管制將祭3箭 廠商取得土地須2年內開工

炒風盛行
央行下周將召開第3季理監事會議，因近年工業區土地炒風盛行，央行有意在會中討論工業區土地貸款管制措施，可能管制方向有3：包括「取得土地廠商必須在2年內開工」、「廠商須備興建企劃書並簽立切結」、「2年內不動工，銀行須調高利率半碼(0.125個百分點)或1碼(0.25個百分點)以上」。

日前經濟部大動作邀集金管會、央行，擬3部會聯手杜絕工業區土地炒作，若央行祭出管制新制，等於是展現財經部會橫向聯繫的成效，宣示決心聯手打擊炒房歪風。

財經3部會聯手出擊
財經部會之所以會聯手盯上工業區土地炒作，主要有2大原因，第一是部分海外台商有意將生產基地搬回台灣，但發現工業區土地價格已經炒高，向財經部會陳情後，財經部會有意將管制範圍延伸到工業區。

第二則是央行發現，部分縣市政府基於發展規劃，規劃將部分工業用地變更地目為商業用地，導致地主在賣地時，先將未來商業用地利益計入，提早墊高工業區土地價格，也讓工業區成為炒房資金的新去向。

央行去年底時，找了8家國銀「道德勸說」，會中要求銀行落實3大自律方針，分別為「工業區土地融資借款人必須要檢附興建或開發計劃等相關資料」、「要求借款人簽立切結，其抵押的土地須在一定期間內動工興建或開發」、「撥款後，銀行須切實辦理複審工作，落實借款人承諾事項」。

據了解，央行目前正在確認數據的最後階段中，行庫主管分析，若央行掌握數據確認銀行自律成效不彰，就有可能宣布工業區土地貸款管制新制，但若數據已經改善，也可能繼續維持「警戒」，暫不急著在9月底將工業區土地納入房市管制範圍內。

基層金融授信應納入
央行不願對此表示意見，僅表示銀行資金來自社會大眾的存款，銀行辦理相關授信應力求穩健，避免助長工業區土地炒作，增加廠商建廠成本，影響企業正常投資意願。

此外，因國內房價「恨天高」，部分民眾退而求其次選擇工業住宅，行情可比鄰近住宅便宜1~2成，但行庫主管提醒，工業區依法不得興建住宅，多數銀行在審核房貸時，多會給予較嚴苛的放款條件，甚至不承作。

住商不動產主任徐佳馨分析，工業區土地炒作是在奢侈稅上路後蔚為風潮，若央行僅要求銀行對利率加碼半碼到1碼，對投資客來說，還是很難嚇阻，且現有工業區土地炒作資金來自信合社或地區農會，央行若未將這些基層金融機構授信一併納入考量，有可能無法窺視全貌，錯判工業區土地炒作的「盛況」。

巢運來勢洶洶，準備10月4日發動大型遊行夜宿活動，在七合一選舉前夕，行政院不敢小覷，江揆訂周三（17日）親自召開會議，決定提高社會住宅比率等住宅政策方向。

另據了解，江揆同意房地合一課稅後，每年提撥一定比率予住宅基金，作為租金補貼及興建社會住宅財源。

睽違25年，公民團體發起一波居住正義的巢運，擬10月4日夜宿仁愛路帝寶外，為無殼蝸牛發聲。巢運提出改革房產稅制杜絕投機、檢討公地法令停建合宜住宅、成立住宅法人廣建社會住宅達5％、制訂租賃專法擴大租屋市場、居住人權入憲等五大訴求；日前更對不動產稅制提出採累進稅等四大訴求。

這次巢運正值年底七合一大選前夕，行政院不敢大意，希望主動出擊立即回應，降低無殼蝸牛族民怨。江揆周三將召集跨部會首長研商住宅政策，善意回應巢運各項訴求。

內政部長陳威仁表示，各項訴求政府都在執行中，內政部儘量在雙北市及桃園等北台灣住宅問題較高地區提高興建比率，藍營候選人也都表態同意提高。

巢運訴求社會住宅比率，全國計算與40萬戶，以雙北計也有10萬戶。陳威仁表示，現有政府財政能力做不到，必須以「租金補貼+社會住宅政策」，才能做到，但不能光講提高比率，要有財源才能調高社會住宅比率。他透露，財源寄望房地合一課稅收入，盼每年提供一定比率至住宅基金，作為租金補貼及興建社會住宅財源之一，此構想已向財長張盛和及江揆建議，初步二人並未反對。

至於訂定租賃專法，陳威仁說，已針對日本《借地借家法》研究，日本國情與台灣不同，我國租賃政策在民法規範，內政部不排斥訂專法，但仍需進一步研究。有關停建合宜住宅，內政部說，中央目前均無計畫，倘地方欲興建合宜住宅，將建議轉售條件及租屋比率。

張盛和也表示，財政部房地合一課稅方向與巢運訴求相去不多，但農地要課稅，涉及農業政策問題，必須請教農委會意見，採累進課稅可以接受，分離課稅方向也確定，且有長期持有減稅優惠。


新北7千社會宅 實際僅2千戶

巢運批灌水「做很少講最多」
巢運再出招，戳破新北市長朱立倫的社會住宅膨風話術！朱立倫聲稱新北推動社宅速度是五都最快、興建戶數全台最多，預估至2019年可提供7074戶社宅。巢運昨早在新北市府前上演朱立倫「灌水」社宅行動劇，譏「做很少，講最多」。

變更地目炒地皮
對於新北市府宣稱的7000多戶社宅，巢運發言人彭揚凱指出，這些社宅不是「摻水」就是不確定、暫時性，實際戶數僅2000多戶。
彭揚凱表示，2010年總統指示行政院無償提供三重、中和3塊土地給新北市府興建社宅，但朱立倫卻鍾愛BOT給建商，變成30％是住宅或店面，49％（約800戶）市價出租，只剩下21％（約342戶）以低於市價8折的租金出租，新北市府卻「硬拗」，說800戶也算是社會住宅，根本是灌水。
而林口世大運選手村6成（1800戶）作社宅未定案，浮洲合宜住宅保留10％（446戶）作為出租住宅，但據合約內容，10年後建商就能賣屋。巢運嘲諷，世大運選手村是中央的地、北市府蓋的，若算朱立倫政績，北市長郝龍斌一定「捶心肝」。
最近新北市公布2處以都市計劃取得的社會住宅，分別是新莊大豐造紙廠變更土地和新店中央新村北側區段徵收。彭揚凱批評，前者土地由工業變更為住、商用地是炒地皮手段，政府不應「吃社會住宅豆腐」為變更地目背書，或正當化區段徵收。

辯財務資源有限
對於巢運猛烈砲火，新北市城發局代理局長邱敬斌回應，新北市是紮實推動社宅，7074戶皆已推動，含已完工的404戶、興建中3328戶，和規劃中3342戶，因財務資源有限，才以多元方式興辦。

稱看好續漲 專家：能否實現才是關鍵

海外投資怕買貴，馬來西亞「One Le Tower樂眾上品酒店公寓」，推出依年限原價或加價買回的促銷，泰國曼谷市中心的辦公大樓「SSP Tower 2」，也是買方持有第6年可原價賣回；專家提醒原價買回看似划算，但能否實現承諾才是要點。

須簽約滿一定年限
海外投資風險高，買貴無從查起，原價買回成為業者信心展現。「One Le Tower樂眾上品酒店公寓」位在麻六甲海洋生態公園開發計劃中，地上11層，總戶數160戶，保證包租12年10%，若將來買方要售屋，簽約日起滿5年原價買回，滿10年原價110%買回，15年以上則按售價120%買回。
負責銷售該案的魅力國際經理廖立文表示，原價買回是負責的態度，且業者看好將來房市將繼續向上才會有此做法。
藍海房屋銷售泰國曼谷市中心的辦公大樓「SSP Tower 2」，也是保證回租5年7%，第6年可選擇原價賣回給業主，該案樓高25層樓，規劃15.41~44.13坪，總價380萬元起。
璽朵國際也正在洽談馬來西亞吉隆坡外圍的10間廠房，璽朵國際副總黃淑苓說，僅原價買回的信心度還不夠，該案開發商預計推出3年後加價買回。

「兌現承諾才划算」
長富國際地產總經理鄭哲昇認為，原價買回是為了加強買方信心，也是業者看好景氣，此舉對買方來說當然划算，但一定要先確認這個承諾能否實現，查看該公司資本額是否夠大、經營情況等。另外，馬來西亞官方規定，物管公司提供保證回酬時，要有50%的適足率，也就是回酬金額須有一半以上在公司戶頭，民眾可多加詢問以降低風險。

國內蓋飯店拼觀光 分散本業風險

房市不振，掛牌建商為鞏固營收，積極跨領域搶商機！國泰建設昨舉辦50周年歡慶茶會，也宣布多角化布局，除擴展旅館自有品牌「和逸」、「慕軒」，預計5年內達到8家規模，更跨足中國大型購物商場，建立太茂（The mall）品牌。冠德、力麒建設也投資飯店、商場，持續拓點。

「雖然營建還是核心本業，但也希望增加轉投資事業，讓公司營運比較不受景氣影響。」國泰建設董事長張清櫆表示，近幾年將業務拓展至健康管理中心與觀光飯店，2012年投入旅館經營，現有「HOTEL COZZI和逸」和「MADISON TAIPEI台北慕軒」，除擴展自有品牌，也計劃引進國際品牌。

半年收益就轉正
國泰建設昨也宣布成立商場品牌「太茂」，預計2015、2016年在中國上海營運「南翔太茂」與「金橋太茂」。國泰建設發言人林清樑表示，中國住宅市場大，後市看好，但目前中國積極打房，先朝商用市場發展，待時機成熟再進軍住宅領域。
國泰商旅總經理莊琬華表示，近年政府推動觀光，2012年擬定5年達到8家的計劃，目前業務發展比想像好，因「和逸」位置均在都會區交通便捷處，客層包含觀光、商務人士，去年7月開第1館，年底就轉為正收益，今年底、明年初台南館也將試營運，高雄館則在明年第1季開幕。莊琬華透露，北區發展較飽和，預計明年會再往中、南部尋找適合地點，也不排除觀光興盛的宜蘭縣。

將往北中南拓點
力麒建設與旗下關係企業已營運6家飯店，也跨足五星級飯店市場，董事長郭淑珍表示，「宜蘭員山公園溫泉會館BOT」案今年4月動工，預計2016年底前完工並營運，南投日月潭案正申請建照，預計2017年可完工。
郭淑珍表示，除政府發展國內觀光，陸客自由行也帶來正面效益，未來希望在北中南各大景點都設飯店。「景氣都有循環，希望透過其他業務，創造穩定、長期的現金流來分散風險。」

轉投資自創品牌
潤泰創新則創立商場品牌「Citylink」，松山車站商場已於去年開幕；冠德建設也早轉投資購物中心，2005年在新北市中和區成立第1家環球購物中心，現已有5處據點，林口、桃園據點也正在規劃中，更預計2016年轉往中國天津設點。

國內2大房仲龍頭信義房屋及永慶房產，今年不僅中古屋交易量下滑，代銷部門也因房市低迷，銷售率明顯不如以往，推案時程也往後遞延。業者坦言，高總價物件賣不動，低總價也不輕鬆，但至少還能賣，目前新推案已很難再創區域新高。

信義房屋今年在天母推出自家建案「信義謙石」預售案，7月一開始推出馬上有6戶預訂，但隨後買氣停滯，該案總計有21戶。

信義房屋代銷部經理楊國昌表示，「信義謙石」原預計今年的329檔期推出，但因不斷提升建築石材，因此遞延到7月才推出，又加上該案採不二價政策，導致目前銷售略為停滯，但公司仍將採邊建邊售方式進行銷售。

而信義房屋去年代銷部門接案量為400億元，雖今年上半年接案量已達300億元，但公司對下半年接案較為保守，預估全年接案目標360億元，較去年下滑。

信義代銷目前手中接案銷售狀況，總銷金額最高110億元的淡水「宏盛水悅」，總計約900多戶，8月正式公開後至今，目前成交近60戶，銷售率不到1成。

今年第2季推出的北市「青田青」總銷26億，總計12戶，目前僅成交2戶；北投「奇岩道」總銷17億，總計34戶，目前尚未有成交。

銷售較好的為永吉路「合暘信邑」及新莊「君泰」，銷售率約5~6成；而三重「日健悅」、汐止「春田吉市」及淡海新市鎮「合康心居易」，銷售率則約3?4成。

楊國昌表示，建商推案大都遞延至明年初選舉過後，現在低總價物件也不一定具優勢，要選優值地段，且推案房價不能高於區域行情。

永慶房產集團去年代銷接案量約100億元，今年上半年接案量46億元，下半年目前接案量已達70億元。集團代銷事業群總經理葉凌棋指出，年底還有五股、北市中正區2案合計約30億元，全年接案目標近150億元。

永慶代銷8月新推出板橋「榮耀經典」，總銷約5.5億元，目前銷售率約3成，最大案量為總銷50億元的中和「希爾頓」，預計10月初公開。

葉凌棋表示，目前市場上高總價物件賣不動，低總價雖是市場主流，但賣得也不輕鬆，不過至少還推得動，但新推案已很難再創區域新高。

因應不動產價格波動，金管會日前罕見地逐一打電話給16家金控，要求各金控做好集團的不動產風險集中度控管，同時，注意不動產價格波動可能帶來的風險。

根據金管會及保發中心統計，目前銀行辦理的購置住宅貸款、建築貸款、修繕貸款及以土地為擔保的放款金額，加上保險業辦理不動產擔保放款及投資不動產金額，合計已有11兆元。

由於金控旗下擁有銀行、保險，隨著不動產行情可能反轉，金管會不得不對金控的集團風險「上緊發條」。

為掌握房價波動對金融機構可能造成的風險，金管會今年5月對銀行進行壓力測試，測試結果全數過關。金管會高層昨（14）日透露，隨後金管會也針對不動產價格波動，對保險業進行壓力測試，結果也都過關。

因金控公司本身不能投資不動產，也沒有授信業務，不需要特別針對集團最上層的金控公司做壓力測試。不過，隨著不動產市場行情轉向平盤往下走趨勢，金管會已盯上金控的集團風險，日前逐一打電話給16家金控，要求注意整個集團的不動產授信、投資等相關風險。

金管會官員表示，為隨時掌握市場變化及金融機構經營情況，金管會每月會透過各金融機構申報的資料，進行場外監控分析，並召開檢查平台會議進行討論。隨著不動產跌價風險上升，金管會已連續多次提醒銀行、保險公司注意。

官員表示，金控旗下有銀行、保險子公司，金管會主要是從集團風險的角度，提醒銀行注意控管風險集中度問題，保險公司除了不動產授信外，還有投資不動產，也要注意不動產價格波動的風險。

例如少數公司依國際會計準則（IFRS）採公允價值評價，認列不動產增值利益，導致獲利上升，未來更要注意，萬一市場價格反轉後，對損益可能造成的波動。

信合社房貸 擴大控管

金管會打炒房行動擴及信合社，將信合社辦理房貸額度的控管範圍，從原本只有自用住宅貸款，擴大到所有住宅貸款及房屋修繕貸款，兩者合計不能超過存款的55%，以利信合社做好房貸業務的風險控管。

此外，有關建築融資部分，官員表示，信合社也適用銀行採行的監控指標，也就是前十大銀行的建築貸款不能超過其總放款的10%，其餘銀行則是不能逾15%。金管會正隨時監控信合社建築融資是否超標，若超標太多，也會要求像銀行一樣增提準備。

近年來，財金部會打炒房行動不斷，緊盯銀行不動產授信業務，部分投資客移往信合社及農漁會信用部等基層金融，已引起金管會注意，繼提醒農金局注意外。金管會在本月5日發函，從嚴規範信合社承作房貸業務。

官員表示，計算信合社房貸業務可承作上限的修正，主要目的是將購置住宅貸款及房屋修繕貸款，納入不動產授信總量管理，並做合理規範。

至於分母部分，由於存定的成本較高，一併從定存改為所有存款，可強化信合社資產負債的妥善配置，並避免資金運用過度集中。

低價區物件 可能降價

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，近年銀行緊縮銀根對抑止房市投機炒作，已收到相當大的效果，未來放款條件與授信更趨嚴苛，對房地產市場會產生一定影響。

特別是在奢侈稅後過度炒作的低價區，不少透過信用合作社貸款的標的會受到衝擊，買方貸款受限將造成量能萎縮，某些口袋不深的賣方可能會降價釋出。

此外，過去不少購屋人採取修繕貸款方式補足貸款不足缺口，或者貸款做為下次購屋的頭期款，若銀行群起圍堵，價格在買方無力加價下，賣方難以堅持，對價格鬆動也有幫助。

徐佳馨表示，作為房貸指標，土銀針對工業住宅不貸款的作法後續是否有銀行跟進，值得注意。這波多頭有不少建商推出工業宅，目前多已交屋或進入中古市場，由於房屋屋齡較新，價格甚至較同區域來得高，打破過去市場對工業住宅認知，一旦不核貸，必然引爆投資方拋售潮，成為一大未爆彈。

國內實施奢侈稅制度已有三年多時間，根據財政部統計，累計到今(103)年5月底，不動產奢侈稅已課徵1萬6,575件，貢獻稅收超過90.33億元，平均每件課稅54.5萬元，相當於一輛小型房車。
　　
事實上，過去三年奢侈稅雖未直接讓房價反轉下跌，但仍達到打擊投機、「以量制價」的效果，且為落實租稅公平，各地區國稅局也對不動產奢侈稅短漏報案件加強查核，遏止不當租稅規避行為。
　　
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，奢侈稅對於短期買賣有嚇阻效果，短期買賣的奢侈稅稅率從10%~15%不等，等於持有超過兩年才出售，屋主可以省下總價10%~15%的稅金。
　　
若以動輒好幾百萬，甚至上千萬的房屋來說，一旦遭課徵奢侈稅，都會是一筆相當可觀的金額，因此大多數的屋主，想售屋也會持有滿兩年，以免被課徵到奢侈稅。不過，從財政部多次的宣導資料來看，面對奢侈稅，民眾常犯的錯誤包括「買進與賣出的時間計算錯誤」、「未辦妥戶籍登記」等。
　　
國稅局官員指出，奢侈稅主要是針對短期交易的不動產案件課以重稅，恐難免會傷及無辜，包括夫妻贈與房地產後出售、忘記或太晚遷入戶籍等情況，都是民眾最常提出申訴的奢侈稅爭議案
　　
早期有些被課徵奢侈稅的民眾，是屬於不小心或誤解法規，但近年則有案例是假藉人頭名義與假贈與等行為，刻意規避奢侈稅，遭國稅局連補帶罰的案例，大多是贈與後出售，最後金流又回到贈與人身上，而被國稅局查獲。
　　
曾敬德表示，經過奢侈稅、囤房稅、央行的選擇性管制，的確已經有效打壓房市上漲的氣燄，現今再規畫以房地合一稅取代奢侈稅，還須相關完善的配套措施，才能夠達到奢侈稅抑制短期投機的效益。

內政部新任營建署長曾大仁昨（15）日上任，他表示，將致力推動八大政策，包括國土永續發展、都市更新、城鄉均衡發展、下水道建設、住宅政策與社會住宅推動、地方基礎建設、強化建築管理機制及國家公園維護管理等業務。

曾大仁說，國土規劃必須與時俱進，全球暖化、氣候變遷這幾年愈來愈明顯，國土規劃要考量「國土保安」。

巢運團體預計10月4日發動大型遊行夜宿活動，呼籲提高社會住宅比率，行政院長江宜樺為此將開會討論；此外國內是否應比照各國訂定租賃專法，以及攸關民眾權益的都市更新條例修正案仍躺在立法院，都是曾大仁迫在眉睫的業務及挑戰。

內政部昨天舉行營建署長交接，曾大仁新官上任，針對未來工作重點，他表示，現行政策與建設方向應大致不變，「不會因為換一個署長，就朝令夕改」。

內政部長陳威仁表示，曾大仁為大地工程專家，台灣又是個天災不斷的國家，期許他能提供自身專長，協助整合營建、交通及公共工程等專業知識與資源，為台灣打造安全、能永續發展的「韌性城市」，完善國土規劃。

曾大仁強調，他來自工程單位，深知民間對於國家工程建設有高廉潔標準與期待，期許能打造廉潔風氣。

中鋼（2002）首度跨足的房地產案，正式啟動。由旗下子公司中欣開發負責發包、及孫公司聯鋼營造負責興建的「中鋼住宅大樓新建工程」，訂今（16）日舉行動土典禮，總興建經費近新台幣28億元，總規劃戶數300多戶，估計總銷售金額近60億元。

中鋼昨日股價維持平盤，每股收在26.10元，且承包鋼結構工程的旗下子公司中鋼構（2013）昨日股價也持平，每股收在28.70元，惟中鋼住宅大樓工程未來完工銷售後，包括中鋼、中鋼構及中欣開發及聯鋼營建等相關公司，都可望受惠。

中鋼住宅大樓新建工程，位於中鋼企業總部大樓旁邊，預計興建四棟地上29樓、地下5樓的大樓住宅，規劃興建總戶數逾300戶，並且分成大坪數和小坪數住宅部份，其中大坪數住宅，共有二棟，為80餘坪住宅，未來擬開放對外銷售，另外二棟為40餘坪的住宅，擬開放給集團員工認購，預計在明年開始銷售，每戶銷售金額在1,000?2,000萬元不等，估計總銷售金額近新台幣60億元。

中鋼構表示，該住宅大樓工程，目前規劃一至五樓採用鋼結構工程，預計所需的鋼構數量在2,000?3,000公噸左右，至於6樓以上工程，則將採用鋼筋混凝土工程。

建築業指出，最近台北都會區的小宅新案，紛紛逆勢脫穎而出，訴求低單、低總、低自備的「三低」產品屢傳順銷，房市並不如想像中悲觀；展望中長線，多家一線建商也未雨綢繆，紛紛跨足觀光飯店、購物商場、以及銀髮住宅等新事業體。

住展雜誌最近調查指出，儘管不動產租稅打房政策頻頻出手，房市買氣量縮1?2成，惟台北都會區房價易漲難跌，部分「三低」產品，紛紛衝出不錯的人氣和買氣。像樹林南山人壽BOT案附近、緊鄰板橋的「超級城市SUPER1」，主打「3字頭」房價、訂簽10％，完工前分期再繳10％，其「三低」優勢，對年輕客層極具吸引力，據傳推出開賣第1周就被訂走220戶。

景美「華固新天地」地上權小宅案，以低單、低總，一路熱銷，前排SOHO商務辦公住宅已售罄、後排住宅也近尾聲，平均熱銷逾8成。

另外，竹北興富發大案「興富發巨人」打出2房廣告價598萬元、訂簽55萬元起跳，據悉，「三低」策略吸引單周來客破百組；同樣屬興富發的新案-新北市紅樹林大案「豐悅城」，也以「三低」取勝，以中小坪數、8％使用執照取得前輕鬆自備的付款方式，殺出紅盤，據悉開賣1個半月週來人平均破80組至100組，算是叫好叫座指標案。

林口「長耀雙峰匯」也算是高人氣指標新案，周平均來人平均在40?50組，據悉銷售進度直破5成，小坪數產品最受青睞；同樣位於林口的文化三路戰區，長虹建設的「長虹天際」和董事長李文造擁有的聯虹建設「聯虹天耀」，也是熱銷案，其中「聯虹天耀」挾其小坪數優勢迅速脫穎而出。

然而展望中長線，多家一線建商紛紛為分散景氣波動風險，跨足觀光飯店、購物商場，像國建、名軒、冠德、興富發、日勝生、遠雄建、鄉林、皇鼎等，都作足準備；其中國建更跨足健康管理事業，計畫延伸到「無障礙住宅」，興富發也計畫攜手日本大和房屋集團，開發銀髮社區。

專家：房市第5波景氣高峰近尾聲

台灣房市發展迄今50年以來，共經歷5波景氣循環，期間台北市房價大漲226倍、遠高於國民所得成長倍數87倍；惟學者專家表示，現階段台灣房市、法令都進入成熟期，已進入第5波景氣高峰的尾聲，建築業應在房市步入盤整期，未雨綢繆，積極轉型多角化。

政大地政博士、宏大不動產估價師事務所長卓輝華最新完成、台灣近50年來首見的「台灣房市50年回顧與前瞻」研究報告，指出台灣房市50年來，總共經歷5波景氣高峰，第5波高峰正落在2013年；這50年，國民所得成長87倍、達2萬1,586美元，房價（台北市）則是大漲226倍、每坪平均85.5萬元。

卓輝華表示，民國70年第一波房市泡沫危機，讓300多家建商宣布倒閉或結束營業、占全台達3分之1。87年爆發第二波泡沫危機時，財務危機建商家數更破表，營建股連續4年每年市值縮水45％。展望未來，台灣房市、不動產稅制和法令已進入成熟期，加上「人口紅利」面臨流失，不利房市需求撐盤，建築業將面臨考驗，但「銀髮」時代、「小宅化」時代來臨，也頗具契機。

房地合一稅最快後年上路，為了打擊投資客炒作囤房，鼓勵自住戶長期持有，財政部打算針對持有年限設定扣稅率，最高扣除率達到80%，也就說，住越久要繳的稅越少，不過，三千萬以上房子，因為排富條款，無法適用！

三房兩廳，40坪的社區大樓，在台北市內湖要賣3千8百萬，屋主黃小姐拿起紙筆，越算越頭疼，因為財政部研擬的房地合一稅，參考南韓以綜所得累進稅率，作為房地合一稅率，從5％到45％，而且3千萬以上排富條款，無法享有減免優惠！

實際算一算，當初花2千萬買的房子，用舊制來算，3千8百萬賣出，賺1千8百萬，扣掉土增稅5百萬和服務費3百萬後，乘以20%房地比，再乘上45%稅率，要繳的不動產資本利得稅90萬，未來房地合一稅制上路後，房屋價差直接乘以45%稅率，再扣掉土增稅5百萬，等於要繳175萬的稅，整整多出快一倍！

不過，政府為了鼓勵長期持有，房地合一將採「分年扣除率」，只要持有年數不長，就會被課重稅，如果持有年數10年以上，扣除率則高達達80%，也就是說，只要房子買了超過十年三千萬以下的房子，賺多少乘以20%，再按照綜所稅級距來繳稅，比起現在的算法，足足省下55%的稅額！

專家擔心，房地合一稅，投資客會將資金，轉移到中南部炒房，想買房子的人，最後還是買不起。

海外投資房產熱絡，近期有不少業者來台銷售美、加建案，繼蘇富比國際物業代理曼哈頓豪宅，波士頓預售案「波士頓千禧豪景閣」總價2550萬元起，要搶攻華人市場。

看好華人購買力
地產開發商千禧夥伴（Millennium Partners）在美國波士頓推出預售案「波士頓千禧豪景閣」（Millennium Tower Boston），地點位於波士頓市中心，主力坪數約20~47坪，總價台幣2550~7800萬元。博德納公關諮詢公司副總裁楊慧萍說，千禧夥伴過去的銷售案有30％的國際買方，其中7成是華人，相當看好華人的購買實力，昨在台北W Hotel舉辦說明會，將於下月全球同步銷售。

博德納公關諮詢公司Jeffrey Nead說，3年前千禧夥伴在舊金山推出的建案價漲40％，1年前在波士頓推出的建案房價也漲30％，足見美國房市增值潛力。

租金報酬率5％
高力國際也代理加拿大溫哥華建案來台銷售，國際及海峽兩岸投資部董事林靜表示，溫哥華住宅租金報酬率約4~5％，但市中心房價基期高，上漲速度較緩，反而是周遭區域因門檻較低，更適合投資，如高貴林的「Grand Central 3」約台幣900萬元，但同類產品到市中心約是台幣1500 萬元。

台灣房屋全球財富中心執行長黃逸群提醒，美國稅制金額高，以南加洲而言，1棟獨棟透天每年須繳交成交價1.2％的稅金，門檻高所以避掉不少投資客來炒作。

國內政府打房、民間觀望氣息之下，海外投資成為焦點。目前投資海外房產以馬來西亞及日本最夯。國內地產代銷業者富紘廣告嗅到這股投資趨勢，結合「魅力國際」總代理「馬六甲海洋生態公園第一期開發案－樂眾上品酒店公寓」來台銷售，於上周末邀請馬來西亞拿督斯里鄭智中博士來台主持開幕剪綵儀式。

鄭智中表示，「大馬房市的房價目前全球排名僅第99名，房租收益率卻能擠進全球第9強，平均投報率在10％之上。」

魅力國際集團總裁李佳蓉表示，「樂眾上品酒店公寓」，總開發金額390億，該案為在萬坪馬六甲海洋生態公園開發計畫中之首波先發彈，規劃地上11層共160單位一房一廳15坪至二房兩廳的32坪精裝修酒店公寓，每坪均價約新台幣25萬元上下，不但提供長達12年期、年獲利10％之包租保證，更要求開發商提供「保證買回」承諾，所購單位除依照購買價格計算10％年獲利外，未來若投資者欲出售所購單位，開發商於自簽約起滿5年後將保證以原價買回，滿10年則以原售價之110％買回，滿15年則按售價之120％買回。地址：敦化南路一段339號11樓，洽詢電話：（02）2708-1889。

巢運團體昨召開記者會指出，根據監察院財產申報資料，國民黨立委張慶忠與民進黨立委薛凌分占房地產前兩大戶，張去年一年買賣八十二筆房地產，薛去年買賣九十七筆房地產。立委們口口聲聲要實現居住正義，自己卻這樣炒房，「這些人比真小人噁心，是道道地地的偽君子」！

張︰巢運不了解土地登記
對此，張慶忠回應表示，巢運團體不了解土地登記專業才造成誤解，去年移轉八十二次房地產，其實有許多是同一筆，都是四年前與建商合建的房子，假設賣八十二戶，就要有八十二次移轉；還有些是配合政府徵收公設保留地，當然要登記，「絕對不是我在炒地皮。」薛凌昨則未接聽手機，無法取得回應。

巢運團體並提出五大訴求，包括居住人權入憲，終結強拆迫遷；改革房產稅制，杜絕投機炒作；廣建社會住宅達五％，成立住宅法人；修訂公地法令，停建合宜住宅；發展租屋市場，制定租賃專法。


工商時報
巢運 點名10大炒房立委

房價居高不下，社運團體昨（16）日公布擁有房地產最多的10大立委，張慶忠、薛凌分居藍綠之冠，立法院長王金平也入列，呼籲民眾共同監督抵制炒房共犯，並提出五大訴求，公開向藍綠立委喊話，要求支持居住改革修法。

立法院委員會預計今天選出召委，巢運昨天在立法院召開記者會，呼籲全民緊盯炒房立委，不要讓住宅改革被「河蟹」（即被搓掉）。

巢運表示，台灣居住問題嚴重，除了是政府失職、無能外，立法院也是共犯。別的不說，光由近期實價登錄做半套、奢侈稅縱放預售屋與農地、住宅法中沒有財源與組織條文的立法就可看出，很多立委都是跟財團建商站在一起。

巢運根據監察院公布的財產申報資料，點名10大立委，其中擁有房地產最多的是張慶忠，持有土地143筆，建築物6筆，去年一年內買賣82筆房地產；第二名是薛凌，持有土地77筆，建築物18筆，一年內買賣97筆房地產「持有這麼多筆房地產，這不是囤積，什麼才是囤積？短期內密集交易這麼多次，這不是炒房，什麼才是炒房？」

巢運呼籲張慶忠、薛凌等房產大戶立委，立即公開承諾，支持「實價課稅」及其他居住改革法案，並要求藍綠兩大政黨，不准推派「房產大戶」立委染指財政、內政委員會召委。

巢運也提出五大訴求：一、居住人權入憲，終結強拆迫遷；二、改革房產稅制，杜絕投機炒作；三、廣建社宅達5％，成立住宅法人；四、修訂公地法令，停建合宜住宅；五、發展租屋市場，制訂租賃專法。

建國工程（5515）昨（16）日與台灣銀行等十家銀行簽訂24億元聯貸案，建國工程表示，主要為借新還舊，除部分資金償還銀行貸款外，其餘一部分資金作為國內購地準備。

昨天簽訂的24億元聯貸案，是建國工程歷年來最大聯貸案，台灣銀行為主辦行，此外尚包含第一銀行、彰化銀行、中國建設銀行、中華開發銀行、永豐銀行、土地銀行、華南銀行、農業金庫等，中期授信額度24億元，不得循環動用。

