南港新竹花蓮陸續動工 高雄基隆2廠將除役

資產活化
台肥（1722）董事長李復興上周接受《蘋果》專訪，他表示，今年公司定位為資產活化「關鍵年」，3大土地開發案都要動起來，高雄、基隆兩廠10月也將除役，舊設備遷往東南亞國家，搶攻東協自由貿易商機。

隨鉀肥價格可望在今年止跌回溫，法人預期，台肥身為台灣肥料龍頭，今年本業業績也將受惠，加上土地開發案持續進行，將為公司未來固定租金收益，增添新動能。

不賣祖產 當包租公
李復興說，接任台肥董座已逾1年多，對資產活化的策略就是「不賣祖產、當包租公」，且公司今年則定位資產活化「關鍵年」。3大土地開發案，包含南港C2開發案、新竹D7-A商業用地開發案及花蓮海洋深層水園區第3期，都要在今明年動起來，而高雄、基隆兩廠10月也將除役，啟動資產活化計劃。
其中，具帶動南港地區發展重要地位的南港經貿園區C2土地開發案，目前規劃2棟飯店及1棟商辦大樓，預計投資金額約92億元，飯店已由漢來及凱撒飯店得標，台肥1年飯店租金收益近4億元，該案預計明年1月正式動工，2018年開幕。而目前規劃房間數將達1100間，將成為國內規模最大的旅館建築。
新竹D7-A商辦大樓則是台肥活化土地的第1期工程，台肥總計將投入100億資金，把台肥新竹廠區打造成為台灣的東京六本木。商辦大樓基地面積3500坪、總樓地板面積21329坪，為1棟地下3層、地上14層的大樓，預計2016年下半年完工後營運。

最後，台肥「花蓮海洋深層水園區」3階段發展計劃，第1期的「海礦探索館」已完成，第2期的「休閒體驗區」預計今年8月啟用，而最重要的第3期「度假飯店」開發案，則有機會與西班牙連鎖飯店業共同攜手合作，盼於8月簽約，明年動工，打造成結合LONG STAY概念的度假飯店。
至於台中總廠分3期廠區，其中1期廠區投資金額約100億元已正式啟用，目前主要生產化工原料硝酸，以及硝磷基複合肥料，年產能分別達15萬噸。而基隆、高雄廠將今年10月除役，而舊廠部分堪用的設備將移往台中廠二、三期廠區，如此可降低新廠設備成本。

老舊設備 海外設廠
此外，舊廠剩餘的老舊設備將運至擁有天然氣資源的國家，設立海外肥料廠，將可替台肥在本業上開闢第2水龍頭，目前包括緬甸、柬埔寨、越南等地，都是考量可能設廠的地區。最後遷地的地點，最快10月即可確認。

可看行情分析 查危樓海砂屋

網路找房漸成風潮，各房仲無不加強自家的網頁功能，包括台灣房屋、住商不動產、信義房屋等，近期都新增房市行情分析、查詢物件是否為海砂屋、輻射屋、危樓等新功能，房仲業者說，自從新功能上線後，預約看屋量明顯增加30％。

瀏覽量多出15％
台灣房屋首創以「生活」找屋，分析物件周邊的「十大指數」，藉由指數高低了解生活環境。台灣房屋網路科技服務事業群行銷經理林大綱表示，3月網路新功能上線後，網路瀏覽量增加15％、預約看屋量則增30％。
預計5月時會再推出成交行情的新功能，使用者可多方比較路段、地標的成交行情，例如台北101大樓、美麗華百貨、學校附近房價比較等。
住商不動產則推出「列管購屋查詢」，協助買方多方面評估財物、物件狀況，可查詢各物件是否為海砂屋、輻射屋、危樓等，並提供凶宅網連結。
住商不動產行銷企劃處協理林如珊指出，民眾會擔心買到有問題的房，可透過此功能查詢物件情況，才能買得安心，未來此功能也能在手機App使用。

算出捷運旁房價
林如珊補充，目前透過電腦網頁預約看屋還是佔大多數，達95％，透過手機App預約看屋僅佔5％。
信義房屋網路事業部專案經理葉文君說，網站新增雙北捷運宅行情走勢圖、「軌道進行曲」等各種功能，分析各捷運站點周邊房價變化，統計信義房屋成交物件與實價登錄行情等，共22年的房市行情。
台中民眾Vivi說，「信義房屋的軌道行情只有雙北市能查詢，中南部的輕軌或捷運周邊房市都無法查到，希望也能分析中南部房市。」

20呎貨櫃經巧思設計，竟能像變形金剛般攤平展開，變身12坪貨櫃屋！宜蘭有業者研發移動式綠能屋，貨櫃外型、鋼骨構造，下方裝置輪胎便於拖運，符合國際貨櫃運輸尺寸，2名人力、平均１小時就可完全開展搭建完畢，可做度假小屋、中繼屋、臨時救護站等，室內空間12.7坪，標準型1戶造價68萬元，有露台的豪華休閒款75萬元。

耗費2.5年研發時間，移動式綠能屋曾獲莫斯科阿基米德發明銀牌獎、莫斯科城市設計研究院獎，擁有台灣、中國專利權，最新的第5代甚至可做水上屋，浮台可耐重400公斤，屋頂裝設太陽能板，儲存熱能轉化為電力。負責研發的運發事業總經理郭中屏表示，現已進入量產階段，工廠設於新竹，已有宜蘭農民買來做臨時農舍使用。

可做急難救護站
「移動綠能屋具複合式多功效益，平時可堆疊儲存作倉庫用，災難時又可做為急難醫療救護站。」運發有限公司董事長李榮華表示，因可回收重複利用，已有慈濟等國際救援團體考慮購買，拆卸後的貨架還可搭建6張病床，實用度高。
但要注意的是，民眾若想把貨櫃轉當住宅使用，可不是在自有土地上搭建擺設就行，台北市建築管理工程處副總工程司邱英哲提醒，貨櫃只要開窗、開門作居住使用，就被視為建築物，應遵守《建築法》，得按標準程序向各縣市建管處申請建築執照，若無申請即屬違建，一旦遭通報將會被拆除。

據營建署資料顯示，想在台北市買房得不吃不喝15年才有可能買得起，但隨著房價一波波往上漲，豪宅建案也持續推陳出新，到底誰在買？平面媒體調查發現，陸資早已透過特殊管道淺藏進入台灣，若政府無法有效管制，學者預測，房價一坪300萬的時代很快就會來臨了。

台灣高房價時代人人憂慮，政府也紛紛祭出打房措施來抑制高房價，但似乎都沒有打到痛處。《今周刊》專題中調查，台灣的房貸負擔痛苦指數早已超過鄰近的香港、東京等知名大城市，以64％成為亞洲第四高。就算是收入比一般老百姓高的公務員，買房都還是得當靠爸族，又何況是月領22K的年輕人。 專題中也指出，促使年輕人越來越買不起房的原因就是陸資。雖然政府統計陸資來台購屋數量僅136件，總金額約17億元，但都只是檯面上的資料，陸資其實都早已利用檯面下的4種管道，開始在台灣買房置產。

第一種是「借名登記」，此種是最常見的方式，不管是以台灣親友名義或是台商以大陸不動產、企業股份質押等；第二種是借第三國企業名義；第三種則是用台灣或大陸以外的第三種國籍來台置產；最後一種則是娶台灣老婆，將房產登記在老婆名下。這四種都是既合法又合乎規定的管道，所以到底是陸客還是外資，政府真的都很難以查證。 淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰在專題中指出，若是服貿正式生效，可預見陸資會大量進入台灣，房市M型化將會更加嚴重，那未來一坪300萬的房價，也不是不可能了。

近日房地產市況雖因外在干擾多而略顯清淡，但時序入春，專家多研判市場銷況可如天氣般穩步回升。而在台灣房市長多趨勢不變之下，營建業今年以來仍持續獵地腳步，為後續儲備可推案來源。

據高力國際統計，今年第1季全台土地市場交易量為310億元，較去年同期減少12%，尚屬穩定，其中，營建業就買了168億元，占比逾5成，堪稱最大買家。

若將統計時間拉長至本月上旬，據永慶房產集團觀察各業者買地動作，可發現富邦人壽手筆最大、砸下65.9億元標得台北市中山區長春段地上權案，該地鄰近南京東路與復興北路口，未來捷運松山線通車後發展可期。遠雄建設購地總額達35.5億元，雖次於富邦，但在營建業中稱冠。

遠雄已砸35.5億元 拉長戰線
遠雄企業團董事長趙藤雄今年初曾宣示，遠雄為擴大布局，今年會加速推案和投資購地，企業團中的遠雄建設為因應拓展，計畫逐步擴大股本，由目前的83.54億元增資到100億元以上，成為百億股本的大型建商。

遠雄之所以要擴大布局，主因趙藤雄認為如今台灣經濟可望築底、將會轉趨穩步成長，房市自然有可為，而遠雄去年已銷售的簽約金額達550億元，今年也訂出將推案550~600億元的目標，並擴大戰線到新竹、台中等區域。在此同時，遠雄今年以來已陸續取得桃園八德、台中南屯與台中清水等地的土地；其中，桃園八德案為合宜住宅，未來銷售預估將會秒殺。遠雄另也取得新竹市和台南市的眷村改建都更案，這2起都更改建案均規劃興建30坪到40坪的中小坪數住宅。

達欣土城大獵地 攜手甲山林
近年積極發展營建事業的達欣工程，日前以29億元向中橡的子公司景德製藥，購買位於新北市土城、廣達5143坪的廠房土地，預計打造住商複合式建案，這是達欣工歷年來最大的不動產投資，未來總銷規模上看百億元。該筆工業區土地為中橡早期資產，近期廠房要賣的訊息釋出，就吸引不少建商評估，最後由達欣工勝出。

達欣工透露，此案擬與甲山林機構合作開發。依照達欣工的買價換算，土地單價約每坪56.4萬元。達欣工程規劃，未來拆除廠房後，將變更為住宅區或商業區後，規劃為總樓地板面積約2萬坪的住商混合大樓，預計2.5年完成變更後開發、銷售，5年後實現獲利。這也是第一次有營造業者擠進獵地排行榜前三名。

在獵地排行榜中排名第三的冠德建設，年初以28.5億元標得台北市松山區敦化北路地上權，冠德透露，該筆土地共約1836.8坪，該公司預計興建辦公大樓，除了3分之2樓層出租，其餘樓層將規劃作為集團企業總部。

這筆土地原位於敦化北路、民權東路與民生東路間，是70年的設定地上權案，除冠德之外，元利建設也有出手投標。冠德得標的權利金單價大約每坪155.2萬元。

另一老牌建商太子建設，今年也在獵地排行榜中。該公司總經理謝明汎指出，太子目前庫存土地充沛，主要分布在新北市林口、新店、台中、新營、左營等地區；他透露，儘管台北土地價格高不可攀，但受政府打炒房及鼓勵資金往股市靠攏影響，近期交易略有鬆動，太子購地也會更為審慎、擇優入手。

台北價高 中南部交易占比增
分析今年以來營建業的購地行為，永慶總經理葉凌棋表示，由於北部土地價高，業者買地頗有「遍地開花」的意味，往中、南部走的趨勢越來越明顯，又以具有重大交通建設或開發題材的區域較受青睞，而公部門或公有企業釋出的土地因面積大、產權完整，若地點好、價格合理，也都很受歡迎。

力麒建設董事長郭淑珍則說，近來房市買氣雖不那麼熱絡，但土地市場尚未有明顯鬆動，畢竟台灣房市已走了10年的大多頭，至今尚未將土地賣掉的地主，多對價格十分的堅持，也很瞭解業界的成本結構與利潤所在；在此情況下，建商出手買地多會更謹慎。達麗建設董事長謝志長表示，台灣房地產長線看來仍有發展機會，如今只是信心問題，購屋者買房跟業者買地都正在「等待時機」。

成效不彰
政府祭出各項打房措施，台北市豪宅價格卻「一山還有一山高」，實價登錄「台灣最貴」是帝寶每坪兩百九十八萬元，但帝寶屋齡已逾十年，預售建案開出每坪三百萬者包括大陸建設案、亞太會館改建案，台中及高雄也有每坪近百萬元的新案銷售中。

「打低市場格調」
財政部有意擴大「台北市八千萬元以上算豪宅」定義範圍，但自二○一一年課奢侈稅、二○一二年課豪宅稅以來，豪宅開價卻不斷創高。實價登錄全台最貴豪宅帝寶每坪二百九十八萬元，自稱「買不起東區房子」的北市長候選人連勝文就住在帝寶，頂新集團魏家更擁有十四戶、總市值超過十二億元。
對打房政策常針對豪宅，不願具名建商指出：「豪宅不是沒房子的人在買的，政府打豪宅，只是把市場打到格調變低。」他感嘆，豪宅供給量有限，要解決住宅問題，應該多興建合宜住宅、增加民眾收入。

信義房屋（9940）昨（21）日宣布，中國大陸事業房地產推案，再向前邁開一大步，上海嘉定地區總計約1.75萬坪基地，5月將陸續動工，將打造為逾千戶、總銷約百億元住宅大案，2015年底展開銷售，挹注公司營運。
信義去年透過子公司取得天母一筆約150坪的基地，本季即將進入預售階段，該案規劃小宅產品，總銷規模6億元。信義房屋昨日股價上漲0.3元，以55元作收。

信義房屋2012年底以百分百持股的信義置業，投入約38億元，取得上海嘉定地區約1.75萬坪土地，去年底取得開發許可證後，上周五開始陸續發包營造工程，由於工程規模不小，首波工程發包給上海建工七建集團，工程合約金額約11.5億元，後續尚有營造工程將陸續發包，預計下月中旬起將動工。

信義房屋規劃，該案主要規劃標準三房、純住宅產品，約3.5年後完工，該案將成為2017至2018年的業績主要來源之一，2015年底結構體封頂後可展開銷售。

信義房屋表示，目前大上海地區的房產需求仍算穩定，依照當地行情推估，全案總銷規模將達100億元，未來將主要以當地自住及換屋客層為主，包括建築技術、環保設計、機電工程，都將採用高標準設計。

信義房屋過去營收結構以台灣的房仲及代銷業務為主，根據信義房屋財報顯示，去年中國大陸轉投資年度虧損已收歛至1億元以下，其中蘇州信義置業尚有1,163萬元盈餘，顯示信義中國的房仲業務已漸趨穩定。

為了因應上海大規模投資興建，信義迄今已匯出至中國大陸投資約53.6億元，其中去年信義置業即匯出38.69億元，上海嘉定案的銷售情形，將影響信義房屋2017年起的業績。

信義房屋去年營收及獲利均創下歷史新高，但受到今年整體房市交易低迷，信義房屋今年3月營收9.49億元，較去年同期減少21.6%，累計第1季營收22.04億元，年減13.7%。

財政部長張盛和今（22）日與台北市副市長張金鶚會面，他昨日表示，地方政府反映希望中央修法，統一調高非自住房屋的房屋稅率，這部分中央會配合。

行政院長江宜樺認為，目前大台北地區房價所得比約15倍，以他個人期待應壓到10倍以下。對此張盛和表示，這部分沒有與院長討論過，應該是他的一個目標與期待，若想達成必須多方進行，也希望透過與台北市討論，加強都更，增加房屋供給。 張盛和強調，目前房屋稅條例中，對住家的房屋稅率全部訂為1.2％，這是不對的，應該要細分為「自住」與「非自住」，財政部會把定義提出來。 除了稅基定義外，對目前住家房屋稅率訂在1.2％至2％，是否也有擴大空間？

張盛和說，財政部了解外界希望趕緊修法的期待，後天在立法院議程中，許多立委都已提案，所以也會和張副市長，對委員提案內容交流「如果中央、地方與立委大家都有共識，持有稅的改革不排除比交易稅先作」。 除了住家定義外，民進黨立委薛凌也曾要求並提案，醫院、律師會計師事務所等，擁有比較高納稅能力的營業場所，可提高房屋稅率。張盛和說，這點同樣可納入討論。

大法官2013年判定都巿更新條例部分條文1年內完成修法，否則失效，由於4月26日是最後期限，立法院加速也恐將來不及即時修法完成。建商預期，除上兆元產值的都更案將受衝擊，接下來不免將出現一波「都更宅」脫手潮。建商呼籲，大法官釋憲失效條文應不溯既往、或另訂落日條款，讓「頭洗一半」的都更案能繼續走下去。

大法官去年4月宣告都更條例違憲條文，最重要是指審議攸關都更戶權益的「都更事業概要」，無要求政府主管機關辦聽證會的法源；未確保都更計劃送達都更戶手上，讓住戶有機會充份表達意見；申請都更的條件，訂為土地、建物所有權人十分之一以上同意，門檻比率也過低。

麗寶建設機構副總經理何昭宏建議，萬一26日都更條例修法不及，建議已掛號送件的都更「事業概要」，應不溯既往、或另訂落日條款，才能降低衝擊到最低。

至於手中有3處華山都更案，1處八德路，1處北投大業路都更案正進行中的台開公司，副總經理陳當勝表示，都更條例釋憲條文若未即時完成修法，將衝擊全台上千個都更案；其中，台北市「事業概要」已申請、已核准件數達455件。

大華建設手中擁有忠孝東路安東路SOGO復興館捷運站口、市民大道承德路和太原路口、以及五常街等3處都更案，副總經理陳志誠表示，華建將且戰且走，3案完全依法進行，不會強求。

都更達人-新台灣開發整合公司總經理游榮富表示，就算本周立院鬆綁都更條例可不溯既往，高齡都更宅的身價也已不復以往，大概已比兩年前炒到最高點的價格，已「落價」3成左右。因為台北市府針對低中樓層老舊公寓1坪換1坪的獎勵措施，訂有104年落日條款，對於「未來進行式」的高價老舊高齡都更宅來說，身價已不像以往那麼夯了。

行政院長江宜樺昨表示，大台北地區目前房價所得比約15倍，希望可以壓到10倍以下；他支持加重持有非自用房屋的租稅負擔，這樣那些很有錢買了很多房子不用的人，才有可能把房子釋出，只要房子供給量多後，價格才會下來。

營建署公布2013年第3季台北市房價所得比為14.88倍，僅次於香港，超越倫敦、溫哥華等全球知名大城，排名全球第二。而最新發布的第4季數字，北市房價所得比再升高至15.01倍，超過香港，成為全球房價所得比最高的城市。

而所謂房價所得比15倍，也就是民眾要15年不吃不喝，才能在北市買一間房屋，負擔十分沉重。

國民黨青年團與組發會青年部昨舉辦青年公民論壇，在場學生提問時談到房價過高、不符公平正義的問題，江宜樺說，財政部最近有個構想，想跟台北市政府合作，加重持有非自用房屋的租稅負擔，就一個可行的方案。

江揆還說，要控制房價必須多管齊下，他當成任內很重要的事，延續過去在內政部任內推過的住宅政策，希望現在可以結合更多工具，讓房價所得比降低，讓大家有房子可住。

江揆也提到，他有一間房子，裡面住著他跟太太及兩個小孩，兩個小孩現在也大了，到了成家的時候，「但是他們是買不起房子的」，即使以他現住的房子來說，現值已比當時漲了1倍。

江宜樺表示，政府努力推動合宜宅，有人希望合宜住宅全部用租的，有人希望可以出售，下一波要找到這麼大的空地蓋合宜住宅，可能會在淡海新市鎮，然後配合輕軌或捷運。他還說，政府一定要在大台北地區找到還算屬於公家可掌握的空地，然後在合宜的比例下，「看要多少是用租的、多少是用賣的」，慢慢地解決年輕人畢業之後的住宅問題。

另外，江揆也明確表示，自己從未主張服貿公投，現階段較穩健作法，仍是希望服貿能儘快進行逐條審查，讓大家看到每個部分的影響；經過逐條審查程序後，不管立院要表決或有其他考慮，才會比較清楚。

面對學生質疑，目前社會對服貿還有諸多疑慮，為何政府要急著簽署，而不多花點時間討論？江揆回應，現在已經沒有人說，立法院應何時完成服貿審議，「如果多數民意不支持過，強行通過不可能！」

值得注意的是，這次反服貿學運中，包括林飛帆、陳為廷等學運領袖均公開表態支持台獨，年輕族群支持台獨立場激增，引發討論。

馬總統昨與青年座談時強調，台灣是一個言論自由的社會，各種不同的政治主張，都應該帶著包容和尊重的態度，但政府推動政務依法行政，《憲法》上不可能支持台灣獨立，不可能搞一邊一國或兩國論，「這是不可能的」。

降低房價，金管會出招！金管會昨（22）日宣布開放壽險業可以公共投資方式，投資社會住宅及老人住宅，若是成立新公司投資，投資上限從35％提高到45％，希望增加壽險業的投資意願。

根據內政部住宅法定義，社會住宅是由政府興辦或鼓勵民間興建，專供出租之用，並提供至少10％以上出租給具特殊情況或身份者的住宅。先前財政部表示，將以國產署公有地或各地方政府提供土地，引進民間資金興建社會住宅，其中一定比率可給予較低的租金，讓年輕人也能在市中心租得起房子。

至於老人住宅則是依據衛福部的老人福利法的定義，各地方政府推動適合老人安居的住宅，以小規模、融入社區及多機能的原則規劃辦理，並符合住宅及其他法令規定。

由於政府有意降溫房價，銀行局昨天公布國內不動產貸款相關數據，房貸、修繕貸款及建築融資合計7.67兆元，占所有授信的31.7％左右，已比前二年央行及金管會管控前，逾33％的情況明顯改善。包括金管會、央行，今天都會列席參加內政委員會。

銀行局副局長邱淑貞表示，先前曾要求所有銀行作壓力測試，最壞的情況即經濟成長率為負，即經濟衰退的情況下，失業率攀升到7％，再加上房價下跌20％，則整體國銀的資本適足率會下降2個百分點，但仍可維持10％的水準。

截至今年2月，全台尚未拆除違建總數達59萬1975件，2月查報的新違建總數也有3213件。

為了遏止新違建數量不斷增加，營建署除了昨開會檢討2013年地方政府處理違建進度，2012年也通過《建築法》部分條文，擬對違建戶處以罰鍰。據悉目前送審版本的罰鍰最高達50萬元。

營建署建築管理組組長謝偉松表示，營建署原擬修正草案對違建戶處以4∼20萬元罰鍰，後來中央調整成4∼50萬元，處罰條件可能由地方政府參酌。

行政院去年中已將法案報給立法院，看今年會期有無機會審查。

行政院長江宜樺宣示要進一步抑制房價後，房市再度面臨修正。中華信評發布最新報告指出，體質良好的銀行應可承受房價下跌2成、利率走升1∼1.5個百分點的房市波動，但如果超過這個波動範圍，衝擊將會變大。

中華信評指出，美國量化寬鬆措施可能退場，預告全球利率水準可能會在未來幾季中逐步反彈回升，導致台灣房地產市場的需求與房價轉疲，並削弱房貸借款人的償債能力，進而可能造成財務體質較弱的銀行，面臨資本負荷壓力。

中華信評分析師范維華表示，在適當的資本水準與授信控管機制下，一般銀行業者應能禁得起房價下跌20％，且利率水準上升1∼1.5個百分點的中等受壓情境挑戰。相對的，體質較弱且獲利能力低的銀行，若不動產放款集中度過高，就會承受較大壓力。

整體來看，由於央行利率將採漸進且溫和方式調升，房市發生大幅波動的可能性不高，下修2成的房價波動預期，銀行體系還可以吸收，即使面臨壓力，也沒有很大風險。但若房市脫離正常預測，對銀行營運將有嚴峻的影響。

桃園縣去年各項稅收高達三四七億六千多萬元，超徵率達十四．三二％，創歷年新高、全國第四，縣府地方稅務局長林延文昨在縣議會表示，主因是房地產交易熱絡；對此，許多議員質疑這是炒地皮、炒房的結果，批評政府打房不力，害多數民眾望屋興嘆、買不起房子。

對於議員批評打房不力，曾任營建署長的副縣長葉世文指出，桃園縣這幾年的地價、房價確實上漲不少，主要是升格、多項交通建設因素所致，是大環境的客觀因素使然，不能完全歸責於少數人炒地、炒房。

他並說，桃園的房價和雙北仍有很大差距，調整土地公告地價、公告現值，都是反映真實狀況，將房價高漲的原因歸咎於政府調漲公告地價、公告現值，這是倒果為因。

林延文昨天到縣議會進行工作報告，他表示縣府稅收已連續多年創新高，前年首度突破三百億元，去年預估歲收三○四億一千多萬元，實際稅收（不含罰款）高達三四七億六七六九萬元，超徵四十三億五千多萬元，超徵比率達十四．三二％，僅次於台北、新北、台中三都，全國排名第四，比高雄、台南還高，預估今年稅收是三三二億三千多萬元。

議員批縣府不打房還漲公告地價
林延文說，房地產交易熱絡是稅收超徵的主因，桃園縣去年發出建照樓地板面積居全國之冠，公告地價、公告現值也大幅調整，土地增值稅徵收一三○億五五二六萬元，超徵二十八億四千多萬元，超徵比率達二十七．八七％，與土地房屋交易相關的契稅、印花稅也超徵二成以上。

縣議員張文瑜、羅文欽、黃傅淑香、詹江村等人認為，縣府辦理多個區段徵收或市地重劃，將桃園縣變成「炒地、炒房天堂」，土地、房屋售價不斷飆高，從縣長吳志揚上任迄今，很多地方的房價都漲了二、三倍，大多數民眾根本買不起房子，縣府不但沒打房，還趁機調整公告地價、公告現值，導致稅收創新高，公庫愈來愈肥，但民眾距離買房的目標卻愈來愈遠。

內政部官員昨（22）日表示，解決當前房價過高的政策，大方向仍應回到99年的「健全房屋市場方案」，藉由加速都更、增加房屋供給應是最佳的政策選項。

立法院內政委員會今日邀內政部、財政部、金管會、國防部、國發會、央行、衛福部、勞動部等八單位就購屋痛苦指數居高不下，政府如何解決進行專案報告。

內政部官員表示，99年健全房屋市場方案主要有三個大方向，包括藉由租稅來抑制房屋投機炒作、實現居住正義增加房屋供給、健全不動產交易資訊。有關增加房屋供給方面，政府已陸續推出林口A7合宜住宅、板橋浮洲合宜住宅兩處，有關健全不動產交易資訊，地政司已在101年10月將房屋交易實價登錄資訊提供外界查詢。

內政部官員表示，依循99年的「健全房屋市場方案」，合宜住宅除了目前兩處，是否要推出第三處？內政部有在研究，這當然是個選項，但這必需由行政院政策決定，惟增加房屋供給除了興建合宜住宅，加速都更是更好的選項。

建商無奈
對於政府將加重非自住房屋稅，一舉調到最高百分之三點六，遠雄集團董事長趙藤雄昨表示，打房打垮經濟，全民都是受害者。長虹建設發言人陳茂慶則感嘆：「無話可說。」
趙藤雄的遠雄人壽因曾貸款給劉政池，士林地檢署昨以證人身分傳喚他到案，訊後請回，趙藤雄面對媒體詢問政府打房事宜時，他說：「如果真的打房會把經濟打下去，全民都是受害者。我想基本上還是要理性的、有智慧的做一些合理的調整，沒有打房就高興的，但是後面要付出代價。」似乎不太滿意政府將力行的打房政策。

「增稅漲租民更苦」
趙藤雄希望政府能合理的去調整房價，但不應叫做打房，「台灣現在的投資意願已經不高了，消費能力也不強，如果說房地產又沒有辦法展現出信心，那對整個投資意願，可能會更負面。」
陳茂慶對於政府政策，只能感嘆：「無話可說。」他認為，政府對囤屋者加重持有成本，增加課稅，屆時會影響到無殼蝸牛，因為租屋者多是向有第二戶房以上者租房，政府增加房屋稅，房東就會調整租金，法案通過後，「房租一定會漲，到時候無殼蝸牛最可憐，買不起房，租房也可能會租不起。」


趙藤雄：盼合理調價、不打房
工商時報

財政部部長張盛和、台北市副市長張金鶚「雙張」亮出5張牌，並宣示要讓台北市房價2年內「消風」3成。遠雄企業團董事長趙藤雄昨（23）日表示，執政者應該要有智慧、理性的去制定房地產相關政策，「如果真的要打房，那麼恐怕會把經濟給打趴下去。」

「雙張」出牌，打消台北市膨風價；立院財政委員會昨天也火速初審通過「房屋稅條例」修正草案，要將非自住房屋稅率，由現行的1.2％至2％，提高為1.5％至3.6％。趙藤雄對此表示，希望政府的政策，是合理調整房價，而不是打房，「如果真的要打房，會把經濟打下去，到時候全民都是受害者。」

趙藤雄昨天是因劉政池涉嫌陽明山77行館竊佔國土、詐貸一案，被士林地院以證人身分傳喚到案說明，在檢方訊問1個半小時後，隨即離去。但趙藤雄被問及有關「雙張」聯手打房一事，他認為，外界應該視為「合理調整房價」，而不是真的在打房；因為，「你如果真的要打房，會把經濟打下去！」全民都會受害。

趙藤雄認為，打房恐會把經濟打下去，這反而不是件好事，對於民間投資意願，甚至是對於消費、薪資或是就業，相對會是負面影響。

因此他認為，這應該叫做政策合理的調整，而不是叫打房。目前國內投資意願不高、消費能力也不強，房市如果再無法支撐信心，恐怕對於台灣投資意願帶來負面影響，說不定有些對於台灣沒信心的人，就會往國外跑，導致投資與資金外流，那麼對於台灣傷害反而更大。

趙藤雄表示，所以，「政府打了，也許很高興，但後面要付出代價，可能反而會划不來。」因此基本上施政者還是要理性的、有智慧的做合理的政策調整。尤其是振興內需、振興經濟，把餅作大，投資信心才會穩定。至於財政部長重提實施房地合一的實價課稅，趙藤雄認為，還是要回歸到不動產稅制必須有整體配套才能推動。

劉政池列被告 趙藤雄訊後請回

檢察官偵辦苗栗縣長劉政鴻的胞弟劉政池疑涉向遠雄人壽詐貸案，昨（23）日上午同步傳喚遠雄集團總裁趙藤雄及劉政池到案釐清案情，趙藤雄在檢方訊後請回，劉政池則被列為被告繼續偵辦。

本案自21日爆發以來，檢方以證人身份傳喚趙藤雄的次子，即遠雄人壽總經理趙信清，到昨天傳喚遠雄集團大當家趙藤雄本人，前後共傳喚4批遠雄人壽相關人員，包括遠雄人壽董事長屠仲生、副總經理王彥志等20多人。不過，士林地檢署發言人襄閱主任檢察官蘇鈺佩強調，遠雄人壽相關人員都是以證人身份來協助檢方釐清案情。

趙藤雄昨天上午9時20分許抵達士林地檢署時，神色輕鬆自在，在偵查庭內經過檢察官一個半小時的訊問後，依然精神奕奕，面對媒體採訪時說：「與劉政鴻家族已有20多年交情，但偵查不公開，不能透露案情。不過這件事，因他清楚一點，所以檢察官請他來說明。」

劉政池向遠雄人壽貸款共約3億元，其中近2億元貸款用陽明山七七行館為抵押，檢調懷疑劉政池偽造財報資料，矇騙遠雄人壽授信人員，但據指出，趙藤雄在檢察官查證時表示「一切合法借貸，遠雄並沒有受騙」。

漲幅第3高 「政府縱容資產階級」

正值「雙張」祭出新打房措施同時，國際房地產顧問公司昨天公布數據顯示，去年台北豪宅價格漲幅全球排名第三，豪宅房價以每坪兩百六十萬元排全球第六，只排在摩納哥、香港、倫敦、新加坡、日內瓦之後。

3百億富豪第11多
瑞普萊坊昨公布二○一四年《財富報告》，萊坊董事、大中華研究及諮詢部主管林浩文說，《財富報告》是調查全球兩萬三千名富人，全球最貴豪宅在摩納哥，每坪要價六百七十萬元，其次是香港，每坪要價五百萬元，倫敦以每坪四百萬元拿下第三。
《財富報告》是以豪宅淨坪計算售價，台北豪宅扣除公設面積，每坪兩百六十萬元，排第六，超越全球主要都市紐約、上海、東京。
對於台北豪宅全球第六貴，德明財經科技大學副教授花敬群坦言，這顯示政府對資產階級的縱容，政府對資產財富調控仍有努力空間，「這種排名沒有甚麼好驕傲的，不應變成社會關注焦點，市場過度關注豪宅價格是相當不健康的。」
近年政府積極打房，仍無法抑制豪宅房價攀升。《財富報告》顯示，去年雅加達豪宅漲幅近四成，是全球第一，奧克蘭拿下第二，漲幅近三成，台灣以漲幅百分之二十五，拿下第三。
更驚人的是全台擁有逾十億元資產的富豪有一千五百零三人，全球排第二十二名，身家超過三十億元的富豪有四百四十人，三百億元以上的富豪有二十二人，在全球分別排名十七、十一。

