冠德41億居冠估2年後推案變少

房市冷，建商購地情況大不如前，2014年至今，掛牌建商購地件數僅42件、金額420億元，均較去年全年減5成，冠德41億元搶下今年購地王，去年砸百億元購地的興富發，今年轉趨保守，只買進不到40億元土地。學者表示，建商購地保守，顯見建商也看壞房市。

根據「公開資訊觀測站」近2年上市櫃建商購地統計，今年僅有23家建商購地，較去年39家少4成，土地交易42件，年減幅高達54%，總金額420億元也比去年803億元少48%，幾乎腰斬。
第一太平戴維斯研究部資深經理丁玟甄分析，市況不好，今年房屋交易量減少，建商不敢囤地，土地進貨速度放慢，加上有容積獎勵上限、《都市計劃法》等新規定，建商態度觀望，先謹慎估算新法上路後的利潤與對策。
今年購地王排名大洗牌，去年以107.64億元成為購地王的興富發，今年僅花39.56億元購買台中、新北2塊地而名列第2，由以41.38億元標到北市2塊地的冠德奪冠。

「該買時還是要買」
冠德建設董事長馬玉山對此訝異地問：「真的嗎？」他認為，建商為永續發展，該買地時還是要買，並不排斥向民間地主購買好地段的土地，但因現在土地真的很少，才多透過政府標售案取得土地。興富發建設副總經理廖昭雄也說，上市建商須有庫存土地，看到適合土地仍會出手。
至於去年以101.82億元排上購地亞軍的遠雄，受「八德合宜宅」弊案影響，今年僅砸35.47億元買地，因「八德合宜宅」已解約，扣除該土地金額後更僅剩22.52億元而跌出前5名。遠雄集團公共事務室副總蔡宗易直言，受弊案影響，下半年購地較保守，有機會還是會買地，「但不再碰政府的地。」
今年土地交易也不見亮點，最高單筆金額為小型建商皇鼎以29.9億元購入1萬餘坪汐止區土地，皇鼎也因此筆交易而站上購地第5名，足見土地交易市場非常冷清。

看壞房市態度保守
德明財經科技大學副教授花敬群表示，連建商也相對保守，看壞未來房市！預計2年後推案量會明顯減少，但因過去2年申請建照很多，市場有許多新屋還沒去化，不至於發生供給少而墊高房價情形。

鎖定亞太國家 「帝寶對港人來說便宜」

又有台灣建案外銷！亞太國際地產代理台中、桃園、台南等地建案的海外代銷權，總銷金額高達380億元。商仲業者表示，可以藉此了解海外投資人對台灣房地產的看法。

相對低價有誘因
亞太國際地產昨於台北市犇亞國際會議中心舉辦國內第1場世界房地產博覽會，提供台灣、日本、新加坡、英國、加拿大、美國等10國18城的房產投資諮詢。其中台灣如台中「鄉林皇居」、桃園「明日苑」、台南「伍彩東急」等案，由亞太國際地產代銷，總銷金額380億元。
亞太國際地產總經理秦啟松表示，第1波台灣建案推銷區域鎖定香港、馬來西亞、新加坡、泰國、日本、紐澳等亞太國家，預計12月開始銷售，第2波會再推向國際其他區域。
「台灣建案對香港確實很有誘因。」中原地產副總經理張紹權表示，台灣最貴的「帝寶」、「皇翔御琚」每坪將近300萬元，但香港最貴的「Twelve Peaks」每坪要價2300萬元，台灣房地產對港人來說相當便宜。
「樂觀其成，看看海外投資人對台灣不動產的接受度。」高力國際董事李日寶認為，海外買方購買台灣建案多出於投資需求，以增值性和租金報酬率為首選。

實際成交僅1％
李日寶指出，高力國際在2012年曾代銷台北市建案「皇翔新天玓」至香港、中國，李日寶透露，外國人來台購買不動產的交易量佔整體不到1％，代銷時雖詢問度不錯，但並無成交。
住商不動產企研室主任徐佳馨認為，「以租金報酬率來看，台灣之低傲視全球，加上漲不動，外國人投資目的值得玩味。」尤其部分建案位桃園、台南等處，若無建設、利多支撐，恐有跌價風險。