建國工程表示，新借款除部分償還舊借款外，其餘資金暫不動支，預計作為充實中期營運周轉金，今年中國大陸預拌混凝土出貨較去年暢旺，海外事業資金充裕，營造工程承攬也無需大量資金，這筆資金將主要預留為建設業務的購地準備。

建國工程表示，雖然目前手頭尚未取得可供開發土地，但投入大台北購地，仍是建國工程近年除營造及中國混凝土本業外，積極經營的方向。

你是養房一族嗎？縣府最近針對擁有四戶以上房屋的民眾展開清查，要求必須回覆登錄屬於自住用房屋的房屋資訊，否則將一律改課非自住用住家的房屋稅率，縣府稅務局說，回覆期限將至十月底截止，全縣擁有四戶以上房屋的家戶共約一萬兩千餘戶，目前還有四千多戶尚未回覆，呼籲房屋所有權人要確保自身權益。

房屋稅條例六月間公布修正後，將住家用房屋稅率區分為自住用與非自住用，自住用住家房屋稅率維持百分之一點二，但非自住用住家房屋稅則提高為百分之一點五至百分之三點六，而個人所有的住家用房屋若符合無出租使用、供本人、配偶或直系親屬實際居住，本人、配偶與未成年子女擁有住家房屋合計三戶以內，則可依自住房屋課稅。

縣府稅務局最近即針對家戶成員擁有四戶以上住家房屋的民眾展開清查，並寄發自住房屋申請輔導函，稅務局表示，為方便房屋所有人提出自住房屋申請，經查縣內共有一萬兩千家戶成員名下擁有四戶以上房屋，房屋所有人於接獲通知後，必須於六十日內勾選回覆符合自住房屋的房屋資訊且最多只能有三戶申請核課自住房屋的稅率。

約有四成家戶 未回覆
稅務局官員說，若民眾接獲申請輔導函後，未在十月底截止期限內向地方稅稽徵機關提出回覆申請，將一律依稅率較高的非自住用住家課徵房屋稅，而目前僅約六成左右民眾回覆，提醒民眾把握時間，以免權益受到影響。

縣府稅務局指出，原則上只要家戶成員擁有三戶以內住家房屋，多採認定屬於自住用住家核課房屋稅，惟若查出有出租事實，仍將會改課非自住用住家的稅率，以符合租稅公平原則。

奢侈稅的進階版，房地合一課稅方案，即將出爐。財政部規劃，房地合一將採行分級累進稅率，最高可能到百分之45，不過只持有一間屋子的家庭，持有5年以上免稅，但房屋出售總價超過3千萬，還是要課稅，預計房地合一稅制，年底前定案，明年立院修法，最快後年（2016年）實施。

現在不只丈母娘在意你名下有沒有房子，政府更注意，你名下有幾間房子。房地合一課稅方案，即將出爐，財政部目前規劃，房地合一將採用分級累計稅率，也就是說，如果你以1000萬買進房屋，之後以2000萬賣出，那麼房地合一稅，就要以其中獲利的一千萬課稅，最高到百分之45，也就是要繳450萬。

不過避免課到自住民眾，只持有一間屋子的家庭，持有5年以上免稅，但有排富條款，房屋出售總價3千萬以上，還是要課稅。而擁有一戶以上的屋主，如果長期持有房產達到十年，甚至二十年，也將享有減徵優惠，最高可達九成，預計年底前定案，明年立院修法，最快後年（2016年）實施，2017年就會申報，而房地合一稅，也等於是進階版的奢侈稅，到時候奢侈稅將會退場，希望真正做到租稅公平。

自辦都更不困難！營建署統計，全台逾30年老屋達302萬戶，須透過都市更新整建維護或重建才能改善居住品質，為鼓勵住戶推動「自主更新」，政府推動輔導團提供民眾都更法令諮詢，建物重建補助費將由每案450萬元提高至500萬元，自26日正式實施。

營建署表示，目前全台有1,544件都更案正在進行，但絕大部分由建商主導，但也常因價錢利益談不攏導致後續難以推動進行，政府現在積極推動由住戶主導的「多元自主更新輔導機制」，包括輔導地方政府成立自主更新輔導團，並提高自主更新案件補助費用。

內政部表示，之前曾公告提高自主都更相關補助費用，建物重建補助費將由每案450萬元提高至500萬元，整建維護結構補強工程補助金也從每平方公尺800元提高至4,000元。

此外，整建維護另外還可獲得耐震評估費用補助，建物總樓地板面積5千平方公尺每案補助58.8萬元，總樓地板面積1萬平方公尺則為66.3萬元，並增設昇降機補助費額度上限為實際工程費用45％，新增補助費自26日開始實施。

目前營建署已核定補助的自主都更案件有41件，值得關注是高市康詩丹庭大樓，之前透過補助金順利整建維護，由於該大樓外牆磁磚剝落、鐵窗雜亂，透過整建維護後拉皮為嶄新大樓，總工程費用約400萬元，住戶自籌227萬元，並透過政府核定補助173萬元，補助費達總價56％，成為成功都更案例。

政府打房奏效，五都住宅房價自今年3月起已未創新高，其中，雙北市、高雄更超過1年以上未見新高價。面對政府積極查稅，有錢的高端族群也縮手觀望，房仲業者坦言，目前物件開價需符合區域市場行情，短期豪宅價格恐難再創新高。

今年豪宅市場除交易量持續萎縮，價格創新高也銳減。台灣房屋智庫統計實價揭露資訊發現，5都住宅最高成交單價，自今年3月起，近半年住宅成交單價未再創新高，其中北市、新北市及高雄市更已有1年以上未出現房價新高。

根據實價揭露資料，北市今年豪宅交易最高單價為「皇翔御琚」的每坪290萬元，交易時間是今年5月，但未改寫去年7月由「仁愛帝寶」所創下的298.2萬元最高紀錄。

鄉林集團董事長賴正鎰表示，今年下半年民間消費力道優於預期、股匯雙漲，待房地合一稅制更明朗後，所有利空出盡，預計今年第4季至明年上半年的房市應該是「看淡不淡」。

賴正鎰說，今年下半年以來，民間消費力道優於預期、股匯市雙漲、出口貿易額大增等利多，可望帶動國內整體經濟成長，加上股市持穩，以及近日房地合一的課稅方案明朗化，預估11月底的縣市長選舉結束，政治干擾因素減少後，明年第1季房市可望小幅回溫，反而有機會逆勢成長。

鄉林不動產研究室指出，雙北市今年前8月建物買賣移轉雖較去年同期減少約2成，但從區域交易情況分析，台北市萬華區、士林區及新北市淡水、新莊及板橋地區的買盤仍積極成交，在首購自住及換屋的剛性需求仍偏高下，新成屋及中古屋交易相對穩定。

鄉林指出，北市萬華及士林區的房價較其他地區親民，受到自住型買家青睞，鄰近捷運的老舊公寓大樓承接力道強勁，而士林因區域內北投、天母環境佳，也較不受景氣影響地區；萬華區是今年土地及建物買賣移轉中，唯一雙雙成長地區。

新北市雖然全數行政區交易量均下跌，但以買賣交易熱區的前三名與去年同期作比較完全一致，淡水區不動產買賣移轉5515件居冠、第二名是新莊區4604件、第三名板橋區4359件。

鄉林說，近來有房仲業者認為，明年將有避稅的售屋潮出現，但有另一派房仲業持相反看法，他們認為有避稅售屋需求的，應該只是少數包租公、包租婆。

不過，奢侈稅上路後投資客逐漸退場，台灣房市回復自住需求，不致會有獲利了結或避稅的售屋潮，且第4季房價有可能因應景氣小幅下修，但台灣房市在外資簇擁下，已逐漸走向國際盤，股匯市雙漲後，接下來就是房市輪動，主要都會區房價長期走勢，將會順應供需情形平穩向上。

下周台北市議會舊址地上權標案及南港調車場都更案即將登場，「恰巧」主要壽險公司這兩周內都紛紛公告要投資不動產，如國泰人壽、中國人壽、三商美邦人壽等，壽險業今年前3季大多沒有大額不動產投資，年前底要「趕進度」。

位於忠孝東路與中山南路交會口的台北市議會舊址地上權案，總面積2,025坪，權利金底價60億元，由於位於精華地段，主要壽險公司多有關注這塊土地，但台北市政府規定得標者必須有40％的樓地板面積要作為文化觀光之用，因此想要得標、又必須達到一定投資報酬率的壽險公司，必須要克服文化觀光的部分，也要能有一定獲利。

另一個是南港調車場都更案，占地5.44公頃，壽險業者表示，這項標案主要就是競標者出錢、台鐵出地，一起推動都更，上面可有30％左右可興建住宅，另外則可規劃商辦、飯店、商場等，若壽險業要參與，必須要向金管會專案申請，且可能是參與都更專案公司的投資，壽險公司最多持股45％，另外要有3年以上經驗的飯店或商場業者參與團隊。

由於今年前8月各壽險公司大多是地上權的進帳，如富邦人壽、新光人壽、南山人壽等，其餘壽險公司今年還沒有太大金額的不動產投資，年底前各部門都有預算要達成，因此也積極尋找國內不動產投資機會。

國壽先前表示，對公共建設如BOT及地上權案都會積極研究，但如地上權價值會逐年減少，投報率必須3.5?4％以上，至於都更，國壽手中已有多筆自家不動產都更案，是否還會參與大型政府都更案，國壽指出，不便對個案發表意見。

桃園地區一位民眾出售一筆都市土地，因為持有未滿2年，誤信代書建議，以取消雙方簽訂之不動產購買書，並改與買主的兒子重新訂立合約，企圖規避奢侈稅，反而被國稅局盯上，被補稅帶罰近百萬元。

財政部北區國稅局表示，納稅人利用不動產購買意願書的方式，規避出售持有期間在2年以內的不動產，若被國稅局查獲，除了補徵奢侈稅之外，最高可按所漏稅額處3倍罰鍰。

北區國稅局局長李慶華說，想利用人頭戶、重新訂立買賣契約等方式逃漏奢侈稅，國稅局透過查核銀行資金流向等方式，很容易就能發現不合常理的案件，進而發現逃漏手法，呼籲民眾不要以身試法。

以桃園縣大園鄉的土地交易為例，甲君先與買方乙君簽訂不動產購買意願書，雙方已寫明買賣標的、價金及付款方式，甲君以757萬5千元的代價出售土地，乙君也按契約所定付款流程，先支付652萬元到甲君銀行帳戶。

由於甲君持有該筆土地未滿2年即出售，依法要被課超過75萬元的奢侈稅，甲君聽了代書建議，先與乙君合意解除契約，但未返還乙君所支付的款項，等持有期間滿2年後，再改與乙君的兒子丙君簽訂新的不動產購買意願書， 還是被國稅局補稅帶罰將近百萬元。

稅局官員說，甲君在不動產購買意願書簽訂後，已收取買方將近七成的銷售價款，雙方買賣交易在當下就已合意成立，後來雙方解除第1次的不動產購買意願書，目的在於逃漏奢侈稅，因此駁回其復查申請，依法補稅並加處0.5倍罰鍰。

北區國稅局提醒，出售持有未滿2年不動產的民眾，應誠實依法納稅，否則再精心設計的逃漏稅手法，仍然會被稅捐稽徵機關查獲，不但要補繳所漏稅額，還要受罰，實在划不來。

地價稅之自用住宅用地是指地上房屋為土地所有權人本人或其配偶、直系親屬所有，土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地設有戶籍，且無出租、無營業使用，都市土地不超過九十?七五坪、非都市土地不超過二百十一?七五坪之住宅用地。

高雄市西區稅捐處表示，地上房屋原供營業使用不符自用住宅用地規定而按一般用地稅率課徵地價稅之土地，如向當地國稅局申請核准暫停營業登記，在該暫停營業期間可視為無營業，若符合自用住宅用地要件者，可申請按自用住宅用地稅率課徵地價稅。

該處進一步說明，地價稅一般用地依地價總額按千分之十至千分之五五稅率累進課徵，自用住宅用地稅率則為千分之二且不累進，稅額相差四倍以上，民眾如有符合自用住宅用地規定之土地，請把握時間於地價稅開徵四十日前（即九月二十二日前）就近向該處所屬稅捐分處提出申請，當年度即可享用優惠稅率，逾期申請，將自次年期開始適用。

信義房屋統計實價資料顯示，國內去年全年農地交易規模逾新台幣2000億元，其中近年大型開發案最多的桃園縣農地交易829億元，占國內交易金額4成，其次高雄大寮77億元。

信義房屋統計資料發現，2013年全國土地使用分區為「農」的交易金額高達2090億元，農地交易金額最高的地區反而是重大開發建設最多的桃園縣。

2013年桃園農地交易金額達829億元，交易金額幾乎為五都總和，交易熱區包括大園鄉、蘆竹鄉、中壢市、桃園市、八德市等。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，從高鐵青埔站的開發計畫，到愛台十二建設的桃園航空城開發案等，區域內都有不少農地，因此近年農地買賣相當熱絡，從實價登錄資料發現，2012年桃園農地平均每坪成交3.1萬元，今年上半年已漲到6.7萬元，農地價格飆漲速度更甚房價。

除了桃園的農地價格飆漲，高雄市大寮區也是農地交易熱區，主要是大寮新鎮都市計畫規劃，配合大眾運輸導向城市發展(TOD)，調整大寮捷運主機廠西側約58公頃農業區變更為住宅、商業區，將透過區段徵收辦理都市計畫變更，有些農地打著近捷運的訴求對外出售。

曾敬德表示，政府不少社會福利與農地息息相關，包括老農津貼、休耕補助，停徵農地田賦；若取得「農業用地作農業使用證明書」，售地時免課土地增值稅，具備證明書的農地， 內移轉免繳奢侈稅。
最新的房地合一政策，也將農地農舍排除在外，農地持有及交易具抵稅的優勢，若遇到大型區域開發利多帶動，價格更是倍增翻漲。

他強調，政府的農地政策是要照顧真正農民，但實際上很多農地交易，根本是著眼於未來農地變更開發的價值，而非真正從事農業生產的交易。

預估今年農地交易金額可達千億元規模，若未來房地合一稅排除農地、農舍的交易，對於非從事農業生產的農地投資客，不僅缺乏嚇阻效果，也無法達到量能課稅、公平正義目的。政府政策設計應朝向照顧長期持有，並嚇阻短期獲取農地開發利益的投機行為。

政府積極追查移轉容積權益漏稅行為，建商對此表示，針對容積課交易所得稅，易造成容積價格上漲，波動度大增，轉嫁至建商，對平抑房價並無幫助。

嘉磐建設董事長魏嘉銘認為，未來台北市實施容積銀行，最多僅有二分之一容積能在市場上取得，加上容積價格已高，投資客套利空間有限，若加強查核財產交易所得稅，未來價格波動會更大。同時未來房地合一實價課稅上路，建商經營難度提升，倘查稅溯及既往，因近年容積交易套利者眾，恐會動搖國本。

據了解，近年因房市大好，容積需求大增，來自計劃道路用地容積最高漲到公告現值的185%，古蹟容積漲到公告現值110%，由於中間轉手套利者眾，加上除非國稅局握有合約書，否則查核課稅困難，因而衍生容積投資客套利但未繳稅的情形。

打房衝擊 賣方不急售 買方還在等
打房動搖店面投資族，實價登錄發現店面交易量連續萎縮2季，台北市第2季店面相較去年同期交易量砍半，台中、高雄也不如過往風光，但價格卻未有明確跌幅，顯示店面賣方不急售，買方還在等待進場價格。

統計內政部實價登錄資料，台北市第2季店面交易量共91件，相較去年同期184件，量縮50.54%，過往店面交易熱絡的中山區，去年第4季交易量還有40件的水準，今年第1、2季都僅20件，萎縮一半；大安區交易量起伏不定，但黃金店面交易少，平均價格下滑。
「現在1間店1年可以賣5戶店面就不錯了」，台灣房屋台北中山特許加盟店店長宋銘城說，近期新完工大樓店面愈來愈少，價格因此降不下來，如林森北路月租12萬元的1樓透店，雖然還是有買方看，但可選擇性不多、交易萎縮，該店今年以來僅成交過1戶店面。

帶租約比較好賣
台中市去年每季交易量約250件，但今年開始明顯量縮至170件左右，價格也開始下滑，惟西屯區價量都有撐。群義房屋全國旗艦店專案協理黃冠甄表示，受央行擴大信用管制影響，交易量減，部分屋主心態鬆動，目前西屯以1500~2500萬元的中低價位、帶租約的店面較好賣，或少數公益路、向上路的黃金店面，才有機會成交。

效益不如儲蓄險
高雄的店面交易量一度於年初下滑，但第2季又回到去年的水平，價格也呈現持續緩漲。住商不動產高雄河堤店店東曾清發說，住商不動產高雄分店上月交易量比7月下滑26%，目前第3季買氣又停頓，量應該會萎縮至第1季的水平。
東曾清說：「今年委售量增加，很多屋主想獲利了結，出售試水溫。」如近期在三民區明仁路、明哲路，有間建坪150坪的三角窗店面售出，總價6600萬元創天價。但也有人認為店面投資效益已經比儲蓄險還差，縮手觀望。

投資客：會謹慎
台灣房屋智庫研究員洪佩君表示，市況不佳時，買方對高價位產品更是觀望，店面首當其衝。
台北市店面買方林先生說，今年店面價格完全沒有動靜，看了很多，打擊很大，「我在等，大家也都在等，所以量才跌。」他認為店面買方無急買需求，現在進場會更加謹慎，打算拉長時間，有好標的再考慮。

荒廢半世紀 居民困境難解

社子島位於台北市西北側，早期配合大台北防洪計劃列為限制發展區，長期禁限建下，荒廢近半世紀，成北市最後一塊未開發的處女地，日前台北市長候選人連勝文一席「社子島是西北方小島」論，引發口水戰，另一候選人柯文哲則喊出加速開發，但當開發淪為政治口號，居民每天面對的生活困境，誰能解決。

多年來，社子島居民繁衍子孫，新的人口產生帶來居住需求，但政府禁止興建，迫使居民只能自行加蓋，當地聚集300多家印刷廠與7間資源回收場，違章建築、鐵皮屋四處可見，市容老舊不堪，連一間24小時連鎖便利商店都沒有，遑論大型賣場。沒有企業進駐，缺乏就業機會，教育、醫療資源皆缺乏，當地居民說，社子島有3大現象：外籍人數偏高、鐵皮違章多、無公共建設。

自行加蓋違建多
居住於社子島延平北路九段的居民陳文煌，有4個兄弟姊妹，原本一家人同住1層樓平房，長大各自成家立業後人口增加，只好往上加蓋違建，現在1~5樓各住1戶人家，每戶約10人，要規劃5~6個房間才夠用，由於自行增建的房子屬違建，沒門牌也無法申請水電表，衍生不少居住問題。

地價5年翻4倍
儘管環境欠佳，但卻有不少人收購當地土地，觀察實價登錄發現，社子島的土地交易量去年第4季達95筆，但今年第1季量縮一半，第2季又衝到82筆；價格部分，今年第1季來到相對高點，第2季小幅回跌。專營社子島的喬大地產執行副總郭國哲表示，社子島從2010年通過「社子島開發計劃案」後，地價近5年翻漲約4倍，但今年受整體環境影響，價格回跌1成，目前行情每坪20~25萬元。
郭國哲說，社子島土地交易量穩，喬大地產平均每月成交2~3筆土地，不少買方都從對岸的士林北投科技園區而來，有些買主需要廠房，就選擇價格較低的社子島，一邊使用，一邊等市地重劃徵收，享受土地增值。

開發計劃等環評
但地價翻漲沒有為居民提升生活環境，北市都發局都市計劃科科長邵琇珮表示，社子島細部計劃長期延宕，才導致無法開發，目前等主要計劃環評通過後，細部計劃制訂，即可開始區段徵收。但當記者進一步詢問時程，邵琇珮卻坦言，社子島規劃將4公尺的土墊高至8.15公尺，約須耗時11年，是件大工程。看來居民只能繼續等待一個可能的未來。


社子島小檔案
範圍：台北市西北側延伸出的一塊鳥頭狀土地，被淡水河、基隆河所環繞；以延平北路七段為界，七段之前一般稱為社子，七段到九段為社子島
行政區：士林區福安里、富洲里
計劃面積：總面積294.13公頃
開發計劃：早期配合大台北防洪計畫規劃為限制發展區，1993年起提出配套之防洪計劃及都市計劃，目前已辦理「防洪計劃」、「都市計劃」、「環境影響評估」及「區段徵收」
聯外交通：主要聯外道路為環河北路快速道路、延平北路及洲美快速道路，百齡橋通往士林，重陽橋通往新北市三重及蘆洲等地，社子大橋已於去年開通，可銜接北投
環境：由於長期禁止建設，當地房屋多違建，老舊鐵皮相當多，北側可見關渡自然公園，周邊有紅樹林水筆仔景觀，高達100多種鳥類棲息，自然生態豐富
學校：富安國小、福安國中、台北海洋技術學院士林校區
資料來源：《蘋果》採訪整理

巢運團體控訴新北市政府不作為，容許工業住宅就地合法！巢運團體聯合鏟土豪行動，昨上午於新北市中和區中山路三段新成屋「四季紐約」、「第五大道」旁，高舉旗幟要求興建這些工業宅的瓏山林公司，公布當初的購地成本，吐出不法所得，並立即停止新屋銷售。

鏟土豪行動研究員林依璇指出，新北市工業宅量體居全台之冠，近3年平均年增3000戶，市府非但未遏止投機炒房，還預計輔導既有的非法工業宅就地合法，與建商勾結，居心叵測。

稱要建商捐地回饋
抗議活動引起路人側目，居住於「四季紐約」的住戶翁小姐則跳入抗議群眾中表達反對意見，她認為，當初購屋時就知道此為工業宅，現在只期望能就地合法。新北市城鄉局管理科科長李澤仁表示，隨著都市成長變遷，該區已不適合做工業區使用，既有存在的工業宅將輔導轉住宅區，也會要求建商異地捐地回饋。

證交所董事會已通過未來四大證券周邊單位合署辦公大樓，將蓋在仁愛路及復興南路交叉口，即現在空軍官兵活動中心，可能以50?70年設定地上權的方式開發，包括30多億元的設定權價金，加上興建費用共將斥資約60億元。

金管會基於提升證券周邊單位整體形象及效率，認為四證券單位有必要興建合署辦公室，已正式行文給財政部，財政部也原則同意，待明年7月空軍官兵活動中心租約到期，騰空還給財政部時，就會移交給證交所興建總部大樓。

相關人士透指出，從金管會同意四大證券周邊單位興建合署辦公大樓，以及金管會主委曾銘宗已明確宣示，四大單位將先從資訊整合、業務共同行銷以及人員輪調交流等3方向來看，四大一已悄然展開「柔性整合」中，未來就待時機成熟，再進行組織架構整合。

據表示，經過財政部與國防部協調後，國防部已確定將把位於仁愛路及復興南路交叉口的空軍官兵活動中心，繳回財政部國有財產署，但因租約是到明年7月才到期，需等到該地騰空後歸還，才會展開拆屋興建。

空軍官兵活動中心位在福華飯店正對面，鄰近捷運忠孝復興站，土地面積約有1,000多坪，證交所將以設定50?70年期地上權的方式興建一棟建坪1萬坪的辦公大樓。

為讓台灣資本市場推上國際舞台，證交所董事長李述德上任後除積極展開與各國商談跨境交易連線外，另一項重要工作就是尋找適合的土地蓋四大單位「F4」合署辦公大樓，排除萬難後已確定在仁愛路上。

李述德多次強調，台灣證券市場要走出去，一定要有一棟表彰台灣證券市場的國際化的總部大樓，對於「四合一」的議題他不便談，但未來若四大單位能一起上班，將有助於提升國際形象，也可共同赴海外招商引資或推廣國際合作等。

據了解，證交所若明年下半年順利完成空軍官兵活動中心地上權設定，預計興建時間約需3~4年，約2018年證交所就可擁有獨立的總部大樓。

多年前曾傳出為名模林志玲與和成欣業小開邱士楷結婚地點的「台北戀館」，在2008年經營權易主後，土地產權也在去年以25億元售出。

根據地籍資料，買家為目前的經營者欣翰建設董事長邱麟，目前等於是順利整合建物、土地產權，推測整合後的資產身價上看40億元。

根據實價網揭露資訊，北市汽車旅館一級戰區大直，去年7月揭露1筆土地交易物件，交易總價25億元，交易土地坪數約1618.08坪，拆算每坪土地單價約154.5萬元，備註欄則標註買賣標的原存有土地租賃契約書、協議書、補充協議書、房屋預定租賃契約及地上權負擔，權利人同意概括承受。

對照地籍資料，該筆土地交易案正是「台北戀館」的土地。

和成二代打造 志玲姊否認要嫁

其實「台北戀館」最初是和成欣業二代邱俊傑一手打造而成，號稱砸下13億元，當時並藉由林志玲與邱士楷選定的婚禮地點打響名號，事後被林志玲的媽媽吳慈美怒罵是炒作新聞。

不過，當初土地產權屬於林姓祭祀公業，由欣翰建設向地主承租土地，租期為40年，再由欣翰建設負責興建，最後再轉租給和成欣業二代，並訂定租約20年。

不過，2007年傳出邱俊傑因租金與收益無法打平，最終由欣翰建設以1億元代價買回經營權，5年後，再以欣翰建設董事長邱麟名義，砸下25億元整合土地產權。

高資產族群觀望 中山區也下滑

專營中古屋流通的「吉家網」統計第2季交易數據，發現北市最精華的大安區每坪均價90萬元比前季減了2.7萬元，但吉家網董事長李同榮分析這不算是房市反轉，而是高資產族群對不動產投資的短期觀望現象。

吉家網不動產昨公布今年第2季全台都會區中古屋房價，各都以高雄市17.67%漲幅最大，其次為台南市，漲幅15.3%，新北市漲幅1成，台北市、台中市分別微漲5.29%、6.69%，整體雖仍向上走揚，但細分各都的行政區來看，新北市淡水區房價已疲軟無力，台北市大安區、中山區更出現下滑。

交易數據顯示，新北市淡水區跌幅5.56%最高，台北市大安區、中山區，也較去年同期分別下跌2.28%、2.04%。

高總價交易急凍
大安區去年第4季平均行情微跌至每坪91.4萬元，今年第1季雖小幅往上，第2季卻又下跌至每坪90萬元。吉家網不動產董事長李同榮認為，「蛋黃區」一定是最抗跌區塊，大安區單季小跌是種假象，並非真的價跌，主因在於高總價住宅交易急凍，拉低成交均價，並不足以當成景氣反轉指標，只能解讀為高資產族群對不動產投資的短期觀望現象。

Q2水準不如以往
至於中山區房價，從去年第3季開始衝高，今年第1季又往下走，到今年第2季時已不若去年同期水準；新北市淡水區更從去年第2季每坪24.1萬元後跌價，目前每坪22萬元間。李同榮分析，中山區近2、3年補漲強勁，目前處於補漲後持平階段；淡水則是衝得快也跌得快，在房地產局勢不明時，供給量大的區塊經不起交易量急凍衝擊，皆會率先回檔。

全國不動產總經理石吉平說，預售屋以往在房市都有領漲效果，但隨著實價課稅的稅制逐漸明朗，「供給量過大的蛋白區，投資客可能會將新屋原價拋售，讓中古屋的客戶也會期待降價，打擊到中古屋。」他認為議價空間增加，中古屋會順勢下修。

買方可大膽議價
石吉平建議，目前市場觀望氛圍濃，有讓價空間，買方可大膽議價。李同榮則指出，首購與換屋者觀望的心理層面影響，造成交易量將持續萎縮。


工商時報
大安區房價跌 金融海嘯後首見

房仲業者調查，北市最精華蛋黃區大安區近1年房價下滑2.28％，在六大都會行政區跌幅中排名第3，是金融海嘯以來首見下跌。但業者認為，大安區房價下跌主要是受豪宅交易減少影響，並不代表房價反轉訊號，整體來看，房市仍是「南熱北溫」。

吉家網不動產昨公布今年第2季六大都會房地產中古屋成交行情與各大行政區漲跌排行，根據資料顯示，台北市大安區創金融海嘯以來首次下挫，去年同期單價為92.1萬，今年第2季單價為90萬，全年跌幅為2.28％，在六大都會行政區跌幅中排名第3。

吉家網不動產董事長李同榮表示，房地產景氣反轉向下，依常理不會從蛋黃區先下跌，造成大安區領先下跌主要與政策打豪宅有關，高總價豪宅成交量在第2季急速萎縮，把所有大安區平均成交單價拉低，並不足以當成景氣反轉指標，只能解讀為有錢人對不動產投資的短期觀望現象。

調查顯示，新北市淡水區1年來房價跌幅達5.56％，在六大都會行政區跌幅排行第1，李同榮指出，這是淡水歷年房價走勢特性，不但衝得快也跌得快，面對新成屋交屋潮，房市熱絡時漲幅相對高，房市急凍時跌幅也深。

從單季來看以高雄市、台南市表現較優，房價漲幅15％?17％；若從年度同期比較則以高雄市、台南市、新北市表現較佳，漲幅高達10％以上。

李同榮表示，從都會整體房價分析，無論是單季或是年度同期比較，六大都會近年來的房價表現都呈現「南熱北溫」現象，高雄市第3季雖會受氣爆事件影響，但南、高2市的補漲行情還沒到末升的頂端，而雙北市房價行情是否經得起2季交易量急凍的考驗，正是此波房市是否到頂的重要觀察指標。

每坪均價逾73萬 通車後看漲

捷運松山線通車在即，據商仲業者統計，松山線沿線不動產交易行情年成長率達3.1%，交易類型以辦公大樓比例最高，估計通車後可望有另一波漲幅。

交易金額至少30億
信義全球資產統計2012年7月到2013年6月，捷運松山線周邊的南京東路二至五段，商辦每坪均價為71.4萬元，但2013年7月到今年6月的每坪均價已漲至73.7萬元，年增3.1%。

信義全球資產經理王維宏表示，以總價逾3000萬元的交易狀況來看，2012年共9筆，以純辦居多，交易總金額至少30.5億元，其他還有零售店面如新光人壽買下南京東路五段「台北摩根」和「揚昇大千大樓」，和中國信託購入「力麒南京大樓」。

去年11筆交易，純辦佔比逾3成6，包括香港商基萬斥資27億元買下敦化北路「蘇黎世保險大樓」，萬達投資以14億元買南京東路三段「和成企業大樓」。

今年至目前為止則有5筆大型交易，金額最大的是富邦人壽以65.89億元，標下中山區長春段地上權土地。

信義線通車漲8％
王維宏認為，去年同期信義線通車前後行情年成長率近8.3%；而松山線今年尚未通車，成交行情較去年增3.1%，通車後可望還有一波漲幅。

第一太平戴維斯研究部資深經理丁玟甄補充，南京東路三、四段的商辦雖較舊，但捷運帶動漲幅，目前成交價約每坪80~85萬元。

根據財政部規畫新版的房地合一稅制方案，雖然細節還沒完全公布，但是未來房屋交易稅將會直接以房屋買賣價差當作基準，扣除基本費用後，直接成上所得稅稅率來作課稅基準。永慶房屋以近年帝寶價格試算後，發現房地合一上路後，交易稅金將會比過去的房屋評定現值課稅，要超出24倍，差距相當大。

政府嚴打房 房屋稅不斷調高
過去房屋交易稅是以「房屋評定現值」作為課稅基準，且房屋價格與土地價格是分開算的，使得房屋評定現值往往比市場交易價格低上許多，但是為了要嚴管房市交易以及達到居住正義，政府開始推行房地合一政策，直接以市價來計算課稅，因此稅金將大幅提升。

永慶房屋指出，若以帝寶為例，過去買進帝寶總價15800萬，之後以33000萬元成交賣出，若用過去的房屋評定現值方式來計算，由於評定現值僅1600萬，因此只要再乘上48%，以及所得稅的40%即可，也就是說1600萬*48%*40%=307.2萬。

但是未來房地合一後，不只稅賦納入所得稅，交易稅則直接以買賣價差當作基準，也就是買賣價差扣掉基本費用後，直接乘上所得稅率，且最高稅率也由40%上調至45%。假設該民眾所得稅率為45%，則本次買賣的交易稅計算方式，則是(33000萬-15800萬-1000萬)*45%=7290萬，整整比原本的房屋評定現值的計算方式高出24倍。

