總價帶約2,000至3,000萬元，該案也將導入飯店式管理，有信心該案年底或明年初推出時，將有不錯銷售成績。

太子建設推案足跡遍布全台，今年預計推出八大新案。

七堵區工建路十幾位公寓住戶昨天舉牌陳情，住戶聲稱四十年前建商售屋時，建商以土地尚未完成分割，而暫緩給予土地所有權狀，事隔多年後被地主按鈴控告，住戶敗訴，必須拆屋還地；法院昨天派人到場鑑界，住戶擔心房子將被拆除，昨天向議員陳情。

議員張耿輝說，這件事情高院判決定讞，住戶擔心一輩子心血就將化為烏有，他希望雙方能坐下來好好協調，找出一個兩全其美辦法；他已經請住戶到市府申請與民有約，他會陪同住戶代表到現場，希望市府能爭取最好結果。

心血化烏有 住戶向議員陳情

住戶代表余良盛說，他們這群人居住在此處多年，很多人四十年前買屋後就住在現址，現在總共有廿三戶一百多人，整個基地面積約五百多坪；余良盛指稱，當年他們的父母親向建商買屋，要交屋時，建商才告知地主中有土地尚未分割，所以先給住戶地上物所有權，土地所有權狀會「晚點給」，長輩們因為法律知識不高，認為有房子權狀總不會被趕，就是自己的房子。

住戶王宗德說，民國八十八年地主突然收到「地主」要求「拆屋還地」，經過多年訴訟，高等法院九十七年認定廿三戶住戶敗訴；住戶們求助無門，希望能透過市政府跟地主們協商，看能否價購土地或是用租賃土地方式保留房屋。

當記者要離去時，有地主委託的律師事務所員工到場，記者詢問時只回答他們也願意溝通，但是必須請這批住戶要推派代表，有共識後一起來談；至於是否會拆屋，這名男子不願回答。

律師林富貴表示，民眾在做任何商品買賣時，都要切記確保自己同時有使用及擁有權。以七堵公寓個案為例，就算建商說要晚點補上土地所有權，也必須在合約內詳細記載交付權狀時間，避免錢都花了房子還要被拆的窘境。

未來商業區大量作住宅使用的狀況將受規範，新北市訂定「都市計畫法施行細則」，保留商業使用空間、納入透水城市理念，同時降低建築開發的建蔽率、開挖率，往後空地透水率必須達80%以上，不分地區不再逢大雨必淹，另為因應高齡少子化，若開發商提供老人活動與安養設施、公共托育設施、社會住宅，市府將給容積獎勵，相關規定5月1日正式上路。

新北市城鄉發展局代理局長邱敬斌指出，新北市近年都市形態已從傳統的點狀發展變成面狀發展，都市計畫執行更為複雜，傳統土地管制已無法適用。過去由於商業區容積率較高，住宅產品去化快，新北市許多商業區均轉為住宅使用，甚至產生「豪宅化」的奇怪現象，對都市健全也產生不良影響，市府修法以容積率管制方式，限制商業區土地做為住宅使用比例，目的是導正都市發展，以確保都市能提供消費、服務等需求的商業使用機能。

邱敬斌說，考量氣候變遷等因素，調降建蔽率及開挖率10%，明定空地80%應透水，開發商也被要求比以往更高標準來設置雨水貯留設施，這樣一來，土地才有更大空間來因應近年氣候暖化造成的瞬間暴雨，增加防災功能。

另針對面積一定規模以上的大型基地，更須設置1/2綠能屋頂，且達到銀級的綠建築標準，以提升建築及都市環境永續。 麗寶機構副總何昭宏表示，此次都市計畫法施行細則修正，影響建商最大的是基地開挖率限制，他分析，市府規範商業區轉做住宅使用的新制，應是近期出現建商大量搶照潮的主因。

賣不到好價錢，新光人壽投資的內湖大眾電腦大樓「不賣了」！新光金控副董事長許澎昨（6）日表示，由於壽險資金投資不動產有2.875％的最低投報率要求，現在只要40∼50億元以上的標的「都不太好賣」，大眾電腦大樓既然不能依理想價格出售，乾脆就「惜售」，等未來增值空間。

為了活化資產，加上金管會金檢結果，認為新壽投資內湖商辦集中度過高，要求改善，新壽去年就決議要出售內湖大眾電腦大樓，一直到今年才正式公告標售，上月24日以底價42.8億元公開標售，原本說有10多組人馬，包括不少壽險公司都來領標、鑑價，但最後卻無人投標而流標。新光金財務長徐順鋆昨日在法說會上表示，由於大眾電腦大樓現在出售獲利空間也不大，但因為大樓坪數大、未來價值可期，所以決定不再出售大眾電腦大樓。

無獨有爾，國泰人壽建議不要出售國泰R1的中華大樓時，也是分析因2.875％的緊箍咒，近期總價在60億元以上的不動產交易清淡，壽險公司的出價空間有限，一般開發商則因資金運用考量，出價也相對保守，現在不是處份資產的良機，沒有辦法展現不動產應有的價值，若執意出售中華大樓，可能會造成投資人重大損害。

大眾電腦大樓是新壽在民國97年時投資，成本30億元，現在開出40多億元，能認列的獲利也僅10億元附近，許澎表示，價格不佳，總不能賤賣大樓，若不能以理想價格，即至少42.8億元以上出售，還不如先不要賣。

主要壽險公司如國泰人壽、新光人壽、南山人壽、富邦人壽、三商美邦人壽等，今年都表示仍會持續投資不動產，大家都在看商辦、地上權等，但若投資用都要符合2.875％，出價空間明顯不若前幾年，因此近來成交的多是政府標的地上權。

壽險公司也認為現在不是賣樓好時機，除非有壽險公司想買來自用，否則受限2.875％，出價都不會太高。

除了台開花蓮養生宅，台中七期豪宅「似水年華」去年也以全台唯一7星級永續智慧綠建築之姿奪得全球卓越建設獎，吸引68個國家業者參訪。業者透露，希望藉由獲獎建案、建築運動帶動台灣節能住宅的風氣。

生產力建設集團總經理張芳民表示，智慧綠建築的目標是打造節能、舒適的環境，雖然造價高，但日後可節省的電費、耗能及人力成本都很可觀。

效益如種280棵樹
「似水年華」社區迴廊結合太陽能板，提供大樓公共用電，也將環保建材融入造景；溫水游泳池則採熱棒減少耗能，每年減少的碳排放量以及用電量，節能效益相當於種植280棵樹。張芳民指出，希望藉由此案拋磚引玉，讓台灣建築往前邁進。

同樣在建築業頗具指標的「遠東建築獎」也將於3月頒獎，初選票數最高的建築師郭旭原作品「麻布山林整體規劃及建築」為了讓建築融入環境，規劃也引入環保概念。

另一項建築界盛事建築園冶獎，理事長涂耀斌直言，台灣住宅混雜太多元素，少有自己特色，現透過建築運動推行「以人文本」、「結合環境」的建築，讓這些概念能像種子慢慢發芽，有天長成大樹，改變台灣建築風氣。

台中329檔期首購和首換的新案戰場以74線道沿線最夯，從新光廍子段轉移到大里、大雅、嶺東商專等區域，大樓新案每坪都站上2字頭。

每坪30萬元創新高
台中市大里區去年房市表現亮眼，房價較前年翻倍漲，陸府建設推出「陸府原森」每坪開價上看30萬元，創下大里區新高價，甫進場的「聚合發大美」每坪開價25~28萬元。「聚合發大美」銷售專案經理楊士賢表示，看好未來發展，除聚合發建設在德芳南路推案，同興協記也在大里推出別墅案「樂沐」，每戶1888萬元起。

首購另一熱區則在台中大雅，富宇、久樘、坤悅等建商都有新案推出。同興協記董事長陳世楨指出，現在台中首購需求已改變，便宜價格非首選，便利性反成關鍵，「樂沐」目前已銷售9成。

在大雅推出的「同興協記時上W」，因為地近中科和清泉崗機場，有15~20％的客戶是台積電員工，部分是機師、飛行軍官。
另外一個首換和首購熱區在嶺東商專，包括精銳、勝美和坤悅都在此推出新案，率先開案的「精銳藝博匯」專案經理朱自仁說，開案至今已售6成，台中精密科技園區的中階主管佔買主近4成。

彰化縣政府最近標售台中港市鎮中心重劃區的十七筆土地，且每筆皆超過五百坪，引發爭議，地方質疑市府未透過中台灣區域發展聯盟協調，促進公有地有效利用開發，坐視彰化縣政府變賣土地「獲利了結」，很不應該。

民眾投訴，台中港市鎮中心重劃區一百多公頃土地一直未能有效開發利用，市長胡志強「興建七星級購物中心」支票也未兌現，重劃區雜草叢生，但擁有精華區「肉地」的彰化縣政府，最近卻公告將標售十七筆土地，總面積高達九萬兩千三百多平方公尺，換算約兩萬七千九百多坪，依市價每坪約十一到十三萬元計算，約可獲利三十多億元。

民眾疑違反規定 議員砲轟
民眾表示，彰化縣府標售的土地，每筆皆超過五百坪，依國有財產法規定，五百坪以上土地不可以標售，且行政院「公有土地經營及處理原則」也要求「公有土地應盡量保持公有」、「以不出售為原則」，質疑彰化縣府違反中央規定。

市議員楊典忠指出，市府應積極透過中台灣區域發展聯盟的五縣市首長早餐會報協調，以透過縣市合作共同開發繁榮港區，結果卻坐視彰化縣府標售在台中市區的公有土地，「獲利了結」，很不應該。

楊典忠表示，除了該重劃區，彰化縣府在台中港特定區內擁有的土地多達四十六公頃，市府為推動台中港區的繁榮，應積極透過地方制度法的精神，協調彰化縣府或透過中央來協調開發，但從台中縣到合併的台中市，歷任縣市長都不處理，要求行政院長江宜樺應出面協調兩縣市共同進行跨域開發台中港區，不要再任由公有土地被標售處分。

彰縣指標售合法 市府尊重
彰化縣府財政處長詹明叡表示，這些土地位在外縣市常被傾倒廢棄物，管理不易，才經縣議會審議通過進行標售，由於非國有財產法規定的特定區，標售一切合法；台中市都發局長沐桂新則表示，標售土地是彰化縣議會決議，市府只能尊重。

台中市政府都市發展局推動的「幸福好宅」政策，昨（3）日由局長沐桂新在市政會議進行專案報告。沐桂新透露，幸福好宅初期第一階段，將由市府自建，基地選定在大里區光正段，及豐原區安康段，並以弱勢戶占10％，及一般戶占90％的混居模式推出，將只租不售。

未來幸福好宅，可結合物業管理公司，提供維護、租賃管理，並納入社會照顧服務體系，達成幸福好宅的推動目標。

沐桂新表示，幸福好宅是市府的重大政策之一，但重大政策需要規畫、編列預算，非一蹴可幾，因而相關規畫時程，還需要3年時間。

他指出，豐原安康段幸福好宅99.89％用地，為公有地。其中，市有地達95.69％，未來基地將規畫5棟11層至15層的建築物，第一期與第二期合計將興建600戶，以都發建設基金興建，總經費6.36億元，全區空地比達75％。

也就是，當地將有四分之三的空地，給周邊已開發的社區共同使用，103年規畫經費已經到位，預計104年編列工程預算。

上櫃建商力麒建設(5512)公告，以總價7.73億元，取得國防部政治作戰局位於台中南屯區建功段都更土地案，力麒表示，此都更案基地面積為2905.8坪，未來土地還需整合，後續待整合完成後才可推案，推案時程未定；而為配合政府政策，此案擬規劃中小坪數、符合自用客層需求產品，總銷初估45億元。此案亦是力麒在台中參與的首筆都更案。

力麒公告，以總交易金額7.73億元，換算每坪單價26.6萬元，向國防部政治作戰局取得台中南屯區建功段4、5、6地號土地，建蔽率50%、容積率400%。

力麒表示，此都更基地鄰近台中嶺東科技大學，為國防部眷村改建案，目前已有部分土地進行拆除，另有一部分為私地主所有；公司取得都更實施者角色，後續土地還需持續整合。


力麒指出，此案公司擬配合政府的平價住宅政策，規劃30~40坪的中小坪數平價住宅，以滿足自用客層需要，未來總銷初估45億元，推案時程仍待都更程序完成後確定。

今年2月適逢農曆春節以及228假期，工作天數縮短，台中市、高雄市2月買氣也跟著轉淡。台中市建物買賣移轉棟數僅2772棟，較1月減少37％；高雄市則為2773棟，下滑24％。

台中市交易量前3名分別為西屯區476棟、北屯區325棟和太平區287棟。其中北屯區自1月658棟腰斬一半交易量，太平區不跌反升18.1％，台灣房屋智庫召集人葉立敏表示，北屯區中古屋每坪均價已達19萬元，太平區每坪尚有10∼13萬元的行情，相對低價自然吸引買方流入。

高雄市交易量前3為鳳山區803棟、三民區315棟和左營區287棟，雖然整體買氣下滑，但交易熱區鳳山僅下跌不到1％。

大台中不動產聯盟於2月26日併同台中市不動產仲介公會會員大會，舉辦聯盟總召集人及五位副召集人交接典禮，由台中市長胡志強親自擔任監交人，並主持交接儀式。聯盟創辦人，台中市不動產估價師公會理事長黃昭閔功成身退，在聯盟全體成員共同推舉下，將總召集人的棒子交給台中市不動產仲介經紀商業同公會理事長林金雄。

另由李嘉嬴（台中市地政士公會理事長）、謝麟兒（台中市不動產代銷經紀商業同業公會理事長）、吳秋津（大台中地政士公會名譽理事長）、王又興（南投縣地政士公會名譽理事長）、葉耀中（台中市地政學會理事長），擔任聯盟副召集人一職。

集合中部地區30個不動產產、官、學界的聯誼平台的「台中市不動產聯盟」，為廣納中部區域不動產相關產業公會加入，因此該聯盟也正式更名為「大台中不動產聯盟」。

大台中不動產聯盟自99年8月24日成立至今已堂堂邁入第五年，細數四年多以來聯盟已辦理十幾場大型的活動，包括台中市不動產高峰論壇、「閃亮地政、讓愛發光」愛心園遊會、慶祝地政節、球類聯誼競賽等，參與人數倍數成長。尤其不動產高峰論壇提供民眾及從業人員正確的房地產訊息，讓與會者掌握市場的脈動；愛心園遊會拋磚引玉關懷弱勢、回饋社會，都使得聯盟的義舉受到各界的肯定。

剛卸任總召的黃昭閔指出，他不過發揮小小螺絲釘的角色，聯盟運作的成功關鍵在於，成員之間各公、工、協、學會理事長們屏除自身產業的本位主義，出錢出力、同心協力辦好每一次活動，令人非常的感動。

剛接手聯盟工作的總召林金雄則表示，全國北中南三大都會區，唯有大台中地區成立聯盟的組織，顯示出中部地區不動產市場蓬勃發展。因此，接任後除了延續普受好評的不動產高峰論壇、愛心園遊會二大活動外，他將善用聯盟在業界的民間力量，整合產、官、學界的人力資源、加強互動交流，扮演好民眾與政府之間溝通的橋梁，讓大台中的房地產更為健康、有活力。

房市漫談－大台中案量 今年2000億元

去年大台中地區的總推案量達2000多億元，今年適逢七合一選舉，雖有不確定因素，但房地產業界預估今年大台中仍有2000億元案量。

台中縣不動產開發公會於2月26日在中僑花園飯店舉辦「2013年、2014年房地產市場回顧與展望」座談會，分別就土地發展及山線、海線、屯區、市區等房市做精闢分析，俾利民眾更了解大台中地區房地產市場的發展現況與趨勢。

台中縣不動產開發公會理事長陳正哲表示，這次座談會是由該公會市場資訊委員會主委林水龍擔任引言人及主持，在山線、海線、屯區、市區等房市部分，市場資訊委員會副召集人、升豪建設經理張欽輝針對「原縣區土地發展與山線區房市」提出報告，懋榮建設特助吳福原則以「台中市朝壹點多心的發展模式依續發展」為主題發表看法，大熊建設董事長梁信雄闡述「縣市合併後大里、太平、霧峰、烏日四大屯區的開發展望」，和唐建設總經理王至亮則針對「原市區市場狀況」提出報告。

陳正哲指出，根據公會2013年建照申請量統計顯示，大台中地區共有628案、17925戶；原縣轄21區請領建照合計358案、7503戶，其中第1名為太平區，合計41案、1280戶；第二名為大里區49案、1215戶；第3名為烏日區，合計16案、1097戶；第4名為沙鹿區，合計53案、1007戶。

而原市轄8區請領建照合計270案、10422戶，其中第1名為北屯區，合計107案、5217戶；第2名為西屯區，合計54案、1559戶；第3名為南屯區，合計41案、1554戶。

此外，原市轄三大屯區請領建照數約佔原市8區的79.93%，顯見原市區的推案量集中於三大屯區。他說，2014年七期、八期房價仍會持續攀高，坐七望八，他同時看好豪宅特區單元二、單元三的發展。

陳正哲認為，展望今年的大台中地區房市，由於年底即將舉行七合一選舉，致使政府對於房地產政策存在變數，加上土地與營建成本屢創新高紀錄，市場上將出現價漲量縮的情況。因此他建議各會員公司必須審慎以對，不宜貿然推案，以利房市的健康成長。

隨著中科創造就業機會，以及交通四通八達等利多，台中市大雅區今年吸引不少建商搶進推案，成為新興的推案重鎮。目前已知富宇、久樘、坤悅、同興協記等建商都有推案，房價每坪突破25萬元以上。

台中縣不動產開發公會理事長陳正哲表示，大雅區位於台中市西北側，屬台中市外圍行政區，轄內有中部科學園區、清泉崗國際機場，並鄰近水湳經貿園區、中山高中清交流道，交通機能強，是近年極受矚目的行政區，房價上漲速度快。 由於大雅建地有限，加上中科園區成立10年有成，帶進2兆元投資金額、創造逾3萬個就業機會，連帶推升購屋與租屋強烈需求。

陳正哲說，近十年大雅少有大樓成屋推案，只要房價合理，二至三房大樓新案都很搶手。 位於中清路二段近中清南路精華地段的「鼎泰鑫漾」，去年開價17萬至20萬元，已銷售一空；「藍鵲」每坪21萬至24萬元，銷售成績也很亮眼。

近年建商大舉購地推案、房價持續上漲的高雄市，近6年以來人口皆為負成長，人口不斷外移，房價飆升恐為「紙老虎」，社會人口與建物買賣移轉棟數不成正比。

單案9成北市買家
中信房屋高屏區域中心駐區經理黃建隆表示，高雄地區社會人口數不增反減，主要是因中部、北部房價已高，加上高雄多項交通建設陸續推動，讓其他縣市買方來投資高雄不動產，新成屋或預售屋的投資客約佔5~6成，而中古市場的投資客約佔2~3成。

黃建隆表示：「這類買方會等拋售，或規劃未來養老，因此目前空屋率也高。」外地注入的購屋資金到底有多少？以位於鼓山區的預售案「華人匯」，去年底有1個月賣出50戶的好成績，北市客約佔9成。

新案買氣增，也帶動中古屋市場，黃建隆說，高雄精華區房價每坪年增約1~2萬元。

看好潛能購入3屋
他曾接待台中來的買方，對方試算若在台中以總價1000萬元買中古大樓，在高雄卻只要700~800萬元就買到整棟透天。但他也坦承，高雄缺乏產業和人力，導致社會人口外移，因此較難長久居住。

信義房屋高雄區執行協理林武雄表示，有高雄在地民眾看好高雄房市潛能，陸續購入2~3棟房，因此也要注意空屋狀況，若市場沒動能或沒有買方，就會有風險存在。高雄市不動產仲介公會理事長蔡松晏指出，「高雄房價是投資客炒高的，一方面也是認為不動產較保值，但也造成空屋率提升」，但房價再漲較不可能。

從台北調到高雄工作的許先生說，不確定外派多久，想等工作再穩定後，再把老婆、小孩帶來，因此先租屋居住。

台北豪宅風潮吹下南台灣，帶動大台南高樓棟數的激增，漸漸改變大台南的市容風貌！根據南市府建管科的統計，近兩年台南市高樓層建案數已爆增五倍！

去年已取得建照與正申請的總棟數激增，其中又以安平區、永康區的大樓建案數，高居全市第一、第二名，尤其是鄰近安平港的五期重劃區，成為大樓產品「最閃亮」的明星區域。

根據建管科的統計資料顯示，從容積率的獎勵上限將實施之後，近兩年來，大台南的新建案如雨後春筍般申請興建，101、102年又以大樓產品的變化最大。101年度中，原南市六區、南縣的七區，總核准大樓只有22棟，總戶數2,818戶，然而至102年度中光是已核准總棟數，急速飆至45棟，總戶數倍增達到6,255戶，尚不含仍在申請掛牌的64棟，總戶數因未經核准，至今無法正確，預估約8,640戶。

台南市不動產開發商業同業公會總幹事許治中認為，大台南地區即使是所謂蛋黃的坵塊，房價仍只有北部地區的五分之一，因此，真的是「俗擱大碗」，再加上，不少頂級大樓的設計不斷提升，有飯店式的管理，居住的隱私性又強，銷售成績叫好又叫座。

許治中指出，大台南地區的大樓建案，過去一直以東區為重鎮，然因該區域的用地已十分有限，大樓旋風漸吹到五期重劃區的安平區，甚至是原老社區中西區與北區，甚至是南區等地。

在大台南以興建豪宅聞名，台南市不動產開發商業同業公會前理事長陳聰徒指出，大樓產品過去普遍不受偏愛透天厝的台南人喜愛，但安全性相對高的大樓，經由北部、中部吹到台南，近兩年來，大樓產品相對受到青睞，主因是公共設施齊全的大樓建物，漸受到矚目。

尤其，不少金字塔頂端的客層，住進管理完善的大樓新建物，實際感受到住在同一平面的舒適度，加上同業投入大樓產品的家數與品質，因銷售率提高而同步提升。此外，依目前台南所謂的豪宅單坪售價，普遍只有20、30萬元，與北部動輒上百萬元，價位上十分低廉，因此，吸引不少外來投資客進駐。

台南市代銷公會理事長吳淑惠指出，大樓產品的品質與日俱僧，加上台北豪宅往中南部吹，在台南買一戶40、50坪大樓產品，總價只有上千萬元，上百坪的總價，也只有2,000?3,000萬元，不少投資客一次購買兩戶，甚至有人是全樓層，一次為家中三代同堂而購置。

前波低溫寒流來襲，熱漲冷縮造成大樓外牆磁磚剝落事件發生，而且在2014年1月春節期間高雄市新興區仁愛街也有公寓磁磚掉落砸傷車輛，讓市府人員疲於奔命處理。老舊建築物的安全性確實是公共安全的隱憂，高雄市府工務局在年前完成第一階段893棟老舊建築物外牆安全巡查，發現有173棟有磁磚剝落情況，該局已發文要求管委會要重視問題及早改善。

工務局局長楊明州表示，縣市合併後為確保市民生活安全，市長陳菊在各項公安會議上指示工務局等，必須加強建築物電梯與機械停車位安全保養抽驗，以及老舊建築物外牆磁磚掉落影響公共安全防範，也特別動用市府第二預備金作為提高公共安全標準的執行經費。

楊明州說，該局在2013年底已啟動公共安全執行方案，針對電梯安全檢查提高抽驗比例，也動員該局近30位同仁，在二個月時間內完成清查市中心區893棟大樓外牆狀況，其中有5棟外牆磁磚掉落情況嚴重將特別列管改善，還有167棟有磁磚剝落，該局都於二月中旬發文要求管委會處理。

楊明州強調，依照建築法規定建築物所有權人、使用人應該要維護建築物構造及設備安全，如果因為外牆磁磚剝落造成傷人或砸傷車輛等公安事件，除依法要處所有權人或使用人新台幣6萬元以上至30萬元罰鍰外，而且還會有民事賠償及刑事的責任。他呼籲大樓管委會及相關建築物所有權人或使用人，必須注意建築物的安全。