「房價成長已放緩」
瑞普萊坊預測，十年後台灣的十億元富豪將會增加到一千九百一十八人，增幅達百分之二十八，是全球富豪成長速度第十五名。但也警告，台北、上海、北京和廣州已進入房價成長放緩區域，香港、新加坡則進入房價下滑加快區域。

房價高漲，政府擬聯手抑制房價，監察院長王建煊昨天肯定財政部的作法，認為「方向正確」，他也提出「打房3建議」：引導游資到不動產以外的市場、拉高非自用住宅貸款利率並降低貸款成數、實施土地增值稅實價課稅。

王建煊昨天與媒體茶敘時表示，台北市副市長張金鶚與財政部長張盛和共同提出的打房措施，方向正確，他對此表示肯定，也要對這兩個人「按一個讚」，不過他認說，現在初步決定要採取的措施，打房幅度還不夠大，希望未來能夠更積極的去做。

他認為，政府採取打房措施要把房價打下去，這個政策是對的，他也建議從3個方向著手：

一、建立多元化的投資管道：引導游資往其他市場跑，如果有更多的投資標的，這些資金就不會跑來炒作房地產，也就是「讓它多一點地方可以跑，這樣就可以少跑一點到房子這邊來」。

二、限縮非自用住宅的貸款：打房不能打到自用住宅，而是要打那些把房地產當做投資工具的人，因此打房標的應該對準作為投資的、非自用的住宅，將購買這類房子的貸款利率拉高、貸款成數則是大幅降低，讓他們沒有太多的資金可以拿來炒房。

三、善用租稅工具：提高非自用住宅持有期間的房屋稅及地價稅稅率、嚴格管控享有優惠稅率的資格、評定房屋稅的房屋價格標準以及地價稅的公告地價都要拉高，「因為這兩個價格與不動產的實際價格落差太大了」。另外，在土地增值稅方面則應按實價課徵。

部會聯手大動作打房，並期待從房市退出的資金流入股市。台灣金融研訓院長鄭貞茂昨（23）表示，近年來的房市上漲，雖然排擠國人正常消費能力，但資金主要來自台商返鄉，卻因為缺乏較具吸引力的投資機會，他比較擔心從房地產跑出來的資金，「不會入股市，而是跑出台灣」。

他並呼籲，希望財金部會的最新決定，不要重蹈證所稅覆轍。

鄭貞茂指出，台灣今年經濟成長率有機會突破3％，且經濟表現會比去年更好，但即使台股近日兩度突破9,000點，仍僅限於少數績優個股，台股成交量出不來，預估不能有效吸收從房市退出來的龐大資金。

工研院IEK昨天公布台灣製造業產值成長預估，與會學者專家，對於政府部會有意將房市資金導入股市，評估對經濟成長是有幫助？世新大學經濟系教授周濟表示，近年來房價上漲，已排擠到一般國人的正常支出，若房價維持平穩，對經濟發展比較好。

周濟進一步指出，台灣資金很多，很多事情卻連不起來，例如年輕人在國際經常得獎，台灣技術似乎不錯，卻也沒有出現「台灣賈伯斯」，有心人及有錢人一直在找投資機會，建議應該多多提供創投資金。

永慶房產集團昨天獲得《天下雜誌》金牌服務業中的房屋仲介業第1名，也在「創新能力跨行排名」中拿下第4名，是唯一入榜的房仲業。永慶房產集團董事長孫慶餘表示，創業以來勇於創新、用心服務，且努力創造差異化價值，才成為房仲創新標準。
永慶房產集團總經理廖本勝指出，永慶因為創新服務而獲獎，代表服務業不是只有態度好，也要具備創新能力。

孫慶餘表示，創新能力獲跨行第4名，代表房仲業在消費者心中，不再只是以往的傳統產業，而是具前瞻性的創新產業，也是房仲帶動產業升級的最佳證明。

孫慶餘說，永慶強調產業環境、服務模式及經紀人定位，三大面向都是創新目標。

孫慶餘為了服務業升級，親自擔任創新長，每周二下午與高階主管討論創新會議，並無上限地投入創新資源，建制龐大雲端資料庫及運用科技工具。

永慶1988年率先推動新式仲介，不賺取價差、只收固定服務費；1989年催生「不動產仲介經紀業管理條例」立法，之後推出漏水保固、產權七審等6大安心保障；2002年設立永慶房仲網，將房屋物件上網開放同業使用，2007年率先公開成交資料，帶動產業提升。

永慶2000年建立聯賣捷運系統，將產業帶入科技仲介時代；2003年推出影音看屋，養成消費者買屋前上網看屋習慣；2010年建置iPad行動服務平台，經紀人可隨時服務客戶，之後更順應趨勢，推出結合在地房產新聞、修繕與租屋服務的好房網、好房快租及永慶買屋快搜APP等。

孫慶餘表示，創新是態度也是策略和工具，期許永慶不僅做到最大，更要做到最好，替房仲服務業創造新價值。

全國約40萬戶非供自住使用的房屋要加稅了，依財政部估計，總計增繳的房屋稅，約6.75億至16.2億元。平均每戶一年最多增稅4,050元，預定明年實施。

立法院財政委員會昨（23）日初審通過房屋稅條例修正草案，除自住使用與公益出租人出租的房屋，可按原稅率1.2%課徵房屋稅外，其他住家用房屋、私人醫院及診所、律師等自由職業事務所，房屋稅率將全面調升。

其中，住家用房屋但非供自住使用者，最低課1.5%，最高課徵3.6%。目前，住家用房屋區間稅率是1.2%到2%，但全台縣市均按1.2%徵收房屋稅。

私人醫院、診所、自由職業事務所等使用的房屋，原本被列為「非住家、非營業」房屋的課徵範圍，此次修法則改列稅率最高的「營業用」房屋，因此其區間稅率也由目前的1.5%到2.5%，拉升至3%到5%。

基於尊重縣市政府權限，修正版亦授權地方政府可以視持有非自住房屋所有權人的房屋數，在1.5%至3.6%的區間稅率間，再訂定分級稅率。台北市副市長張金鶚曾說，有意按每人持有戶數訂定四級稅率，一戶最低按1.5%；四戶以上按最高3.6%稅率課徵。

財政部長張盛和指出，這項修法案對自用住宅並無影響，全國約85%家庭房屋稅不變，但有15%家庭會因房屋非供自住的因素，被課徵較高稅率。

他強調，財政部將在一個月內提出「自住」與「其他供住家用」房屋的定義，原則上，一人名下擁有多屋，若分別提供給直系尊親屬（父母等）、直系成年卑親屬（如子女）居住，將考慮仍列為自住房屋，不會按高稅率課稅。

瑞普萊坊今天發表台灣不動產市場報告指出，台灣近兩年商用不動產市場表現偏弱，A級商辦投報率偏低，投資者已布局紐約、倫敦和東京等報酬率高的國際優質都市。


瑞普萊坊估價事務所副所長吳紘緒表示，近兩年台灣商用不動產市場以零售商店、辦公與廠辦為主，其中辦公室與零售商店便佔總成交金額的一半。


商辦市場方面，台北市的商辦平均價格近十年漲幅達二點三倍，使毛租金資本化率下滑到約百分之二點五的水準，若是A級辦公室，則毛租金資本化率可能只達百分之二，較香港、日本及倫敦低。


展望未來兩年，吳紘緒指出，台北市A級辦公室預計有七萬坪的新增供應，雖然不少新供給大樓以自用為主，但過去台北市A級辦公室每年平均淨去化量約二萬坪估算，台北市A級辦公室空置率難免進一步上揚。


吳紘緒說，投資者在商用不動產選擇投資目標時，建議考量租金發展性及未來的市場性；台灣豪宅市場的市場週期已經走向房價增長放緩區域，且利率未來調升可能性增大，加上預期政府對於豪宅打壓將可能進一步增強，選擇豪宅應該更小心，產品的獨特性及稀少性才是選擇重點。

面對政策持續打房，國揚(2505)總經理彭邵齡(見附圖)今(24)日表示，國揚不會因政策打房而暫緩推案，今年度的推案都會依規劃進行，但她坦言，因應市場的變化，公司早已調整購地、推案策略，像近期參與了桃園合宜住宅的投標，更拿下高雄最大的地上權案，未來的推案必然會貼近市場需求。

國揚在過去曾走過經營困境，如今營運策略務實，而先前一連串的政策打房後，政府如今又宣布擬加重非自用住宅房屋稅，彭邵齡坦言，對上市建商而言，為求永續經營，公司不能因政策打壓而不推案，但公司會視市場狀況調整策略。

她表示，今年度公司的推案都早已規劃，所以不會受影響，像是今天正式公開的台南生態別墅莊園案「翡翠森林」，就已箭在弦上，不會改變，公司對產品規劃設計相當有信心。


至於打房的衝擊，彭邵齡說，政府不應該打房，應該去思考房價為什麼那麼貴，以及如何讓老百姓都有房子可住。她也直言，政府針對豪宅進行調控，其實台北市8000萬元以上的房子並不是一般人住得起的，舉新加坡為例，3、4百萬一坪的房子一堆，但一般民眾也有政府廣設的住宅可住，政府應該要思考的是如何讓大家都有房子住。

不過，她也坦言，因應政策，國揚也已進行開發策略的調整，像之前公司也曾參與桃園合宜住宅的投標，而近期也成功拿下高雄最大的地上權案，未來擬推出每坪17萬元、每戶25坪起跳的自用產品，相關產品符合市場需求，也一定會熱銷。

彭邵齡說，對一般自用產品而言，不用打造建材金碧輝煌的住家，而應該是訴求機能、動線、環境均佳的房子，這樣的產品就不會考慮政策的影響和干擾。

國揚今年規劃推出八筆個案，包括今天公開的台南「翡翠森林」第一期，總銷約30多億元、共計92戶；彭邵齡說，此案甫潛銷1、2周，就已被預訂5成，若個案銷售持續順利，則會二、三、四期接連推出，全案總銷達110億元。

高雄今年也是國揚的推案重鎮，一筆由國揚100%轉投資子公司上揚國際資產於鳳山的完工個案「美墅城堡」，已在近期開賣，預計5月交屋，全案總銷7億元，上揚可分回2.1億元，目前銷售已達4成。

另外，高雄另一筆個案則是甫得標的地上權案，彭邵齡說，公司擬打造每坪17萬、約當當地行情65折的自用產品，每戶最低總價500萬元，讓大家買得起房；據悉，該案總銷估約40億多元。

若加計高雄豪宅「國硯」的餘屋約15億元，總計國揚在高雄的推案量約60億。

北部市場部分，國揚今年將在基隆推出「海闊天晴」合建案，總銷約70億元、國揚可分回約35億元。

新北市汐止今年則有三筆個案，包括即將完工的「雲天綠地」總銷20億元，預售時已售9成，還有2億元左右的餘屋待售；另外，汐止忠孝東路已規劃推出「忠孝大院」案，總銷20、30億元；而國揚的廠辦處女作-「國揚雲端」，也位於汐止，該案基地1400多坪，今年內也將推出，總銷初估也達2、30億元。

以此估算，國揚今年全台在推案量高達200多億，將是近10多年來最大推案動作。

彭邵齡表示，公司期許未來每年的業績均能平穩，因此目前的推案將是明年至2017年的業績來源。

立法院財政委員會初審通過房屋稅條例修正草案；台北市長郝龍斌今天說，此為讓房價合理化的具體作為，北市府也將配合中央。

郝龍斌今天出席「安康市場基地新建公營住宅統包工程」簽約典禮，會後接受媒體聯訪時，作上述表示。

媒體詢問對台北市豪宅排名全球第6貴看法？郝龍斌表示，台北市副市長張金鶚一再對外說明，房價供需是以中央政策及房貸利率為主的問題，所以張金鶚日前積極和財政部溝通，希望從租稅及房貸利率上做些改變。

他指出，合理房價需多管齊下，立法院財政委員會昨天也初審通過「房屋稅條例修正草案」，此即為讓房價合理化的具體作為，台北市政府也會配合中央拿出政策工具，盡可能抑制房價上漲，讓房價合理化。

對於興建公營出租住宅是否有助抑制北市房價？郝龍斌表示，就長期來說，蓋公營出租住宅可改變供需關係，同時解決年輕人的居住問題，其興建對長期來說，具抑制房價的效果，現在也必須有短期作為。

他說，北市府努力推出公營出租住宅已3年多了，盼讓青年有居住空間及負擔得起花費。

立法院財政委員會昨天初審通過房屋稅條例部分條文修正草案，初審條文規定，住家用房屋當中，自住或公益出租人出租使用者，維持現行稅率1.2%；其他供住家用者，房屋稅下限由1.2%提高到1.5%，上限由2%提高到3.6%。且各地方政府得視所有權人持有房屋戶數訂定差別稅率。

為防止台南單親媽媽莊明玉買到法拍凶宅事件重演，立法院司法及法制委員會昨初審通過「強制執行法」修正草案，要求法院拍賣不動產時，須調查載明如凶宅、嚴重漏水等足以影響交易的特殊事項，避免民眾因不知情買到瑕疵屋。

「開心不再有人受我的苦」

「修法才能避免再有弱勢受害」，莊明玉昨天獲悉立法院委員會初審通過強制執行法修正案，開心的表示，「今後不會再有人經歷她受到的痛苦」；她要感謝這次事件中，社會對她一家人的協助。

聯合報去年報導，莊明玉向法院買下善化的一處舊透天厝，事後沒有銀行願意貸款，查問下才知是凶宅。因向銀行告貸無門，付不出尾款被迫棄標，辛苦儲蓄的卅九萬元被沒收，讓她難過到一度想自殺。

立委丁守中、賴士葆、陳亭妃等人認為法院未適度揭露屋況資訊，對弱勢購屋族不公，提案修法。

得知拍到凶宅 可聲請撤銷

修法後，若莊明玉事件重演，因她還沒繳交尾款，拍賣程序尚未終結，在得知拍得凶宅後，可依強制執行法第十二條規定聲明異議，請求撤銷拍賣。

如果拍賣程序終結（款項都已付清、交屋等）後民眾才發現是凶宅，經確認拍賣公告上未記載相關資訊，且是出於執行法官、書記官故意或過失，可能構成國賠。

海砂屋、輻射屋也應告知

昨天通過的草案規定，法院公告拍賣不動產時須載明調查所得，如海砂屋、輻射屋、地震受創、嚴重漏水，火災受損、建物內有非自然死亡（凶宅）或其他足以影響交易的特殊情事，讓民眾在屋況資訊充分揭露情況下決定是否投標買屋。

草案另規定，執行法官或書記官在調查屋況時，警察及其他有關機關、團體不得拒絕調查；債務人（屋主）若無正當理由拒絕或虛偽陳述，法院得予管收。司法院去年十二月已修正強制執行法的注意事項，製作房屋現況調查表，要求執行法官等人查封不動產時，應載明足以影響交易的特殊情形；昨天的修法對民眾更有具體保障。

司法院認為，現代化法院本來就應該做好資訊揭露的工作，使交易資訊公開透明，未來將加強教育訓練，第一線人員須把握第一時間做好現場調查，以減少紛爭。

新北市新店中央新村和新莊塭仔圳重劃區2塊土地，被投資客視為下一個大賺「本夢比」財富的區域。估價師稱，塭仔圳去年1坪才30萬元，今年單坪已要價40萬元，新店也從去年每坪的40萬元漲到50萬元。
政府開發重劃區，投資客卡位買地翻身的故事比比皆是，近兩年建商搶推案的台北市北投奇岩重劃區，當初政府重新分配土地時，每坪要價120~130萬元，等到建商進駐開發後，每坪要價180~190萬元，漲幅高達5成。
高源不動產估價師事務所估價師陳碧源表示，投資客會參考附近現階段建地的價格，評估重劃區農地變成未來可建地的價格，隨著重劃區計畫愈趨明朗，地價水漲船高。

預期塭仔圳上漲
以塭仔圳重劃區和新店中央新村徵收區塊為例，陳碧源說，塭仔圳2004年時1坪地價7萬元，去年1坪已經漲到30萬元，今年1坪已經要40萬元，新店中央新村土地以前單坪只要30萬元，去年已經漲到40萬元，投資客陸續卡位，就算重新交地後，每年至少有2~3成漲幅。
永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛指出，目前新莊副都心和頭前重劃區都沒有素地，有機會「清水變雞湯」的只剩塭仔圳重劃區，目前該區新推案約40萬元，實際成交每坪也才38~40萬元，投資客預期上漲的心態明顯。至於新店中央新村重劃區，本就是高級住宅區，未來有機會創區域新高價。
黃舒衛說，除新店中央新村和新莊塭仔圳重劃區2塊土地外，板橋江子翠重劃區延伸到中和華中橋這塊地區也是農地改建地的新興區，並提醒有意投資者，要注意奢侈稅修法，不能申請建照的土地買賣原不課奢侈稅，去年底修法後也會課。

雖然近半年來，台北市信義計畫區未再出現每坪兩百萬元的豪宅成交紀錄，但該區仍是全國最燙金地段。房仲調查，該區豪宅每坪均價約一五二．五七萬元，不僅是全國房價最貴的重劃區，更與其所處行政區信義區每坪均價九十七．八九萬元差距達五十五．八六％，也是全國之最。

台北曼哈頓 皇翔御琚單價最高
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，信義計畫區有「台北曼哈頓」稱號，是全國金融重鎮，區內豪宅林立。根據實價網，目前該區最高價豪宅為「皇翔御琚」，每坪最高成交價約二七六萬元；也因該區豪宅匯聚，才會出現重劃區與行政區均價價差超過五成的結果。

信義計畫區第三季將有旗艦豪宅案推出，外界推測每坪開價「坐二望三」，開價兩百萬元起、上看三百萬元。該旗艦豪宅案是前年七月，欣陸投控旗下的大陸建設與合作夥伴厚生集團，砸下八十七．一三億元，以每坪八二三萬元的當時區域新高價，買進B7街廓上約一○五七坪土地，去年底已送審，預計最快今年第三季取得建照後便可預售。

此外，大陸建設日前已在台中七期推出每坪開價七十萬元至九十萬元的豪宅案「宝格」，特別戶每坪開價九十萬元創台中新高；若第三季如期推出信義計畫區B7豪宅案，開價將同時稱霸北、中豪宅市場。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，根據實價網與公開資訊，目前全國每坪價格超過兩百萬元的豪宅社區共有六個，信義計畫區就包辦兩個；未來頂級豪宅供給主要集中在信義計畫區，至少有五大豪宅案將陸續推出，包括「陶朱隱園」、「B7案」、「D3案」、「D5案」及「冠德BCF案」。

陸客效應 中山區最熱銷 賣出58億

北市精華商圈店面近日傳出多起託售案，除了忠孝東路四段有店面開價9.8億元求售，國泰金前副董事長蔡鎮宇間接持有的大安路三角窗金店面，近日也開價8億元求售，由於蔡鎮宇上周才以39.5億元出脫西門町商場，指標商圈不斷有店面釋出，瀰漫「現金為王」的氣氛。

據實價登錄顯示，台北市中山區與大安區去年店面成交金額高達58.88和50.24億元，台中市西屯區則以45.99億元緊追在後，是全台店面成交金額最高的前三名。至於平均交易總價最高區域，落在台北市大安區和中正區，分別高達6978和6705萬元，而中正區與熱鬧西門町商圈僅隔中華路，店面交易熱絡與西門町商業活動息息相關。

陸客觀光帶動商圈
觀光效應加上要放寬陸客來台自由行，讓店面交易更加活躍，永慶店面事業部經理鄭朝鶴就說，今年上半年店面交易，以陸客飯店最密集的晶華商圈及條通商圈最為熱絡，特別是帶租約的店面，幾乎被一掃而空，有了陸客加持、店面付租能力提高，特別是兼具陸客觀光及捷運交通題材的店面。

但此刻卻有諸多「大咖」藉此出脫手上資產，近二周台北市東、西區指標商圈陸續有高價買賣案傳出，市場因此盛傳，房市轉折點要到了。

如上周以39.5億元出售西門町商場給壽險公司的國泰金前副董蔡鎮宇，其投資公司擁有的東區金店面，也開價8億元待售。
該店面位於大安路一段，目前為精品業租用，權狀坪數約70坪；而距離此金店面500公尺之遙的忠孝東路四段120號「愛群大廈」1、2樓，屋主也開價9.8億元求售。

台灣房屋忠孝SOGO特許加盟店總經理施光明認為，房市情況不明，景氣也不好，又加上今年是選舉年，學運潮又再起，很多買家開始轉向觀望，「市場上呈現渾沌未明的氣氛」。

「現階段風險很大」
大咖陸續處分資產，世邦魏理仕台灣分公司投資部資深總監陳俊逸警告，顯示商場經營效益出不來，所以才會出現業主盡快處理手中資產情況，「現階段風險很大」。

第一太平戴維斯副總經理盧映婕觀察，先前很多屋主對價格很堅持，現在若有好價格也願意出售，的確出現大戶調節資產、居安思危的氣氛，尤其是手中持有不動產部分太大者就會調節。

公設價差明顯 民怨不合理

公寓有低公設、使用空間大的優勢，而大樓雖公設較高，但有管理員相對安全，據統計，台北市與新北市公寓和大樓價差分別有31.1%、14.9%，其中北市以信義區價差49%最大、新北林口區價差57.5%最大。

舊公寓不計算公設
台灣房屋智庫統計2013年雙北市各區公寓與大樓產品的價差，北市大樓整體比公寓每坪貴14.6萬元，新北市大樓比公寓貴4萬元，價差14.9%為北市一半。
而北市信義區公寓每坪54.3萬元，大樓每坪80.9萬元，價差49%。新北市林口區公寓每坪15.3萬元，大樓每坪24.1萬元，價差57.5%。台灣房屋智庫研究員洪佩君分析，由於信義、林口、三峽等區買大樓比公寓貴5成，顯示該區買公寓相對划算，對預算有限的購屋者是一種選擇。
太平洋房屋林口中山加盟店店長林建宏表示，林口區的公寓大多位於舊市區內，每坪單價約15~17萬元，且屋齡在18~35年，大樓多位在文化北路，預售屋每坪30萬元以上。
林建宏分析，因大樓要再加上公設，以使用坪數30坪產品來說，總價要1200萬元以上，而舊公寓不需計算公設，總價約600萬元左右，才使兩者價差明顯，公寓買方多為新北市新莊、泰山等區的首購族，而大樓多則北市首購與換屋族。

中山土城大樓划算
另外，北市中山區及新北土城區大樓和公寓價差比分別為8.8%與10.7%，為該縣市最低，洪佩君說，這幾區可多考慮大樓產品。民眾羅先生說，「大樓把公設都計算在房價裡，室內實際使用坪數就少很多，感覺很不合理，因此會選擇公設低或不計算公設的房屋。」

台灣「樓王」密度最高的黃金鑽石地段-台北市大安區仁愛路三段，位於空軍總部對面、占地713坪都更案，可謂全台北市競爭最激烈都更案，總計有元大建設、上市營建股台開公司、同發建設、以及中悅機構旗下的捷寶建設等，共4家建商，展開「四搶一」。

市場估計，未來開發後每坪豪宅身價200?250萬元，總銷至少100?120億元，4家打死不退，不論都更條例如何修法，勢必還是競爭最激烈的都更案。

儘管台北市都更之路，愈走愈艱難，但大安、信義等台北市首善之區，由於土地供給趨近於零、房價總是高人一等，甚至囊括全台5大豪宅「樓王」在區內，因此就算是都更條例修正案正面臨膠著，建商仍前仆後繼搶進燙金鑲鑽地段，長期抗戰整合都更。

目前除了台北市大安區正義國宅已經完成整合，3月底正式拆除準備改建之外，接下來都更角逐大戰最激烈的都更指標案，非仁愛路三段空總對面的這塊713坪的都更案莫屬。

據悉，這塊都更案範圍從仁愛路富邦產險大樓、老字號美食餐廳忠南飯館以東的街廓，就吸引元大、台開、同發、捷寶至少4家重量級大型建商進駐，個個都大有來頭、實力雄厚，陸續買下一些都更戶，宣告進駐。因此，4家建商已各擁「基本盤」。

更複雜的是，除了有4家A咖建商，建立灘頭堡之外，還再加上知名的老牌潘驥建築師事務所，也「插旗」4戶，以便將來完成都更、也將由潘驥建築師事務所規劃設計豪宅大樓，既是都更地主、又可享有都更豪宅設計案，因此更使得這塊都更案競爭熱度升高。

據悉，空總對面都更案使用分區包括212坪的住三、501坪的住三之二，估計都更後可開發樓地板面積達5,100坪；但還未計入容積獎勵值約40％、以及地下室容積。

此案「身價」將奇貨可居，正待價而沽。根據內政部實價登錄，斜對面就是宏盛「仁愛帝寶」，每坪行情高達298萬元，穩坐全台灣最貴豪宅的「樓王」寶座；對面的「美孚一品」每坪行情也高達240萬元。

市場估計，依最近阿曼開發公司在濟南路近新生南路口在仁愛路三段南側的房價，每坪約190?200萬估計，空總對面都更案未來每坪可望上看200?250萬元，全案總銷有100?120億元的實力。

另外，信義區的永吉路、松山路，也有兩處上千坪都更案，多家建商正在廝殺中，也是台北市競爭相當激烈的大面積都更案。

目前皇翔建設卡位永吉路都更案，目標整合1,400多坪，皇翔也吃下不少都更戶，宣告「插旗」；至於，寶佳建設則主導整合松山路，目標整合面積達1,700多坪。

修都更條例 建商籲勿溯既往

大法官2013年判定都巿更新條例部分條文1年內完成修法，否則失效，由於4月26日是最後期限，立法院加速也恐將來不及即時修法完成。建商預期，除上兆元產值的都更案將受衝擊，接下來不免將出現一波「都更宅」脫手潮。建商呼籲，大法官釋憲失效條文應不溯既往、或另訂落日條款，讓「頭洗一半」的都更案能繼續走下去。

大法官去年4月宣告都更條例違憲條文，最重要是指審議攸關都更戶權益的「都更事業概要」，無要求政府主管機關辦聽證會的法源；未確保都更計劃送達都更戶手上，讓住戶有機會充份表達意見；申請都更的條件，訂為土地、建物所有權人十分之一以上同意，門檻比率也過低。

麗寶建設機構副總經理何昭宏建議，萬一26日都更條例修法不及，建議已掛號送件的都更「事業概要」，應不溯既往、或另訂落日條款，才能降低衝擊到最低。

至於手中有3處華山都更案，1處八德路，1處北投大業路都更案正進行中的台開公司，副總經理陳當勝表示，都更條例釋憲條文若未即時完成修法，將衝擊全台上千個都更案；其中，台北市「事業概要」已申請、已核准件數達455件。

大華建設手中擁有忠孝東路安東路SOGO復興館捷運站口、市民大道承德路和太原路口、以及五常街等3處都更案，副總經理陳志誠表示，華建將且戰且走，3案完全依法進行，不會強求。

都更達人-新台灣開發整合公司總經理游榮富表示，就算本周立院鬆綁都更條例可不溯既往，高齡都更宅的身價也已不復以往，大概已比兩年前炒到最高點的價格，已「落價」3成左右。因為台北市府針對低中樓層老舊公寓1坪換1坪的獎勵措施，訂有104年落日條款，對於「未來進行式」的高價老舊高齡都更宅來說，身價已不像以往那麼夯了。

居住正義問題正夯，興建社會住宅近年也逐漸納入討論主題。內政部長陳威仁21日表示，政府將透過補貼、合宜和社會住宅等政策，讓經濟弱勢者有其屋；雙北地區近年也各推出數千戶合宜住宅，緩解住屋需求。不過淡大產經系副教授莊孟翰表示，社會住宅量少，僅占合宜住宅10分之1，政府應盡可能闢建，滿足雙北需求。

台北市副市長張金鶚指出，各地方政府對社會住宅稱呼不一，基本上只要為政府興辦，以相對弱勢者為對象，只租不售的，都可以稱作社會住宅。

據內政部營建署資料，台北市房價所得比15.01倍，居世界之冠；新北市12.67倍亦不遑多讓，民眾要在兩地買房，得要不吃不喝十數年。陳威仁21日赴內政委員會備詢時表示，政府雖會抑制房價所得比成長，但非一蹴可及，很難馬上調整到民眾能夠接受的範圍，目前還是要倚賴合宜住宅的興建。

【雙北推數千戶住宅】 台北市都市發展局表示，北市興建的皆屬「公營住宅」，為避免社會大眾有特定聯想或標籤化現象，特迴避以社會住宅命名。目前北市已興建5處公營住宅，包括大龍峒、敦煌、行天宮、萬隆和景文，共計223戶，已全部承租出去，對象為20至45歲間的青年。租金計算為市價的7成，以大龍峒為例，3房型住宅月租2萬1200元，1房為1萬2千元左右。

北市近年積極規劃公營住宅，預計將興建8千戶，如木柵安康平宅900戶、南港台肥出租國宅改建可釋出750戶、松山寶清段和萬華青年段分別興建519戶及279戶，以及南港機廠和捷運大橋頭站330戶等。

新北市方面，城鄉發展局所興建的稱為「青年住宅」，以特殊身分弱勢者和20至40歲的青年為對象，進行混居，目前已竣工的僅有永和區中正路上的11戶青年住宅，去年4月份即承租完，其中3戶為弱勢者，8戶為一般戶。

城發局另有6千戶左右的合宜住宅正興建或規劃當中，遍及永和、板橋、新莊等區，較大者包括三重大同南、同安厝與中和段等處將興建1142戶、浮洲446戶、新店央北區段徵收開發案345戶，以及106年後林口世大運選手村可釋出1800戶、三峽閒置國宅也規劃2千戶。

【學者指屋量仍不足】 莊孟翰受訪時指出，合宜住宅中僅1成劃歸為社會住宅，因此政府在劃建合宜住宅時應做全面性推動，包括完善交通建設、尋找足夠財源和生出足夠土地；以新北市為例，在三環三線的建構過程中，可陸續找出菁華地段土地建築合宜住宅，淡海新市鎮二期也應騰出適當比例，供給社會住宅。

社會住宅推動聯盟副召集人呂秉怡指出，雙北地區雖已積極興建數千戶社會住宅緩解屋荒，但供屋量仍屬不足。他指出，根據100年內政部進行的社會住宅需求調查，無自有住宅的弱勢家庭逾3萬戶，但《住宅法》中僅給予弱勢者承租社會住宅10%保障比例，即使擴大至30%，也是明顯不足，多數仍承租給經濟狀況較佳的青年人，真正弱勢者則面臨社會排除。

根據政府實價登錄買賣及租賃資料統計，2013年全台店面總成交金額最高前3名行政區分別為台北市中山區、大安區及台中市的西屯區，其中店面總銷排名前兩名的中山區與大安區金額分別達58.88億及50.24億元，雙雙突破50億。至於全台店租排行榜前3名行政區都落在台北市，又以大安區每月每坪平均店租3986元最高，其次為萬華區3581元居次，中山區平均店租則以3434元排名第三，前三名平均店租差距僅都不大。

永慶店面事業部鄭朝鶴經理分析，全台店面交易熱區還是以傳統中山、大安、西屯為主，但從租金來看，台北市平均店租都比中南部來得高，店租排行前十名中，台北市就囊括了前八名，顯示台北市店面租金承受力還是比其他都會區高出許多。

在政策方面，鄭朝鶴表示，政府在今年4月16日之後將放寬陸客自由行每日人數至4千人，並搭配優質團來台觀光，將有效提昇來台陸客與旅遊品質與消費金額，可以想像未來陸客商圈潛力無窮，店面租金承受力也將大增，特別是兼具陸客觀光及捷運交通題材加持的店面商圈，未來更將持續受到市場關注而身價扶搖直上。

根據統計，2013年全台店面平均交易總價以大安區6978萬元最高，其次為中正區6705萬元，平均總價超過5千萬的區域還有士林區5524萬及信義區5491萬，顯示5千萬以上高總價店面交易仍以台北市市中心精華區為主。

若從件數來看，以桃園縣中壢市184件及台中市西屯區的175件，不僅為前20大店面交易件數最多，也是全台店面交易件數最多的行政區。其中，桃園中壢店面交易集中在SOGO百貨、海華特區周邊，九和二、三、五、六街是店面交易主要區域，台中西屯店面交易集中在西屯路二、三段及青海路一段、寧夏路一帶，近逢甲夜市及家樂福商圈為主。

若就全台前20高行政區店面租金統計來觀察，鄭朝鶴指出，台北市大安區平均每月每坪租金3986元最高，其次是萬華區3581元，排名第三的是中山區3434元，中正區每月每坪租金3178元排名第四，平均租金水準都在3000元以上。從前20高行政區店租排行來看，台北市12個行政區中，僅南港一個行政區未上榜，其他11個行政區都在榜上有名，新北市有6個行政區上榜，台中跟高雄各僅1個行政區上榜，顯示台北市的店面租金承受力還是遠高於其他縣市。