房地合一 針對多屋、豪宅、短期交易族群
永慶房產集團房產事業群總經理葉凌棋表示，目前房市主要受央行信用管制、房地合一實價課稅等政策壓抑，從政策來看，未來影響最大的房地合一實價課稅。不過課稅部分，將會區分自住、非自住不動產，依持有年數，設定分年扣除率，自住屋最高可減除獲利8成；根據統計，僅有一屋的民眾持有5年以上，免徵交易稅，以降低衝擊。

從政策規劃來看，持有房屋為自住、長期，且非高價豪宅的民眾，基本上稅率將不會如此嚴苛。房地合一政策推行後，僅持有一間房屋，且時間超過5年的民眾，將可以享有免徵交易稅的優惠，加上持有超過10年，還可以免除8成的稅收，如此一來便可以杜絕想利用房地產在短期賺取獲利的投機客。

房地合一實施前 將再掀一波節稅出售潮
今年台灣房市交易量縮，永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛提到，受到明年可能實施房地合一實價課稅，估計在政策實施前，可望再掀新一波節稅獲利潮。在產品方面，政府持續調控，置產、高總價產品需求萎縮，未來實價課稅首當其衝，建議屋主可優先調節。而對於非住宅類產品及公寓、透天厝等持有年限久的產品，房地合一影響大，應先趁房地合一實施前出脫節稅。

目前政策有利自住進場，可趁供給量大、價格好談，在政策實施前，積極進場議價。銀行針對投資客限貸，對自住買方貸款金額及利率影響較小，自住民眾可放心進場。打房政策刺激屋主獲利了結，優質地段好物件難得釋出，正適合自住、置產需求進場。目前房市等待價修進場者多，在政策主導房市下，市場轉向買方市場，自住剛需為主力，故區域產品的性價比為購屋主要考量，生活機能強，具保值抗跌區域仍夯。

最後，葉凌棋提醒，選前政府仍積極調控，財政部仍持續查稅，房市投機不宜心存僥倖。整體而言，目前主要都會區房價漲幅縮小，部分區域已出現價格修正。第四季政策、選舉壓抑買氣，供給量過大、投資買盤重的區域，價格修正幅度會更明顯。提醒消費者應有風險意識，不宜採用過度擴張信用的購屋方式，對於投機買盤過重的區域、產品，購屋決策應該更加小心。

想坐擁百萬房價區域享受高端生活品質，口袋資金卻不夠深？其實，距離新北市新板特區僅一橋之隔的新莊新樹路地區，到新板4鐵共構「蛋黃區」車程只要9分鐘，附近又有台65快速道路可串聯國道，再加上樹林樹新段商場影城BOT案也將在2017年7月前完工，吸引許多建商在周邊推案，其中甚至有萬坪造鎮計畫推出3字頭房價！

高房價時代、薪水凍漲的受薪階級想買房難道只能望屋興嘆？永遠只能買新北市的郊區當「二等公民」嗎？但看看現在新北市房價，新莊副都心開價50萬起跳，林口、三峽與淡水雖然房價最便宜落在20到40萬元之間，但交通不算便利，想到板橋或是台北市吃喝玩樂都有段距離，至於一直都在水平之上的板橋房價就更別提了。

其實，距離板橋新板特區僅一橋之隔、車程僅9分鐘的新莊新樹路，因為浮洲橋拉近了與新板特區的距離，且附近有「1快2高3捷4鐵」交通四通八達，包括台65快速道路、可串接中山高與北二高，捷運則有板南線亞東醫院站加上捷運輔大線與捷運樹林萬大線潭底站，另外還有新板特區4鐵共構，大台北一日遊或是中南部高鐵輕旅行都不成問題。

看好這裡便捷的交通與發展潛力，中德建設就在新樹路、靠近台鐵樹林站不遠處，推出萬坪造鎮計畫、每坪僅3字頭的第一期「超級城市SUPER1」。專案經理黃耀庭表示，第一期將推出18到38坪共691戶，預計五期共有2066戶，屆時萬坪社區內不僅有各式休閒設施也會有托幼服務，一樓店面將吸引各式商家進駐，即使不出「鎮」也能滿足居民的生活需求。

黃耀庭說，如果出了「鎮」生活機能更是完備，鄰近大同、頂埔、遠東通訊數位、新北雲谷軟體與中華電信DCI等5大科技園區；板橋遠百、樹林站前與新莊鴻金寶等商圈也在周邊；另外還能到溪北生態公園、板橋環保公園與崑崙公園享受低碳綠金休閒生活。

黃耀庭強調，比起新北市其他地區，這裡交通便利房價僅3字頭相對親民，2房總價1000萬有找，且未來2016年3月啟用的樹林國民運動中心，與預計2017年7月前完工的樹林樹新段南山人壽商場影城BOT案就在附近，預計將帶動另一波房市補漲行情，不僅吸引許多首購族自住，也有不少置產客陸續搶進，使得開賣第一天就熱烈賣出220戶。

歷時13年的永春社區都更案，15日終於通過北市都更審議委員會審議，向前邁出大步，實施者森業營造期待年底前動工。此案採重建、整建並行，但重建區仍有4.66戶不同意戶，整建還有4戶不同意戶，總計目前還有8.66戶不同意都更，要怎麼解決住戶「異」見，是接下來的關鍵。

永春社區位於忠孝東路、松山路口，基地面積近4000平方公尺，原本多是屋齡超過40年的4層公寓。因為長期有住戶反對，建商民國99年就向市府申請代拆，但受文林苑案影響而暫緩。

為突破僵局，同意戶和建商決定將原本只有「重建」的更新計畫，改為重建、整建並行。拒遷戶、都更受害者聯盟理事長彭龍三的家，即被列為整建區。

昨日審議會前，彭龍三與王姓拒遷戶代表人、聲援者舉行記者會（見圖，陳芃攝），指重建區還有不同意戶，市府卻多次稱已排除。彭龍三表示，這件都更案造成老鄰居感情撕裂，同意戶的房子被拆應該去找建商，不是指責不同意戶。

同意戶自救會長劉德玢表示，同意戶的忍耐已達極限，希望市府執行公權力，讓大家早點回家。他說，不能無限放大少數人的私權，更要「整維區的熱心人士」不必費心重建區的議題。

永春社區原有126戶，目前還有8.66戶不同意都更。昨日審議會通過，並減少更新獎勵約2％，等於減少約100坪的樓地板面積。森業董事長黃呈琮表示，損失會自行吸收，不會影響同意戶權益。期待年前能動工，3年內可完工。

至於重建區的不同意戶，他說，會持續和住戶溝通，如果真的無法達成共識，希望市府能執行代拆，因為同意戶真的等太久了。

趕交屋前脫手 避開奢侈稅

合宜住宅店面搶著賣！新北市板橋浮洲合宜住宅預計明年3月底完工交屋，現在各大房仲網站均見合宜店面出售，永慶房屋更有逾20筆物件，含車位總價2558~8800萬元。業者透露，為避開奢侈稅，持有者趕在交屋前賣出。

浮洲合宜住宅2012年開放登記，釋出4009戶可售住宅、269戶店面及107戶辦公室，當初住宅棄權率逾3成，但投資客對店面十分捧場，店面與辦公室坪數規劃約25~200坪，每坪開價60~80萬元，開放登記近3個月銷售近8成。

最高每坪97萬成交
據內政部實價登錄網的預售屋買賣資訊，已有逾200筆浮洲合宜住宅店面登錄，店面單價最高達每坪97萬元，該筆為2012年10月交易。

永慶房屋板橋高總價服務中心店長廖原賢表示，浮洲合宜住宅10年內不得轉售，又有4000多戶，實際居住人口粗估逾萬人，消費能力很強，因此投資買盤踴躍，又以鄰近陸橋的A3區店面和A6區綠園道店面詢問度最高，今年5、6月有2間A6區綠園道的店面出售，單坪成交價分別為94萬元和85萬元。

不過，中信房屋樹林站前加盟店店長馬重義認為，雖然店面價值長線看好，但現階段人潮還沒進來，獲利空間有限，現在市場上釋出多筆物件，主因還是趕在交屋前賣出，避開奢侈稅。

不同區位效益有差
房地產專家Sway則指出，當初大家一窩蜂買店面，但店面因區位落差大，效益差很多，現在房市景氣差，加上交屋後就會面臨奢侈稅等問題，很多投資客「清醒了」，趕快獲利了結。

除浮洲合宜住宅店面，桃園A7合宜住宅也有2戶遠雄店面銷售，售價分別為3600和6600萬元。
遠雄副總經理蔡宗易表示，遠雄店面離捷運站最近，開賣沒多久很快完銷；皇翔店面尚在銷售，案場人員表示，遠雄店面已在市場流通恐對銷售略有影響，但因店面區位落差大，還是看買方需求。

政府挨批助長炒作
合宜住宅尚未完工，店面卻已經賣了好幾手，德明財經科技大學副教授花敬群痛批：「政府把土地變成投資客炒作標的！」
花敬群指出，如果店面價格炒高，一些滿足生活機能的基本產業進不來，或賣不出去導致空置，都將無法達到當初設立店面的目的，政府應該要仔細檢討不適當的住宅政策。

板橋浮洲合宜宅店面小檔案
基地位置：新北市板橋區大觀路二段
基地面積：3.3萬坪
戶數：店面376戶(另有住宅4009戶)
銷售狀況：2012年8月底開放民眾登記購買店面，且無資格限制，已有多筆成交
工程進度：2011年12月動工，2014年9、10月A2、A3區辦理對保，2015年3月前完工交屋
資料來源：《蘋果》採訪整理

全台店面第5貴 鄰近松山車站

觀光客帶動錢潮，夜市店面夯。最新實價登錄揭露饒河夜市店面，單價高達439.8萬元，是全台店面第五貴，亦為饒河夜市店面的新高。專家表示，店面創高價多因觀光與交通題材而具發展潛力。

投資報酬率逾2％
據最新實價揭露，松山區饒河街今年6月成交1間10.91坪店面，每坪439.8萬元、總價4800萬元。台灣房屋智庫發言人張旭嵐分析，全台前5貴店面皆為知名夜市與商圈，饒河街夜市有穩定觀光客帶動人潮錢潮，且鄰近松山車站及預定年底通車的捷運松山站，極具發展潛力。

「貴」為冠亞軍的開封街一段店面屬於台北車站商圈，身價每坪613.9萬元；3、4名則是士林夜市商圈的大東路店面，每坪單價447~450萬元。

永慶房屋店面發言人鄭朝鶴說，店面能創高價多半受觀光和交通影響，開封街的店面能喊高，和地處「雙子星案」、未來的「國門」附近脫不了關係。

中信房屋南京三民加盟店羅安弘主任說，饒河夜市附近店面租金行情每坪約3000元，雖較東區店面低，但因人潮、錢潮毫不遜色，店家收入高，整體投資報酬率逾2％，故少有店面釋出。

相較之下，豪宅今年以來買氣不振、交易量低迷，受到6月央行調整豪宅認定標準，及7月政府釋出房地合一的利空訊息，更衝擊豪宅市況。

北市豪宅交易量低
實價登錄資料顯示，全台房市指標的北市豪宅市場，今年總價7000萬元的住宅交易揭露件數至今僅8件。永慶房產研究發展中心經理黃舒衛說，受到近期政府釋出房地合一、實價課稅等打房政策影響，指標雙北市區域高總價交易低迷，缺乏明顯亮點個案。

雙北豪宅進入寒冬期，受到政府打房影響，豪宅交易量大幅萎縮，根據內政部實價登錄交易資料顯示，7月總價7000萬以上的豪宅交易，竟然只有8筆，比過去1年半平均每個月將進50戶大幅減少許多，可以說是進入豪宅買氣寒冬。除了交易量縮之外，價格也都沒有再創新高。

房地合一實價課稅 衝擊高級住宅交易

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，這波公開的資料中，受到近期政府持續釋出「房地合一實價課稅」等壓抑房市政策影響。今年政府加強房市管控，積極針對高總價產品進行查、課稅，今年以來豪宅產品買氣不振、交易量低迷，已是眾人皆知，而6月底央行進一步宣布調整豪宅認定標準，以及7月起政府又再釋出房地合一稅的利空訊息，似乎更是重擊已經相當低迷的豪宅市況。

黃舒衛表示，台北市豪宅一向是市場指標，豪宅交易量體最大，今年受到政府釋出豪宅稅、囤房稅與積極查核高總價交易的影響，根據實價揭露資料統計，今年上半年北市豪宅月均量僅約36件，已較去年上半年月均量的60件，大幅減少4成。

而6月底及7月初，央行及財政部聯手再釋出「調整豪宅認定標準」及「房地合一稅」等利空訊息，以7月至今揭露的北市7000萬以上的豪宅交易量僅個位數來看，顯示高資產族群進場信心有進一步下滑的跡象，尤其目前政府積極推動的「房地合一實價課稅」，不確定因子仍壟罩市場。

持有房屋成本提高 屋主宜適度調節

由於未來政府打房政策，還是會及中在持有多屋、持有時間過短，以及高單價房屋身上，因此黃舒衛建議，屋主宜慎思明年若實施房地合一實價課稅，將大幅提升的售屋成本，應即早將資產重新規劃與調整，才可以避免損失。

觀察近期豪宅市場交易，由於受到政府管控影響，投資需求較以往大減，目前市場交易，多以富人自用或節稅為主，市場信心相當不足，要創高價相當不容易。黃舒衛表示，雖豪宅產品具有稀有性，本身價值較難衡量，但目前市況低迷，呈現乏人問津的狀況，建議目前有意售屋的屋主，可適度調整售價，才能增加售出的機會。

近期房市陷入低迷氛圍，內政部實價網昨發布最新資訊，七月雙北市豪宅交易僅揭露八筆，顯示高總價豪宅交易低迷；但新北市永和區卻出現每坪八十萬元以上的交易，相當於北市內湖、南港部分新案價格。此案為新北市仁愛路新案「仁愛一○一」，十四樓以每坪實價約八十四．三萬元成交，創區域新高價；也是繼板橋後，新北市第一環第二個出現單價八十萬元以上的行政區。

根據實價揭露資料，該建案每坪實價七十二萬元至八十四．三萬元，成交總價三四五○萬元至六九三八萬元，成交單價創永和區域新高；該社區由在地知名建商勝治建設興建，訴求靠近捷運頂溪站，規劃為二十五層鋼骨（ＳＲＣ）大樓。相對於永和出現單價新高，永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛指出，根據實價揭露資料，今年上半年北市豪宅月均量僅約三十六件，較去年上半年月均量大減四成，七月至今揭露的北市七千萬以上豪宅交易量僅個位數，顯示高資產族群進場信心有下滑跡象。

近年各大行政區吹起「蓋運動中心風潮」，其中新北市預計2016年前可啟用11座運動中心，近期開幕的則是位於淡海新市鎮的淡水運動中心，今年包括三重、中和、土城3座也將完工。不過，運動中心宅該怎麼挑？房價是否真會上漲？專家則提出不同見解。

淡海新市鎮近1年多不僅家樂福、麥當勞、全聯福利中心相繼進駐，雙語教學的新市國小也招生爆滿，鄰近的淡水運動中心也在12日正式開幕，不僅有一般健身房、壁球場、韻律教室、飛輪教室、羽球場等，還規劃獨木舟課程，吸引不少居民專程前往體驗。 運動中心是否真能為周邊房市拉抬、若要購買又該怎麼挑呢？天時地利不動產總經理張欣民指出，運動中心並不如商圈效應一樣，能匯集大量消費人潮，因此只能被當作房價「加值」的作用，不可能一蓋好房價就漲1~2成。

至於該怎麼挑物件？他以淡水運動中心舉例，其實周遭都是新成屋社區，不僅需繳納管理費，甚至規劃游泳池、健身房，這類社區住戶對附近有沒有運動中心感受差異不大。 不過，購屋者若能挑選淡水的中古物件，其實C/P值最高，尤其淡水中古屋房價親民，公寓或華廈公設比低，也不需繳納數千元的管理費，這時附近若有運動中心，在滿足自身需求前提下，省下新大樓管理費，反而可去繳健身費用。

雙北市房價居高不墜，又有政策、選舉因素影響房市，近期房市買氣普遍低迷，業者紛紛在上月和本月推出低自備、廣告戶策略吸引買氣。有代銷業者直說，「真的有效！」希望以低價噱頭吸引民眾看屋，盡速結案。

破壞行情推低價
房市表現差，銷售好壞轉為個案表現。金磚動力副總經理施孝文說，新北市推案量大的重劃區少了投資客，銷售速度慢很多，以淡水區為例，極盛時期1周來客數200組很常見，現在50~60組就不錯了。

台北市大安區「十二富」每坪均價110萬元，月初推出8樓廣告戶88.8萬元，已有人洽詢，原本1周來客數4~5組，現在增逾10組。新北市新店區「興築i漂亮」推出廣告戶12樓3房總價1588萬元，原本1周來客數30~40組，現在增加至1周50多組。
「十二富」專案經理楊天厚說，新成屋每坪88.8萬元可以說是「破壞行情」，因為只剩3戶，才想推出低價廣告戶。
新北市新莊區「藝光年」目前銷售8成，但因新莊整體買氣冷，仍在上月中推出5戶「首付188萬元」的廣告戶，賣到現在只剩1戶。五股區「W未來」上周推出5戶2房廣告戶，總價798萬元起，換算單價每坪36.2萬元。

淡水推出1字頭
淡水區雖然房價相對親民，但買氣也不熱，「勤家捷奏」原本每周來客數10多組，上月推出1字頭廣告戶後，來客數每周也增至25組。

儘管低價廣告戶策略對來客數有正面影響，永慶代銷處長何彥煒指出，打廣告戶對代銷業者是冒險行為，因為民眾會以廣告戶價格當出價依據，價格拉不上來。

三商美邦人壽17日公告，要參與大台北地區不動產的投資，但對於相關標的，公司保密到家，怕看上的標的引來其他公司競爭。三商美邦今年初買下高雄自用大樓，及分樓層購入民權東路的金融時代廣場，目前正在四處洽談總部大樓，昨日董事會通過不動產投資案，但三商美邦不願透露是競標案或是個別議價的標的。

目前前幾大壽險手中不動產投資預算就上看千億元以上，但近期釋出的如台鐵南港調車場都更，壽險業者要競標可能要事先向保險局專案申請，且要合組公司，找到具有3年以上飯店或商場經營經驗者。

中壽去年已買下台北學苑地上權，要作為總部大樓，今年也沒有明顯的不動產進帳。

台壽則是以個案洽談方式，正式尋找附帶團隊的商務旅館，希望從商辦轉投商旅，目前北、中、南都有些標的正在洽談中；新光人壽先前買下新板地上權，目前正在規劃老人出租式住宅及飯店等開發。

律師丘文聰指控內政部營建署「淡海新市鎮特定區都市計畫主要計畫案」，自民國103年再延長至125年，侵害人民權益，應屬行政處分，因此提出行政訴訟，要求「撤銷」此一行政處分。但被法院裁定，敗訴確定。

最高行政法院裁定指出，該案延長並非「行政處分」，因此丘文聰所提撤銷訴訟及抗告，均被裁定駁回。

丘文聰對內政部營建署將「淡海新市鎮特定區都市計畫」，自103年再延至125年的決定不服，在102年9月向行政院提起訴願。但是行政院並非此事的訴願管轄機關，政院於是將丘的訴願書移送內政部。

102年11月間，內政部函復丘文聰，淡海新市鎮特定區都市計畫通盤檢討變更計畫年期，係屬執行都市計畫的定期通盤檢討，非屬行政處分。

丘文聰隨即直接告進台北高等行政法院，提起撤銷營建署將淡海新市鎮計畫延期的行政訴訟。

法院指出，依內政部都市計畫委員會102年4月16日第801次會議紀錄記載，該通盤檢討案係依據都市計畫法第26條規定，所為定期通盤檢討而作必要的變更計畫，此種變更計畫與司法院釋字第156號解釋文所指「主管機關變更都市計畫」係指都市計畫的個別變更，有所不同。

法院因此認定，內政部都市計畫委員會變更淡海新市鎮特定區主要計畫案，都係依據都市計畫法第26條規定，所作的定期通盤檢討而作必要的變更。

支撐桃園高鐵特區房市重要題材之一的華泰名品城（GLORIA OUTLETS）本月10日動工，被視為「當地房市的定心丸」。房產業者則持認為，當地房市近期整體量縮，雖然短期內看不見效果，待該商城正式開幕後，勢必吸引人潮，對房市中長期發展有相當助益。

全案占地22公頃的「高鐵桃園站國泰人壽華泰名品城」開發案，是由國泰人壽斥資200億元與華泰大飯店共同打造，其中露天大型折扣名品商城，第一階段超過百間的店鋪，明年夏季可望開幕，預計第一年能創造20億元營業額；2年後15萬平方公尺賣場全部營運，將挑戰百億元營收。

除華泰名品城提供餐飲零售及休閒娛樂，國壽更規畫國際商辦中心、國際知名連鎖飯店，並整合桃園國際機場預辦登機櫃台，同時地段擁高鐵、捷運等優勢，預期每年更吸引700萬人潮，創造8000個就業機會。

桃園高鐵特區擁高鐵、捷運、機場、國道等4大交通樞紐，方便來往南北、進出國門，交通機能性強，卻因缺乏食衣住行等生活機能，以及當地新成屋漲勢太快、漲幅太高，當地房市目前趨淡。

代銷業者鴻利廣告陳志宗指出，新北的新板特區有「大遠百」，北市信義特區則有各家知名百貨匯集，都具備高度娛樂購物機能，成功吸引人氣，也讓當地房價居高不下，而華泰名品城未來將是桃園高鐵特區代表商城之一，相信能炒熱當地房市。

代銷業者郭志龍則說，華泰名品城將有大量就業人力需求，也會產生購屋需求，將帶動當地整體房市，但整體房市趨淡，研判年底選舉過後、政局穩定，房市將能更熱絡。

台灣房屋智庫經理江怡慧表示，機場捷運通車在高鐵特區確實支撐起房市題材，當初造成標案轟動，但華泰名品城動工消息從今年3月展延，讓消費者抱持觀望態度，如今總算動工，讓當地房市宛如吃了定心丸。

台灣房屋青埔國際營運中心副總彭成貴指出，回顧2年前，當地平均房價每坪達18至22萬元，現今每坪行情來道28至32萬元，2年漲幅高達50%，其中又以1至2年內的新成屋，又較預售屋具有爆發力。

除華泰名品城外，還有冠德環球購物商城未來在高鐵特區完工，將能強化當地生活機能，讓高鐵特區發展更趨完備。

大魯閣今年6月到9月分別處分位於台北市重慶南路及基隆市愛三路的3處辦公樓層，將挹注今年獲利約新台幣8000萬元。

大魯閣表示，為專注於商業不動產事業發展，使公司資金運用更有效率和彈性，子公司大魯閣建設公司於6月底到7月初期間，處分位在台北市重慶南路一段的2處辦公樓層，面積分別約138坪，處分利益約7000餘萬元，已認列入帳。

另外，上週處分位於基隆市愛三路的辦公樓層面積約280坪，處分利益約500萬元，預計今年第4季前完成認列。

大魯閣指出，近年積極轉型進入商業不動產開發經營，事業版圖橫跨兩岸，透過延攬具有多年不動產開發經驗的專業經理人團隊，並與國內外知名開發商、零售業者等夥伴進行策略合作，期在商業不動產有更大發展。

講座地點敏感 民：政府在鼓勵嗎

投資客「帥過頭」登堂進駐新北市政府開班授課！近1年他開辦全台巡迴講座，除講授經驗，也帶民眾投資。不過昨晚他的講座竟在新北市政府舉行，不只有「太歲爺頭上動土」意味，也讓民眾質疑，政府在鼓勵大家炒房嗎？

由於投資客帥過頭（本名黃家進）演講的地點敏感，記者詢問是否有插旗意味，他說：「只是剛好有適合的場地啦。」他直言，政府一直打房，但聽課人數並未減少，民眾更想聽他怎麼解讀房市，或是傳授投資方法。

「審核會更注意」
帥過頭大剌剌在新北市府傳授房地產投資經驗，民眾劉如軒表示，「也許新北市府有特別考量吧，我只能說這樣『很大膽』。」網友郭炫宇則說，寧願當帥大的第一隻肥老鼠，也不要當最後一隻套牢的老鼠，「帥大不炒房，別人也會炒房，帥大還分你賺、教你玩，這種老師去哪裡找？」

新北市政府秘書處回應，市府本來就有提供場地租借，只要符合使用規範，不做商業展售、傳教或競選用途，都可申請。當初帥過頭是以約瑟不動產經紀公司申請場地，因此市府並未察覺有觀感問題，若民眾對此有疑慮，日後審核時也會更注意。

積極曝光收學員
帥過頭在房市因買入低價產品，房價炒高後賣出，被封為「黑心投資客」。其他知名投資客還有劉媽媽、江醫師，多鎖定精華地段高價店面長期持有收租，但作風低調，媒體曝光率不高。

帥過頭和王派宏等投資客會找學員一同投資，積極曝光，除上電視、媒體，也常舉辦房地產講座。帥過頭講座皆免費，也曾受公司邀請演講，他標榜「講座都免費，超過100人我就去。」

不應該盲目投資
不過房地產專家Sway表示：「天下沒有白吃的午餐，這麼好賺他自己買就好啦！」他指出，帥過頭採直銷式的投資，所以須拋頭露面增加知名度來吸引學員、吸收下線，真正會賺錢的投資客不會大聲嚷嚷，他只是需要更多人頭來做無本生意。

今年房市整體買氣低迷，但仍有不少人懷抱投資夢。淡江大學產經系副教授莊孟翰認為，現在價量萎縮，政府加強查稅，民眾若在用以前穩賺不賠的心態來投資非常不保險，可從投資客講座了解市場動向，但不應該盲目投資。

台北市為開發士林科技園區，首採「先建後遷」方式興建專案住宅以安置拆遷戶，昨舉行基地R28、R29上樑典禮，台北市長郝龍斌也出席，卻有住戶因格局設計不良與空間狹小等問題，到場陳情，直批：「房間好小！」

稱格局已做調整
該案已於2012年9月開工，將建15棟共642戶住宅，規劃每戶可獲專有面積（含室內及陽台）約33.1坪，並配有1汽、機車停車位，總登記面積約56.1坪，預計2015年12月交屋，並於日前開放住戶參觀樣品屋。

居民吳太太在看屋後直斥：「房間好小！」並說當初不清楚專案住宅的規劃，「政府來要地我們也只能簽了。」陪民眾陳情的市議員林世宗也批：「官員自己都住豪宅，誰能忍受這麼小的房子？」

北市地政局地價科科長曾錫雄解釋，格局已考量民眾家庭結構差異性後做過調整，目前規劃每戶4房2廳2衛，主臥室約4.42坪，另2間臥室超過3坪，第4房則約2.2坪，且其隔間牆不具承載力，住戶可依需求自行調整。

民眾無奈說，等房子蓋好才知道實際狀況，現在不知該怎麼辦。郝龍斌則回應，會持續與住戶溝通，在總坪數不變之下，努力讓大家滿意，不受小瑕疵影響。

士林科技園區專案住宅小檔案
用途：先建後遷，以安置開發士林科技園區的拆遷戶
基地範圍：以承德路為界，分為東區建民里的R16基地和西
區洲美里的R23、R24、R28、R29基地
規模：共興建15棟642戶
每戶格局：4房2廳2衛，含室內及陽台之專有面積約33.1
坪，配1汽、機車停車位，總登記面積約56.1坪
時程規劃：2012年9月開工，預計2015年10月完工、年底
交屋
資料來源：《蘋果》採訪整理

房仲業統計實價網資訊，去年全國農地交易金額超過兩千億元，較前年倍增；而桃園奪下農地交易金額、面積最大的雙冠王，交易金額占全國四成，交易面積廣達一八三．八萬坪、超過六十甲，幾乎等於四個信義計畫區面積。學者痛批，航空城號稱是台灣史上最大區段徵收案，早已變質為最大農地炒作案。

桃園航空城計畫範圍約四六○○公頃（約一三九一．五萬坪），採區段徵收方式開發約三一○○公頃，被稱為史上最大區段徵收案；特定區計畫案修正案今年七月底通過，但早在三年前，該計畫案所在的農地就已炒翻天。

信義房屋統計實價網農地交易資料，去年全國農地交易金額超過兩千億元，光桃園縣就占了四成最高，金額達八二九．一億元，面積一八三．八萬坪。

去年農地交易最熱的鄉鎮市區前四名，也都由桃園縣包辦，依序是大園鄉、蘆竹鄉、中壢市與桃園市；其中，大園鄉正是桃園航空城所在地，去年農地交易金額高達一八七．六億元．交易面積約二十八萬坪。

桃園農地均價 3年飆1.12倍
另據實價網資訊，前年桃園縣農地每坪均價約三．一五萬元，去年飆漲到四．五一萬元，今年每坪均價更上漲到六．六九萬元；短短三年，農地飆漲幅度高達一．一二倍。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，桃園航空城計畫尚未發布時，周邊農地每坪頂多三千到五千元；如今飆漲到近七萬元，均是看好區段徵收後，土地變更產生的增值效益。

稅改放過農地 投資客得利
德明財經科技大學副教授花敬群痛批，航空城還見不到影子，卻變質為全國最大農地炒作區域；若未來房地合一稅排除農地、農舍的交易，對農地投資客不僅將缺乏嚇阻效果，也無法達到量能課稅、公平正義的目的。

住商不動產企研室主任徐佳馨也建議，政策設計應朝向照顧長期持有、嚇阻短期獲取農地開發利益的投機行為。

等了20多年的建設大利多淡海輕軌終於動工，未來不僅可疏通淡水多年的交通問題，不少人也對長期多災多難的淡水房市都可望被解套抱持著樂觀態度。但房產專家張欣民表示，實際上這只是一個動工儀式，並未開始發包，大家對淡水抱持著非常高的前景，恐怕只是夢幻泡影，加上名統百貨宣告關閉，等於是宣布淡水的冬天要提早來臨了。

房產專家張欣民在《TVBS地球黃金線》節目中表示，淡水地區一直都讓人非常期待，因為政府在這裡規劃了一個New Town淡海新市鎮，最初的希望是能引進15萬的人口進駐，但在沒有便捷的對外交通下，始終沒有人願意搬到這邊來住，因此政府就規劃淡海輕軌這樣的建設利多想解套。

等了20多年之後終於動工，但實際上這只是一個「動工儀式」，根本還沒發包作業，因此，大家原本對這裡抱持著相當大的高度前景，恐怕也只是夢幻泡影，很有可能在未來都很難實現。 加上近期區域內大型百貨商場名統百貨也宣告關閉，張欣民認為，這就可以證明過去大家所期待可引進15萬人口，事實上吸引進來的只有投資客。

區域內買盤多為投資客之下，點燈率極低，在沒有人的狀況下，怎麼可能會有人去消費，去支撐一個在地的百貨公司。 張欣民也表示，過去看到房地產市場能夠有比較大的發展前景，多半都是因為有大型百貨公司的進駐，消費人口多，再加上生活機能與便利性，以及員工的居住需求，都會讓這個地方形成一個非常完整的商圈。至於名統百貨宣告關閉退出淡水，事實上也是宣布淡水的冬天要提早來臨了！

房市近來觀望氣氛濃，但根據尼爾森調查全球消費者信心指數，2014年第2季創下七年多來的新高，以科技導向的台灣，當然竹科的狀況成為整個台灣經濟與房市的先行指標，若以最新的新竹房市價量變化來看，不論是中古屋和新成屋都已經創下32個月的新高，預估新竹房市續航力無虞，景氣好房價欲低不易，影響區域房價主要因素還是交通、綠地及學區。

觀察最新的新竹價量變化，不僅建物買賣移轉棟數，第2季逐漸回升每月逾千件，中古屋均價來到16.2萬元，較7月上漲0.9萬元，漲幅5.9%，已經是2012年以來32的月的新高，而新成屋也站穩均價20萬大關，來到20.8萬元，較7月上漲0.7萬元，漲幅3.5%，與中古屋相同創下32個月的價格記錄，房仲業者分析認為，目前新竹偏重於自住型買盤，以新竹市中古住宅或是牛埔大庄一帶為主。