工務局建築管理處處長黃志明表示，第一波外牆安檢是先針對大樓林立人口稠密的前金、鹽埕、苓雅、鳳山、新興等五個行政區進行巡查。一月底的清查結果共有173棟外牆磁磚掉落個案，而目前僅有苓雅區等6棟完成改善回報，還有167棟尚未改善，該局2014年將啟動公安加強專案，會再進行第二波複檢與往市郊區檢查，並且會對遲不改善而有公安危險的大樓列入專案輔導與限期改善。

黃志明說，該局啟動大樓外強巡查機制以來，已經陸續對義華路、義忠街路口、仁愛街、自立二路、中華三路等幾處磁磚掉落公寓大樓，立即通知管委會或建築物所有權人設置臨時黃色警示帶，並要求社區大樓委請專業技師等作進一步檢視評估，如果有磁磚或裝修面材掉落危險，務必要即時進行修繕維護，以避免磁磚剝落造成傷亡事件。

工務局表示，大樓外牆問題責任界定，必須先看外牆是屬大樓共用部分，還是各樓層住戶專有部分，這必須依照各公寓大廈的規約來認定。如果建築物外牆是大樓各住戶所共有，則社區管委會負有外牆修繕等責任，如果是個人住戶所專有，那外牆修繕必須是由住戶負責。

工務局強調，大樓外牆問題處理方式，可由社區管理委員會召開臨時區分所有權人會議，針對老舊外牆磁磚剝落問題提案討論修繕方式，如果因故短期內無法立即修繕，可先詢求開業建築師評估設置外牆安全防護網架等臨時性工程，以避免磁磚等掉落所造成的危險。如果已經發生磁磚掉落情況，管委會或管理人員務必第一時間圍起封鎖線，避免人車進入而發生被砸危險，並且要立即通報該局或市府1999專線。

工務局說，該局5樓建管處每周三上午10-12時有土木技師、結構技師與建築師等相關公會推派專業技師駐點，提供市民對建築物構造安全或處理免費諮詢。每周四上午10-12時在該處五樓也有免費律師駐點諮詢服務，希望市民或住戶管理委員會等能夠多加利用，解決大樓社區問題。該局2014年度也會持續辦理公寓大廈社區管理座談會、電梯保養示範觀摩、優良公寓大廈評選等，歡迎社區或市民多加參與。

高雄捷運的運量明顯增加，各捷運站也陸續出現資產開發、活化的投資案，捷運宅因而愈來愈受到高雄自住客的青睞，並驅動高雄人的購屋習慣，產生重大轉變。信義房屋表示，據統計，高雄民眾購屋不只偏好5年以上、總價400萬元以下的中古屋，而且越來越多人喜歡沿著捷運買房，最熱門的捷運站點為後驛站、巨蛋站、以及凹子底站。

高雄市政府捷運局主任秘書吳嘉昌指出，高雄捷運公司與高雄市政府去年完成修約，將資產提前出售給高雄市政府之後，透過高市府積極推動運量成長方案，日平均運量已由101年的15.40萬人次，成長至102年16.6萬人次、增幅7.79％；相對地，高捷公司帳面損益，也由每月虧損約2億元，減少到僅虧損約2,000萬元，減幅高達90％。

除了運量增加，高雄捷運沿線也陸續出現資產開發案，除了近日由皆豪集團在捷運左營站BOT綜合性飯店大樓，更早的是大魯閣投資開發的草衙道主題娛樂購物中心，在交通便利性、以及生活機能更強化之後，吸引愈來愈多自住族群以捷運宅為購屋標的。

信義房屋後驛店店長吳麗珠則表示，高雄人的購屋習慣已明顯受到捷運開通的影響，開始喜歡沿著捷運購屋；她說，根據信義房屋網站調查發現，購屋最熱門的站點前三名為後驛站、巨蛋站、凹子底站。

吳麗珠說，高雄車站鐵路地下化將於民國106年完工，屆時，高雄火車站前後相通、商圈融合將會帶來更不一樣的發展，再加上高雄醫學院成熟商圈的加持，生活機能完善，房價卻相對偏低，自住、投資都尚有空間，自然吸引民眾目光，成為購屋的熱門捷運站點。

信義房屋高一區執協林武雄表示，高雄民眾購屋趨勢目前有3大特色：「沿著捷運買」、「舊大樓及公寓受歡迎」、「新興重劃區熱門」；由於目前北高雄推案量較多，因此熱門購屋捷運站點前幾名均偏北高雄，但隨著建商推案腳步南移，南高雄的美麗島站、獅甲站應該會越來越熱門。

至於房屋型態、以及房價的選擇上，信義房屋高二區協理李國雄則表示，過去高雄人比較不喜歡購買中古大樓、公寓，而且認為「買不如租」；但眼見近幾年房價走揚，北高雄透天厝已經要價千萬以上，首購族因此對於購屋產生了急迫感，轉而購買總價400萬元到600萬元的中古大樓兩房產品，就連過去從不考慮的舊公寓4、5樓也可接受，市場風向也因此轉為「租不如買」。

台北豪宅風潮吹下南台灣，帶動大台南高樓棟數的激增，漸漸改變大台南的市容風貌！根據南市府建管科的統計，近兩年台南市高樓層建案數已爆增五倍！

去年已取得建照與正申請的總棟數激增，其中又以安平區、永康區的大樓建案數，高居全市第一、第二名，尤其是鄰近安平港的五期重劃區，成為大樓產品「最閃亮」的明星區域。

根據建管科的統計資料顯示，從容積率的獎勵上限將實施之後，近兩年來，大台南的新建案如雨後春筍般申請興建，101、102年又以大樓產品的變化最大。101年度中，原南市六區、南縣的七區，總核准大樓只有22棟，總戶數2,818戶，然而至102年度中光是已核准總棟數，急速飆至45棟，總戶數倍增達到6,255戶，尚不含仍在申請掛牌的64棟，總戶數因未經核准，至今無法正確，預估約8,640戶。

台南市不動產開發商業同業公會總幹事許治中認為，大台南地區即使是所謂蛋黃的坵塊，房價仍只有北部地區的五分之一，因此，真的是「俗擱大碗」，再加上，不少頂級大樓的設計不斷提升，有飯店式的管理，居住的隱私性又強，銷售成績叫好又叫座。

許治中指出，大台南地區的大樓建案，過去一直以東區為重鎮，然因該區域的用地已十分有限，大樓旋風漸吹到五期重劃區的安平區，甚至是原老社區中西區與北區，甚至是南區等地。

在大台南以興建豪宅聞名，台南市不動產開發商業同業公會前理事長陳聰徒指出，大樓產品過去普遍不受偏愛透天厝的台南人喜愛，但安全性相對高的大樓，經由北部、中部吹到台南，近兩年來，大樓產品相對受到青睞，主因是公共設施齊全的大樓建物，漸受到矚目。

尤其，不少金字塔頂端的客層，住進管理完善的大樓新建物，實際感受到住在同一平面的舒適度，加上同業投入大樓產品的家數與品質，因銷售率提高而同步提升。此外，依目前台南所謂的豪宅單坪售價，普遍只有20、30萬元，與北部動輒上百萬元，價位上十分低廉，因此，吸引不少外來投資客進駐。

台南市代銷公會理事長吳淑惠指出，大樓產品的品質與日俱僧，加上台北豪宅往中南部吹，在台南買一戶40、50坪大樓產品，總價只有上千萬元，上百坪的總價，也只有2,000∼3,000萬元，不少投資客一次購買兩戶，甚至有人是全樓層，一次為家中三代同堂而購置。

高雄豪宅「國硯」，日前實價揭露每坪高達68.7萬元，造成一陣轟動，但是據最新揭露數字發現，「國硯」居然出現每坪僅27.2萬元的交易資料，開價與成交價差很大，膨風率達62％。

「國硯」位於高雄市苓雅區新田路350∼400號，規劃地上41樓，開價每坪44∼98萬元。據目前實價登錄資料發現，「國硯」每坪成交價在27.2∼68.7萬元，與開價價差高達43∼62％。

成交價出現2字頭
國揚建設業務處協理王翠瑛表示，成交價出現2字頭價格，主要因高低樓層的景觀與座向不同會有價差，低樓層相對高樓層價格低，且早期有對特定客戶提出較優惠的價格，「國硯」買方有7成為高雄在地客，目前正在進行公設細部調整，預計5∼6月可正式入住。

永慶不動產高雄中正民族加盟店店長黃志雄說，「國硯」面海邊路第一排的景觀戶最貴，加上旁邊就是遊艇碼頭，可將自家遊艇停在家門前，因此屋主大多惜售，成交價至少每坪40萬元以上，而出現每坪2字頭的成交價，推估應是位於低樓層、沒景觀的物件，「國硯」買方大多為投資、置產型客戶。

看好台南重劃區的大樓住宅後市，包括泰嘉、隆大、三發、聯上、麗晶等高雄中大型建商，積極揮軍台南。其中，位於安平港附近的國平重劃區，除在地大地主台南紡織外，其餘幾乎已成高雄建商天下，而區內土地價位也在2年內，從每坪30萬漲到近60萬元、大漲約1倍。

泰嘉開發董事長呂金發說，台南過去以透天住宅為主流、比例高達80％，但近來逐漸質變，大樓住宅陸續興起；探究原因，南科這個科技重鎮的需求扮演重要角色，此一商機不僅吸引北部建商揮軍南下，高雄建商更積極北上牧馬。

呂金發指出，泰嘉原本深耕高雄，但現在在農16、美術館特區等精華地段，根本無法與超大型建商抗衡，與其退到楠梓、橋頭等郊區，台南的重劃區反而具備更好的發展性。他表示，泰嘉的國平重劃區新案總銷金額達26億元，將在10月進場，鎖定南科中高階電子新貴。

隆大建設則與威京建設董事長潘仁德攜手，再結合台南在地的富立建設，總共擁有2,000多坪土地，由富立規劃、隆大施工，「這個地太漂亮了，我非常有信心」，隆大董事長陳武聰表示，未來只規劃100坪和130坪這2種產品，平均每坪售價約26萬元到27萬元之間。

陳武聰指出，不只南科新貴，許多北部消費者和在地客，也非常有興趣，因為該區就在安平港附近，更重要的是南北向，「擁有無敵海景，卻不會有西曬問題」，他說，預定5月就要開始進場了。

市場人士說，高雄建商集中的國平重劃區，是由高雄客運董事長鍾嘉村經營的三地公司進行重劃，最早搶進國平重劃區的高雄建商，則首推聯上實業董事長蘇永義，大約在前（101）年3月，就以每坪30萬元取得1,625坪土地；緊接著是泰嘉、隆大、麗晶建設，每坪土地取得成本從35萬元到57萬元不等，國平重劃區地價在3年內翻了1倍。

市場人士表示，高雄建商取得台南土地的數量，以三發地產機構最多，包括大橋重劃區在內的土地，應該超過12,000坪；其次則是聯上實業，除了取得1,625坪的國平重劃區土地，以及3,339坪的古堡段旅館用地，去年也向向台南市政府財政局標得台南市水交社段1,964坪的土地，總共高達6,928坪。

高雄皇苑建設董事長郭敏能表示，土地供需與兩岸關係是影響到台灣未來房價修正幅度的主要因素。郭敏能解釋，長期來看，市場符合「鐘擺效應」理論，目前震盪在高點，預計2年後將會開始下修，「但要像80年代那樣的大幅修正，機會不大」。

郭董事長說，高雄房市呈現｢價漲量增｣走勢，觀察過去幾年新案開工戶數統計，從2010年的4,000戶一路成長到2013年的9,800戶，但高雄市的購屋需求穩定，每年可賣出7,000~8,000戶沒問題，平均每年僅有100多戶餘屋，且房價最昂貴的美術館附近，實價登錄單價不過20多萬元，房市屬於健康成長，2015年之前都不會發生供給過剩的問題。

高雄各項公共建設愈來愈完善，目前最需要的事情之一是，快速設立工業區，讓更多台商前進高雄。郭敏能表示，近來明顯發現許多移居北部或是海外的企業界人士，前來高雄購屋、置產，他並透露，皇苑建設興建的某個建案就發現有位馬來西亞華僑帶著2位朋友來看屋，最後，3人買走了3戶。 郭敏能說，包括高雄輕軌捷運等公共建設陸續投入之後，高雄已經成為吸引企業界前進的城市，並有許多人想要到高雄投資設廠，許多在大陸發展的台商，到高雄洽詢購買土地設廠，可是，卻找不到適合的地點可以興建廠房，因此，他希望高雄市政府能夠加快腳步，開拓更多的工業區。

郭敏能甚至提出更開創性的想法，希望高雄市政府或是中央政府，在高雄多功能經貿園區的公有土地上，興建辦公大樓，成立OBU金融服務，跨出自由經濟示範區、或是自由貿易港區「金流自由化」的第一步，讓流落在全球各地的台灣人資金，至少6,000億元美元，能夠回存在高雄，也讓這些資金可以自由進出。 皇苑建設董事長郭敏能指出，依照目前全球各主要先進國家都是債台高築的情況，根本不願調高利率來擴大債務負擔，也使得台灣利率上揚的空間不大。郭敏能說，即使高雄最近房屋供應量大增，去年也只有一萬戶左右，供需還在合理範圍內，今年房價還是會很健康的上揚。

高雄房地產市場豪宅退位，首購族當道，推案熱區以土地成本相對便宜的小港、仁武、楠梓等地為主，1字頭房價建案熱賣，福懋、永信、城揚等建商銷售長紅。 高雄房地產市場豪宅退位，首購族當道，推案熱區以土地成本相對便宜的小港、仁武、楠梓等地為主。（好房資料中心）

高雄不動產開發公會表示，高雄房市從去年下半年起開始冷卻，大坪數豪宅建案幾乎停擺，但賣不動的建案叫價反而愈高，形成奇怪現象。 業者說，市區建案動輒每坪20萬至30萬元，帶動二環地帶的建案銷售，包括小港、楠梓、仁武等地新建大樓不斷釋出。 福懋、高永等建商在小港深耕，福懋「毓秀」在小港山明路與水秀路附近，規劃二至四房，每坪18萬元，成交價約17萬元，高樓層可以看到小港機場，建物內部公共設施頗為齊備，1字頭房價鎖定首購族。

山形特色受肯定 37萬票暫居第一

電影裡充滿異國風的建築令人嚮往，其實台灣也有許多特色建築廣受國際讚揚，日前台開集團「花蓮洄嵐源優活養生宅」入圍法國MIPIM未來建築大獎，與其他國家共28件作品競逐首獎，MIPIM官方網站也開放民眾票選最喜愛建築，截至昨晚，台開花蓮養生宅已達37萬票！

法國MIPIM獎（國際房地產投資展覽會）被譽為國際不動產業界「坎城影展金棕櫚獎」，今年是第25年舉辦，頒發「最佳未來建築」、「最佳創新綠色建築」、「最佳商業辦公建築」、「最佳舊屋翻新」、「最佳住宅開發」、「最佳購物商場」和「最佳都市更新」獎。
今年入圍的28件作品，亞洲建築表現佳，除了台開花蓮養生村，中國北京「大興西紅門多用途開發案」運用線條和水平外觀凸顯城市風貌，也入圍了「最佳未來建築」。

「10年來代表作」
台開集團「花蓮洄嵐源優活養生宅」呼應花蓮環境，採山形設計，特色規劃受到MIPIM評審肯定，預計今年動工並預售。
雖然台開集團表示尚未取得建照，不便透露細部規劃，但台開集團董事長邱復生已於年初餐會誇口：「這將是台開集團10年來最具指標的個案。」
MIPIM官方網站開放民眾對各項入圍作品投票，活動至3月7日止，票數最高的作品將在3月13日法國國際地產投資交易會頒獎。
目前得票數最高的便是台開花蓮養生宅，截至昨晚已超過37萬票，暫居第一。
台灣建築在國際打響名號，民眾也不吝支持。台開花蓮養生宅的投票頁面下方不乏民眾讚揚，網友Lin Ken表示：「花蓮養生宅成功把令人驚豔的、創新以及大膽的元素融合，完美的展現出來。」Gina Hong更形容為：「風景名勝必至之處。」

比國智慧宅緊追
票數緊追在後的是比利時「Balk van Beel」，目前得票數約25萬，已入圍「最佳創新綠色建築」，該案包含106戶，規劃數字電錶、數字化熱量表、數位管家服務，停車空間也設有車牌辨識系統以及綠色充電站，以智慧化系統建立安全管理體系減少耗能。
中國無錫的「66中心」得票數暫居第3，入圍MIPIM「最佳購物中心獎」，也獲得LEED綠建築金級認證。

星國擎天樹吸睛
新加坡近期相當火熱的景點「濱海灣花園」則入圍「最佳創意綠色建築」，18顆高度25∼50公尺的「擎天樹」環繞公園，形成最搶眼的視覺焦點，而這些擎天樹不只是觀賞用，每顆都是垂直的花園，樹幹種滿200多種熱帶植物，還能收集雨水，重複利用自然資源。

MIPIM小檔案
●主辦單位：勵展博覽集團（Reed MIDEM）
●簡介：每年會在法國舉辦國際房地產投資展覽會，活動包含展覽、交流活動以及專家領導會議等，也會由專業評審評選各國參賽者提交的作品，並頒發MIPIM的建築獎。
●時間：每年3月
●建築獎項：MIPIM獎項包含住宅、綠建築、商辦大樓、舊屋翻新以及都市更新等
資料來源：《蘋果》採訪整理

第1名 台灣 洄嵐源優活養生宅
目前票數：37萬票
由丹麥BIG集團設計打造，以環保節能、慢活作為出發點設計，因位處風景優美的花蓮，外觀採山形造型

第2名 比利時 Balk van Beel
目前票數：25萬票
規劃數字電錶、數位管家服務，以智慧化系統建立安全管理體系減少耗能

第3名 中國無錫 66中心
目前票數：3萬票
位於中國無錫的心臟地區，玻璃牆面讓自然光得以流曳進入室內，不僅外觀獨特，還獲得LEED綠建築金級認證

中國北京 大興西紅門
目前票數：1307票
以線條分明的現代造型入圍「最佳未來建築獎」

新加坡 濱海灣花園
目前票數：62票
現是新加坡的熱門景點，不只景色特殊還具有環保概念，內有18顆「擎天樹」，兼具造景、排熱、供電功能

※註：得票數統計至2014年3月1日。台灣參賽作品投票網址
資料來源：《蘋果》採訪整理、MIPIM網站提供


誘因不足 台綠建築欠規劃

低碳、節能的智慧綠建築是全球建築發展趨勢，但台灣致力發展的建商寥寥可數，多停留在淺層表現方式。放眼市場建案，雖有標榜智慧宅、綠建築的個案，但智慧宅多僅配備控制面板、數位科技，提及綠建築，多數人甚至只能想到Low-E玻璃。
曾任金石獎評審的建築師王淳隆認為，真正的智慧住宅、綠建築應是從前期建築規劃做起，像綠建築應考量開窗、通風面、臨路退縮，國外甚至會設計天井、在室內種樹，讓綠建築跳脫建材層面，與室內設計結合。

讓建材結合環境
半畝塘建設綠技術研發經理黃凱新表示，綠建築從前端選材就很嚴謹，盡量選用當地建材，減少運輸過程排碳量。室內空間則著重開窗面積、深遮簷的設計，讓空氣自然對流、陽光不會直射屋內，這些都作到便可減少空調、冷氣的必須性，達到節能減碳效果。
以新竹「若山」案為例，除了種植植栽、設計植生牆調節微氣候，大廳也選用紅泥牆讓建材與環境結合，讓建築多了溫度。「若山2」甚至未使用高碳排放量的瓷磚，多以石材或礦物漆替代。
儘管智慧綠建築是國際趨勢，台灣卻少有建商採納。王淳隆分析，台灣地狹人稠，建築少有完整基地，加上消費者資訊不足，不夠重視智慧綠建築的發展，導致業者規劃建築普遍商業取向，頂多配備控制面板、節能玻璃作為銷售噱頭。
生產力建設總經理張芳民也指出，現階段法規採鼓勵性質，政府釋出獎勵誘因不足，目前要跟上國際建築趨勢還有難度。

不少台商看上「小三通」的便利，把戶籍遷到金門縣，讓金門近6年來累計人口淨遷入達3萬5217人，僅次於排名第3的台中市。而金門每年的買賣移轉棟數僅以300棟左右穩定成長，需求大於供給讓中古房價飆近3倍。

據內政部戶政司統計，2013年金門地區社會人口增加6828人，雖較2012年的8368人減少18.4％，但6年來增加人數可觀。因設籍金門享有不少福利，如春節、端午、中秋節的配售高粱酒，還有從幼稚園到國中的學費全免，高中和大學也有就學補助等，這些福利讓金門遷入人口不斷增加。

到廈門船程30分鐘
汪媽媽的女兒自願到金門就讀大學，主因看好未來中國大陸的經濟發展，希望一畢業後就有較多機會到中國大陸工作。台商L先生在廣州工作，小孩在金門讀書，金門到廈門船程僅約30分鐘，來回交通費用約1000元，周末休假時回金門陪家人也很方便，還可以享受「金門人」的各項福利。

21世紀不動產金湖市港加盟店店長許丕國指出，人口增加帶動金門房價，不少台灣過來的投資客來此買房，投資客就高達6~7成，當地客僅有3~4成。有巢氏房屋北五區店東黃民權說，建商在金門推案，帶動房價上漲，而當地居民想保留祖產，導致交易量不多。從房仲成交數據來看，2008年時中古屋1坪7.6萬元，如今已近3倍價、20.6萬元。

財團開發商城旅館
如今免稅龍頭昇恆昌、台開集團皆到金門發展。許丕國表示，「台開風獅爺購物中心」、「金湖商務旅館」兩大BOT開發案，購物與影城皆免稅，不久後就會試營運，搶攻陸客市場。

澎湖土地飆瘋了！國有財產署標售馬公市區臨碼頭5.4坪畸零地（見圖，陳可文攝），底價每坪高達43.3萬元創天價貴得令人咋舌，國有財產署解釋是反映市價，但最後流標。

澎湖快速發展，房地產率先反應於市場經濟，仲介業一家家地開、民宿及飯店一棟棟地蓋，直接炒熱房價、地價，初估短短3年內漲幅超過5成。

上個月國有財產署澎湖辦事處公開標售馬公市3筆土地，開出底標價格貴得嚇人。臨馬公港旁畸零地5.4坪，每坪43.4萬元；中正路郵局旁巷仔內105坪土地，每坪29.2萬元；近郊西澳段17.79坪土地，每坪也要9萬元。

公家標地開出天價，鄉親看傻眼，房地產市場價格大地震，不僅成大夥茶餘飯後最夯話題，同時痛批國有財產署帶頭起了最壞示範，破壞行情攪亂市場機制。

果不其然，3筆土地最後乏人問津均流標，鄉親指著大罵：畸零地前後沒有出路、車輛不能通行的巷仔內土地，怎麼可能開出每坪3、40萬元天價，政府是不是在坑人？

國產署澎湖辦事處主任張誌明澄清表示，臨馬公港畸零地屬商業區，民眾陳情要求標售；至於標售土地底標價格是政府相關規定訂定，高低全依照市場行情，雖然這次沒有人來投標，半年後將重新再查估，核定新底價後再公開標售。

中國指數研究院3月1日發佈《2014年2月中國房地產指數系統百城價格指數報告》，2014年2月，全國100個城市（新建）住宅平均價格 為10960元/平方米，環比上月上漲0.54%，是2012年6月以來連續第21個月環比上漲，漲幅較上月縮小0.09個百分點。從漲跌城市個數看，64個城市環比上漲，36個城市環比下跌。與上月相比來看，本月環比價格上漲的城市數量較上月增加2個，其中漲幅在1%以上（含1%）的有20個，與上月持平；本月環比價格下跌的城市數量較上月減少1個，其中跌幅在1%以上的有16個，較上月增加3個。同比來看，全國100個城市住宅均價與去年同月相比上漲10.79%，漲幅較上月縮小0.31個百分點，為連續第2個月縮小。按中位數計算，全國100個城市（新建）住宅價格中位數為7235元/平方米，環比上月上漲0.60%。另外，北京、上海等十大城市住宅均價為19433元/平方米，環比上月上漲1.08%，較去年同期上漲17.09%。