此外，鄭朝鶴表示，再從店租前五名行政區的最高店面租金來觀察，忠孝敦化捷運站周邊商圈、永康、西門町、新光南西、中山北晶華、公館、台北站前、南京東路捷運站商圈及台北小巨蛋商圈一樓店面租金承受力最高，其中中正區館前路一樓店面每月每坪租金達2.75萬最高。從這些商圈來看，不外乎是陸客商圈及捷運加持，特別是今年底松山線即將通車，南京東路沿線一樓店面商圈租金也開始蠢蠢欲動。

若再回顧去年2013年店面交易仍以中山及大安區等傳統店面交易最為熱絡，但如以租金承受力來看，台北市大安、萬華、中山等區平均租金最高，顯示台北市租金承受力都遠高於中南部。展望今年上半年店面買賣交易，以陸客下榻飯店最密集的中山北晶華商圈及條通商圈交易最為熱絡，特別是帶租約的店面交易相當熱絡，幾乎被一掃而空。

2014上半年在政府擴大陸客自由行人數上限至四千人後，相信對於店面長線投資及置產仍相當有利，特別是一些台北著名的陸客店面商圈，近來到處可見外資身影。對有意投入店面的民眾來說，建議還是要精打細算店面標的投資報酬率，注意投資標的的替代性與物件稀有性、捷運各車站出入口配置與人潮動線分布、及地區發展潛在價值，要特別留意投資標的所屬商圈的空置率與商圈變化，慎選大型知名連鎖品牌，精心挑選具未來發展潛力的商圈、產品並提早佈局，才能享受店面金雞母帶來的穩定租金收益。

行政院長江宜樺日前宣示，將在任內讓大都會房價所得比降到十倍以下；但還沒看到政府具體措施，北市房市又出現「三高」︰待售土地、頂級豪宅及東區店面同時開出「區域新高開價」的情況。

彙整目前三大商仲待售物件，包括北市大安區光復南路上不到一五○坪的素地，每坪開價一二○○萬元；頂級豪宅「信義富邦」每坪開價三○七萬元；大安路店面一樓每坪拆算開價超過七五○萬元，開價分創素地、頂級豪宅及店面新高。

「三高」待售物件中的素地開價新高，是委託戴德梁行出售的一四四．九坪素地，位於光復南路，正對國父紀念館；總底價逾十七億元，土地使用分區為住四之一，容積率四百％，建蔽率六十％，每坪土地開價一二○○萬元。

相較於去年八月，新加坡私募基金首峰資金管理（Alpha Investment Partners）以每坪逾一一四七萬元的素地新天價，買進中華路一段土地；該待售土地每坪開價高出五十三萬元。但是，西門町天價土地的容積率是八百％，每坪容積單價約一四三．四三萬元，相較於待售土地每坪容積單價約三百萬元，後者要貴上許多，更一舉超越信義計畫區B7土地的每坪容積單價二八一萬元。

「三高」之頂級豪宅則是位在信義計畫區的「信義富邦—國際館」一樓庭院式住家；開價三．六億元，坪數一○九坪，拆算每坪底價約三○七萬元，直接挑戰豪宅天王「帝寶」每坪二九八萬元的最高成交價紀錄。

高價店面則是國泰蔡家三子蔡鎮宇旗下寶豐隆興業欲出售的東區店面，坐落在北市大安路一段上，坪數一二一．四一坪（包括一樓與地下一樓），開價八億元，拆算一樓每坪底價超過七五○萬元、地下一樓約一九○萬元。

20戶村民怒「政府愚弄百姓」
捷運機場線A11站

桃園航空城徵地拆屋，再度惹民怨！桃園縣蘆竹鄉坑口村有20多戶村民之前配合捷運機場線被徵收家園，易地重建後，又因航空城計劃要被第二次徵收。村民陳曾杏春昨怒斥：「重新申請建照新建的農舍，蓋好不到3年，又要徵地拆屋，政府是在愚弄百姓嗎？」

興建機場捷運迫遷
昨日桃園縣蘆竹鄉坑口村超過100名村民前往營建署陳情，其中50名居住地因航空城計劃被徵收。「陳情這麼多次，都沒遇過桃園縣府官員找我們協調。」桃園縣蘆竹鄉坑口村村長楊全居表示，明明有不少空地，偏偏道路用地多劃在既有民宅上。
楊全居說，2008年高公局將土地徵收興建捷運機場線A11站時，約100戶住家受影響，很多人搬到外地，只剩20多戶留下來重建，如今重建戶又因航空城再次被徵收。

陳曾杏春第一次被迫遷離居住36年的老家時，在距離老家不到100公尺處重新申請建照興建農舍，如今無奈說：「現在因航空城要蓋停車場，又要求我再拆屋，如今建材水漲船高，補助費用根本不夠，向政府提出原地保留、原地原配的訴求，政府都無法回應，那我就決定退出航空城計劃。」

因住家被規劃為道路用地而需二度拆屋的胡月銀也苦悶地說，去年11月營建署修正「道路用地規劃可避開民房，不拆民房」，但桃園縣政府提出調整道路用地方案，還是經過民房，實在無法接受。

將給予土地補償金
桃園縣政府城鄉發展局局長吳啟民表示，航空城範圍內達0.2公頃的合法聚落可申請保留，個體戶就須配合徵收；對二次拆遷的住戶除了地上物補償金，也會給予至少100平方公尺（約30坪）的安置土地，但安置區域尚不確定。

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資料來源：《蘋果》採訪整理

為增進新興區域的開發速度，新北市城鄉發展局近日陸續公告「台北港區段徵收區」、「鶯歌鳳鳴市地重劃區」及「三重二重疏洪道兩側市地重劃區」可免個案指定建築線，民眾將因此節省申請建築執照前辦理申請建築線的時間與花費，加速流程效率。

辦理指定建築線是申請建照的第一步，主要是為了確保建築基地與道路出入口連結，且明確界定公共領域與私有權屬的界限，以維護良好都市景觀。現行申請建築線指定，申請人必須自行測繪基地現況圖，套繪地籍圖及相關都市計畫樁位等資訊，再經過現地會勘及資料審核確認無誤後，才能核發建築線指定案副本，其中從測繪到請領副本較為耗時，依個案差異，少則花費兩至三週，多至數個月。 城鄉發展局說明，為減少申請建築流程所需的時間與測繪費用支出，依據建築法等相關規定，針對整體開發區公共設施已依都市計畫開闢完成的地區，可免個案指定建築線，也就是能以開闢的道路路邊線為建築線，減省下辦理建築線指定的時間與金錢。

先前新北市已公告「三重重陽橋引道附近」等21個地區可免個案指定建築線，今年將再增加台北港特定區區段徵收開發案、二重疏洪道兩側附近地區、鶯歌鳳鳴地區市地重劃案等3地區。

大學學測近期陸續放榜，上榜的準大學生將準備「前進大學城」，而北部多處預定大學校區，就因學生進駐，在預期交通、生活便利性增加下，周邊房價逐漸活絡，其中新北市三峽北大特區、桃園八德擴大重劃區、新竹竹北台科大重劃區，近3年漲幅最高達60%，深受自住及投資族青睞。

相較都會市中心的「蛋黃區」，以「大學城」為主軸的區域，因學生人數眾多，帶動交通與生活機能，成為近年來民眾購屋的選擇。以位於新北市三峽區的北大特區為例，因台北大學三峽校區設立於此，雖早期建案過多，空屋率高，但隨著人口遷入，學生及居民的需求提高，連結台北市的交通建設陸續動工，加上捷運三鶯線的規畫、連鎖超市、量販店進駐，生活機能逐漸完備，近3年房價漲幅逾60%，北大校區周邊套房尤其搶手，每坪租金約為900~1,100元，預估投報率可達2.5%。

同樣為大學城所在地的桃園八德擴大重劃區，預計設立中央大學八德分部，且周邊規畫有捷運綠線、機場延伸線雙捷運交會，將在未來吸引學生及就業人口遷入，加上綠地廣大、街道新穎，近3年漲幅也有46%，成為投資客與自住族的最愛，新成屋電梯大樓成交均價每坪約20-22萬元。

而新竹竹北的台科大重劃區，目前已確定有台科大竹北分校與交通大學竹北分校進駐，台大竹北分校仍在審核中，周邊房價已經搶先響起漲聲。今(103)年4月台科大校園規畫案已經發包，包含產學園區、國際書院及綜合休閒區，屆時碩士班和博士班學生將移至竹北分校上課，預期人潮將刺激發展周邊機能，當地房價近3年漲幅為47%。

全國不動產企研室主任張瀞勻建議，雖然近期台灣房市看法分歧，但對於有自住需求的民眾，可尋找如三峽「北大特區」、八德「擴大重劃區」及竹北「台科大重劃區」相似的「大學城」區域購屋，房屋價值能與區域同步發展，且人文氣息濃厚，生活機能不輸給市中心精華區。

根據房仲業者調查台北市中古大樓與老舊公寓成交價格分析，發現北市大樓比公寓平均每坪貴14.6萬，約有31.1％差距，其中以信義區的49％，每坪差距26.6萬元最高，房仲業者提醒：在台北市信義區買公寓，比起買成屋中古大樓差不多可以「省一半」。

一直以來買公寓和大樓的族群不同，買公寓考量低公設、使用空間大、房價較低；買大樓雖公設較高，但有管理員相對安全，房價較高。有鑑於此，台灣房屋智庫針對雙北主要行政區公寓和大樓產品的價差統計，觀察哪些區域公寓和大樓價差最大。統計2013年主要行政區公寓及大樓產品價差(價差=大樓-公寓；價差比=(大樓-公寓)/公寓)，發現北市大樓比公寓每坪貴14.6萬，約31.1％差距。至於公寓和大樓價差比最大行政區，北市為信義區(49％)，每坪相差26.6萬，換言之，信義區買大樓比公寓貴一半。

台灣房屋智庫研究員洪佩君分析，由於台北市信義區買大樓比公寓貴一半，顯示區域內公寓相對划算，對預算有限的購屋者而言不失為一種選項。另外，北市中山區大樓和公寓價差比最低，因此在上述兩區購屋可多考慮大樓產品。

洪佩君指出，台北市的公寓和大樓單價價差平均14.6萬左右，其中價差比例最高為信義區49％，其次為萬華區45.3％，大樓單價都比公寓貴上四到五成。主要原因在於，信義區有豪宅聚落拉抬大樓單價，而萬華區則因為開發最早，屋齡老舊者眾，且南萬華尚未有捷運利多加持，近來雖已見補漲，卻多補在大樓產品身上，公寓價格仍在「3」字頭。

至於北市比例最低的是中山區，兩者價差比不到一成，原因在於中山區交易量相當龐大，去化速度也最快，尤其松山線通車在即，雙捷運交會點創造出絕佳的地段，因此沖淡了房型差異所帶來的價格落差。

據營建署統計，截至2012年底，全台共有86.3萬戶的低度使用住宅（空屋），其中雙北市就有近18萬戶的空屋。對此，內政部與財政部即展開協商，研擬對雙北市祭出「空屋稅」等打房手段。但學者認為，大台北的空屋率過高，問題還是在於整體的不動產稅制，且政府應該想辦法讓屋主「活化空屋」、不去屯房，而非僅以租稅手段作為打房政策。

內政部營建署統計，截至2012年底，台北市、新北市各有6.85萬、11.91萬戶的低度使用住宅，分別占了區域整體住宅的7.81％、7.98％，甚至高於國際城市如紐約、新加坡、香港等空屋率約3％?6％。

對此，內政部與財政部即展開協商，研擬針對雙北地區18萬戶的空屋祭出「空屋稅」，或調高非自住房屋稅。 對此，德明財經科技大學副教授花敬群在《自由時報》表示，大台北地區的空屋率過高，問題在於不動產稅制，包括了稅基過低和房地分離課稅等問題，並非提高某部分稅負就能改善。他認為，政府應該想辦法提高屋主活化空屋的意願，讓屋主不去屯房，若僅以租稅手段來懲罰非自住的屋主，恐怕只會淪為「凌亂出招」。

打房政策頻頻，豪宅交易跟著轉冷，但實價登錄網站昨天再揭露北市信義計劃區3筆豪宅成交資料，為精華地段掛保證！「信義之星」和「寶徠花園廣場」拆算車位分別以每坪193.2和139.4萬元成交。雖然未創高價，但「信義之星」仍坐穩北市豪宅單價第6高寶座。

昨揭露的3筆豪宅交易時間均在今年1月，其中2筆是松智路1∼30號「信義之星」，交易樓層為10樓及11樓，交易坪數與金額皆相同，建物移轉總面積均為166.47坪，含2個平面車位，總價高達2億7750萬元，拆算車位每坪單價約193.2萬元，交易價格為北市豪宅單價第6名。
據謄本資料顯示，「信義之星」2筆交易均為境外法人英屬維京群島商榛王有限公司購買，均無貸款，顯示買方財力雄厚。不過公司成立日期和交易時間均是今年1月，仲介業者推測，「該公司是為了隱藏真實買方或避稅而成立。」

查稅嚴市場降溫
另1筆豪宅交易則是信義路五段91巷1∼30號「寶徠花園廣場」，交易樓層為9樓，建物移轉總面積為103.36坪，含1個平面車位，交易總價為1億3473萬元，拆算車位每坪約139.4萬元。
台灣房屋智庫發言人張旭嵐分析，政府近期對豪宅課稅、查稅趨嚴，已讓豪宅市場明顯降溫，少有創新高的成交紀錄出現，但指標豪宅仍維持一定身價，如「信義之星」2012年11月成交的7樓戶別，拆算車位每坪約191.9萬元，去年9月10樓戶別，拆算車位每坪約192.9萬元，顯示價格有微幅上漲趨勢。

買方拉長觀察期
目前北市豪宅單價前5名分別是「帝寶」、「皇翔御琚」、「仁愛一品」、「元大栢悅」和「信義帝寶」，拆算車位單價均超過200萬元。
近幾次實價揭露的豪宅均未創下高價，「雖然沒有創新高，價格也沒有下來。」第一太平戴維斯研究部資深經理丁玟甄指出，現在買方拉長觀望期，但價格並未鬆動，因豪宅賣方通常無資金壓力，議價幅度不大。
信義房屋不動產企研室經理曾敬德表示，屋齡較高、地段中等的豪宅可能會有議價空間，但指標豪宅仍維持行情，就昨天揭露的豪宅成交資訊，「賣得也不差。」

單價83萬 創西區新高

近期很夯的台北市西區又有新標售案順利標脫，鄰近台北車站的K Mall大樓8樓原定28日開標，買家等不到開標日，就搶先買下，上周二（15日）以接近底價7.89億元成交，換算後單坪成交價高達83萬元，把西區商辦價格再帶上新高。

獲利高達7成
負責標售的第一太平戴維斯研究部資深經理丁玟甄說，買方是國內投資公司，非上市櫃知名企業，以接近底價7.89億元成交，溢價率不到1％，換算後每坪成交單價約83萬元，是近年北市西區大樓商辦成交價格最高價，也是K Mall大樓商辦部分最高價。
丁玟甄說，賣方達涵投顧是2007年購入，若依市場行情計算，換算下來，達涵投顧獲利高達近7成。目前承租方夏朵補習班的租約6月將到期，屆時新買方會再視情況決定出租方向。
台北市西區近年辦交易案鮮少，站前商圈最知名的成交案就屬2012年新光人壽以16.168億元標下整棟的襄陽大樓，2樓以上商辦售價每坪接近80萬元，上周二成交的K Mall大樓8樓標售案以每坪83萬元創下西區商辦交易新高。

價格較東區低
對照實價登錄，台北市西區單價最貴的商辦成交案是前年新壽購入K Mall大樓1樓商場案，換算下來單坪要價454萬元，若扣除商場部分，辦公室最貴的交易是去年K Mall大樓的13樓交易案，以每坪77.4萬元成交。目前K Mall大樓商場持有的大股東是龍巖、新壽、國寶、台灣農林。
全球資產管理公司經理王維宏表示，近期台北市西區交易案活絡主要是因為西區價格相對東區低廉所致，目前西區商辦成交行情大約落在70∼80萬元，成交價還算貼近市場行情，因單層面積還算大，未來買方也可改作旅館。

法拍市場偶爾可見特殊、高價標的物！元大金控旗下元大國際資產5月15日將經由桃園地方法院執行龍潭鄉藍鷹高爾夫球場不動產法拍案，土地面積14萬4750坪，外加2棟透天建物，1拍底價13億1305萬元，為市場少見高球場拍賣案。
藍鷹球場位於龍潭科技產業園區範圍內，鄰近小人國、龍潭光電園區，佔地14萬4750坪、建物面積約3144.7坪，為18洞國際標準規模高球場，另有96％、約13.88萬坪遊憩用地，現由百齡育樂公司經營管理。


桃園龍潭藍鷹高爾夫球場再次流入法拍市場，5月15日執行1拍，底價逾13億元。范厚民攝
屬特殊標的物
得標者未來可續作高爾夫球場，或擴展為複合式休閒觀光遊憩產業，無須再變更土地使用類別。寬頻房訊指出，待拍戶1坪土地約9071元，過去的法拍成交行情皆在萬元以內，「高球場屬於特殊標的物，一般人不會去標，同行業或資產管理公司可能會較感興趣。」104法拍屋總經理籃茂山認為，1拍價格偏高，3拍或許有機會。

金門飯店搶手
金門近年積極發展觀光產業，加上地理位置特殊，距廈門船程約30分鐘，不少建商看好金門市場、搶進投資，金湖鎮漁村「濱海大飯店」昨午在金門地方法院執行減價拍賣，地坪348坪、建坪1031坪，底價3571萬元，由青宇建設股東翁立奇以4700餘萬元得標，溢價31.6％。

環保署今（24）日將針對淡海新市鎮進行二階環評，內政部官員表示，淡海新市鎮開發後將配合當時住宅政策儲備土地供給。淡水輕軌綠山線今年8月即將動工，預計107年通車，配合交通建設規劃，淡海新市鎮二期造鎮有開發必要。

環保署今天將針對淡海新市鎮二期開發範疇界定進行二階環評會議，目前進入關鍵決策階段，二期一區及二區合計約1,100公頃，其中二期一區662公頃將優先開發，引進計畫人口11萬人。

官員透露，內政部住宅政策不打算規劃合宜住宅，傾向以興建出租予青年的社會住宅為主，一旦淡海新市鎮啟動開發，屆時將有儲備土地近百公頃，將視當時住宅或產業發展需求提供土地。

民間團體認為沒有必要再開發淡海新市鎮二期計畫，但內政部官員說，政府在淡海新市鎮輕軌及公共建設投入數百億元，這是一個完整規劃，有輕軌建設，並引入人口及產業。若不開發，是對當地地主不公平，過去政府投入的公建，還有輕軌捷運，都將白費，當地民意多數主張開發。

據悉，交通部計畫最快在8月淡水輕軌綠山線G8站動工，並承諾儘量趕在民國107年通車。二期一區計畫引進人口為11萬人，二區500多公頃多為山坡地，引進人口約6萬人，加上第一期完成開發引進13萬人，淡海新市鎮至民國125年引進30萬人口。

內政部營建署採區段徵收取得二期開發土地，需分回地主至少四成抵費地，另四成留作公設用地，真正政府能開發約130?140公頃，如果政府保留住宅政策儲備土地8、90公頃，約可興建1萬戶住宅供青年使用。

產專區約保留60公頃，擬造鎮成低碳城市，引進觀光遊憩、文創、雲端、綠能、及新興策略性低汙染、低用水的新興產業。官員說，有產業，才能吸引就業人口進駐當地，創造就學及就養人口。

內政部長陳威仁昨天表示，將採取積極作為遏止有人把房地產當股票在玩，房價高漲並非單一政策可以解決，目前將先完善實價登錄系統，未來再透過實價徵稅等稅制改革、縮短城鄉差距、興建弱勢居住的住宅等三大策略，來抑制房價炒作。

立法院內政委員會昨天邀陳威仁報告住宅政策，陳威仁在會前針對高得離譜的房價回答媒體詢問時表示，現在有人把房地產拿來炒作，是因為沒有實質課徵房地產交易的所得稅，變成可以從中獲取暴利。

他說，「房子是給人住的，不是給人拿來炒作的」，要遏止許多人把房地產當作股票在玩，目前內政部能做的就是完善實價登錄系統，待系統完善後，再透過實價徵稅，減少資本利得差距，「相信這對抑制房價炒作會有很大幫助」。

其次，房價真正有問題的是在台北都會區，未來希望能透過國土規劃，縮短城鄉差距，讓空間更均勻發展，來提高供給率。

第三是政府要照顧沒有辦法買得起房子的弱勢族群，將會透過興建社會、青年住宅，或提供租金及利息補帖，讓他們也能住得起。

立委則以「台北市副市長張金鶚表示兩年內房價要跌三成」詢問陳威仁的看法，陳威仁表示會向張金鶚請教，但他強調，目前最重要的是「每人有適當房子居住，而不是每人都擁有自己的房子」，目前雙北地區若有適合土地，他會優先蓋社會住宅。

在政府對豪宅市場不斷下重手下，台北市政府昨（23）日公布最新實價揭露資料，今年1月在信義計畫區同時出現3筆豪宅交易案，其中，有神秘大戶豪砸逾5.5億元現金，一口氣買下「信義之星」2戶，扣除車位每戶單價約193.2萬，雖買價與近2年交易價格變化不大，但此次「信義之星」交易仍擠進北市豪宅最高單價第6名。

根據最新實價登錄資料顯示，位於北市松智路1?30號的「信義之星」，今年1月交易樓層為10樓及11樓，每戶建物移轉總面積為166.47坪，每戶交易總價為2億7,750萬，扣除車位總價800萬，交易單價約193.2萬。

而根據謄本資料，此次購買「信義之星」2戶的所有權登記，分屬為英屬維京群島榛王有限公司及瑑王貿易有限公司，但2家公司登記負責人均為周汝洵。

此外，上述2家境外公司同時在今年1月9日登記成立，並立即在1月22日簽約購買「信義之星」2戶，於3月6日完成過戶，顯示2家公司是為購買「信義之星」而成立，且完全用現金交易，等於一口氣砸下逾5.5億元現金。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，「信義之星」2012年11月，有1戶交易樓層位於7樓，單價約191.98萬，去年9月又有1戶交易樓層在10樓，單價約192.9萬，而本次的交易金額約在193.2萬元，成交價格變化不大，但仍名列台北市豪宅單價排名第6高。

另外，昨日揭露另1戶豪宅則是信義路五段91巷1?30號的「寶徠花園廣場」，交易樓層為9樓，建物移轉總面積為103.36坪，交易總價為1億3,473萬，扣除車位，交易單價約139.4萬。

國內百貨競爭激烈，母親節檔期戰火蔓延，川流不息的消費人潮，帶動周邊房產上揚。以台北市為例，包含微風、京站…等7大百貨商圈套房均價，高出北市均價近3成，其中統領明曜商圈及忠孝SOGO百貨商圈套房，單坪更突破百萬，「黃金套房」當之無愧。


　　台北市百貨公司密集，且多數緊鄰捷運出入口，交通便捷加上生活機能便利，促成周邊單身住房需求高，是追求高品質生活的單身置產族與頂客族的最愛。由台北市7大百貨商圈來看，周邊套房均價每坪85.5萬，而全北市套房平均每坪67.2萬，差幅達27%。其中，統領明曜商圈及忠孝SOGO百貨商圈位處台北市東區精華地段，分別以單坪103.3萬及100.3萬，成為名副其實的「百萬套房」。


　　但也並非所有百貨商圈都這麼「高貴」，如果不考慮學區因素，微風商圈緊鄰忠孝SOGO商圈，距離步行約10分鐘，套房單坪價格就從100.3萬下降至平均88.2萬，價差約12萬；同樣擁有交通、生活機能優勢的新光三越南西商圈與京站商圈，套房均價每坪更只有58.5萬及58萬，幾乎只有忠孝SOGO與統領明曜商圈的一半，其中南西商圈套房更低於行政區均價5%，被認為是百貨商圈套房中，經濟實惠的好選擇。


　　有巢氏房屋台北中山捷運加盟店長黃怡斌分析，台北市中山區套房與其他區域相比較多，加上台北故事館、花博展覽館藝術氛圍加持，讓投資客目標轉移，使南西商圈套房價格親民，每坪不到60萬，與中山區套房均價差約3.1萬，是台北市百貨商圈之中，理想的置產標的之一。


　　對於有意投資百貨商圈套房的投資客，或是希望擁有高生活機能的自住族，好房網總編輯吳光中建議，雖然商圈周邊房產有「燙金門牌」加持，保值性、出租率、租金皆高，但還是要注意房屋本身的條件，若是位居暗巷、靠近如基地台等嫌惡設施，還是要多加考慮。

40坪以下小宅全賣光

房價不斷飆升，何處是僅存的首購天堂？《住展》雜誌分析北台灣各區房價，發現汐止保長坑段、三峽市區、鶯歌、淡海新市鎮、樹林山佳地區房價仍維持2字頭，桃園內壢、楊梅與新竹縣湖口、新豐平均開價1字頭，是想擺脫無殼蝸牛族的首選。惟部分區域生活、交通機能有待提升，但至少可滿足「先求有、再求好」的需求。

「首購族可從淡水、鶯歌、林口、基隆、樹林等區域找起，先考慮能負擔得起的付款方式，以及交通生活機能，再尋求房子的未來發展性。」甲山林廣告總經理張境在語重心長說，政府應教導年輕人如何買房，任何國際化城市，市中心房子都不是給首購族買的。

汐止現補漲效應
張境在以過來人身分舉例他20年前也買不起北市，當時內湖算偏遠，也是近年城市擴大、交通發達，房價才起來。市區高房價已是世界趨勢，五十甲廣告總經理劉益民直言，是台灣民眾還不習慣通勤上班，「大家都想當台北人，當然痛苦！」房價須經過市場考驗，現有房屋、土地成本過高，雙北房價不太可能下跌。

想吸引預算有限首購族，《住展》雜誌主編施絢傑認為，建案不能只靠相對低單價，如透天產品建坪、地坪不能太大，大樓則以2~3房格局最受青睞，聯外交通條件也必須納入考量。

以新北市為例，近年汐止地區在排除淹水疑慮後，市區房價已現補漲效應，成交價站穩4字頭，但往基隆五堵方向的保長坑地區，房價長期維持在1字頭，知名建案「微風小城」推出後，該區自成小型生活圈，近期新案「合謙好靜」1坪開價27~30萬元，近台鐵五堵車站，適合首購族。

在捷運萬大樹林線帶動下，原本位置稍偏、鮮少有區外客的樹林山佳地區，這2年也搖身變成首購族新選擇，潤旺建設推「發現之旅」1、2期，平均開價21.5~23萬元，案場女專石襄表示：「40坪以下小宅已全數賣光。」建案近台鐵山佳站。

景氣已在走下坡
淡江大學產經系副教授莊孟翰認為，目前景氣已在走下坡，有機會出現較大議價空間，「建議利用假日連續看5~10案，通通留資料，如果銷售人員拼命打給你，代表進入買方市場，可掌握房價鬆動先機。」在華熊營造擔任祕書的蔡佩如說，台北市租屋1個月就要9000元，「現在雖然才23歲，但希望30歲前存到頭期款。」買房會先量力而為。

環保署昨（24）日針對「淡海新市鎮後期發展區開發案」召開「環境影響範疇界定會議」。支持開發的淡水區公所區長蔡葉偉認為，淡海二期一區內農地破碎荒蕪，也無登記在案的老樹或稀有動物，亟待開發。在猛烈炮火中，完成一個類別討論，下月將力拚完成討論。

「範疇界定」是屬於二階段環評在環保署處理的第一關，目的在於確認開發單位後續須評估會影響的範圍。據了解，由於本案是環保署所有進入二階環評的開發案中，第一個進入「範疇界定」階段者，因此影響的範疇該如何界定，備受環團與學界重視。

蔡葉偉提出數據說明，淡海二期一區內在今年度的農地休耕戶共335戶，休耕農地近158公頃，休耕的農地由於老農無力除草，都被直接撒上農藥，致使農地價值盡失。況且目前公所也未有老樹、瀕臨絕種動物的申報紀錄，淡海二期開發有其必要。

淡水史田野工作室張建隆則認為，開發案訴求「生態典範」，應以生態為優先、城市其次，對於現有原始地形、地貌，開發單位應予以詳盡描述。台灣綠色酷兒協會秘書長王鐘銘則指出，淡海地區在大屯火山噴發後造成特殊的地形景觀，應納入開發評估，並應參考世大運選手村樹木移植的規劃，提出老樹移植計畫。

雖然雙方意見時有火花，但擔任主席的簡連貴居中緩頰，在範疇界定指引表裡的五項環境類別「物理化學、生態、景觀遊憩、社會經濟、文化」中，成功將進度推進至「社會經濟」的部分子項目，將力拚在5月15日的會議完成範疇界定。

北市公營住宅最大建案興隆公營住宅，第二期統包工程昨簽約。台北市長郝龍斌昨表示，該建物不只是綠建築、智慧型建築，還設有平價住宅、多元服務家庭、老人日照中心及托嬰中心等，預計106年4月完工。

對於財政部長張盛和表示，房價高，單靠稅制抑制房價沒用，應多建公營出租住宅。郝龍斌昨表示，公營出租住宅可改變房市供需關係，解決青年人居住問題，長遠來講有抑制房價效果，但現在還須有其他短期作為。

副市長張金鶚昨天表示，興建公營出租住宅方向對，但單靠此力道有限，建全租屋市場更重要，並透過租金補貼、租稅等相關措施，擴大租屋市場等，讓民眾可以合理價格租到房子，不必然非買房不可。

郝龍斌指出，立法院財委會前天審議通過，調升房屋稅，是讓房價合理化的作為之一，但解決高房價問題需多管齊下。

他說，了解房價的人都清楚，房價、住宅供需問題以中央政策為主，且是以房貸利率為主的問題，因此張金鶚日前與財政部溝通，希望從租稅、房貸利率上做一些改變。

郝龍斌昨與得標廠商瑞助營造公司董事長張淵全完成簽約。興隆公營住宅旗艦計畫第一期有272戶，預計104年中完工；第二期基地位於文山區興隆路四段105巷與木柵路二段38巷口，原本是北市安康市場基地，未來將興建3棟建築，分別為地上11層樓1棟、22層2棟。

北市府都市發展局表示，該基地面積5924平方公尺，總戶數約542戶，並開闢地下4層的公共停車場。其中，公營住宅比率占6成7、3成3規畫為平價住宅。總數492戶的公營住宅，分為10到12坪的一房型、16到18坪的二房型，以及22到24坪的三房型三大類，比例約為6比3比1。完工後開放租住，租金為市價行情7折。

不僅台北市房價所得比高居全球城市第1，豪宅價格也排名世界第6高，財政部長張盛和今(24)日指出造成高房價的3大主因包括：資金太寬鬆、供需問題，尤其是台北市供給不足、以及民眾預期房價還會漲的預期心理，政府要對症下藥，讓房價不要再上漲，讓趨勢慢慢往下，房市就健全、正常了。

立法院財政委員會今日審查立委提案的多個「遺產及贈與稅法」相關條文修正草案，對於台北市的高房價問題，張盛和在會前回答媒體記者詢問時表示，要解決高房價的問題，要中央各部會，包括內政部、中央銀行、金管會、財政部，甚至負責運輸的交通部都要大家一起努力，另外，地方也要努力才行。

對於房價與經濟成長不成正比，張盛和指山，造成高房價的原因，第1是資金太寬鬆，第2是供需問題，尤其是台北市供給不足，第3是大家的預期心理，大家預期房價還會漲，所以要對症下藥，把預期心理降下來，資金的部分也要處理，財政部會做財政部能做的部分。

對於立法院財委會初審通過「囤房條款」，將非自住房屋的屋稅稅率從現行的1.2-2%提高至1.5-3.6%，有專家認為，這只是讓囤房者多繳1個月的管理費而已，根本沒辦法有效抑制房價，張盛和指出，他說過，單一藥方本來就不能抑制房價，需要複合藥方，但也不能不做。

另外，也有人擔心，如果政府打房太猛，可能會造成資金外流，張盛和表示，任何政策都有正反兩面，有利有弊，沒有一樣政策是完全有利、沒有弊的，所以他也強調，房價不能跌太急，如果急跌，就會是金融界的災難。

張盛和指出，如果房價下跌，其實一個家庭就會出現兩種聲音，他以自己親戚家為例表示，他所聽到的 媽媽說，另外一間房怕賣不出高價，但女兒卻說要慢一點買房，因為房價可能要下跌，就跟股市下跌，有多方、有空方，都會有正反兩面的情況。

房價居高不下，買房除了重區域外，房屋類型也得考慮進去。有房仲業者將台北市的中古大樓與公寓交叉分析發現，北市大樓比公寓每坪平均貴14.6萬元，其中信義區的價差比最大，高達49.0％，每坪差距可達26.6萬元，換言之，買信義區的公寓比買同區的中古大樓可省下一半的房價，不失為一個想入住市中心的方法。