若是分析網路點閱的表現，新竹8月雖然相較於7月單一物件點閱指數衰退2，但是房仲認為下半年頗有「延緩出手時機」的現象，總價以1000萬至1250萬元，平均單價在23萬至25萬元的物件，成為新竹的熱銷帶，觀察網路單一物件點閱數60次以上則包括北區、竹北市、湖口鄉、新豐鄉四個區域。

由於全球經濟持續復甦，有助維持出口動能，竹科大量且穩定的就業機會，往往會反應在房市上，專家研判最後一季雖然會受稅制、選舉的牽動而略有波動，但新竹「量穩價平」走勢應該可以保持到明年第一季。

大甲鎮瀾宮假日吸引爆量香客，連鎖壽司、麵包店搶著進駐，但才開業不到2年時間，附近租金不斷調高，加上遊客觀光，偏好當地特色小吃、伴手禮，連鎖名店紛紛關門大吉。>>

大甲鎮瀾宮周邊，有吃的、喝的，店家滿滿，但100公尺外，連鎖迴轉壽司貼出停業公告，只開到這個月21日。爭鮮壽司發言人劉小姐：「營運調整，然後我們會另尋他點。」

開幕短短1年多，月租金要8萬，房東說，業者要求調降房租，但雙方談不攏。同一條街斜對角，知名麵包店拉下鐵門，月租金也是8萬，這個月8日已經結束營業。

幾分甜烘焙坊行銷總監李慧珊：「跨足做複合餐飲，從比較市中心的店來做，大甲那邊畢竟它就是進香的觀光客，跟當地的客源。」

連鎖麵包店不敵傳統糕餅業競爭，租金不符成本，決定出走，移往市區。遊客：「麵包哪裡都買的到啊，吃大甲本地的東西啊。」

遊客觀光就是想嘗試在地味，大甲鎮瀾宮周邊，最熱鬧的蔣公路和順天路，吸引名店進駐，連鎖壽司、麵包和咖啡店，當地業者喊苦，這2年房租，平均一個月3-4萬，漲到5-6萬元。

TVBS記者陳和琳：「蔣公路上距離大甲鎮瀾宮400公尺，這間水果行大約80坪，現在房東一口氣喊漲3萬，開價15萬元，距離近一點，在大甲鎮瀾宮正對面，這間角間黃金店面，空間不大，只有20坪，一個月租金竟然要13萬元。」

黃金地段，去年餅店租1個月7萬，茶飲店接手，房租飆漲13萬，翻了快2倍。CASA咖啡店長：「平日人潮差一半以上啊。」

大甲假日觀光客爆量，但平日只有小貓兩、三隻，名店看準鎮瀾宮吸引拜拜人潮，插旗展店，但租金直線上升，加上在地特色小吃攤、糕餅店夾擊，只能關門大吉。

看好台中市七期豪宅貴婦雲集，名牌暢貨中心禮客時尚館（LEECO Outlet）將進駐台中七期，讓中部貴婦不用再遠道台北掃名牌精品。

北台灣消費者熟知的禮客時尚館是名牌精品折扣中心，連中部貴婦也不時北上掃貨，禮客董事長翁素蕙看好中部地區的消費力，她說，經過3年的評估，終於選定七期先前衣蝶百貨原址，經改裝後，目前正在試營運，預定18日正式開幕。

翁素蕙指出，這是禮客全台第三家賣場，也是目前最大面積的賣場，約有4000坪，全館涵蓋餐飲、名牌包包及衣服等，定位為「都會型」outlet，不只有大型停車場，還有500多個機車停車位，原因是她與中部地區的貴婦接觸後發現，不少貴婦都騎機車逛街買名牌。

翁素蕙表示，七期因為租金貴，很少超商進駐，她特別在1樓邀請超商進駐，在辦公大樓雲集的市政路，可以因為超商的進駐，讓賣場能夠24小時放光明，館內還引進台灣在地的「惠蓀咖啡」、「所長茶葉蛋」等。

18日開幕當天，現場準備1萬顆「所長茶葉蛋」免費送給新加入的會員，前300名憑會員卡排隊可獲得實用提袋及新台幣100元抵用金1份，還有機會抽到夏姿款包、皇家哥本哈根名瓷、萬元購物金等。

不只有好康，開幕當天還邀請到台積電董事長夫人張淑芬前來參加開幕秀，而立委羅淑蕾及江啟臣等人也將與中部地區的貴婦名流一起走秀。

已荒廢10多年的台中中區老遠東百貨，最近傳出餐飲業者即將進駐，1到4樓空間將做餐廳，再加上百貨公司附近的金沙百貨已被飯店業者購入，規畫為國際飯店，讓台中市府對中區復甦更具信心。

經濟發展局長王誕生昨在議會答覆市議員洪嘉鴻質詢時表示，自由路目前商家都在營業，僅剩老遠東百貨和隔壁一家商店閒置，若有餐廳進駐開市，會帶動人潮與商機，至少讓整排商家都呈現「營業中」。

舊遠東百貨大樓周邊曾是台中最繁華地區，隨商圈移轉、舊市區沒落，遠東百貨歇業，大樓閒置至今，市府與地方人士都希望業主提出開發計畫，但始終沒下文。

王誕生說，積極奔走下，目前有3組投資者對舊遠百有興趣，與房東洽談關於租金、租期、樓層與各項配合措施，順利進行10月底前雙方可簽約，租下3至4層樓做餐廳使用。

他透露，除了餐廳業者，還有文創商品也有意願，希望商機帶動下，讓達10多層的建築陸續有商家進駐。

受到年底七合一選舉影響，台中928房市檔期今年推案量預估在350億元，較去年同期的400億元減少逾1成，許多重量級大案紛紛延至選後進場。

檢視928檔期大案包括富宇建設7期「世界之匯」、總銷70億元，以及聚合發的大里區新案「君大院」、總銷近50億元；其中，「世界之匯」樓高32層，成為7期惠來路最高層住宅大樓，至於「君大院」則是大里區近10年來推案規模最大的建案。

台中市不動產開發公會市調委員會表示，今年928檔期最大的特色，就是坪數較去年同期縮小，刻意壓低總價。例如7期與單元2新案，每坪單價在40至70萬元之間，建商刻意降低坪數與總價的門檻，吸引更多自住客、置產客上門購屋。

富宇建設搶在國家歌劇院落成前、在7期市政路、惠來路口推出「世界之匯」預售案，主力坪數規畫65至80坪，每坪開價55至68萬元，與7期新案坪數動輒逾100坪、200坪，每戶總價都要超過5,000萬元相較，「世界之匯」降低晉升7期豪宅的入門檻。

富宇建設執行長張世欣舉「世界之匯」65坪產品為例，配雙車位、12樓以下，每戶總價可控制在4,000萬元以下，潛銷期間吸引台商、自營商、高階主管、開業醫生等客源的預購。

7期目前推案二大戰區在國家歌劇院、文心森林公園。隨著國家歌劇院年底將落成啟用，周邊預售案水漲船高，如「寶璽天睿」規畫160至300坪，每坪開價75至85萬元；大陸建設「寶格」案規畫145至186坪，每坪單價上看90萬元。

此外，備受矚目的聯聚建設辦公大樓「中雍大廈」預計年底前進場，僅規畫30餘戶，400餘坪辦公大樓每坪單價預估60萬元起，勢將再為房市增溫。

緊鄰7期的新富人聚落「單元2」，在北部建商遠雄、興富發積極購地推案，以及頂級餐飲業爭相進駐之下，目前推案集中在永春東路附近，大樓部分有「國聚花園御所」，規畫48至59坪，每坪開價42至48萬元，總銷45億元；「遠雄一品」規畫47至63坪，目前開價40至45萬元。

台中建商表示，包括陸府、精銳、惠宇、長安等品牌建商，預計今年底或明年初，將陸續進駐單元2推出大樓住宅案，市場預估，在品牌建商爭相卡位、墊高區域行情下，每坪開價上看50萬元起。

富宇建設集團執行長張世欣昨（17）日表示，旗下富宇地產（4907）今年在台中推出的二件預售案穩定順銷，其中總銷30億元「綠都心」銷售率已突破五成，另一件總銷20億元「晴美」，亦有三成佳績。

張世欣指出，富宇推案不會過度集中某一區域，是採分散策略，以上述兩案為例，分別位於台中市南區及豐原，刻意避開推案戰區，加上地點適中，因此能在政府打房的低氣壓中脫穎而出。

為彌補虧損，富宇地產今年股東常會通過減增資案，公司最近剛完成減資4億元，減資後股本降為9.81億元，減資比率28.95%；隨後預計11月召開董事會討論增資時程，預計以私募方式增資2億元，目前私募價格暫訂每股15元。

富宇地產今年前八月營收6,723萬餘元，較去年同期2,136萬元大幅成長214.6%。富宇昨天股價以12.3元平盤作收。

搶攻928檔期商機，富宇集團昨天宣布總銷70億元「世界之匯」預售案公開銷售。此案基地位於七期市政路、惠來路口，規劃地上32層、108戶住宅，每坪單價55萬至68萬元，這也是富宇今年案量最大的推案。

張世欣說，由普立克茲建築獎得主伊東豐雄設計的台中大都會歌劇院預計年底啟用，將為台中七期豪宅市場挹注新動能，富宇「世界之匯」位於七期核心區，未演先轟動，目前預約強強滾。

富宇今年集團總推案金額達200億元，創歷年新高，其中富宇地產占50億元，所有推案地點涵蓋台中、竹北及新竹縣市等地，包括沙鹿「天恆」、「公園苑」、新竹「中山世紀」、竹北「愛慕」、「葉慈」等。

成立逾20年的富宇建設集團，2012年入主春雨開發，並更名為富宇地產。富宇地產除自行推案或與富宇建設合作推案外，也承接富宇集團在銷預售案的代銷與中庭規劃等業務。

新屋市場差 售出4成就結案

近2年北部大型建商如大陸、麗寶、富邦等，紛紛進軍台中市購地推案，但隨著土地價格漲到建商難以下手，雙方對地價認知差距達2成時，建商與地主合建的案例也跟著增加。

「房市沒熱地先熱」
台中市開發商公會理事長魏嘉銘表示，這幾年北部建商揮軍南下購地，是用台北看天下，用太高的價錢買地，造成地主哄抬價格，「房市沒熱，土地先熱，現在市場動不了。」他承認，這不是建商意願增高，而是地主對建商開價不滿意，乾脆談合建，分回的價值也較高，而建商談合建也使自有資金出資比例減少，若地主有意願當然樂意談，合建至少是雙贏局面。

由於北市土地飽和，這2年冠德、力麒、麗寶、富邦、興富發、寶佳、達麗、國泰、遠雄、大陸等大型建商皆往台中購地，如冠德與在地建商龍寶合建「謙臻邸」，潤隆、甲山林與宏泰人壽也合建推「台中帝寶」，富邦建設也選擇與台中七期重劃區地主推出「市政富邦」，皆刺激台中土地價格屢創高價。

看好後市仍會購置
欣元商仲總經理焦文華表示，整體土地價格平均漲近3成，影響地主要支付的土地增值稅成本提高，使地主預期心理明顯，買賣雙方價格的認知差距已達2成，成交量明顯減少，市場調查後發現，北部建商偏好風險較低的合建方式取得土地，與地主合作共同推案。

力麒建設董事長郭淑珍表示，土地價格不斷攀升，但看好台中後市，仍會想辦法取得土地，也會選擇合建。大陸建設董事長張良吉表示，台北真的找不到土地，有機會還是會在台中開發，現在也在看七期周邊土地，若有機會合建更好，因為成本要比直接購地還要低。

魏嘉銘分析現在市況，不只土地交易冷卻，新屋市場銷售率也不好，過去業者都把銷售7~8成作為目標，現在只要售出4~6成就能結案了。

高雄市鳳山區鳳青段與中都濕地都是優質的重劃區，市府地政局再推出13標14筆標售地，菁華區土地被形容是「好酒沉甕底」。

地政局每一季標售一次開發區土地，今年第3季推出的土地共13標14筆，總底價新台幣10億3900多萬元，9月17日開標。

地政局這次推出的主力標售地是鳳青段、高雄大學開發區及中都第68期等開發區。

高雄縣市合併後，市中心區有東移的跡象，鳳青重劃區位於鳳山區的北側，緊鄰文山特區，附近有澄清湖風景區及鳳山熱帶園藝試驗所是優質的住宅環境。地政局這次推出6筆土地，其中3筆位於20米文龍東路，每坪底價從26萬元到45萬元不等。

至於楠梓區高雄大學區段徵收區，因為擁有完善的公共設施及各級學校，還有國立大學加持，文教風氣濃厚。

地政局這次推出3筆土地，其中2筆住三用地位於高雄大學旁，1筆臨大學西路；標售土地每坪售價從9萬5000元到23萬元不等，其中有數筆土地鄰後勁溪河岸公園，是絕佳的景觀區。

至於有中都濕地加持的新都段重劃區，以擁有中都濕地公園提升了居住環境品質；尤其過了一座橋就是美術館特區，有數十公頃的美術館公園與藝文活動空間，自從市府開始標售此區土地就備受青睞。

地政局釋出的2筆土地，其中1筆位於德旺街，另1筆與第17期重劃區土地併為2筆1標，近九如三路，交通便捷，每坪土地標售底價是57萬到59萬元間。

資料顯示，高雄市歷經石化氣爆後，不動產交易量清淡，這次土地標售成果備受關注。

台南市長賴清德2014年9月15日與觀旅局陳俊安局長、勞工局王鑫基局長、晶華麗晶酒店集團潘思亮董事長、美國在台協會高雄分處杜維浩(Robert C. DeWitt)處長、台灣觀光協會賴瑟珍會長、以及各界與會貴賓一同出席台南晶英酒店開幕剪綵典禮。賴清德市長於致詞表示，台南市是台灣文化第一的城市，台南晶英酒店將台南在地文化融入設計，成功地將文化帶進現代生活當中。賴清德表示，市府積極推動台南市觀光旅遊產業，歡迎市民與各界朋友支持，一同來體驗台南市的歷史文化。

根據交通部觀光局統計資料顯示，2013年來台觀光旅客人次創歷史新高。為了鼓勵台南市旅館業跟上國際步伐，配合交通部觀光局所訂定的星級旅館評鑑，並全面提升台南市旅館經營體質及服務品質，由觀光旅遊局推動星級旅館評鑑輔導計畫，首創全台頒布「台南市政府觀光旅遊局輔導台南市旅館業參加星級旅館評鑑補助作業要點」，以上限5萬元金額來補助旅館業，締造了台南市星級旅館33家、全市總星數95顆星，目前即將邁入百星佳績。賴清德表示，這次加上有五星級的台南晶英酒店成立，對台南市的觀光產業無異是如虎添翼，有很大的幫助。

此外，2013年年底，台南市府與晶華麗晶酒店集團代表執行長薛雅萍、嘉南藥理科技大學代表校長李孫榮等三方，共同簽署台南市產官學合作培育在地人才的「合作備忘錄」，為台南市增加更多就業機會之外，也同時嘉惠台南的子弟。賴清德指出，透過觀光產業發展增加各個相關產業供需規模，也帶動周邊產業及地方產業的發展與提升，為台南市市民創造了許多就業機會。
潘思亮董事長表示，台南晶英酒店強調以文藝復興為主題，地處於小西門、緊鄰孔廟，面對台南厚實的文化底蘊，晶英酒店以「文風再現」重新展現台南市文化，透過古今中外，穿越東西的時空設計，結合文化底蘊與現代。

市府觀旅局指出，根據2013年觀光產業各項統計資訊顯示，2013年總計有257萬人次在台南市住宿，其中有80％為國民旅遊，其次以陸客7.35％及日客6.5％為外來遊客之大宗。另外，市府也為了推動台南市老舊旅館發展自我品牌與特色，同時訂定「台南市政府觀光旅遊局旅館業品質提昇補助要點」，以上限9萬元金額補助旅館業，希望能藉此促使旅館產業升級。為解決假日一房難求問題，觀旅局未來將創新建置「台南旅宿網」，讓遊客可即時查詢台南旅館空房現況並立即線上訂房，提供旅宿業廣告行銷平台，並提升台南市旅宿業住宿率。

氣爆撼動高雄房地產，不過隨著傳產龍頭中鋼的加入，明顯出現了一線契機！16號舉行動土的中鋼住宅大樓新建工程，預計將在高雄前鎮區，增加了約總戶數逾300戶的新案，而地點也就在中鋼企業總部大樓旁邊，四棟地上29樓、地下5樓的大樓住宅，其實觀察今年以來的高雄房市價量變化，已經出現量減價緩的狀況，不過以921大地震為例，災區房價短期衝擊難免，但幾年後將因重建帶動周邊公共建設更新，房地產的價值有機會回漲。

而這個被稱為傳產龍頭跨足的新建案，位於高雄前鎮區中鋼企業總部大樓旁邊，預計興建四棟地上29樓、地下5樓的大樓住宅，目前估計總戶數應該有300戶，只知分為80坪與40坪兩種大小，預計在2015年開始銷售，若是以中鋼所說的銷售金額估算，每坪約落在25萬元，則是與永慶房屋目前網路中古屋單價25.6萬相差不多，可見這批新屋價格將會造成當地房市不小衝擊。

若是觀察近期高雄房市價量表現，8月數據明顯下滑許多，其中新成屋已經跌落至6個月前的新低，來到每坪18.5萬元，主因就是氣爆促使市中心交易量減少導致，而中古屋的表現更是嚴重，一坪13.5萬已經是今年新低，8月建物買賣移轉棟數量為2773戶，較上月量縮18.9%，比去年同期減少19.4%。

有巢氏房屋發言人劉炳耀表示，其實高雄年初銷售達到高峰，氣爆之後成交狀況有區域性的落差，不過觀察網路住宅物件點閱價格帶佔比，最熱門的多集中在400-799萬比例高達4成，供給量以400-799萬的網路物件供給最多，8月相對於7月還增加1.5%，受到氣爆高雄房價短期雖無法大幅成長，但自住需求依舊沒有滑落，奢侈稅、實價登錄、豪宅限貸等打房政策，對高雄房市幾無影響。

其實統計發現下半年建商推案量不低，若是依照案量排名，第一名是京城建設的總銷136億元，包括「鉅誕」、「花開富貴」、「湖立方」等三個案，其次則為總銷共45億元的興富發有「三民區中華段」、「苓雅區民族案」兩案，另外928檔期也推「美術館區案」、「雄商案」的隆大營建，總銷也約有35億元。

高雄市政府昨（17）日標售土地冷熱不一，鳳青重劃區6筆小坪數的土地全部標出，相對地，楠梓高雄大學重劃區3筆大坪數土地則掛零。

根據高雄市政府地政局公布的開標結果，此次標售重劃區抵費地共13標，標售總底價為10.28億元，最後有9標順利標出、脫標率69.23％，但因為楠梓區3筆大面積土地無人投標，脫標金額比率僅30.45％。

屬於高雄最大代銷公司的上揚國際廣告，負責人林聰麟首次出現在競標名單上，而且，順利標得鳳青重劃區的92.72坪土地，得標總價2,505萬元，換算每坪27.02萬元，只比底價26.12萬元高出約3.45％，市場人士說，他可能是要收購、集合附近土地，興建大樓住宅。

亞洲首座無架空線的輕軌列車，16日在高雄亮相，政府期盼建設完工後，高雄交通會更便利，生活品質能再提升，通車的利多能對房價帶來漲幅，希望能甩開氣爆過後的陰霾。但有專家懷疑，輕軌對高雄當地而言，應該只能帶來觀光的效益，與台北捷運高乘載性不同，因此想在沿線購屋的民眾要三思。

高雄在氣爆過後，房地產遭到一定影響，根據永慶房產集團延展中心的資料顯示，高雄市8月整體的買氣明顯下滑許多，比起7月，高雄全部的區域，建物買賣轉移棟數只有苓雅區、岡山區、湖內區的數量呈少量的增加，其餘的17的區域都是負成長，其中又以大社區單月減少60%最多，總計8月的減少率為19%。但高雄市政府表示，靠近氣爆區的輕軌路線不受影響，沿線安全狀況無虞。

輕軌車廂採用100%低地板設計，每列5個車廂可載運250人，車廂每一個車門入口處地板都與月台齊平，且列車內部均未設置階梯，加減速度也考量人體工學，盼能提供乘客舒適與便利的乘車環境。

不過，周邊的房市是否也能因輕軌帶來利多，還有待觀察，房產專家Sway曾在節目《台灣好所在》中表示，輕軌並不等於捷運，其功能是以觀光為主，而非捷運的高乘載，想購屋的民眾應三思。資深媒體人蔡玉真也認為，輕軌沿線房價已暴漲到不合理的階段，民眾若是貿然進場，當心想脫手會有一定的難度。

高雄市政府昨（17）日標售土地冷熱不一，鳳青重劃區6筆小坪數的土地全部標出，相對地，楠梓高雄大學重劃區3筆大坪數土地則掛零。

根據高雄市政府地政局公布的開標結果，此次標售重劃區抵費地共13標，標售總底價為10.28億元，最後有9標順利標出、脫標率69.23％，但因為楠梓區3筆大面積土地無人投標，脫標金額比率僅30.45％。

屬於高雄最大代銷公司的上揚國際廣告，負責人林聰麟首次出現在競標名單上，而且，順利標得鳳青重劃區的92.72坪土地，得標總價2,505萬元，換算每坪27.02萬元，只比底價26.12萬元高出約3.45％，市場人士說，他可能是要收購、集合附近土地，興建大樓住宅。

這兩年，雅居樂鮮少在廣州拿地，所發展的專案都是老盤，外拓的都是其他區域。

觀點地產網 9月11日，雅居樂地產控股有限公司公佈其8月份業績。

期內，該集團的預售金額為人民幣25.1億元；預售建築面積為31.3萬平方米；平均預售價為每平方米8010元。

截至2014年8月31日止8個月，雅居樂累積預售金額為265.4億元，累積預售建築面積為281.3萬平方米；平均預售價為每平方米9437元。

根據雅居樂今年公佈的480億元目標計算，目前該公司已完成銷售任務的55%，整體銷售進度較去年同期有所改善。

銷售均價持續下降

其實可以看出，雅居樂正欲逐步擺脫連續三年未達銷售目標的陰影，而售價下降則是代價之一。

縱觀雅居樂近幾個月的銷售均價，7月銷售均價每平方米8004元，8月份銷售均價也僅為每平方米8010元，較2014年上半年9832元/平方米的均價繼續下降，同比去年的均價降幅更是超過了30%。

另外，資料顯示，上半年雅居樂預售均價為9832元/平方米，較2013年同期11851元/平方米下降逾兩千元。且自年初開始，雅居樂旗下位于常州、廣州、中山等多個項目也均傳出降價促銷消息。

事實上，伴隨著銷售均價下降的是企業毛利率的下滑。今年上半年，雅居樂毛利率由去年同期的45.3%下降至36.2%。

對此，瑞信等投行和券商曾分析指出，雅居樂今年以價換量的策略在促進銷售業績的同時將有損利潤率並影響到現金回籠。

雅居樂董事會主席兼總裁陳卓林也坦承：“銷售價格同比有千元幅度的下降，對盈利空間有一定影響。”

雖則如此，雅居樂在其2014年中期業績會上還是表態，下半年將會延續既有價格策略，進行去庫存的策略。

有市場人士也指出，雅居樂今年銷售業績將有改善，但在當前市場形勢下，以價換量預計仍將是其下半年的主要策略。

繼續執行上半年的價格策略，也意味著，雅居樂的銷售價格還有可能繼續下降，並繼續壓縮其利潤空間。

核心市場縮減

如雅居樂中期業績會上所言，其下半年仍將進行去庫存的策略，而按照此前資訊，下半年雅居樂將推出10多個新項目。

其中，包括長三角區域的常州龍城大道項目、南京浦口區項目、南京雅居樂長樂渡，西南區域的雲南瑞麗專案、雲南騰沖項目，以及現有項目亦將會陸續推出全新組團，預計全年在售項目逾60個。

相比雅居樂在廣東省外的大筆貨量，其核心區域廣州卻僅有小院流溪、富春山居、君域公館和劍橋郡這四個老盤加推，新盤也僅有和萬科合作的雅居樂萬科熱橙項目。

“很顯然，雅居樂已經將發展重心移出競爭激烈、發展成本高昂的廣州。”據某瞭解雅居樂的市場人士透露稱：“在兩年前，雅居樂廣州區域銷售能占總銷售額三分之一，長三江以及西北區域占比僅20%左右。”


資料顯示，雅居樂2011年廣州區域的銷售占比由2010年的12.5%迅速上升為25%，超越一直以來的“老大”中山，躍居第一。並截至2012年4月17日，雅居樂在珠三角區域擁有約1292.6萬平方米的土地儲備，其地處廣州的地產專案就有22項，約為470萬平方米，占比已經超過1/3。

“但是這兩年，雅居樂鮮少在廣州拿地，所發展的專案都是老盤，外拓的都是其他區域。”另有知情人士繼續分析稱，“上半年雅居樂廣州區域銷售占比不足20%，其在品牌認可度、美譽度不錯的核心廣州市場份額不斷縮減，如果長三角和西北區域銷售外拓也不好的話，該公司的銷售和發展速度都會受到較大影響。”

據悉，今年上半年雅居樂拿地支出僅為22.1億元，6個新增項目分佈在佛山、長沙、雲南、海南和馬來西亞吉隆玻，下半年其還將繼續保持審慎、保守的拿地策略。

中國建築第三工程局有限公司中標東北第一高樓－－瀋陽寶能環球金融中心工程，合同總額120億元。其中T1寫字樓建成後將以568米的建築高度刷新瀋陽天際線，成為東北地區新地標。

週四晚間，大智慧通訊社從中國建築（601668.SH）官網獲悉，近日，中國建築第三工程局有限公司中標東北第一高樓－－瀋陽寶能環球金融中心工程，合同總額120億元。

該工程總建築面積109萬平方米，由五棟超高層住宅、一棟超高層寫字樓和一棟超高層酒店公寓組成。其中T1寫字樓建成後將以568米的建築高度刷新瀋陽天際線，成為東北地區新地標。

據中建三局官網顯示，其為中國建築旗下企業。近年來，中建三局已成為建造城市第一高樓的“專業戶”，在各地建造的第一高樓多大20餘座，如香港第一高樓環球貿易廣場、北京第一高樓“中國尊”、蘇州九龍倉國際金融中心等。

截止發稿時，中國建築尚未就子公司中標東北第一高樓事宜發佈相關公告。

奧園集團宣佈，其截至2014年8月31日止首八個月，實現合同銷售約65.093億元，較2013年同期增長約34%；其中，商業物業銷售占約52%。按年度銷售目標150億元計算，奧園完成了年度目標的43.3%。

上海易居房地產研究院最新報告稱，8月份，監測的35個城市新建商品住宅存銷比均值為17.5。這也意味著市場需要用17.5個月的時間才能消化完這些庫存。不過，7月份該存銷比數值為18.7個月，12個月以來存銷比首次出現下跌，意味著去庫存的速度有所加快。該機構預計，9、10月成交還會有所起色，未來幾個月存銷比見頂的概率很大。

8月份，一、二、三線35個城市新建商品住宅存銷比分別為15.5、16.8 和25.8，相比7月份16.4、18.1和26.1的數值都有所下滑。相對來說，二線城市的存銷比下跌幅度最大，表明二線城市在“救市”政策下去化速度的加快最明顯。在35個城市中，有27個城市的存銷比出現了下滑，其中以寧波和杭州的存銷比環比下跌值最大。

截至8月底，35個城市新建商品住宅庫存總量為26931萬平方米，環比增長1.3%，同比增長22.6%。庫存依然面臨“壓力山大”的窘境。但值得注意的是，目前庫存的環比和同比增幅，已出現連續兩個月收窄的態勢。

上海易居房地產研究院分析指出，9月份市場成交預計超過8月。“救市”潮下，很多房企推盤節奏會加快。而庫存去化週期的走勢，和市場成交能否快速提振有關。假如房企降價促銷力度足夠大，那麼去庫存的壓力將有所緩解。

中糧置地控股有限公司(00207.HK，下稱“中糧置地”)日前發佈公告稱，該公司於2014年9月12日訂立收購協議，以124.6億港元的價格，收購主要從事開發、經營、銷售、租賃及管理“大悅城”品牌下的綜合體專案，即位於北京、上海、天津、煙臺及瀋陽的六項綜合體專案組合。

這意味著，中糧置地母公司中糧集團，將大悅城專案注入到旗下商業地產上市平臺，以進一步謀求地產業務整合。

分析人士對《第一財經日報》記者指出，未來中糧置地或將進行配股融資，而如何對住宅、商業進一步統籌管理、與其他業務協調發展，是中糧集團未來需要解決的問題。

騰挪大悅城

作為中糧集團旗下地產業務的上市平臺之一，中糧置地2013年12月正式登陸香港資本市場，與A股上市的中糧地產並肩存在。據中糧集團對二者的定位，中糧置地是以發展大悅城為品牌的商業綜合體平臺，包括酒店、旅遊地產等，未來業務重點是商業地產，中糧地產則以住宅地產為主。

今年8月27日，在中糧置地的香港2014年中期業績會上，針對業界普遍關注的大悅城注資計畫，中糧集團副總裁、中糧置地董事長周政曾透露，中糧自去年10月底展開託管大悅城工作，目前這些資產已經順利劃轉到香港上市平臺中糧置地。

儘管被中糧集團寄予厚望，中糧置地上市後的成績並不十分理想。財報顯示，2013年該公司實現收入約39億元（人民幣，下同），比上年度減少11.5%，2014年上半年，該公司收入約18億元，不及2013年收入的一半。

在此次收購大悅城前，中糧置地的物業組合中已有2項為綜合體專案，即將以大悅城品牌開發及推廣的成都大悅城及正以中糧品牌經營及推廣的北京中糧廣場。

中報顯示，今年上半年，中糧置地投資物業租金收入為2.12億元，較去年同期 1.93億元人民幣有所增長，但值得注意的是，其物業銷售收入在總收入中的占比高達56.5%，同比增長25.4%，租金收入占比則僅為11.6%。關於物業銷售收入增長的原因，該公司解釋稱，是由於高端住宅交付面積增加。

自2007年北京西單大悅城盛大開業至今，大悅城已複製了瀋陽中街大悅城、北京朝陽大悅城、上海大悅城、天津大悅城等運營項目，成為中糧集團城市綜合體的核心品牌。

根據中糧的計畫，未來5年，大悅城還將在全國以一線城市為核心，輻射長三角、珠三角、環渤海等經濟圈，繼續複製開發成都大悅城、煙臺大悅城、天津六緯路大悅城、北京安定門大悅城、深圳大悅城等專案，擴大規模至30個大悅城城市綜合體專案。

關於此次收購的6個大悅城的運營情況，公告顯示，除煙臺大悅城外，其餘5個已經入市的專案中，北京西單、北京朝陽、天津的大悅城的租金收入近年都呈明顯上漲趨勢，上海大悅城今年上半年租金收入為4129.2萬元，去年全年的租金收入為8638.1萬元，瀋陽項目今年上半年租金收入為6165.9萬元，2013年時租金收入則為1億元，低於2012年的1.17億元。

“雙平臺”存尷尬

中糧系整合地產業務的想法，起於10年之前。媒體報導顯示，早在2004年甯高寧入主中糧集團以來，中糧集團就有意進行地產業務整合，2009年甯高寧稱，中糧集團地產業務將以A+H方式整體上市，但這一進程頗為緩慢，一直都在不斷調整。

2012年3月，甯高寧對外表示，計畫拆分旗下商業地產業務，在香港單獨上市。2013年，其商業地產業務香港借殼，成為了中糧置地，中糧地產則作為中糧集團A股上市平臺存在，主做住宅。

年報資料顯示，2009年至2011年，在剔除投資收益、補貼收益以及營業外收入等非經常性損益之後，其歸屬于上市公司股東淨利潤分別為2.75億元、1.64億元、1.81億元。2013年上半年，中糧地產實現淨利潤1.08億元，較上年同期增長78.05%。

“未來，中糧置地可能進行配股融資，而中糧地產處境微妙。”知情人士昨日對本報記者透露，中糧地產在2011年前後資金情況比較緊張，目前收入趨向穩健，但發展規模與起步較晚的五礦、中鐵建比，顯得落後。而2012年後，母公司中糧集團在資源配置上，強化了對商業的投入，因而中糧地產位置有些尷尬。