2014年2月，全國100個城市住宅平均價格繼續上漲，但同環比漲幅較上月均繼續縮小，漲跌城市個數與上月基本相當。從十大城市環比漲跌幅看，9個城市環比上漲，1個城市下降，其中最大漲幅縮小至2%以內，多數城市漲幅不足1%，表明大城市房價繼續保持相對穩定。從全國房地產整體環境看，年初中央及各地未出臺新的調控政策，大的調控環境平穩，但在宏觀經濟增速放緩，信貸未明顯放鬆的大背景下，時處淡季的住宅市場稍有降溫。從供需雙方來看，受部分銀行釋放房地產信貸收緊信號、個別城市房價下調聲音增多等因素影響，開發商對推盤、定價更加謹慎，而購房者觀望心理繼續加重。在整體市場預期看淡，各市場參與者保持觀望的前提下，多數城市供應量和成交量仍處於低位，2月全國住宅均價同環比漲幅繼續縮小。

2014年2月，100個城市中，住宅價格環比2014年1月上漲的城市個數為64個，較上月增加2個。漲幅居前十位的城市依次是：柳州、惠州、廊坊、石家莊、威海、北京、張家港、煙臺、湖州、南京，漲幅在1.3%-3.6%之間。其中，柳州、惠州、廊坊、石家莊漲幅在2%-3.6%之間，威海、北京、張家港、煙臺、湖州、南京漲幅在1.3%-2%之間。另外，鞍山、贛州等54個城市環比上漲，其中鞍山、貴陽等10個城市漲幅在1%-1.3%（含1%）之間；北海、西寧等18個城市漲幅在0.5%-1%之間；淄博、青島等26個城市漲幅在0.5%以內。

2014年2月，住宅價格環比下跌城市個數為36個，較上月減少1個。跌幅居前十位的城市依次是：台州、馬鞍山、紹興、無錫、揚州、哈爾濱、淮安、江陰、寶雞、蕪湖。其中，台州、馬鞍山、紹興跌幅超過3%；無錫、揚州、哈爾濱跌幅在2%-3%之間；淮安、江陰、寶雞、蕪湖跌幅在1.6%-2%之間。另外，嘉興、株洲等26個城市環比下跌，其中，嘉興、株洲等6個城市跌幅在1%-1.6%之間，東莞、包頭等20個城市跌幅在1%以內。

百城（新建）住宅價格同比漲跌幅分析

2014年2月，百城住宅價格同比2013年2月上漲10.79%，連續第15個月上漲，但漲幅比上月縮小0.31個百分點。100個城市中，有90個城市住宅價格同比上漲，上漲城市個數較上月減少4個。其中，北京、廈門等5個城市漲幅介於20%-30%之間；柳州、南京等17個城市漲幅介於10%-20%之間；徐州、杭州等66個城市漲幅在1%-10%之間；秦皇島、東營漲幅在1%以內。

2014年2月，100個城市中有10個城市住宅價格同比下跌，下跌城市個數較上月增加4個。其中，溫州跌幅超過10%，同比下跌10.58%；紹興、馬鞍山等7個城市跌幅在1%-5%之間；呼和浩特、濟南跌幅在1%以內。

十大城市（新建）住宅價格漲跌情況

根據百城價格指數對北京、上海等十大城市的全樣本調查資料顯示，2014年2月十大城市住宅均價為19433元/平方米，環比上漲1.08%，漲幅較上月縮小0.14個百分點。具體來看，北京環比上漲1.97%，漲幅居十大城市之首，較上月縮小0.15個百分點；南京、深圳和上海漲幅在1%-1.5%之間；重慶（主城區）、成都、天津、武漢和廣州漲幅在0.6%以內；杭州環比下跌0.13%，為十大城市中唯一下跌城市。

同比來看，十大城市平均價格上漲17.09%，連續第16個月上漲，漲幅較上月小幅縮小0.02個百分點。本月，十大城市全部同比上漲，北京上漲29.55%，漲幅居十大城市首位；廣州、深圳分別上漲23.37%和20.51%，位列其後；南京、上海漲幅在10%-20%之間，杭州、重慶（主城區）等5個城市漲幅在5%-10%之間。

大城市主城區二手住宅價格漲跌情況

根據對北京等十大城市主城區二手住宅的活躍樣本 的調查，2014年2月，十大城市主城區二手住宅樣本平均價格為27201元/平方米，環比上漲0.64%，同比上漲18.05%。

環比來看，2014年2月十大城市主城區二手住宅平均價格上漲0.64%，漲幅較上月收窄0.21個百分點。十大城市中9個城市環比上漲，北京、成都、深圳漲幅擴大，6個城市漲幅收窄，杭州持續下跌。具體來看，深圳漲幅居首，環比上漲1.60%；南京、天津、北京的漲幅介於0.8%-1%（含1%）之間，廣州、成都、重慶、武漢和上海的環比上漲均在0.6%以內，其中北京、成都環比漲幅均擴大0.38個百分點，深圳環比微幅擴大0.03個百分點。杭州環比持續下跌，跌幅為0.57%。

同比來看，2014年2月十大城市主城區二手住宅平均價格上漲18.05%，漲幅較上月收窄1.08個百分點。十大城市同比價格均繼續上漲，其中9個城市漲幅收窄。具體來看，深圳漲幅仍然居首，同比上漲27.43%，漲幅擴大0.47個百分點，是本月唯一同比漲幅擴大的城市；南京和廣州的漲幅較為突出，分別為22.94%和21.99%，北京、上海、天津、武漢和重慶的漲幅在10%-20%之間，成都和杭州分別上漲5.21%和4.59%。

昨天上午，北京市農村工作電視電話會議召開，會上下發了《關於全面深化農村改革加快推進城鄉一體化的意見》討論稿。意見指出，本市今年在農村宅基地上，爭取試點農民住房財產抵押、擔保、轉讓。

　　■土地流轉

　　解決“三塊地”問題

　　意見指出，在土地流轉方面，今年將解決好農用地、集體建設用地、宅基地三塊地的問題。對於農用地流轉，鼓勵支援有規模工商資本進入農用地發展企業化經營的現代化種植業。今年將爭取集體經營性建設用地出讓、租賃、入股的試點，實行與國有土地同等入市、同權同價。在宅基地方面，爭取試點農民住房財產抵押、擔保、轉讓。

　　但這些試點都需要在中央批准後才能進行。

　　據瞭解，今年要做好確權頒證、集體建設用地規劃編制、農村宅基地地籍調查、產權改革、流轉平臺搭建等，鼓勵各區縣根據實際申報試點。目前本市正在編制農村集體建設用地規劃，並已啟動各項試點。下一步要研究建立農民對集體資產股份佔有、收益、有償退出及抵押、擔保、繼承的配套政策。建立健全市區兩級農村產權交易市場，推進農村產權流轉交易公正、公開。

　　■生態保護

　　將劃生態保護紅線

　　意見還指出，今年南水北調中線工程將貫通，完成東幹渠、郭公莊水廠、第十水廠、調入密雲水庫調蓄等主題工程建設並具備通水條件。

　　本市將實行最嚴格的生態資源源頭保護制度，劃定耕地、森林、林地、綠地、河湖水系等生態保護紅線。建設專業化農業氣象監測預報技術系統，施行氣象災害分災種、分區縣預警，實現氣象預警資訊10分鐘內全網發佈。

　　■社區零售

　　建農產品(7.78,-0.070,-0.89%)電商平臺

　　另外，今年本市將加強社區零售終端網路建設和管理。鼓勵區縣試點建設農產品電子商務平臺。支援有一定規模的合作社直接進入公益性的批發市場，與批發商合作開展農產品銷售。

　　選擇本市生產的部分農產品進行試點，當出現銷售難的時候，通過財政補貼、企業收購等多種方式保護農民利益。

中國政府網28日消息，國務院同意建立由國土資源部牽頭的不動產登記工作部際聯席會議制度。不動產統一登記制度再次提速。

　　不動產統一登記以土地為核心，包括房屋、草原、林地、海域等不動產的統一登記職責。此前很長一段時間，我國不動產登記制度極不統—。2013年11月20日，國務院常務會議決定整合不動產登記職責，理順部門職責關係，建立不動產登記資訊管理基礎平臺，由國土資源部負責指導監督不動產統一登記職責。

　　業內人士認為，不動產統一登記制度是房產稅開徵乃至房地產長效機制建立的基礎之一，將提高樓市調控的針對性。土地和房屋是兩類最重要也是最常見的不動產，但目前很多地方房屋及其所在的土地是分別登記的，可能出現由於資訊共用不暢而導致的權利衝突。所以，不動產統一登記具有重要意義，可以做到不動產資訊的全面披露。而更有不少專家認為，不動產登記制度加速落地的另一原因就是為推進房產稅立法進程，只有全國實行統一的不動產登記才能掌握納稅人在全國擁有房地產的資訊，保證稅收的公平。

　　分析人士認為，不動產統一登記制度的加快建立將主要起到兩方面的作用。一方面是有利於房產資訊的透明，多個部門的統計工作整合在一起以 後，可以一目了然的瞭解到房產持有者名下的所有房產；其次，在知道購房者名下實際房產以後，也有利於當前房地產調控政策的有力執行。

　　建立不動產統一登記制度，和住房資訊聯網一樣，是房地產調控長效機制的基礎資料工程，是承認公示和保護百姓權利。只有 完成不動產登記、住房資訊聯網等長效機制的基礎工作，從土地、金融、財稅等方面進行改革，才能真正形成房地產長效調控機制。

　　也有市場人士指出，不動產登記的重要內容就是住房財產的登記。一些來路不明、投機色彩濃厚的房產，在曝光的壓力下，將加速入市和轉讓，有可能促使市場出現二手房拋售潮。

春節本是樓市傳統淡季，但今年的淡季格外清淡。據北京市住建委網站資料顯示，2月北京新建住宅成交量2221套，創2007年北京有網簽記錄以來的最低紀錄。2月北京二手房成交量5441套，創2012年1月以後，24個月以來的成交量新低。

2014年2月，北京全市新建住宅（含保障房）網簽總量為2221套，環比上月暴挫68%，與2013年2月同期的網簽量相比也大跌59%。

亞豪機構副總經理高姍分析認為，2月成交量的低迷受到了傳統淡季因素的影響，1月底多數樓盤均已進入封盤狀態，春節前一周的新增供應量甚至為零。


偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，進入2014年後，購房人群觀望心態的加重和購房需求的萎縮是導致新房交易量大幅回落的重要原因。他還表示，春節後，貸款申請難度的增加，使得部分購房人群不得不取消或延後購房計畫。此外，北京自住型商品房的供應，也助長了購房人群的觀望氣氛。

2月北京二手住宅成交總量為5441套，環比1月下跌38.0%，同比下跌46.3%，這是從2012年2月以後，24個月以來的月成交量新低。

不久前，國家統計局公佈的資料顯示，北京1月二手住宅價格指數下降了0.1個百分點，這是二手住宅價格指數連漲19個月之後出現的首次下滑。

北京中原地產首席分析師張大偉表示，北京二手房市場從2013年四季度開始出現低迷與下滑趨勢，目前這種趨勢仍在延續。

斥資41億元投資近三年，僅溢價11.26億元，SOHO中國就將上海兩個專案打包拋售了！與一度以300億元“光速進軍上海”相反，SOHO中國董事長潘石屹表演了一出“反轉”戲碼，開始主動收縮在上海的佈局戰線。

“我們在上海投資了近500億元，占SOHO總量的75%。”潘石屹向《證券日報》記者表示，SOHO中國正在調整北京和上海兩個城市的投資比例，將加重北京的投資力度，使北京和上海兩地達到平衡。

值得注意的是，有業內人士向記者表示，41億元的投資成本，加上近三年的資金成本和管理成本等財務費用，SOHO中國出售上海的SOHO海倫廣場和SOHO靜安廣場的盈利空間並不高。從某種程度上來，這意味著潘石屹看淡上海商業地產，與李嘉誠拋售陸家嘴上海東方匯金中心暗合，有緊跟李嘉誠，收縮上海投資戰線的意圖。

52億元拋售上海資產

2月28日，SOHO中國宣佈，將上海的SOHO海倫廣場和SOHO靜安廣場及其權益全部出售給金融街控股股份有限公司，總交易金額為人民幣52.3億元（約合港幣66.3億元）。

事實上，上述兩個項目都是SOHO中國進入上海之後以淩厲之勢火速收購的。

2011年4月1日，SOHO中國宣佈以16.34億元收購靜安區萬航渡路716弄至794弄地塊，後被命名為 SOHO 靜安廣場；4月13日，SOHO 中國以24.7億元收購海倫路地塊，後被命名為SOHO海倫廣場。

由此看來，收購上述兩個項目總計為41.04億元，時隔近三年之後，僅溢價11.26億元，溢價率甚至不足27.4%，低於業界保守預期的30%，SOHO中國就將其出售了。正如上述人士所示，雖然有一定的溢價空間，但若加上近三年的財務費用，盈利空間遠遠低於其在北京開發專案所賺的，這似乎頗不符合潘石屹一貫的“土豆賣黃金價”的行銷風格。

對此，潘石屹表示：“持有經營京滬兩地優質地段的辦公物業是SOHO中國的長期發展策略，不會改變。在經營中我們會適時優化資產，包括在適當的時候轉讓一些相對非核心地段的物業，以及在適當的時候買進更優質項目，實現北京和上海的均衡發展，達到資產和資金的最優配置。”

事實上，潘石屹也曾向《證券日報》記者表示，SOHO中國正在調整北京和上海的投資比例，正在積極研究在北京拿地或收購事宜。

但值得注意的是，更多的業界人士將其解讀為，2012年SOHO中國宣佈由銷售轉向持有的轉型戰略轉型後，資金鏈偏緊，近兩年拋售北京部分專案尾盤和上海資產是為其轉型做現金支撐，頗有無奈之意。

收縮上海戰線

據記者瞭解，2009年，SOHO中國首度進入上海。此後，在2009年-2011年期間，潘石屹以“光速投資”之勢在上海擴張。2011年當年，SOHO中國耗資約154億元圍獵上海中心區域，這一收購總額比2010年上升了149%。

直至2013年底，潘石屹稱，SOHO中國在上海的投資已經達到500億元，占SOHO總量的比例達到75%。

值得一提的是，2009年至2011年，潘石屹在上海的擴張之勢頗顯淩厲，但其在上海的發展可謂並不順利。2012年年初，SOHO中國在上海被指欠薪，SOHO中國在上海的一名銷售總監和多名業務員指責SOHO中國在上海的薪資模式不合理，拖欠員工薪資。此外，這也折射出SOHO中國進入上海後“水土不服”的問題浮出水面。此後，為了爭奪外灘8-1地塊，SOHO中國與上海本地巨頭複星對簿公堂，二審結果是SOHO中國敗訴。而在上海靜安區東八塊地塊的爭奪中，SOHO中國敗北，失手于美資房企。

至此，有業內人士預測，潘石屹上海投資受阻後，無奈之下緊跟李嘉誠腳步，開始主動拋售上海資產，收縮上海佈局，而且不排除繼續拋售上海資產的可能性。

轉型遭陣痛？

無獨有偶，潘石屹傾注心力擴張上海卻受到阻礙之際，其在北京也頗顯無力。除去2013年9月，SOHO中國以19.22億元取得了位於北京麗澤金融商務區E-04地塊的土地使用權外，SOHO中國上一次通過公開市場在北京獲取土地要追溯到2009年，當時拿下北京市朝陽區望京商業金融項目用地後，潘石屹高調參與了北京中服地塊的競拍，但顆粒無收。而整個2011年，SOHO中國在北京依然是無任何專案入帳。

在北京和上海兩地均未順利獲得大筆收益之後，潘石屹啟動了由銷售轉向持有經營的重大戰略轉型計畫。2012年8月份，潘石屹宣佈，公司將逐步告別一直以來散售的商業模式，改為持有出租物業。當時，《證券日報》記者曾從其內部獲悉，雖然持有物業經營是商業地產的本質運營方式，但無疑需要大量資金，而這對SOHO中國來說，現金壓力和轉型陣痛都將成為其嚴重困擾。

同策諮詢研究部總監張宏偉認為，在貨幣政策轉向的背景下，商業地產快速銷售的熱情減緩，開發商資金風險倍增。此時，擁有比較充裕現金流並且經營管理經驗較豐富的開發企業才能實現“強者?強”；反之，若開發商沒有充裕的現金流支持持有物業，將會增加財務風險，且減少收益。若短期內面臨貸款難或銷售不暢的問題，將導致一部分商業地產開發商出現現金流緊缺的狀況。


鑒於此，多位業內人士猜測，SOHO中國在轉型中拋售上海資產，除了近幾年在上海獲利較低，短期看淡上海商業地產市場外，也不乏為支撐企業順利轉型而做出了“犧牲”。當然，增加北京投資權重更需要現金支撐。

對此，SOHO中國方面表示，出售上海兩個項目將使公司所持現金增加52.3億元，有利於公司持續關注市場狀況，以發掘在北京和上海的黃金地段收購優質資產的機遇。此外，SOHO中國強調，SOHO海倫廣場和SOHO靜安廣場是SOHO中國在2012年8月宣佈由“建造-銷售”向“建造-持有”的戰略轉型前收購的項目。

不過，對於SOHO中國的轉型，張宏偉認為，在貨幣政策轉向的背景下，“轉型還是明智之舉的”。

　　杭州信號：高庫存引發樓市降價 多個城市或跟進

　　杭州北海公園項目尾盤降價並非新鮮，在此之前，杭州各個板塊樓價已陰跌三年。而這種現象在長三角多個城市都存在：溫州、常州、蘇州、寧波……

　　引發此次大規模降價的是高居不下的庫存。據中原地產統計，杭州2013年末存量突破11萬套，約1464萬平方米，同比2012年末增加41.05%；2013年末常州商品房可售余量達1173.82萬平米，可售週期近20個月。市場競爭環境加劇，推動項目之間價格戰開啟。

　　據國家統計局資料，2013年末全國商品房待售面積49295萬平方米。2012及2013年全國住宅待售面積增幅逼近40%，遠遠超越了住宅的銷售增速。

　　若按最近6個月的平均銷售面積計算各城市的存量消化週期，各類城市近期都呈現逐步增加的趨勢。其中一線城市較一年前增幅較小，三四線城市增幅最大。

　　杭州的降價和興業銀行(9.12, -0.05, -0.55%)的停貸傳聞，對樓市的心理影響非常大，市場關注降價是不是真實的？會不會波及其他房地產市場的走勢？這種價格調整是剛開始還是曇花一現？信貸的收緊是不是會繼續蔓延？

　　從國家統計局1月份70個大中城市的新房市場資料來看，價格下調城市數量大幅增加，尤以二手住宅市場表現更為明顯；漲價動力減弱，一線城市一、二手住宅市場價格漲幅全部出現回檔；高庫存城市率先出現降價。

　　上述表現和特點，將逐漸清晰並持續較長的時間。這意味著，從2012年下半年開始這一輪樓市回暖、上漲已至頂點，拐點信號出現，樓市開始進入下行週期。

　　諸多業內人士判斷，類似杭州的市場崩盤警告信號接下來可能會出現的愈加頻繁。雖然此次降價風波不同於2011年底，當年房企因資金鏈條吃緊而被迫降價，但在情況相近的城市間，同樣具備傳導效應。

　　在信貸政策不會明顯放鬆的情況下，這種市場的自發調整，要比單純依靠行政手段調整所產生的影響面更大。

　　預計在前期土地成交量大、庫存風險高的二線以及三四城市，價格調整的趨勢還將延續，續杭州、常州之後，長春、瀋陽等地跟風降價的可能性極大；而一線城市儘管供需依然旺盛，但受大環境影響，釋放能力或明顯減弱，價格上漲幅度將持續降低。

加速擴充深圳外二三線城市的土地儲備、打造國際融資平臺，“狼性”回歸的招商地產正在進入一個高速發展的通道。“快建設、快去化、快入市”的“三快”銷售策略，仍將成為2014年招商地產的主基調。

從廣州、武漢、哈爾濱、煙臺、日照到常熟，招商地產1月份橫掃以上6個城市，斥資83.22億元拿下了近300萬平方米的土地，拿地金額占去年總額的40%。“公司目前正開始加大新市場的拓展力度，將重心放在二線城市、長三角及環渤海較發達地區的三線城市。2014年將通過收購、城市更新等方式獲取土地。”招商地產董事會秘書劉甯在接受中國房地產報記者採訪說。

83億連下6城

在1月份相對冷清的土地市場中，招商地產連下6城。公告顯示，招商地產1月份拿下的土地分別位於廣州、武漢、哈爾濱、煙臺、日照、常熟6個城市，新增6個項目儲備，總建築面積301.5萬平方米，總地價達83億元，新增權益建築面積282.5萬平方米，占2013年全年新增權益土地面積的66%，新增項目平均樓面地價2761元/平方米，與2013年相比降低了1390元。

繼2013年11月9日在開發區拿下3塊地建高端商業、旅遊、居住綜合體後，招商地產又於1月3日在煙臺牟平區拿下4塊地，建設大規模的住宅社區和商業。其中2宗為商服用地，2宗為商品住宅用地，以上4宗土地的規模均較大，總面積約51.1萬平方米。

資料顯示，日照市尚城花園項目的用地總面積為33.7574萬平方米，成交總價為154140萬元，招商地產擁有該項目100%股權。此外，招商地產於1月17日以7億元競得常熟市虞山尚湖旅遊度假區建華村鳴翠路以東、春暉路以南地塊，首次踏入虞城樓市。用地面積為93383平方米，土地用途為城鎮住宅用地。

從土地規劃看，哈爾濱群力和廣州番禺萬博項目均將建成大型綜合體，招商地產目前正在加碼商用土地的儲備，但這也與其在商業地產上的佈局密不可分。

目前招商地產在深圳、廣州、南京、重慶等地均佈局了商業地產項目。在深圳大本營，其最核心的商業項目為海上世界綜合體，總建築面積100萬平方米，目前一期商業部分已開業，其餘各子專案也計畫於2015年前後陸續竣工。此外，招商地產與萬科共同打造的綜合體項目壹海城也將在今年下半年入市。

按招商地產的規劃，未來5?8年內，將有超過500萬平方米的商業地產業務注入其旗下境外上市平臺招商商置，到2016年，招商地產的商業地產業務將成為其核心業務。

快速擴充土地

無論是商業用地，還是住宅用地、產業用地，招商地產的土地儲備都在快速增加。盤點近幾年招商地產的土地儲備後發現，其新增土地規模每年以超過45%的速度在增長。2013年，招商地產拿地的建築面積為590萬平方米，總地價234億元，占全年銷售額的54%，這些土地主要分佈在大連、昆明、鎮江、佛山、杭州等城市，形成了環渤海、長三角、珠三角、西南地區的全國佈局。

2012年，招商地產通過合作、收購等多種方式，在深圳、天津、北京、上海等11個城市新增18個專案，獲取專案資源391萬平方米，土地款項達157億元。顯然這種增速還不能滿足其提出的未來6~8年內實現“千億銷售、百億利潤”的戰略目標。據悉，招商地產新年首月便一次性增加近300萬平方米的土地儲備。對此，劉寧也曾坦承“招商地產拿地規模與其他公司相比，可能會激進一些”。

某接近招商地產的一知情人士分析，按照近幾年招商地產的拿地速度，該公司今年若再按45%的速度新增土地，新增土地面積將超過800萬平方米。從拿地資金上看，2013年234億元的土地資金，已在2012年157億元的基礎上增加了40%，若以此增幅計算，招商地產今年的拿地金額約有350億元。

經過兩年快速擴充土地的歷練後，招商地產在拿地手法及價格控制上更為成熟，“我們的土地成本控制很好，沒有拿過一塊地王，在土地獲取環節也控制了風險。”劉寧如是說。

據劉寧透露，2014年招商地產在拿地策略上將繼續堅持“以銷定投、量入為出，一不囤地、二不做“地王”的原則，根據公司戰略規劃要求，均衡、有序地獲取土地。“在區域佈局上，我們將深耕一二線城市，同時更多關注‘明日之星’城市。”劉寧說。