台灣房屋智庫針對北市行政區公寓與大樓的價差（價差=大樓-公寓；價差比=(大樓-公寓)/公寓）統計發現，北市大樓每坪比公寓貴上14.6萬元，價差比約31.3％，其中價差比最大的行政區是信義區（49％），每坪價差26.6萬元，也就是說，在信義區買公寓比買大樓便宜近一半；其次為萬華區（45.3％），每坪價差15.1萬元。

台灣房屋智庫研究員洪佩君分析，信義及萬華區的大樓單價都比公寓貴了4到5成左右，原因是信義區豪宅林立，進而拉抬大樓房價，而萬華區則是因開發最早，老舊公寓多，且南萬華最近的補漲行情多反映在大樓產品，公寓單價仍停留在3字頭。 既然買信義及萬華區的公寓比大樓划算，反之，買哪區的大樓比較划算？答案是中山區，中山區大樓與公寓的價差比僅8.8％，每坪價差5.1萬元。換言之，想買中山區的房子，買大樓比買公寓還算，因為兩者的價差比不到1成，原因在於中山區向來房市交易熱絡，加上又有松山線的加持，沖淡了房型差異所帶來的價格落差。

富宇地產（4907）昨（20）日表示，中部自住型房市買氣熱絡，329檔期進場的「富宇綠都心」，不到一個月銷售近四成，富宇決趁勝追擊，預計6月在豐原推出總銷20億元「富宇晴美」大樓住宅案。

看好中部房市，富宇地產規劃今年總推案金額為50億元，約與去年同期相當，其中位於台中市南區、總銷30億元的「富宇綠都心」，規劃194戶住家及5戶店面，每坪單價31萬至34萬元，訂2016年底完工入帳。

另一件位於豐原安康路的「富宇晴美」，總銷20億元，規劃148戶住家及六戶店面，每坪單價26萬至30萬元。

為了充實營運資金、償還負債，富宇地產董事會決議，將以私募方式發行普通股，發行上限2,000萬股，私募價格暫定每股15元。

富宇地產所屬的富宇建設集團，今年推案逼近200億元，創新高，除了富宇地產兩件新案外，位於台中七期「世界之匯」大樓豪宅，總銷達50億元，另在新竹、竹北及桃園亦有多件新案陸續進場銷售。

去年台中及新竹房市強強滾，帶動富宇集團銷售長紅，富宇地產雖無個案完工入帳，但在規劃設計案逐月入帳帶動下，全年合併營收5.13億元，年成長約二倍，每股稅後純益達1.38元。

成立逾20年的富宇集團，平均每年推案金額約100億元，前年入主春雨開發，並更名為富宇地產。

富宇地產除了自行推案或與富宇建設合作推案外，也承接集團預售案的代銷與中庭規劃等業務。

高鐵彰化車站特定區配餘地，包括產專區、住宅區，及旅館區的建築用地，本月30日將標售，總標售底價104億元，創下國內高鐵特定區單次配餘地標售規模最大的一次。

由於這次將首次標售2筆旅館區土地，共計約4.4萬平方公尺，希望能引進五星級飯店進駐高鐵彰化車站的特定區內。據了解，目前已吸引包括長鴻營造、亞昕國際開發、昇陽建設及長昇建設等多家公司的投標興趣。

至於這次產專區土地，包括寶島眼鏡、晁雍公司、捷力精密機械、星亞電子，及威昇國際等業者，均有意競標進駐。

彰化縣政府地政處表示，高鐵彰化車站特定區徵收土地面積約183.27公頃，加上站區面積約18公頃，合計逾200公頃。其中，共斥資61億元開發的高鐵彰化車站特定區，3月19日首次標售9筆產專區及1筆住宅區配餘地，來測試市場水溫，結果，10筆全部標售出去，標售總金額達8億多元。

鑑於彰化縣迄今並無1家五星級飯店進駐，為帶動高鐵彰化站的未來發展，彰化縣政府本月30日將標售27筆特定區土地，總標售面積35.8萬平方公尺，希望吸引民間標地參與當地的建設。

這次標售每塊土地面積，最小者為2,021平方公尺，最大者為約3.73萬平方公尺。而各區每平方公尺標售底價，住宅區2.5萬?2.6萬元之間；產專區3萬元以上；旅館區在3.78萬元，換算每坪約為12.5萬元。

為鼓勵加速開發該特定區的各項建設，縣府訂有獎勵容積辦法，對於大面積開發，面積在2,000平方公尺以上者，亦即，完整街廓整體開發，其獎勵容積最高為基準容積的40％。

彰化縣長卓伯源表示，高鐵彰化車站聯外道路經費，共斥資36億元，完工後，8分鐘可到員林市區，該特定區的產專區土地，很適合企業購地興建營運總部；住宅區可供民間興建住宅或企業興建員工宿舍；旅館區可做為飯店使用。因相關產業都可進駐，對於台商回流設立總部，該特定區將是最佳的選擇。

卓伯源說，高鐵彰化車站及特定區，未來每年不僅可增加2億元的稅收，並可增加當地的就業機會。

位於彰化縣田中鎮與社頭鄉交界處的高鐵彰化車站特定區區段徵收工程，將於今年9月完成，加上高鐵彰化車站預定104年7月通車，屆時可帶動當地的食衣住行育樂等商機。

近年來，台中市西區在科博館、國美館、草悟道等綠園道陸續完成加持下，吸引由鉅、太子、富旺、勤美等知名建商搶進推案，新案預估每坪開價35至50萬元，頗受換屋族青睞。

台中房仲業者表示，西區與7期同樣是房價精華區，卻多了草悟道，從科博館往南延伸、勤美誠品綠園道、國美館，休閒氛圍濃厚、加上生活環境優質，特色餐廳、商場及書店多，被譽為最有氣質的區域，每逢假日週邊人潮滿滿，也是台中在地人換屋的首選區域。

去年國美館週邊在頂級豪宅「由鉅大恆」案帶動下，每坪開價50萬元起，房價與7期豪宅相抗衡；而太子建設繼「景雲見」後，329檔期推出位於向上路、近美村路的「青峰錦」案，產品規畫53至63坪，每坪開價46至50萬元。

富旺國際將推出位於中美街、昇平街「國美天藏」，坪數55至85坪，每坪開價40萬元起；豐境建設也在西區陸續推出「璞麗」、「敘美」兩案，每坪開價35萬元起。

此外，北部建商忠泰、勤美也看好西區潛力，積極在此區域購地，未來將陸續推出豪宅案，預估每坪上看60萬元起。其中，勤美集團旗下的璞真建設，規畫推出26層樓的雙塔式豪宅，初步規畫70至150坪，還將打造大型購物商場、洲際大飯店等，讓西區發展持續看俏。

由於西區開發早，近年來土地取得困難，即使是零星土地釋出，照樣吸引大批人馬搶標，3月中，中美街巷內一筆20坪土地標售，溢價率達44％，換算每坪單價40萬元。

西區土地釋出量少，帶動西區透天別墅超搶手！4月初進場的「曜暉日曜」電梯別墅，規畫地25至30坪、建100至120坪，樓高6層，總戶數6戶，每戶開價4,500萬元起，由於正臨公益路與勤美誠品綠園道商圈，一推出就賣出2戶。

曜暉建設表示，即使是小型土地開發競爭都很激烈，由於地價、房價都在高檔，建商大多搶攻大樓產品，因此西區透天產品極其稀有。

據統計，全台存款最高的地區為「彰化縣員林鎮」，億萬富翁超過400人，存款為全台之冠，彰化縣規模最大的員林鎮184公頃市地重劃案已經完工，為吸引北部資金投入，縣府日前北上招商，想搭台中升格直轄市、北部建商搶進重劃區之便，為彰化注入資金，卻也埋藏不動產價格飆漲的隱憂。

員林市地重劃案是以原員林市外圍都計農業區，配合員林都市計畫，以附帶條件方式變更為住宅區，彰化縣正推動鐵路高架化、高鐵彰化站東西向聯外道等重大工程，高鐵彰化站特定區跨越田中、社頭，站區畫設住宅、商業、產業專區與運輸空間，未來以員林為重心的南彰化，將會成為新興發展區，當地房仲說，原重劃區地主因為重劃區施工，轉進購置市區產品，近期又因為重劃完工，房價不斷上漲，地主轉賣給開發商，讓員林房市近幾年交易熱絡起來。 房仲提到，縣府將於23日辦理抵費地標售，先前已有中部知名建商購地插旗，此次標售勢必帶動土地價格再次上漲，員林新屋產品多以透天厝為主，地坪25~35坪、總價要價1200萬元起，從去年中旬至今年四月已有一成漲幅，然而，在地民眾對新成屋價格還無法接受，中古屋價格親切且坪數較大，接受度相對較高，逐漸提升的交通便利性，讓原本交易封閉的員林房市，吸納鄰近鄉鎮的買氣，往後價格看漲。

考量土地飆漲、開發不易，總太地產（3056）董事長吳錫坤昨（22）日宣布，總太決調整未來推案策略，改以具長期收益性商用不動產為重點，朝成為「商用不動產專業營建商」目標邁進。

吳錫坤表示，未來總太推案將逐步拉高商用不動產的比重至50%，而且「只租不售」，以租金收益來挹注公司穩定獲利，首件位於台中七期新市政中心的商辦大樓案，預計明年進場。總太昨天股價以28.35元、上漲0.05元作收。

總太今年推案積極，總銷金額逾110億元。首件進場的「總太威尼斯」，總銷22億元，市場反應熱絡，規劃132戶，目前銷售率已破八成，近日將舉行動工典禮。

另位於嶺東商圈、總銷約10億元的大樓住宅案，已訂7月進場，此案規劃70戶、每坪單價25萬至26萬元。至於北屯太順段的造鎮案，規劃戶數達800戶，每坪單價約24萬元，預計今年底進場，總銷逾80億元。

看好中部商用不動產市場前景，吳錫坤說，總太未來推案策略，將逐步往商用不動產靠攏，以長期且穩定的收益為考量。

民進黨議員陳淑華、賴佳微昨天質詢市長胡志強，表示台中市房價漲幅驚人，市長的施政報告大肆宣傳台中經濟好，卻忽略了越來越多台中人已「買不起房子」。

兩人並表示，胡志強市長最近推出多項所謂「住宅政策」，包括租屋、幸福好宅、平價好宅等；但可惜的是，他做了十三年的市長，只看到房價、地價都在「節節炒高」，現在為了連任，又推出「明年再做」的相關政策，如果可行，應該「今年就要推出」。

陳淑華表示，最近流行「喜歡嗎？爸爸買給你」，國民黨高官最近都對外發言「我的小孩也買不起房子」，這根本是「矯情」，市長胡志強算是「誠實的」，他直接合法申報贈與。

議員賴佳微也舉自己的例子表示，這一代的年輕人要買房子，多數要靠父母，起碼要長輩資助頭期款，否則買不起房子；市長胡志強說他關心弱勢，但她在台中，看不到政府照顧弱勢的誠意。

而國民黨議員李中則說，房價高漲是因為地價高漲，地價高漲是因為有人囤積土地、未開發使用，所以要打房應該課徵「囤地稅」；議員高基讚則說，打房不是解決高房價的根本之道，市府應擴大幸福好宅供給量，招募民間的力量合建，以台糖或公用地擴大興建幸福好宅，而且只租不賣，以免又淪為炒房。

議員陳清龍則表示，市府推動幸福好宅，但與地方的互動及溝通並不夠；以豐原要推出幸福好宅為例，當地里長及居民根本是希望當地「做公園」，類似這種情況，市府應加強溝通，政策才能落實。

對此，胡志強在施政報告及備詢時也一一回應表示，目前包括經發局規劃在精密機械園區內興建的勞工合宜住宅、都市發展局初步規劃兩處只租不售的幸福好宅，一處位於「豐原區安康段」，一處位於「大里區光正段」，都會減輕居民居住的負擔。

另外，市府也在明年一月起推出「摘星青年、築夢台中」計畫，將招募一百零八位青年在摘星山莊、光復新村、審計新村等地，以電子商務及文創兩大領域為創業主軸，協助創業等機會。

老舊建築物重建不易，台中市府都發局透過簡易都市更新的措施，計畫分兩階段在原台中縣市區域實施，依屋齡、建築物構造等不同因素，給予15％或20％的獎勵容積，希望讓老舊建築物更容易獲得更新，市容更加漂亮。

都發局表示，一般的都更案雖然獎勵容積較高，但耗時動輒五、六年以上，並不容易促成。但簡易都更只要500平方公尺以上的基地面積，100％所有權人同意，就可申請，至少可節省一半以上期程。

目前都發局第一階段已在原台中市區辦理七場公開說明會，並於2014年4月21日公告58個細部計畫區，如果推行順利且成效不錯，第二階段將在原台中縣區進行。

都發局指出，只要合法建築物超過違章比例二分之一以上，就可申請簡易都更，但強調這僅是可申請的資格，並非代表違章建築物合法化。獲准辦理簡易都更後，申請人仍須依都市計畫及建管等規定，申請更新後建築物的建蔽率及容積率。

都發局表示，簡易都更又稱為「獎勵老舊建物重建辦法」，參考都市更新精神，透過15％或20％的獎勵容積，讓100％所有權人同意的基地獲得簡便快速的重建機會，由於改建程序簡單，可讓老舊社區重建速度加快。

老舊建築物重建不易，台中市府都發局透過簡易都市更新的措施，計畫分兩階段先在原臺中市區域實施，若成效良好再到原線區推進行；都發局說，將依屋齡、建築物構造等不同因素，給予15%或20%的獎勵容積，希望讓老舊建築物更容易獲得更新，市容更加漂亮。

都發局表示，一般的都更案雖然獎勵容積較高，但耗時動輒五、六年以上，並不容易促成。但簡易都更只要500平方公尺以上的基地面積，100%所有權人同意，就可申請，至少可節省一半以上期程。 目前都發局第一階段已在原臺中市區辦理七場公開說明會，並於4月21日公告58個細部計畫區，如果推行順利且成效不錯，第二階段將在原臺中縣區進行。 都發局指出，只要合法建築物超過違章比例二分之一以上，就可申請簡易都更，但強調這僅是可申請的資格，並非代表違章建築物合法化。

獲准辦理簡易都更後，申請人仍須依都市計畫及建管等規定，申請更新後建築物的建蔽率及容積率。 都發局表示，簡易都更又稱為「獎勵老舊建物重建辦法」，參考都市更新精神，透過15%或20%的獎勵容積，讓100%所有權人同意的基地獲得簡便快速的重建機會，由於改建程序簡單，可讓老舊社區重建速度加快。

房價高、讓年輕人買房壓力越來越大，台中市府除了規劃「平價好宅」，在台中市精密科學園區，可以低於市場行情的一坪12萬，買到房子，另外還推「幸福好宅」，只租不賣，依申請身分，弱勢族群、新婚夫妻，可以有5到7折優惠，減輕住的負擔。

林先生、33歲、修車廠員工，一個月薪水3萬3，固定支出，花在吃的用的，但最大一筆，就是繳房租。林先生：「一定是買不起的，現在有誰買得起。」

工作10多年、存款數字一直停留在10幾萬，租金開銷，讓林先生連買房都不敢想，而像他這樣的新貧族，台中市政府出手，規劃幸福好宅，減輕住的負擔。

2公頃基地，選在台中市豐原，規劃5棟集合式住宅，第一期200戶，預計106年蓋好，只租不賣，規劃1房、2房、3房，租金抓在1坪500以內。民眾：「盡量能便宜就便宜。」

民眾：「其實是有幫助的。」

蔣先生：「還可以、還不錯。」

像他、22歲的蔣先生，是監理站業務，符合年滿20歲、名下沒有自用宅的台中市民申請資格，一般戶身分，租金沒有優惠，但如果結婚成家，新婚夫妻有折扣，7折；弱勢族群的租金，5折。

蔣先生：「房子是買不起，可是卻可以先租，先有一個家啦。」

幸福好宅，規劃25%做住宅用、75%綠化空間，地點選在豐原和大里，另外台中精密科學園區，則是推平價好宅，一坪出售價格不超過12萬，是鄰近房價行情的6折，台中市府從「住」下手，出租型、出售型，要讓買屋難度，不再高攀。

縣市合併後，高雄市府要打造大高雄成為優質的國際宜居城市，在2014年3月底，市府工務局以包含空地綠美化等七項計畫的永續建築環境改造行動，榮獲由國內知名媒體數位時代雜誌舉辦的2014年「綠色品牌大調查」最佳「綠色生活城市」首獎。另外，該局表示2014年度空地綠美化地價稅補助自4月開始至6月1日為止，請市民把握時機申請。

工務局局長楊明州表示，高雄作為台灣最大的工業城市，天生不麗質，縣市合併後，市府要打造大高雄成為優質的國際宜居城市，在3月底，市府工務局以永續建築環境改造行動：空地綠美化、綠屋頂、太陽光電、高雄厝、綠建築、「健」築醫生及國際合作等七項綠色政策，參加數位時代雜誌舉辦的2014年「綠色品牌大調查-綠色生活城市」組，贏得全台民眾票選得票數第一，以及最後專家評比統計，高雄榮獲最佳「綠色生活城市」首獎。

楊明州說，該局為有效營造城市花田景觀與管理閒置空地，縣市合併後，將私有空地綠美化機制推展到各行政區，並考量原有縣市差異，訂定因地制宜的地價稅補助機制，由各私人土地地主進行尚未開發空地綠美化。統計全市目前共有196筆私人土地綠美化並開放提供民眾使用，創造綠化休憩面積達40公頃。

福德木業董事長陳榮良表示，該公司位於農16精華地段1.56公頃土地，7年前迄今參與工務局推動空地綠美化計畫，每年公司還必須負責維護管理支付1百多萬元，每天需要派清潔人員撿拾寵物排泄物與植栽維護。但是看到綠化空地有幼稚園小朋友或跟父母愉快的在綠地上玩樂，的確是會讓人感到幸福感。地主受利的不僅是地價稅補助，也包含回饋社會的精神層面價值。

高雄市建築師公會法規副主任委員許堅倚說，高雄市私有閒置空地綠美化對環境具有改善公共衛生與安全、促進市民運動休閒、在地的生態教育及美化環境永續經營等幫助，藉由閒置空地的植栽綠化過程，增加城市的綠覆率，除了可以淨化空氣，減少熱輻射，緩和都市氣候暖化，達到節能減碳的效果；同時城市的透水率也增加，強化了滯洪的能力，整體達成環境共生、永續發展的城市遠景。

工務局建築管理處處長黃志明說，因為都市建築密集，人工鋪面較多，加上地形影響通風廊道，會容易造成都市熱島效應。因此為降低城市溫度，增加都市綠地並減少硬舖面是有效的方法。該局在推動閒置空地綠美化的成效上，全市目前私有空地綠美化面積達到40公頃，約是40個400公尺跑道運動場大小，每年二氧化碳減量約1855公噸。

黃志明表示，這40公頃綠化土地，如果由公部門來開闢管理，經估算每年需要花費公帑近4億。市府以每年4~5千萬的地價稅補助，換得可以讓市民活動的開放綠地，這計畫是政府、地主、市民三贏的效益。

工務局表示，為加強空地綠美化維護管理，該局訂有空地空屋管理自治條例，並且每2週都會巡查已核發證書空地的維護情形，如果空地雜草高於50公分，或任意讓空地堆置垃圾，將依規定進行記點。該局在3月巡查26處地點，發現有7處未做好綠美化管理，包含：草皮枯死、有坑洞未補平、雜草過長、廢棄物未清除、廣告旗幟違規設置等，都限期改善複查。如果沒有依期限改善將撤銷綠美化證書與補助資格。如果也違反空地空屋管理自治條列相關規定，該局也將要進行裁罰。

工務局說，該局空地綠美化地價稅補助申請自4月1日開始至6月1日為止，土地所有權人或管理人申請時要檢附申請書、綠美化證明書、地價稅繳款收據影本及定期維護成果報告書及照片，向該局建築管理處第5課提出申請。

整建維護為都市更新的一環，高雄市近年推動「城市挽面」計畫，整理老屋整建設計原則供民眾參考，目前完成的220棟老屋改造中，以大東文化園區周邊共35棟建築物改造最具成效，成功形塑出在地藝術氛圍及改善都市景觀，展現鳳山令人驚豔的新樣貌。

與拆除重建的都市美化方法相較，建物外觀拉皮或挽面不僅同樣可獲得政府補助，所需經費與工程時間也減少很多，為持續推動反應不錯的補助計畫，並鼓勵民眾利用簡易、省錢、快速的綠改造手法進行老屋改造，高雄市都發局研擬出「建築風貌綠改造設計原則」，委託專業團隊進行個案輔導；挽面後的老屋除了煥然一新、延長建築物壽命外，更兼具節能與環保功能。 透過外牆翻新、結構加強等整建維護方式，同樣能為不動產的價值加分。

新北市都更處指出，如有屋況不差，像是管線、磁磚老舊或結構補強等問題，屋主不一定要整棟拆除，市府針對整建提供三大協助；首先，一般區域的屋主提出申請，最高可獲得50%整建費用補助，位在策略地區的屋主，補助額度最多還提升至75%，為了加快辦理速度，每件申請案採「隨到隨審」，不像重建的都更案，審理至少耗費數月。 高雄市都發局表示，城市景觀改造普獲民眾認同，今年度建築風貌綠改造設計原則將於4月底上路，鼓勵聯合三棟以上建築物進行立面整體改造、融入地方特色或採用綠改造修繕方式整建維護，最高補助總工程經費1/2，其中大樓案件最高補助90萬元，透天案件最高補助35萬元，民眾可邀集隔壁鄰居踴躍申請。

受觀光商機帶動，屏東墾丁大街房價與房租也開始變高，大街上一些沒有保存登記的老房子，賣房子不算建坪，以整棟新台幣3000萬元起跳，近年買屋的都是外地人。

墾丁大街去年底傳出1棟屋齡45年、地坪17.78坪的老房子，成交價新台幣3050萬元，換算每坪近180萬元，被認為直逼高雄市地王價格。

但東森房屋恆春加盟店表示，恆春地區有許多是在墾丁國家公園管理處成立前就存在的房子，房屋本身沒有保存登記，沒有建照，銀行也不能貸款，因此，這些房子都是整棟計價賣，不算建坪。

房仲業者表示，墾丁大街有許多沒有保存登記的房子，每棟大約3000萬元起跳，大街上的房子坪數大多在20坪上下，傳說中的這棟以每坪近180萬元賣出的房子，應該就是沒有保存登記的老房子。

墾丁觀光商機近年確實讓精華路段一房難求。房仲業者表示，這3年一方面是屋主惜售，一方面是只要有賣房子風聲，不需仲介，朋友互傳，馬上就被買走，買墾丁房子的大多是外地人。

東森房屋表示，墾丁精華地段從南灣到鵝鑾鼻，尤以墾丁森林遊樂區到福華飯店一段房價最貴，以地坪來算，1坪約100萬上下；墾丁大街後的大灣路、南灣和鵝鑾鼻地區1坪差不多在40、50萬元左右。

恆春蔡姓民眾10多年前花了2000多萬元在南灣買了地坪70多坪、2層樓的房子做生意，5年前以3000多萬元賣掉，現在他搬到恆春鎮區外，1坪地價只10多萬元，貸款負擔頓時減輕許多。

屏東縣政府地價科長鍾國良表示，墾丁大街的土地公告地價1坪17.8萬元，遠比屏東市地王每坪66.5萬元低，賣到1坪180萬元，是沒有算建物的價格。

鍾國良表示，一般房地產買賣的實價登錄是包含建物和土地，因此，如果墾丁大街這棟3050萬元的房子，以2層樓來換算建坪價格的話，1坪約70多萬元。

彰化縣員林184公頃市地重劃住宅區70筆抵費地標售案，昨（23）日開標，結果共標出20筆，總標售金額11.5億元；其中，寶佳機構董事長林陳海，以個人名義標下4筆大面積土地，共計1.38萬平方公尺，總得標金額6.9億元，成為這次土地標案的最大贏家。

員林都市計畫整體開發單元1至10市地重劃住宅區抵費地標售案昨日開標，這次得標者，除了家扶中心外，其餘都以私人名義標下。

其中，寶佳機構董事長林陳海標下員林橋愛段4筆大面積土地；這是寶佳機構繼取得高鐵台中站周遭土地後，在中台灣最新獵地動作。

與會的寶佳機構主管表示，集團之所以大動作來員林標地，主要是要試測員林一帶的房地產市場水溫，加上這次標售土地價格，屬於沒被炒過的「原汁原味」價格，因而吸引公司首次競標。至於上述4筆土地，未來是以何種型式推案，目前還在規畫中。

彰化縣政府地政處表示，這次標售最高單價，為員林三條段的872-1地號，每平方公尺約5.89萬元；最低為埔心瓦窯中段1414地號，每平方公尺約3.19萬元。

地政處說，這次公開標售70筆住宅區抵費地，昨雖只成功標出20筆，但其中多筆的大面積、單價高的土地，都順利標出，凸顯投資者看好當地不動產的發展。至於昨日未順利標脫的土地，縣府最快5月底或6月初會再度辦理標售。

據了解，寶佳機構及關係企業在高鐵台中站附近，共擁有十多筆土地。

高雄精華地區近5年房價漲3∼5成，哪裡還可以找到交通便利、房價親民的物件？信義房屋高一區執協林武雄指出，高雄唯一具高鐵、台鐵、高速公路與捷運4大交通機能，總價約莫500萬即可以買到3房加車位、屋齡10年以內的產品，就在高鐵左營站外圍一帶。

左營、鼓山所在區域是傳統上所謂「北高雄」，林武雄說，高雄早期的發展重心比較偏向南高雄，北高雄多數地區是重劃區，屋齡較低，街道街廓的規畫比較整齊，生活機能良好。交通上，捷運紅線貫穿這兩區一路往北，等2017年輕軌完工，路網將更為完善，有助於減輕市區塞車狀況。

他從房價高低擴散的「漣漪效應」來看，分析兩個行政區可以劃分為三大區塊。最內圈，屬於鼓山的市立美術館、農16特區一帶，豪宅林立，預售屋、新成屋喊到每坪40∼60萬，5年以上新古屋每坪則在25~30萬之間。

從內圈往外到中圈，涵蓋左營漢神巨蛋百貨、瑞豐夜市一帶，屬於中價位房價，每坪落在18~22萬之間。再往外走，包括高鐵左營站外圍、高速公路大中交流道往北這一區，就是這次林武雄極力推薦的外圈，房價更低，每坪約16~20萬。
「等於每往外一圈，房價就便宜了1成。」林武雄指出，內圈跟外圈房價差距達2成以上。這區塊是高雄唯一兼具高鐵、台鐵、高速公路與捷運4大交通機能地區，也可說是高雄交通最便利區域，往外可說是四通八達。

生活機能上，新光三越百貨就位在高鐵左營站旁邊，要談學區，當地人比較熟知的福山國中、國小也都在這裡，加上房子都是比較晚期蓋的，民眾可找外觀較新的物件。

產品型態上，內中外圈大體上差不多，通常是2到3房含車位的標準房型，坪數在30∼50坪左右，少數坪數超大的則走豪宅規格。

林武雄說，依經驗分析，北高雄買房民眾的總價帶約在600到900萬之間，這個價位如要到內圈，可能只能買到坪數小、頂多2房的產品。但是到高鐵外圍這一區，房價比內圈低2成，同樣總價可以買到3房較大的舒適空間，且仍有一定增值力。

為了迎接如潮水般湧進的中國賭客，全球最大賭城澳門未來3年將興建更多酒店，供應逾1.7萬個房間，在此同時，卻僅為當地居民興建4000個住房。在房屋供不應求的情況下，澳門房價飆漲，很多居民被迫移居。

澳門房價最少漲10%
在澳門，一間普通公寓的價格動輒超過50萬美元，使其成為全球房價最高的地區之一，超過鄰近的香港。今年澳門房價預計再漲10~20%，隨著新的大型度假村陸續開幕，當地房價飆漲情況，可能進一步失控。
澳門50歲的計程車司機冼登保表示，房價飆漲意味了想在澳門買房，門都沒有，就算工作一輩子也不可能。
澳門的面積為曼哈頓的3分之1，但根據官方預估，2016年澳門人口預料成長20%至70萬人。
中原地產銷售總監蔡純絲表示：「4年前可以用100萬澳門幣（12萬5100美元）買到1間公寓，如今連停車位都買不到。」

有些澳門居民選擇赴投資報酬率高過澳門1倍的香港置產，也有人在鄰近的中國各省置產，還有人選擇放棄澳門，移居泰國等東南亞國家，當中有很多人都是退休人士。

今年3月澳門國宅局推出1900戶國宅，逾40萬民眾當天凌晨4點就去排隊。

澳門立法會議員高天賜表示：「這是澳門嚴峻的問題，房租和公寓價格飆漲，已超過民眾的負擔能力。」他並指控澳門政府礙於與大型開發商的關係，沒有太多作為扭轉房價飆漲的局面。

去年賭場收入450億美元

澳門政府的資料顯示，自2009年以來，澳門房價已飆漲逾2倍，房價飆與澳門賭博收入同步上升。

去年當地賭博收入達450億美元，為美國拉斯維加斯、澳洲和新加坡賭博收入總和的近2倍。

賭博業是澳門經濟的支柱，除了提供大量的就業機會，使得澳門的失業率僅1.7%外，賭博的稅收更占澳門政府稅收超過80%。

澳門立法會議員與房地產顧問表示，由於缺乏長期的住房規劃，澳門貧富差距已經擴大，就連賭博業一些高收入的外籍主管，也發現澳門房價貴到讓人住不下去。

澳門美高梅酒店零售部副總裁史威澤（Linda Switzer）表示：「我很同情澳門人。」

史威澤說，自她7年前定居澳門以來，房租從最低的8000澳門幣（1000美元），暴增4倍至3.3萬澳門幣。
澳門政府表示，將繼續注意影響澳門房市的外部經濟變化，適時採取增加土地供應、推出國宅等措施。
目前，澳門新推出的住房開發案侷限於豪宅，例如位於高樓街的迎（水泉）（Fountainside），為每戶84.3坪附設景觀花園的別墅，買家購入後，只是用來暫放賺來的賭金，通常不會久居，讓想買房子卻缺乏財力的當地居民大感不公平。

在多個城市房價出現下跌跡象的情況下，土地拍賣市場還是“濤聲依舊”。但與往年土拍競爭激烈場面不同的是，今年出現了不少冷場的局面。4月18日，在南京和合肥舉行的土地拍賣會上，雖然地塊大都成交，但均是開發商底價拿地，其中南京4幅地塊拍賣僅僅用了5分鐘時間就結束，甚至還出現了開發商因為遲到幾分鐘而錯過參與競拍的尷尬局面。

僅僅用了5分鐘時間，一場土地拍賣就結束，這個在土地拍賣市場上少有的現象，卻發生在4月18日南京舉行的土地拍賣會上。

據記者瞭解，當天南京共推出4幅地塊，分別位於城南板橋和城北邁皋橋，總出讓面積20.21萬平方米，起拍總價14.92億元。其中，G16地塊為本次棲霞區唯一出讓的地塊，東至經五路，南至黃河路，西至衡山路，北至國有空地，地塊面積5.79萬平方米，容積率4.22，性質為商住用地，最終該地塊被光鴻投資以底價11.89億元競得，樓面價4862元/平方米。

另外3幅位於板橋的商辦用地，都因只有1家房企報名，均以底價成交。

值得注意的是，這場土地拍賣創造了南京近幾年土地市場前所未有的冷場。“原以為G16地塊會有開發商競爭一下，但最終並沒有實現，冷場情況讓人頗為意外，4幅地塊都以底價成交，與南京之前剛剛公佈的土地新政有很大關係。”房地產行業專家李智對《每日經濟新聞》記者說。

與此同時，在當天合肥也推出了3幅地塊，但和南京土地拍賣一樣，也遭遇了冷場局面。

其中位於濱湖新區BH2014-07地塊是當天土地掛牌會中地塊面積最大的一宗，達831.63畝，該地塊位於嘉陵江路以南、環湖北路以西，規劃用途為商住、娛樂康體，參考總價9.1562億元。因為只有萬達一家開發商參與競拍，最終該地塊被合肥萬達投資有限公司以底價競得。

據 《每日經濟新聞》記者瞭解，合肥萬達此次拿地是為萬達文旅城的擴容。“從該地塊位置就可以看出，萬達本次拿地將作為萬達文旅城的一部分進行規劃開發。”合肥當地一家房地產網站主編宋曦認為。


此外，在當天還有位於肥西[2014]6號地塊，該地塊位於肥西縣紫蓬鎮華二路與國際大道交口東南側，占地面積520.89畝，規劃用途商業、市場用地，參考地價40萬元/畝。同樣因為只有1家開發商參與，最終被合肥華南城有限公司以底價競得，總價2.08億元。公開資料顯示，該地塊緊鄰正在建設的華南城項目，華南城競得該地塊也是為正在建設的安徽第一城擴容。