實際上，關於中糧地產與中糧置地業務上存在重合的話題，也一直伴隨著中糧集團。今年的業績會上，當媒體問及成都大悅城有部分屬於中糧地產時，周政的解釋是，成都大悅城本身就在中糧置地裡面，屬於注入的第一批資產，成都項目有一部分做住宅，中糧置地主要還是做酒店。


“中糧集團對於中糧置地和中糧地產有一個承諾，中糧置地做商業及商業綜合體，當然包括酒店、旅遊地產等，但是未來重點是商業，另外中糧地產就是住宅。”周政說道。

而關於瀋陽等二三線城市商業過剩的質疑，周政坦言，瀋陽大悅城做了一些商業方面的改造，瀋陽競爭比較激烈，但是瀋陽大悅城上半年銷售額和租金都出現一個比較好的增長。

關於中糧地產業務的整合，北京睿信致成管理諮詢公司董事總經理郝炬對本報記者分析，未來中糧集團在地產業務上的佈局，需要解決三個核心問題，包括住宅與商業的分野不是簡單的割裂，應以專案為單位來進行資金平衡，團隊整合、管理體系上如何整合匹配，此外，地產業務如何與其他業務合理配置、協調發展，也是中糧集團需要思考的問題。

上海將上演今年 “地王爭霸賽”。就在一周前的9月3日，上海董家渡13、15地塊進入出讓預申請階段，其中港資大牌開發商九龍倉集團（00004，HK）、民營企業組建的資本實力雄厚的中國民生投資股份有限公司 （以下簡稱中民投）以及地方國企上海外灘投資開發（集團）有限公司（以下簡稱外灘投資）均有意參與爭奪。

這一地塊據預估的出讓總價很可能超過300億元，如果成交順利，其將超過去年新鴻基奪下的217.7億元上海徐家匯地王，成為新的全國總價地王。

記者注意到，9月10日，九龍倉在香港聯交所發佈的一份英文公告稱，公司計畫融資50億美元（約合人民幣306.72億元）。此消息一出便引發上海地產界的廣泛關注。

有分析人士稱，九龍倉在熱門地塊爭奪決戰前夜融資，或許希望不再重演去年錯失徐家匯地王的遺憾，但中民投因為金融領域的資源勝算更大。不過，也有觀點認為，上述三家企業有可能採取聯合拿地開發的模式。

九龍倉“補充優質庫存”願望強烈/

9月3日，上海董家渡13、15地塊進入出讓預申請階段，保證金即高達50億元，除此之外還設置了諸多高門檻。入圍企業不僅需要有強大的資金儲備，還要有開發、運營的綜合能力。

公開資料顯示，董家渡地塊位於南外灘的黃浦濱江板塊，屬於黃浦江沿岸除陸家嘴、外灘之外的次核心區域。因此，該地塊的地理位置非常重要，成為各大房企的必爭之地。

9月10日，奪地熱門房企之一的九龍倉通過公告披露，向香港聯交所申請更新其50億美元的中期票據計畫上市安排。在此後的12個月內，九龍倉將向專業投資者發行債券，並於9月11日債券上市。

據悉，中期票據計畫是需要每年更新的融資機制，九龍倉上一次更新計畫是在2013年9月，向國際及香港資本市場融資。

記者昨日未能與九龍倉方面取得聯繫以求證此次融資用意。不過，50億美元與預測中的董家渡地塊總價不相上下，九龍倉此舉被業內認為是在進一步充實“彈藥”為奪地衝刺。

億翰智庫分析師張化東告訴《每日經濟新聞》記者，九龍倉今年上半年在常州、成都等城市都有大筆的去庫存動作，資金對九龍倉來說問題不大。

今年8月九龍倉發佈的中期報告顯示，今年的銷售目標是230億元，上半年僅完成約90億元。對此，九龍倉副主席吳天海表示，公司當下的目標是去庫存，把資金拿回來再尋找新的投資目標。九龍倉今年大半年沒有新拿土地。

一年前，徐家匯地王出讓前夕，業內盛傳，九龍倉或九龍倉聯合體很有希望勝出，但最終被新鴻基以217.7億元獨吞。至此新鴻基在上海港資房企中已佔據壓倒性優勢，九龍倉落後差距被拉大。

張化東認為，九龍倉當下“補充優質庫存”的願望非常強烈，考慮到九龍倉在香港的地位，公司在上海的發展成績遠不能與之相稱。九龍倉在上海目前持有的代表性物業只有大上海時代廣場和會德豐廣場。九龍倉近期去二、三線城市庫存的同時，正將精力重新聚焦於一線城市核心地段。

三強爭霸中民投呼聲最高/

董家渡地塊出讓公告顯示，此次採取“帶規劃方案”的整體出讓方式，要求受讓人對地塊整體受讓，並按照規劃要求統一開發，“將其打造成為具有國際影響力的濱水新興金融中心”。

除此之外，要求還包括：項目商業比例不大於17%，辦公比例不小於65%，住宅比例不大於18%。受讓人自持辦公部分地上建築面積不低於60%，十年內不得轉讓。商業部分須對地上和地下分別採取整體轉讓。須長期自持住宅部分建築面積不少於5000平方米用於租賃，不得擅自銷售等。

預申請截止日期為9月30日，官方披露已有五家企業諮詢或申請，其中九龍倉、中民投和外灘投資是目前最熱門的三家。

同策諮詢研究部總監張宏偉認為，上述三家企業實力雄厚，未來董家渡超級地王將上演 “地王爭霸賽”。雄厚的資本實力、金融產業的資源整合能力、房地產開發及運營實力以及政府資源缺一不可。

據官方透露，董家渡地塊的出讓方式將參考土地的競拍人數量。若競拍人數較多，現場掛牌競價的方式可能性較大；若競拍人數較少，則傾向採用招標的方式。


張化東告訴記者，董家渡13、15號地塊位於黃浦江浦西沿岸，位置絕佳、體量巨大，但目前環境離官方理想的高端形象還有不小的差距。與地塊臨近的10號地塊拆遷已基本完成，而12、14號地塊還有拆遷工作有待完成，未來需要政府部門和開發商共同參與。

目前三大熱門競拍企業中，中民投呼聲最高，其金融領域實力為之加分不少。九龍倉在開發、運營能力方面有優勢，但考慮到地塊定位，黃浦區可能更傾心於中民投。“黃浦區可能會吸取外灘8-1地王紛爭的教訓，選擇他們認為更可控的一方，中民投註冊地就在黃浦區，未來總部移到董家渡是比較理想的。”張化東說。

在電商衝擊以及商業地產天量供應導致嚴重同質化當下，國內百貨業、購物中心類的商業綜合體正面臨轉型陣痛。近期，網易財經注意到，當大型商業房企紮堆一二線城市綜合體時，部分老牌的粵商業地產商富港集團等已開始下沉到三四線城市尋求業績增長，廣百股份（002187,SZ）這類百貨龍頭不得不借道發力三四線社區商業。

富港集團總裁陳光明認為，一二線城市的購物中心市場份額越來越少，三四城市從拿地成本等都比較低，進入市場相對機會大。值得注意從消費力、市場需求以及招商等因素考慮，三四線城市要做購物中心就要成當地區域最大體量標誌性綜合體，否則依然會面臨經營風險。

老牌粵企下沉三四城市 百貨巨頭搭順風車

日前一公開資料顯示，近10年時間國內購物中心呈10倍的增長，2012年底全國主要城市的購物中心總數約為3100家,而十年前這個數字還不到300家。相應的2002年全國連鎖零售企業門店總數為27422家，至2012年底,門店總數增至192870家,十年增長6倍。

在商業綜合體的供應量呈現爆棚式增長下，行業集中度導致大型房企紮堆佈局一二線城市商業市場、部分中小企業卻面臨著新的增長瓶頸。日前粵老牌的商業地產商富港集團正式公佈旗下位於廣東開平的綜合體正式入市，總體量達80萬平方，打造首個一站式大型購物平臺，同時與廣百旗下新大新商超、國美電器等商家簽約。

陳光明表示，受市場衝擊一二線城市購物中心份額能占到比重越來越少，而三四線城市部分交通重鎮等區域商業綜合體還未涉及到，加上拿地成本也低從消費能力、市場需求以及招商考慮，都會選擇做當地最大體量物業，至少未來8-10年時間這個商業是當地最大。

網易財經注意到，萬達、隆這類大型的商業地產開發商集中瞄向國內一二線城市，萬科、保利這樣的傳統住宅開發商在商業地產發力也集中在一二線城市。隨著房企分化愈發明顯，行業集中度提高，中小企業能瓜分是市場份額堪憂。以廣東為例，作為部分老牌的商業地產商已下沉珠三角三四城城市，富港集團先後開發開發佛山三水廣場、廣州增城東匯城、廣東開平東匯城等綜合體專案，目前在建的廣東梅州東匯城將于明年5月1月正式開業，廣東江門東匯城及茂名東匯城也將於今年下半年動工。本月9日以9億多代價拿下佛山三水地塊總面積合共逾13.5萬平方米。

世邦魏理仕執行董事陳仲偉認為，近年來遍地開花的購物中心建設使購物中心在零售管道擴張有趕超百貨的趨勢。購物中心宣導的一站式消費理念符合部分社區、家庭型消費需求，導致不少零售商超開始下沉式、周邊化的趨勢向社區化布點。

行業產能過剩 擬發力社區商業

在此次富港集團品牌簽約會上，來自廣百股份的董事總經理黃永志坦言，從零售行業來看當前市場產能過剩，行業盈利不好導致不少零售店鋪出現倒閉，就算廣百是上市公司發展也很謹慎，進駐市場以及拿地方面都要深入研究。

“廣百旗下有廣百和新大新兩個品牌的百貨店，以前主要是定位一線城市再發展，現在很多百貨公司也在轉型。諸如新大新主要定位于民生、社區百貨業。”黃永志表示，未來廣百百貨主要走一二線城市綜合體發展、新大新主要集中三四線城市區域發展，做生活百貨。同時也透露出未來會考慮在離市中心一定距離做奧萊折扣店。




資料顯示，2014年上半年廣百股份實現營業總收入39.37億元,同比下降3.01%,實現歸屬于母公司所有者的淨利潤1.19億元,同比上升7.48%。 儘管淨利潤有所增幅但相比去年同期以及2013年底的增幅也有所放緩。

網易財經注意到在今年年報中廣百也透露出在面對成本不斷攀升,電商改變消費習慣,行業競爭加劇等諸多衝擊下,公司將試點轉營社區生活店,以充分發掘社區消費潛力。

陳仲偉透露，網路購物的迅猛發展對實體零售商形成衝擊，其中傳統百貨受影響較大，人員和租金成本的不斷上漲進一步擠佔百貨的利潤空間。百貨公司可以從門店網路拓展、商業模式優化和新技術進行轉型，借助遍地開花的購物中心建設實現自身外延式擴張，減少在規模、資金和經營風險。（網易財經 朱玲）

樓市持續低迷，在第一輪39個城市限購鬆綁後，地方政府再度積極出手救市，四川、福建以及武漢等地以財稅補貼等各種形式的大尺度救市層出不窮。今日，又一省政府進行托市。湖省住房和城鄉建設中心正式發文公告將通過市場分類調控、首套房貸貸款利率和首付比例上給予優惠支援、改變供應方式以及金融政策等6項措施出手救市。

值得關注是，對於居民家庭貸款首次購買自住普通商品住房，首付款比例按30%執行，貸款利率的下限可擴大為基準利率的0.7倍。要求各商業銀行要配足個人住房貸款額度等金融政策措施備受關注。上海易居房地產研究院副院長楊紅旭表示，首套房7折這些實屬國家舊政，此次只是重申而已，而對於開發貸等住建部門無權要求商業銀行，即使以省政府出門也難以約束非本省銀行金融政策。

湖北救市 首套房貸打7折

進入傳統的金九銀十的樓市旺季，但近期多家機構調研卻表示市場庫存仍持續攀升、需求觀望氣氛濃烈，市場壓力仍未消解。

第一輪39個城市以取消限購措施進行大規模救市後，近段時間，四川、福建、武漢、紹興、包頭等地發文，通過財政、稅費補貼等形式刺激樓市，托市尺度越來越大。

今日，湖省住房和城鄉建設中心正式發文公告將通過市場分類調控、首套房貸貸款利率和首付比例上給予優惠支援、改變供應方式以及金融政策等6項措施出手救市。

通知表示，商品住房庫存較大，庫存消化超過24個月的市、縣，要及時修訂住房用地供應計畫，調減商品住房用地供應規模，調結構，去庫存。

全面放開商品住房市場，確保普通商品住房供應，對高端需求，實行優質優價；各地可採取政府收儲、集體議價、公開競價收儲商品房及搭建商品房選購服務平臺等方式，實現貨幣化安置。實行貨幣補償的，可以按貨幣補償標準給予一定比例的獎勵。

備受關注的其中明確規定首套房貸利率最低可打七折，並要求銀行對已簽訂貸款協定的房貸，一個月內予以放款；使用組合貸款的購房者，對其商業貸款部分予以利率下浮優惠。

北京中原地產市場研究總監張大偉表示，在經濟降速的情況下，房地產是地方政府能夠想到的最容易救經濟的辦法，湖北上半年房地產市場也出現了明顯降溫，從目前各地房地產的降溫情況看，預計後期起碼還會有10個以上省份發佈目的為救市的省級房地產健康發展意見。

楊紅旭則認為，在樓市低迷，商品房庫存壓力巨大情勢下，當地地方政府要求商業銀行放開開發貸款額度、規模，這條很難辦到，畢竟住建部無權要求商業銀行同時約束非本省銀行金融政策。

市場降溫 政策救市信貸是關鍵

根據湖北統計局發佈資料顯示：上半年，湖北商品房銷售面積完成2212.7萬平米，增長11.7%，增速較上年全年和同期分別回落19.5和23.9個百分點，其中住宅銷售面積1997.9萬平米，增長10.6%，較上年全年和同期分別回落21和23.5個百分點。同時全省待售商品房面積達到2445.5萬平米，增長22.1%。


張大偉表示，此次救市整體效果看，雖然會對市場有信心提振，但實際結果依然要看信貸釋放情況。

“在第一輪鬆綁限購後，第二輪鬆綁政策主要特徵為各省級政策出臺的地方救市細則，主要內容基本為增加購房補貼、降低公積金利用難度，要求商業銀行降低商貸價格。”張大偉說，從目前市場看，因為經濟漲幅放緩，導致各地方政府對房地產的依賴度明顯上升，這種情況下，預計各地的救市熱情將持續上漲，年內市場存在出現反彈的可能性。

他認為，一旦銀行實施執行，預期購房者將被刺激入市。認房不認貸或成為8月份樓市鬆綁的最主要政策。

“房地產做到最後其實就是做金融。”越秀地產執行董事及營運總經理陳志鴻的表述雖直接，但充分反映了目前很多房企的想法。

近日，中國民生投資股份有限公司（簡稱中民投）這艘金融航母浮出水面，泛海建設、鴻坤集團成為為數不多的入股房企。按照中民投對企業的入股規定，鴻坤集團出資10億元，占股2%。

事實上，房地產行業進入深度調整期之後，萬科、?大等多家龍頭房企以參股銀行等投資方式跨界進軍金融領域，尋求地產金融化的突圍之術。對此，鴻坤地產相關負責人向記者表示，鴻坤集團2013年開始重新梳理已有的金融資源，包括小額貸、PE等，入股中民投後，將加大地產和金融資源的整合力度。

“地產+金融”協同發展

近日，中民投在上海正式揭牌，註冊資金500億元，是由59家民營企業發起、全國工商聯牽頭組織的史上最大規模民營資本投資集團。據悉，為了保證更多民企的利益，中民投對入股企業的認購額都有要求，均不能超過10億元。泛海建設和鴻坤集團分別出資10億元入股中民投。

對於入股中民投的目的，鴻坤集團相關負責人稱，入股後可以參與相關專案投資，可以讓公司在地產開發和金融業務協同發展；此外，公司能夠掌握大型民企的投融資經驗。

事實上，早在2007年，鴻坤集團就成立了全資子公司億潤投資，當年發起北方地區第一支有限合夥基金。目前，億潤投資已投資近20個企業項目，多個項目已經成功上市。鴻坤集團對其設定的內部目標是，2014年資產管理資金規模突破100億元。此外，三年內，公司要完成房地產基金規模占到總管理資產的60%。

記者獲悉，鴻坤集團的意圖還不止於此。鴻坤地產表示，公司將結合在產業地產方面的規劃，將金融投資服務於產業發展，在產業園建立集村鎮銀行、擔保公司、融資租賃公司、小額貸款公司等於一體的金融生態產業鏈，為入園企業提供“綜合性金融產品”服務，創造經營融資環境。

上述負責人透露，接下來鴻坤也會加大對寫字樓等物業專案的收購，包括聯合國外大型基金公司。“鴻坤會在下半年做穩做好股權私募基金，金融與地產未來協同發展，儘管短期內犧牲了一定的利潤，但是符合集團發展戰略，能實現地產板塊的快速發展。”

低成本融資很關鍵

據統計，自2009年開始，“地產金融化”的勢頭已經萌發，2014年年初，隨著萬科入股徽商銀行，地產大鱷進軍銀行業之勢頗猛。至今，已有約30家房企涉足金融。


值得注意的是，在房地產行業的低迷期，誰能掌握低成本的資金誰就是這個市場最後的勝利者。有業內人士告訴記者，“在地產調整的關鍵時期，佈局金融投資成為大中型房企避免被淘汰，實現突圍甚至彎道超車的資本”。

實際上，房企跨界玩金融的背後，一般都是依託地產板塊已有的專案資源，增加與協力廠商財富資產管理公司、銀行、信託及基金公司在大管道上的合作，即地產金融化。目前業內基本達成的共識是，房企和金融聯合可以有效降低房企的融資成本，從前期的融資、到中期的按揭以及後續的社區金融體驗等，房企與銀行股權層面的合作可以有效降低交易成本。

由於房企加入金融行業發展後，不僅可以降低資金成本，而且還能在房地產業務外形成另一個高利潤的增長點，各房企對地產金融業務的發展期許很大。

持續數年之久的中糧系地產業務整合藍圖，終於日漸明晰。

中糧置地控股有限公司（00207，HK。以下簡稱中糧置地控股）日前發佈公告稱，公司於2014年9月12日訂立收購協議，以124.6億港元的價格，收購主要從事開發、經營、銷售、租賃及管理“大悅城”旗艦品牌項下綜合體專案，即擁有位於北京、上海、天津、煙臺及瀋陽的六項綜合體專案組合。

蘭德諮詢總裁宋延慶在接受《每日經濟新聞》記者採訪時表示，“大悅城經營狀況一直是比較好的，如果注入香港上市平臺，通過評估物業增值，對於上市公司的業績會有極大的促進。”

而對於目前多家公司都存在的雙地產業務平臺，宋延慶直言，集團內部住宅與商業的產業協同是關鍵問題。

六綜合體專案裝入在港上市公司/

中糧置地控股公告顯示，於2014年9月12日，與中糧置地有限公司、亮翠有限公司及妙稻有限公司訂立收購協議。據此，中糧置地控股同意購買，而中糧置地及亮翠各自同意出售各自目標公司全部已發行股本及股東貸款，總收購代價為124.6億港元。

至此，中糧置地控股將全資擁有這六個大悅城項目，分別是北京西單大悅城、瀋陽大東區大悅城、北京朝陽大悅城、上海大悅城、天津大悅城及煙臺大悅城等專案及其項目公司。此外，其還擁有北京中糧廣場、北京安定門專案及上海中糧大廈等項目的非控股權益。

這意味著，目前中糧集團旗下已開業運營的大悅城專案，都將注入在港上市平臺——中糧置地控股。

為了打通上市之路，中糧集團很早之前已開始籌備。早在2011年，中糧集團董事長甯高甯曾表示，中糧集團籌備分拆旗下的商業地產，計畫在香港或A股上市，並表示看好中糧商業地產未來的租金前景。

一直到去年9月，中糧集團注資香港殼公司僑福企業最終敲定，收購總代價為141.67億港元。完成注資後，中糧集團的持股量將增至75%。

僑福企業公告稱，注資後的僑福企業將成為中糧集團的境外上市平臺，擁有其綜合體及其他商用物業，將擁有強大實力為物業開發籌集資金。完成此次注資後，僑福企業正式更名為“中糧置地控股”。

據中糧集團對二者的定位，中糧置地控股是以發展大悅城為品牌的商業綜合體平臺，包括酒店、旅遊地產等，未來業務重點是商業地產；中糧地產則以住宅地產為主。

據《每日經濟新聞》記者瞭解，自去年10月份以來，中糧就曾展開了託管大悅城的工作。在8月27日，中糧置地控股在香港舉行的2014年中期業績會上，中糧集團副總裁、中糧置地控股董事長周政曾表示，自去年託管後，目前這些資產已順利劃轉到香港上市平臺——中糧置地控股。

“將大悅城的資產注入在港上市的平臺，無可厚非。對於中糧集團來說，香港上市平臺對於資產評估的增值，可以對其收益帶來積極作用。而近幾年中糧集團旗下的地產業務收穫的成績單並不十分亮眼。”一位不願具名的分析人士對 《每日經濟新聞》記者如是說。

不排除用並購等拓展大悅城項目/

“大悅城”一直都被視為中糧集團在商業地產方面的代表作，而大悅城未來的經營運作方式也成為眾人關注的焦點。從目前此宗收購來說，已經開業運營的大悅城專案已由中糧置地方面負責，但根據之前中糧集團計畫未來5-10年全國拓展的20個大型商業地產的規模來看，剩下的項目如何運作更為關鍵。

昨日（9月15日），中糧置地控股相關人士對《每日經濟新聞》記者表示，根據中糧集團向中糧置地控股授出的認購期權，本次注資收購了認購期權範圍內的全部大悅城專案。“目前，中糧置地控股在深圳尚無大悅城專案，未來公司將積極探索，協調內外部資源，尋求可能的機會。”

對於未來中糧置地控股會否加入其他大悅城的開發建設中，上述相關人士表示，未來中糧置地控股將積極關注公開市場土地招投標資訊，進入大悅城開發、建設、運營及管理的全過程；同時不排除並購或尋求股權合作等形式進行輕資產拓展方式發展大悅城專案。

伴隨著中糧集團海外上市平臺的拓展，旗下的地產業務也基本完成了A+H的戰略佈局。雖然這被很多房企視為理想格局，但在集團內部，無疑也存在平臺之間業務交叉協同的難題。“特別是商業物業開發，根據現在的土地出讓肯定都包括配套的公寓等住宅開發，這避免不了兩個平臺的同時介入，也許之前劃分的都比較清楚的，但很可能走著走著就不清楚了。”在宋延慶看來，這樣的案例發生在很多擁有雙平臺的房企身上。


宋延慶同時表示，受制於內地融資環境的嚴峻，目前包括中糧、綠地、金地、方興以及萬達，都在尋求將持有型商業地產管理公司獨立上市，A+H的組合也會成為行業趨勢，但關鍵問題就在於雙平臺的協作。

“商業物業從淨利潤的角度、稅務籌畫的角度如果是先持有，就可以少繳納所得稅。不過，持有的時間一長，租售比的不合理也會導致不賺錢，所以2~3年後賣給上市公司，也相當於資產證券化，而上市後通過評估資產增值。”宋延慶進一步說道，商業專案的住宅開發以及商業持有部分，需要在兩個平臺之間交叉協作，“最關鍵的就是集團內部住宅與商業的產業協同問題，是否能夠妥善處理。”

王健林、馬雲，這兩個能量級的中國男人，這幾天正攪動著全世界資本市場的神經。

9月9日，號稱史上最大IPO的阿裡巴巴全球路演在紐約開啟，馬雲15年的創業傳奇隨即傳遍全世界。以“1億元賭局”和“萬百騰”組合叫板馬雲電商的王健林也沒有閑著，他的萬達商業地產也在緊鑼密鼓地籌備香港上市，是香港市場有史以來最大的房企上市交易。

據市場消息，萬達商業地產最早於今年年底在香港掛牌上市，籌資規模可能在50億-60億美元之間。根據港交所規定，在香港主機板上市的公司，最低公眾持股量為25%，如發行人市場超過40億港元，則最低可降低為10%。按照10%的比例計算，萬達市值最高將達600億美元（約合3684億人民幣）。

時代週報記者聯繫萬達相關人士進行採訪核實，並試圖瞭解基石投資者及認購情況等，未獲得對方的正面回應：“這件事需要管理上市的人士宣佈相關情況。”

上市陣地移至香港

萬達為什麼要上市？王健林始終堅持，不是為了錢。

在7月份作公司2014年上半年工作報告時，王健林已自問自答一番。在他看來，對於萬達這樣有5000億資產、100多個在建萬達廣場的企業來說，上市融到的現金起不了主要作用。他考慮的是萬達的百年基業，怎樣成為一家透明的公司？他還想讓資本市場看到萬達的高增長。

萬達從2005年就想要上市，試過REITs、試過IPO，即使擁有兩家上市公司—萬達商業地產集團有限公司(以下簡稱“萬達商業地產”，00169.HK)和AMC(NYSE.AMC)，王健林也並不滿意，因為萬達主業商業地產業務至今仍未上市。

“今年的目標是力爭推1-2家主要公司上市，”王健林的上市宣言是如此表述的，在今年年初，在馬化騰搶走王健林首富頭銜時，他曾叫板說，“等我們上市再看看，今年年底可能就上市了。”

在等候了近5年的A股市場，王健林直接選擇了放棄。早在2009年，萬達商業地產就啟動A股上市計畫，但由於隨即而來的輪番調控和緊閉的上市閘門，這一計畫至今未成行。雖然去年下半年起，A股房企上市有放鬆痕跡，但王健林顯然已失去了耐心，他的萬達商業地產和萬達院線甚至都“主動”折戟A股IPO。

就在王健林7月講話的10多天前，今年7月1日，證監會網站披露，萬達商業地產等32家企業因未按規則要求報送預先披露材料，且申請檔中的財務資料超過有效期達3個月，被終止審查。與此同時，同樣在深交所中小板排隊的萬達院線也被公告審核中止。萬達集團在次日發佈的《關於萬達商業地產A股上市終止審核的說明》中稱，今後將繼續積極探索多種上市途徑。

這是一個新的開始。事實上，在多個公開場合，王健林都曾表態說，“只要把真實利潤做出來，在何處上市，採用何種資本平臺都不在話下。”

8月25日，香港上市公司萬達商業地產在發佈虧損中報後不久，便宣佈更名為“萬達酒店”。這一次更名，給人一種為萬達內地商業地產讓路的態度。

“這家香港上市公司由收購?力而來，但這個小殼能為萬達做的事太少，”有香港券商分析人士對時代週報記者說，根據香港上市規則，買殼後的24個月內，殼公司收購某項資產的資產比例、盈利比例、收益比例、代價比例以及股本比例等五項核心指標中的任意一項指標超過100%，都將構成“非常重大的收購事宜”，會被按新股上市處理，令買殼上市失去意義。

言下之意，萬達在內地的龐大商業地產資產要想裝入現有香港上市平臺，技術太繁雜，也基本不現實。這也就解釋了，為何萬達香港借殼上市已經有一年時間，但這個殼公司中卻只有5個項目。

最高籌資60億美元

天下武功，無快不破，這被總結為王健林的商業信條，過去數年間，萬達以燎原之勢在全國擴張，尤其是近兩三年年均新開業20家萬達廣場的速度，在地產界無人能出其右。在一句“萬達廣場，就是城市中心”口號下，如今95個萬達廣場正密密麻麻分佈在中國絕大多數的一、二、三、四線城市。

作為全球商業地產行業的龍頭企業，萬達計畫2014年開業24座萬達廣場，持有物業面積2203萬平方米，成為全球規模第一的不動產企業。王健林的雷厲風行，在上市籌備上也小有體現。

萬達赴港上市的資產包估值早已準備好，在今年中秋節這天，《華爾街日報》最先發佈消息稱，萬達商業地產最早今年年底之前在香港掛牌上市，籌資規模可能在50億-60億美元之間，中國國際金融有限公司和滙豐控股受聘擔任IPO保薦人。如此一來，萬達商業地產也有望成為香港市場有史以來最大的房地產企業上市交易。

《東方早報》消息稱，投行已經開始給各大目標基石投資者發送萬達的報表。2013年，萬達商業地產總資產2600億元人民幣，淨資產1100億元人民幣，年淨利潤248億元人民幣，有息負債1300億元人民幣。

在此之前，王健林其實已屢屢試探過國際資本市場對萬達商業地產的反應。結果讓他甚為得意，在上述半年工作報告中，王健林說，2013年，萬達商業地產曾發行1筆5年期美元債券，市場反響很好；2014年，萬達商業地產啟動6億美元10年期無擔保債券，這也是十年來中國民營企業發行的首只10年期海外債券，結果非常理想，“10年期債券，加上發行費用利率只有7.25%，如果商業地產擔保，債券利率還會下降一大塊，這說明國際資本市場看好萬達商業地產。”

根據萬達的財務資料，去年，萬達商業地產收入為1456.2億元，其中地產業務(公寓、商鋪、寫字樓)收入1262.5億元，租金收入85.6億元，占總收入的5.87%。今年上半年，萬達商業地產收入668.5億元，完成全年目標的37%、上半年目標的103%，同比增長18%。


今年全年，萬達要衝刺的是商業地產收入1182億元，總收入1519億元，資產超過5000億元。王健林說，上半年目標占全年目標的比例偏低，下半年要完成全年目標的6成多，壓力巨大。但萬達20多年來始終保持一個光榮傳統，無論形勢多麼困難，全集團從來都是完成甚至超額完成全年目標。實現下半年目標，萬達將連續9年保持30%以上的收入增長。

為保證上市速度，王健林專門成立了上市推進小組，並任命萬達集團總裁丁本錫為組長，萬達集團高級副總裁王貴亞為副組長，萬達商業地產執行總裁齊界、萬達文化產業集團執行總裁張霖等為組員。

而在外界看來，在現時市況下，萬達商業地產赴港上市的成功概率較高。上海易居研究院研究員嚴躍進對時代週報記者說，“萬達商業地產不是一般的房地產股，成長型和現金流都不錯”。

今年以來，港資巨頭長江實業（00001,HK）頻頻陷入內地撤資、囤地及龜速開發等風波中。或許為向市場證明今日，網易財經從長江實業獲悉，旗下位于廣州黃埔區的一豪宅專案盤將於近期入市，搶跑廣州“金九銀十”市場。

來自長江實業集團的執行董事趙國雄再次向媒體澄清龜速開發質疑，他坦言，近年在中央宏觀調控下，樓市確實不會太火爆只要專案在合理區域利潤都可以賣。樓盤賣得快與慢很多時候要看朝向位置等，內地市場啥時候申請到預售證就會申請開盤，定制的價格將符合市場，不會偏離太多。

豪宅逆勢入市 總價超2400萬

近期，多家機構資料顯示8月樓市成交表現平淡，萬科、保利等銷售資料增幅差強人意，仍低於上半年月度水準。

從廣州市場來看，8月份廣州一手樓均價15369元/平方米，環比7月跌1%，這是繼7月環比下滑後，再度環比下跌。作為備受關注南沙區域，受自貿區政策影響，當地樓市猶如過山車，但8月南沙片區跌至今年新低，首次跌破萬元至9874元/平方。

本次長江實業推出豪宅項目位於廣州黃埔區，曾因垃圾焚燒事件鬧得紛紛揚揚，然而並未妨礙其推貨節奏。本次二期項目達154套，但首推84套試水市場，大宅建築面積由約255-650平方米不等，預計2015年第四季可交付使用。

據長江實業地產投資董事劉啟文透露，此次價格區域將會在總價600多萬-2000多萬之間，截至10月31日買家將會享受95折扣優惠。

網易財經注意到，在當前逆勢下，總價超千萬的豪宅單位高調入市甚少，一期專案均價為每套700萬，參照網易房產監控的實際成交均價達2.7萬元/平方。據上述人士透露，255-280㎡的主流戶型，價格在612-758萬之間，而650㎡的超大戶型，價格則在2330-2457萬之間。

房企搶跑金九銀十 市場供應攀升

當前國內多地政府從財政補貼、稅費優惠以及金融政策等大規模出手救市。對此趙國雄認為，這一兩年受調控影響，內地樓市整體賣得一般，畢竟買家按揭貸款發放都很慢，中央救市只是能多賣一些。