加速高周轉

與早前招商地產管理風格的穩健保守不同，在賀建亞時期，“狼性”管理特質正在逐步滲透至招商地產的管理體系中。作為擁有獨特優勢資源的國企，招商地產多年裹足不前並遠遠落後於第一梯隊的尷尬現狀一度是其難以言說的痛。痛定思痛後，招商地產在2013年對公司戰略、人事架構大力改革，對管理層做了大換血，而轉型戰略也在賀建亞執掌招商地產後快速提出並得以全面貫徹執行。賀建亞也曾多次在公開場合表示，轉型、提速將是招商地產的首要目標。

隨後，收購海外上市平臺、65億元的定向增發、擴充土地儲備、調整產品結構、調整銷售策略等一系列動作在2013年內快速完成。

在賀建亞看來，從2010年到2013年，招商地產在資產、營業收入、淨利潤等指標上都實現了翻番。特別是在2012年，招商地產的銷售金額增速是萬科的4.5倍；2013年，招商地產實現簽約銷售面積274.06萬平方米，全年銷售總額超430億元，創公司歷年最高業績，同比分別增長10.72%和18.72%。

長江證券分析師劉俊認為，推盤節奏和戶型調整是招商地產銷售增長的主要原因，最關鍵是其適時調整了推貨戶型，別墅等高端物業占比正在呈下降趨勢。

華創證券分析師解睿表示，招商地產調整後的產品結構更趨合理，產品結構開始向“剛需”類轉型，更加貼近市場需求的產品結構也更將有利於其產品實現去化。

申銀萬國證券分析師韓思怡則表示，預計招商地產2014年新推貨量將在550億元左右，加上2013年年末滾存的300億元左右存貨，招商地產2014年可售貨量可達800億元至900億元，銷售額約為530億元，同比增長23%。

單純從庫存量來看，最高是青島，緊接著的是上海、廣州和北京，常住人口僅有八百多萬的青島，不到北京的一半，庫存量卻是北京的兩倍多，此前青島的旅遊業品牌效應下，吸引不少投機者前來購置房產，導致房企在青島的樓市開發過於激進，與高庫存息息相關。在這樣的基數下，青島庫存仍在以同比20%速度在攀升，說明去庫存化已經很成問題。

目前高庫存的城市且風險較大的主要分佈在兩類城市，一是發達城市群中的邊緣城市，如溫州、杭州。二是三四線城市，如濟寧。

上述存銷比榜單中排名靠前的濟寧、杭州、溫州1月份的房價都出現了環比下跌，從整體來看，一線城市的存銷比都相對合理，去化週期較短，特別是北京，去化週期較長的城市基本都集中在在三四線城市。

此前傳出樓盤打折消息的杭州在上述榜單僅排第13位，可見存在房價下行風險的城市不在少數。此類城市土地較廉價，過去經濟的支柱就是房地產業，導致郊區大盤開發過大，庫存高企，壘高了樓市崩盤的風險。

從全國的商品住宅存量來看，2011年以後，每年增幅都超過了30個百分點，商品住宅供應量的不斷激增是目前看跌房價者所持的基本理據之一。

行業層面的大範圍降價，在過去10年發生過三次，第一次是2005年，第二次是2008年，第三次是2011年，除了2008年庫存，其中2011年與2008年的房價大跌都有著庫存激增的背景，即使是2005年，也是在全國庫存已經有了很長一段時間的積累。

世茂地產旗下世茂之西湖，此次的優惠活動打出了八折，但數量不詳，而萬科紫台的優惠幅度較原來增加了5萬元。
　　沒有人事先能想到，價格戰會在杭州樓市全面爆發，但它卻給杭州樓市，乃至全國樓市都提了個醒。

　　熟悉杭州樓市的人都知道，在高庫存、大供應的背景之下，杭州樓市版圖中的多個板塊已顯示出庫存堰塞湖特徵，供需的嚴重失衡使得這些區域的價格戰一觸即發。

　　堰塞湖背後

　　德信北海公園、天鴻香榭裡的價格戰打響後，外界一片譁然，也讓杭州樓市的大城北板塊成為了外界議論的焦點。

　　去過杭州城北的都知道，歐尚超市的廣場上是周邊樓盤主戰場，也經常會看到“寶嘉譽峰即將3月首開，只要憑萬達商圈內任意項目認籌單到訪售樓處，可領取50元充值卡一張”的看板。

　　目前，萬達廣場商圈附近的地產項目包括寶嘉譽峰、德信曉宸等10餘家，其中寶嘉譽峰的地理位置最為優越，與萬達廣場只是一路之隔，宣佈降價的德信北海公園、天鴻香榭裡，距萬達廣場的距離不足500米。

　　在這個商圈內，德信曉宸去年8月開盤，目前在售均價約1.95萬元/平方米。憑藉更優越的位置，以及港資背景的噱頭，即將開盤的寶嘉譽峰的價格此前被看高至2萬元/平方米。但是，天鴻香榭裡1.18萬元/平方米的起價，顯然撼動了該商圈的樓盤價格定位。寶嘉譽峰售樓經理對記者稱：“項目的最終價格還沒有出來，大概1.6萬左右能買到不錯的樓層和房源。”

　　在激烈的競爭背後，是供應量泰山壓頂的樓市現狀。根據住杭研究院統計，目前杭州大城北區域9個在售樓盤可售房源總計約3000套，另外，還有10個即將預售項目的房源超過1萬套。而整個杭州樓市則有12萬套可售商品房庫存，遠遠高於北京的5.76萬套和上海的6.37萬套。

　　近12萬套的庫存分佈在哪裡？根據住杭研究院統計，杭州余杭區的臨平、閑林、星橋等板塊位居前列。

　　以臨平板塊為例，2013年，該區域7967套的住宅存量，占余杭區比重僅三成。按照2013年的消化速度，僅消化現有的庫存，就需要整整兩年。且2013年，該區域還新增了5個項目，體量達到了62.57萬平方米。按照100平方米/套來算，可以新增6000餘套供應。

　　此外，杭州樓市在天量庫存的巨壓之下，今年將迎來大供應的衝擊。2013年，杭州土地市場吸金1326.1億元。這個數字使得杭州躋身全國土地市場前三甲，僅次於北京和上海。但是，地產大鱷們攜資湧入的同時，還有看得見的新增量。如果根據一般房企8個月左右開發週期，去年拿地的專案今年將會集中爆發。去年，杭州市區的宅地出讓面積約1409.4萬平方米，若按照“70/90政策”的比例估算，2013年出讓的土地大約可以轉化成10.96萬套90平方米房源的供應。

　　二手房價“五連陰”

　　熱門板塊的競相降價，使得外界對杭州樓市前景預期變得模糊起來。不容忽視的事實是，原本抗跌的二手房價格早已步入下行通道。

　　杭州透明售房市場研究院的資料顯示，從去年1月份開始，杭州二手房均價一直在1.9萬元—2萬元/平方米徘徊，但自去年8月開始，杭州二手房價格卻遭遇連續5月下跌，到年底成交均價已跌至1.86萬元/平方米，這個價格較全年均價下跌了800元/平方米。

　　剛需主導的樓市，通常是配套成熟的二手房會更受青睞，但讓人意外的是，一向堅挺的杭州市主城區也難逃降價命運。

　　2010-2013年交易量排行中，杭州朝暉、翠苑、大關、景芳、采荷等位居前五，這些杭州主城區成熟社區的房價在2011年創下高點後，近兩年處於調整中。2013年簽約均價顯示，除翠苑社區外，其他4個社區的價格較2011年出現1.28%-3.32%的跌幅。

　　“促銷”陣容擴大

　　價格戰爆發後，不斷有樓盤跟進降價的傳聞。從記者核實的結果來看，真正全面降價的是德信北海公園和天鴻香榭裡。但是兩盤對壘的“價格戰”，使得杭州不少樓盤加入了“促銷”行列。

　　“我們沒有降價，不過現在在售房源推出了一些優惠房。”這是協安藍郡、協安紫郡、保利梧桐語、裕豐青鳥香石公寓等一眾樓盤的相似回答，推出的特價房源5~45套不等，其中協安紫郡的32套特價房，原價每套150萬元以上，現在一口價129~140萬元。

　　協安置業行銷總監胡軍輝坦言，目前，城北板塊上的德信北海公園、天鴻香榭裡，都是主動性的突圍，並非如2012年般恐慌性的降價。協安在當天只是推出了自己的相對措施，之所以在這一時機推出特價房，目的也是讓專案在市場上保持一定的關注度與活躍度，是一種主動性的行銷應對。

　　在“促銷”樓盤的名單中，也不乏萬科、世茂地產等大型房企的身影。其中，世茂地產旗下世茂之西湖，此次的優惠活動打出了八折，但數量不詳，而萬科紫台的優惠幅度較原來增加了5萬元。

　　另據當地媒體報導，目前，購買萬科北宸之光一期90平方米小戶型房源，所有累計優惠14~15萬元/套；購買130平方米大戶型可以累計優惠達24~25萬元/套。而這些優惠，在項目新春期間的活動中是沒有的。

　　萬科北宸之光與上述宣佈降價的兩大樓盤距離不足千余米。在價格戰重壓之下，等於萬科北宸之光變相降價1500-1900元/平方米。同時，置業顧問也透露，即將於3月開盤的二期房源，首開價格不會以盈利為目的，將最大限度讓利購房者。

分析師警告︰甚至全面崩盤

中國二月新屋均價持續走揚，但漲幅已明顯減速；分析師警告，今年中國房地產市場將出現轉折點，甚至全面崩盤。

根據「中國房地產指數系統」發布二月新屋均價，中國一○○大城市二月房價年增十．七九％，但增速低於一月的十一．一％，也低於去年十二月的十一．五％；就月增率而言，二月均價較一月僅上漲○．五四％，是一年多來最低，一月均價較去年十二月上漲○．六三％。

中國統計局公布一月份七十大城市新屋均價年增幅為九．六％，增速略低於去年十二月的九．九％，為十四個月以來首見；就月增率而言，一月均價較去年十二月上漲○．四九％，較去年十二月的月增率○．五一％略降。

分析師指出，一、二月份適逢中國農曆春節，房屋銷售增速較慢，或許不能做為整體房地產市場趨勢依據，但就一、二月數據顯示，中國房價漲幅放緩，透露房市多空轉折恐將至。

中國自二○一○年推出打房措施，迄今成效有限；主因這些措施一直由地方政府執行，而地方政府的主要收入來源為出讓土地，保持土地及房地產價格高漲至關緊要，因此在執行打房措施上陽奉陰違，造成房價持續上漲。

萬科董座︰開發商逃命年

但近來中國多家銀行開始對房地產融資祭出限制，浙江杭州及江蘇常州的三個建案更降價求售，使得中國房地產市場崩盤論再度升溫。分析師表示，這種降價措施意味著房屋供應過剩的問題可能正向大城市蔓延。

中國萬科董事長王石先前警告，房地產市場不太妙，今年將成為開發商的逃命年。

陸家嘴（600663）3月4日晚間發佈2013年年報。2013年，該公司營收45.09億元，同比增長29.14%；歸屬于上市公司股東的淨利潤14.06億元，同比增長39.07%；基本每股收益0.75元。

隨著全球各大高端品牌驅動全球商鋪租金上漲，頂尖城市之間的競爭也變得越發激烈。

商業地產服務和投資公司世邦魏理仕（CBRE）2月27日發佈的《2013年第四季度全球商鋪租金觀察報告（Q4 2013 Global Retail Rents）》顯示，在全球各主要城市紐約、巴黎和倫敦優質商鋪租金持續創造歷史新高背景下，香港依舊穩居全球最昂貴鋪租市場首位，而北京位列榜單第十位。

高端品牌驅動全球鋪租上漲

此次最新出爐的全球97個優質商鋪地段/市場的季度租金排名顯示，香港以每年每平方英尺4334美元（1平方英尺約等於0.0929平方米）租金蟬聯全球最昂貴鋪租市場，穩居榜首兩年。紐約以每年每平方英尺3300美元租金排名第二。緊隨其後的是巴黎（每年每平方英尺1452美元）和倫敦（每年每平方英尺1356美元）。

報告顯示，全球頂尖城市間的競爭越發激烈。新開發專案數量創歷史新低導致優質商鋪稀缺，而高端品牌零售商仍然願意支付破紀錄的高價求租令人垂涎的黃金地段商鋪，供需矛盾驅使鋪租持續走高。

奢侈品零售商和中端零售商對於租金的影響力引發了一系列討論。

世邦魏理仕全球首席經濟學家雷蒙德•托特(Raymond G. Torto)博士表示：“世邦魏理仕研究部研究證實，優質商鋪魅力不減，而黃金地段則更為搶手。儘管租金已處於歷史高位，紐約、巴黎和倫敦優質商鋪租金分別同比上漲11%、28%和18%。考慮到奢侈品牌強勁租賃需求、黃金地段零售空間短缺、加之昂貴的租金要價等因素，我們開始看到租賃需求正外溢到二級資產和地段。”

亞洲商業中心租金持續走高

亞洲市場中，香港、東京和北京位列全球前十。

世邦魏理仕亞洲區商業服務部執行董事史柏松（Sebastian Skiff）先生表示：“亞洲商業中心繼續繁榮增長，租金持續走高。對於從未涉足該區域的品牌來說，香港、新加坡和東京這樣的門戶城市吸引力不減。”

“極為有限的供應、低空置率和可用性，加之內地遊客帶來的源源不斷的租賃需求，這些因素都促使香港銅鑼灣羅素街成為全球鋪租最高的地段。”史柏松補充道。

他表示，儘管香港優質商鋪租賃需求不減，但不可否認的是租金漲勢趨於平緩，次級地段租金持平甚至出現負增長，空置率攀升。新增供應可能出現數月來的首次增長，但並非所有的新增商鋪都能達到國際大牌的租賃需求。事實上，低於半數的新增供應位於主要商業區，而多數都位於對小眾品牌吸引力相對較弱的次級地段。

據上海本地媒體報導，位於浦東唐鎮的綠城玉蘭花園臻園3月1日推出了160多套90-130平方米的三房房源，精裝修，“兩個多小時內，就全部賣完。實際的成交價格在4.2萬元/平方米，較去年10月推出的高層公寓房源價格上漲了5000元/平方米。”

上海業內分析稱，綠城玉蘭花園臻園是此前積壓的樓盤，客戶積累較為充足，由於品質較高，戶型適中，所以獲得了不錯的銷量。“而且，一些改善型客戶會購買銀行的理財產品，所以針對這類客戶，銀行可能會在房貸上有些優惠。”

但同樣處於浦東區的川沙鼎鑫名流苑售樓處昨日稱，該樓盤上週末加推的26套大戶型房源，均價2.5萬元/平方米，“目前還剩下一半左右。”

業內稱，目前各售樓處傳來的消息都不太好，開發商的銷售壓力較大，整體來看，今年的市場不會像去年那樣好。

相關資料顯示，今年2月，上海市新建商品住宅成交面積為41.87萬平方米，環比下跌40.94%，同比下跌了23.43%；成交均價為25702元/平方米，環比上漲0.20%，同比上漲4.19%。

相比之下，業內人士對於房價走勢仍偏樂觀。“接下來房價走勢還是會以穩為主，一些項目會有一些促銷，也是正常的，畢竟開發商在一季度需要完成一定的銷量，但降價的舉措不會貿然進行。”該業內人士進一步說，在相關政策走向明朗以後，今年一線城市的房價還是有上漲預期的。

萬科攜手美國著名地產大亨Aby Rosen共同打造紐約天際線酒店式公寓專案的新聞還未塵埃落定，北京首都開發股份有限公司又傳出以9975萬美元購得紐約曼哈頓中城Kips Bay區域17層公寓樓盤。幾乎同一時間，摩根大通也確認了2000名員工遷址布魯克林Metro Tech辦公區的計畫，只因其位於華爾街長達六十年的總部大樓One Chase Manhattan Plaza（曼哈頓大通一號廣場）已經被上海複星國際收購。

如此看來，轉戰北美房地產市場早已成為國內大佬的共識，而在這一輪新的商機中，美國房市持續復蘇與樂觀預期也為國際大佬們打了有力的強心劑。

根據仲量聯行國際資本研究部最新統計，去年美國商業房地產的外資總額達到387億美元，比2012年增長了44%，僅中國投資者便有31億美元流入美國商業地產市場。事實上早在2012年下半年到2013年上半年這一年間，中國人在美購房總額已經突破123億美元，年增幅達66%，占外國人在美購房總量的12%，僅次於加拿大成為美國房市第二大國際買家，在這其中有超過70%為現金全款交易。

儘管遭遇百年不遇的大雪，買家們的熱情似乎並沒有降溫。紐約房地產理事會最新發佈的報告顯示，去年紐約住宅市場仍舊保持穩定的上升態勢，銷量和價格都保持高位，今年1月份更是達到6.7%的年增長。雖然是2月，天氣寒冷，但已經有不少國際買家預約看房，而且幾乎每個樓盤，特別是熱門街區，處處可見中國購房者的身影。

標普/凱斯席勒（S&P/Case-Shiller）最新房價指數報告顯示，美國2013年房價較上年同期相比增長11.3%，創下2005年以來最大年度漲幅。2013年前三季房價共上漲11.7%，然而第四季度卻下跌了0.3%。一方面受到極寒惡劣天氣影響，房市交易活動有所“降溫”，另一方面，自去年六月美聯儲前主席伯南克暗示將減少經濟寬鬆政策後，國定抵押貸款利率即有所攀升。目前30年期抵押貸款利率為4.37%，去年早些時候平均為3.55%。儘管如此，不少業內人士還是對美國房市保持信心。美聯儲主席耶倫在出席國會參議院作證詞時表示，縮減QE和維持低利率的政策基調預計不會改變。

“利率上升可能會削弱需要貸款的購房者承受力，從而打壓房價。”美國房地產權威網站Zillow首席經濟學家Stan Humphries對《第一財經日報》記者說，“但整體來看利率仍舊處於歷史低位，由於市場供應不足，價格漲幅暫且放緩有助於讓供需雙方更加平衡，讓買家有利一些，競購壓力小一些，特別是在紐約、洛杉磯這樣的熱門地區，從而推動市場合理化。”

SOHO中國公佈截至2013年12月31日止全年股東應占純利73.88億元(人民幣.下同)，同比下跌30.2%，營收總額142.6億，同比去年的161.4億，下滑10.3%。每股基本盈利1.492元。每股末期息13分。

SOHO中國去年總合同銷售額46.87億元，按年跌50%，合同銷售面積亦跌59%至7.59萬平方米，銷售均價則升20%至每平方米60835元。期內，毛利率跌至55.5%，按年減少3.5個百分點。

至去年底，淨負債比率17%，按年增加14.4個百分點。


物業租賃方面，SOHO中國租賃收入為2.79億，占今年總營收的1.9%，相比去年的1.56億，同比增78%，所占營收百分比上升0.93%。投資物業由去年的383.1億增至今年的48.7億，同比增幅27.1%。

此外，公司還聲明，由於經營重心和公司戰略的調整，分部披露方法更變為兩個分部，分別為物業發展項目和物業投資項目。

公司董事長潘石屹在公告中稱，在看好中國經濟的同時，仍有對住宅市場的擔憂，一方面回報率不斷走低，一方面地王仍在不斷產生，這都與正常的市場規律相違背，住宅市場的風險在二三線城市則更為明顯。公司持續看好北京上海這樣的一線城市，未來將繼續專注於這兩個城市的寫字樓開發、出售與租賃。

3月3日，深天地A發佈公告稱，公司位於深圳市南山區西麗街道“天地混凝土城市更新單元”專案已被納入深圳市規劃和國土資源委員會擬定的《2014年深圳市城市更新單元計畫第一批計畫》(草案)，目前該計畫正在深圳市規劃和國土資源委員會網站及現場進行公示。

　　公告顯示，“天地混凝土城市更新單元”專案申報主體為深天地控股子公司深圳市天地混凝土有限公司(持股比例為60%)，擬拆除重建用地面積12475平方米，擬更新方向為新型產業等功能，公共利益項目等用地不小於3000平方米。

　　據瞭解，深圳市規劃和國土資源委員會(市海洋局)網站當日公示《2014年深圳市城市更新單元計畫第一批計畫》(草案)，共涉及18個更新單元，擬拆除重建用地面積達到152.64萬平方米。

　　其中，南山區有5個更新單元，寶安區4個，光明區、平山區各2個，大鵬區、福田區、龍崗區、龍華區、羅湖區個1個。

　　此前，深圳地產股，深桑達、深華髮、深天健等一批“深字頭”個股曾因深圳市政府公佈並出臺《深圳市城市更新辦法》全線封漲停。券商分析師曾表示，該辦法中深圳市原有工業用地補繳差價後即可協定轉讓。在深圳擁有較大工業地產的企業會受益，比如深天健、深長城等。

碧桂園公佈，今年首兩個月合同銷售金額253.4億元(人民幣.下同)，按年升103.5%，合同銷售建築面積395萬平方米，按年升119%。2月合約銷售額僅76.7億元，按年升50%，按月跌57%。合同銷售面積124萬平方米，按年跌54%。

“小陽春”尚未到來，常州卻提前迎來了“跳水”樓市。

2月21日，常州市雅居樂星河灣的樓盤推出大幅降價特惠活動，精裝房源均價約為12500元/平方米，毛坯房源均價約7500元/平方米，個別房源低至5380元/平方米。

常州博思堂地產投資諮詢有限公司總經理蘇敏告訴中國房地產報記者，日前有了雅居樂的“第一降”開頭陣，恐怕常州的降價潮會提前出現。

明星盤沒落

雅居樂星河灣樓盤是常州市“明星樓盤”之一。雅居樂星河灣的負責人譚偉江向中國房地產報記者介紹，此次降價的目的是為了吸引人氣，降價是限時的，推出的低價房源也十分有限。

2月25日，記者致電雅居樂星河灣專案售樓處，銷售人員向記者介紹：“降價優惠是限時的，已經於2月23日結束。”同時，該銷售人員還說，活動價5380元/平方米的房源數量較少，近期可能不會再有類似特價房源推出。

對於以上說辭，朗詩新北綠郡策劃經理沈斌認為，“降價只是開發商的手段，不是目的。這次均價降價房源如果遭到搶購，開發商隨後就會將售價微微上調，然後再賣，再微漲。直到漲到量價平衡的狀態，漲價才會擱置。”不過，記者發現，此次雅居樂星河灣“忍痛割肉”似乎並未達到理想的結果。

據一位前往雅居樂星河灣樓盤看房的購房者回憶稱，當天雅居樂大約發放了200多個號，部分耐心不足的購房者在等待叫號的過程中就離開了，“最後留下的人並不是特別多，加上優惠的房源戶型和位置不太理想，很多人都是只看不買，所以當天選房根本不需要‘搶’”。

“類似產品的定位都是在2012年做的，房子在2014年賣的，市場發生了差異，或者說前期定位不準確，房企對常州市場情況不瞭解，用一線城市市場的思維考慮了三、四線市場。”沈斌認為，雅居樂星河灣之所以出現這種狀況，或許與定價失誤有關。

譚偉江表示，此次降價是雅居樂總部出於戰略上的考慮，不過整體價格還是向下調整了，約降了四分之一。另外，為了避免因為價格“跳水”帶來業主維權等負面影響，對於老業主，雅居樂和星河灣方面將會如數退還差價，給老業主一次性補貼。

常州市場之憂

“雅居樂星河灣大幅度降價只是個案，是企業調整經營策略的過程。該樓盤開發的不是常州市場主流產品，對常州房產市場不會造成長久影響。常州房價沒有下跌空間，目前在常州開發的房地產企業都是微利狀態，價格基本接近開發成本，不可能大幅度下跌。”常州市住房保障和房產管理局的一位負責人如此評價雅居樂星河灣的“降價事件”。

可雅居樂星河灣的降價並不是個例，“前仆後繼”的降價樓盤早已在常州鋪開一條“路”。

在雅居樂星河灣大幅降價後，其周邊波瀾再起。位於雅居樂星河灣項目同一板塊的“大名城”於2月25日被曝出，其將在3月份推出1000套新房源，售價將下調1000元/平方米，下調後均價為6200元/平方米。

蘇敏分析認為，目前常州市場整體銷售不樂觀，庫存壓力比較大，像武宜路板塊、飛龍板塊、市府板塊等區域，都有相當多同類型樓盤，價格差距不大，客戶群也有所重合。但常州樓市一直高存量運行，一旦有樓盤撐不住降價，其他樓盤要麼實力雄厚，度過別人降價的這一艱難期，要麼只能跟風降價。