在業內人士看來，開發商目前拿地更為理性。“土地市場遇冷反映出市場未來走勢不明朗，因此開發商持謹慎態度。對開發商來說，上半年最主要的任務是把存貨進行一定周轉，為下半年土地獲取做一定的資金考慮。同時，開發商理性拿地也是市場往好的一面發展，盲目拿地推高地價，除了對開發商來說是累贅之外，也將推高樓市的價格。”房地產行業專家張建初表示。

自今年高端項目預售禁令放行後，積蓄許久的豪宅市場正式進入“火拼”時代。高端專案供應潮一浪高於一浪。據亞豪機構統計，單頂級豪宅（單價高於10萬元/平方米）的在售項目已有11個，2014年還將有10個入市。

在此背景下，主打豪宅的房企急需思變。是定位高端還是定位改善，定位日常居住還是定位休閒度假，不同房企有著獨特打法。受此影響，目前全國豪宅市場細化的趨勢已經顯現。

據業內人士分析，隨著豪宅市場競爭的加劇，未來豪宅或將出現“一戶一定制”的情況。由於高端人群財富的積累，他們對居住空間的要求日益升級，對住宅附加值的要求也越來越高，只有做好“私人定制”的房企，才能在競爭中勝出。

豪宅市場陷入紅海

今年1月中旬兩個“7萬級”高端項目被批入市，意味著“4萬元”預售禁令開始正式放行。此後，連續多月的豪宅“供應荒”結束，整個市場開始全面觸底反彈。從今年1月-3月的豪宅供求情況看，全國高端項目競爭異常激烈。

據中國房地產資訊集團發佈的報告顯示，單今年1月，北京豪宅市場新增供應量就達到938套，創十三月以來新高。2月、3月供應量繼續增加，環比增加2%左右。北京1-3月的上市的住宅專案中，其中近半數為豪宅。

而且，在亞豪機構負責人看來，包括融創農展館地塊、中赫萬柳書院、鴻坤花語墅和林語墅等在內，一批昔日地王專案與高水準的豪宅專案都會在今年啟動入市，在現有豪宅項目緩慢去化的現狀下，新項目需重新定義豪宅標準，以更具品質化、個性化的產品滿足新興財富階層的需求。

豪宅細分時代來臨

在豪宅市場競爭日趨激烈的同時，市場正面臨細化和分類。對於這種細分，不同的企業有著不同的解讀。

在首創某項目負責人看來，按照價格高低，別墅豪宅可以分為頂級別墅、高端別墅、改善型別墅和經濟型別墅。其中，頂級別墅價格在2000萬元以上，高端別墅價格在1200萬-2000萬元之間，改善型別墅指800萬-1200萬元之間的京郊區別墅，而經濟型別墅為500萬-800萬元的項目。而一位環北京高端專案的負責人則認為，別墅市場分為三類，一類是低總價、全配套、社區成熟的純粹日常居住性別墅；第二類為高端別墅；第三類是資源型的休閒度假別墅。

而在鴻坤地產相關負責人看來，別墅不能簡單靠價格來做分類，更需要根據專案環境和位置，進行精准的分析和定位。該負責人以鴻坤已有項目舉例，鴻坤的兩個語墅系產品，分別為國貿地段的花語墅和西紅門區域的林語墅，但兩項目的定位卻不盡相同。

其中，花語墅位於核心稀缺地塊，項目定位於“CBD細分功能豪宅”，而鴻坤林語墅位於京南區域，教育、醫療、配套齊全，要完成的是“全家庭型精裝豪宅”的價值兌現。

鴻坤宣導“細分豪宅”戰略

據介紹，鴻坤花語墅位於國貿地塊，項目總占地面積約2.7萬平方米，總建築面積為6.5萬平方米，容積率在1.6，戶型為150-300平方米不等。根據國貿黃金地塊的稀缺性，此項目的獨立院子及下躍空間成為亮點。

據花語墅專案負責人稱，別墅花園能滿足高端消費者對環境的要求和品質的追求，而下躍空間又能充分滿足高端業主對收藏展示、品鑒賞玩等私屬空間的要求，“花語墅的目標就是要根據客戶的個性需求，做到‘一戶一定制’”。

不同於花語墅，鴻坤的另外一個高端項目———林語墅，要打造的是“全家庭型精裝別墅”。該專案位於南四環的西紅門區域，專案容積率為1.02，有276餘套聯排和疊拼別墅組成的純別墅社區。


這也是鴻坤首次提出“全家庭型精裝別墅”。之所以稱為全家庭型，是由於林語墅更加注重對服務和配套的要求，不僅配有頂級的服務，還要完成智慧社區的全面打造。據瞭解，林語墅物聯網智慧雲社區和物聯網醫療即將鋪就完成。

業內人士指出，豪宅在不同階段表現出不同的特點，從地段論豪宅，到以建築論豪宅，再到集各種優質稀缺資源的綜合體，豪宅的附加值在不斷提高。而現在的高端消費者對於豪宅與生活的匹配程度更加看重。因此，目前的豪宅已經在向“定制化”轉型，“定制化”或成激烈競爭市場下豪宅的突圍之路，鴻坤地產走在北京市場前面，首次提出“細分豪宅”概念，未來將成為其地產公司豪宅開發板塊戰略佈局的重要動作，這或許也是豪宅市場未來演進的一個重要趨勢。

中評社香港4月20日電?2008年金融危機之後，中國地產商開始加快進軍海外的步伐。最新數據顯示，中國跨境房地產投資總量已由2008年的約6900萬美元增至2013年的逾160億美元。

新華社報道，近期，復星國際宣佈從摩根大通手中以7.25億美元買下紐約地標之一的第一大通曼哈頓廣場大樓；綠地集團投資10億美元購入美國洛杉磯中心區大都會項目；萬科與鐵獅門在舊金山市中心合資建設兩幢高層公寓項目……

除了通過合作開發，中國房企更已頻頻出手直接拿地。2012年9月，鑫苑置業宣佈以5420萬美元在紐約布魯克林購地，並用以打造獨立的住宅物業；廣州富力2013年以14億美元在馬來西亞購得6幅地塊；綠地以14480萬美元在洛杉磯市區建造物業項目進入美國市場，並將通過合資方式在布魯克林建造總建築面積約60萬平方米的項目。

高力國際14日發佈的白皮書《浪潮湧動——中國房地產資金出海》指出，2013年中國跨境房地產投資總量持續攀升，已由2008年的約6900萬美元增至2013年的逾160億美元。

高力國際中國區調研部董事謝靖宇表示，過去五年內，美國、英國及澳大利亞是最受中國跨境資本青睞的投資地點。“在2008年全球金融危機以後，倫敦和悉尼仍是首選，但投資者開始將他們的興趣範圍擴展到美國，特別是紐約、舊金山等大城市。”

在各地樓盤降價傳聞愈烈、內地樓市趨冷的大環境下，為何中國開發商和個人投資者對海外房地產市場產生了濃厚的興趣？

記者採訪的多位已完成海外投資的發展商均表示，進軍海外是順應向境外喬遷或有海外投資意願的華人的置業需求。

中國社科院歐洲研究所經濟室主任陳新認為，市場投資需求升溫、目的地國家降低門檻，以及子女教育、理財升值等個人需求，均是中國投資者海外購房熱升溫的主因。

去年10月，在上海經營一家面向中東歐市場的貿易公司的商人湯先生，赴塞浦路斯“抄底”購入一棟過百平米單體房產。“總價合計210萬元人民幣，還不及國內部分二線城市樓價。”

除投資外，子女教育也催生了部分投資需求。全美地產經紀商協會與佛羅里達房產經紀人協會發佈的報告顯示，作為留學目的地之一，中國買家已成為該州新建房產的主要買家。

此外，在海外開發物業的一個附加利益是增強一個發展商的品牌形象，使其可以在國內提升其國際化公司的聲譽。因此，這無疑是中國開發商海外置業的重要動力。

高力國際亞洲區資本市場及投資服務董事總經理鄧文傑說：“中國的房地產跨境投資僅僅處於起步階段，展望未來，我們相信將有更多中國發展商涉足海外市場。”

一則看似平常的公告，揭開了長三角地區履冰臨淵的樓市險境。

4月15日，舜天船舶公告稱，截至目前，尚未收到對南京福地房地產開發有限公司委託貸款本金9000萬元及相應利息1543萬元。

事實上，舜天船舶此時發佈該公告，似乎有些後知後覺，據多方資訊證實，福地房產法人代表張從春早在去年年中就已失蹤。目前，其個人手機已成空號。改公司所屬南京葛塘新城專案在建工程，約於2013年8月左右停工，甚至一些停工項目的建築費用也未支付，所欠外債或達數億，預計舜天船舶所涉上億元貸款難以收回。

“企業的委貸更多是因人脈關係促成的，有時與行業風險和企業本身的狀況並無太大直接關聯”，某銀行業人士表示。

對於舜天船舶是否還有其他涉及房地產項目的委貸，該公司工作人員稱投資者諮詢此事亦需要發郵件請示領導，目前領導很忙。截至發稿，網易財經並未收到企業回復。

在房地產市場形勢回落的大背景下，這一消息格外刺激行業內敏感神經，南京福地老闆跑路或許只是長三角樓市趨緊的一個縮影。

事實上，南京跑路的開發商不止南京福地一家。涉及房地產項目的違約風險或許還將持續爆發出來。

網易財經瞭解到，近期一家名為海寧市立德房地產開發有限公司的企業實際上已經破產，由於未能如期償還多筆民間借款，多名債主已將其告上法庭。由於資金鏈斷裂，旗下的多個項目已經爛尾。消息稱，除了暴露出來的訴訟之外，立德房地產還有銀行欠款，違約的風險已經在所難免。

作為二線城市地產風向標的杭州，情況也不容樂觀，“杭州目前尚沒有曝出有開發商資金鏈斷裂的情況，但或明或暗的降價現象的確存在”，透明售房市場研究院院長丁建剛對網易財經表示。

4月11日，萬科將杭州錢塘府專案的2號樓進行促銷，其中89平方米52套小戶型降低了裝修標準，比此前開售的1號樓和6號樓，總價優惠40-50萬元。

杭州萬科放下身段，以價換量讓市場更添幾分寒意。杭州當地分析人士稱，杭州萬科一向謹慎，而此次推出部分房源以精裝修的名義進行降價，意味著開發商在杭州已全線失守。

二三線樓市恐慌情緒逐漸蔓延，一線城市房價亦現鬆動。網易財經日前從上海多家仲介地產門店瞭解到，近期新樓盤的集中入市分流了不少買家，本來流動性頗好的二手房市場壓力倍增。上海中原地產研究部資料顯示，3月上海外郊環二手房交易主動降價促成交的比例占到3成以上。

實際上，自3月以來，由於上海的二手房市場交易價格掛牌價方面出現鬆動跡象，多數賣家均在掛牌時提醒業務員“如果有買家想買，價格還可以談。”

杭州當地分析人士稱，杭州萬科一向謹慎，而此次推出部分房源以精裝修的名義進行降價，意味著開發商在杭州已全線失守。

資金面收緊被指導火索 長三角面臨信貸壓力更大
以資金充裕著稱的長三角樓市，接連出現中小房企資金斷裂、龍頭房企以價換量的情況，這讓市場頗為意外，而網易財經在調研中發現，除了樓市風向轉換，觀望情緒彌漫等因素影響，銀行信貸收緊、整體資金面緊張或是重要導火索。

“年後房貸政策持續收緊，即使是首套房，也很難獲得貸款優惠利率”，上海某銀行的信貸員告訴網易財經，要想比較順利地拿到貸款，除了條件符合，利率也需要適當上浮。

而2月份出現的興業銀行停貸風波更是讓房企倚重的開發貸雪上加霜，儘管隨後各大銀行均澄清表示“不會停貸”，但是，針對房地產行業信貸整體收緊仍被認為是大勢所趨。

“信貸的確在收緊，而長三角可能面臨的壓力更大”，某銀行業分析師稱，各大銀行2013年報中均顯現出江浙區域不良率上升，考慮到銀行信貸規模量入為出的特點，這些區域在今年或將面臨更為嚴厲的信貸政策，這對缺乏資金的開發商並不是個好消息。

從工農交建四大行2013年報可以看出，富庶的長三角，成了不良貸款的高發地。以建行為例，建行的長三角地區資產品質在全行中壓力最重。建行在長三角的五家一級分行的貸款及墊款餘額在全行占比為20.74%，而不良貸款卻占了全行的48%，而在2012年，該比重也只有44.15%。

這意味著，建行在長三角的貸款只占全行五分之一，但不良貸款餘額卻占了全行近一半。資料顯示，截至去年末，建行在長三角的不良貸款餘額為408.44億元，不良貸款率達2.29%。

同樣的問題也在工行身上出現。截至2013年年末，工行在長三角的四家一級分行不良貸款出現“三升”：不良貸款餘額為225.68億元、不良貸款率為1.09%、占全行不良貸款比重為 24.09%，而在上年這三個資料分別為，154.65億元、0.80%、20.74%。

“長三角不良率上升，就銀行來說，是否在信貸額度上限制不好說，但是一般會對這一地區的放貸更加審慎，採取增加抵押或者擔保條件等條件減少信貸風險”，某銀行人士對網易財經表示。

據國家統計局日前發佈資料顯示，前兩月，房地產開發企業到位資金21264億元，同比增速較去年全年回落14.5個百分點。南京一商業銀行總行今年更宣佈暫時停止辦理房地產夾層融資業務，並暫停房地產供應鏈金融業務。

此前高歌猛進的中小城市，在供給大幅增加之時，需求卻未能有效跟上，當市場持續觀望之際，資金脆弱的房地產企業將難以支撐。丁建剛也對此表示“現在的銷售無法支撐開發商正常的資金回籠。”

“現在大家還沒認識到樓市中的風險究竟有多大，雖然還不到整體崩潰的程度，但不能說沒有存在這種風險，要想不崩盤就得讓需求進來。”上海中原研究諮詢部總監宋會雍對網易財經表示。

事實上，南京跑路的開發商不止南京福地一家。涉及房地產項目的違約風險或許還將持續爆發出來。

各地房價回落趨勢明顯 考驗房企回籠資金能力
在銀行信貸緊縮的市場背景下，市場悲觀情緒蔓延，未來可能面臨更多的房企債務違約的市場風險。下一個倒下的會是誰？

對此，宋會雍認為，房地產企業的債務違約產生的連帶反映主要體現在心理恐慌上，而非財務資料上的相互關聯。在信貸收緊的情況下，經營能力差、風險意識不強的企業最可能倒下，“有些企業把所有壓力都放在銀行信貸上，沒有風險意識，即便資金鏈緊張也不通過降價等其他措施快速回籠資金，這是企業的經營能力問題。”

在他看來，目前開發商債務違約的情況均是個案，主要原因是企業的運營方法不當，並非行業主流。

同策諮詢研究部總監張宏偉則認為，三類企業在今年上半年會面臨資金鏈斷裂的風險，第一類，產品類型偏高端周轉率較慢的企業，這些企業的銷售業績最容易受到影響；第二類，前期拿地過於激進導致成本構成較高而影響銷售資金回籠的企業；第三類，一部分資信不好貸款受限的中小企業，難以獲得銀行貸款。

“若銀行信貸緊縮導致的“錢荒”持續超過6個月以上，也就是到2014年5月之後銀行信貸緊縮環境仍然持續，房企短期內遭遇的現金流緊張的狀況沒有辦法通過銷售、貸款等管道解決時，就有可能會出現債務違約的風險，成為下一個即將倒閉破產的房企”，張宏偉表示。

宋會雍則認為，目前二三線房地產市場很大的問題在於難以發掘新的需求，開發商賣不動，“去年下半年開始，一些開發商紛紛進軍一二線城市，實際上也是感受到了這些壓力。”

資料顯示，2014年第一季度，杭州主城區商品房成交套數5276套，創了近三年來同期成交套數新低，還不到去年同期的50%。

面臨嚴峻的形勢，部分開發商採取以價換量，“目前房價回落的跡象已經很明顯了，杭州若沒有外力改變的話，還看不到止跌企穩的趨勢”，丁建剛表示。

就全國資料來看，全國商品房銷售額13263億元，同比下降5.2%，其中住宅銷售額下降7.7%。房地產開發企業土地購置面積5990萬平方米，同比下降2.3%。3月末，全國商品房待售面積52163萬平方米，同比增長22.9%。

張宏偉認為，在當前的市場博弈中，能否真正降價到位是啟動當前的樓市成交量的關鍵，也是緩解各個房企及當前市場庫存相對較大的關鍵。

張宏偉認為，在2014年上半年樓市仍需在“量”上做文章，堅持“跑量”回籠資金，堅持現金為王，而不應在價格上做太多考慮。“預計二季度，大多數開發企業會採取比較現實的降價回籠資金的市場策略”，張宏偉表示。

今年以來，廣州土地市場表現火爆。今日，廣州土地市場再度出讓目前年內單價最高，規模最大的廣州油制氣廠地塊，最終被廣州市城實投資有限公司以61.5億拿下，折合樓面均價1.05萬元/平方米。

網易財經注意到，上述地塊相比2年前的29.62億元的首次報價，已翻2倍。遭遇流拍之後，本次該地塊起拍價已高達61.5億元，成為目前年內廣州單宗報價最高地塊。

據悉，該地塊位於天河區，屬於廣州油制氣廠區舊改地，主要為居住用途，建築面積60.65萬平方米(其中居住58.54萬平方米、小學2.02萬平方米、公交站場903平方米)。在居住用地中中，要求90平方米以下的中小套型比例不少於45%。

由於地塊規模大，起拍總價高，位於市區宅地，上述地塊備受市場關注，但最終吸引金融街聯合體以及廣州城實投資有限公司2家報價。

在競拍現場，不到5輪報價地塊就被廣州市城實投資有限公司以61.5億拿下，折合樓面地價為1.05萬元/平方米。

據悉，該地塊2011年首次掛牌時價格為29.62億，流拍後再次拍賣，最終競拍價格漲幅翻倍。而本次拿下地塊房企為廣州珠江實業集團與廣州市城市建設投資集團公司合資成立的房地產公司，雙方持股比例約為49：51。

2012年，珠江實業被傳言擁有廣州珠江新城CBD49萬方地塊，且坐享900億的地價升值，導致股價大漲88%。

合富輝煌集團首席市場分析師黎文江表示，由於放貸收緊因素，今年廣州一季度廣州商品住宅去化速度相比上年四季度放緩，房企將會採取首付分期、減裝修等，幫助購房者渡過這段困難時期。

網易財經注意到，這或已蔓延至土地市場，今日拍賣的地塊現場競爭僅2家企業，而不足5輪就已成交。合富輝煌監測顯示，未來五一市場，廣州區域在售貨量達5.7萬套，加上增城（新塘）將達6.3萬套。因限簽影響，實際在售貨量或將有所減少。

黎文江認為，今年五一期間，房企產品價格方面將會表現預期謹慎，優惠促銷樓盤增多。（網易財經 朱玲）

賀建亞掌舵的招商地產，不管是規模發展，還是業務的整合或都處於加速狀態。

4月18日，招商地產公佈其今年一季度銷售資料顯示，一季度招商地產實現銷售額96.0億，銷售面積69.0萬平米，同比分別增長7.2%和0.23%，銷售額同比增速高於金地和保利。

不過，在招商的一季報中有兩個值得注意的資料，一是期內招商地產的毛利率下滑6.3個百分點至26.8%，與13年全年水準基本相當；二是一季度招商拿地同比大幅增長，1-3月份共獲得11個項目，建築面積約408萬平方米，僅在3月就新增項目5個，增加權益儲備建面81.67萬平方米。而去年首季度，招商僅獲得5個項目，建築面積為83萬平方米。

對於毛利率下滑的原因，平安證劵指出，招商地產近幾年規模擴張較快，隨著深圳外低毛利率項目結算占比逐步提升，預計全年毛利率較去年將有所下降。由此，也不難看出毛利率下滑與規模擴張存在關聯關係。

一邊是通過加速拿地實現規模化擴張，另一邊招商地產也在想通過一些更好的輕資產運作方式，來盤活旗下一些低效商業資產來實現資產的利益最大化。

資產證劵化試水

或正是基於商業規模的逐步擴大，賀建亞帶領下的招商地產在商業資本化運作上也正試著做出一些嘗試。

早前招商地產公告透露，擬通過成立公司的形式，將旗下包括蛇口科技大廈、招商科技大廈二期、花園城數碼大廈、蛇口花園城商業中心、新時代廣場等五項資產以股權交易方式在產權交易所進行公開掛牌並轉讓。

對於上述動作目的，招商地產表示主要是為盤活成熟投資性物業所沉澱的資金，為未來進一步的資本運作做好準備。

招商地產董秘劉寧透露，“資產交易很麻煩，成立公司交易股權就很方便，方便下一步包括賣、資產運營等在內的資產交易安排”。

劉甯進一步指出，招商要將持有性物業做一些資本運營的想法，從去年初到現在已也有一年時間，雖然此次擬做交易的資產不算太大，在持有性物業裡面僅占3%左右，但今後肯定會有一個比較適合招商的方案。

對於招商的此種資產證劵化行為，相關瞭解資產證券化的業內人士指出，由於發債和股權融資的門檻和資金成本都比較高，而商業地產前期建設只能做開發貸款，建成後又只能轉為經營性物業貸款，但物業估值後銀行往往會打折扣，所貸資金有限，而資產證券化能讓地產商一次性獲得未來幾年物業的收益。

另值得一提的是，如何將商業資產更好的進行資本化運作的問題，招商地產早些年或已有遠見。這一點，或通過其近年來逐步在加大商業地產方面的運營和投入可以看出。

年報顯示，2013年招商地產實現投資物業租金收入約7.7億元，目前已建成的商業物業約110萬平方米，在建面積約120萬平方米。

有機構預估認為，目前招商地產旗下的商業地產資產規模已經超過100億元，在招商地產總資產中所占比例大概為10%。

而對於在商業地產方面的投資策略，賀建亞在招商地產2013年投資者會上曾透露，短期主要是實現銷售，中期則通過金融退出的方式實現中期迴圈盈利，但最終還是會逐漸過度到輕資產模式。

嘗試的可能性

在商業發展到一定規模後，為讓持有性商業物業實現其利益最大化，將商業資產證劵化就是開發商的不二選擇，而目前看來招商地產已在思考進一步的形式。

對此，相關分析認為，具體的形式或包括直接將商業資產打包上市，即做reits的形式；同時或也不排除通過類reits形式來實現收租權益的折現。

不過，該分析指出，目前國內企業成功實現reits案例並不多，且每個企業的情況及想法也有所不同，因此招商具體如何去實現其資產證劵化運作還很難說。

另據第一太平大衛斯估值及專業顧問服務部董事黃國均介紹，目前國內不具備做reits的條件，因此去境外就成了最終的選擇。

“如果去境外做reits首先要搭建管道，即境外需有一個上市平臺；同時，財務的效果達到已經在香港交易的reits裡面每年的平均回報，這個一般在5%-7%左右；另外，商業資產體量要做夠的大，香港做reits原則上你的資產不應該低於40個億”。

若根據上述去境外做reits的前提條件來看，招商地產顯然已經具備，但黃國均還是指出企業意願才是最重要的。

其舉例稱，萬達在境外也有平臺，也可以將商業資產裝入進去，再以其他形式發行，但萬達並沒有這麼做。

對於這種具備做reits條件卻沒有選擇這樣的原因，黃國均表示主要還是要看市場的回報，“例如，萬達或會散售賣一部分，自己持有一部分，但如果自己賣出去能賣5萬一平方米，但以reits計價方法可能只賣出去3萬一平方米，如此一來那就沒必要賣出去，資本都是追求逐利而已”。

另外，黃國均也透露，目前國內真正較早涉足商業、寫字樓開發，且持有單一物權、租金收益相對較好，早期又有上市衝動的企業並不多。再者，國內做reits條件還沒放開，因此能真正具備條件又成功做reits的企業也並不多。

黃國均同時還表示，如果國內能開放做reits的門檻，讓更多具體條件的地產企業去做reits，能為各方帶來諸多好處。


“可參考境外的模式，將扣除盈利成本之後90%的盈利分派出去，這樣一來，一方面高額的分派利息能高過銀行存款，可挽留一部分資金不會流到境外去，也為國內投資者增加一條投資管道；另一方面，reits這種輕資產運作模式漸漸成熟後，還可提升中國商業的營運水準”。

據瞭解，目前已真正成功實現reits的案例或僅有包括越秀集團將旗下ifc注入到越秀房托並成功打包上市等為數不多的案例。而包括海印股份將以旗下經營管理的15個商業地產專案未來5年的經營權益為基礎資產，成功募集資金16億元；及華僑城將門票打包上市等輕資產運作都只是類似reits形式。

看似低迷的上海樓市傳來消息——位於外灘的一個頂級豪宅項目即將推出總價2.3億元的上海市中心最貴公寓，而且是僅此一套的稀缺房源。如果這套房子最終以此價格成交，那麼它將刷新近年來上海頂級豪宅的成交總價紀錄。

保姆間都能看到江景

堪稱“樓王”的項目位於外灘。這套標價2.3億元的公寓式套頂樓複式房源共分三層。產證面積約690平方米，單價超過了30萬元/平方米。銷售人員介紹說，加上贈送的露臺、陽臺等面積，實際使用面積超過了900平方米。

因為地處外灘，項目自然以“江景”為最大賣點，幾乎各個房間都有落地的觀景窗可以看到黃浦江景，甚至連保姆房都可以看到江景。

銷售人員介紹，這兩天來看房的客戶不少，其中有一名客戶晚上特意帶著朋友來看房；還有一人因為要趕早上的飛機，清晨6點就趕來看房。有銷售透露，目前真正有意向購房的客戶有兩組，巧合的是他們本身也都是開發商，至於是以個人名義還是以公司名義購買尚不清楚。

頂級豪宅每六天賣一套

此前，上海總價最高的公寓房就是傳統豪宅項目湯臣一品。去年10月30日，該項目還成交了一套824平方米的複式大房型，總成交價約為1.49億元。此外，近兩年中糧海景和翠湖天地這兩個頂級豪宅項目也都成交過總價過億的公寓，毫無例外都是複式大戶型房源。

當然，這個價位與世界級的豪宅相比還有差距。英國倫敦的海德公園一號在2011年1月開盤時，折算成公制單位，均價高達6.45萬英鎊/平方米，按當時的匯率，約合人民幣67.7萬元/平方米，是全球最貴的公寓項目，其中最貴的一套房子以1.36億英鎊（約合人民幣14.28億元）的天價售出。

進入2014年，樓市“唱衰”的聲音不時傳出，而且一手商品住宅成交也現疲態，為何“樓王”要選擇這樣的時機入市？業內人士認為，頂級豪宅的客戶群相對比較固定，而成交走勢其實與普通商品住宅市場的走向“關係不大”。

根據克而瑞研究中心提供的資料，截至4月15日，2014年上海成交單價在10萬元/平方米以上的頂級豪宅共有24套，差不多不到6天就會賣掉一套。

其中最大的贏家是浦東的昔日地王——新鴻基濱江凱旋門，共成交9套，成交均價104841元/平方米。位於原盧灣的凱德茂名公館也成交了5套，成交均價達到12.5萬元/平方米。

中國國務院發展研究中心研究員吳敬璉日前在出席活動時坦承，中國2009年推出人民幣4兆元（5,860億美元）刺激措施，資金主要是給國企，國企拿到這麼多錢卻不知如何是好，只能投入房地產市場。

2008年9月美國投資銀行雷曼兄弟倒閉，引發全球金融海嘯。為了確保成長，當時中國政府推出擴大內需十項措施，包括加強基礎建設等，總金額高達人民幣4兆元，並要求銀行業配合貸款。此刺激計畫出爐後，立即引發吳敬璉、厲以寧等經濟學家批評。

當時，不少經濟學家指出，此刺激計畫的資金實際上進入房地產業、地方融資平台及產能過剩產業，還有部分資金被用於償還本息，這些資金在中國的金融體系內部空轉，沒有進入到實體經濟之中。

華爾街日報專欄作家卓伊雷瓦在2011年4月22日撰文指出，此刺激計畫帶來的過量貨幣供給，導致2010至2011年間中國消費者物價、房價上漲等通膨現象；也有分析師認為，此刺激計畫導致中國地方政府債務激增。吳敬璉日前出席廣西南寧舉行的2014年中國綠公司年會發表專題演說坦承，中國2009年推出人民幣4兆元刺激計畫，資金主要是流進了國企，特別是央企，但央企拿到這麼多錢卻不知如何是好，只能紛紛成立房地產企業。

吳敬璉還說，中國國民儲蓄率居世界第一，但強調中國股市資金不足與居民儲蓄無關，並不是居民在銀行的存款增多了，問題主要在於國有企業儲蓄率太高。

專家認為，只要全國GDP不跌到7%以下，絕對不會放鬆限購和限貸措施，因為房地產是拉動市場和GDP最迅速的方法。


20127元/平方米！這是今年3月廣州10區樓價均價。昨日，廣州國土房管局公佈3月樓價，如按10區2市口徑，3月均價15218元/平方米，同比漲5 .7%，而如果按10區口徑，均價突破2萬元/平方米，達連續三年以來最高價位，同比漲幅高達19 .7%。

房地產專家認為，均價漲至2萬元/平方米，主要是政府放開一些此前“限簽”的高價樓盤所致。樓價拐點真的到來？對於未來房價是漲是跌，專家觀點有分歧，有人認為廣州這樣的一線城市即便“微漲”也不會跌，也有人認為，要挽救目前成交相對慘澹的局面，只有降10%- 15%回到去年同期樓價水準，樓市才能重新活躍。

量

增城賣樓居首10區比去年減半

如按10區口徑，3月成交量40 .67萬平方米，與去年同期比減51.8%，與上月環比增44.5%。如按10區2市口徑，3月成交量67.78萬平方米，與去年同期比減41.5%，與上月環比增37.4%。

根據國土房管局的樓價報告，越秀、海珠、荔灣、天河、白雲、黃埔區(以下簡稱中心6區)3月新建商品住宅網上簽約面積17.09萬平方米；花都、番禺、南沙、蘿崗區(以下簡稱週邊4區)新建商品住宅網上簽約面積23.58萬平方米；增城市新建商品住宅網上簽約面積18.43萬平方米；從化市新建商品住宅網上簽約面積8.68萬平方米。

縱觀10區2市，成交量排在首位的是增城，達18.43萬平方米，從化次之，達8.68萬平方米。而越秀和黃埔的成交量最少，分別只有1.63萬平方米和0 .43萬平方米。

價

荔灣均價5萬多全市樓價最貴

如按10區口徑，3月成交價達20127元/平方米，這個價位是最近3年以來的新高，首破2萬，同比去年漲19.7%，環比上月漲9.8%；如按10區2市口徑，3月成交價達15218元/平方米，同比去年漲5 .7%，環比上月漲10 .4%。

區域方面，中心6區新建商品住宅網上簽約均價28862元/平方米；週邊4區新建商品住宅網上簽約均價13800元/平方米；增城市新建商品住宅網上簽約均價7597元/平方米；從化市新建商品住宅網上簽約均價8395元/平方米。

成交量倒數第二的越秀成交價位居第一，達38614元/平方米，天河區次之，但也達36385元/平方米，海珠區位居第三，達30473元/平方米。網簽均價最低的則是從化和增城，分別是8395元/平方米和7597元/平方米。

房價報告顯示，荔灣區多寶街3月均價51551元/平方米，屬全市樓價最貴的街道，主要是由於該街道成交的8宗商品住宅均坐落於睿薇禦景花園，該樓盤成交價格較高。其他高價樓盤的情況包括———海珠區南華西街本月均價49627元/平方米，主要是由於該街道成交的2宗商品住宅均坐落于君華江畔豪園，該樓盤成交價格較高；荔灣區西村街本月均價44150元/平方米，主要是由於該街道成交的2宗商品住宅均坐落于富力唐寧花園，該樓盤成交價格較高；天河區獵德街本月均價47783元/平方米，主要是由於該街道成交的72宗商品住宅中，有4宗坐落於匯悅台、13宗坐落于珠江璟園、1宗坐落于南雅中和廣場，這些樓盤成交價格較高。

專家分析

合富輝煌首席市場分析師黎文江

五一降10%-15%才能啟動成交量

合富輝煌首席市場分析師黎文江說，2萬元/平方米的均價反映的不是目前的樓價，而是一二月份、甚至是去年“積壓”的網簽樓盤被放開的情況，與去年末國家統計局“同比漲20%左右”的資料一致。