他認為，對於長實來說都會根據政策控制銷售節奏，將專案價格控制在合理的範圍內，內地開盤去化一般達8成，與預計差不多。

公開資料顯示，2014年長實中期業績顯示，股東應占利潤約為213億港幣，同比增59%。

據經緯行研究中心監測顯示，廣州截至8月底市場新批預售貨量達193032平方，市場庫存比年中有所增加，市場去化壓力進一步增加同時預計10.1前後推貨量將會增加。

對於未來內地投資計畫，趙國雄表示，主要關注一二線城市，三四城市不太熟悉，長實在全球各地每年都在投資，買進賣出，不存在撤資行為，公司旗下有地產、電訊、碼頭等很多業務，而房地產業務開發有快慢，也會有一定專案補充。

伴隨著今年初以來“限高令”的鬆綁，市場這根弦眼看著在慢慢撐開，但沒想到瞬間又被繃了回去。

日前，北京市政府常務會議上新確定了“基本住房有保障、中端需求有支持、高端市場有調控”的總體思路，可以明顯看到，對於高端市場的定調從最初的高端有市場，到高端有控制，最終演變到了高端有調控。

“此前一直流傳高端有限度放開限購，這下封死了，至少今年沒戲了。”北京一位負責高端市場研究的權威人士對《每日經濟新聞》記者說道，在其看來，雖然這只是草案，但大思路調整的可能性不大。

高端項目搶跑

這一調控思路對市場來說，顯然不是好消息。

“從單價4萬~6萬元/平方米的中端改善型市場來看，銷售將會繼續放緩、庫存壓力加大。主要原因在於改善型購房者往往不具購房資格，需要 賣舊 騰退出購房資格後才能 買新 ，這無疑將拉長購房者的成交週期，也增加了購房者的選擇機會。”亞豪機構市場總監郭毅在接受《每日經濟新聞》記者採訪時表示。

北京一豪宅專案的行銷人士對記者表示，之前每到訪的200組客戶可能實現的成交能達到100組，而現在需要積累上千組甚至更多的客戶才能成交100組房源。

不過，對於已經覬覦市場需求的高端專案來說，“金九銀十”是不得不發力的關鍵期。

“目前我們首期開盤的128套房源，成交認購了110多套，主力戶型為175~305平方米的平層以及400~406平方米的城市院墅。”昨日（9月16日），《每日經濟新聞》記者以購房者身份走訪了位於北京北三環薊門橋的保利海德公園專案，該專案的銷售人員對此說道。

這也是今年北京市場獲批的單價最高的項目。保利地產北京公司行銷中心總經理牛毅昨日在接受記者採訪時表示，今年上半年北京市總價在1500萬元以上的豪宅產品總銷售量為28億元，而就目前海德公園的銷售情況來看，首期銷售的總量接近北京市整體上半年的成交水準。

這背後反映出的則是進入下半年以來，豪宅市場的簽約復蘇。根據亞豪機構的統計資料顯示，今年8月北京在售報價超過5萬元/平方米的公寓豪宅項目共售出180套，銷售總面積達3.16萬平方米，環比上月，成交套數、面積分別上漲了73%和62%。

回暖言之過早

“現在說市場回暖還言之過早，保利海德公園的熱銷目前來說只能算是個案。”郭毅表示：“目前已知的幾個熱銷項目，或是開發商的降價推盤策略起效，或是真正擁有稀缺地段資源，除這些以外，還有更多的高端項目，蓄客和銷售情況並不好。”

《每日經濟新聞》記者走訪發現，如果是延伸到五環區域，多個高端專案都因蓄客不佳，一再推遲了開盤時間。

“此次會議，對於高端市場的調控方向變化最大，由 高端有市場 轉變為 高端市場有調控 ，無疑給高端市場潑了一盆冷水。”談及前不久會議傳出的消息，北京某高端專案的負責人認為。

有權威人士表示，此次房調政策口徑的微調，意義深遠，可以說是為明年乃至近2~3年的調控劃定了新的方向。


在其看來，在今年分類調控的目標指導下，再加上調控的口徑是北京高端有“市場”，一直以來，讓業界判斷未來對於高端市場將會採取市場化手段調控，行政手段有望逐步淡出。但此次會議中明確，將繼續調控高端市場，“加大稅收、信貸調控力度，實行嚴格的限購政策”，對豪宅市場將造成不小的影響。

對此，郭毅認為，對於豪宅來說，雖然面向的是財富人群，這部分客群往往可以調動社會資源，用公司名義購房從而規避限購，但購房者還是會面臨稅費增加、流程複雜等問題，實際上鎖定了未來豪宅市場的需求量。

“需求量的穩定將造成市場價格的同步穩定，那麼，2013年一些 被豪宅 的地塊將可能由於市場以及定價的風險，無法尋找到合理的時機入市，預計2015年，包括夏家胡同、西局、東壩等位置的高價地還將繼續蟄伏。”郭毅表示。

受近期樓市成交低迷的影響，上海個人住房貸款增速連續數月放緩。

9月16日，央行公佈2014年8月上海市貨幣信貸資料顯示，8月上海市新增本外幣個人住房貸款42.1億元，同比少增41.1億元。而此前的7月，上海新增本外幣個人住房貸款34億元，環比和同比分別少增15.7億元和48億元。

而從2014年上半年整體情況來看，個人住房貸款的增幅放緩從二季度即見端倪。今年上半年，上海市個人住房貸款增加377.59億元，同比少增8.6億元。其中第二季度新增151.5億元，占上半年個人住房貸款增量的4成，增速趨緩。合計1-8月，上海市新增個人住房貸款同比少增97.7億元。

個人消費貸款增幅也在持續回落。8月上海新增本外幣個人消費貸款78.8億元，同比少增61.8億元。7月上海新增本外幣個人消費貸款63.4億元，同比少增75.7億元。上半年全市新增本外幣個人消費貸款501.7億元，同比少增99億元。

外匯存款現年內首次回落

在貸款增幅回落的同時，存款遏制住了7月份大幅下滑的勢頭。

截至8月底，上海市本外幣各項貸款餘額47065億元，同比增長8.5%，增幅比上月回落0.5個百分點；當月貸款增加84.1億元，同比少增182.2億元。

2014年8月末，上海市本外幣各項存款餘額71780億元，同比增長7.3%，增幅比上月回落1.5個百分點。

8月份當月存款減少572.7億元，環比少減1339.6億元，同比多減951.4億元。而在7月上海市存款減少1912.3億元，同比多減1085.1億元。

值得注意的是，在人民幣存款繼續下降的同時，上海的外匯存款現年內的首次回落。當月減少13.2億美元，同比多減12.4億美元，環比多減47.7億美元。其中中資金融機構減少9.1億美元。

單位存款同比大幅下降，存款定期化趨勢加強。8月份上海本外幣單位存款減少236.6億元，同比多減644.1億元。當月定期存款和協定存款分別增加169億元和16.7億元，同比分別多增145.6億元和8.5億元。

此外，個人存款的降幅趨緩，儲蓄分流效應逐漸減小。8月份，全市本外幣個人存款減少296.8億元，同比多減388.5億元，環比少減757.2億元。其中，儲蓄存款減少186.1億元，同比多減343.3億元。

小企業貸款新增59.6億元

人民幣貸款小幅增長同時，外匯貸款有所減少，信貸結構也現微調。


8月上海市中資金融機構新增本外幣貸款98.4億元，同比少增139.7億元；外資金融機構本外幣貸款減少14.3億元，同比多減42.5億元。8月份，全市人民幣貸款新增176.6億元，同比少增247.4億元，環比多增117.8億元。

貸款行業投向中小型企業貸款增加最多。8月份，全市金融機構發放的本外幣企業貸款（不含票據融資）中，房地產業貸款增加40.6億元，同比多增5.2億元，環比少增46.6億元。投向製造業的貸款減少121億元，同比多減44.5億元。

從借款企業規模來看，8月全市中外資銀行的貸款投放以小型企業為主。當月大型、中型和微型企業貸款分別減少75.7億元、133.5億元和5.3億元，小型企業貸款新增59.6億元。

從下月中旬開始，深圳將正式對首塊醫療用地進行招拍掛。據瞭解，這是深圳首塊三級醫院用地面向社會資本競賣出讓，也是國內初次“試水”醫療用地招拍掛。

9月22日，深圳還將高規格進京對這塊用地及另外兩個公立醫院項目進行推介，希望引入更多海內外知名醫院、高等院校及投資機構前來深圳辦醫。

低價出讓醫療用地

今年8月8日，深圳市土地房產交易中心發佈公告，擬公開出讓深圳市龍華新區民治三級醫院專案土地使用權，並就專案用地出讓初步方案公開徵集社會專業意見。

深圳市衛生計生委促進辦副主任李林在9月16日的新聞發佈會上透露，目前徵集意見已經結束，有17家單位進行了預報名，這其中不僅有本地資本，還有來自北京、上海、香港、重慶、汕頭等地的房地產企業、人壽保險公司、醫院投資管理公司、醫院管理集團、醫院等。“我們吸收整理社會專業意見之後，預計在十月中旬，正式出讓這塊地。”李林介紹。

深圳將社會辦三級醫院用地優先納入近期建設與土地利用規劃年度實施計畫，並享受醫療用地地價優惠政策。據瞭解，醫療用地由深圳衛計委提出競買資格，由規劃國土委採用招拍掛方式出讓。

“建房用地難”是民營醫院普遍反映在經營發展中面臨的最大難題。

“以前政府土地出讓中沒有醫療用地，民營醫院基本上沒法按照公立醫院的標準取得自己的土地。”一位醫療投資界人士說。

據瞭解，在深圳，僅有少數的幾家民營醫院按醫院標準進行規劃設計，絕大部分民營醫院則是租用廠房、民房等做內部改造而成，難以進入標準化行列，限制了醫院做大做強。

據深圳市土地房產交易中心此次公佈的專案用地出讓初步方案，該專案用地50年期的樓面地價約750元/平方米，建築面積115550平方米，遠低於其它用地的地價。

當然要想參與競買需要滿足一定的條件。“最主要是要有雄厚的資金實力和三級醫院管理經驗。”李林說，深圳要求專案總投資估算不少於12億元人民幣，其中專案資本金不少於5億元人民幣；醫院定位為800張床位以上的三級綜合醫院，提供不低於50%的基本醫療服務。

此外，土地競得者須簽訂監管協議書。協議要求，土地只能用於醫院建設，不得變更土地使用用途，不得出租給協力廠商，且建成運營10年內土地使用權不得轉讓；10年後只限整體轉讓，且必須經衛生行政主管部門批准。若違約，政府將無償收回土地使用權，而且協議同時要求取得用地後，醫院要3年內建成，4年內投入使用，否則將支付違約金。

進京“搶醫”

除了對上述醫療用地項目進行拍賣之外，深圳還將於9月22日在北京高規格召開合作交流會，希望吸引更多海內外知名醫院、高等院校、投資機構來深辦醫。

一直以來，深圳的醫療資源遠遠滯後於城市發展。直至2013年，深圳每千人醫生數、床位數分別為2.47人、2.75張，均低於北京、上海和廣州；由於優質醫療資源緊缺，在國內具有比較優勢的醫院和學科不多，專科體系不夠完備，缺少腫瘤、口腔等專科醫院，缺少國內國際知名的醫療專家。

鑒於此，深圳提出實施醫療衛生“三名工程”，面向全球引進名醫（名科）、名院、名診所，且將其列為深圳市政府工作報告確定啟動實施的12項重大民生工程之一。

此次進京，深圳除了重點推介上述社會辦三級醫院用地外，還準備了2個三級公立醫院項目，希望與高水準辦醫機構合作。


“一是深圳市聚龍醫院，定位為三級甲等綜合性醫院、區域醫療中心，市屬公立醫院，規劃首期建設600張床位，目前已進展地上5層施工；二是深圳市口腔醫院，定位為三級甲等口腔專科醫院，市屬公立醫院，建設規模為60張病床和200張牙椅。目前該專案已取得土地合同，環評批復，並已完成方案設計及可行性研究報告。”深圳衛生計生委副主任孫美華介紹說。

目前，深圳已提出，對獲評為國家、省、市級重點學科及國家級培育學科和省級培育學科，實行分層資助，對成功創建國家級、省級和市級醫學重點學科的學科團隊，給予一次性獎勵。

值得一提的是，深圳還將對人才、特別是團隊輸出單位進行獎勵。

中國房地產業協會、中國房地產研究會與中國房地產測評中心等機構組織的2014中國房地產企業品牌價值測評成果發佈會暨房地產品牌價值高峰論壇，9月17日在北京舉行。授權中國證券報獨家披露的《2014中國房地產企業品牌價值測評研究報告》顯示，品牌房企在一線城市的溢價率均值達到了24.74%。

華夏幸福躋身20強

從近兩年中國房地產品牌價值20強榜單來看，2013-2014年連續兩次入選20強的企業共有19家，換榜率為5%，新晉的20強企業為華夏幸福。與上年相比，上榜企業總體排名變化不大，企業梯隊逐漸趨向穩定。

其中，中海地產以319.39億元的品牌價值繼續佔據首位，連續四年蟬聯榜首，?大地產和萬科以291.86億元和271.10億元分列第二、三位。保利、綠地、龍湖、世茂和富力五家企業的品牌價值排名與上年保持一致，分列4至8位。碧桂園和融創排名提升至9、10位，其中，融創是歷史上首次躋身前十。

報告顯示，即便是同一區位的同質化產品，強勢品牌房企也往往會因知名度高、信任感強而成為多數購房者的最終選擇，他們更願意為承諾一致和高品質的產品支付溢價，這種消費心理成為企業獲取超額收益的基礎。在同區域內，品牌房企的項目往往能憑藉品牌效應較周邊競爭項目產生20%-30%的溢價，對於一些改善型專案來說，由於目標客戶的價格彈性較低，這一空間可能更大。

品牌房企溢價收益高

典型品牌房企2013年在北京、上海和廣州三個一線城市的溢價率均值為24.74%，在其餘二線城市的溢價率均值為30.72%。在二線城市，相對於眾多的地方性中小企業，品牌房企優勢更為突出，市場地位更加強勢，格外受購房者青睞。


在品牌的支撐下，區域佈局均衡、產品結構豐富的企業實現了持續增長，銷售業績和市場份額繼續擴大。2013年，20強品牌房企銷售金額合計為13632億元，同比增長約33%，較上年提高約4個百分點，高於全國商品房銷售金額增長率約6個百分點；占全國商品房銷售金額的比重接近17%，較上年提高約1個百分點，品牌優勢明顯。

報告還顯示，目前，我國房地產行業品牌表現出與其他行業不同的特徵：首先，房地產品牌認知度較高，但企業間美譽度及忠誠度差距較大；其次，房地產品牌年齡相對較短，且房地產高價值的產品屬性使得品牌對銷售的影響力度相對較低；再次，房地產品牌由企業品牌、專案品牌、聯合品牌及企業家個人品牌等多項組合協同方式打造，但拼圖式的品牌形象存在負面消息損害整體品牌的風險；最後，房地產品牌存在著企業影響力不夠，但所在企業的企業家知名度高的偏差。

9月16日，保利海德公園專案舉辦業績說明會，保利地產北京公司行銷中心總經理牛毅宣佈，保利海德公園首期開盤當天熱銷25億，創“2014年北京乃至全國頂級豪宅銷售的歷史記錄”。

同樣，當日接近保利海德公園專案的人士也對觀點地產新媒體證實，北京保利海德公園二期9月13日推出128套房源，目前項目已完成認購110多套，認購金額25億元。

而北京保利海德公園專案即是曾引起市場極大關注的原北京2010年薊門橋單價地王專案。

事實上，自2011年8月10日獲取該地王之初，基於薊門橋地王的優質和地段的稀缺性，保利北京便始終對外宣示，該專案一定要做成頂級豪宅。

現在，在熟悉北京豪宅市場的市場人士看來，經過近三個月蓄客，海德公園項目在樓市低迷的當下，最終實現認購25億元佳績，亦算得償所願。

不過，亦有分析認為，保利並不以豪宅見長，在北京，融創、方興、星河灣等豪宅專業戶雲集，市場競爭可謂激烈，該項目未來前景還有待進一步觀察。

前地王海德公園出街

資料顯示，海德公園專案位於北京市海澱區北三環薊門橋，總建築面積約10萬平方米。據悉，該項目此外該項目共10棟樓，其中1-4號樓為疊拼別墅，5、6號樓為住宅，8、9號樓為寫字樓，7、10號樓為酒店。

在9月16日的說明會上，牛毅稱，保利海德公園項目於9月13日首期開盤共推出128套產品，其中包含23套疊拼產品，和105套高層產品，“從目前銷售情況來看，小戶型基本售罄，大戶型產品補充推出一部分，現在僅還有少量房源在售”。

據介紹，保利海德公園項目為精裝修，主推戶型為175-305平方米的4居平墅和400-460平米疊拼產品，均價85000-95000元/平方米，單套總價在2500萬元至3000萬元左右。

不過，目前市場對其頂級豪宅的宣傳略有疑慮。有業內人士介紹，以北京頂級豪宅總價5000萬元標準來劃分，保利海德公園戶型面積單套總價在2500萬元至4000萬元左右，其離頂級豪宅就差了那麼一點距離。

但該名業內人士亦稱，如以均價85000-95000元/平方米的單價而論，保利海德公園專案亦屬北京頂級豪宅行列。因此，這其實就是北京保利針對市場定位而特意推出的“小號豪宅”。

據悉，保利海德公園項目早前曾用保利薊門名居的推案名。而其在2013年3月早前項目造勢之初，該項目也用過“保利康橋”案名，不過當時其略顯“默默無聞”。最終去年6月，該項目正式定案名“海德公園”。

北京多名業內人士介紹，該項目定名“海德公園”後，住宅部分於2014年6月14日取得預售證。備案資料顯示，將推出單位1-6號住宅樓共164套房，均價定在94000元/平方米至97000元/平方米左右。

然而，彼時樓市已處於下行之中，“當時樓市觀望情緒濃厚，海德公園項目一直蓄客不足；因此雖然早早拿到預售證，卻遲遲沒有開盤”，行業人士如是介紹。

不過，保利地產北京公司總經理李晶就曾對此回應，保利海德公園一直在為今年開盤做準備，按照工程進度等綜合因素考量，項目將安排在今年9月份開盤。

現在9月13日，在北京樓市“金九銀十”的第二周，保利北京終於讓其年度市場利器“小號豪宅”海德公園出街。

“小號豪宅”的市場標準

有熟悉北京保利的業內人士對觀點地產新媒體指出，保利近來在積極尋求拓展高端物業產品路線。“而薊門橋地王入市，對急需擴展高端市場的保利來說，無疑具有特殊意義。”

事實上，保利海德公園在專案啟動之初，便始終是公眾關注的焦點。其最主要的原因便在於該項目正是名噪一時的2010年北京薊門橋單價地王。

2010年3月15日，中國兵器裝備集團控股的北京世博宏業房地產開發有限公司以總價17.6億元拿下北京薊門橋專案，樓面價達3萬元/平方米。

但3天后，國資委要求78家非地產央企適時退出地產行業，中國兵器集團位列其中。

於是此後，2011年8月10日，保利地產通過收購世博巨集業100%股權的方式獲取了這個地理位置極為優質的北京單價地王項目。

事實上，自獲取該地王之初，基於薊門橋地王的優質和地段的稀缺性，保利北京便始終對外宣示，該專案一定要做成頂級豪宅。

目前，保利在行銷策略上將保利海德公園，與即將同樣在下半年面世的萬科北河沿甲柒十柒號、中赫萬柳書院專案並列為北京2014最新入市的頂級豪宅第一陣營。

據北京業內人士對觀點地產新媒體介紹，北京目前普遍以價格標準來劃定豪宅，一般總價在1000萬元以上，單價超過5萬元/平方米的項目即被認定為豪宅。

不過受制於位置等因素，對於豪宅的具體特徵，各家有各自的定義。就有業內人士認為，單價在5萬元/平方米以上的只能認為是高端住宅，總價超過3000萬元以上的項目才應歸為頂級豪宅。

因此，該名人士強調，並不是一個專案內的所有產品都可以劃入豪宅範圍，“比如方興廣渠金茂府的個別樓王項目可以歸入頂級豪宅內，但其悅系列更多產品則只能稱高端住宅，還算不上豪宅”。

目前依次估算，保利海德公園戶型面積為170-460平方米，這樣其主力戶型產品單套總價在2500萬元至4000萬元左右。

保利試煉北京豪宅市場

有熟悉保利的分析人士對觀點地產新媒體指出，保利並不以豪宅見長，在北京融創、方興、星河灣等豪宅專業戶雲集，市場競爭可謂激烈，該項目未來前景還有待進一步觀察。

事實上，海德公園所在的海澱區本身就是北京豪宅密集區。該區域的京投銀泰•琨禦府便是8月16日新推得項目，其戶型主要集中在140-180平方米之間，均價70000元/平方米左右。

北京世聯資料顯示，就在上一周(2014年9月8日-9月14日)，琨禦府銷售21套，實現銷售面積3031平方米，均價68798元/平方米，銷售金額2.09億元。另據代理該專案的北京思源經紀總經理丁武透露，8月份，該項目已實現認購金額24億元。

在丁武看來，琨禦府項目的戶型更小，這類戶型的市場需求更大，性價比更高。據其介紹，在北京，總價在1000萬元至1500萬元的豪宅是最好賣的，超過2000萬元，銷售就得立馬滑下。

“而過去幾年北京房價一直再漲，豪宅的戶型面積也在逐漸縮小，目前北京200平方米或以內的戶型面積比較熱銷，琨禦府項目定位或更迎合市場需求。”

事實上，在琨禦府的競爭下，同處於海澱區的海德公園也會感到壓力。有業內指出，目前保利的25億元只是前期認購完成，最終的業績表現，還要看最終簽約結果。

世聯之前資料顯示，保利海德公園8月份銷售4套，銷售面積166平方米，均價67876元/平方米，實現銷售金額1100萬元。


另據偉業我愛我家市場研究院統計，截止到8月24日，北京市8月份千萬級豪宅市場成交量為119套，與7月份成交量基本持平，比去年同期減少67套；成交均價為51154元/平方米，比去年同期上漲3.8%。

對此，偉業我愛我家集團副總裁胡景暉認為，從千萬級豪宅的市場情況來看，北京市目前成交量事實上正處於去年至今的成交低谷。

“市場成交意願整體來看比去年明顯降低，顯示出市場高端需求的觀望情緒依然濃厚，未見鬆動；考慮到高端市場成交的相對穩定，未來這一情況仍將持續，短期內預計難以出現明顯改觀。”

伴隨一紙招股說明書披露，大連萬達商業地產股份有限公司（下稱“萬達地產”）的IPO之路終於迎來實質性進展，助力王健林實現財富溢價的夢想之地最終還是由上海轉向了香港。

9月16日，萬達地產在香港交易所發佈招股說明書，正式啟動由內地轉向H股的上市計畫，並選中了中金香港證券和滙豐銀行擔任聯席保薦人。

兩個多月前的7月1日，中國證監會發佈的“首發在審企業審核狀態變動概況”顯示，萬達地產等32家企業因未按規則要求報送預先披露材料，且申請檔中的財務資料超過有效期達3個月，被終止審查。

根據萬達影院招股說明書顯示，萬達地產由萬達集團持股52.971%，萬達集團董事長王健林則持有8.161%股權，其他股東持有剩餘的38.868%股權。

本次港股IPO招股說明書則進一步細化了萬達集團自身持股構成，其中王建林直接持有萬達集團0.24%股權，“並透過其于大連合興的98%直接權益間接持有大連萬達集團已發行股本的97.77%”。

年底前“搶灘”港交所

事實上，早在2005年王健林就曾對外宣佈，“大連萬達集團旗下商業地產項目以REITs形式打包境外上市的計畫進入倒計時”。

直到9年後的2014年，萬達集團資產上市終於行至關鍵時期，其旗下兩家重要上市資產——萬達地產和萬達影院，相繼現身證監會首發在審企業審核名單。

由於A股IPO排隊擁堵，目前萬達影院尚處於“已回饋”狀態，而萬達地產則已於7月初終止上市。

但王健林顯然並未放棄手中資產的上市計畫。萬達地產終止上市次日，萬達地產即在萬達集團官網上明確表示，“今後將繼續積極探索多種上市途徑。”

緊接著的7月12日，萬達集團2014年上半年工作會議上，王健林再次拋出明確目標，“2014年的目標是力爭推1到2家主要公司上市。”

在一位香港中資投行人士看來，萬達地產最終選擇港股上市除了內地監管機構對房地產企業上市仍未鬆口外，今年上半年以來香港IPO市場持續回暖也是主要原因。“五月以來恆生指數迅猛上漲，投資者情緒大幅回升，此外香港投資者對商業地產較為青睞，或給予較高估值。”

根據安永會計師事務所統計，2014年上半年香港市場共有44家公司首發上市，其中包括6家房地產企業，“伴隨內地IPO市場堰塞湖，國內房地產企業仍將傾向赴港融資。作為資金密集型行業，上市融資不僅能滿足房企資金要求，還能優化資本結構，提升知名度。”

九成募資用於物業開發

對於謀求旗下資產上市的目的，王健林在萬達集團2014年上半年工作會議上，就曾做出過明確表態。

“上市對於萬達這樣有5000億資產、100多個在建萬達廣場的企業來說，融到的現金起不了主要作用。我們上市主要是考慮萬達的百年基業，怎樣成為一家透明的公司？怎樣加強監管？怎樣讓公司更安全？”王健林說。

IPO上市必然伴隨著融資，從本次披露的招股說明書內容來看，萬達地產上市的直接目的仍為補給商業地產項目現金流。


招股書顯示，萬達地產本次募集資金淨額的90%部分，將用於10個物業開發專案的融資，分別包括了廣元、哈爾濱、烏海、阜陽、南寧、嘉興等多地的萬達廣場和萬達中心項目。

而剩下的一成募資，則將被用於補充公司的流動資金。

同樣是來自招股書的資料顯示，物業銷售是萬達地產最為重要的收入來源，截至2014年6月30日，萬達地產已經在中國112個城市擁有178個物業專案，目前持有1470萬平米的自持物業面積。

2011年至2014年上半年，其物業銷售收入分別為455.05億元、505.73億元、749.81億元和162.93億元，占總收入比重分別高達89.6%、85.6%、86.4%和70.1%。

兩年前明確提出回歸一二線城市的佳兆業，近日高調宣佈將於今明兩年在廣州住宅市場上推出4個新項目。其中兩個專案，更是頂著“區域地王”的光環。

在9月5日的項目發佈會上，佳兆業介紹，廣州黃埔南玻項目佳兆業城市廣場以及白雲梅花園項目佳兆業天禦將於年內相繼入市，而金融城板塊項目佳兆業1號以及白雲區同寶路項目佳兆業天墅則預計明年陸續面世。

這表明佳兆業轉戰一二線的佈局開始“收網”：佳兆業集團主席郭英成曾表示，從2012年開始，公司新增土地90%都在一二線城市，今後將主要回歸到一二線城市發展。


佳兆業2013年年報顯示，土地儲備總金額為141.27億元，其中，廣州的三幅地塊總計72.24億元，占比高達51.1%。興證證券（香港）指出，佳兆業2014年上半年新購入90 億元的土地儲備，其中98%位於一二線城市，公司一二線城市土地儲備占比達到80%，土地儲備結構進一步優化。

回歸一二線的戰略為佳兆業帶來了漂亮的業績資料。據其中期財報顯示，2014年1-6月，合約銷售平均售價為每平方米人民幣11856元，同比增長28.1%，毛利率高達40.3%。9月12日，佳兆業宣佈，今年前8個月，集團實現累計合約銷售額人民幣150億元，按年上升2%。興證證券（香港）指出，預計按照50%的去化率，佳兆業能夠完成全年300 億元的銷售目標。

房地產行業營改增最晚明年或將推行。2012年1月1日起試點的營改增被認為是目前規模最大的結構性減稅措施。目前僅剩房地產業、建築業、金融業以及生活服務業等尚未實施營改增。

自2013年開始調研，房地產業營改增方案迄今仍難出臺，其難度之大，可見一斑。對於房地產業而言，除了直接影響稅負的稅率之外，與其他行業、稅種如何協調也是改革的難點所在。

稅率17%高不高

稅負到底是增加還是減少，主要取決於稅率的設定。

日前，有媒體報導稱，財政部對房地產營改增的稅率擬採用17%，而此前有消息稱為11%。這一稅率是否合理，對房地產行業來說，稅負是增加還是減少？

“可以做一下對比。”一位供職于四大會計師事務所的財稅專家告訴《第一財經日報》記者。

營改增試點中，有形動產租賃適用17%稅率，交通運輸業是11%，其他部分現代服務業為6%。

不同行業的稅率確定的依據是什麼？該專家稱，一方面要考慮行業本身的毛利情況，還要看其業務的縱向流程是不是有那麼多可以抵扣的東西；另一方面，還有國家宏觀調控政策，是不是鼓勵一個行業的發展。

“營改增試點中交通運輸業稅率是11%，房地產行業的進項比交通運輸業要多，毛利也高，而且在營改增之前大多數的生產型企業都是17%稅率，我們預計最後結果可能是17%。”該專家告訴本報記者，也不排除政府可能對房地產有特殊照顧，最後達成一個較低的稅率。

現行房地產業繳納銷售不動產營業稅的稅率為5%。此前，普華永道中國內地及香港地區間接稅主管合夥人胡根榮表示，在6%的增值稅稅率下，稅負降低；11%持平；17%則稅負增加，所以未來房地產業營改增後實施11%的稅率可能性比較大。

財政部財科所所長劉尚希（微博）此前接受媒體採訪時指出，11%的增值稅稅率表面看比較高，但這是可以抵扣進項稅的，而5%的營業稅則是對全值繳稅。在不清楚具體的抵扣範圍之前，沒辦法判斷稅負上升還是下降。

也有業內人士表示，或許會在11%~17%之間，再確定一個稅率。

具體到一個企業的稅負到底是增加還是減少，前述專家告訴本報記者，這還要看企業的業務性質、銷售流程等細節問題。

比如說，一個在上海開發的房地產企業和一個在河南開發的房地產企業，前者的毛利大，銷售的量小；後者的毛利低，但是量大，兩者最終的銷售額相同。如果按照營業稅，那麼兩者繳納數額相同；但如果按照增值稅，進項可以抵扣，就要看盈利程度和投資來決定稅負的多少。“這點來看，增值稅更公平。”上述專家說。

上海財經大學公共經濟與管理學院教授胡怡建也告訴本報記者，在他看來，“營改增”主要目的是為了消除重複徵稅，結構性減稅不是簡單的個別企業降低稅負，而是針對一個行業，最終是總體稅負減少，具體到一個企業是有增有減。

但前述專家也表示，相比營業稅，增值稅對企業來說可籌畫的空間更大。“企業可以通過運營模式的優化，讓可抵扣的項目最大化。比如說，涉及一個公司內部的業務部門，可以單設一個公司，為本公司提供服務。”

建築、金融一起改

增值稅是一個全鏈條道道抵扣的問題，不能只局限於某一個行業改革。對於房地產行業來說，建築業和金融業營改增與其息息相關，這也成為房地產營改增的一個難點。

從房地產企業的財務報表看，主要的成本構成有三塊：一是土地成本，二是建築成本，三是銀行貸款的利息支出。

“增值稅的原理是，我賣東西要交增值稅，但同時我買東西取得的進項稅發票可以去抵扣，如果建築和金融不改的話，對於房地產行業來說就沒有進項稅可以抵扣，單環節稅負就重了。”中瑞稅務師事務所合夥人趙岩告訴本報記者。

前述專家認為，房地產和建築業營改增必須同步推進。

財政部部長樓繼偉表示，今明兩年是稅制改革的關鍵時期，下一步營改增範圍將逐步擴大到建築業、房地產業、金融業等各個領域，相應廢止營業稅制度，適時完成增值稅立法。

亦有財政部專家表示，電信業營改增之後，可能不會再一個一個行業地進行，而是有可能幾個行業一起推進，財稅部門已經開始著手對房地產業、金融業等行業進行營改增調研。

至於建築和金融行業的稅率如何確定，本報記者採訪的專家認為，要把行業放到全鏈條上綜合考慮，但也要結合行業自身的特性。

前述專家稱，建築行業的毛利低於房地產行業，稅率或許會低於房地產，而金融行業本身可抵扣的項目不多，建築業11%比較合理，金融6%較為合適。趙岩也贊同建築業稅率為11%。