盛陽地產研究員崔巍告訴記者，巨大的存量房和新增貨量是壓在開發商心裡的一塊石頭。日前，據金陵晚報地產研究院調研資料顯示，常州近年來土地供應量較大，可售房源較多，商品住宅供應充足，導致樓市庫存積壓嚴重。目前常州市區樓市住宅庫存房源已超過6萬套，庫存面積超過850萬平方米，常州的去化週期已達17個月。

“今年房地產市場環境與往年不同，一方面，銀行迫於自身的壓力，對個人購房的房貸和開發商的資金供應都在收緊；另一方面，各類調控政策即將出臺的消息不絕於耳，逼迫越來越多的二手房和新房房源拋向市場，常州樓市庫存高企，商品房的供需結構正在悄然發生改變。因此，當前出現的開發商打折促銷，已經不能視為孤立的事件，而是市場出現轉向的一個信號。”一位常州本地開發商高企總結道。

因為萬科是以介紹方式在香港上市，而這也意味著它不會發行新股或進行新的融資活動。
　　據外媒3月5日援引知情人士消息透露，萬科最終或於今年6月份在港交所上市，加入B股轉H股的公司行列。

　　該人士補充，因為萬科是以介紹方式在香港上市，而這也意味著它不會發行新股或進行新的融資活動。

　　據悉，早前3月3日，萬科公告宣佈，其正式取得中國證券監督管理委員會下發的《關於核准萬科企業股份有限公司到香港交易所主機板上市的批復》(證監許可[2014]239號)，批復核准萬科將現有的境內上市外資股，轉為境外上市外資股到香港交易所主機板上市。

　　同時，萬科透露，為充分保證B股股東的權益，其將安排協力廠商向本公司B股股東提供現金選擇權。據悉，現金選擇權即交易完成後，需要支付交易標的物的一方，可以選擇實際支付交易標的物，也可以選擇以現金方式履行交割手續。

　　具體交易價格，將按照萬科B股股票停牌收市價基礎上溢價5%，即每股13.13港元。但由於期間公司分紅派息，除息後上述現金對價調整為12.91港元/股。

　　而在萬科宣佈其B轉H股事宜獲得中國證監會通過後，萬科A股、B股股價均有大幅度上漲。

　　值得一提的是，雖然目前萬科關於B轉H事宜已獲得中國證監會批復核准，但分析還認為，B轉H股離最終完成仍存在不確定性。

　　分析指出，這主要包括兩方面因素，一方是還需要通過聯交所上市委員會的聆訊；其次，即B股股東行使現金選擇權，而後者是主要風險，一旦B股股東行使選擇權人數超過1/3，B轉H可能夭折。

　　另據瞭解，目前已有麗珠醫藥集團股份有限公司、中國國際海運集裝箱(集團)股份有限公司均已成功實現B股轉為H股上市。

深圳市土地房產交易中心網站2月28日公告稱，大鵬新區將在4月9日下午3點掛牌出讓一宗用地面積高達86.98萬平方米的巨無霸地塊。

　　據瞭解，該宗地塊是深圳2001年土地出讓招拍掛市場建立以來用地面積最大的一幅地塊，上一次深圳公開出讓的用地面積最大的地塊是南山蛇口太子灣地塊，用地面積69.76萬平方米，2011年以64.39億元成功出讓。

　　公告顯示，這宗G16301-0701宗地名為“大鵬下沙濱海生態旅遊度假區整體開發專案”，位於大鵬新區大鵬街道下沙社區，宗地總占地約86.98萬平方米(不包括金沙灣酒店用地、東部電廠模擬中心用地和下沙征地返還用地)，規劃總建築面積51.6萬平方米，地塊掛牌起始價為34億元，報價階梯為500萬元，以此計算，起始樓面地價約為6589元/平方米。

　　其中，該地塊土地使用權歸競得人的用地面積41.4萬平方米，其餘45.58萬平方米市政設施用地、公共綠地、公共設施用地、道路用地等用地的產權歸政府，由競得人負責建設，建成後無償移交給大鵬新區管委會，其中包含綠地面積29.2萬平方米，道路用地面積10.75萬平方米。

　　根據出讓合同約定，該地塊總規劃建築面積的51.6萬平方米中，包含旅館業建築面積13.63萬平方米，商務公寓建築面積23.29萬平方米，商業建築面積11.75萬平方米(含返還安置物業49900平方米，演藝中心8755平方米)，遊樂設施+商業建築面積11760平方米，以及其它諸如公共設施、市政設施、體育設施、社會停車場、體育場館等地塊面積，公共設施部分建成後需對外開放。

　　公告要求，地塊裡的商務公寓部分和其中一個地塊上的商業建築可分割轉讓。其它的，除產權移交大鵬新區管委會的物業外，須以宗地為單位限整體轉讓。還規定，專案須在18個月(即2015年10月8日前)內動工，五年(即2019年4月8日前)內全部竣工。對於競買人資格，宗地要求競買人在2012年度或2013會計年度的營業收入不低於人民幣50億元或等值外幣；聯合競買的，參與聯合競買的人數不得超過兩家，且聯合競買雙方均須符合上述條件。

隨著房地產行業逐漸看好一線城市發展，今年來已有多家房企明確將一線城市作為其佈局的重心。

其中，廈門房企中駿置業，也擬於今年4月，將推出其在深圳的第一個項目四季陽光。

對於佈局，中駿置業副總裁李維早前曾透露，未來相當長一段時間內，其會深耕包括福建省、江西的南昌、贛州等海西區域，但也會重點關注上海、北京等一線城市。

同時，在中駿置業自身的發展規劃中，2013年-2015年是中駿置業戰略的發展期，其目標也是從區域性的公司變成全國性的公司，計畫銷售達到150億-200億元。

目前來看，為按照既定目標來發展，中駿置業或也有意向一線盈利能力更高的城市發展。

對此，相關分析認為，此次推出的這個住宅項目，對中駿置業來說或也非常關鍵，通過這個項目的運作，能讓外界直接感知中駿置業在一線城市運作專案的能力，從而也決定著中駿置業今後在一線城市進軍的步伐。

首入深圳

資料顯示，中駿四季陽光，位於龍崗中心區深汕路與沈海高速交匯處西北方，專案占地10萬㎡，分二期開發，總建面約50萬㎡，其中商業配套約3萬㎡。

其中，一期住宅包括15棟24-38層住宅，產品主要為65-105㎡的2至3房單位，共2300套左右。一期第一批將推3棟、5棟、6棟共300多套，戶型為65平、85平、89平共300多套。

目前該專案周邊僅有中信龍盛廣場和金汐府這兩個大盤，其中，龍盛廣場於去年已經開盤，開盤均價為14000元/平方米，銷售情況良好。業內預計未來四季陽光的價格區間在1.5-1.8萬/平方米。

除中信龍盛廣場外，該項目周邊還有同樣於3月份開放行銷中心的駿泰金汐府項目。

對於中駿置業在深圳的首個專案，深圳相關業內表示，四季陽光專案位置還可以，且在深圳供不應求的情況下，專案應該不愁賣，但是駿泰金汐府是其直接的競爭對手，買房者在購房時，肯定會將二者對比，若四季陽光無明顯價格或者產品優勢，其銷售還是會承受壓力。

據瞭解，中駿置業於2006年就已簽約了四季陽光項目，但由於項目前期拆遷，導致專案延後了入市。

不過雖然是首次進入，但據中駿置業深圳公司總經理羅碧儀介紹，未來其在深將以大型住宅社區開發為主，由此也不難看出中駿置業擬持續在深圳發展的意願。

一線佈局

雖然進入深圳開發專案對多數房企而言很平常，但對中駿置業而言或頗具意義，因為該項目是其佈局珠三角的第一個項目，也是入深圳的第一個項目。

據瞭解，目前中駿的業績貢獻主要來自於海西，海西的業務比重占整體業務超八成，其於一線城市項目卻並不多。但即便如此，中駿置業早前也曾透露，未來上海和北京等一線市場也是其未來戰略發展的重點。

對於佈局一線城市，相關分析認為，或與其它房企戰略一致，“因目前一線城市毛利普遍高於二三線城市，而中駿置業多項目位於三線城市，毛利普遍也不算太高，因此其也想在一線城市分一杯羹”。

這一點，在群益證劵去年10月中旬公佈的報告中也有提及。報告指出，該公司毛利率由上半年的約42.7%下跌至約彼時的33.2%，主要由於期內交付較低毛利率的中端產品比例較高所致。

雖中駿置業還欠缺一線城市運作的經驗，但相關分析還是認為，未來中駿於一線城市的業務將為其提供較大的業績貢獻。


新華匯富在2013年11月的一份研報中就指出，預計中駿置業2014年度合同銷售額可以達到140億，按年同比增長大約40%左右。其中，來自于非福建地區的貢獻預計在2014年將增長至30%左右。而主要的非福建地區專案包括深圳專案，南昌專案和廊坊專案，預計這些專案能夠實現大約40到45億的合同銷售額。

據瞭解，除深圳專案外，中駿置業在一線城市專案並不多，其中，中駿置業在北京開發的專案包括世界城，及2010年6月以1.26億元收購的中石油旗下公司100%股權後獲得的另一項目。

2013年11月，中駿置業收購了位於上海虹橋地區的一商業地塊。據悉，這個合資項目總建築面積為27.9萬平米，收購代價為每平米大約12827元。

瑞士信貸銀行 Credit Suisse 周三(5日)發表一項研究結果，從澳洲財政部的外國投資審議委員會(Foreign Investment Review Board, FIRB)，及其他政府部會所收集而的數據推估，中國投資者一年投資到澳洲住宅市場的金額超過50億澳元。而中國富豪未來 7 年內，將灌注高達 440 億澳元到澳洲的房地產市場，可能導致澳洲某些已經是全球最昂貴的房地產價格，更進一步上漲。

該報告指出，中國富豪們過去7年買進了價值 240 億澳元的澳洲房產，並預測在接下來的 7 年，也就到 2020 年時，會再投內 440 億澳元到當地的房地產市場。

報告預估，隨著中國的經濟持續成長，買得起澳洲房地產的中國新興階級人口將超過 1100 萬，而這 1100 萬人都是澳洲房產的潛在購買者。

6日萬科B在香港舉行新聞發佈會，公佈截至2013年12月31日止年度B股業績。2013年萬科實現營業收入約1274.5億元，同比增長31.6%。歸屬于上市公司股東的淨利為151.2億元，同比上升20.5%。報告期內基本每股收益為1.37元，較去年同期增長20.17%。萬科董事會建議2013年度末期現金股息為每10股人民幣4.1元，

淨利潤151億，同比增20%

資料顯示，2013年該公司營業收入達人民幣1274.5億元，同比增長31.6%。歸屬于上市公司股東的淨利為151.2億元，同比上升20.5%。

值得注意是，該公司報告期內房地產業務的結算均價為10152元/平方米，同比下降4.3%。房地產業務結算毛利率為23.69%，較2012年下降3.72個百分點。結算淨利率12.76%，較2012年下降1.16個百分點。

鬱亮認為，毛利率下降主要是受目前行業整體毛利率下降的趨勢，加上受結算裝修房比例上升以及2011年下半年市場調整期內售出的房屋於報告期內進入結算期導致。

2013年，萬科實現銷售面積1489.9萬平方米，銷售金額為1709.4億元，同比分別增長15.0%和21.0%。其中完成結算面積1231.0萬平方米，結算收入1249.7億元，同比分別增長36.9%和31.0%。

報告顯示，截至報告期末該公司合併報表範圍內尚有1437.4萬平方米已售資源未竣工結算，合同金額合計約1623.3億元，較2013年初分別增長6.1%和13.0%。

負債方面，截至2013年底，該公司剔除預收帳款後的其它負債占總資產的比例為45.54%，淨負債率為30.7%；有息負債中，短期負債合計占比42.5%。

加速拿地補倉 繼續謀求海外項目

截至報告期末，萬科持有貨幣資金人民幣443.6億元，相比2013年中期時增加人民幣67.6億元。

網易財經注意到，隨著銷售面積的增長，萬科在拿地補倉也極為迫切。2013年萬科新增加專案104個，對應權益規劃建築面積約2148萬平方米），其中約66%的專案為合作、聯合方式獲取，新增專案平均樓面地價約3516元/平方米。是其2012年拿地權益面積1.48倍。




2013年，萬科首度進軍了海外市場，通過和當地開發商合作的方式，先後進入香港、美國、新加坡市場。郁亮認為，國際化是萬科需要考慮的長期發展方向之一。在控制海外投資風險的前提下，公司將會繼續關注可能存在的合作機會，充分利用資金資源和業務資源。

近期，萬科B轉H又有進一步消息。本月3日，中國證監會批准萬科將其現有的境內上市外資股轉為境外上市外資股到聯交所主機板上市。郁亮透露，2014年萬科將繼續嘗試包括住宅開發基金、人民幣跨境貸款等融資方式，加強海外基金合作，以此降低資金成本。

2014年2月，廣州市國土資源和房屋管理局對外表示，將加大對於保障房的建設力度，並表示2014年廣州將計畫籌集1.1萬套保障房；基本建成1.81萬套保障房；新增發放1300戶住房租賃補貼。

廣州與全國存在的共同問題是：保障性住房建設和管理，一直以來都存在前期投資大、管理時間長、資產分佈廣的特點，更為關鍵的，則是資金來源的相對匱乏。

據悉，全國的保障房建設資金缺口超過8000億元。

時代週報記者在採訪中瞭解到，雖然中央、省二級政府都下撥了相關資金支持保障房建設，但是資金比例偏小，地方政府匹配建設資金所占比例大，籌資有難度。

這筆錢到底從哪裡來？

從2011年以來一些重點城市的土地出讓收入下降明顯，進一步削弱了地方籌資能力。因而通過金融創新獲取更多的建設資金，就顯得十分重要。2009年開始，天津等地率先開始的保障房REITs計畫，從實際來看，通過國有資金的支持，從而彌補外來資金回報率低的方式，並未真正實現依靠外部資金解決保障房資金難的問題。

作為嘗試多元化融資進入保障房領域的廣州而言，也曾試圖通過配建以及REITs等方法緩解保障房資金壓力。

2月28日，廣州市國土資源和房屋管理局副局長黃文波在接受時代週報記者電話採訪時並未對該計畫當前進展作回應，只是強調“廣州保障房建設不缺錢”。

想法很好，但是利潤率低的問題很難吸引社會資金進來，保障房REITs融資並未給保障房的發展注入強心劑。這種情形下，銀行貸款額度就成為了各地保障房融資的追逐目標，而從實際來看，國家開發銀行（以下簡稱“國開行”）已經成為了保障房資金的主要來源之一。有資料顯示，截至2013年11月底，國開行累計發放保障性安居工程貸款5894億元，同業占比過半。

保障房建設缺口8000億

保障房的前期投資資金需求量大，而且資金佔用的時間長，資金回籠慢，比如經濟適用房的資金需要5年時間回籠，那麼租賃型保障房可能需要10年乃至更長的時間才能回收資金，僅靠政府的財力難以滿足大範圍的建設需要。

2011年，關於資金的籌集，廣州市國土局方面就曾表示或借助房地產投資信託基金向社會融資。而直至今日，對於保障房REITs計畫，似乎並沒有太多的進展。

2月28日，時代週報記者就保障房資金來源情況及保障房REITs進展等相關問題採訪廣州市國土資源和房屋管理局，截至發稿，對方並未回復採訪提綱。

2013年，國家提出了建設1000萬套保障性住房和棚戶區改造住房的政策目標。據估算，1000萬套保障房的建設資金將突破1.3萬億。全國土地出讓金收入可以提供約2700億元的建設資金；中央財政劃撥款將達到1400億元左右；28個公積金貸款投資保障房建設的試點城市將獲得公積金貸款約838億元。上述三項合計為4938億，距離1.3萬億還有8062億地方財政的缺口，占到了建設資金總額的62%。

而從實際來看，各地已經開始嘗試多元化融資手段。自2009年北京、上海、天津成為REITs試點的首批城市之後，2010年6月，央行廣州分行在發佈的《關於落實〈珠江三角洲地區改革發展規劃綱要(2008-2020年)〉推動金融業科學發展的若干意見》中明確提出，將廣州、深圳列為房地產信託投資基金試點城市。嘗試多元化籌集資金進入保障房領域，已經成為主管部門迫切希望解決的問題。

而當時，廣州也被指非常有基礎率先進行REITs試點。其理由是廣州擁有國內首家離岸REITs—越秀房地產投資信託基金，且越秀投資為廣州市政府在香港的視窗公司，在人才積累和經驗上都有相對優勢。

不過實際上，越秀房地產投資信託基金目前涉足的物業都是商業物業，並沒有向住宅物業及保障房這一塊發展的計畫。

從其他區域來看，天津的保障房REITs做法，則成為了內地推行保障房REITs主要借鑒對象。按照天津做法，外部資金以實物配租的方式向符合條件的低收入家庭提供房源，同時以低於市場價極多的價格收取租金，而其中的差價，則由政府提供相應的資金補助返還給外部資金。

廣東省房地產研究會副會長、地產專家韓世同表示，目前信託基金用於保障房建設，還沒有成功的先例。目前由於保障性住房投資信託基金還沒有一個政策與方案，如果成立一個保障性住房投資信託基金，操作的難度將十分困難。

回報率低難引社會資金

雖然各地關於保障房REITs的思路得到了眾多業內人士的支援，但是在具體實施過程中，卻面臨著不少的難題，當初設定通過此種方法吸引外部資金的預期，並沒有實現。

與此同時，關於發行REITs建設保障房到底靠不靠譜的疑問就開始出現。安邦諮詢認為，REITs只是一種較為市場化的融資方式，並不能改變保障房收益率低，投資回收期長的本質。

依照中國國情來看，假使發行成功，保障房REITs的主要購買者可能仍會以銀行為主，若如此，整個REITs融資過程，只是在銀行的帳面上打了個轉，由原來的信貸變成了信託基金。很難想像，如果沒有行政壓力，其他機構或個人會願意投資保障房。安邦諮詢表示，保障房REITs只是一種打包方式，並不改變標的資產的本質屬性，發行REITs建保障房，乍看是種金融創新，實際上可能只是一廂情願。

從實際來看，擁有充足現金流的信託及基金公司，的確沒有對保障房REITs表現出什麼熱情，時代週報記者在採訪新華信託及德信資本關於此事的看法時，對方均表示目前沒有參與的意願，“主要是以市場化銷售的商住項目為主”。

外部資金不願意進入的主要原因，實際上本質只有一個：回報率低。德信資本總裁助理劉聰在接受時代週報採訪時表示：“畢竟資本都是逐利的，無風險利率都接近6%，一般貸款利率都已經接近9%了，除非是專業的建築商，對於其他投資商而言保障房的利潤不夠。”

以目前已經推行的天津保障房REITs方案為例，其基礎資產為天津市房地產開發經營集團有限公司持有並管理的4萬套廉租房，建築面積200余萬平方米。其實際操作方法是，天房集團代表政府以實物配租的方式向符合條件的低收入家庭提供房源，推行之初實際收取月租約為每平方米1.85元，但當時周邊租賃市場的可比租金約為每平方米27元左右。

這一廉租房設計成REITs產品對外發售時，也以月租金27元為基礎給投資者計算回報。這意味著，在這一產品中，每平方米廉租房的月租金中隱含著25.15元的政府租金補貼。

在劉聰看來，一般來說，回報率至少要比無風險利率高2-4個百分點，保障房REITs才能吸引到外部資金進入。“目前根據銀行的利率，REITs發出來的產品至少要有5%左右的收益才是合理的，所以做保障性住房投資信託基金REITs，面臨的問題還是給它提供一個合理的回報。”

“要麼就是政策補貼，確保資金有較高的回報，要麼就是稅收優惠等，不過客觀上而言，帶有政策性的保障房，本來就很難大規模引入社會資金，只能是由金融機構，或者社保基金，國開行等機構，或者設立專門的國民住房銀行來解決，政府歸政府，市場歸市場。”劉聰認為，從目前來看，保障房所附帶的政策福利性質，已經註定其很難通過純商業的手法吸引外部資金。

國開行惠及740萬戶

由於保障性住房和棚戶區改造均為5年期以上的中長期專案，盈利菲薄甚至不盈利，先不說外部信託機構，即使商業銀行都很少涉及。從目前來看，從保障房建設所需的大筆資金，其主要來源都來自國開行。

目前保險資金及商業銀行徘徊不前，爭取到貸款額度，對於地方的保障房建設來講，無疑是雪中送炭。而國開行的資金，無疑成為了最受爭搶的資金。

據資料顯示，早在2012年，廣州市住房保障辦與國家開發銀行廣東省分行簽署了《開發性金融合作協定》，國開行承諾，2012-2016年期間，雙方在保障性住房建設領域的合作融資總量不低於200億元。

根據協定，國開行將為廣州市住房保障業務提供長期穩定的金融支援和全方位金融服務。2012-2016年期間，雙方在保障性住房建設領域的合作融資總量不低於200億元。

公開資料顯示，截至2013年11月底，國開行累計支持保障房建設總建築面積約4.48億平方米，惠及741萬戶、2488萬中低收入群眾；其中，棚戶區改造貸款超過3423億元。國開行的保障房及棚戶區改造貸款規模已占同業的半壁江山。2013年，國開行又獲准通過軟貸款回收再貸方式，5年內發放棚戶區改造過橋貸款1000億元，加大對棚戶區改造的支援。

國開行的錢主要通過發行債券作為最主要的融資來源，國開行2012年發行債券餘額達到人民幣5.3萬億，同比增加18.45%，占負債總額的75.51%。目前國開行是中國債券市場上的第二大發行人，僅次於財政部。

如何保證債券有市場、賣得出去是問題之一。保障房的盈利測算只有3%，而國開行曾在北京保障房融資平臺組建過程中提出要求回報在年化6%左右。“單從保障房盈利上很難保證債券投資者收益。債券利率太低，沒有投資者買，太高保障房盈利難以承擔。”韓世同說。

“僅靠租金收入，公租房和廉租房肯定是不夠償還貸款的。政府應該還會配置其他例如土地收益等資源來保障還款。”有業內人士如此猜測。

數說保障房

中國作為一個大國，一個市場經濟國家，要保證每一個居民的基本居住權，同樣也得通過市場方式來解決，並最終建立雙軌制住房體系，形成“市場的歸市場，保障的歸保障”這一根本制度。

從2009年至2011年底，全國共開工建設城鎮保障房2100多萬套，基本建成1100萬套。保障性住房覆蓋面從2008年不足4%提高到11%。根據“十二五”規劃，在此期間將新建保障性住房3600萬套，到2015年前，讓2.18億個城市家庭中的近五分之一，住上有政府補貼的住房。這個計畫看上去是很宏偉、很民生，是解決當前住房市場矛盾問題的很好思路。

但是，要想實現這個宏偉目標並非易事。

保障房建設的歷史欠帳太多

1998 年

房改雖然制定了房地產市場要以商品房和保障性住房兩條腿走路的改革方向，但因片面追求市場化而忽視了保障性住房的建設。

2007 年

國務院發佈了《關於解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，保障性住房才得以提到主管部門的案頭。然而，冰凍三尺非一日之寒，保障房建設存在著“歷史欠帳太多”的難題。

2008年1月1日起

財政部在2007年發佈的《廉租住房保障資金管理辦法》早已規定，從2008年1月1日起，地方各級財政部門要從土地出讓淨收益中按照不低於10%的比例安排用於廉租住房保障。

據媒體3月5日消息，澳大利亞維州計畫部部長近日批准了五個高層住宅項目，建造2000個公寓，專案總價值超過10億澳元，而中國遠洋地產獲得其中一個項目，該項目擬建造63層，共632套公寓，這也是遠洋地產在澳洲投資的首個住宅項目。