按10區口徑，3月份成交量為40 .67萬平方米，同比減51.8%，成交價為20127元/平方米，同比漲19 .7%。黎文江說，五一期間將會“以價換量”，他估計屆時樓價會跌10%-15%的幅度，他說，樓價太高，一部分購買者轉戰二手樓觀望，此外公積金政策收緊，銀行貸款也困難，這兩個原因會造成成交量下降。他認為，如果月成交量回到60萬平方米-70萬平方米幅度，市場便會重新活躍，渡過目前收緊貸款的難關。

此外，黎文江認為，只要全國G D P不跌到7%以下，絕對不會放鬆限購和限貸措施，因為房地產是拉動市場和G D P最迅速的方法。

有業內人士認為，如無特殊的政策因素影響或刺激，國內樓市市場趨冷、價格漲幅收窄、橫盤和價格下跌城市增多、市場進一步分化等一系列趨勢在未來一段時間仍將會有所發展。

中原地產項目部總經理黃韜：

破“2”並非市場真實反映

中原地產項目部總經理黃韜認為，均價衝破2萬元/平方米並非市場的真實反映，“主要是珠江新城一部分高端物業放開限簽”，他認為目前市場的均價在1.8萬元/平方米左右，2萬元/平方米的數位並不表示樓價直線上升，這是結構性上升，同時顯示出政府會逐步放鬆限售限簽等行政措施。但他認為限購要放開卻遙遙無期，“廣州一定不是第一個放開限購的一線城市”。

儘管前段時間杭州等地出現“降價風波”，專家分析是由於出現“供大於求”，開發商銷售遇冷。不過，對廣州來說，黃韜認為，廣州這樣的一線城市不可能真正降價，稍微出現降價促銷都會大大促進成交量增加，他認為廣州今年樓價漲幅達3%-5%左右的微升局面，因為樓價已達歷史新高，貨幣政策也不斷收緊，不少買家處於觀望狀態。

從前兩年的一窩蜂涉礦，到後來集體投身娛樂、體育產業，出於對行業觸頂和利潤率持續走低的憂慮，近年來房地產企業一直在探索新的業務方向。記者獲悉，萬科、陽光城等房企正在積極探索醫療領域的合作機會，這或是房企轉型的又一熱門方向。不難看出，隨著房地產行業進入新一輪調整期，房企通過實施戰略轉型、開拓上下游產業鏈等途徑實現革新升級，已成為事關企業生死存亡之舉。

介入醫療領域延伸產業鏈

作為行業標杆，萬科的一舉一動都引起行業關注。近日萬科董事會主席王石在南寧參加中國綠公司年會時，首次對外界承認萬科有三家兒童醫院正在籌建中，將分別建于廣州、上海和深圳三地。在王石的表述中，這三家兒童醫院也將分屬三條產品線：一家給窮人看病，一家給富人看病，但賺來的錢將用於補貼給窮人看病，另一家則是不確定服務群體，但將採用高尖端技術，治療疑難雜症。

對此，萬科集團相關人士向記者表示，萬科參與建立兒童醫院項目主要是出於公益考慮，目前兒童醫院尚在籌備當中，公司正在積極推動專案進行。“如果說賺錢，萬科可能會嘗試博物館、垃圾處理等領域，一方面萬科作為城市綜合服務商，需要延伸產業鏈；另一方面這些領域也可以為企業帶來效益。”該人士告訴記者。

事實上，醫療行業由於毛利率高、現金流充沛等諸多優勢，正成為不少房企轉型探索的新領域。4月3日陽光城公告稱，公司擬對公司章程進行修訂，在公司營業範圍中增加“對醫療健康行業的投資及投資管理”。分析人士指出，這顯示出陽光城欲進軍醫療健康行業的意圖。

這一猜測也得到了陽光城一高層人士的確認。該人士向記者透露，公司正在多方接觸，尋找合適的醫療合作專案，希望以此作為公司新的利潤增長點。“目前房地產全行業的毛利率大概在25%左右，醫院肯定高於地產行業。而且做醫院有非常好的現金流，這對於房企很有吸引力，是有益的補充。”在該人士看來，陽光城意欲涉足醫療領域並不算轉型，而是房地產行業產業鏈的延伸，是一種跨界的嘗試。“房地產是資金密集型行業，完全轉型沒那麼容易，不論是醫療還是養老，都是從完善房地產上下游產業鏈這個角度出發而做的探索和嘗試。醫療領域的嘗試最有可能還是從公司的大本營福建開始，或者是山西等公司已經進入的地區，上海因成本相對較高，可能不會作為探索的首選城市。”該人士透露。

而在醫療領域有想法的房企絕不止萬科和陽光城。今年3月9日，中茵股份與蘇州九龍醫院合作成立的蘇州中茵九龍養老產業管理有限公司在蘇州揭牌，中茵股份持股70%，瞄準高端市場實施“醫養結合”。臥龍地產此前也傳出消息，將收購民營醫院涉足醫療行業，不過，昨天臥龍地產董秘馬亞軍對上證報記者否認了這一傳言。

細分市場中尋求發展空間

當前，房企既遭遇市場明顯觸頂壓力，又面臨適應新調控方式挑戰和互聯網行業的衝擊，行業已進入新一輪調整期。房企通過發展戰略轉型、開拓上下游產業鏈等途徑實現革新升級，成為事關企業生死存亡之舉。

在近日舉辦的中國綠公司年會上，建業地產股份有限公司董事局主席胡葆森表示，前幾年我國實施的經濟刺激政策，以及美國的量化寬鬆政策，讓房地產成為最大的資金蓄水池。而去年底以來出現的信貸收緊，使很多房企特別是中小企業面臨前所未有的資金鏈危機。在供需變化、融資管道收縮等形勢下，房地產行業已經觸到了“天花板”，房企或將面臨更為嚴峻的生存危機。


不難看出，未來房地產市場將進入更為細分的時代，房企應在轉變思路的基礎上，不斷挖掘特色、完善產品和服務，做出符合自身特點的戰略選擇。萬科總裁郁亮在中國綠公司年會上表示，以前企業生產出一個好產品可能會想多賣幾塊錢，但一些互聯網公司的思路往往是“讓自己沒有退路、讓對手沒有出路”，通過“對客戶極致的好”增強客戶黏性。萬科準備在全國50個專案建長者服務中心，從向客戶提供好產品、好服務再向好鄰居努力，增加企業與客戶的粘性，這些都是借鑒互聯網思維做出的改變。

業內人士認為，房地產市場格局的調整將使行業進一步走向細分，包括市場細分、產品細分、商業模式細分等，這也是市場逐步走向成熟的過程，通過挖掘特色在細分市場上找到發展空間，被視為房企的重要轉型方向。在這個過程中，大、中、小各類企業“都有機會浮上來或沉下去”。

繼3月規範銀行存款業務後，第二個規範保險資金具體投資業務的監管檔出爐——指向信託計畫。

4月22日，保監會發佈《關於保險資金投資集合資金信託計畫有關事項的通知（徵求意見稿）》（下稱《通知》）。

險資投資信託計畫規模的迅猛增長是《通知》出臺的主要背景。21世紀經濟報導從權威人士處獲悉，2012年底納入投資範圍到2013年底，42家保險機構投資了信託產品，規模達到1443億，占行業總投資資產的1.9%。

《通知》重點提出關注嵌套投資、三四線不動產、縣級政府融資平臺、關聯投資還有劣後份額投資等投資行為，並通過資產認可調整，掛鉤償付能力。

針對保信合作創新產品“娛樂寶”，保監會內部人士稱，從保險資金運用角度並不存在違規之處，但會對該類創新業務“跟蹤關注”，審慎防範風險。

房地產、基建信託集中度高

“保險資金投資信託計畫放開一年多來，目前已暴露出一些風險端倪。” 保監會內部人士稱，這主要表現在三個方面：首先，信託計畫基礎資產集中度較高，主要為房地產和基建類信託，兩者占比約64%。相比之下，這兩類信託產品在整個信託行業的占比分別是10.03％和25.25％。其次，保險機構對信託投資決策機制不健全；此外，“重投資，輕監管”較明顯。

由此，《通知》首先對保險機構的投資流程增加了監管要求，包括保險機構投資集合資金信託計畫，必須由董事會或董事會授權機構逐項決策，並形成書面協議；應配備獨立的信託投資專業責任人，完善可追溯的責任追究機制。

其次，在保監會2012年“91號文”的基礎上，對投資信託公司和信託計畫的條件做了補充。

投資的信託公司，要求“上年末經審計的淨資產不低於30億元”以外，還新增了“近三年公司及高管人員未發生重大刑事案件且未受監管機構行政處罰”“承諾向保險業相關行業組織報送相關資訊”兩條要求。

投資的信託計畫，再次明確禁止投資單一信託，並且“不得投資基礎資產屬於國家明令禁止行業或產業的信託計畫”。

再者，加強投中、投後的風險管理。投後管理中，要求保險機構制定兌付風險處理預案，定期檢測融資主體和專案經營情況並開展壓力測試和情景分析，全程跟蹤信託投資風險。

分類調整投資資產認可比例

《通知》第七條表述了保監會重點關注保險資金投資信託計畫的五種情形，要求應於投資後15個工作日內向保監會報告。

這包括，信託公司募集資金未直接投向具體基礎資產，存在兩層或多層嵌套；基礎資產涉及的不動產等項目不在直轄市、省會城市、計畫單列市等具有明顯區位優勢的地域，且融資主體或擔保主體信用等級低於AAA級；基礎資產所屬融資主體為縣級政府融資平臺，且融資主體或擔保主體信用低於AAA極；信託公司或基礎資產所屬融資主體與保險機構存在關聯關係；投資結構化集合資金信託計畫的劣後級受益權等。

“這些情形都是相對來說風險偏高一些的投資行為，還有衍生出來的一些獨特保信合作模式。”保險機構投資人士透露，比如類似銀信合作的通道模式等。


針對這些情形，保監會採取的監管手段是：根據外部評級結果和行業內部評估結果，要求保險機構調整投資資產的認可價值或指定該項投資資產的認可比例，從而影響保險公司償付能力水準，發揮監管效力。

“比如，國內信用評級機構評定信用等級AAA以上級別的產品，資產認可比例為95%；AA級到AAA級，認可比例為90%；A級到AA級，認可比例為85%，A級的認可比例為80%。”權威人士解釋。

保監會認為報告資訊披露不完整、外部信用評級風險揭示不充分的，可指示保險業相關行業組織（即將成立的中國保險資產管理行業協會）對其進行業內評估。

2013年初至今，隨著住建部陸續公佈了國內近200個智慧城市試點名單，與新一輪城鎮化戰略緊密結合的品牌房企似乎“春江水暖鴨先知”，成為各大產業的領軍者。

4月21日下午，綠地集團在成都舉行了以“世界綠地 智慧力量”為主題的戰略發佈會及綠地智慧綜合體首映秀活動。在看似平常的一場企業活動背後，正是代表了未來城市生活方式的一種變革方向。但截至目前，除了流動的資本四處尋覓高回報機會之外，而真正推動這種生活方式由“理想照進現實”的卻是頭頂“造城大師”、“世界500強企業”光環的綠地集團。

綠地集團執行副總裁、總建築師胡京表示，成都屬於西南最具潛力和實力的城市，已成為綠地的核心發展區。這是繼去年上海、廣州後，成都作為第三個綠地“智慧城市”的戰略發佈區，第一次真正帶來了完整版的“智慧綜合體”。

成都綠地“試驗田”

據瞭解，2013年綠地集團西南事業部完成銷售額超過100億元，其中成都完成銷售額超70億元。在投資上，綠地集團不斷加注成都。目前，成都綠地6大專案總投資額達到350億元。

如今，在綠地集團的國內戰略版圖上，西南大區已成為核心區，成都也是這個核心區的重中之重。綠地集團方面透露，2014年，綠地西南事業部的保底目標是150億元，爭取實現180億元，成都要承擔一半的任務。

前不久，綠地集團執行副總裁、西南事業部董事長、總經理孫志文在接受《每日經濟新聞》記者專訪時信心滿滿地說，“如果沒有大的政策變化，我估計今年順利的話，獲取12~15個項目還是非常有信心的，也為我們後年做好鋪墊，同時也為今年補充一些 槍支彈藥 。”

孫志文的雄心除了西南事業部自身的戰績卓著之外，更有綠地集團這個強大的後盾。去年，綠地集團實現房地產銷售收入1600餘億元，名列全國房企第二名。如此看來，當前綠地集團將推進公司智慧城市戰略支點之一選擇成都似乎也在意料之中。

孫志文在現場表示，“2004年，綠地進入川渝，經過十年發展，開發了成都、重慶、南充、貴陽三省四地近20個項目，集團將西南作為智慧城鎮重點戰略實施基地，要高起點規劃，高水準建設。”

早在2013年7月，綠地集團就對外發佈了“智慧城鎮計畫”。按照綠地高層的邏輯，目前 “雲計算”、“大資料”、“物聯網”等一系列時代最新科技影響著大家的生活，而“智慧城市”是中央提出的新三駕馬車之一，符合綠地“讓生活更美好”這一宗旨。

不過，綠地集團在發力智慧城市上的反應速度之快，令業界人士為之驚歎。就在去年初，住建部剛公佈了國內首批90個智慧城市試點。另有公開資料顯示，截至目前，試點智慧城市已接近200個。

按照胡京的介紹，綠地的“智慧城鎮計畫”去年已在上海、廣州進行了戰略發佈。成都是作為第三個綠地“智慧城市”的戰略發佈地區，且第一次真正帶來了完整版的“智慧綜合體”。

《每日經濟新聞》記者注意到，今年4月初，綠地集團正式公佈了西南事業部將有10個商業專案運作，體量超過300萬平方米，其中成都占了6個，體量超過230萬平方米。這是綠地集團西南事業部除了住宅之外，基本上實現了各項業務的閉環。

從發佈會現場來看，綠地集團智慧綜合體涉及商業、住宅、辦公、酒店（公寓）等，將全方位用資訊化、科技化來服務現代生活。

胡京在媒體專訪環節亦透露，成都會有1~2個專案進入實施智慧城市的試點。

借力全球IT科技大腕/

公開資料顯示，在“十二五”期間，我國各級政府智慧城市計畫投資規模超過1.1萬億元，帶動超過2萬億元的產業機會。同時，政府通過前期投入正在引導越來越多的社會資本進入，智慧城市成為新的產業投資熱點。

其實，背後支撐綠地大膽推進智慧城市戰略的正是全球科技巨頭力量的聚合。早在去年發佈“智慧城鎮計畫”時，綠地集團就曾透露了參與這一戰略的合作夥伴包括了三星、華為、IBM、中興、思科等IT科技巨頭。

對於智慧城市戰略，前不久，孫志文在 “綠地西南十周年發佈會暨西南地區城鎮化發展及展望論壇”上回答《每日經濟新聞》記者提問時表示，“我們集團在主導這項工作，從去年年終，與華為、IBM、中國電信進行一種聯合研究。”

去年10月下旬，中國西部國際資本論壇在成都舉行，中興通訊相關負責人曾專門談到了國內智慧城市的理念和實踐，重點包括智慧城管、平安城市、智慧交通、智慧園區、智慧教育、智慧醫療、智慧物流、智慧環保、智慧旅遊九大領域。

三星中國區戰略市場部總經理姜信助現場表示，目前三星已提供諸如智慧家庭、智慧安防等，也為綠地提供類似的先進技術，並以熱門影視《來自星星的你》中男女主角的智慧門鎖、智慧停車為例詳細進行解讀。“未來在更長的時間內，我們還將有更多的合作領域待開發和跟進。”

四川電信方面亦預判，“智慧綜合體”的下一個發展方向是建設“一體化”，包括吃住行一體化和資訊一體化。

不過，對於開發商來說，所謂打造智慧城鎮，是否就是建築硬體的智慧化？

在前述論壇上，孫志文表示，“智慧型城市並不是做一些軟性包裝，我們現在成都的有些綜合類項目，等於更多地給予軟體賦予到整個社區管理。比如說，我們公共區WIFI的覆蓋，因為有這種好的無線覆蓋，可以實現所有業主交水電費、網上購物、鄰里街道費用結算等。尤其是公共設施上的涉及，更加的系統，我們都在研究，有這種七八項的智慧內容都會植入進去。”

不過，今年初，住建部副部長仇保興在深圳一次論壇上毫不留情地批評：IBM提出的 “智慧城市”概念完全是為了開拓市場，“智慧城市”讓我們國家走了一個極大的彎路。另據相關媒體調查報導稱，某些智慧化系統收集的相關資料是封閉的，導致智慧城市背後的大資料未能得到最大化利用。

胡京坦言，目前綠地的智慧城市計畫還處於探索、起步階段，還不夠成熟。相關人士亦指出，這就需要引起政府部門及品牌開發商足夠重視，在探索中發現問題，及時解決問題。

資本助推造城模式升級/

從“新城戰略”、“超高層戰略”到“產城一體化戰略”，綠地集團始終在政策導向和城市發展需求中，發掘並獲取競爭優勢。當前，綠地集團再次抓住政策機遇，將智慧城市計畫列入集團戰略，也是綠地集團造城模式的升級版。

綠地智慧城市白皮書寫道，“將依託強大的房地產開發能力及可持續發展的科技能力，實現從房地產開發企業到智慧城市全產業鏈整合者的戰略轉型，將打造面向未來的科技智慧建築、搭建智慧城市綜合服務增值平臺、構築智慧城市產業生態合作圈。”

綠地集團何以能夠聚合如此強大的實力？圈內人士認為，綠地集團加速海內外擴張步伐，這與它在A+H股兩個市場上的努力是分不開的。

去年8月份，綠地集團借殼盛高置地，成功登陸港交所。不久，紅籌股綠地香港（00337，HK）及時得到了控股股東綠地集團昆明優質資產注入及股東貸款，其資本平臺優勢凸顯出來。

去年10月與今年1月，綠地香港分別發行7億美元（3年期）優先票據及15億人民幣（4年期）債券，其息票率分別僅有4.75%及5.5%，且遠低於市場水準。對於前一筆債券，標普給予了BBB評級，前景展望為“穩定”。

今年3月17日，綠地集團借殼金豐投資敲定，按照相關重組預案，金豐投資將以通過資產置換和股份購買形式，擬注入綠地集團全部股權，綠地集團預估值高達655億元。


更為關鍵的是，職工持股會模式為保持綠地集團現有董事長張玉良為代表的管理層穩定注入了發展信心。根據公開披露內容，張玉良通過投入僅有10萬元的上海格林蘭（GP）統領了職工持股會32個小基金，控股綠地集團28.8%的股權，資產價值超過188億元。

作為上海市國資改革的頭炮，綠地A股上市也被業內認為是板上釘釘的事情。

如今有了強大的資本後盾，在發展智慧城市戰略上，讓綠地集團信心滿滿。胡京表示，綠地比計畫2015年提早一年推出多種物業和多種服務為一體的“智慧綜合體”，計畫到2018年打造一個完整結合智慧社區、智慧酒店、智慧產業等的“智慧城市綜合體”，在這個平臺上解決就業、居住、消費等。

中國建築4月23日晚間披露年報顯示，公司2013年度實現營業收入6810.48億元，同比增長19.2%；歸屬于上市公司股東的淨利潤為203.99億元，同比增長29.6%；基本每股收益0.68元，並擬向全體股東每10股派現1.43元。

分業務來看，2013年公司房屋建築業務板塊營業收入達到4922億元，同比增長15.1%；基礎設施業務板塊營業收入達到981億元，同比增長23.8%；設計勘察業務板塊營業收入達到69億元，同比增長10.0%。同期，公司房地產業務板塊營業收入達到887億元，同比增長48.4%。

2014年，中國建築經營的總體思路是：穩中求進、改革創新。同時公司主要發展目標為：新簽合同額不低於1.2萬億元，營業收入不低於7500億元。

中國海外宣佈，截至三月底止首季，營業額為203.4億元，按年升38.5%；經營溢利按年增長25.5%至60.5億元。

集團首三個月累計完成合約銷售總額約351.3億元，相應銷售面積約195萬平方米。

此外，由於期內支付了較多的土地費用，集團手頭現金下調至252.7億元，亦導致綜合淨借貸水準短暫升至43.1%；惟隨著集團調整買地速度並加快銷售資金回籠，預計財務狀況可於短期內回復正常水準。

中國首季經濟增長錄得7.4%，稍低於全年7.5%的目標，但集團相信中國經濟發展的動力仍在，料全年可保持平穩增長，內房市場可從「穩增長」政策中受益，故對集團全年整體表現仍然審慎樂觀。

本市“以房養老”業務將右安門街道作為試點，但啟動至今無人真正辦理，本報報導後引發關注。今天上午，北京市民政局局長李萬鈞在做客北京城市廣播時作出回應，稱將房屋抵押與當下老年人傳統觀念有矛盾，從制度設計上，北京還是鼓勵將房屋租出去，以租金的方式養老。

本報4月20日率先報導，對於備受關注的“以房養老”，本市正在右安門街道進行試點，瞭解老年人心理需求並探索房產價值評估等。而啟動至今4個月，有人諮詢卻無人真正辦理。

李萬鈞對此表示，“以房養老”是指老年人把住房抵押給金融或養老機構獲取資金用於養老，或者把房子租出去用租金養老，很多國家都在實施，是老年人一種自願的行為。

但他也強調，以房養老是眾多養老方式的一種，不是必然選擇。目前來看，實施以房養老和傳統觀念有矛盾，中國的老年人更願意把房產或資產留給子女，由子女給自己養老。因此，以房養老可以作為一種選擇，但不是唯一的。同時，按照北京的收入水準，不以房養老也是可以的，多數老年人靠退休工資和子女出錢，就可以解決養老問題。

不過，對於無子女或失獨的老年人則可以考慮以房養老的方式。保監會下一步在北京和幾個比較大的城市進行試點，收集一些相關情況。

李萬鈞表示，現在來看，基本上沒有老年人選擇以抵押房產養老的情況。在制度設計上，北京比較實際一點，還是鼓勵老年人把房屋租出去，進養老機構養老，用租金支付養老機構的費用，“房子還是你的。”李萬鈞表示，這種方式在當下比較好操作。

記者追訪

“以房養老”保險產品 今年上半年推出

昨天下午，右安門街道辦事處民政科的一名工作人員表示，街道只是作為一個平臺，把“以房養老”這件事介紹給大家，使轄區老人尤其是鰥寡孤獨老人、失獨老人在養老方式上能夠多一種選擇，但具體業務“要由幸福人壽保險公司那邊辦理”。

昨天下午，“以房養老”課題組的工作人員李先生表示，“以房養老”保險產品在保監會已經通過，但尚未正式出臺。

這主要是由於保監會在上月中旬剛剛下發了“以房養老”的徵求意見稿，保險公司需要根據意見稿確定產品的整體方向。

等到正式意見稿落實後，再對該業務的細節進行添補，因此目前還無法提供具體的業務條款。

李先生稱，對於“以房養老”這項金融產品的出臺，如果進度較快會在今年上半年。

在右安門街道進行試點，並不是說開始辦理，而是產品前期的一個推進，“產品推出之前，畢竟先要讓大家有一定的瞭解。”

除此之外，李先生表示，目前除了幸福人壽保險公司之外，平安保險以及泰康保險也在籌備該項業務。

之後，記者分別聯繫三家保險公司，其中，平安保險以及泰康保險兩家公司的工作人員表示，目前還沒有接到“以房養老”這項產品上線的通知。

名詞解釋

以租房養老：老人通過市場將房屋出租出去，自己進養老機構養老，用租金支付養老機構的費用，房屋產權仍歸屬自己。

以房養老：是指老人將自己的產權房抵押出去，由協力廠商評估機構對房產進行定價，以定期取得一定數額養老金或者接受老年公寓服務的一種養老方式。

老人去世後，銀行或保險公司收回住房使用權，剩餘未返還的保險金一次性全部返還給受益人。

從深圳國土局官網獲悉,前海合作區今日掛牌出讓四幅商業地塊,出讓土地面積總計7.43萬平方米,建築面積共計58.2萬平方米,出讓底價約共計57.17億元。從出讓要求看,騰訊有望直接獲得其中一幅疑似“定向出讓”的土地。

有分析指,從“量身定制”的出讓要求看,其中一幅地王被業內一致預期為“定向出讓給騰訊”。該幅地塊出讓底價15.4627億元,競標要求從事互聯網綜合服務業務的中國境內外上市企業,2012年或2013年經審計的營業收入不低於400億人民幣(或等值外幣),而2013年新浪、網易、搜狐三家營收匯總都低於此數。

根據出讓條件和申請人主題資格要求,其中三幅地塊針對互聯網相關行業,剩餘一幅則定向針對私募股權投資基金管理企業。

據出讓公告, T201-0081、T201-0083和T102-0253宗地競得人均須承諾競得本宗地後,歸競得人所有的辦公物業全部自用,且自專案竣工驗收後第二年起十年內,進駐該項目的企業合併納入前海合作區統計核算的年度納稅額(不含代扣代繳個人所得稅)每年不低於5億元人民幣。

上述三幅地塊對申請人主體資格要求,必須是從事互聯網相關行業。其中T201-0081要求從事互聯網綜合服務業務的中華人民共和國境內外上市企業, 2012年或2013年經審計的營業收入不低於400億元人民幣(或等值外幣);T201-0083宗地申請要求則是在前海合作區註冊成立的從事電子商務的企業,註冊資本不低於30億元人民幣(或等值外幣),實繳資本不低於10億元人民幣(或等值外幣);其具有關聯關係的戰略合作夥伴須為中華人民共和國全國性商業銀行。

而T102-0253宗地要求,在前海合作區註冊成立從事資訊技術和業務流程外包服務、互聯網及通信系統設備開發等經營業務且註冊資本不低於15億元人民幣(或等值外幣)的外商投資企業,並取得國家行業主管部門頒發的資訊安全服務一級及以上資質。


此外,T201-0082宗地則定向針對私募基金企業。該宗地申請人主體資格要求,中華人民共和國境內外註冊的私募股權投資基金管理企業,該企業管理的人民幣基金規模合計不低於240億元人民幣且在國家行業主管部門備案,或該企業管理的外幣基金規模合計不低於40億美元(或等值外幣)。

同時,競得人須承諾競得本宗地後,一年內將其管理運營總部遷入前海合作區,該管理運營總部管理的合計基金規模於2016年底前不低於450億元人民幣,且該項目建成後十年內,入駐該項目的企業合併管理的基金規模不低於5000億元人民幣。同時,要求歸競得人所有的辦公物業60%自用,其餘40%僅面向私募股權投資基金管理企業及其產業鏈上下游相關企業銷售, 銷售對象須經市前海管理局認可。

上述四幅地塊將2014年5月22日進行公開出讓。

新世界發展4月22日晚間公告稱，已與萬科置業海外組成合營公司，雙方將合作發展競得的香港港鐵荃灣西站六區項目。合營公司將由新世界發展占80%權益，萬科海外占20%。

新世界發展還表示，已授予萬科海外違約認購權，即若任何一方違約，將可收購對方所有權益。

今年1月23日，新世界發展及萬科置業海外曾聯手競得西鐵荃灣西站發展專案，金額為34.35億港元(折合27.48億元人民幣)，折合樓面地價超50000元/平方米，高於市場預期。

該項目地段面積約為13804平方米，住宅樓面面積為62711平方米。根據規劃，專案將提供不少於894個住宅單位，其中約58%將興建中小型住宅，實用面積不多於50平方米。除此之外，發展商還需要興建一座公眾體育館，預料將於2017至2019年落成。

另外，萬科置業海外是由萬科收購南聯地產改名而來。萬科總裁郁亮在今年1月22日曾表示，萬科置業海外未來將主要發展香港市場，而這次項目也是該公司在香港市場的首次出手。

相比北京新盤住宅一季度簽約金額同比下降30%，北京商鋪市場銷售良好，成為開發商補充資金鏈的一部分。國內商業地產服務機構RET睿意德昨日稱，今年一季度北京散售型商鋪共銷售39.83億元，比去年同期增長9.49億元，銷售均價達34365元/平方米，同比大漲38%。


據RET睿意德的研究中心統計，2014年北京商鋪市場累計成交11.59萬平方米，同比跌近5%；而成交均價相比2013年一季度均價24908元/平米上漲了9457元/平方米，漲幅為38%，環比漲1.6%。

“商鋪受到網購電商等衝擊招商運營的壓力增大，成交量下跌，但商鋪價格依然穩定上升”睿意德助理董事李靜雅昨日稱，熱銷商鋪以新住宅社區中的配套商業為主，多集中在通州、大興這類城市副中心區域；一般而言，商鋪散售後招租管理較少有成功經驗，較優質和大面積的商鋪都採取了自持。

李靜雅稱，目前北京商業地產供應巨大，僅開發商自持的商鋪物業預計在2014年將有158萬平方米進入市場，約為去年實際放量的2倍，其中通州最多，預計為52萬平方米。

隨著融綠今年在上海的發力，上海房地產市場已形成以綠地、萬科、融綠為三大巨頭的格局。

2013年綠地銷售額243.97億元，穩坐頭把交椅，萬科銷售額147.44億排名第二，融綠112.07億位居第三。

“我們去年只和萬柯拉開微小差距。”綠城集團執行總經理、融綠公司董事長王虹斌對21世紀經濟報導記者分析，今年融綠上海區域銷售額爬升第二的可能性非常大，主要原因在於融綠今年貨量充足，而且項目都集中於市區內環內，去化相對容易。

資料是最好的旁白。綜合協力廠商研究機構的資料，今年1月至4月22日，融綠以89.77億銷售額躍升第一，綠地以60.76億屈居第二，萬科則以39.43億排名第三。

根據孫巨集斌給融綠定下的目標，今年融綠在上海要完成150億元銷售額。“我們肯定完成得了。”孫宏斌認為，融綠於2012年、2013年和今年開春在上海一共購買了10個專案，它們大部分都集中於內環內，並將於今年陸續入市，因此融綠完成上海目標並無難度。

融綠今年將推出盛世濱江、黃埔灣、玉蘭公館三個重頭項目，預期業績還會大幅攀升。業內人士分析，融綠在上海佈局顯然比萬科的力度強大。

正如孫宏斌所言，這兩年經過戰略調整，融綠上海業務比重在整個融綠平臺中已經超過了70%。萬科2013年銷售1709億，上海147億，僅占8%；融創2013年銷售額508億，融綠上海貢獻131億元，占了20%多。

薛建雄認為，融綠主要是依靠綠城之前在高端產品和後續園區服務體系積累的強大優勢，再加上融創一貫的爆力行銷推動，促進更多買家入市購買，形成了中高端高周轉優勢。例如自從融綠進入上海香溢花城後，帶入綠城的物業服務和三期綜合體“城市會客廳”，加上融創的強勢行銷，銷售節節攀升。去年下半年香溢花城就超越中海紫禦豪庭、雅戈爾長風8號，穩居普陀銷售榜第一。

萬科以剛需和改善產品為主，高周轉比較有優勢。同時萬科也在升級自己的中高端產品線，以求獲得更大市場份額。值得關注的是，萬科在每一個調控週期的後期，都會出現業績下滑的趨勢，2009年萬科上海成交87億元，被綠地171億、大華97.8億超過。今年同樣處於調控週期，融綠已經來勢洶洶，大有趕超萬科之勢。

不過，業內人士認為，萬科也不會輕易讓出第二名的位置。

“萬科下半年在張江、陸家嘴有兩個重量級項目上市。如果按時開盤，銷售成功的話，有望保住第二的位置。”據一名接近萬科的知情人士透露，萬科浦東兩個新專案入市，將會對其銷售額產生巨大影響。位於陸家嘴源深洋涇板塊的萬科翡翠濱江，計畫於今年6月下旬開盤，首期9萬平方米；去年48.7億元拿下的地王，也會在今年下半年推出。


融綠和萬科在上海的土地儲備模式有很大差異。融綠因為產品溢價能力強，拿地更有優勢，而萬科在中低端市場更有號召力，做近郊項目的能力更擅長。

據公開資料顯示，目前融綠主要在長三角5個城市佈局，包括上海、無錫、常州、蘇州、宜興，一共19個專案，其中上海有8個專案在建和在售，有兩個項目剛拿地。而萬科在上海有12個在售項目，貨量上萬科佔據了上風。

上述知情人士繼續分析，這幾年高層管理人員調整，是導致上海萬科市場地位逐步下滑的主要原因。如同杭州市場一樣，新上任的區域領導要經過一個適應階段。“萬科是公眾企業，區域諸侯式管理會有時間成本；而融綠是私企，以孫宏斌為主導的行銷管理團隊、中央集權制相對穩定得多”。

大陸杭州、溫州、蘇州等城市出現建商打折出售，似乎引起骨牌效應，西部大城成都近來也發生新屋打折，不但以送傢俱、送車位方式促銷，連大型建商也加入降價行列。業內人士指出，銀行貸款偏緊，加上開發商亟需回籠資金，是導致成都樓市降價的主因。

人民網報導指出，大陸最大的建商之一萬科在成都的金色悅府建案，已經從原本每平方公尺1.15萬元人民幣（下同），下調到1萬元。內部人士更透露，萬科目前還在研究新的價格調整方案，預估未來還有降價空間。有的建商則推出送價值20萬元車位與傢俱的措施。