此前也有業內人士預測，未來金融業、房地產、建築業營改增後將執行統一稅率，即11%。

此外，土地成本如何抵扣，也是值得研究的問題。

趙岩對本報記者說，政府賣地是不交稅的，對於房地產企業來說，則意味著這塊抵扣沒有，如果稅制設計中要考慮稅負問題，可以在這個環節進行一定的進項抵扣。

其他稅種受影響

營改增同樣會導致企業所得稅稅負的改變，這也是房地產業營改增過程中的一個難點。


趙岩告訴本報記者，企業所得稅的應納稅款所得額是由企業的收入減去成本，但是營改增之後，企業收入和成本兩個因素的數值都發生改變。

他以目前已經試點的服務業營改增為例，假如收入為100元，扣掉5%的營業稅之後的95元為主營業務收入；而營改增之後，稅率為6%，按照增值稅的計算方法，主營業務收入為94.3元[100÷（1+6%）]，有所減少。另一方面，對成本也有影響，比如企業支出100元，在營業稅的前提下，100元即為成本，但營改增後的成本則需要扣除增值稅。

“相當於改變了企業收入和成本兩邊，所以要根據企業最終的收入成本結構，才能看對企業的淨影響是怎樣的。”趙岩說。
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樓盤降價在今年“金九銀十”成為市場主流，作為一線城市的上海也未能倖免。

進入9月，上海郊區部分樓盤掀起新一輪價格戰。其中，萬科在松江的夢想派項目在20天內降幅達10%，中建地產在嘉定的溪岸瀾庭項目降價近3000元/平方米。

業內人士分析，樓盤紛紛降價與上海郊區的庫存高企有直接關係。嘉定、松江、南匯等郊區庫存壓力巨大，今年1-9月，僅嘉定一個區的市場供應量就達到126.82萬平方米，占到上海同期供應量的16%。

“當前上海樓市仍然沒有調整到位，市場處於博弈狀態。”同策房產研究總監張宏偉表示。

降價“風向標”

萬科的夢想派成為上海松江區近期領跌的樓盤。

日前，萬科夢想派項目推出了85平方米和89平方米的兩居、110平的三居和135平方米的四居等精裝修房源，價格為2.1萬元/平方米。而在9月初，這一項目同類房源的售價為2.3萬元/平方米。

短短兩周多的時間，這一樓盤同類房源均價下跌了2000元/平方米，降幅接近10%。根據搜房網的資料排序，萬科夢想派價格跌幅排在松江區樓盤的第一位。

“今年實在不好賣，價格多降一點，房子就能多賣一點。公司要求要把握9、10兩個月的銷售機會，所以價格又做了些調整。”萬科夢想派一位元售樓人員告訴記者。

與松江相比，嘉定近期降價的樓盤數量更多、降幅更大。

位於上海嘉定區的中建溪岸瀾庭，今年已經多次下調樓盤售價。與8月所推房源2.3萬元/平方米的售價相比，9月15日中建溪岸瀾庭推出了價格為2萬元/平方米的精裝房源，戶型均為88平方米及128平方米，較之前下降了約3000元/平方米。而從今年4月份至今，這一樓盤已降價5000元/平方米，降幅達20%。

“價格的確有所變化。現在我們推出的房源均價2萬元/平方米，是9月份的促銷活動。”中建溪岸瀾庭一位元銷售人員告訴記者，8月份該樓盤曾推出一批價格為2.3萬元/平方米的房源，之後不久價格就降至2.2萬元/平方米。

“上次由於降價幅度不大效果不明顯，所以近期推出的新房給出了較大的促銷折扣，希望能在9、10月獲得更多的銷量。”上述銷售人員告訴記者。

中建溪岸瀾庭降價跑量，在嘉定並非個案。嘉定的錦洋華園8月售價為11000元/平方米，近日的售價降到了9200元/平方米。同樣位於嘉定的新城馥華里項目，6月的售價為1.8萬元/平方米，8月底降至1.5萬元/平方米，每平方米下跌3000元。

“松江和嘉定區域的樓盤供應量都較大，很多樓盤半年多都沒什麼成交。不論是大房企還是小房企，今年在松江、嘉定的盤都相當慘澹。”德佑地產一位分析師表示，一些樓盤在9月降價，很明顯是為了跑量。

郊區成庫存“重災區”

萬科、中建等大型品牌房企上海郊區項目的降價，一時間成為當地樓盤價格走勢的風向標。業內人士分析，嘉定、南匯、松江等上海郊區因庫存壓力較大，極有可能在未來幾個月繼續降價。

“目前市場的調整還遠遠沒有到位。在未來幾個月新一輪的市場調整中，嘉定區勢必會成為重災區，成為房企以價換量最為集中的區域。”張宏偉表示。

資料顯示，截至9月9日，今年上海商品住宅存量為1198.68萬平方米，存量超過100萬平方米的區縣有4個，分別為嘉定區、浦東新區（不包括南匯）、松江區、閔行區。其中，嘉定區存量最大，為180.71萬平方米。此外，南匯的市場供應量也達到89.73萬平方米。

世邦魏理仕研究部一位元分析師向記者指出，雖然北上廣深四個一線城市被開發商和投資機構視為“安全”城市，但受經濟增速下滑的影響，上海樓市的需求也進入了低迷期。

據克而瑞資料，上海8月份新房供應量為102萬平方米，同比增長12%。而8月份的成交量為72萬平方米，同比下降了20%。而與去年月均成交值相比，上海8月份的成交量同比下降了32%。


同策房產的資料顯示，雖然今年1—8月上海商品住宅銷售均價2.63萬元/平方米的價格較去年同比上漲了11.18%，但今年上海商品住宅累計成交面積只有541.68萬平方米，同比跌幅達29.67%。

與此同時，上海8月份的存量較去年同期增長了25%，消化週期為11.4個月。

“為減輕庫存壓力，嘉定、松江大多數樓盤在定價上更加貼近市場。如果其它行銷手段不好用，開發商一定會在未來大打降價牌。”上述世邦魏理仕人士說。

房價點評網一位分析師認為，在目前房地產投資、樓市成交下滑拖累整體經濟下行的情況下，政府的一系列“微刺激”穩增長措施尚不能完全抵消前者的負面效應。在部分城市出現首套房貸利率優惠時，開發商應該採取更積極的策略以價換量。

今年8月集合房地產信託計畫發行規模為140億元，環比下降39%，同比下降66%，產品正式成立時總規模不足百億，均創2012年2月以來的新低。步入9月以來，這一形勢並未得到扭轉。統計資料顯示，上周房地產集合信託僅成立3款產品，成立時規模為3.26億元，占比僅8.14%。

9月的廣東依然酷熱，而剛出爐的房地產信託發行資料卻帶著絲絲寒意。統計資料顯示，今年8月集合房地產信託無論是發行規模還是成立規模，均創下最近30個月的新低。

而近期因業務幾乎處於空檔期，華南一家信託公司信託經理張楊（化名）準備給自己放一個長假。在過去兩年裡，他所在的信託公司房地產項目猛增，一躍成為該公司配置最多的資產，而他也成為一名“空中飛人”，幾無假日。

發行量創30個月新低

據用益信託統計，今年8月集合房地產信託計畫發行規模為140億元，環比下降39%，同比下降66%，產品正式成立時總規模不足百億，均創2012年2月以來的新低。

步入9月以來，這一形勢並未得到扭轉。統計資料顯示，上周房地產集合信託僅成立3款產品，成立時規模為3.26億元，占比僅8.14%。

與此同時，此前堪稱信託資金投向“頭牌”的房地產正在被基礎設施，甚至工商企業超越。資料顯示，8月投向基礎設施領域的集合信託產品募資超過200億元，成為信託資產最大的投資標的。

多位元受訪的信託公司人士向證券時報記者證實，今年以來其所在公司的房地產信託發行速度放緩，不管是融資方還是投資者，態度都從此前的狂熱狀態逐步回歸冷靜。

“我們做直銷時也感到投資者對房地產信託已不像以前那樣追捧，主要是市場對房地產未來走向趨於悲觀。”華北一家信託公司財富管理中心負責人稱。

信託公司“棄房”避險

事實上，房地產市場的走勢已成為地產信託的晴雨錶。“房價是直接影響信託公司對市場預期判斷的因素，對樓市的預判將直接影響信託公司與房企的合作。”用益信託首席分析師李暘表示。

日前，國家統計局公佈的房地產開發和銷售情況顯示，前8個月，全國房地產投資增速持續放緩，銷售指標繼續下降。

另一方面，作為融資大戶的房企，如今在做出融資決策時也趨於謹慎。近日，上市房企獲准進入銀行間市場發行中票，而非上市房企也有望獲准進入交易所市場直接發債，這將拓寬房企融資管道。

“這對於信託而言並非好消息，畢竟發債的成本更低，走信託管道融資成本更高。”張楊表示。

除了上述兩種因素外，房地產信託發行數量下降與信託公司主動壓縮不無關係。張楊所在的信託公司自今年4月起要求地產信託只做百強房企的項目，而平安信託今年更是將房企合作方的範圍縮小至國內前50強。

而頻頻曝出的問題信託項目大多集中在房地產領域，成為信託公司主動壓縮房地產信託的原因之一。“雖然我們並未收到監管部門相關通知，但鑒於地產風險上升，今年以來公司本身已將房地產信託的風控標準提高，譬如不做三四線城市的項目，對現金流的審查更為審慎。”中部地區一家信託公司高管稱。

迫使信託業加快轉型

一直以來，作為信託公司業務收入的重要來源，房地產信託的高收益率受投資者青睞，也為信託公司貢獻了不菲的利潤率。

即便在發行規模驟降的當下，房地產信託依然保持較高的收益率。資料顯示，8月發行的集合房地產信託產品平均收益率為9.74%，仍然領跑資金信託產品。

“我們目前還沒有找到批量的、可以替代房地產信託的項目，有的也只是零星的、個性化的產品，很難大規模複製。”張楊表示。

雖然有部分信託公司為了規避風險主動壓縮房地產信託的占比，但在尚未找到替代產品前，一些公司仍然保持現狀。“我們認為房地產信託在2年?3年內還能做，畢竟這個行業的杠杆率較大，利潤率也比較高，可以為信託公司貢獻不少利潤，短期內讓大家放棄不太現實。”前述中部地區信託公司高管稱。

李暘稱，目前整個信託業的增長處於疲軟時期，三季度行業資料出來很可能是負增長，信託業本身需要重新定位和調整，而房地產信託所面臨的挑戰或許會倒逼信託業加快轉型步伐，尋找更多創新領域。

張楊向證券時報記者表示，有機會的話將考慮轉做證券投資信託，“證券投資未來幾年有望成為信託公司重點發展領域，雖然利潤率沒有房地產信託高，但可以為信託公司貢獻比較穩定的收入。”

一、新建商品住宅（不含保障性住房）價格變動情況（詳見附表 2 ）

（一）與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有68個，持平的城市有1個（溫州），上漲的城市有1個（廈門）。環比價格變動中，最高漲幅為0.2%（廈門），最低為下降2.1%（杭州）。

（二）與去年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有19個，持平的城市有3個，上漲的城市有48個。8月份，同比價格變動中，最高漲幅為6.4%，最低為下降5.6%。

二、二手住宅價格變動情況

（一）與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有67個，持平的城市有2個（廈門、遵義），上漲的城市有1個（合肥）。環比價格變動中，最高漲幅為0.1%（合肥），最低為下降1.4%（廣州、牡丹江）。

（二）與去年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有32個，持平的城市有1個，上漲的城市有37個。8月份，同比價格變動中，最高漲幅為5.2%，最低為下降10.5%。

天津117大廈主塔樓核心筒第84層混凝土澆築完成，標高達到416.91米，超越高415.2米的天津廣播電視塔，成為中國北方最高建築物。

中建三局天津117大廈項目執行總經理侯玉傑告訴記者，目前，主塔樓正以最快兩天一個結構層的速度攀升，預計明年主體結構封頂，屆時將以597米的高度成為中國結構第一高樓。

據介紹，117大廈地上117層，總建築面積84.7萬平米，系一幢集甲級辦公、酒店、旅遊觀光和精品商業於一體的特大型超高層摩天大樓。該工程自2008年9月10日開工建設以來，中建三局在6年時間裡攻克了很多施工難題，創造了一項項令人歎為觀止的中國之最、世界之最：597米中國結構第一高樓、578米全球最高通道塔、564米全球最高室內游泳池、579米全球最高觀景平臺等。

其中，超高層摩天大廈品質驗收點多面廣，但117專案人員只需坐在專案品質部遠端驗收會議室電腦前輕點滑鼠，即可對現場工程品質隨時進行驗收，小至鋼構件上的螺栓及焊縫都清晰可見。專案品質總監胥光告訴記者，這得益于專案開發的遠端品質驗收系統，該系統系首次在中國北方房建領域使用。

以長江實業的李嘉誠和信和置業的黃志祥為首的香港地產界大亨，紛紛將公司的債務率削減至近歷史新低。彭博報導，他們準備在價格下跌時買地。

據彭博資料，截至6月30日，長江實業的負債率降至1.3%，至少是1991年以來最低。?基兆業地產的負債率也降至2007年以來最低。

據法國巴黎銀行統計，信和置業目前握有的現金淨額達到297億港元（38億美元），可用於徵購土地。

自去年香港土地均價下跌34%以來，房地產開發商的債務水準降至20年最低，今年有望賣出1500億港元的新房，為歷史之最。彭博報導，他們通過降庫存、提高現金儲備以補充土地持有量。

法國里昂證券認為，因控制房屋供給的香港政府釋放更多土地待售，以緩解房屋短缺，香港樓價可能延續跌勢。

聯昌國際銀行分析師Andrew Lawrence說：“如果你感覺市場正在觸頂，最好拋掉庫存還債，補足現金等待價格下跌時進場。”

據Jefferies Group的資料，因香港政府增加土地供給，開發商態度轉為謹慎，今年，香港土地均價從去年的5709港元/尺降至3770港元/尺。

彭博統計的資料顯示，截至6月30日，香港?生房地產指數中，7家香港開發商的平均債務股本比率為12.2%，創逾20年最低。截至2013財年底，新鴻基地產的債務股本比率為12.2%，是2005年以來最低。上周，該集團董事局聯席主席郭炳江在年報會上表示，新鴻基將競購所有待售的土地，除了那些面積過小的。

當信和置業的黃志祥在財報會上被問及關於企業並購的計畫時，他說，“將有選擇性地、連續不斷地補充土地持有。”而李嘉誠旗下的長江實業也在追尋房地產和農地產的並購機會。?基兆業亦表示，正繼續增持土地。

里昂證券區域房地產研究主管Nicole Wong表示，你不能強迫開發商買地，只能通過吸引的手段，即看上去有利可圖的地價。

香港政府正加快土地標售，以實現未來10年內增加47萬個單位的房屋供給。2004年亞洲金融危機和非典病毒流行期間，因政府停止常規的土地拍賣，香港房價激漲。

法國巴黎銀行分析師Patrick Wong表示，長江實業自2012年以來就沒有買過地，其目前的土地儲備還夠用5-6年。因今年香港政府加速放地，長江實業可能很快就需要補充儲備。而信和置業及?基兆業均有約3-4年的土地價值儲備。

大型新盤開賣刺激一手市道升溫，銷售數字明顯彈升，過去兩天一手樓共售出350伙，創7周新高，而累計過去3個周末共售出971伙，為今年6月以來最旺，當中主要靠新地（00016）將軍澳天晉IIIA期支撐大局，佔555伙。

一手市場6月後最旺

由於本月下旬將有兩個逾千伙大盤可接力登場，業界估計9月一手銷量將急升至約2000伙。

經過近一個月靜市後，單位總數960伙的天晉IIIA期在8月底開售，掀起新一輪推盤潮，天晉連續3周有單位開賣，帶動連續3個周末的一手銷量企穩約300宗水平，為今年6月以來最旺。

單位總數逾1600伙的荃灣環宇海灣於6月開盤，帶動連續4個周末一手都錄得逾400宗成交。

美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，一手大盤單位數量多，發展商會以貼市價甚至低於市價開賣，所以能吸引買家入市，取得「滿堂紅」佳績。

以天晉IIIA期為例，入票量以千計，反映市場累積的購買力尚未耗盡，只要定價吸引，購買力即爆發，布少明預期本月一手銷量有機會接近2000宗。

3500伙下半月趕賣

趁樓市氣氛熾熱，發展商接連推盤散貨，當中?地（00012）及新世界發展（00017）等合作的馬鞍山迎海．星灣御，合共提供1092伙，預計短期內獲批售樓紙後即火速推售，而長實（00001）的將軍澳緻藍天1648伙亦已準備月內登場，連同其他新盤，下半月趕賣樓的單位將達3500伙。

另外，有見周六開賣的天晉IIIA期152伙共收到3500張認購票，所有單位即日沽清，新地副董事總經理雷霆昨宣布加推122伙，當中包括6伙頂層特色戶，部分單位提價約1%至2%，未計折扣實用呎價1.36萬至2.26萬元。新地代理助理總經理陳漢麟補充，特色戶及分層單位將分開兩天推售。

會德豐地產西營盤KENSINGTON HILL昨天展開第2輪銷售，中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示，1個C室特色戶由中原頭籌客購入，用作投資收租。該盤開售6日累售31伙，共套現逾4億元。而華置（00127）的西環南里壹號，昨天開賣52伙，市場消息指即日售出48伙。

新世界西環EIGHT SOUTH LANE過去兩天共售出13伙。由於樓盤僅餘3伙，發展商更新1D及2D號價單，取消7.5%「100%從價印花稅津貼」回贈，有關價單將於本周四生效。

另外，信置（00083）營業部聯席董事田兆源表示，大埔逸瓏灣I及II期，兩天合共沽出9伙。

樓價不斷爆升，上車盤買少見少。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇表示，8月售價在300萬元或以下的低價二手私人住宅買賣只錄得930宗登記，按月減少15.9%，而所佔整體二手私人住宅買賣登記比例為22.2%，連跌9個月，並且連續6個月創出歷史新低。

僅930宗登記減16%

黃良昇指出，由於樓市氣氛暢旺，刺激用家積極入市，推高樓價，造成售價300萬元或以下的上車細價樓買賣比例顯著下跌，由於預期樓價將穩步向上，所以細價樓數量會繼續減少，估計細價樓佔整體比例將進一步下調，再創新低。

新界區一向是細價樓集中地，8月售價在300萬元或以下的低價二手私人住宅登記，近六成位於新界區，佔542宗，九龍及港島區分別有293及95宗。

8月最多細價樓登記的屋苑為荃灣中心，錄得17宗，總值4603.1萬元；第2位為天水圍嘉湖山莊，有15宗登記，總值4249.5萬元。屯門時代廣場及荃灣荃德花園各有13宗登記，同列第3位。

市場之所以關注美聯儲會否提早加息，因擔心香港一旦跟隨，將為目前處在巔峰的本港樓市帶來難以估計的衝擊。學者預期，一旦香港提早加息，由於較市場預期的時間為早，可能令樓價急速下跌至少5至10%，但之後樓價如何變化，要看輿論如何解讀，一旦認為是加息周期的開始，樓價跌幅就遠遠不止一成。

對於美國有可能加息，對本港持續上升的樓價會否有紓緩壓力，新地主席兼董事總經理郭炳江上周五坦言，外圍形勢很不明朗，如中東局勢未明朗，謙稱「唔識睇」明年的樓價走勢。但他表示，美國即使加息亦溫和，隨?美國經濟復甦的層面日漸擴闊，及內地經濟增長逐步回穩，預計環球經濟來年會在更穩固的基礎上發展。

樓價料先跌5% 再看市場解讀

城市大學建築科技學部高級講師潘永祥表示，若「息魔」提早來襲，對樓市的衝擊相當大，估計一開始會加息半厘至一厘息，雖然看似加幅輕微，但肯定會引起市場憂慮，因為若加息被市場解讀為加息周期的開始，由於買樓屬一項長期投資，動輒需要20年時間，業主考慮到日後供樓成本急增，叫價不再進取，樓價自然就會下滑。

他預期，加息後的樓市要分階段觀察，一開始跌5%「走唔甩」，但之後要看加息對美國經濟帶來的影響，若影響輕微，市場認為尚有加息空間，則跌幅會擴大，跌一成以上亦不稀奇。然而，若輿論認為加息已帶來壞影響，而美國方面又放風說加息並非長期，之後可能會再減息云云，則樓價跌幅就有限，甚至可能會引發市民「執平貨」，令樓市再度上揚。

不認同建築費高樓價不會跌

最近有發展商揚言，指未來兩、三年樓價不會下跌，上落波幅約5至10%，又指建築成本續升是樓價高企主因。潘永祥對有關言論並不贊同，他強調，新盤售價與當時的市況有關，沒有人有水晶球，可以準確預測數年後的樓市變化，新盤亦可能出現「蝕住賣」的情況，故沒有所謂建築費高，樓價就不會跌的講法。

中大經濟及金融研究所常務所長莊太量表示，市場一般預期樓市明年才加息，但一旦議息有任何變化，令加息提早到來，本港樓市一定受衝擊，估計消息後樓價可跌10%以上。他又說，加息帶來的影響，較政府推出的任何加辣措施都有效為樓市降溫，反而他日加息一旦惡化，令樓價大幅下跌時，政府可能要考慮「撤辣」來作出平衡。

然而，目前市場需求正被辣招所壓抑，而建築費高昂亦令發展商不願平賣新盤，他對加息後的樓市表現未算悲觀，相信加息後樓價跌勢不大。

永泰地產（００３６９）執行董事兼營業及市務總監陳玉成指出，細價樓樓價漸見頂，未來
樓市升浪由豪宅接力，集團會借勢於１１月推售紅磡何文田山畔。
　　「過去數月樓價急升，主要由細價樓帶動，但是由於未來細價樓供應不斷增加，單計將軍澳
區未來一年，便有數千伙細單位可供發售，上車一族再不用急急腳上車，細價樓升幅自然放緩，
然而豪宅市場升勢暫時未見放緩，可掀起樓市新一波升浪。」陳玉成對於豪宅走勢頗為樂觀。
　　他指出，整體豪宅價格，由年初至今已累積約１０％升幅，未來數月仍有８％至１０％的上
升空間。換言之，他認為全年豪宅價格可有２０％升幅。
　　除了供應匱乏外，他認為現時市場具備以下兩大因素支持豪宅價格繼續向好。第一，市場資
金充裕、息率維持低企，近日中國及歐洲持續推出「量寬」政策，為市場帶來更多資金。
　　第二，新購買力出動，其中過去支持豪宅市場的「本地廠家」，平靜一段時間後，近期又大
舉出動，例如早前推售的數個九龍站新盤及九龍塘義德道項目，買家當中佔很大比數為「本地廠
家」或老牌家族，在求過於供的現象下，故他認為未來數月豪宅升勢會相對明顯。

內地富裕人士近年積極「走出去」，巴克萊昨天發表研究報告顯示，近半數受訪中國富戶考慮5年內移居海外，首選目的地為香港；其次為加拿大，主要希望為下一代提供較佳教育及就業機會。

儘管內地經濟增長放緩，但巴克萊財富及投資管理香港區總監黎國林向本報表示，鑑於內地經濟總量龐大，即使GDP按年增長7%，財富創造能力依然強勁。

隨着內地企業擴張業務，他預計，內地富戶對資產抵押融資，尤其是股票抵押融資的需求短期內仍會持續增長。

調查發現，71%的香港富戶從未在海外居住，選擇留港發展的兩大原因是經濟安穩及具吸引力的創業條件；只有16%的香港富戶計劃在未來5年內移居海外，首選移居地為新加坡，其次是中國。

巴克萊是次調查以100萬英鎊作為界定高淨值人士的標準，訪問了全球超過2000位企業家、商界領袖及投資者等富戶，其中來自亞太區（日本除外）的高淨值人士有400人。

今年上半年巴克萊香港區財富及投資管理業務資產管理規模（AUM）按年增長150%，黎國林表示，主要與該行增聘專才和加大宣傳力度有關。他指出，巴克萊計劃未來5年亞洲區財富及投資管理業務翻一番，人員則增加40%。


港16%有錢人想移民 首選獅城
次選內地 逾3/4欲留港
(經濟)

香港近年政治環境充滿挑戰，港人想移民的聲音時有所聞。巴克萊對全球富裕人士的最新研究報告顯示，16%香港富裕人士計劃在未來5年內移居海外，首選地是新加坡，其次為中國。

巴克萊訪問全球超過2,000位企業家、商界領袖及投資者等高淨值人士（淨值最少100萬英鎊，約1,258萬港元），剖析高淨值人士生活、工作、退休及投放時間與金錢的取向。

海外就業經濟機遇 兩大誘因

受訪的香港高淨值人士有100人，16%考慮5年內移民，當中有44%港人最想移居新加坡，3成想移民到中國。巴克萊財富及投資管理香港區總監黎國林指，港人想移居外地，海外就業及經濟機遇為兩大誘因。

不過，仍有逾四分之三香港富裕人士選擇留港發展，逾三分之二仍看好香港的經濟機遇，有4成則被本港的創業條件所吸引。

至於中國及新加坡的受訪者，想移民的比例則更大，分別為47%和23%。中國的受訪富裕人士有3成選擇香港為首選移居地，其次為加拿大（23%）。黎指，大部分中國的高淨值人士均希望為下一代提供較佳教育及就業機會而移居海外。

整體而言，在全球高淨值人士當中，新興市場受訪者及企業家最有可能計劃移居外地，主要因全球化、科技發展以及個別地區政局和經濟前景不明朗，一方面造就了新興市場的冒起，亦令全球富裕人士的流動情況增加。

計劃未來5年內移居外地的歐洲高淨值人士當中，每10人便有超過1人（12%）可能移居亞太區，報告指，這反映財富熱點逐漸西往東移的趨勢。

領匯參與大圍站謀攻商場

港鐵（00066）大圍站上蓋項目捲土重來，昨天成功吸引23個財團提交意向書，較兩年前首次招意向時收到的15份大增逾五成，成為反應最佳的鐵路發展項目，其中領匯（00823）更罕見參與。該集團表示瞄準商場部分，表明若落實入標，將會組財團參與。業界認為，部分中小型發展商先行提交意向書，以保留日後可作合資形式參與，故令是次接獲的意向書大增。

較兩年前收15份增五成

位於大圍站上蓋和毗鄰用地的大圍站發展項目，於2012年5月首度招意向時，合共收到15份意向書，大部分為本港活躍的大型和中型發展商，惟6月招標時只收到3份標書，最終流標收場。經過兩年時間，該個提供約2900伙的大型發展項目，再度招意向，港鐵發言人表示，合共收到23份意向書，短期內會推出招標。

就記者現場所見，除了兩年前有參與的發展商外，還多了一些中小型發展商加入戰團，包括英皇國際（00163）、資本策略（00497）和萬科置業（香港）等。

萬科置業（香港）業務部助理董事（地產發展）林力山指出，項目屬大型發展，加上商場有助項目的吸引力，待取得招標文件後，視乎條款再落實是否入標。除一眾發展商外，最令人驚訝的是全港最大的房託領匯也提交意向書。

領匯發言人指出，隨着證監會修訂房地產投資信託基金守則後，對大圍站項目的商場部分感興趣；若領匯決定入標，擬以合資形式參與。

地價跌 財團盼「執死雞」

對於是次意向書數目理想，韋堅信測量師行估值及諮詢服務部董事林晉超認為，由於該項目曾流標，相信不少發展商都想了解再招標的條款會否有優化，加上過去兩年新界區地價已有所下調，部分發展商可能抱着「執死雞」心態入意向。

第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國表示，意向書屬「入場券」性質，始終日後的招標反應仍取決於補地價金額，若金額較市場預期為高，仍有流標風險。

近年地價走勢偏軟，里昂證券地產研究部主管王艷認為，政府希望增加住宅供應，須以較吸引的價格推出土地，故相信未來地價仍會向下調；至於樓價方面，今年受到政府放寬雙倍印花稅（DSD）換樓期限，令市場誤解為辣招鬆綁，令樓價上揚，該行料今年整體樓價升8%，惟由於供應逐步增加和美國加息預期升溫，相信明年和2016年樓價或下跌10%和5%。

趁地價跌 自行拓展划算

大圍站招收意向書反應熱烈，最令人意外是領匯（00823）也罕見地提交意向書。有分析員認為，自行發展項目雖然程序較購買現有物業複雜，但由於市場上現有的商用物業放盤較貴，而近年地價下跌，令大圍站商場部分成為領匯覬覦的目標。

現有商用物業放盤貴

證監會修訂後的房地產投資信託基金守則在上月生效，房託由過往只限持有已建成的物業，放寬至可自行發展項目，令發展模式更具靈活性。

事實上，領匯近年的發展方向亦趨多元化，由過往主力把前房委會旗下的商場和停車場進行資產提升工程，近年逐漸透過購買私人發展商的商場，以及標售旗下發展潛力較遜的物業，以調整房託的物業組合。

資料顯示，大圍站商場部分總樓面約65.25萬方呎（約為九龍塘又一城總樓面的六成），市場估計，該部分的地價約39億至52億元。

對於是次領匯更進一步變身發展商，計劃與其他發展商合作發展大圍站項目，交銀國際地產研究部聯席董事劉雅瀚表示，領匯近年進行資產提升，回報漸趨成熟，市面上較佳的商用物業叫價較高，可選擇的商場不多，而近年地價走勢疲弱，加上大圍站一帶發展成熟，項目商場部分的發展風險相對較低，成為值得投資的項目。

雖然領匯「率先」嘗試參與商業用地的發展，但高緯環球大中華區評值及專業顧問部董事及主管張翹楚認為，其他房託大部分有發展商作為主要股東，他們未必希望相關的房託與集團直接競爭，料參與地產發展機會不大。

先拓小額貸款 未來進軍網貸

內房樓市低迷，地產中介收入受打擊，獲搜房入股的合富輝煌（00733）昨公開其變革計劃，除與搜房綫上綫下資源共享，更藉對方搭上互聯網金融的順風車。

合富獲5千萬元網絡資源

今次合富及搜房合作剛落地，合富已獲對方提供5,000萬元額度網絡資源，可用於合富品牌推廣及技術更新等。除減省開支外，合富輝煌主席扶偉聰亦在會上多番感謝搜房董事長莫天全的「青睞」。

據扶偉聰介紹，與搜房的合營公司將於年底成立，合富及搜房分別「真金白銀」出資2億（人民幣，下同）及3億元，發展互聯網及房地產金融，頭炮將為準業主提供首期貸款及過橋貸款等。

合營資本5億 先攻地產貸款

扶偉聰認為，僅靠5億資本「想做大生意亦有限度」，故會將小額貸款公司轉型為互聯網金融公司，發展P2P（Peer-To-Peer，即點對點）金融向社會集資，又將小額貸款變成金融產品，達到再融資效果，料效益更大。

他指，小額貸款現階段先集中向一、二房地產銷售發展，但互聯網金融發展空間大，待資金量及客戶群增加就會涉足其他行業領域。

與銀行屬互補 避談中介問題

對於與銀行間的競爭，他認為新公司與銀行屬互補，因銀行難涉足每一個購房環節，零散業務如首期貸款、短期過橋貸款等容量大的業務可予合營公司發展機會。

扶強調，集團早已經營小額貸款逾半年時間，搜房亦有「天下貸」的房地產互聯網金融平台。而據扶偉聰透露，合富會將旗下小額貸款公司（廣州保來）注入合營公司，但搜房的「天下貸」則維持由對方經營。

搜房董事長莫天全在會上發言不多，僅表示「合富屬於比較聰明、進步，醒悟得比較早的，互聯網的新經濟推動舊經濟，是誰也擋不住的。」認為傳統中介只有跟互聯網及移動結合，才可解決自身問題。

地政總署昨公布8月批出的補地價項目，華潤集團旗下灣仔華潤大廈批出契約修訂補地價1.2億元。

業界指出，華潤大廈過去曾提出翻新工程，當中低座的香港展覽中心上蓋將進行加建及改建工程，涉及興建1幢18層高6星級酒店，提供120間房間，新增總樓面面積10.75萬方呎，估計今次補地價涉及翻新工程。