　　此前2月27日，碧桂園也首次進入澳洲市場，斥資7300萬澳元購買了位於悉尼西北部的一處開發用地，進軍澳大利亞的住宅市場。

　　據統計，除了遠洋地產和碧桂園，先後有綠地集團、頤和地產以及蘇甯集團和福星惠譽等地產公司紛紛在澳大利亞拿地開發，澳大利亞正在開啟一股中國房企的競爭劇幕。

　　仲量聯行的相關資料指出，2013年期間中國在海外商業房地產市場的全球投資額持續大幅增長，增長幅度高達124%，總投資額達到76億美元，而2012年與2011年的總投資額分別為33億美元和29億美元。而其中，中國在澳大利亞房地產市場投資額增幅巨大，達到5.901億美元，同比增幅高達222%。

張玉良表態 將台灣列入投資名單 看好兩岸房市
大陸綠地集團董事長張玉良6日在台北演講時發下豪語，指綠地集團若來台投資一定要做有影響力的大項目，像是台北101大樓的指標性開發案。他對2014年兩岸房市表示「總體樂觀」，指北上廣等一線城市可望續漲，而上海的房市漲幅將超過台北。

張玉良在台大管理學院舉行的「2014兩岸EMBA精英論壇」中，發表上述看法。他指出，現階段大陸房產企業正積極向海外市場發展，綠地集團2013年在海外投入上百億美元，2014年將前進新加坡、馬來西亞、法國和加拿大等國，而台灣也列入後續投資名單。

開始部署台灣房市

張玉良發下豪語，指他來台投資要搞就要搞大的，要搞具影響力的大項目，規模至少要和台北101大樓的開發案等量齊觀。據了解，綠地集團為大陸僅次於萬科的房地產龍頭，2013年房產銷售金額為162 5億（人民幣），名列全球企業500強之一。

儘管張玉良未明確說明相中台灣哪一區塊，但按綠地集團近年在大陸和海外的發展邏輯，應是鎖定當地的核心區域，並以商辦、商場和住宅的「綜合型開發案」為規畫方向。據了解，2013年北京萬通集團與國內建商在新加坡合資成立新公司，在新北市淡水推出一豪宅建案，但推案規模並不大。

一線城市最具潛力

對於兩岸房地產的後市，張玉良表示「總體樂觀」，指近期大陸房市儘管有反轉疑慮，但過度的唱空恐「誤判情勢」，包括北京、上海、廣州等一線城市，及各省的省會城市，行政、教育、交通和就業崗位等資源，都向當地集中，房價在5到8年內仍會穩步上漲。

而台灣也是相同情況，張玉良也看好核心城市的潛力，只要人往當地聚集，房價就有強撐。他並認為上海的房價漲幅將持續超越台北，主要是兩岸經濟成長有明顯差異。

不過，對於大陸三、四線城市的房產後市，張玉良則不太樂觀，表示大陸房市「強弱分明」的分化現象會持續，除非是有發展特色和產業支撐，至少有10%至20%的三、四線城市「不值得研究」。

市場人士普遍看淡樓市前景，部分業主趁《財政預算案》未有再就住宅推出中短期措施，大幅減價務求盡快售出單位。「樓市火車頭」鰂魚涌太古城一個三房高層園景單位，業主剛大減82萬元把單位脫手，較3個月前同類單位降價5%，更較銀行估價低10%。不過，市場上的減價盤陸續消化，代理行數據顯示，過去兩天十大屋苑僅錄7宗買賣，按周回落65%，半數屋苑「捧蛋」收場。

十大屋苑半數「捧蛋」

中原地產透露，過去兩天假期十大屋苑有一半未聞成交，買賣集中在荔枝角美孚新邨，兩天有3宗成交；反觀部分細價屋苑受區內有新盤推售影響，表現略為失色；其中天水圍嘉湖山莊過去兩天零成交，沙田第一城僅錄1宗成交。美聯物業指出，15大指標屋苑錄8宗成交，按周跌56%。

中原地產區域營業經理張光耀表示，太古城有業主見近日樓市未有起色，市場氣氛淡靜，決定大幅減價易手。屋苑高安閣高層C室，實用701方呎（建呎800），為三房單位，單位原開價940萬元，最新減至858萬元沽出，劈價達82萬元，實用呎價12240元（建呎10725元）。資料顯示，去年12月屋苑一個同座較低層C室單位，面積相同，成交價也要905萬元；以此比較，僅3個月樓價已下調逾5%。前述單位也是太古城本月首宗買賣，原業主於1994年以80萬元購入，是次易手賬面獲利778萬元。

過去兩天最「旺場」的美孚新邨，香港置業助理聯席董事余柏說，雖然睇樓量按周升約10%，但由於減價盤已消化了不少，目前盤源不多，故成交量較上周減少。最新3期百老匯街59號中層D室，實用657方呎（建呎877），劈價70萬元，以580萬元易手，實呎8828元（建呎6613元），較市價低3%。

九龍站銀主盤增加

過往內地客鍾情的九龍站，近日銀主盤增加。區內代理說，九龍站一帶目前約有5個銀主盤放售，原業主多為內地客，因無力償還按揭而淪為銀主盤；其中天璽日鑽璽高層B室，銀主現以約5000萬元放售，原業主為內地人，單位於2009年以3500萬元購入。

美聯物業住宅部行政總裁布少明指出，近日市場筍盤被消化，二手交投未能與睇樓成正比；同時，各區新盤積極促銷，攤薄市場購買力。中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑預期，本月市場焦點仍落在一手市場，須待向隅客回流二手市場，成交量才可望回升。


內房降溫 新盤成交瀉35%
(經濟)

2月內地房地產市場續降溫。據中原研究中心數據顯示，重點監測54個城市，商品房成交量按月下跌達35%。但業界仍認為，房地產市場短期不會大跌。

中原地產研究中心的統計數據顯示，2月份，重點監測的全國主要54個城市新建商品住宅簽約套數為13.56萬套，按年下跌13.8%，較1月份下跌達35%。

庫存嚴重城市 樓價勢再跌

中原地產首席分析師張大偉表示，近期出現的杭州等二綫城市樓盤價格下調，預示着今年樓市將進一步分化。在資金面趨緊的情況下，房價可能下調。特別是庫存嚴重、人口新增放緩的城市，有可能在近期再次出現降價。

「房價經過一年多持續上漲後，市場有可能理性回歸。」張大偉表示，在資金面偏緊的情況下，樓市量價增速出現回落也很正常。未來，樓市有望在市場與保障的雙軌制下平穩運行，調控政策也將向着房產稅等市場調節手段代替行政干預手段的方向推進。

但對於房地產市場走勢，業界看法分歧。全國工商聯房地產商會會長聶梅生近日表示，雖然樓市2013年開始出現銷售面積和銷售額增速下滑，但是中國房地產現在依舊處在一個高位。他認為，如果政府不出甚麼特殊政策，房地產市場肯定還是增幅下降，「現在的增幅應該說還不錯，到了零增長和負增長還有一段時間。」

港府上周公布新一年財政年度賣地計劃，發展局局長陳茂波罕有地批評港鐵（066）近年屢次招標無功而回，要求港鐵配合當局的房屋政策，市場關注港鐵項目招標成效影響政府達成本年度的住宅供應目標。他昨天出席電視節目時被問及將來會否收回港鐵的物業發展權時，承認「有研究過」，但因涉及法律問題，現階段不宜評論過多。他觀察到中型及小型單位供不應求的市況，港府「雙辣招」已減低境外買家入市意欲，估計發展商會轉而興建中小型單位。

陳茂波：補地價問題有分歧

日前批評港鐵近年物業項目招標成績「是零」的陳茂波昨天表示，其中原因是港鐵與政府在補地價的問題有分歧；當局正與港鐵商討，如何在未來2至3年有秩序地推出項目。對於有關將來收回港鐵物業發展權，改由政府主導上蓋物業發展的意見，他表示「有研究過」，但其中牽涉複雜的法律問題，政府已做了準備工夫，目前不宜評論太多。被問及再次流標的輕鐵天水圍天榮站項目，可否改作公屋用途，陳茂波稱會積極研究，但一定不會向港鐵補回土地，港鐵雖然屬於上市公司，但亦要有一定社會責任。

陳茂波表示，觀察到本港近年落成的新單位以大型為主，中及小型單位仍然供不應求，故此2014至2015年度賣地計劃的七成半單位，即約1萬伙屬於限量地單位，過去數年香港樓價急升與土地供應不足有關，惟港府不能在短期內「變出合適土地」，相信市場供求失衡仍需時調整。

身兼港鐵獨立非執董的全國人大代表吳亮星昨天在北京回應說，不存在港鐵特意拖慢投標程序一事，因為在香港凡事也有既定程序，港鐵也不能例外，如果投標價格低過底價，港鐵「無理由要虧損而令到公司及股東利益受影響」；他認為，若有延誤都是與市場有關。

發展局上周公布，2014至2015年度的私人住宅用地可供興建單位總量預計約3萬個；其中包括政府售出私人住宅用地共34幅，可供興建約1.55萬個單位；包括西鐵元朗站，以及港鐵將軍澳站等鐵路物業發展項目約4650個單位等。陳茂波日前指出，由於港鐵過往兩三年均未能成功批出上蓋項目發展權，市建局重建項目又未能趕及推出，多項因素導致2013至2014年度總供應量未能達到1.8萬伙的原定目標。他強調政府不會因擔心地價回落而不賣地。

新地（016）上周五公布中期業績，同日亦宣布發行紅利認股權證的建議，將按「12股派1」比例向股東發行「紅輪」。上周五表示「有待研究再決定（是否認購）」的集團前主席郭炳湘，昨天透過發言人表示，對新地前景充滿信心，故將行使有關認購權證。

新地上周五公布發行為期兩年的「紅輪」，是集團自1986年及1991年以來再度發行。以每股98.6元的認購價計算，若獲所有股東行使，新地將可集資222億元，料可用於未來競投本港地皮。集團須為此發行佔已擴大後股本約7.7%的新股。

若全數行使涉資16億

郭炳湘昨天透過發言人表示，他認為今次「紅輪」很值得認購，惟未有透露具體行使時間表，以及是否行使獲發的全數「紅輪」。據港交所（388）資料顯示，郭炳湘持有約1.95億股新地股份，以此計算，他將獲派1625萬份認股權證，若全數行使涉及金額約16.02億元。

新地聯席主席郭炳江在上周五集團業績記者會上強調，「郭氏家族會認購」，又指「家母及我們對新地的支持有增無減」，惟當日未有正面回應大哥郭炳湘會否參與。郭炳湘於今年1月底辭任新地非執董。

九龍半山已由昔日的偏遠地區，變成豪宅林立的新型住宅區，令區內每有地皮推出市場，都成為發展商必爭之地。2014至15年度賣地計劃中，地政總署納入兩幅區內住宅地，其中仍有待改劃為住宅用途的大窩坪延坪道綠化地，或可晉身為新年度的地王，惟有環保團體表明反對改劃，隨時影響用地的發展計劃。

新年度賣地計劃中，共有21幅用地需要進行改劃，包括7幅綠化用地，其中佔地約2.44公頃的延坪道地皮，仍屬綠化地帶，現時為一幅斜坡地。

環保團體重申反對

規劃署日前向深水埗區議會提交文件，建議將該地皮改為「住宅(乙類)1」用途。用地將設有約88萬方呎的可建樓面上限，高度限制則為主水平基準以上210米。署方表示，已諮詢不同的政府部門，確定用地的發展不會對交通、環境、通風和視覺等有重要影響，區議會明日將討論用地的改劃申請。

用地毗鄰獅子山郊野公園，現址有不少樹林，並有石澗等，部分環保組織表明反對改作住宅用途。環保觸覺總幹事譚凱邦指出，綠化地帶屬於城市發展與郊野公園之間的重要緩衝地帶，若將用地改為住宅發展，擔心會令郊野公園的邊界消失。

他表示，範圍內有大量的樹林和石澗，屬頗原始的林區，若將用地改為住宅發展，最終會發展為空置率一般較高的豪宅用地，也不見得可正面回應有意置業者對住宅的需求。

發展局局長陳茂波日前曾表示，可按政策遷移樹林，惟譚凱邦質疑，該範圍內的樹木難以物色到合適的位置遷移，環保觸覺明日將到區議會會場外請願。業界人士估計，地皮改劃若掀起爭議，日後實際改劃時間勢被拉長，或影響用地在來年度內推出。

資料顯示，近年推出市場的九龍半山一帶用地，要數九龍塘義德道2幅用地，其中義德道1號2010年批出時，每方呎樓面地價約16587元，毗鄰的3及5號用地在同年更以近1.8萬元的樓面地價批出。

市場估值逾70億

不過，兩地的樓面均不足10萬方呎，市場普遍預計，延坪道的樓面地價或有折讓，惟地皮造價則動輒逾70億元。

高緯環球大中華區評值諮詢部董事張翹楚則認為，用地雖毗鄰郊野公園，但改劃作住宅發展問題也不大，以近年區內的發展模式而言，估計這幅用地他日推出市場，也會以中密度住宅連洋房群發展。惟由於景觀未必最佳，參考地盤以南的帝景峰近期成交呎價後，估算地皮每方呎樓面地價約8000元，地價約70億元。

政府公布下年度新賣地計劃後，首批地皮將在本周五（7日）截標，當中以區內未來有多幅用地招標的白石角科進路住宅地較為矚目。該地雖然與毗鄰科研路地皮可產生協同效應，但市場預期近期市況和未來多供應影響，入標者出價趨向審慎；更有測量師將該幅用地估值調低一成，至每方呎樓面價約5000元。

與毗鄰地具協同效應

於周五截標的兩幅用地，分別為白石角科進路和西貢碧沙路與清水灣道交界的住宅地皮，兩者都沒有設立限量條款，其中白石角地皮佔地約20.45萬方呎，可建樓面上限約71.58萬方呎。至於西貢用地則屬低密度發展用地，地盤面積約1.34萬方呎，預計樓面只有8026方呎。

理想城市集團企業估值部主管張聖典表示，白石角地皮由於享開揚的吐露港海景，對地價大有幫助，加上賣地章程列明容許與毗鄰一幅將推售的地皮共用康樂和停車設施，有助產生協同效應，吸引發展商尋求奪得兩地一併發展。

不過，由於地皮後方有多幅用地納入賣地表，加上地皮形狀令樓宇布局難度增加，估計或影響發展商出價。張聖典稱，該部門已調低地皮估值一成，至36億元水平，每方呎樓面地價約5000元。

西貢地皮估9631萬

同日截標的西貢碧沙路用地，市場估計每方呎樓面地價介乎1.2萬至1.5萬元。

利嘉閣地產研究部主管周滿傑的看法較保守，認為地皮毗鄰清水灣道，車流量較高，加上景觀欠佳，用地每方呎樓面地價約1.2萬元，估值約9631萬元。

白石角地料值45億
文匯報

　位於大埔白石角科進路及西貢碧沙路兩幅住宅用地將於本周五（7日）截標出售。利嘉閣地產研究部主管周滿傑估算，前者樓面造價約每方呎6,300元，後者則約每方呎1.2萬元，預期合共為庫房進賬46億元。

大埔白石角科進路地皮同屬住宅（乙類）用地，地皮面積204,516方呎，地積比率約3.5倍，可建樓面715,806方呎。利嘉閣地產研究部認為，該地皮貼近吐露港，加上相連地皮大埔市地段第214號即將出售，協同效應甚大，而且相信項目落成後大部分單位能享寬闊海景，因此估算樓面地價每方呎6,300元，地皮售價45.10億元。

至於西貢碧沙路與清水灣道交界地皮，則屬住宅（丙類）用地，地皮面積13,376方呎，地積比率約0.6倍，可建樓面8,206方呎。該行指，地皮位於清水灣道旁，加上海景欠奉，故估算樓面地價每方呎1.2萬元，較兩年前雅居樂以樓面呎價逾2.1萬元投得的碧沙路低逾40%，折算地皮售價9,631萬元。

高鐵的開通，除吸引買家湧入大亞灣、淡水及惠東等地外，地產商同樣嗅到商機，華潤置地、佳兆業及碧桂園等大型地產商均投入巨資開發新盤。同時，港資地產中介代理亦看到機會，美聯、中原和港置等公司進軍該地區樓盤，透過獲取代理權以賺得豐厚收益。

華潤拓旅遊地產項目

從發展商來看，華潤斥資180億元（人民幣，下同）在大亞灣的小徑灣開發超大型臨海樓盤，其總戶數3,164戶，總建築面積高達270萬平方米，主打旅遊地產、城市豪宅和水景住宅，每平方米均價達1.3萬元至1.4萬元。儘管該盤叫價高出當時大亞灣許多樓盤均價逾兩倍，但因臨近廈深高鐵惠州南站，故此仍獲投資者追捧，其2,000套樓房在去年下半年很快被搶購一空。

除華潤外，佳兆業、碧桂園、富力等均涉足大亞灣、淡水和惠東等地。正如恆豐潤營銷總監張君所講，廈深高鐵的開通，令許多地產商看到巨大商機，以前還擔心房子太多、競爭激烈而不好賣，現在反而擔心建設進度拖延新盤銷售。

港資代理設點爭生意

另一方面，大亞灣去年新房成交量達3.9萬套，創歷史新高，無疑吸引許多深圳港資地產中介加速佈局當地，目前已有3家在大亞灣和惠陽兩個區域設立地舖，當中港置1間、美聯1間、中原3間，主要服務許多地產商新樓盤的營銷策劃、代表銷售等。去年9月在大亞灣設立網點的深圳美聯物業董事總經理江少傑稱，得益於深莞惠一體化和廈深高鐵的開通，惠州已成為吸引投資的新熱土。深圳有限的土地資源已經滿足不了市場的需求，其向東發展也勢在必行。

內地房地產商眾安房產（0672）宣布，聯交所已於2月28日批准該公司可分拆中國新城巿。

眾安指，中國新城巿將包括公司若干現有附屬公司，該等公司主要從事開發、銷售及投資長三角地區二線城巿副城中心的商業物業。現時建議全球發售中國新城巿股份以供香港公眾認講及向專業投資者、機構投資者及其他投資者國際配售。

眾安地產主席施侃成表示，是次分拆將有效為中國新城巿擴展商業綜合體開發業務至長三角三四線城市及市郊地區等新興市場。且將使中國新城巿及眾安集團的品牌知名度進一步提升。未來眾安房產將繼續擴大業務規模，並涉足中國城鎮化建設。

住宅交投氣氛持續平淡，二月截至二十七日，整體樓宇註冊宗數僅三千八百多宗，料全月只有約四千宗水平，按月少三成，乃○八年金融海嘯以來新低，同期二手住宅更僅有二千一百一十九宗，料全月錄約二千三百宗水平，數字更創有記錄以來新低。

　　近期一手盤以優惠及貼市價搶灘，二手樓市被分散客源。港置高級執行董事伍創業預料，二月計樓宇整體登記量僅錄約四千宗，按月下跌三成外，更創○八年十一月金融海嘯後的新低。他並表示，由於一月底為農曆新年，屬傳統淡季，加上近期樓價有回落?象，相信部分準買家會觀望後市，反映在二月份的交易數字，故上月的整體物業註冊跌至多年來低位。

　　伍氏續指 ，若按住宅物業類型畫分，將以二手住宅註冊量佔最大部分，錄二千一百一十九宗，按月下跌逾兩成半，創一九九六年有記錄以來的新低，反映二手交投偏軟；至於一手註冊方面，則佔約一千一百多宗，按月跌逾三成半，唯一手註冊數字卻是連續四個月錄得逾千宗水平，屬○九年九月以來首次。

　　利嘉閣總裁廖偉強稱，現時二手業主的持貨能較強，因大部分業主已完成供樓，資金壓力低，故令二手住宅交投量降低的原因，相信要待業主願意向準買家提供較高議價幅度時，二手交投量才會逐步回升。

　　美聯住宅部行政總裁布少明表示，由於二月份的農曆新年假期氣氛濃厚，加上樓市開始呈現回落勢頭，以及受多個一手新盤夾擊，均對二手市場成交有影響，惟部分業主「企硬」，不肯擴大議價幅度，故市場交投出現膠?情況。

　　他續指，受多項因素包括樓價回落幅度緩慢，以及發展商於推出一手新盤時，會繼續提供多項優惠吸客等所影響，部分市場購買力會轉移到新盤市場，預料今月份的二手註冊數字約為三千宗水平，雖會略為回升，惟仍然是在低位水平徘徊。

新鴻基地產（016）上周五突然建議發行紅利認股權證（「紅輪」），大股東郭氏家族表明將行使認購權，但市場人士仍對新地逾20年後再次發行「紅輪」感意外。瑞銀、高盛等多間大行分別下調新地目標價；瑞銀定目標價為103.5元，下調幅度達2%。

新地股價昨天受壓，最低見96.15元，挫逾3%，收報96.65元，跌幅收窄至2.7%；成交額達8.96億元，屬昨天跌幅較大的藍籌股。新地昨天沽空金額亦增至3.4億元，屬港股第三大，沽空比率達37.95%。

瑞銀：攤薄效應不大

瑞銀報告指出，該行估計新地建議發行「紅輪」對股份造成的攤薄效應不大，但難免令市場對此安排感到驚訝，新地目前負債率僅得18%，透過發債融資應是較合適選擇。瑞信預測股價短期會受壓，將目標價由106.1元降至103.5元，維持「中性」投資評級。

德意志銀行發表報告，預期新地租金收入下降、本港樓市放緩；加上發放「紅輪」攤薄效應影響，把新地每股資產淨值（NAV）由182.8元降至166.3元。

美銀美林報告表示，發「紅輪」能讓郭氏家族在未來投地後仍能挑選時機靈活增資。郭氏家族可選擇提早行使權證以注入95億元，維持新地淨槓桿於20%以下。該行把新地目標價由108元降至106元，維持「買入」評級。

高盛報告卻持相反意見，認為新地上半年業績顯示其業務前景仍然強勁。本港地產市道持續向好，新地在中港兩地租務業績亦較預期好，維持「買入」評級，目標價為126元。

本港兩大地產發展商長實（001）及新地（016）先後派發成績表，儘管兩家公司業績不盡相同，惟管理層卻不約而同地指出，本港建築費愈來愈昂貴，每平方呎上升至接近4000元水平。建築費佔總成本比例愈來愈高，直接影響到發展商的賣樓毛利率。

從地產商角度來看，本港建築費顯著上升，無疑會蠶食發展項目的利潤率；但從建築商角度來看，本港建築費持續上揚，又是否可以令公司盈利受惠呢？

要知道的是，近年建築費急劇上漲，原因是本港有多個大型基建項目上馬，而澳門亦有大量賭場度假村項目要興建，在本港建築工人數目不足之下，工資自然水漲船高。另外，建築原材料價格連年上升，也是導致建築費上漲的原因。

遠東環球去年合約超標

由此可見，本港建築費上升，可能只是建築商將成本轉嫁予發展商，建築股本身未必可以百分百受惠。如果投資者要從建築股尋寶的話，一定要揀選手頭訂單充足，以及有母公司支持的公司。

遠東環球（830）是為物業發展項目提供一站式建築物外牆解決方案的全球供應商，客戶一般為全球物業發展項目的發展商及總承建商，包括美國、加拿大、中東、內地、香港、澳門、新加坡、日本及南美洲。集團母公司為中國建築（3311）。

遠東環球早前公布，2013年累計新簽合約額為18.26億元，按年大幅增加55.3%，相當於全年目標的101.4%；今年目標定於20億元，截至去年底，手頭合約額共33.6億元，其中未完成合約額23.26億元，按年增加27.9%，預期足夠未來建造。

由於中國建築早前中標美高梅中國（2282）合約金額達105億元的路氹項目，並有機會成為永利澳門（1128）規模達200億元項目的承包商，以及參股共同發展信德（242）澳門濠庭都會5期住宅部分，不排除遠東環球有望承接有關項目的幕牆業務。

憧憬獲母企中建築注資

另外，中國建築於2012年初增持遠東環球至74%的控股權益，迄今已超過兩年的時間，市場憧憬母公司可能向遠東環球注入部分資產，將有利遠東環球進一步壯大規模。

事實上，遠東環球2013年首3季業績已由虧轉盈，經營溢利錄得1580萬元，前年同期則虧損841萬元；期內，營業額有12.01億元，按年增加33.4%。集團已定於下周二（11日）召開董事會會議，預料2013年全年業績亦可以扭虧為盈，股價昨天漲升逾6%，不妨留意。