建商九龍倉在成都的一個銷售據點，日前更遭到業主包圍抗議，因為不少屋主在購買之後不久建商就宣布降價，降幅高達每平方公尺5,000元。九龍倉集團副主席周安橋表示，相較於其他建商要求「賺得多」，九龍倉更求「賺得快」。他強調，並不是不看好大陸地產、要全面拋售地產，而是隨行就市，這是業務上的策略。

新浪報導引述成都當地銀行放貸人士的說法指出，限制銀行貸款是導致成都樓市降價的主因，而銀行目前不僅僅要限制貸款的額度，還要對存貸比進行嚴格控制。

銀行放貸人士表示，過去是有多少房貸就放多少款，但現在放款期限卻明顯拉長，短的都要1?2個月。而且房貸優惠越來越少，多家銀行對於房貸利率都要上浮，加上限購政策不放鬆、房地產政策不明朗，也加速了建商降價衝量的決心。

分析人士指出，成都樓市近期出現明顯降價的建案都是早期推案時開價太高，所以為了回收資金額調整售價實屬正常，但這不代表成都樓市開始進入下滑通道。

根據大陸統計局每月公布的70個大中城市新建商品房價格指數，成都樓市在今年3月的房價月增率為0.3％，是今年以來成長最慢的一個月，與去年同期0.9％月增率相比，成都樓價成長減緩的情況相當明顯。除了價格成長減緩之外，成交量也下滑。

自今年二月份杭州樓市打響降價第一槍以來，樓盤降價態勢在部分城市已經開始蔓延。作為民營經濟較為活躍的台州市，樓市降溫跡象也較為明顯。最新資料顯示，台州一季度銷售下滑明顯，庫存壓較大，已有部分房企大幅降價。

據台州市統計資訊網顯示，台州市一季度商品房銷售面積為53.94萬平方米，同比下降40%，銷售下滑明顯。商品房待售面積96.56萬平方米，同比大增64.8%，庫存壓力較大。

在此種情形下，台州部分樓盤價格出現了明顯下滑。 據當地知情人士透露，台州開元名都置業有限公司 (下稱“開元房產”)開發的台州銀河名苑專案推出了內部員工7折購房活動，降價幅度明顯。

據一位銀河名苑業主介紹，開元房產在銀河名苑降價幅度不僅如此。其表示，3月24日以前，開元房產確實以福利房的名義7折賣，在3月25日後，打折幅度更為明顯，部分戶型甚至達到5.9折，另外還加送車位。

對此，開元房產方面一位高管表示，該優惠活動已於4月18日結束，該企業在台州日報也發表聲明台州開元員工優惠活動已經截止。

開元房產另一名高管表示，今年樓市狀況不佳，全國各地都有降價出現，台州其他樓盤降價也有案例，只不過那些樓盤降價手段更為隱蔽，規模比銀河名苑小。

據台州本地業內人士介紹，由於台州民營經濟較為活躍，往年樓市較為景氣，但今年由於信貸收緊等各方面因素，當地樓市降溫明顯，降價樓盤不在少數。

最新樓市資料也印證了該人士的觀點，據某房地產網台州在售樓盤最新價格資料顯示，當地樓盤價格大部分維持穩定，但是有局部區域部分樓盤價格出現了較大滑坡。

4月24日，北京土地儲備中心集中推出6宗經營性用地，其中5宗位於大興區、1宗位於海澱區，總起始價逾50億元。?大地產集團旗下北京正浩置業有限公司經過近200輪舉牌，以41.億元競得北京市大興區黃村鎮DX00-0101-0201等地塊F2公建混合住宅用地專案(配建限價商品住房)地塊國有建設用地使用權，溢價率接近180%。

資料顯示，大興區黃村鎮0201等地塊，建築控制規模為174841平，將配建建築面積不少於15700平方米的”限價商品房“，房屋銷售限價為12000元/建築平方米。該宗地設定合理土地上限價格，當競買報價達到合理土地上限價格時，則不再接受更高報價，轉為在此價格基礎上通過現場競報”自住型商品住房“的方式確定競得人。該部分商品住房房屋銷售限價為17000元/平方米。

據現場消息，該地塊競拍持續近70分鐘。在競面積階段，房企競報自住房面積很快觸頂，配建自住房面積高達36752平。接著進入第二輪競價，房企競爭激烈，?大志在必得，多次舉牌，報價最高，達41.6億，最終斬獲該地塊。

最終，恆大競得大興區黃村鎮DX00-0101-0201等地塊，總價41.億元，另外，居住用途建築規模中除配建15700平方米的”限價商品住房“外，全部競建為”自住型商品住房“。

此外，當天，北京萬科企業有限公司和北京城市開發集團有限責任公司聯合體以7.63億元摘得北京市大興區黃村鎮DX00-0101-0801等地塊C2商業金融用地。

據日本經濟新聞未援引消息來源報導稱，索尼將於8月涉足房地產業務，並計畫在三年內將該業務上市。

該報稱，索尼近期在東京成立了房地產部門，目標在五年內實現500億日圓(4884億美元)的年銷售額。

日經報導稱，進軍房地產是索尼新專案團隊的首個計畫，該團隊專門開創新業務，目標是在未來三年開發10個以上新業務領域。

　遠洋地產近期發佈的年度業績報告顯示,2013年,該公司營業額311億元,同比增9%,毛利率則同比下滑3%,降到24%。2011年時,其毛利率尚為31%。在多家媒體參與的遠洋高層媒體交流會上,遠洋地產總裁李明認為,雖然遠洋的毛利率在2013年降低了,但淨利率沒有降,核心淨利率還有所上升。

　　毛利下降引去庫存壓力

　　他認為從整個行業來看,毛利率下降是必然的。他說,“實際上平均25%左右的毛利率在任何一個行業都不算低了。除了壟斷行業以外,估計還沒有哪一個行業能夠持續20年、30年能夠超過25%。所以我覺得一個行業毛利率在25%左右是正常的。”

　　儘管如此,毛利率下降還是給遠洋帶來了提升周轉率的壓力。李明坦言其實遠洋到今年年底最亮麗的業績指標不是銷售額,而是周轉率。遠洋今年在內部定的目標是把周轉速度大概提升三分之一,要使周轉率從22%、23%提升到30%。

　　提升周轉率的關鍵是要提升結轉收入,降低存貨,同時控制總資產規模率。降低存貨意味著跑量。李明表示,“針對銷售週期較長的個別項目的現房資源以及尾盤項目我們有促銷的想法,優惠幅度不超過單套房屋總價的5%。

　　但總體而言,遠洋沒有大規模降價的打算。因為李明認為降價是很難受的事,從經營策略講還不如定價合理,省得再去降價了。

　　房地產金融將占半壁江山

　　李明透露,在遠洋的戰略規劃裡,房地產金融是非常重要的一環。甚至可能占到遠洋未來版圖的半壁江山。

　　他認為,在行業中有一條規律,鮮有房地產公司和基金多次合作的,因為雙方立場不同,一個專案無論成功與否,雙方在專案結束之後都會分手。一旦專案賺了錢,房企心中不平衡,認為錢都被基金拿走了,自己的融資成本太高。而專案做不好投資者認為投資回報率太低。

　　在李明看來,問題的關鍵是基金對產業的把控能力差,而這一點對有實力的房地產企業來說不是問題。遠洋正在跟很多金融機構大力推廣的房地產金融,實際上就是以房地產基金的形式來從事開發的業務。李明透露,中國人壽(13.91,-0.040,-0.29%)派出其投資管理部總經理劉暉出任遠洋高管,這是遠洋為房地產金融佈局的重要一步。

　　對遠洋來說,房地產金融終歸還是要回避 “金融”這兩個字。李明認為金融是一個高風險的行業,也是一個門檻很高的行業,遠洋只是運用金融的手段和方式來做地產。

　　京津冀一體化帶來機會

　　李明認為現在再按傳統一二線和三四線城市之分來界定戰略已經過時了,也不像過去那麼絕對準確。二線和三線城市都正在面臨,或者都已經產生了分化。而且他認為能夠繼續保持以往市場的是少數,對遠洋來說,今後選擇城市可能更重要。

　　在京津冀一體化的大前提下,李明對天津武清的前景非常看好。他認為京津冀一體化的提出,地產企業尤其是以北京作為大本營的房地產企業,都是高度重視的。因為以往的一體化都是自下而上,這回是自上而下,三個地區的政府都將其放在很高高度。

　　對京津冀來說,這會產生機會。他認為由於北京霧霾、交通、水資源等空前的壓力,對北京來說這是疏散,所以北京市場會產生變化。對於津冀來說是產生機會。他認為住宅市場的變化趕不上非住宅市場的變化,京津冀一體化對於商業物業將會產生更大影響。

　　因為北京的住宅市場的變化無非就是減少一些需求,但北京最主要的問題是供應,所以京津冀一體化搬走的那部分人對這個市場沒有什麼太大的影響。但北京市遷出去的一些物流和人流密集的商品批發和工業產業,這些產業實際上支撐著北京基礎商業需求,搬出之後在商業上對北京將產生一些影響。

內地樓市吹冷風，發展商頻頻減價賣盤，與此同時，它們積極拓展海外市場。除了與海外發展商合作之外，又直接投地，其中以倫敦和雪梨為首選。房地產代理商統計數據顯示，中國跨境房地產投資額，已由2008年的約6900萬美元（約5.5億港元），大幅增加230倍至2013年的逾160億美元（約1464億港元）。

高力國際中國區調研部董事謝靖宇表示，過去5年，美國、英國及澳洲是最受中國跨境資本青睞的投資地點。自2008年全球金融危機之後，倫敦和雪梨仍是首選，但投資者開始將範圍擴展到美國，特別是紐約、舊金山等大城市。

房地產商或者個人到海外投資樓市，主要原因為市場對投資需求升溫、目的地國家降低投資門檻，以及子女教育、財富增值等個人需求，都是中國投資者到海外購房持續增多的原因。

此外，子女留學亦是購房的原因之一，根據全美地產經紀商協會與佛羅里達州房產經紀人協會報告顯示，該州作為留學目的地之一，中國買家已成為當地新建房產的主要買家。至於企業方面，在海外開發物業可提升發展商的品牌形象，增加企業國際化的形象。

四日長假期接近尾聲，多個搶於「復活黃金檔期」推售的一手新盤，睇樓及成交量均保持不俗；其中粉嶺瓏山1號日前開售次批單位，雖仍未「清貨」，但發展商已為新一批二十四伙開價，平均呎價逾一萬零五百元水平，而部分單位則提價削優惠；同於長假期推出新供應的元朗蔚林，昨再於市場沽出一伙，累沽共約七十四伙。

新地旗下粉嶺瓏山1號，自本月中開盤以來，反應保持不俗，項目日前再開售第二批單位，雖未能即日「清袋」，但發展商已急不及待為新一批單位開價，昨突擊公布項目第三張價單，涉及二十四伙，平均呎價一萬零五百六十二元。

加推戶當中，包括首次推出的二D室，共有二十伙，屬面積五百九十四方呎 的兩房連書房細單位，另外四伙則為一A室四房大戶，整批單位定價介乎五百九十六萬餘至一千三百三十四萬六千元，呎價由一萬零四十七至一萬一千一百五十二元不等。

發展商於新價單中更改部分優惠，將原先在下月底前簽約的買家，可獲減樓價百分之三的優惠，更改為僅購買一A單位的買家才可享有，而購買其他單位的買家，最高只會獲減樓價百分之二點五。

發展商同日修訂早前公布的兩張價單，將其中兩伙低層三房戶提價，據修訂版價單顯示，七樓一B室的定價由六百四十九萬餘元，加至七百零四萬九千多元，加幅逾百分之八，單位實用面積七百一十八方呎，最新呎價為九千八百一十八元；至於八樓一B室則加價逾百分之五，最新定價為七百一十萬餘元，提價後呎價為九千九百一十七元。

至於項目設於九龍站的示範屋昨繼續開放，就昨下午現場所見，前往參觀的人流不算多，料整日參觀人流保持平穩。據項目成交紀錄冊顯示，項目至昨日合共沽出約八十六伙，佔全盤總伙近六成，料套現逾六億元。

系內與信德等合作發展之紅磡昇御門，亦於日前開售新一批單位，昨再於市場錄得一宗成交，沽出二座高層B室，實用面積一千二百五十四方呎，屬四房一套間隔，定價二千九百一十二萬餘元，呎價二萬三千二百二十六元。

另邊廂，新世界發展的元朗蔚林，上周五盡推項目所有分層住宅單位，並續於市場保持承接，昨亦錄沽出一伙，為五座低層E室，實用面積七百九十三方呎，屬三房一套間隔，單位定價六百五十九萬四千元，呎價八千三百一十五元。

至於項目設於荃灣的展銷廳，昨為復活節公眾假期，前往參觀人流保持平穩，並以家庭客佔主，就現場所見，不時有睇樓客前往展銷廳附近，向在場代理了解樓盤資料，以及項目附近的配套。

據成交記錄冊顯示，連同上述成交，項目至今累沽約七十四伙，佔該盤可售單位逾七成半。

另外，?隆旗下西九龍浪澄灣昨以抽籤形式，開售項目新一批十九個三房單位，昨於售樓現場所見，前往揀樓的準買家人流較疏落；該盤截至晚上錄得一宗成交，沽出七座三十一樓D室，成交記錄冊顯示，該名買家採用六十天付款計畫，獲發展商提供一成六樓價折扣，折實後以一千二百九十五萬四千元成交，以單位實用面積八百二十七方呎計，呎價約一萬五千六百六十四元。

系內元朗爾巒，市傳發展商增加代理獎金促銷，首十名代理若於復活節假期內促成交易，將視乎不同單位，獲介乎八萬至十萬元獎金。

今年首季起多項大型新盤陸續入伙，至少七個項目涉及共六千七百多伙，一度為市場帶來大量租賃新供應，頓令市場受壓，但隨?近期市況消化後，加上轉買為租需求升，新入伙盤租金續回穩，業界表示，今季租盤市場料維持穩定，部分入伙新盤最新租金較首季略升百分之二至三。

新近統計最少七項大盤落成，涉及單位六千多伙，而綜合市面上錄得租賃盤源共約六百五十伙，即佔該等項目比例約一成。

當中，入伙規模最大乃元朗尚悅，今年初租盤量一度升至四百多伙；美聯營業經理張國成指出，及至最近，由於該盤租賃交投於首季頗活躍，故隨?第一季消化約三百個租盤後，至四月租盤僅約二百伙，跌至項目伙數約百分之七，

現平均呎租約二十三元，比第一季的最低平均呎租計，新叫租回升百分之三點二。他又預期，該盤第二的租賃交投會保持平穩，盤源逐漸消化下，平均呎租將較第一季略回升。

至於規模逾千七伙之將軍澳峻瀅，其租賃交投亦趨暢旺。美聯助理聯席董事方思賢表示，峻瀅於三月份才正式入伙，故第一季預租反應較平淡，當時合共錄得六十五宗租賃成交，但甫踏入四月，項目租賃成交轉趨活躍，單今月至今就錄五十五宗租賃成交，現提供二百一十個租盤，平均呎租二十元，由於區內不少準買家因市況觀望轉買為租，加上物業亦已入伙，帶動整體租賃交投量上升，連帶每呎叫租亦由最低十九元升至最新約二十點四元。

項目提供伙數逾九百伙的馬鞍山迎海一期，最近每呎叫租亦有所回升。中原分區營業經理王子康指，迎海一期租賃交投逾趨暢旺，現租市盤源約七十伙，以兩房單位為主，平均呎租約三十元。他又表示，迎海一期於上月全月錄得約五十二宗租賃成交，並預期四月租賃交投量將保持平穩，在盤源逐減的情況下，平均租金將升約百分之三。該行新近亦錄得的一宗租賃成交，乃為五座中層H室，面積四百九十三方呎，以一萬五千元租出，平均呎租三十點四元。

另外，港置高級營業經理鄭芬蕎稱，自一號．西九龍於三月中旬入伙已來，現有約八十個單位放租，以三房單位為主，暫時僅有五個單位租出，平均呎租約二十九元，與同區其他屋苑如宇晴軒租金水平相若。她又指，由於該屋苑入伙時間尚短，預料市場需要約三個月時間才能消化盤源，在供應較多的情況下，平均呎租只會平穩。而該行新近錄得的一宗租賃成交，涉及單位為一座低層B室，面積約八百八十呎，三房間隔以二萬六千元租出，呎租約為二十九元。

至於中上價租賃新盤，位於白石角海鑽．天賦海灣三期以用家為住，利嘉閣高級分區經理徐俊豪表示，因此該盤錄放租單位數量不多，目前僅錄五個放租盤，且暫未錄得成交，租盤以三、四房單位為主，平均呎租逾二十五元。而海鑽．天賦海灣三期租賃交投較平靜，未來租金亦難有突破空間。

放租單位以一千呎以上的三房單位為主，屋苑提供接駁穿梭巴士前往港鐵大學站等地，對用家有一定的吸引力。屋苑自入伙以來租金維持平穩，目前屋苑的租客以香港人為主，亦有少量內地及外籍人士。

香港置業高級執行董事伍創業表示，將軍澳區屋苑一向較受用家追捧，據該行最新資料顯示，該區十九個私人屋苑二手註冊，本月至今錄逾一百宗註冊個案(即一百零二宗)，較上月全月的四十一宗，大幅上升近一點五倍，與上月全月的一百一十一宗，僅相差九宗註冊，故預料短期內，此數字將超越上月全月，預期將錄約一百七十宗，屆時將創去年六月後過去十個月高位，可見將軍澳二手交投轉活。

伍創業引述香港置業資料研究部指出，本月至今將軍澳十九個私人屋苑當中，涉資五百萬元或以下註冊佔最大部分，暫錄六十宗，佔將軍澳十九個私人屋苑註冊五成九；而五百萬元至一千萬元註冊，錄四十一宗，佔四成一，而本月區內僅錄一宗逾千萬元屋苑註冊個案。

伍創業表示，以屋苑劃分的話，本月至今，將軍澳區內以新都城暫錄最多註冊，涉及二十宗；其次為將軍澳中心十六宗，排行第三位的新寶城，亦暫錄十宗註冊個案。

而按月比較的話，個別屋苑按月升幅更明顯，如新寶城，本月暫錄十宗註冊，相比上月同期只有一宗，大幅上升九倍，更超越上月全月錄八宗註冊；將軍澳中心及東港城本月至今註冊，相比上月同期數字亦有三倍升幅。

本港二手樓市爆蝕讓潮，近日不少內地投資客就算損手亦「走貨」套現，「半新樓」慘成重災區。市場消息透露，鴨脷洲南灣有內地業主劈價250萬元出貨，惟「明賺實蝕」，計及佣金及交易雜費後虧損逾120萬元，連同車位共蝕270萬元。灣仔尚匯另一內地業主則劈價182萬元出售，持貨3年，若計及使費亦僅平手離場。至於再早前的內地客蝕讓個案，要數到上月底西九龍帝峯．皇殿及本月初西灣河嘉亨灣的成交。

有市場人士認為，內地銀根緊張迫使部分「水緊」的內地客蝕讓套現，至於個案會否增加，內地經濟走勢將成關鍵。

「半新樓」成重災區

資料顯示，一眾近年推售的「半新樓」成為蝕讓重災區，例如西九龍瓏璽、上水天巒、南灣、大圍名城和將軍澳日出康城屢有虧蝕成交，個別老牌豪宅也不能幸免。損手業主以投資者為主，包括內地客、本地投資者及境外資金，有日籍業主蝕900萬元售中半山帝景園物業，亦有本地投資者蝕107萬元售出將軍澳領凱單位。

市場消息透露，近日損手個案多屬於內地客，南灣1座中高層A室，實用面積1581方呎（建呎1998），原叫價4000萬元，礙於樓市氣氛不濟，二手屢現蝕讓，業主「心怯」再劈價250萬元，成交價3750萬元，實呎2.37萬元（建呎1.88萬元）。

土地註冊處資料顯示，原業主以公司名義持有，董事為內地客，單位於2010年以3675.5萬元購入，是次易手賬面雖賺74.5萬元，惟連釐印費及代理佣金，實際損手逾120萬元；市場消息指是次交易連同一個車位易手，當年業主以約150萬元購入，以此計算則合共蝕270萬元。其實南灣蝕賣已非首次，連同上述交易，今年5宗易手個案中，只有一宗微賺離場。

中原地產區域營業經理張永泉指出，灣仔尚匯亦有內地客劈價，涉及中層E室，實呎342方呎（建呎478），內地業主去年初收樓後即放售，當時叫價1250萬元，惟放盤逾年仍未去貨，只好劈價182萬元，最近以1068萬元售出，實呎3.12萬元（建呎2.23萬元）。單位於2011年買入，賬面賺56萬元，計及使費則屬平手。

不過，市場仍有零星內地客獲利個案，西九龍帝峯．皇殿6座高層B室，剛以2000萬元售出，實呎1.9萬元（建呎1.46萬元）。土地註冊處顯示，物業由內地業主持貨4年，賬面獲利451萬元。

美聯物業住宅部行政總裁布少明說，近期市場漸見內地客蝕讓成交，他認為受內地銀根緊張影響，部分內地業主可能有資金需要，必須短期內售樓套現，但受樓市辣招影響，一方面鎖死本地買家的需求，同時也令境外買家數量減少，故急於套現的業主惟有減價求售，導致蝕讓個案連環出現。

二手「復活」 交投增89%

二手樓減價成風，復活節4天長假期（18至21日）二手交投「復活」，地產代理數據顯示，十大屋苑於長假期共錄得36宗成交，較去年增89%，但側重在細價屋苑沙田第一城及天水圍嘉湖山莊。

十大屋苑36宗買賣

中原地產表示，過去四天長假期十大屋苑共錄36宗買賣，較去年復活長假期19宗多17宗，升89%。美聯物業指出，十大屋苑長假期錄得42宗成交，按年升75%，但仍是2008年以來的次低。

雖然長假期整體成交量增加，但分布不算平均，主要集中於上車客較多的細價屋苑，在36宗成交中，嘉湖山莊及沙田第一城佔25宗。美聯物業首席高級營業經理黃錦瀚表示，由於業主的議價空間有所擴大，買家見樓市出現輕微調整便加快入市決定，沙田第一城26座低層C室兩房單位，實呎326（建呎395），減價13萬元以355萬元售出，實呎10890元（建呎8987元）。

中原地產副區域營業經理趙鴻運表示，鰂魚涌上月有新盤開售，不少睇樓客當時回流同區二手屋苑睇樓，但本月氣氛不再，如太古城本月僅錄18宗買賣，較上月同期少40%。

負債率升 發債改善 破產風險降

「內地房產暴利時代已過，毛利率將回到合理水平。」?大地產（3333）副主席夏海鈞在業績會時直言。在地價、建築費及人工成本持續上升下，2013年內房企毛利率及負債率表現普遍差強人意，本報統計的10家內房股毛利率由2012年平均30%下跌至27.6%；期內，負債率則由平均65.8%升至84.8%水平，其中更有三家房企超過100%。儘管房企已預料未來毛利率或未能重返數年前的高峰期，惟慶幸的是，房企短債覆蓋比率略見改善，這或可歸功於伺機發行多筆高息票據，大大降低了資不抵債的風險。

今年毛利或改善

根據巴克萊及花旗的報告，本報統計的10家主要內房企，2013年計及土地增值稅（LAT）後的毛利率，較2012年下跌0.2至9個百分點，其中以龍湖地產（960）跌幅最為顯著，由2012年的32.5%，下跌至23.5%；華潤置地（1109）亦由32.9%，下跌至26.4%，下跌6.5個百分點。毛利率下跌，管理層解釋離不開入賬項目組合改變，或建築成本等上升所致，並且總是預期來年將有所改善。

不過，據一位房地產分析員指出，房企毛利率難免下行，主要是中央在調控樓市時，大多以控制銷售價格來讓市場降溫，但隨着土地價格、建築費及人工成本持續上升，若房企不能夠按市場情況來調升銷售價格，即變相要他們減價賣樓，「由於房企是高周轉的行業，資金需求極高，惟有『就範』以保持周轉率，這樣怎會不令毛利率下滑，而這個問題相信短期內也難以解決」。

大摩早前發表報告預期，2014年房企的建築成本增幅將擴大至6%，基於較高成本的估算，把內房股的平均毛利率預測，降到29%至30%。

巴克萊則發表報告指出，2013年內地樓價反彈不少，內房股平均約62%利潤已鎖定並將在2014年入賬，故預期毛利率將有改善。

然而，開發商普遍對未來的毛利率表現不感樂觀，除?大認為暴利時代已過，龍湖管理層亦相信，行業毛利率下行是未來的趨勢。

除了毛利率外，房企的淨負債率同樣受到市場關注。統計的10家房企中，升幅介乎7.5至73個百分點不等，其中以?大、富力（2777）及雅居樂（3383）最高，分別達165%、118.7%及105.4%，較2012年升幅最少達到32個百分點。反觀2013年頻以高價買地的融創（1918），期內淨負債率則意外地下跌6.4個百分點，至93.3%。

短債覆蓋率上調

房企負債率急升，部分或與他們於年內積極發行高息債券有關。巴克萊房地產分析員指出，儘管負債率上升，惟他們的短期債務覆蓋比率卻看到明顯的改善，由2012年的1.2倍，上調至2013年的1.7倍，其中以中國海外發展（688）的改善最大，由2012年的7.37倍，上調至12.56倍；綠城中國（3900）亦由0.52倍升至1.87倍。該行相信，房企以年期較長的高息票據來延長債務償還年期，將有助降低破產風險。

隨着內地經濟放緩，樓價下行壓力日增；加上銀行收緊房貸，部分房企除了減價促銷外，更在旗下商場推出離線購物（O2O）服務，提升樓盤的吸引力。繼寶龍地產（1238）去年推出有關服務後，奧園地產（3883）亦計劃於上半年起以類似增值服務招徠。

奧園執行總裁楊忠接受EJ Insight專訪時表示，將以「線上支付、線下體驗」模式經營商場，冀為旗下住宅帶來增值服務。

「我們計劃於上半年內在廣州奧園廣場試點推行，若反應理想，將再推展到其他商場。」他期望，計劃可令奧園廣場的商舖收入增長達20%，並刺激商場網站的點擊率。

不過，奧園目前仍以住宅銷售為主，他表示，拓展商業地產則是為了輔助樓盤銷售。

奧園亦正與搜房網及新浪樂居網站合作促銷房地產項目，例如去年在廣州南站的越時代項目開盤前，曾通過電商吸引了1500組客戶，令該盤近1000套公寓在首天沽清，達致「日光盤」效果。

楊忠指出，今年將繼續透過電商作推廣、組織看房團、策劃主題活動和提供房貸資訊，以刺激銷量。

奧園早前指出，今年的目標合約銷售為150億元人民幣，較去年的實際合約銷售增加50%；集團亦計劃於明年在廣東省推出以文化及旅遊為主題的項目。

國家統計局數據顯示，內地樓市正在放緩，今年首季全國房地產銷售額按年下跌5.2%，銷售面積則下跌3.8%。

自年初以來，中國三四線城市樓市「崩盤」風險備受關注，市場人士認為，因供應過剩問題嚴重，內房巨企已開始從三四線城市「撤離」。不過，扎根中部河南省的建業地產（832），集團主席胡葆森接受訪問時直言「未驚過」，期望全年物業銷售可由去年140億元（人民幣．下同）提升至2018年500億元，更揚言看不到未來10年有踏足河南省以外地區的需要。

建業地產去年合同銷售額按年增長35%，至140億元，業務已擴展至河南省會鄭州，以至省內逾30個城市，但至今從未在河南以外買過一塊地。胡葆森堅信，單靠河南省內項目已足夠達標，期待5年內省內物業銷售額佔比可達8%。

內地樓市今年開局走勢低迷，包括杭州、溫州等二三線城市的樓盤相繼降價，市場憂慮出現「崩盤」危機。他承認，在部分城市看見熊市迹象，尤其是近年開發量超越承受能力的地區，但在河南省內未有出現。「我在三四線城市反而不擔心。」他強調，要視乎人口及經濟等條件，不能把三四線城市一概而論。

胡葆森認為，中國整體樓市確實處於變動期，「但不能說是拐點」，預期二三年後中小型開發商的市場份額將持續減弱。要與萬科等大開發商抗衡，他相信必須先擁有「根據地」，而建業植根河南，亦與國家戰略吻合，「河南城市化比率較國家均數低約9%」，他相信當地將成為「新型城鎮化」的中心市場，城鎮化周期尚有20至30年。

今年首三個月集團取得合同銷售15.27億元，按年減少51.3%，胡葆森解釋，是減少開售項目及新年假期因素影響所致，預料第二季推盤數目將攀升。據記者了解，集團今年第二、三季銷售料佔全年物業收益約七成。

「今年是審慎的一年。」他認為，內地銀行針對房地產信貸收縮政策不大可能放鬆，更透露本月底會公布為旗下3個鄭州新項目，引進包括河南省外的開發商作夥伴注資。

建業地產預計今年去化率為64%，計劃開售的項目或分期項目約36個，佔年度銷售目標172億元的55.3%。胡葆森指出，旗下位處鄭州等省會城市的項目毛利空間較高，可達約四成，今年5個新盤位於鄭州，佔當地市場全年銷售額可重返30%至40%水平。

港府2010年起大增官地供應，六大地產商即群起逐鹿，中至大型土地幾乎全數成為囊中物，中小財團難以沾邊，但自去年起情況開始逆轉。本報統計，2013-14財年，中小型地產商用273億元投得24幅地，佔總金額62%，比例與2011-12財年約兩成多明顯出現變化。業界人士分析，樓市前景不明朗，加上市況差令大財團「補完貨賣唔切」，導致大財團出價偏低，造就機會給中小型地產商「搶灘」成功。

香港六大地產商（新地、長實、新世界、?地、信置及會德豐）過去一直雄霸賣地場。本報統計，自政府2010年起大增供應後，六大地產商亦大舉出動投地，每年度購入半數住宅官地數量，涉及資金一直領先其餘中小型地產商總和，惟情況在近兩個財年出現變化，尤以2013-14財年為甚。

33住宅地 中標24項

根據資料，2013-14財年，港府暫時已賣出33幅住宅官地，當中六大地產商只買入9幅，佔總金額比例跌至38%，涉資僅168.34億元；反觀中小型地產商愈戰愈勇，囊括餘下24幅地皮，佔總金額比例更高達62%，總計金額高達273.18億元，拋離六大產商逾百億元，為近4年來新高。

事實上，大財團自政府推出辣招後，加上外圍經濟時好時壞，投地出價大不如前，情況於2014年更加明顯。早前大埔白石角科進路地皮「流標」，上述六大地產商中有5間有份落標出價，然而地皮最終「流產」，反映它們一致看淡樓市前景，出價保守。

由於大財團態度上的轉變，中小財團今年以來「中籤率」極高，更不時跑出「黑馬」。如啟德3幅地皮於2月中招標時，在大財團環伺下，最終由資深投資者羅家駒及有關人士、嘉華國際及保利成功「揮低」一眾傳統大型地產商奪地發展。

大發展商土儲足無壓力

城市大學建築科技學部高級講師潘永祥表示，大型發展商土儲充足，無投地壓力，加上看淡後市，這段時間出價謹慎。相反，中小型發展商土儲不多，加上大財團在市差時會大幅削減出價降低風險，最近地價低迷，反而成為中小型發展商投得地皮發展的機會。

潘氏相信，今後推出的中小型地皮將成為一批中小型發展商「搶地」的目標，但大型土地則始終因為財力問題，相信仍會由大型地產商主導。

新年度賣地表合「胃口」

資深測量師陳東岳指，近年政府推出多幅細地，如啟德、將軍澳一帶都有將地皮拆細，更適合中小型財團的「胃口」；而且市道差，大財團出價保守，個別土儲不多的中小財團，包括一些內地房企等，為投得地皮均不介意「出高少少搶地」，導致最近出現不少「冷門」財團買入地皮。

觀乎新一年度的賣地計劃中，只得4幅為價值逾50億元的大型土地，其餘均約30多億元或以下的中小型地皮。陳東岳估計，中小型地產商投地「熱情」未冷卻，尤其最近有份投地的一班中小型發展商，包括萬科(香港)、鷹君集團、世茂房地產、嘉里、英皇、莊士機構、麗新發展、百利保、合景泰富等，估計今年仍繼續活躍投地。

遠洋地產（3377，下稱「遠地」）總裁李明上周五在北京表示，遠地今年加快對二三線城市100萬平方米以上的超大規模項目去庫化，年度銷售額力爭達到400億元（人民幣，下同），預計全年周轉率由目前的23%提高至約30%。

李明在媒體見面會上透露，遠地今年將重點對土地儲備結構做出調整。一是繼續深耕北京、上海及深圳等一線熱點城市，二是加快對杭州、秦皇島、三亞及海口等庫存量較大城市的去庫化，加快周轉率。年度銷售目標定為400億元，而當年安排銷售資源約730億元，去庫化率將超過50%，「我們很有信心將遠地2014年的周轉率將從23%左右提高至30%以上。」