另外，太古於2011年底以3.568億元買入的兩幅大嶼山長沙地，分別獲批契約修訂補地價700萬元，合共補價1,400萬元。觀塘瀝洋工業大廈亦獲批准商業用途，補價215萬元。新地今年4月買入的港鐵日出康城第4期地盤亦獲批出補地價27.1億元。

另外，遠東發展元朗丹桂村洋房項目，佔地約48,384億元，擬建24幢洋房，亦獲批出換地補地價1.9713億元。

繼市建局觀塘市中心重建項目降低入場門檻並成功批出後，港鐵（00066）剛於本周一截收意向的大圍站上蓋項目，翌日即火速推出招標，並罕有地邀請全部23家有遞交標書意向的發展商參加競投。港鐵更以四招防止項目再流標，包括大削補地價金額18.5%，至103.5億元，同時又容許發展商可決定是否保留商場及遞交超過一份標書，以及分紅比例最低由15%起。

影響今年供應能否達標

由於大圍站上蓋項目提供住宅達2900伙，將左右政府本年度住宅供應能否達標，所以港鐵亦不敢怠慢，盡量提供彈性吸引發展商。消息人士指出，港鐵的做法是回應近期市場情況和需求，才訂出是次招標條款，提供彈性和選擇空間，令發展商可更靈活入標。

港鐵發言人則表示，會因應不同項目而有不同的條款及招標策略；大圍站項目將於10月13日截標。

大圍站上蓋項目在2012年推出招標時，因補地價高達127億元，總成本近300億元，最終流標收場。消息人士表示，今次港鐵在減低發展商成本方面下工夫，將補地價勁劈至103.5億元，即每呎約3829元，減幅達18.5%，屬於市場預期之內。

同時，因應部分發展商欠經營商場經驗，港鐵容許入標發展商可考慮是否要擁有面積65.25萬方呎商場發展權，若發展商放棄商場部分，港鐵將向發展商支付75億元。發展商入標時又可選擇同時遞交超過一份標書，以增添中標機會。

至於發展商關心的分紅部分，消息人士稱，該項目雖設有分紅要求，若發展商日後銷售住宅單位，扣除70%建築費和地價成本後，須與港鐵分紅，但僅規定比例最低為15%。

大圍站招標條款具彈性，會德豐地產主席梁志堅相信今次不會再流標，該集團對項目仍感興趣，但目前未決定會否組財團入標。泛海國際（00129）、資本策略（00497）及麗新發展（00488）均表示將研究入標。

吸引中小發展商競投

麗新發展高級副總裁潘銳民指出，該項目最新條款較2012年首次招標時選擇較多，令中小型發展商有較大機會參與，相信是次將有較多發展商入標競投。

泛海國際執行董事關堡林則相信港鐵最後將視乎分紅比例批出項目。

理想城市集團企業估值部主管張聖典指出，大圍站上蓋項目大削補地價屬合理，因為現時土地供應選擇遠較2012年為多，港鐵上蓋項目已不再「唔憂嫁」。他認為港鐵提供較大彈性，目的是不希望項目再流標，做法無可厚非，亦屬進步的表現，估計該項目將有5至10份入標。

市建局觀塘市中心第二及三發展區重建項目，在7月底曾出現流標，之後市建局修訂條款，包括取消80億元入場費和由發展商自訂分紅比例等，其後項目重推並於9月初成功批出予信置（00083）及華置（00127）財團。

陽光房地產（00435）公布截止6月底止全年業績，可分派收入總額3.428億元，按年增長11.7%，主要由於續租租金增長26%及利息開支減少；末期分派每基金單位10.4仙，全年分派20仙，增加13%；分派比率上升1.7個百分點，至94.8%。按基金單位於6月30日的收市價3.27元計算，收益率達6.1%。

該房託建議斥資19.6億元洽購友邦九龍金融中心遭約68%股東反對而否決；房託行政總裁吳兆基表示，對收購不獲通過感到失望，估計反對的小股東是考慮到九龍東區已有較多同類物業，以及資產淨值將被攤薄等因素。

截至6月底，陽房資產負債比率24.3%，下降1.6個百分點，吳兆基表示，負債水平維持平穩，將繼續留意收購機會，日後提出收購時將更加審慎。

該房託上年度資本開支約3500萬元，吳兆基指出，由於將軍澳新都城一期商場翻新工程已完成；加上上水中心商場裝修後節能效益較高，預期今年度資本開支將減少。他表示，對整體租金不太擔心，由於寫字樓仍有租務需求，以及商場舖位供應少。

日前宣布與平保（02318）旗下平安不動產在物流項目合作及發行可換股票據集資的五洲國際（01369），集團執行董事吳曉武表示，發行票據籌得的1億美元計劃用於收購地皮和建立倉儲設施，目前正關注兩三塊地皮，將伺機購入，地點可能但不限於南京、西安和徐州。股價繼周一大升17.6%後，昨天再漲7.7%，收報2.09元，兩天累漲27%。

五洲日前宣布向平安不動產香港及PAG VIII分別發行本金額6000萬及4000萬美元2019年到期、票息7%的可換股票據，即合計集資1億美元。另外，五洲國際與平安不動產訂立戰略合作框架協議，平安不動產除通過票據進行企業層面投資外；同時，擬就五洲國際的未來專業批發市場及物流項目，進行總額不高於15億元人民幣的戰略投資。

五洲主席舒策城表示，平安不動產和五洲國際在物流地產上的合作面積，要比和早前簽訂合作框架協議的國際物流公司普洛斯大數十倍，平安也將通過五洲國際的平台向中小商戶推廣小額貸款服務。

五洲今年進入物流地產行業，最近3個月先後和新加坡上市物流公司普洛斯、平安不動產簽訂關於物流地產的合作框架協議。舒策城指出，普洛斯定位的是以世界500強為主的高端客戶，平安的保險客戶基礎中則有大量中小企，與五洲國際現有商戶的類型相似，因此合作不僅可以立即展開，而且在物流地產項目上的合作。舒策城強調，中國的土地管理政策漸趨嚴格，嚴控違章搭建，因此專業倉儲的需求量日益增大。

市場上車及換樓需求殷切，雖然新一批居屋樓花年底推出在即，但居屋仍被搶貴，大圍海福花園一個中層戶連補價以410萬元沽出，呎價高達10,224元，創下屋苑雙破頂之餘，呎價更膺「新界居屋王」。同時，沙田愉翠苑及藍田康逸苑新近有單位同樣以綠表價475萬元成交，造價及呎價均齊破頂。

據土地註冊處資料顯示，大圍海福花園福祺閣中層C室，實用面積401方呎，新近在自由市場以410萬元易手，呎價10,224元，打破該屋苑在月前創下呎價10,100元的紀錄。而原業主於2011年以265萬元買入，今次轉手物業賬面升值55%。

愉翠苑康逸苑綠表新高

房屋委員會資料亦顯示，沙田愉翠苑一個低層單位，實用面積650方呎，最新以免補價475萬元成交，折合呎價7,308元。

與此同時，藍田康逸苑一個高層戶，實用面積同樣650方呎，獲買家以綠表價475萬元承接，折合呎價7,308元，兩宗成交同樣創下屋苑綠表造價及呎價新高。

至於南區一度膺「公屋王」的利東繼續出現癲價，一個中層戶上月以綠表價288萬元易主，單位實用面積約490方呎，折合呎價達5,878元，成為屋苑綠表呎價次高紀錄。

華明事故戶166萬拍出

另一方面，在昨天由環亞舉行的拍賣場上，拍出一項疑似事故單位，涉及粉嶺華明耀明樓中層戶，實用面積381方呎，在自由市場開價118萬元，經多先後32口承價後以166萬元成交，折合呎價4,357元。

今季新樓註冊值逾500億破頂

住宅市場今年由新盤主導，第3季多個大型新盤均能熱賣，一手市場勁旺，地產代理統計數據顯示，截至本周二（16日），第3季土地註冊處收到的一手新盤註冊個案，涉及金額已達502.6億元，創1996年以來的按季歷史新高。業界表示，政府今年5月微調雙倍印花稅（DSD）辣招，令新盤銷售速度加快，估計第4季仍有至少13個新盤近9000伙推售，相信期內銷售額有力再創新高。

登記量5年新高

美聯物業資料研究部報告指出，今年第3季暫時已有4454個一手成交送交土地註冊處登記，較第2季的3330宗增加33.7%，屬於2009年第3季以來近5年新高。註冊金額亦已突破500億元，達502.6億元，按季大增63%，更較去年同期的112.2億元，急升約4.48倍。有關金額更打破1998年第4季所錄得的454.2億元，創1996年有紀錄以來的按季新高。

近月多個大型新盤推售，成為推高一手登記總值的動力。美聯物業數據顯示，會德豐地產和新世界發展（00017）合作發展的尖沙咀柯士甸站GRAND AUSTIN所涉的金額近150億元，佔第3季整體一手註冊金額約三成；信置（00083）等推售的大埔白石角逸瓏灣I期和II期，則佔約87億元，若連同長實（00001）荃灣環宇海灣和大埔嵐山，4個樓盤總註冊金額共約331.7億元，佔整體金額約66%。

對於第3季註冊金額大增，中大地理與資源管理學系副教授姚松炎認為，政府今年5月就DSD換樓期限作出修訂，令市場解讀為減辣之餘，也帶動一手樓銷售，加上發展商近年吸納不少土地儲備並陸續發展，故需要積極推盤，以緩解貨尾壓力，相信近期發展商因應財務和加快資金回籠等需要，加上美國或會加息，故會加快推售新盤，以減低持貨風險。

近月多個發展商已預告第4季推售新盤的計劃，市場普遍預期戰況將更趨激烈，其中馬鞍山迎海．星灣御即使趕及本月底前推售首批單位，但料仍有約80%單位會留待第4季發售。

第4季近9000伙應市

此外，將軍澳南多個項目早前已入紙申請預售，申請時間相若，極可能在年底獲批預售，屆時大戰將一觸即發，連同新地（00016）天晉IIIB期在內，區內將有4個新盤涉及1835伙搶客。總括而言，至少13個新盤有機會在第4季推售，涉及單位總數近9000伙。

美聯物業首席分析師劉嘉輝認為，9月已有多個新盤推售，可望陸續在土地註冊處數據上反映，加上多個大型新盤在第4季推售，相信第4季一手註冊宗數和金額仍會上揚。

港鐵（00066）旋風式重推大圍站上蓋項目，並容許發展商自行選擇是否連同商場發展權一併競投，多個發展商都研究是否入標，並有發展商認為，大圍區的人口密度加上與市區僅一站之隔，經營商場「很大機會成功」。

商場部分設於整個大圍站物業發展項目的基座，可望與大圍鐵路站相融合，商場樓面約65.25萬方呎，可望成為新界區其中一個矚目的大型商場。據悉，港鐵容許發展商選擇是否競投商場發展權，若放棄的話，港鐵將代行支付約75億元的補地價。

規模大兼近九龍塘站

麗新發展（00488）高級副總裁潘銳民表示，對大圍站項目有興趣，若最終決定入標，而財務情況又許可，一定會優先考慮連同商場發展權一併競投，惟現階段仍須計數研究。他解釋，大圍站的商場規模大，而大圍與九龍塘僅相距一個鐵路站，來往市區交通方便，加上大圍區本身有大量人口，可成為商場的人流主要來源之一，認為經營商場「很大機會可以成功」。

泛海國際（00129）執行董事關堡林則表示，港鐵的新招標方案具彈性，正研究是否入標。

政府公布鐵路發展策略，計劃在全港發展7個鐵路項目，市場人士相信，有關發展除令相關區域的樓宇買賣氣氛進一步升溫外，當中屯門南、東涌西和上水與古洞一帶的地皮發展潛力，亦可望得到提升。有個別買家更率先高價搶入市，屯門慧豐園一個兩房戶，挾屯門南延線概念以零議價380萬元易手，實用呎價7803元，創屋苑新高。

美聯物業住宅部行政總裁布少明指出，政府雖公布多個鐵路發展計劃，惟由於距離落實完工仍有多年時間，相信消息主要對相關地區樓市氣氛有正面帶動，令準買家加快入市決定，樓價表現料優於其他地區。

祥益地產總裁汪敦敬表示，屯門南延線對屯門碼頭區一帶樓市有正面刺激，港珠澳大橋與屯門至赤鱲角連接路在未來4年內相繼通車，加上連接路的屯門出口接近屯門碼頭，西鐵線的延伸勢能提高一帶吸引力，預計未來10年該區樓價可以跑贏大市。

慧豐園零議價380萬即賣

事實上，部分買家已先行入市，中原地產高級分行經理鄺家進指出，區內慧豐園5座高層D室，實用面積487方呎，屬全海景的兩房樓王，獲一名看好屯門碼頭區可受惠屯門南延線的用家不議價以380萬元承接，實用呎價7803元，創屋苑呎價新高。

高緯環球大中華區評值及專業顧問部董事及主管張翹楚認為，屯門南延線、北環線和東涌西延線可望對區內的發展潛力有較大影響，其中屯門南兆禧苑一帶增設西鐵站，可以有助分流人流，對區內的住宅和商舖有正面帶動；至於北環線和東涌西的發展，則令上水古洞和東涌西部的地價上揚。

至於連接北角和香港站的北港島線，美聯商業營業董事羅仲英相信，一旦開始興建鐵路，將吸引中區的租戶進駐銅鑼灣和灣仔北等地區，令這些地區的商廈租金上揚。

他表示，有鐵路覆蓋的位置，租金可望較一般地區有5%至10%溢價。另外，利嘉閣地產分區經理梁澄江表示，北港島線落成後貫通中環和北角，預期北角區業主態度將會「企硬」，並可能提高叫價5%，惟由於消息已流傳多時，料買家未必會積極追價入市。

華南城控股(1668)日前宣佈，其間接合資附屬公司Time Epoch與B2B電子商務公司馬可波羅簽訂投資合作協議。據協議，Time Epoch將投資2,250萬美元(約1.755億港元)認購馬可波羅發行的705.88萬股B系列優先股，佔馬可波羅股份約19.05%。

共同打造O2O生態產業鏈

華南城方面表示，雙方將發揮各自資源優勢，共同打造內地最大的中小企業O2O生態產業鏈。據悉，合作達成後，雙方的合作主要在4個方面，分別是微商聯盟、O2O商業生態圈、倉儲物流及商品展示，以及互聯網金融服務。

由於騰訊（0700）持有9.9%的華南城，此前業內傳聞「騰訊將聯合百度共同投資馬可波羅，以此對抗阿里巴巴」並非空穴來風，實情可能是騰訊通過華南城間接戰略入股馬可波羅。但目前來看百度並未參與。馬可波羅成立於2006年，是內地B2B採購交易平台，目前擁有超過1,200萬中小企業註冊用戶以及超過5億條產品信息數據庫，2011年獲得英特爾和LG電子旗下基金的聯合投資。

鑑於近期香港物業市場之升值趨勢，王氏國際(0099)昨公布，公司以7,500萬元出售一直作收租用途的觀塘開源道45號有利中心13樓全層及地下5號泊車位，交易預計於12月10日或之前完成，所得款項將作一般營運資金及為未來發展提供額外資金。完成交易後，公司預計出售事項將錄收益淨額約190萬元。

瑞安房地產（0272）旗下上海虹橋天地明年正式交付，項目總監陳建宏日前接受本報訪問時指出，虹橋天地目前招租情況令人滿意。他並透露，虹橋天地將效仿香港提供遠程值機服務。

新天地街區年底試業

虹橋天地作為上海虹橋商務區首個投入運營的商業項目，首批辦公樓租戶在今年6月已入駐項目，而新天地街區部分將於年底對外試營業，整體項目則將於2015年全面面世。

陳建宏表示，虹橋天地與虹橋交通樞紐直接相連，令其成為內地唯一擁有五條地鐵線和四條高鐵線的一站式生活中心，僅計入「高鐵一小時經濟圈」，虹橋天地就可以輻射到7,000萬至8,000萬人口。為此，虹橋天地將效仿香港機場提供遠程值機等便利服務，這也將是內地唯一提供相關服務的商業綜合體。

住宅樓市註冊量放緩，香港置業高級執行董事伍創業表示，據土地註冊處最新資料顯示，九月截至首十六天，一、二手住宅註冊合共暫錄不足三千宗，相比上月同期回落約一成半，料本月住宅交易將不足六千宗，註冊將出現連跌兩個月。

　　他指出，二手盤源逐步減少，加上部分業主叫價強硬，二手交投有所回落；至於新盤方面，由於上月新盤推售進度一度放緩，至月底才再有大型新盤接力，故估計本月全月一、二手住宅註冊將均錄按月錄跌幅。

　　至於二手註冊方面，今月暫錄二千三百六十六宗二手註冊，相比上月同期的二千四百六十二宗，按月輕微回落約百分之四，但上述數字僅反映八月上 旬。

內地樓價連跌4月 憧憬快救市

雖然內地地方政府陸續放寬樓市的限購令，但未能阻止樓價跌勢，8月主要城市樓價按月跌幅擴大至1.1%，為連續第4個月下跌，一線城市全線跌逾1%；樓價按年計算仍有升幅，但已收窄至0.5%，為20個月最小。有分析預計，在高庫存及信貸偏緊的情況下，樓價向下調整將持續至年底，即使已屆「金九銀十」，也將出現旺季卻不旺的市況，內地政府短期內有必要全面放寬房屋信貸才能挽救樓市。

放寬限購難挽跌勢

內房股昨天普遍受壓【表】，中海外（00688）跌近2%，萬科（02202）、富力（02777）下挫近3%。

廣西南寧在今年4月率先放開限購，其他城市紛紛跟隨，截至8月底，中國47個限購城市中，有38個城市通過放鬆或取消限購、放寬落戶條件等方式為樓市鬆綁，但未能阻止樓價連月下跌。

國家統計局數據顯示，內地70個大中城市中，8月新建商品住宅價格僅得廈門1個城市錄得按月上漲，溫州則持平，其餘68個城市樓價均告下跌，較7月增加4個，當中杭州跌幅連續5個月居全國之最，達2.1%。一線城市跌幅顯著，北京上月初見下跌，整體8月跌幅擴大0.2個百分點至1.2%，深圳跌幅擴大0.5個百分點至1.1%，上海也擴大0.1個百分點至1.3%，廣州上月則維持1.3%的跌幅。

路透估算，8月70個大中城市新建住宅價格（包括保障房）按月下跌1.1%，跌幅擴大0.2個百分點；按年則升0.5%，連漲20個月，但升幅連續第8個月收窄。

上海易居地產研究院表示，相信樓價持續下滑的最大原因是信貸刺激不夠力，目前救市的關鍵為加大信貸力度，以及調整市場預期。據易居估算，8月一二三線城市樓價按月跌幅分別為1.2%、1.2%及1.1%，7月則為1.2%、1.0%及0.9%。

或降低首期成數

瑞穗證券首席經濟師沈建光表示，目前全國樓市面臨較高庫存問題，預計需時8個月才能夠消化完，未來數月樓價將繼續向下。至於傳統旺季「金九銀十」，將有較大機會出現「旺季」不旺，發展商並有需要進一步加大減價促銷力度。他指出，現時樓市為內地經濟最大的下行風險，預計政府短期內有必要全面放寬房屋信貸，包括下調首套房貸利率約20%，針對改善第二套房貸，也可能降低首期成數。

美銀美林報告表示，內房銷售疲弱促使發展商加大促銷，致8月樓價跌幅擴大，與同期的新增住宅固定投資下滑趨勢同步，但隨着地方政府推出更多救市措施，包括放寬房貸等，下半年內房銷售有望回升。

新屯中海景呎造8527破頂

樓市火熱，任何利好消息都可以成為刺激市場的催化劑，政府宣布推展7個新鐵路項目，落成時間最快也要2022年，但卻即時令多個地區樓市升溫，其中屯門區二手業主反應最為強烈。代理指出，最直接受惠的屯門碼頭區一帶，已有約兩成業主加價放售單位，新屯門中心更旋即錄得新高成交，一個高層兩房海景單位呎價達8527元，破盡屋苑呎價紀錄。

碼頭區一帶最受惠

政府近日宣布未來10年發展7個鐵路項目，其中屯門南延線將令屯門碼頭一帶在2022年間獲得西鐵網絡覆蓋，大大改善與外區的接駁，新消息對區內樓市已有即時反應。

祥益地產營業經理黃慶德表示，新屯門中心10座高層F室，兩房間隔，原業主在9月起開放單位供準買家參觀，過去約半個月先後吸引5至6組客洽購，終於由一名用家成功以388萬元購入，成交價屬屋苑兩房戶新高。單位實用面積455方呎，據了解，享極開揚海景，既可看到屯門和大嶼山一帶的景觀，更可遠眺九龍和港島區，是次成交實用呎價達8527元，成為屋苑實用呎價新高，更將本月初屋苑一個中層戶造出的7692元呎價紀錄推高逾一成。

此外，該行助理營業經理古文彬表示，一名屯門換樓客看好屯門的樓價前景，更決定「不睇樓」以355萬元購入邁亞美海灣1座中層C室。

「不睇樓」355萬購邁亞美

事實上，屯門南延線發展計劃公布後，區內已有不少業主加價放售單位。中原地產區域營業經理陳世豪表示，屯門碼頭區一帶已有約20%業主調高叫價，幅度5至10%，也有不少封盤個案，其中新屯門中心10座另一個高層F室，業主最新叫價更調高8.1%，至400萬元。

較貼近屯門市中心的大興花園，也有加價放售個案。中原地產分行經理酈瑋倫表示，大興花園1期1個頂層連天台戶，實用面積394方呎，業主得悉興建新鐵路消息後大幅加價12.9%，至350萬元。他指出，屋苑部分業主已封盤或收窄議價空間，有業主更表明不接受議價，惟買家暫以觀望為主，未敢貿然追價。

世紀21將軍澳分行經理魏仕良表示，政府公布興建東九龍線後，將軍澳寶琳站附近的新都城1期1座高層H室，業主認為日後由寶琳站可直接前往鑽石山站，交通方便，即時將叫價提高5.4%，至590萬元。

至於北角區雖然發展已成熟，但中原地產高級區域營業董事譚國棟表示，該區長時間缺乏利好消息，近期附近有大型豪宅項目柏傲山準備推售，政府公布北港島線計劃則成為催化劑，區內約兩成業主調高放盤價格，加幅平均約半成。

發展商續沽非核心物業套現，消息指，?地以約3.2億元，沽出大埔寶湖花園酒樓舖位。

地下連1樓 涉近3萬呎

消息稱，大埔寶湖道寶湖花園錄大手舖位買賣，涉及物業地下及1樓，地下面積約700平方呎，1樓面積達25,200平方呎，以3.2億元易手，原業主為?地。舖位租客為酒樓，月租約90萬元，回報率約3.4厘。

?地2280萬 購美麗臺1伙

此外，恆地等收購的西半山西摩道4A至9號美麗臺，近日再以2,280萬元增購1伙。EPRC經濟地產庫顯示，該單位為9樓E室，實用面積765平方呎，實用呎價逼近3萬元，較早前高4%。

另一個恆地收購的上環伊利近街項目，近日再以1,000萬元收購伊利近街37號3樓，收購價較早前高出13%。

同時，EPRC經濟地產庫亦顯示，樓齡50年的灣仔232大廈，近日錄得7宗成交，合共涉及4,594.8萬元，收購價介乎554.4萬至856.5萬元不等，新買家均為統基投資有限公司，董事包括何綺玲及另一間名為Ontrack Ventures ltd的海外註冊公司。

綠城中國（3900)昨與珠海控股集團舉行「九洲綠城．翠湖香山」項目發佈會，宣佈雙方在珠海合力打造的高爾夫別墅大盤展示區將於今年10月6日開放。

夥珠海控股集團開發

據主辦方稱，「九洲綠城．翠湖香山」綠城中國在華南投資的首個項目，緣於去年該集團董事長宋衛平到珠海時，對珠海控股集團提供合作開發的位於珠海北區唐家灣鳳凰山下、翠湖高爾夫球場旁的地塊「一見鍾情」，並很快達成合作開發協議。項目首期為約180-300平米的高爾夫獨棟、約250-450平米獨創合院別墅，銷售價格將視市況確定。

另外，綠城中國公布，8月份公司及其附屬公司連同其合營企業及聯營公司(綠城集團)共取得銷售2,057套，總銷售面積約35萬平方米，銷售金額約72億元人民幣(下同)，銷售均價約為每平方米2.06萬元。今年首8個月，綠城集團累計總銷售面積約179萬平方米，合同銷售金額約379億元，當中歸屬於集團的權益金額約為183億元。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，8月已知業主買入價的二手私人住宅買賣合約登記錄得3,183宗，當中錄得帳面獲利的有3,128宗，比例為98.3%，較7月98.1%上升0.2個百分點。獲利宗數比率是自2013年7月的98.5%之後，創13個月新高。反映7月期間用家積極置業，推動私樓樓價上升，以致大部分業主能夠轉售物業賺取利潤，令二手轉售獲利比例向升。

在六個獲利幅度的類別中，8月帳面獲利一至二成的二手買賣佔5.4%，按月上升1.1個百分點。帳面獲利一成或以下的買賣佔3.3%，按月上升0.5個百分點。獲利二至三成的買賣佔7.8%，與7月相同，沒有變幅。相反，帳面獲利三至四成、四至五成及五成以上的買賣錄得跌幅，8月分別佔9.4%、9.4%及65.0%，按月下跌0.8、0.2及0.6個百分點。

其間，二手轉售獲利宗數最多的是嘉湖山莊錄63宗；其次是沙田第一城錄45宗；太古城錄32宗排第三位。

美孚新?平均獲利1.25倍

在十個屋苑之中，8月有四個屋苑的平均買賣帳面獲利幅度達一倍以上。美孚新?平均每宗獲利幅度錄1.25倍。將軍澳中心、沙田第一城及荃灣中心的平均每宗獲利幅度，分別錄1.12倍、1.08倍及1.07倍。

　房地產顧問第一太平戴維斯最新宣佈成立南京分公司，為集團在中國內地成立的第14家分公司。

該行日前與南京玄武區政府簽訂合作協議，落戶玄武區珠江壹號大廈。南京玄武區區委常委、副區長蘇鄭表示：「雙方將建立定期交流、信息資源共享機制，在區域規劃、開發、招商等方面全面合作。」

根據該行最新報告，南京甲級寫字樓面積接近100萬平方米，住宅銷售市場整體表現穩健，最高售價接近每平方米50,000元人民幣。

彭博報導，根據房地產網站Rightmove Plc.指出，如果蘇格蘭公投決定獨立，加上某些金融機構決定遷回英國，倫敦房地產市場將有望受惠。

Rightmove在月度房價調查報告中指出，倫敦將會是「合理的目的地，影響所及將額外創造就業，引爆房市需求。」

Rightmove報告顯示，倫敦9月房價較8月攀升0.9%，終止連續3個月頹勢。

蘇格蘭皇家銀行（Royal Bank of Scotland GroupPlc）與駿懋銀行集團（Lloyds Banking Group Plc）上週相繼表態，如果蘇格蘭18日舉行公投決定獨立，它們打算搬回英國。最新出爐的民調數字相當接近，顯示蘇格蘭獨立公投不到最後一刻恐難見分曉。

倫敦房地產市場近幾個月來出現降溫跡象，Rightmove表示，倫敦平均房價目前較5月高峰拉回5.9%。倫敦房市高燒漸退，部分原因是自2013年來房價飆漲，導致許多人無力購屋。另外，外國買家則飽受加稅與英鎊走強所苦。

不過，Rightmove認為，若以全國來看，蘇格蘭獨立恐有衝擊消費者與打亂房市之虞。

日本不動產經濟研究所(Real Estate Economic Institute Co., Ltd.)16日公佈調查報告指出，因住宅建設成本高漲、導致房價飆，拖累2014年8月份日本東京首都圈住宅大樓新增銷售戶數較去年同月驟減49.1%至2,110戶，連續第7個月呈現下滑，且遜於不動產經濟研究所原先預估的2,500戶，並創下5年11個月來(2008年9月以來；當月驟減53.3%)最大減幅記錄；若單就歷年同月的情況來看，當月創40年來(1974年的下滑50.1%以來)最大減幅記錄。

8月份東京住宅大樓銷售契約率(指於銷售當月簽訂契約的戶數比重、即於當月實際賣出的戶數比重)為69.6%，較前月的83.7%大減14.1個百分點，為19個月來首度跌破顯示買氣好/壞界線的70%水準。

8月份東京首都圈住宅大樓每戶平均售價較去年同月大增18.5%至5,685萬日圓，每平方公尺單價較去年同月上揚14.5%至77.5萬日圓；就歷年同月的情況來看，當月東京每戶售價/每平方公尺單價雙雙創1973年開始進行統計以來新高紀錄。

截至2014年8月底為止，東京住宅大樓庫存數(持續進行販售的戶數)為3,426戶，較前月底減少了158戶。

不動產經濟研究所並預估，2014年9月份東京首都圈住宅大樓新增銷售戶數料將為3,000戶左右(去年同月為5,970戶)。

另外，不動產經濟研究所並同時公佈2014年8月份日本近畿地區住宅大樓新增銷售戶數較去年同月大減39.0%至1,217戶；8月份近畿地區住宅大樓銷售契約率較前月下滑5.4個百分點至71.7%，連續第7個月突破70%關卡。

不動產經濟研究所並預估，2014年9月份近畿地區住宅大樓新增銷售戶數料將為1,500戶左右(去年同月為3,671戶)。

萊坊發布《東倫敦機遇》報告，報告指出皇家碼頭（royal docks）和倫敦奧林匹克公園（queen elizabeth olympic park）即將成為倫敦下一個最大的住宅區，這對追求回報並有意在倫敦市中心外圍置業的投資者極具吸引力。報告還探討了東倫敦重點在建的住宅、基礎設施和公共項目的規劃及長遠發展。

人口增長對皇家碼頭的未來發展潛力有很大影響。預計2013年至2028年間，皇家碼頭區的人口將上升103%至14,500人，而同期倫敦市人口僅上升16%。

與此同時，萊坊的這份報告指出倫敦的經濟重心一直向東移，促使倫敦中心點重新定義。與過去十年前相比，倫敦的中心點已東移一公里。

由於倫敦市中心新建房屋的需求強勁，加上城市快軌（crossrail）的通車使市內交通和基建得到改善，以及區內眾多的河流、碼頭、戶外空間和兩所鄰近大學，皇家碼頭和倫敦奧林匹克公園正成為倫敦住宅及投資熱點。

萊坊合伙人raul cimesa表示：“如今東倫敦皇家碼頭和奧林匹克公園的在建工程是倫敦有史以來最令人振奮的項目。”

“該區為歐洲最大的重建區，以金絲雀碼頭（canary wharf）和金融城（the city）為商業中心，將這片具歷史感的倫敦前工業區變成一個蓬勃發展的新區域。區內擁有多個公園、河畔長廊、碼頭、最先進的交通系統、零售商鋪、高質量的商品和高規格住宅，不僅能為住戶提供優質生活，同時亦能為投資者帶來良好的投資機會。”

皇家碼頭區內最大型的規劃項目包括：西弗敦（the silverton）、亞洲商業園（asian business park），以及由房產開發商ballymore 和oxley聯手推出的royal wharf項目。

2018年城市快軌（crossrail）鐵路的通車將使倫敦成為高速鐵路網中心，並首次將倫敦西邊的雷丁（reading）及東邊的shenfield連接起來。萊坊預測城市快軌（crossrail）通車后，靠近城市快軌（crossrail）站（步行10分鐘之內）的住宅物業價格將比周邊地區高出1%。

此外，倫敦市長boris johnson上月宣布最新的“2050倫敦基建規劃”（london infrastructure plan 2050），其計劃注入1.3萬億英鎊改善倫敦基建。新宣布的計劃包括擴建倫敦地上線路（overground）、通勤鐵路（commuter rail lines）和投資300億英鎊的新內環隧道，預計能將倫敦市中心的交通堵塞狀況減少20%。

根據國家住宅建商協會(NAHB)周三公布數據顯示，美國9月住宅建商信心指數上升4點至59，創2005年11月以來高點。

該指數高於50代表建商對銷售趨勢感到樂觀。

9月為該指數連續第三個月高於50。

轉強的就業市場，使得建商感到振奮，但嚴格的貸款標準，仍為主要壓力。

9月，建商對獨棟式房屋銷售信心上升2點至67。