至於港股，受到北韓發射導彈、烏克蘭局勢緊張，以及內地製造業PMI回落三大外圍因素影響，?指昨天下午一度急跌近350點，收市報22500點，急跌336點；成交金額668億元，較上日減少一成三。

澳門2月博彩收入增長四成至380億澳門元，優於市場預期，濠賭股個別發展，金沙中國（1928）及銀河娛樂（027）下跌1%至2%不等，澳博控股（880）則上漲2%。

內房股捱沽，華潤置地（1109）下滑3%、中國海外（688）急挫近4%，世茂房地產（813）更下瀉近5%。

投資者普遍看淡樓市前景，快步離場者亦不乏內地客，一名國內投資者累蝕約155萬元，以850萬元售出紅磡昇御門一個兩房戶，若計入其剛在2月初蝕讓售出的大潭陽明山莊單位，30日內該投資者共損手逾425萬元。

昇御門兩房850萬售

1月初發展商豪送最高逾兩成優惠重推昇御門貨尾，惟仍有內地豪客不惜蝕讓盡快離場。美聯物業營業經理何海光稱，屋苑1座中層D室，實用面積610方呎，兩房設計，業主今年2月初放盤叫價900萬元，已較其買入價低約6%，但受發展商劈價推售貨尾影響，原業主最後減價至850萬元連租約售出單位，實用呎價13934元【表】。單位現有租約月租為1.9萬元，新買家暫可享回報率約2.7厘。

原業主在2012年2月以960.38萬元入市，賬面貶值超過110萬元。土地註冊處資料顯示，原業主為鄭世進，名字屬普通話拼音，與深圳一名身兼深圳政協委員的發展商同名。鄭氏近年熱衷於投資本港物業，惟在2月初以虧損近270萬元沽出陽明山莊一個低層單位。資料顯示，鄭世進目前仍持有一項九龍站凱旋門物業、天璽兩伙毗鄰單位，以及大坑上林一個中層複式戶。

太古城則王再跌穿700萬

此外，鰂魚涌太古城再有低價成交，兩房則王單位繼去年11月後再度跌穿700萬元。中原區域營業經理張光耀指出，單位為高安閣中層E室，實用580方呎，1月放盤叫價738萬元，惟單位對正工廈，景觀欠理想，昨日減價6%，以693萬元易主，實用呎價造11948元，低市價約4%。

市場消息透露，火炭御龍山7座高層B室，實用面積1011方呎，剛以1280萬元易手，實用呎價12661元。原業主2008年以1364萬元購入物業，是次易手賬面蝕84萬元，連同其他行政費計算，蝕近150萬元。

中原地產高級分區經理羅明珠表示，西貢飛鵝花園單號屋，實用面積2496方呎，以市價約6200萬元易手，折合實呎2.48萬元。據悉，物業放售價約6800萬元，是次易手減價約8.8%。原業主在82年以393萬元購入單位，至今單位升值15倍。

此外，房委會昨公布2月份居屋第二市場的初步成交數字，暫錄得147宗，較1月份減少47%，其中上水公屋天平邨，一個實用面積366方呎的單位，以綠表價80萬元易手，實用呎價僅2186元，無論成交價及呎價均為過去兩年該屋邨最便宜的單位。

2人戶領最低工資符資格

立法會一委員會昨討論上調公屋申請的入息和資產限額，運輸及房屋局局長張炳良表示，若二人家庭取最低工資，每月工作26日，每天9小時，仍可符合申請資格，強調是次調整幅度較最低工資增幅高，並指若大幅調高入息上限，會增加合資格的人數，反而降低低收入家庭的上樓機會。

長實（001）深水埗丰滙尚待推售，旗下天后DIVA昨日夥拍同系公司尚乘增推付款計劃，以最高樓價40%二按付款吸客，二按成數史上最高，買家最低繳付20%首期即做業主，息率亦與一按看齊，全期低至2.25厘及不設罰息【表】。

首期20%即做業主

DIVA昨更新價單，與同系公司尚乘合作推出「SUPER二按付款計劃」，並分有即供及建築期，前者可減樓價5.4%；建築期則未提供折扣，惟提早還款可獲5.5%回贈。買家首30天須繳付樓價10%，餘下3.5%於240天內分階段繳付，餘下86.5%於270天內繳付，二按成數最高為樓價40%，已突破過往新盤二按最高成數。

長實營業經理曹皎明表示，DIVA累沽60伙，套現6.4億元，上述付款只限首10名私人名義買家，今次推出全新二按付款計劃，全期二按最低為最優惠利率減3厘利息（P為5.25厘），相信有助換樓客入市。DIVA大部分單位售價介乎700萬至2000萬元，按金管局規定，買家一按最多只能承造五至六成，惟發展商亦規定一及二按合計不可超過樓價80%。

西半山高士台昨日首度發售1房戶，發展商嘉里建議（683）表示，昨日推售20伙，在傍晚6時抽籤，隨後全數獲認購，考慮短期內加推單位應市。落禾沙迎海一期今日將發售首批50伙，市場指出，項目累收近400票，超購7倍；另今日截票的元朗爾巒，市場指過去2天累收約930票，以周四發售的107伙計算，超購7.6倍。

另一邊廂，西半山天匯昨日售出33樓B室，為早年的撻訂戶，面積2476方呎，成交價1.31億元，較09年成交價低約5%，折合呎價5.3萬元。

新界區近年來以賣地表為主流的土地供應來源，當中大埔及沙田更有具合併潛力的中低密度豪宅地推出。2014/15年度賣地表中，大埔白石角地再成大型地皮推售的供應庫，共有4幅相鄰的地皮納入賣地計劃，共涉約8公頃地盤面積，連同同區2幅露輝路及1幅近鳳園的豪宅地，7幅地皮保守估計可為庫房進賬170億元，堪稱豪宅供應庫【表】。

大埔成為豪宅供應庫

政府上周公布的賣地計劃中，不少新增的大型住宅地皮均安排在下半年度推出，當中供應焦點集中在大埔區，包括原計劃作科學園擴展用的白石角用地。其中8公頃由科學園用途改為「住宅（乙類）6」地帶。

地皮地積比率限為3.6倍，高限約65米（主水平基準以上），估計可建3380伙。以總地皮面積合共逾85萬方呎計算，4地合共估值約143億元。

韋堅信測量師行董事林晉超表示，白石角早年曾推出多幅具合併潛力的住宅用地，吸引多家大型發展商組成大型財團參與，目前該批售出的地皮亦陸續建成住宅出售。雖然該區用地是作中密度發展，但回顧該區近年批出的4幅地皮，連同將在本周五截標的213號用地和剛公布招標的214號用地，該區有不少住宅供應，加上新賣地表中4幅白石角地均非臨海地盤，大型財團或會轉吼賣地表上的其他用地。他相信，中型發展商或組財團競投該4幅地皮。

業界人士分析指出，雖然該4幅地皮位置較以往推出的臨海地稍遜，由於大型地皮供應有限，加上該區毗鄰科學園，而且區內多個樓盤續錄成交，新晉豪宅區漸成型，對未來新落成物業樓價亦較有支持，故此認為該批地皮未來推出招標時，發展商仍會積極參與。

露輝路兩地亦可合併

此外，新賣地表中尚有2幅位於大埔汀角露輝路的用地，也具有合併發展潛力，地盤面積合共逾4公頃，地皮所處的地區，建有不少低密度項目，包括聚豪天下、嘉豐花園及淺月灣等。至於汀角路近鳳園的另一幅地皮，面積為土地表中最大的一幅，地盤廣達4.8公頃，三地同劃為住宅（丙類），可作低密度豪宅發展。

林晉超認為，由於上述3幅洋房地涉及伙數少，加上鄰近地區亦有洋房項目，料3地吸引力較高。

二手氣氛轉差，減價、蝕讓個案增多，美聯物業助理聯席董事施衍銘透露，太古城高安閣高層E室，以693萬元易手，是近期罕有跌穿700萬元關口的兩房單位。

上址實用面積589平方呎（建築面積675平方呎），原業主原本叫價733萬元，放盤一段時間未獲承接，故昨日大幅減價40萬元，以693萬元易手，減幅約5.5%。

御龍山中層 蝕140萬售

其次，市場消息透露，沙田御龍山7座中層B室，實用面積1,010平方呎（建築面積1,296平方呎），業主於08年以1,363萬元購入，剛以1,280萬元易手，帳面損失83萬元，若連釐印費及代理佣金等支出，估計實質損失逾140萬元離場。

另外，市場消息透露，一名內地客剛以約850萬元，沽出紅磡昇御門1座中層D室，實用面積609平方呎，較2012年購入價960萬帳面損失110萬元，若連雜項支出料實質損失約150萬元。

至於租金方面，消息指大角咀一號銀海2座高層A室，實用面積1,747平方呎，連私家泳池，剛以15萬元租出，成區內租金新高紀錄。

新加坡基金 5.8億購尚圜酒店

酒店需求增，消息指，南豐以約2.2億元，購入上環德輔道西地盤，以擴大去年收購的酒店地盤。

另上環尚圜酒店以約5.8億元易手，料新買家為新加坡基金。

市場人士透露，上環德輔道西47至49號，地盤面積約1,964平方呎，以約2.2億元易手。

面積擴至9022呎 樓面13.5萬呎

消息稱，買家為南豐，該集團於去年中，斥9.08億元購入德輔道西33至45號地盤，面積7,058.58平方呎，日後發展作酒店；是次購入47至49號，地盤面積擴展至9,022平方呎，發展規模得以擴大，日後重建樓面達13.5萬平方呎。

隨着旅客增加，酒店獲基金重視。消息指，上環蘇杭街29號尚圜酒店，以約5.8億元易手，該酒店於2011年開業，提供55間房，當中包括數間豪華客房，每間房價值約1,055萬元。

尚圜酒店 每房價值1055萬元

消息稱，新買家料為新加坡基金Ascott，該基金過往曾投資本港酒店，如去年斥資4.62億元，向CHI Residences購入西環「太極軒138」（共52個房間），平均每間房間約888萬元。

上環區近期錄多宗酒店易手個案，如去年底內地企業開源控股（01215）斥4.88億元，購入上環干諾道西隆堡國際滿景酒店。物業樓高32層，提供90間客房及一間餐廳，每間房價值約542萬元。

另外，中原（工商舖）商舖部高級營業董事戴錦輝表示，深水埗營盤街142號薈悅地下及一樓舖位放售，實用面積合共約3,627平方呎，意向價約4,306萬元，呎價約1.19萬元，而地下8號舖意向價約1,200餘萬元。

泓富產業信託（808）公布，2013年可分派收入2.09億元，按年上升12%，末期每基金單位分派0.0751元，全年合共派0.1495元，增長10.4%，分派收益率為6.6%（以業績期最後一天收市價計，如以昨天收市價計則為6.44%）。行政總裁黃麗虹表示，今年整體續租樓面約42萬平方呎，當中未計去年新收購位於觀塘的創業街9號物業；而目前整體平均租金為每方呎19元，故未來仍有很大的增長空間。

截至去年底止，泓富資產負債比率降至20.9%，下跌1.5百分點。租金調升達到34.9%，物業組合租用率亦維持在98.9%。黃麗虹表示，撇除新收購的創業街9號物業，泓富共有約120萬方呎樓面，當中約35%為今年到期須續租。至於創業街9號物業，她表示，2014年到期續租的數量較多，現時該物業每方呎租金約16元，同區同級別的寫字樓則為每方呎21至23元，故相信今年續租租金的升幅將很大。

泓 富 ： 九 龍 東 物 業 租 金 看 升
星島日報

受惠於租金收益上升和融資成本穩定，泓富產業信託（808）去年全年可分派收入為2.09億元，按年升11.9%，末期每基金單位分派7.51仙，按年升8.2%。該公司主席趙國雄表示，公司有三分一的樓面面積位於九龍東，旗下物業的租金則與區內的租金水平仍有差距，故預期未來租金收入有上升空間。

　　泓富去年全年每基金單位分派14.95仙，按年增加10.4%，分派收益率為6.6%，分派比率仍維持100%。泓富去年收益為3.41億元，按年升10.9%；物業收入淨額則為2.66億元，按年增加11.4%。不過，租金調升率為34.9%，按年下跌1.2個百分點，成本對收益比率則為21.9%，較2012年跌0.4個百分點；另物業估值達85.1億元，按年上升7.1%。

　　隨著政府致力發展九龍東，趙國雄表示，當九龍東的基建設施發展完善，該區寫字樓租金有望升至每呎月租30至40元。泓富有120萬呎收租物業，當中三分一位於東九龍，其中位於觀塘的泓富廣場現時租約22元，趙國雄相信旗下位於東九龍的物業租金仍有力再上。

　　另外，泓富行政總裁黃麗虹指，今年1月底收購位於觀塘創業街9號一幢甲級寫字樓大廈，該大廈目前每呎租金16元，預計陸續有租約到期後，續租租金或新租戶的租金，可提升至區內同級的大廈每呎約21至23元，意味租金升幅有31%至43%。黃麗虹續稱，若撇除創業街9號的項目，公司今年將有35%的樓面面積須續租。另外，公司今年的資本開支為3000萬元，主要用於物業的資產增值。

　　至於收購目標，趙國雄表示一直有物色收購對象，但作為房託公司，進行收購前須準備的工夫較多，故目前未有收購對象。他又指，若日後有收購目標，仍希望繼續以借貸形式融資，原因是他預期今年利息相對平穩。

港島區住宅供應緊絀，新年度也只納入四幅，分別位於灣仔和赤柱兩區，其中灣仔兩地規劃較成熟，料可作中小型住宅發展。業界人士認為，由於用地的位置接近商業區，日後住宅的租務需求料強勁，將成為兵家必爭之地【表】。

兩幅灣仔區的住宅地，分別為安排在下季推出的灣仔捷船街蚊型地，以及剛被納入賣地計劃的皇后大道東269號地盤。其中捷船街地皮佔地僅2906方呎，可建樓面約1.45萬方呎，不設限量要求，卻限制只可建12層高。

大道東捷船街地值逾12億

至於佔地約1.32萬方呎的皇后大道東269號用地，現址為呂祺教育服務中心，接近壹環、尚翹峰和Queen's Cube等市區重建項目。依據過往的規劃，用地可建樓面近10萬方呎。市場普遍預計，捷船街用地的每方呎樓面地價約1萬至1.2萬元，皇后大道東用地的估值上限則約1.3萬元，兩地料可為庫房帶來12億至15億元收入。

測量師陳東岳指出，近年不少中區工作的行政人員和金融業從業員，都喜歡承租灣仔一帶的服務式住宅或小型住宅單位等，由於兩幅用地位於灣仔中心區，相信日後可以發展為針對租務市場的中小型住宅項目。他相信，兩地規模不大，將吸引中小型發展商以進取價爭奪，而一些在區內已有發展經驗的大型發展商，也可能會積極競投，屬兵家必爭之地。不過，他認為，由於這類用地的面積不大，加上附近民居較多，將令地盤的工作環境和施工時間有較大限制，可能令建築成本較高，或會影響地皮造價。

赤柱兩地仍屬綠化帶

另外兩幅納入賣地表的港島區用地，則位於赤柱黃麻角道，屬富豪海灣南鄰的兩幅毗鄰地皮，目前仍是綠化地帶，佔地分別約27萬和4.6萬方呎。

有測量師認為，南區新住宅地供應不多，惟市場一直對南區住宅有需求，相信兩幅用地一大一小，可以讓中小型發展商甚至投資者可以購入小型地發展，料大型地皮可作洋房群，小型地除可建約10座洋房外，也可能由富豪或家族等購入作私人居住用途。

南區區議員陳李佩英表示，目前仍未得知用地的發展細節，惟認為政府若要改劃該地作住宅發展，應回應社區對醫療和教育等民生方面的需求，也要確保赤柱連接外區的交通基建有所改善。

大窩坪綠化地建屋惹反對

大窩坪延坪道綠化地雖已納入賣地表，惟至今尚未展開城規程序，深水埗區議會昨日討論地皮的發展建議，區議員、居民組織和環保團體都提出反對。另外，早前惹爭議的九龍塘前李惠利校舍南面地盤，下周起聽取公眾的意見，政府也計劃將用地保留作政府用途，規劃署最新建議，將用地恢復為「政府、機構或社區（9）」用途，意味當局正式放棄將用地作住宅發展。

多個居民組織和團體昨早趁區議會討論延坪道用地的規劃，到場向規劃署代表請願，包括畢架山花園業主立案法團和帝景峰業主委員會等。有業委會代表指出，目前帝景峰側的迴旋處交通負荷量極大，擔心日後再有新住宅項目，會令交通負荷更大。

當區區議員吳美批評，政府未有就用地發展對空氣、交通和環保等方面的影響提交足夠資料，認為用地屬綠化帶，不但影響毗鄰屋苑，也可能涉及郊野公園範圍，並擔心造成先例。

李惠利校舍改劃 下周公眾諮詢

城規會下周一起將聽取有關前李惠利校舍改劃所收到25847份申述及2980份意見，規劃署則建議將用地恢復為「政府、機構或社區（9）」地帶。不過，不少申述人建議興建特定的設施，如中醫教學醫院和浸大宿舍等，規劃署則認為，將用地撥作哪種用途，不屬於城規會職權。

此外，地政總署申請放寬賣地表中的馬鞍山?光街地皮之總樓面及高度限制，高限由主水平基準以上50米增至60米，總樓面則由9.59萬方呎增至11.5萬方呎，料單位數目將增加51個，至178個。

恆大地產（03333）於今年2月，實現合約銷售額90.4億元（人民幣，下同），按年升114.9%；合約銷售面積137.1萬平方米，合約銷售均價每平方米6,592元。

碧桂園（02007）公布，截至2014年2月底止兩個月，實現合同銷售金額約253.4億元；合同銷售建築面積約395萬平方米。

恆大35億入股華夏銀行 成第五大股東 持逾4.4億股佔5%
文匯報

內地滬市上市公司華夏銀行3日晚公告顯示，收到廣州市廣域實業有限公司的通知，該公司及其四家一致行動人自2013 年11月至 2014年3月間通過市場共計買入華夏銀行股份445,232,271股，總股本的5.00%。據國家工商總局企業信息公示系統資料，增持華夏的這五家公司均為恆大地產（3333）附屬公司。?大地產相關人士4日未評論上述事宜，稱以公司公告為準。

據了解，?大地產曾在今年1月24日公告稱，在2013年11月13日至2014年1月24日期間，公司通過附屬公司在市場上以相當於平均每股8.2元人民幣（下同）收購股華夏銀行股份402,695,498股，總價值33億元。這些股份約佔華夏銀行總股本的4.5%。而根據華夏銀行的公告，?大地產再增持了4,200萬股的股份。按照5%股份對應的股份計算，動用的資金超過35億元。

截至2013年中期報告期末，華夏銀行前五大股東為首鋼總公司、國網英大國際控股集團有限公司、德意志銀行盧森堡股份有限公司、德意志銀行、紅塔股份，持股比例分別為20.28%、18.24%、9.28%、8.21%、4.37%。由此，?大持股已超過紅塔股份，成華夏銀行第五大股東。

近期內地地產商入股銀行動作頻頻。去年10月，萬科作為基石投資者參與徽商銀行(3698)H股在香港的首次公開發行，持股約8.2%，為徽商行單一最大股東。今年2月，越秀地產（0123）控股股東越秀集團也正式完成了對創興銀行(1111)的收購。越秀集團稱，橫跨粵港兩地的區域性綜合金融經營平台現已初步形成，為日後金融業務戰略性地佈局珠三角地區。

涉多領域 跨入「千億俱樂部」

?大地產表示，公司增持華夏銀行將加強中國房地產行業和銀行業的關係及增強雙方的業務發展。華夏銀行財務表現強勁，收購其股份對公司是一項合理的投資。業界人士指，?大地產去年跨入內地房企「千億俱樂部」，此前已涉足體育、文化、快消品等更多領域，此舉兼具財務投資和戰略投資，本質上還是以多元化佈局為主線。

料為購房者提供多種金融服務

平安證券相關研報則稱，恆大可能一方面是認可目前銀行低估值顯現出來的投資價值，入股華夏銀行有望為?大地產的購房者提供多種金融服務。

中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑昨表示，2月香港中原地產住宅部佣金收入達1.45億，較1月錄1.58億微跌8%。受農曆新年影響，成交主要集中於2月最後一個星期。隨?辣招落實及財案公布，市場氣氛趨明朗，預計三月佣金收入可達2億。

另外，他指，昨天迎海一期現樓銷情理想，中原客人出席率達約六至七成，屬滿意，買家當中約九成為用家，以同區客為主。

地政署新近一連批出三幅啟德地予中標財團，其中一幅乃由K&K PROPERTY投得，該公司董事羅建一昨首度開腔接受訪問時稱，連地價合共斥資共五十億元，打造為中小住宅項目。另外，公司亦有意競投同區新一幅一H區三號項目。

　　K&K PROPERTY今次以市場估值上限力壓六家財團，以二十九億一千一百萬元奪得啟德第一I區一號地盤，羅建一表示，今次取得啟德區發展條件佳，且項目位置最近沙中?站，故選擇以獨資方式入標，但未來項目不排物色合作夥伴等，另外未來公司會加重發展商角色，亦將繼續物色心水地皮。

　　他又直言，今次投地面對競爭不小，最後奪地感滿意，至於落標每方 呎地價五千六百元已貼近業界估值上限，亦為合理水平；雖然落成後單位定價，須視乎當時市況，但該地盤乃同區供應中，位置最鄰近沙中?港鐵站一幅，料承接力不俗，相信項目利潤達最少十五億元，回報率合理。 據指出，該項目預算打造成近年市場流行之平均約六百多方呎中小型單位，預計發展期須三至四年，項目最快於一七年推售。

　　此外，今次啟德地不設「港人港地」條款，未來變相銷售「鬆綁」促使買家客源更廣泛，也是入標考慮因素之一。羅氏續指，公司正計畫加重房地產發展商角色，連同已投取的啟德地，按照市況，整體可投入一百至一百五十億元資金發展，興建二千多個住宅單位，由於啟德屬九龍核心地段，並落實甲級酒店計畫，發展潛力及條件良好，故對新推出的該區一H區三號地盤也感興趣，將「計數」研究入標。

　　政府近年提升推地速度，他認為施政方向明確，能夠促進中小型發展商中標投地機會，扭轉業界由數家大財團壟斷既有局面，此外，雙辣招獲得立法會通過，早前公布預算案亦無「加辣」措施，有助長遠樓市健康，使更多市民能夠上車，相信今年樓價雖有下調?象，大致走勢仍趨平穩。

新界東北佔4成 料未來數年申請高峰

去年發展商透過補地價只供應80伙，創歷史新低，統計4大發展商手頭約3萬伙待補地價，4成位於新界東北，料在政府定下的換地死綫前逐步落實，未來數年將成補地價高峰期。

去年僅80伙補地價 歷史新低

隨着政府積極推地，發展商補地價意慾大減，去年發展商透過補地價，令生地（已獲准發展住宅，但未補地價的地皮）轉為熟地（已補地價、可隨時動工的地皮）的項目僅涉及80伙，較2012年的700伙，按年急跌近9成，若比較過去10年高峰期的7,300伙（2010年），更大幅下降99%，創下歷史新低。

除了政府賣地及「一鐵一局」機構的供應外，私人發展商的補地價項目，亦在土地供應上扮演重要角色，由2003年至2012年10年平均每年供應約3,400伙，高峰期供應量更高達7,000伙，只是3年逐步回落，其中去年更創10年新低，只有80伙。

根據發展商年報、城規會所批出的規劃許可申請統計，單計4大發展商待批補地價的主要大型項目已經至少涉及1.8萬伙，部分項目如新地（00016）西沙十四鄉項目涉及多達4,730伙，已經是洽談超過10年仍未有結果。

同時，即將上馬的新界東北發展區，會容許發展商透過有條件補地價發展，粗略統計，4大發展商在區內符合換地條件的農地達188.6萬平方呎，參照已公布的規劃方案，將涉及約840.5萬平方呎樓面，扣除非住宅樓面部分後，以平均每伙面積為600平方呎計算，相當於1.24萬伙房屋供應。