全年銷售額力爭400億

遠地年度業績報告顯示，該公司去年營業額311億元，同比增9%，但毛利率同比下滑3%，觸及24%的歷史低點。對此，李明解釋稱，遠地去年2,100萬平方米土地儲備中，有近300萬平方米為商業物業，而商業中一半以上是自持，這影響公司去年賬面的毛利率和周轉率。不過，他樂觀的表示，毛利率下降應該見底了。

近年來，為實現中長期業務結構的平衡發展，遠地一直在持續增加經營性物業的投資，並料投入將在今年顯現回報。李明表示，遠地今年在經營性物業方面的收入有望由8億元上升到12億元至14億元。

對於土地的投資策略，李明稱，遠地今年安排150億元至300億元之間的當年付現投資量，重點考慮布局在人口較密集，且具有可持續發展潛力與環境吸引力的城市。

聘國壽高管拓房產基金

此外，繼萬科、綠城、保利等大型房企後，遠地今年也將向輕資產方向做戰略轉型。李明透露，已聘請中國人壽管理投資部的高管擔任公司副總裁，探索房地產基金等輕資產運營方式。未來的遠洋地產，商業地產與輕資產要貢獻整體利潤的三分之二。不過，住宅在資產總值上還會佔80%，繼續起到搭建開發平台的作用。

華南城（1668）昨日宣佈，合肥華南城上周五（18日）從合肥市肥西縣國土資源局成功投得520.89畝土地使用權，總代價2.08億元（人民幣，下同），總規劃建築面積約90.21萬平米。計及去年5月購得總規劃建築面積約394萬平米土地後，合肥華南城成功以總代價12.43億元購得總規劃建築面積約為484萬平方米的土地，將用作發展合肥項目。

多個新盤陸續入伙，租務個案陸續增加，其中將軍澳峻瀅本月中開始收樓，刺激屋苑成交個案按月大升超過一倍，成為全區的租務焦點，惟新增的盤源則拖累同區日出康城，令日出康城的租金單月跌約4.5%。業界指出，首季主要屋苑的平均租金跌1.3%，新盤入伙雖帶來新供應，惟平價租盤迅速被吸納，估計私人住宅呎租今季可止跌回升。

康城租金單月跌4.5%

代理數據顯示，峻瀅上月共有38宗租務成交，而近日隨着進入收樓階段，4月迄今租務成交量倍增至81宗水平，實用呎租也按月回升5%，至約20元水平【表】。美聯助理聯席董事馬立成表示，峻瀅業主陸續收樓，租客有樓睇，令租務成交大增，而盤源逐漸減少，也令租金向上，其中兩房單位租金已在本月升穿1萬元水平，例如一個2座低層C室，實用面積497方呎（建呎656），最新以1.05萬元租出，實用呎租約21.1元（建呎租16元）。

現時峻瀅有逾150個租盤，較3月時減少近三成，其中兩房、三房單位各佔一半，入場單位為5座高層B室，業主叫租1.1萬元。鑑於成交加速，業主議價空間也從3月的8%，收窄至不足5%。

不過，峻瀅則搶去同區集中供應兩房及三房單位的日出康城租務不少準租客，4月至今後者暫錄32宗成交，只及上月全月61宗約52%。代理表示，不少業主增議價空間3%，屋苑的呎租也較上月跌約4.5%，至21元水平。

一號．西九龍租務旺

同樣剛收樓的一號．西九龍，租務成交同樣暢旺，復活節4天假期連錄8宗交易。中原地產首席分區營業經理許永生表示，屋苑現時有逾70個租盤，三房入場租金1.95萬元，四房租金則2.5萬元起。

他指出，屋苑最新一宗租務成交為1座高層A室，實用面積877方呎（建呎1172），三房海景戶，由外區租客以3萬元承租，實用呎租34.2元（建呎租25.6元）；同為三房海景戶的1座低層C室則以2.45萬元租出，單位實用面積864方呎（建呎1158），實用呎租28.4元（建呎租21.2元）。

實際上，首季租務氣氛偏淡，中原地產數據顯示，以建築面積計算，首季本港85個大型私人屋苑平均呎租跌約1.3%，其中3月份按月微跌0.4%，至22.7元，創8個月新低。該行研究部高級聯席董事黃良昇稱，新春後樓市氣氛轉好，料租金走勢逐漸靠穩，加上有大型新盤入伙，平價租盤迅速被消秏，相信第二季私宅呎租可止跌回升。

業主屢見減價個案，淺水灣南灣道湖邊別墅一個頂層連天台單位，劈價17%後以約1.3億元售出，吸引買家以海外公司名義購入，料另須繳稅3116萬元。

須繳稅3116萬

土地註冊處資料所指出，淺水灣湖邊別墅23號一個頂層單位，在上月底以約1.326億元易手，單位實用面積2066方呎（建呎2500），實用呎價6.42萬元（建呎5.3萬元）。區內代理透露，單位原先以1.6億元放售，以此計算，減幅達17%。

資料顯示，買家為一海外註冊公司，故另須支付相關買家印花稅（BSD）及雙倍印花稅（DSD），涉及稅款達3116萬元。原業主在2003年以1800萬元購入物業，易手賬面獲利近1.15億元。

太古城中層減25萬賣

趁市況未跌入谷底前，再有投資者減磅套現，美聯物業首席高級營業經理吳肇基指出，太古城?天閣中層F室，實用面積567方呎（建呎684），原業主減價25萬元，至795萬元沽出，實用呎價14021元（建呎11623元）；單位現時連2.3萬元租約，租金回報約3.5厘。土地註冊處資料顯示，原業主目前仍持有6項商住物業，包括太古城高安閣一個高層E室，現正收租。

同屋苑海天閣低層H室，則有業主減價5%，以1048萬元沽出。中原地產區域營業經理張光耀指出，單位實用面積760方呎（建呎876），實用呎價13789元（建呎11963元）。綜觀4月份，太古城暫錄20宗買賣，平均實用呎價約12880元。

另外，早前有傳一名買家大手掃入元朗爾巒28個單位的交易亦陸續登記，土地註冊處顯示，爾巒菲利提諾大道3座全幢8伙以9573.7萬元售出，登記買家為Lo Yuet。另九龍塘劍橋道35號孖屋，登記以2.18億元售出。

市場消息指出，大坑上林昨有買家連購兩個單位，涉及金額達1.34億元。另外，長實（001）及南豐合作發展的荃灣環宇海灣，將在今天公布最新銷售部署，最快周內公布樓書。

環宇海灣料周內上樓書

香港置地旗下上林昨連錄兩宗成交，包括1座及2座高層複式A室，成交價合共1.34億元，成交實用呎價由33229至34059元。市場消息指，兩複式單位由同一買家購入。其他新盤也有零星成交，其中灣仔囍滙及粉嶺瓏山一號各售出一伙。

另外，元朗村屋朗文花園昨公布6個單位售價，售價由150萬至240萬元不等，實用呎價由2098元至3451元；至於西貢北港301至311號村屋物業，也上載樓書。

市場近期以貨尾或小型項目為主，靜待大型項目登場，其中料屬今年最大型新盤的環宇海灣，將在今天公布最新銷售部署。樓盤屬西鐵荃灣西站（七區）物業發展項目，提供1717伙，市場估計，最快本周公布樓書以及本月內推售。

同系上海項目湖畔天下菁英匯，過去周日則在當地開售，發展商原計劃推售100伙，即場加推50伙，全數150伙在兩小時內售罄，套現逾3億元（人民幣）。長實地產投資董事郭子威稱，鑑於市場反應熱烈，未來會考慮加推單位。

元朗和洪水橋一帶未來將變身，發展商積極推動區內的新發展項目，並逐漸加強旗下項目的酒店和商業元素。

新地（016）重提旗下元朗YOHO Midtown餘下地盤的發展計劃，包括興建1座37層酒店，提供324個客房。另外，泛海國際（129）位於洪水橋的商住發展計劃，則提出最新方案，建議增加逾三成，至約3.4萬方呎。

新地去年曾就YOHO Midtown地盤餘下部分的提出申請，其中位於第1座以西的部分，劃為2A及2B期，其中2A期將連同西鄰部分「政府、機構或社區」（GIC）用地發展酒店連教育機構，樓面約18.4萬方呎，包括位於2A期用地的逾13萬方呎樓面，將提供292個客房；GIC用地上約2.6萬方呎則屬酒店用地，提供64個客房，令整個酒店項目提供356個客房。

申請人最新提出的方案，把GIC地盤剔出發展地盤，至於2A期樓面維持逾13萬方呎，料建1座37層酒店，惟用地可提供的房間數目則增加約一成，至324個。至於同由申請人持有的第1座南面第3期地盤，則擬建2座31層住宅，提供448伙；尚待統一業權的第2B期，則擬建1座30層住宅，設156伙。

泛海倡洪水橋增商住樓面

另一邊廂，泛海國際位於洪水橋商住發展計劃，集團因應最新購入兩幅土地，向城規會提出最新方案，包括將地盤面積增加1.08%，並用作增加商用樓面，使商用樓面較年初獲批方案增加約8400方呎，至約3.4萬方呎；項目擬建6座住宅，惟單位數目則較年初方案減少8伙，至935伙。發展商解釋，用地位於洪水橋心臟地帶，冀在地面提供較多商業設施，以改善當地街景等。

?地大坑新村申建酒店

除YOHO Midtown項目涉酒店外，城規會同期則接獲另外酒店申請，?地（012）或有關人士申請將大坑新村街53至58號，興建1座19層酒店，以設72個房間；資深投資者鄧成波或有關人士，則申請改裝長沙灣永康街42A號為酒店，提供132個客房。

政府部署大力發展大嶼山，近月並建議就欣澳填海進行規劃及工程研究，立法會一個委員會會議上，多名議員質疑填海計劃對環境的影響和是否有需要，惟最終通過支持政府向立法會申請撥款約9600萬元，以作研究之用。

議員憂慮影響環境

發展局副局長馬紹祥出席委員會會議時指出，早前政府就優化土地供應策略進行兩階段的公眾參與，市民支持欣澳一帶填海並作住宅或商業等用途，他表示，由於區內已有主題公園等，欣澳具潛力填海作商業娛樂等用途。

不過，議員就欣澳填海有多方面的關注，部分議員關注填海工程對有關地區和水域的生態影響，也擔心對中華白海豚等有不良影響；此外，有意見則認為未來港珠澳人工島等已有大量新的商業土地供應，是否仍有需要再就欣澳增加商用地供應。

政府當局指出，已就大嶼山水域進行累計性環境評估，研究空氣、水質和漁業等方面的影響，相信該水域非中華白海豚的活躍出沒地點；當局並表示，將透過整個研究，考慮填海後的商用地如何與區內其他地區產生協同效應。委員會最終通過支持政府就有關研究申請撥款，根據政府的計劃，料最快下月向工務小組委員會提出申請。

發展商提供大折扣下，港島豪宅持續錄得成交，根據一手住宅物業銷售網顯示，大坑上林昨日沽出2伙複式戶，涉資1.3397億元，呎價逾3萬元。

上林最新沽出單位包括第1座59及60樓A室，實用面積1,991方呎，折實售價6,781.2萬元，呎價3.4萬元；另1伙為第2座59及60樓A室，實用面積1,991方呎，折實售價6,615.8萬元，呎價3.32萬元。該2伙買家均用90天付款獲5%折扣，同時獲特別折扣16%，折扣優惠達21%。另外，灣仔囍?亦售出1伙。

OCEAN ONE散貨82折

至於油塘OCEAN ONE昨日公布最新銷售安排，於本周六早上以先到先得推售5伙A單位，包括11A、15A、17A、19A及20A，實用面積762方呎至775方呎，售價由1,130.4萬元至1,264.5萬元，此批單位可獲即供付款15%折扣優惠，而17A買家可獲額外38.8萬元折扣優惠，相當於82折。

新世界發展(0017)昨公布，與萬科置業海外（1036）組成合營公司，發展合作投得的港鐵荃灣西站六區（TW6）項目。合營公司將由新世界佔80%權益，萬科海外佔20%。同時，新世界授予萬科海外就此項目合營公司的違約認購權，即若任何一方違約，將可收購對方所持合營公司的所有權益。

新世界萬科定違約認購權

去年初，新世界夥拍萬科海外，以約34億元投得荃灣西站六區(TW6)住宅項目，折合每呎約5,088元。

張衛健購雲暉大廈

至於一手豪盤則出現疑似明星蹤影，據土地註冊處資料顯示，南豐旗下跑馬地雲暉大廈B座15樓1室，實用面積1,513方呎，上月18日以4,085.172萬元成交，折合呎價2.7萬元，登記買家為張?健(CHEUNG DICKY)，與本地藝人張衛健中英文姓名相同。早於上月市場已盛傳張氏購入上址，同時亦傳多名城中名人參觀該盤。

委陳誼任總裁 有助加快注資

中國海外（688）公布，今年首季未經審核經營溢利為60.5億元，較去年同期增長25.5%；經營業務營業額203.4億元，增長38.5%，勝市場預期。

首季經營溢利增25.5%

不過，中海外在短短三個月斥資逾160億元支付地價，令負債率急升至43%，令市場感到意外。該集團同時公布，委任執行董事陳誼為總裁，今天起生效。

中國海外指出，截至今年3月底止，手頭現金由去年底的414億元大減至252.7億元，主要由於期內支付較多土地費用，導致綜合淨借貸水平由去年底的28.4%，上升至43.1%。該集團解釋，隨着調整買地速度並加快銷售資金回籠，預計財務狀況可於短期內回復到正常水平。

美銀美林指出，若撇除附屬公司中海宏洋（081），中海外年初至今已斥資190億元購入640萬平方米土地。今年首季度，中海外累計完成合約銷售額約351.3億元，已達全年1400億元銷售目標的25%，合約銷售面積約195萬平方米。

加快售樓資金回籠

中國海外預計，內地各項「穩增長」政策將逐漸產生效益，內地房地產市場將受惠，故對全年整體表現仍審慎樂觀。美銀美林預期，中海外全年營運毛利率將由2013年的25%，輕微上升至26%，2014年的核心盈利則上升17%，至220億元。

中國海外昨天同時公布，為進一步提升企業管治及管理，委任執行董事陳誼為公司總裁，今天生效。據悉，陳誼主要負責處理母公司中國建築集團注資中國海外一事，相信是次人事安排，將有助加快注資進程。

現年42歲的陳誼，1993年加入中國建築工程總公司，2013年8月加入中國海外擔任執行董事。陳誼現時的薪酬包括每年定額的薪金126.96萬元人民幣（相當於158.7萬港元），並按表現酌情發放的花紅。

政府全方位覓地建屋，惟不時受到地區人士反對，其中位於九龍半山延坪道一幅綠化地，早前建議改劃住宅惹來居民反響，政府新近提出修訂方案，建議將地盤面積和可建樓面縮減約28.2%，估計可提供980個單位。有關注團體表明不支持，測量師則預期，地皮估值最少蒸發20億元。

相關團體仍不支持

延坪道地皮位於帝景峰以北，現劃為「綠化地帶」，規劃署早前建議，將地皮改為住宅用途，以地積比率2.88倍發展，惟遭居民反對。

規劃署表示，在4月中與附近屋苑的居民團體會面，解釋修訂建議和收集意見後，作出一系列修訂。

根據修訂方案，規劃署把用地面積由2.84公頃減少至2.04公頃，以未來的住宅項目與帝景峰北面的人工山坡保持距離，也避免納入溪澗等，用地的可建樓面也相應減少約28.2%，至63.24萬方呎。

規劃署表示，已就計劃諮詢各相關部門，確定發展不會對當區的交通和通風等造成重大影響，其中用地的高限為210米（主水平基準以上），與帝景峰的高度相協調，用地預計可建約980伙，估計須提供約115個車位。署方並強調，用地曾是大窩坪寮屋區的一部分，在1987年清拆後一直未有發展，故被草木覆蓋，估計用地涉及最少300棵樹，樹齡約20年。

資料顯示，用地已在今年初納入本年度的賣地計劃，預計最快在今年10月後方可推出。修訂方案下周二（29日）將提交深水埗區議會再作討論，政府計劃稍後將項目提交城規會一個委員會考慮，若獲支持將會就修訂刊憲，並讓公眾提交申述等。

環團：砍逾千棵樹木

環保觸覺總幹事譚凱邦批評，雖然修訂方案的地盤面積有所減少，但該地發展須砍伐逾千棵樹木，惟日後所建的住宅，則大有可能是一般市民無法負擔的豪宅，做法難以接受，堅決反對該地建屋。他並認為，日後同類的改劃建議，政府不應該單向區議會諮詢。

高緯環球大中華區評值及專業顧問部董事張翹楚表示，修訂方案後未來該址可建的樓面減少，相信有助減輕對交通的負荷，估計若不設限量條款，每方呎樓面地價可維持原來8000元的估值，地價約50.6億元，較原方案減少約20億元。

不過，他指出，若用地最終設有限量條款，並如現方案估算的提供約980伙，車位比例過低而單位面積也會較小，或令地價有三成折讓。若以此計算，地皮價值將進一步降至35.4億元。

政府雖然定下10年供應47萬個單位的目標，但市場阻力下，最後能否達標令人存疑。規劃署最新文件顯示，九龍塘帝景峰以北的一幅住宅地皮(已納入賣地計劃內)，原本佔地2.84公頃，在居民阻力下，政府最終聽取民意，最新修訂將地盤減少28.2%至2.04公頃，單位數量亦減至僅980伙，年度土地供應減少近385伙。

規劃署2月首次提出改劃該幅佔地2.84公頃的延坪道以北土地作房屋發展，但隨即遭到附近居民及相關團體反對，認為修訂過於倉卒，事前並無諮詢，亦無提交技術評估，如交通坪估、斜坡安全等。有意見更直指改劃「綠化地帶」作住宅違背既有規劃原則及程序。

「綠化地帶」改劃爭論大

當局於是在4月15日約見畢架山花園、帝景峰的居民及關注組等，解釋規劃詳情。經考慮收集的意見後，政府最終建議縮減發展規模，並於最新文件內，詳列評估報告結果，包括交通、環境、排污、斜坡安全、空氣流通、視覺影響等等。不過，區議員陳偉明昨對新方案仍有保留，認為興建住宅涉及砍伐樹木，仍會影響環境，並影響鄰近帝景峰居民的生活。

據了解，規劃署建議延坪道以北地皮，與帝景峰北面的人工山坡保持距離，並盡量避免納入溪澗，因此地盤會刪除南面約0.8公頃地盤，由原來的2.84公頃，減少28.2%至2.04公頃，地積比率維持2.88倍不變，總樓面亦由之前的88萬方呎，減至最新的63.24萬方呎。

第一太平戴維斯估值及專業服務董事總經理陳超國表示，雖然政府希望透過改劃土地增加供應，但往往居住當區的市民有其個人想法，增加發展密度的同時，勢必影響居民利益，在強烈的社會輿論下，政府的讓步，將影響供地時間表。雖然政府目標10年供應47萬伙，但在地區市民的阻力下，能否達標仍充滿挑戰。

事實上，近年政府發展土地時經常遇到阻力，事例不勝枚舉。如最近新界東北發展區的分區大綱圖修訂，就收到4.2萬個申述；打算發展錦田南一帶152公頃用地，又有過百個市民示威；2012年打算發展馬鞍山迎濤灣前臨地皮，但在居民反對下告吹；最經典是九龍塘前李惠利南面地皮，原擬發展豪宅，最終在社會反對下回歸作教育用途。

值得留意的是，政府於減少發展規模的同時，估計地皮仍可建980個單位，即平均單位面積僅645方呎，興建中小型單位，與外界一直預期豪宅地皮興建大單位的既有印象出現相當大的落差，供應存在「水份」。

高緯：地價「至少打七折」

高緯環球大中華評值及諮詢部董事張翹楚表示，原本預料地皮供應逾千方呎以上的豪宅單位，每呎地價約8,000元，即使規模減少，地價最多按比例由原估計70億元減至50億元。但若日後限量，並供應中小型單位，地價「至少打七折」，樓面地價跌至5,600元。

　農曆新年過去，樓市傳統旺季到來，加上財政預算案塵埃落定，利嘉閣地產研究部主管周滿傑表示，後市走勢大致明朗化，令觀望的次批「白居二」用家重新入市，帶挈居屋第二市場交投創出近9個月新高，數額更為歷史第三高。

利嘉閣憂造價拉近私宅

對於未來走向，周滿傑指出，二手私宅造價預期下跌，與居屋造價差幅愈見拉近，令後者變得「唔抵買」；加上居屋賣盤經過首季消耗後趨缺，不排除部分客源將流失至私宅，4月居屋第二市場成交量有機會跌回雙位數。

據房委會及房屋署網頁數據，3月全港共錄282宗居屋第二市場買賣成交個案（按簽署臨時買賣合約的成交為準），較2月的195宗增加45%，創近9個月新高；成交總值7.98億元，較2月的5.33億元增加50%，創歷史第三高紀錄。

按物業價值劃分，價值100萬元以下的物業維持零成交，價值400萬元或以上的買賣上月累錄25宗，較2月激增2.13倍。另一方面，馬鞍山錦豐苑以13宗買賣，成為上月最熱賣屋苑；天盛苑、愉翠苑及廣明苑則各以11宗同列次席。至於筲箕灣東旭苑一個實用面積650方呎中層戶以531萬元易手，成為上月最貴成交。

深圳摩天大樓建設速度在加快，當超越建成的京基100的「深圳新高度」的平安國際金融中心仍在建設當中，近日，業內又傳出恆大擬在深圳建一棟600米高樓。

據介紹，該項目位於羅湖區中心，紅嶺路和筍崗路交界處，地塊總面積為21,986平方米，地塊近似長方形，規劃建造1棟600米高的商業綜合體，2棟至4棟200米以上的超高層住宅。

根據規劃，綜合體將由甲級寫字樓、鑽石七星級酒店、高端購物中心、酒店式公寓組成。據悉，恆大欲在深圳打造的這一商業綜合體，實為該集團在2011年收購深圳建設集團71%股權所得的建設集團大院。

在2012年8月20日，羅湖區桂園街道辦曾發佈建設集團大院城市更新單元更新意願公告。公告顯示，建設集團大院更新單元擬拆除重建範圍用地面積21,986平方米，擬拆遷建築面積69,701平方米。

恆隆地產（101）主席陳啟宗一直強調要「擁抱熊市」，現時本港樓市交投淡靜，樓價也有下跌迹象；被問到是否合適時機「出手」時，他則表示，同業手頭資金仍然充裕，市場一日存在競爭，一日都不是買地的好時機。不過，反觀內地，陳啟宗則認為商機處處，更不排除年內將有「斬獲」。

近期本港樓價及地價均見回落，陳啟宗昨天在股東大會後指出，香港的樓市辣招已見成效；但被問到政府應否撤辣時，他則說應由政府作決定，而且現屆政府對樓價及地價都較敏感。

今年內地或有「斬獲」

提到本港地價持續下跌，一向強調要在淡市出擊的陳啟宗，似乎認為現時還未是時候。他指出，雖然集團現時資金充裕，擁大量資金，但不少同業同樣都處淨現金水平，即頭寸充足的非?隆一家；若市場仍存在競爭，也不算是買地的好時機。

反觀內地市場，陳啟宗卻依然樂觀，他認為內地機遇多，不排除未來一年在內地有買地的機會，惟未有透露心目中的地區。他稱，過去5年集團在內地每年均有大型項目落成，租金收入有增無減。他透露，旗下天津項目將在今年第四季推出，大連寫字樓項目則預計在明年落成，其後則分別有昆明及武漢項目。

多家藍籌地產股早前先後進行股本融資，被問到?隆可有集資安排，陳啟宗則稱，現時集團股價過低，未有計劃進行股本集資，早前則透過發行7年期的債券以應付資金需求。不過，他表示，未來或會繼續透過?隆集團（010）來增持?隆地產股份，至於為何不以?隆地產名義回購，他解釋因?隆處於發展期，股本應該擴大而非縮減。

鄭家純促簡化售樓程序

另外，新世界發展（017）主席鄭家純表示，現時一手樓盤銷售的監管條例太多，發展商售樓時速度較慢及較複雜，印刷大量售樓書亦浪費紙張，消費者並無得益，而且減慢整體推盤步伐。他認為，現時的售樓程序可以簡化，部分較瑣碎的項目不用在售樓書內刊載。

新地（016）今年2月底宣布發行的紅利認股權證（1441，下稱紅輪），昨天起正式掛牌買賣，甫開市反應不錯，最高見8元，其後持續下滑，收報5.75元，成交3250萬元。新地正股則表現反覆，收報97.5元，無升跌，低於紅輪的行使價98.6元，令後者變成為「價外輪」。

新地紅輸昨天開市報6.1元，隨即飆升至8元，成為全日最高位，其後反覆向下，最低見5.65元，收報5.75元；成交量達532萬份。

至於新地正股，早段跟隨大市下跌至96.6元的全日低位，跌幅約1%，其後曾一度倒升，高見98元，升0.5%，收報97.5元，與上個交易日持平。不過，新地昨天有近2億元沽空成交，佔總成交金額比例達58.65%

新地於今年2月底公布中期業績時宣布發行紅輪，每持有12股可獲發1份紅輪，該公司將發行合共約2.2538億份認股權證，持有人可在兩年內以每股98.6元認購公司股份。

市場消息指，持有本港182個物業的領匯房產基金（00823），已委託測量師行，部署放售旗下多達10個商場物業，若屬實將是領匯破天荒放售物業。

商場價值高 回報穩

商舖物業受市場重視，惟大型商場罕有放售。據地產界人士透露，於本港持有最多商場物業的領匯，近月積極與外資測量師行商討，部署放售旗下個別商場物業，預計涉及5至10個商場，分布於港島筲箕灣等。據知情人士透露，領匯仍在研究適合放售項目，故正式放售的名單料在下周進一步確認。自從領匯上市後，多年來只有零星收購，從未沽出任何物業，今次料首度正式啟動出售動作。

領匯旗下商場物業分布港九新界，多鄰近大型屋苑，消費群集中，因此商場價值高，回報率穩定，故相信若放售物業，本港發展商、外資基金等亦有意競投。其中一間外資基金，過去兩年曾在港投資商場物業，該基金負責人證實，已收到測量師行的相關物業資料並研究收購，惟表示資料較為敏感，不願透露涉及商場項目。

事實上，領匯亦曾透露有可能出售資產，如去年領匯首次於業績報告中表示有意出售資產，當時主席蘇兆明亦承認，若有人出價高於估值，會考慮出售旗下部分商場。另外，去年領匯在6月公布全年業績時，首次主動透露有意出售質素較差的物業，以集中資源進行較大型收購。由於信託契約規定領匯不能分派出售物業資金予股東，賣產只為尋求更高回報物業項目，內地商場可能為物業組合「換馬」選擇之一。

曾進行兩次收購 涉逾17億

領匯於2005年上市，是首家香港上市及以市值計現時亞洲地區最大型房地產投資信託基金，現市值893億元。翻查資料，集團至今曾進行兩次收購活動，所花的收購金額合共涉及約17.6億元，其中以南豐廣場商場的收購規模最大，涉及資金達11.7億元，屬集團首次的收購活動。

領匯於2011年6月斥資約11.7億元，向南豐集團收購南豐廣場商場部分，商場總樓面面積約17.6萬平方呎，若連同當時新租約及續租等收入，每月租金總額約421萬元，租金回報率約4.3%。

領匯於同年12月，再以5.9億元向信置（00083）收購同區的海悅豪園商場，商場樓面面積約6.3萬平方呎。領匯當時除了要支付收購開支外，還要額外600萬元的交易費用，故是次收購所花的費用合共近6億元。

據馬來西亞媒體The Star Online週四報導，中國綠地集團計畫于未來數月內斥資購買多個馬拉西亞柔佛州金馬灣地區（Danga Bay）的地塊，用於開發新樓盤，計畫總開發價值為100億林吉特（192.23億元）。

多家外媒本周報導稱，綠地集團週三和依斯干達濱海控股私人有限公司（IWH）簽署協定，以6億林吉特（11.5億元）的價格購買13.9英畝的土地，並在此基礎上建造價值總額22億的樓盤。這是綠地集團首次在馬來西亞拿地。

此外，The Star Online還報導，綠地集團將和IWH公司建立合資公司，在未來5年內負責上述地塊的總體開發。

IWH公司目前負責柔佛州依斯干達濱海經濟開發區總計1620公頃的土地開發。公司已與17家地產商簽署合作協定，共同開發該地塊，總投資額超過1270億林吉特。除此之外，IWH公司稱還和另外四家中國開發商就依斯干達濱海區合作事宜進行會談磋商。

A股上市公司金豐投資（600606.SH）於今年3月17日晚間披露預案，公司擬通過資產置換和發行股份購買資產方式進行重組，擬注入綠地集團100%股權，預估值達655億。綠地集團或可借殼上市。

國際管理顧問業者科爾尼（AT Kearney）依據城市發展、吸引與留住人才等26項指標，對全球84個城市的投資吸引力評比。紐約和倫敦連續四度蟬聯全球最具投資吸引力城市排行冠、亞軍寶座，而北京由兩年前的第14名躍升第八。儘管北京空氣汙染可能使人才與投資退怯，但科爾尼指出，除國際貿易外，北京國際學校數目、寬頻網路用戶、博物館都增加，是排名上升的原因。

科爾尼主管門多薩說：「企業景氣強旺，政治影響力舉足輕重，是促進城市發展的主因，北京即是典型的例子。北京排名還會提高。」

前十名還包括巴黎、東京、香港、洛杉磯、芝加哥、新加坡與華盛頓，布魯塞爾與首爾跌出前十名。北京、上海與廣州排名上升，反映中國經濟崛起。台北排名40，遠落後於首爾的第12名。

評比的指標還有飲食、政治參與程度、影響全球政治對話的程度。其他評比指標也包括企業景氣、人力資本、資訊交流與文化。

自科爾尼2008年推出全球投資吸引力排名以來，布宜諾斯艾利斯與孟買在60個城市的排名上升最多，這六年來攀升13名。布宜諾斯艾利斯以文化交流與人力資本受到推崇，孟買贏在資訊交流。相形下，泰國曼谷慘跌15名。台北則比六年前的34名退步六名。

科爾尼也首度選出未來10到20年，地位可能提升的城市。雅加達排名第一，因為年輕的勞力吸引外資進駐。馬尼拉與衣索比亞首都阿迪斯阿貝巴分據二、三名。

馬來西亞政府去年為避免房市泡沫化，提出一系列降溫措施，但馬國房地產評估服務局 (Valuation & Property Services Department) 發布 2013 年房地產市場報告顯示，去年房屋銷售較前年減少 10.9%，但房價卻反升 6.7%，顯示房價依舊在上漲。

《The Star Online》報導，該報告指出，去年房屋成交 38.11 萬件，相較 2012 年 42.75 萬件，有明顯下滑趨勢，但交易總價卻從 2012 年 1428.4 億馬元上升至去年 1523.7 億馬元，房價指數從 172.8 升至去年 192.9，房屋平均價格也從 24.15 萬馬元升置 26.63 萬馬元。

其中自用住宅占去年總交易量 64.66%或 24.62 萬件，交易總價占 47.3%或 720.6 億馬元，交易量年減 9.7%，交易總價卻提升 6.3%。新建案與滯銷數量皆有減少跡象。

馬來西亞房市一級戰區部分，新建案在連續 3 年成長後，去年首度減少，從 2012 年的 5.7 萬件減至 4.8 萬件，其中 45.1%或 2.1 萬件已售出，主要戰區中的五州有成交有量縮跡象，其中布城、雪州與彭亨 3 州，已突破 55%大關。

低價房屋部分交易量已有明顯趨緩，房價 10 至 15 萬與 15 至 20 馬元交易量分別減少 26.6%與 17.9%， 25 至 30 萬也降低 23.2%。其中房價 10 至 15 萬占房屋總交易量 42.9%。

《日經新聞》周四 (24日) 引述不具名消息來源報導，索尼 (Sony Corp.)(6758-JP)(SNE-US) 將把業務觸角伸展到房地產市場，計畫在今 (2014) 年 8 月正式成立子公司，並在 3 年內規劃公開募股上市。

索期在東京全額出資成立一個房地產單位，名為「索尼不動產」，業務目標是在未來 5 年內，創造年度 500 億日元 (4.884 億美元) 的營收，公司主要營運項目將是針對個人顧客的不動產買賣或仲介，以及對法人提供顧問諮詢服務。

進軍房地產是索尼創造新業務的第一步，公司內部本月成立新業務開創部門，徵求員工的創意構思和潛在技術以集思廣益，再諮詢意見或進行審查，研討業務化的可行性。

《日經新聞》指出，索尼計畫未來 3 年期間，陸續開發超過 10 種新的業務種類以拓展營運。