整體而言，發展商現時持有的補地價項目加上新界東北項目，合共涉及的單位供應至少達3萬伙，當中還未算?地（00012）元朗南生圍項目、新世界（00017）元朗練板村、榮基村項目等未獲城規會通過的項目，如能加快補地價將能提供不少潛在供應。

事實上，新界東北發展計劃要求發展商在指定用地、按指定用途及時限內完成補地價，否則會徵收土地，一般相信現時在區內持有大量農地的發展商會參與換地，令未來幾年來自新界東北補地價個案會增加。

東北發展設期限 明年首批換地

現時，地政總署已經就新界東北第一期接收換地申請，涉及3,000伙私人住宅，換地磋商限期將為2016年初，因此估計首批換地個案會在明年出現。

而新界東北發展其餘期數，換地期限料會定在2018、2019年的前後，令未來3年成為新界東北項目的換地高峰期，勢將推高整體補地價數字。

不過，測量師學會房屋政策小組主席潘永祥認為，由於樓價出現調整趨勢，發展商參與新界東北換地將會持審慎態度，若果政府要求補地價金額太多，投資風險太大，或者會放棄換地機會，情願收回政府徵地貼償。


發展商項目頻攻城規 按年升24%


乘政府缺地之際，發展商頻向城規會申建住宅。單是長實（00001）、?地（00012）及新地（00016）3大財團，已有15個項目，涉約9,835伙，按年升24%。

不乏多次闖關不成計劃

本報翻查的資料顯示，長實、?地及新地3大財團，合共已就15幅用地向城規會遞交申請（包括首次及修訂申請），可興建單位合共約9,835伙，比2012年錄的7,960伙，增加約24%。

當中以新地最為積極，申請住宅發展的項目達10個，擬建的單位合共約6,848伙，佔3大發展商的申請總數近70%，而且更不乏多年前，多次闖關不成的發展計劃，例如大埔松嶺村項目。

大埔松嶺村項目位於「政府、機構或社區」及「綠化地帶」，項目早於1990年已向城規會申請住宅發展，但當時因環境及規劃用途不協調等問題而被否決，相隔23年後發展商再度闖關，申請興建6幢20至32層高的住宅，涉及約1,144伙，平均單位面積只有約520平方呎，面積跟近年不少限呎地規劃相若。

除中、小型住宅項目外，新地去年亦有不少項目申請作低密度住宅發展，例如屯門藍地申請興建13座4層低密度住宅。申請文件亦特別指出，項目有助改善地盤現時的環境，並且切合政府增加房屋供應的政策，以提高項目闖關勝算。

另外，長實及?地亦有不少項目，向城規會提出放寬發展高度及增建單位等申請，其中?地早年已批建住宅的元朗和生圍項目，去年便提出修訂申請，申請縮減每幢洋房面積，將擬建的洋房由344座增加至400座，多建56座洋房。發展商亦表明，修訂是配合政府增加住宅供應的政府及滿足市場住屋需求。

至於長實旗下紅磡鶴園街項目，在過去1年多亦曾多次因應新房策，提出多次的修訂申請，2012年主動提出「限呎」設計及「港人優先」認購，而去年則申請將地積比率，由8.28倍放寬至8.44倍，令可建樓面面積增加2%至約34萬平方呎，並標榜項目項目對增加住宅供應的好處。

以增供應作理據 料續增

高緯環球大中華區評值及專業顧問部董事張翹楚預計，發展商以增加供應作為闖關理據的申請，將會持續增加，藉此爭取城規會支持。但城規會只能夠規管項目最遲的動工時間，其銷售的主導權仍取決在發展商手中。

SOHO中國（00410）由出售寫字樓轉型收租，券商認為前景不明朗，並指其去年盈利驚喜並非來自核心業務，亦預料未來5年內地大城市寫字樓空置率將上升。

花旗報告指，SOHO中國能否成功轉型仍有待證實，預計租金收入需4至5年才能形成規模，認為公司目前缺乏短期催化劑。該行維持「沽售」評級，目標價由6.36元降至5.6元。SOHO中國股價昨跌1.7%，收報5.95元。

野村認為，SOHO中國轉型的長期前景不明朗，公司現時主要管理4個項目，這些項目去年的租金收入僅3億元人民幣，對比146億元人民幣的總收入，佔比很小。公司去年核心盈利升逾3成至44億元人民幣，惟該行指，核心盈利的14%來自利息資本化，公司去年有91%利息開支資本化，遠高於2012年的48%。野村維持目標價6.51元，評級「中性」。

德銀料京滬穗 商廈空置率升

瑞銀亦指，撇除利息資本化，SOHO實質盈利下跌，預計將影響股價表現，目標價由6.61元降至5.98元，維持「中性」評級。

券商亦看淡寫字樓市場，德銀指，北京、上海及廣州未來5年寫字樓供應量較大，預計空置率將上升。滙豐證券則認為，北京及上海租金增長放緩，令地產商的議價能力降低。

港島區新增3幅地皮，其中兩幅位於赤柱區，涉及合共24萬平方呎樓面，足以興建逾百間洋房，屬於97後區內最大型地皮供應，市場估值近50億元，料屬大型發展商必爭之地。

兩地料可建24萬呎樓面

賣地計劃新增的兩幅赤柱豪宅地，均位於赤柱半島黃麻角道，其中面積較大的一幅位於富豪海灣南方，而另一幅面積較細的則為富豪海灣對面的山坡，均屬於低密度的「住宅（丙類）」用途，地積比率估計只有0.75倍，料可建樓面約24萬平方呎。

面積較大的富豪海灣南面用地，地段編號為鄉郊建屋地段第1201號，地勢呈梯級式，前臨赤柱灣南區海景，海景因素會成為地皮最大賣點，但地皮現況為植被覆蓋的斜坡林地，則會增加建築成本影響出價，以項目可建樓面約20.5萬平方呎計算，已經足夠興建近百間3層高洋房。

至於另一幅地段編號為鄉郊建屋地段第1202號、位於富豪海灣對面的用地，地勢較高，地皮形狀近三角形，增加設計剪裁上的難度，以地皮可建樓面3.47萬平方呎計算，大約可興建16間洋房。

綠化地帶未改劃 最快年底推

兩幅赤柱用地合計可以提供23.97萬平方呎樓面，足以興建逾110間洋房，相當於半個富豪海灣的規模，亦是黃麻角道88號（即現時富豪海灣）自97年批出後，17年來區內最大型地皮。

參考現時富豪海灣近期二手成交，實用呎價介乎2.6萬至2.8萬元，建築呎價介乎1.9萬至2萬元計算，測量界估計，赤柱兩幅豪宅地每平方呎樓面地價將達2萬至2.4萬元，較2011年出售的海風徑「蚊型豪宅」地為低，但仍然遠高於富豪海灣用地當年的賣地結果。

兩幅用地合共估值達48億至57.5億元，其中規模較大的鄉郊建屋地段第1201號用地佔41億至49.2億元，為今年度賣地表內估值第3高的地皮，相信除了大型發展商外，亦會有中小型發展合組財團競投。

由於兩幅赤柱地皮現仍然屬於「綠化地帶」，尚未有展開改劃程序，市場估計，最快要留待今年底或明年初才能推出市場，項目預計2019年落成，以兩年半樓花期計算，料最快2016至2017年能夠推出市場預售樓花。

領匯（823）去年開始計畫運用10年時間，投資4至5億元，陸續翻新旗下178個停車場。對於翻新後的停車場會否加價，領匯停車場及物業支援總經理許志杰指，近年電費等成本不斷上升，停車場收費難免有加租壓力，但仍在評估中。

　　許志杰坦言面對成本上漲，停車場收費面對加價壓力，不過收費會從市場的需求、供應來決定，並會考慮車主承受能力。至於過去已翻新的停車場，增加收費主要以時租為主。許志杰續稱，目前該公司旗下停車場時租收費為每小時8至16元，日租則為35至60元。他又指，今年1月與去年同期比較，月租收入上升13%，時租收入則升31%，許志杰強調收入增加主要由使用率上升帶動。

　　領匯旗下有178個停車場，共8萬個車位。截至今年2月，該公司已為逾6500個泊車位進行粉飾工程，平均每個停車場的翻新費用約300至400萬元。另外，該公司於今年首季已陸續於旗下停車場出口，安裝防止跟車尾系統，以防遭偷去的汽車以「追尾」方式通過出閘機，從而提升保安水平。領匯同時亦在停車場更新及加裝閉路電視，令覆蓋範圍由70%增加至90%。

　　另外，領匯早前表示會在內地物色投資機會，領匯物業管理及營運總監胡志平表示，目前會留意廣州、深圳等地區的收購資產機會，主要以面積60至80萬呎、具租金升值潛力，以及人流暢旺的商場為主要收購目標。

　　早前證監會就修訂《房地產投資信託基金守則》進行諮詢，擬擴大房托的投資範圍至物業發展項目以及金融工具等。修訂後《守則》容許房託以總資產10%用作開發物業發展項目，胡志平認為此舉有助領匯在物色收購資產時更具彈性，有可能以拆卸重建方式，取替翻新商場的做法。

核心盈利37.6億 倒退5.6%

受投資物業公平值收益減少等因素影響，華人置業（127）2013年股東應佔溢利降至63.2億元，下跌35%；若撇除非現金項目收益及計入已變現公平值收益，核心盈利則為37.6億元，倒退5.6%。

儘管業績欠佳，華置仍大增派息，末期息每股0.5元，按年增1.5倍。按大股東兼主席劉鑾雄持有約14.3億股計算，可收取超過7億元股息【表】。計及末期息，華置2013年至今共派發5次股息，劉鑾雄則累計收息近46億元。

受到大增派息刺激，華置股價昨天午後抽升，收報15.78元，升4.6%；成交雖輕微增加，但仍然偏低，全日成交額僅61萬元。

出售投資物業轉蝕1.3億

截至去年底止，華置營業額增至64.53億元，急升165%，當中主要受惠於沽出持作出售物業達46.5億元，大增5.5倍；物業租金收入18億元，按年升7%；但出售持作買賣之投資虧損由前年的920萬元，進一步擴大至4440萬元。受到出售投資物業由前年賺2213萬元轉蝕1.3億元拖累，以致股東應佔溢利降至約63億元，下跌35%。

若撇除主要非現金項目，收益淨額為29.18億元，但計入出售投資物業於年度確認已變現公平值收益4.914億元，以及於過往年度確認累積已變現公平值收益3.567億元，年內核心溢利為37.568億元，下跌5.6%。

物業發展及買賣盈利錄得10.4億元，按年大增328%，主要來自成都的華置．西錦城第二期，以及灣仔壹環。華置表示，旗下東半山肇輝臺12號正進行上蓋建築工程，料2015年竣工；南里1號及干德道55號則預期今年第二及第四季推出。

澳門南灣項目研退按金

至於澳門御海．南灣項目，期內已預售302個單位，收入38.253億元，當中3.839億元為已收取的按金。有關土地被澳門政府收回，華置正尋求法律意見，若上訴結果不利集團，會考慮把按金退回買家。

物業租賃方面，零售部分及非零售部分收入分別躍升8.7%及4.1%，至11.78億及6.14億元。

證券投資方面，去年來自上市證券及債券的公平值變動未變現虧損為8550萬元，前年同期則為收益13.07億元。期內，並無買賣任何待售投資的上市股本證券。

截至去年底，現金及銀行存款為38.813億元，按年減少19%；債務淨額與股本權益比率為39.9%，上升4個百分點。

位於大埔白石角科進路和西貢碧沙路的兩幅住宅地今日截標，其中位於白石角的用地，可望與將來推出的毗鄰地皮產生協同效應，市場相信發展商會積極入標。

與毗鄰地皮具協同效應

白石角用地位於科進路，佔地約20.45萬方呎，可建樓面約71.58萬方呎，設有主水平基準以上52米的高度限制，業界料每方呎樓面地價介乎5000至7000元不等，估值上限約50.1億元。其中高力國際（香港）估價及諮詢服務部董事譚智仁表示，用地規模龐大，並位於吐露港旁，可為庫房帶來約41.9億元收入，每方呎樓面地價約5854元。

項目屬於近年推出市場的第6幅區內用地，業界人士認為，信置（083）、嘉華國際（173）和南豐發展等具豐富的區內發展經驗，相信較大機會再度入標，但由於與其餘5幅用地的發展時間有一定距離，其海景也料吸引其他中型和大型發展商一試。此外，發展商可能傾向組財團入標，既可以分散風險，也可以節省彈藥，為日後區內擴展版圖。

在同日截標的西貢碧沙路與清水灣道交界住宅地，則屬較低密度發展的地皮，可建樓面僅8026方呎。測量師認為，用地位置遜於近年推出的區內其他用地，估計地價介乎9631萬至約1.2億元。

據中新網引述新加坡《聯合早報》報導，外國人今天起在馬來西亞聯邦直轄區 (吉隆坡、布城及東馬納閩) 購屋門檻將調高一倍，從50萬令吉提高至100萬令吉。至於聯邦直轄區以外的州屬，可自行決定新條例的執行日期。

馬來西亞首相署經濟策劃局 2 月 28 日發表文告説，政府落實這項新條例的目的，是為了穩定國內房價及保護民眾的利益。

柔佛州將於 5 月開始實行這項新條例。不過柔州政府去年曾表示，依斯幹達特區內經過當局審核的房地産，將不會受 100 萬令吉門檻的限制。

據《東方日報》報導，馬國房地産發展商公會柔州分會主席許木興指出，該會於 2 月 10 日收到柔州政府的正式通知，自 5 月 1 日起，外國買家僅能購買 100 萬令吉以上的房子，包括 5 月 1 日前推介的發展計劃。

他説，該會擔心這項新條例將導致 50 萬至 100 萬令吉的房屋滯銷，特別是原本鎖定外國買家的房屋發展項目，許多發展商也擔心無法在短時間內售出那些未完成的房屋發展項目。

許木興指出，當初首相納吉宣佈這項新條例時，業者都以為不會影響現有或正在進行的發展項目，但柔州政府發出的通知信卻表明，5 月 1 日前推介的房屋計劃也受限於新條例。

他透露，該會希望能儘快與柔州大臣莫哈末卡立諾丁會面討論此事。「我們希望州政府給發展商一至兩年的寬限期，允許在 5 月 1 日前推介的房屋發展項目，仍可讓外國買家購買 100 萬令吉以下的房屋。」

許木興也説，據該會觀察，打房措施導致近期房地産買賣市場開始放緩，而政府朝令夕改也使外國買家保持觀望態度。

外國人在馬國購屋的門檻提高至 100 萬令吉的新條例，是 2014 年財政預算案中宣佈的打房措施之一，原定於今年 1 月 1 日實行，不過基於房屋發展商希望政府給予業者緩衝時間出售已完工的發展項目，因此新條例生效日期一直未有定案。

檳州政府去年 12 月已宣佈，從今年 2 月開始，外國人在檳城島內只能購買 200 萬令吉以上的有地房地産，但檳島以外地區的限購門檻則與其他地方一樣是 100 萬令吉。

金融時報報導，億萬富豪投資人索羅斯（George Soros）與知名基金經理人鮑森（John Paulson）正大手筆入股一家西班牙房地產集團，反映投資人對歐元區邊緣國家經濟復甦愈來愈有信心。

消息人士透露，這兩位重量級避險基金經理人各豪擲9,200萬歐元（1.27億美元）入股西班牙房地產集團Hispania Activos Inmobiliarios。索羅斯與鮑森的避險基金去年總獲利在全球分別排名第一與第四。

Hispania在2月下旬宣布計劃讓剩餘股份進行首次公開發行股票（IPO），目標籌得5億歐元，目前已從初步階段的投資人籌得其中很大一部分的資金，公開說明書正等西班牙監管機構核准。

Hispania尋求以不動產投資信託的方式在馬德里證交所上市，聚焦於主要城市有價值成長遠景的房地產。消息人士說，該公司的目標是在六年期間有雙位數的年化總報酬。這檔房地產投資信託將由獨立資產管理公司Azora管理。

鮑森表示：「我們欣賞Azora的管理，認為他們已準備好抓住西班牙房市可能出現的機會。」索羅斯則不願置評。

根據歐洲央行數據，西班牙的房地產資產價值在2007年至2013年間跌掉逾三分之一，但近月來逐漸獲得投資人青睞，因為英國與愛爾蘭的房市已隨著國際需求提高而變貴。

另據美國房地產諮詢公司高緯環球（Cushman & Wakefield）資料，去年投入西班牙房地產的投資額比前年增逾一倍至27億歐元，為歐元區在2010年爆發經濟危機以來最高水準。

繼香港、新加坡嚴打房市泡沫之後，菲律賓也加入打房陣營。菲國央行副總裁Diwa Guinigundo表示，準備在今年上半推出住宅房產價格指數，加強監管資產泡沫危機。

彭博社3日報導，住宅房價指數初步將涵蓋馬尼拉和鄰近省份，評估數據包括2006-2012年的開工許可、新屋建材躉售物價等。他說，目前沒有資產泡沫化的證據，但仍需監控市場情況，指數能明確顯示住宅房價動向，他們不只想看大方向，也想了解箇中詳情。

房產顧問高力國際(Colliers International)2月預估，馬尼拉金融區Makati去年房價漲至歷史新高，今年還會再漲8%。瑞士信貸(Credit Suisse)也指出，低利率加上貨幣供給增加可能會刺激需求，決策者應密切關注住宅房市，警告有過熱壓力和泡沫風險。

菲律賓央行去年11月報告顯示，去年第2季該國房產貸款和投資季增6.8%至破紀錄的9,001億披索(202億美元)；房產佔銀行債務資產比重的22%。Oxford Business Group 2月報告指出，房地產和營建活動佔菲國經濟活動比重的1/5。

星港打房出現成效。彭博社2月報導報導，根據不動產仲介公司中原地產(Centaline Property Agency Ltd.)公佈的數據，香港房價已較高點下跌4.3%。官方數據顯示，新加坡上季房價下跌0.9%。AMP Capital動態資產設定部主管Nader Naeimi指出，香港、星國主管機關似乎已抱定打擊房市泡沫的決心，兩地地產股股價可能還有15%的回檔空間。

海外投資當然還是有看不到的地雷，這則新聞就是一例。全球第二大房仲業者仲量聯行（Jones Lang LaSalle）歐洲區行政總裁伍博琦（Christian Ulbrich）表示，倫敦已成為全球房市的安全避風港，但部分地區恐承受淪為鬼城的風險。

他說，海外投資人相當青睞倫敦，將倫敦視為通往美國與亞洲的要道，這波熱潮可能助長明年倫敦房價，平均上看50萬英鎊（82萬美元）。

伍博琦接受每日電訊報訪問時說：「倫敦不只是全球避風港，也逐漸發展成讓人趨之若鶩的國際大城，是朝氣蓬勃的大熔爐，提供璀璨機會，也是投資安全去處。」

他說，巴西等新興市場波動劇烈，導致資金湧入已開發市場，尤其是歐洲；倫敦是投資人首選，人人都想來分一杯羹。

根據英國統計局數據，英國平均房價已漲至24.8萬英鎊，倫敦更達44.1萬英鎊。伍博琦預期倫敦房價將維持漲勢，認為英國房市不至於泡沫化。不過，他警告豪宅需求過熱，已導致倫敦部分高級地段成了鬼城。他說：「我對倫敦的疑慮是，許多高級豪宅賣給無意入住的人，甚至連租人都不想，抱著閒置當安全資產。」

俄羅斯、烏克蘭差點擦槍走火，迫使兩國富人趕緊將資產匯出國，而向來以避風港著稱的倫敦市中心房產可能有望受惠。去(2013)年自俄羅斯出逃的資金總額估計已上升至650億美元，地產專家估計，俄羅斯部隊入侵烏克蘭只會讓情況更加惡化。

英國金融時報(Financial Times)4日報導，Europe Economics資深顧問Matthew Sinclair表示，在盧布面臨龐大壓力、俄羅斯外匯存底日益縮水的情況下，坐擁俄國資產的投資人必定倍感威脅。他認為，只要國際政治局勢繼續動盪不安，富人就會繼續把資產轉移到倫敦房市。房產機構Savills的數據顯示，倫敦市中心的房產買家中，約4%是俄羅斯人。

根據英國國家統計屬(Office for National Statistics)的數據，倫敦市中心的房價在去年上漲了12.3%。London Central Portfolio執行長Naomi Heaton也表示，俄羅斯買家通常傾向購買地標型房產。她說，歐債危機、阿拉伯之春、巴黎危機等政治與經濟風險都促使人們把資金投往倫敦市中心。

根據英國萊坊房地產經紀公司(Knight Frank LLP)調查，英國是全球投資人最想移居之處。根據該機構進行的訪問，資產超過3,000萬美元的富人當中，有37%來自俄羅斯與獨立國家聯合體(CIS)的受訪者有意移民，遠高於全球的平均值15%。Knight Frank住宅研究部主管Liam Bailey表示，倫敦是最靠近莫斯科的國際化都市，對俄羅斯非常重要。

房地產網站Rightmove數據顯示，2月8日為止的四週以來，英國房屋的賣方平均索價衝破25萬英鎊(約41.9萬美元)，較去年同期驟升6.9%，為6年多來最大漲幅。CNBC和每日郵報報導，房屋索價爆漲6.9%，意味全英房價增加16,223英鎊。英國房市供給短缺，炒高房價，賣家年增18%仍無法趕上需求。Rightmove房市分析師Miles Shipside指出，市場需要更多供給，避免房價大幅爆走。

英國各地房價皆走高，但2月份漲幅主要是倫敦和英格蘭東南部房市帶動，兩地房價分別年增11.2%、7.8%。倫敦平均房價為541,313英鎊，為全英平均房價兩倍，在倫敦精華地段如Kensington和Chelsea，房價更超過200萬英鎊。

法國富豪由於憂慮政府實施高稅政策，紛紛逃往倫敦等低稅城市，令巴黎出現拋售豪宅潮，而過去一年樓價已大跌1-2成。巴黎豪宅村Villa Montmorency，目前最少有15間豪宅放盤，部分叫價逾5000萬歐元(約5.3億港元)，但很多豪宅求售超過12個月仍乏人問津。

《星島日報》報導，物業公司Daniel Feau的佩雷蒂表示：「這?通常每年只有1-2間屋放盤，但同時有15間屋出售就不尋常。」歌星Celine Dion在2008年曾斥資4700萬歐元在豪宅村置業，其他舊住客還包括法國影星謝勒狄柏度，但他已遷往俄羅斯。此外，決定定居倫敦的眼鏡業大亨阿弗雷祿，約一年前將豪宅以5000萬歐元放盤，但一直找不到買家。

其他巴黎豪宅區也出現同樣情況，雖然去年樓價已下跌1-2成。物業公司Emile Garcin的董事沙泰尼耶表示，從事地產50年從未遇到這種情況，目前市值超過200萬歐元的住宅難於脫手。分析家稱雖然歐蘭德早前已被逼更改富人稅方案，但卻已向富豪傳遞壞訊息，令他們憂慮政府將會實施高稅政策。

香港《文匯報》綜合外電消息，歐盟委員會昨(5)日警告，法國的財赤及負債比率持續高企，若再無改善，不但影響當地經濟，甚至會波及其他歐洲國家，損害歐洲整體經濟復甦。

法國去年及今年的財赤目標預計分別為4.1%及3.6%。歐委會指法國達標的可能性微乎其微，敦促該國繼續整頓財政外，亦應將焦點移向削支及提高政策效率。

日本東京中央區的中銀膠囊大樓，是由知名建築師黑川紀章所設計，該大樓也是「代謝派」建築的象徵，也曾被提名世界文化遺產，但去年底確定將被拆除。

這座像太空艙體般的住宅已佇立44年，期間面臨建商破產、易主等，因年久失修，去年底擁有該物件所有權的美商對沖基金公司確定了中銀膠囊大樓被拆除的命運。

英國2月房價比去年同月上升2.4%，創近5年以來最大升幅；升幅亦大過1月的1.1%及市場預期的0.7%。

數據顯示，截至2月的3個月，均值房價指數按年上升7.9%。分析指出，英國經濟前景改善、失業率下跌的速度快過預期、消費者信心增強，加上低利率的因素，都帶動樓市需求。

分析又指，收入增長速度追不上通脹，令家庭收入持續受壓，預計仍將限制房價上升的速度。數據顯示，英國平均房價仍較2007年8月的高峰低10%。