營建五虎第3季營收出爐，興富發因「國家1號院」、「鼎盛」持續認列挹注營收，EPS（Earnings Per Share，每股純益）達6.72元，奪下獲利王。皇翔、長虹、遠雄與華固今年前3季營收皆較去年同期少，尤以華固銳減83%最多。

營收上衝300億
興富發第3季營收達186.5億元，今年截至第3季累計營收高達296.6億元，直逼300億元大關，比去年同期238.5億元成長24.3%，也超越2013年全年營收283.1億元。
「每個時機有每個時機的產品，公司會找出需求做調整。」目前市場雖冷淡，興富發建設副總經理廖昭雄表示，市場仍存在著買房的需求，將會持續推出適合的個案，不會因此延後推案，明年將在基隆市大武崙地區推出首購產品，「準備好了就推。」
不過營建五虎今年累積第3季的表現，僅興富發唯一正成長。

華固衰83%最慘
華固今年前3季營收14.3億元，比去年同期85.2億元減少83.2%，是營建五虎中前3季營收下滑最明顯。
華固建設總經理洪嘉昇表示，「華固松疆」預計本月下旬交屋，是今年主要入帳個案，可挹注第4季營收。明年新北市板橋區將推出中小坪數個案，還有台北市八德路、敦化北路等案。
皇翔建設今年第3季營收10.4億元，也因「皇翔御琚」成交，9月營收便衝上8.6億元；遠雄第3季營收25.1億元；長虹建設今年第3季營收11.9億元，前3季營收則較去年同期減少69.9%。

金管會下週將討論不動產貸款備抵呆帳比重，增提至1.5%。提存年期，將依據對盈餘影響而定，若在30%以下則為1年提足、30%到50%則分2年提足、影響50%以上則3年提足。

金融監督管理委員會規劃，不動產的授信(購屋、修繕、建築貸款)的呆帳準備金比重要提至1.5%，下週將與銀行業者討論相關議案。

依據金管會清查，本國銀行的不動產貸款到今年8月底前，共計新台幣7兆8231億元，相較於民國99年底相比增加8.21%。

經查，遭到金管會列管的銀行金額下降2.48%，但未遭金管會列管的銀行不動產貸款金額卻明顯的增加，金管會認為有必要為不動產貸款的風險把關。

金管會將討論的議案，包含將不動產的備抵呆帳增提至1.5%。金融業者表示，初步估計整體銀行增提將達3、400億元左右。

另外，要增提的年限會依照對盈餘影響區分，如果對銀行獲利影響在30%以下、就要在1年之內提足，30%到50%則分2年提足，超過50%者則要在3年以內提足。

金管會認為，此項措施將對中小型銀行獲利影響較大，因此允許中小型銀行可分3年提足。

房產市況冷颼颼，案場為衝銷售買氣，無不卯足全力衝刺，除了傳統假日案場活動外，現有不少建案推出抽獎活動，只要現場下定簽約，就有機會抽中最夯的iPhone6手機，甚至還有建案打出賞屋抽歐洲雙人旅遊券，砸重本吸引顧客上門；而房仲業者為了增加成交率，也推出抽獎活動，增加市場熱度。

年底大選即將到來，激烈選戰讓不少想購屋的民眾持觀望態度，造成目前市況冷清，但建案銷售仍持續進行，為增加買氣，許多建案維持一貫在假日舉辦現場活動，吸引民眾參觀駐足，像是遠雄集團旗下建案，每週仍舉辦座談會、名人開講，保持案場熱度，刺激民眾賞屋意願。

不只賞屋有贈品可拿，近期有不少建案推出簽約抽獎活動，抽獎品項多元豐富，像是三重區新成屋「昕高首邑」，上月推出簽約送香港雙人機票，現場來人數大增，該案專案經理陳隆昌表示，送機票是個誘因，主要是價格有下修，開價接近市場行情，民眾接受度增加，活動期間售出3戶成績不錯。

賞屋抽機票黃金送
淡水區的「宏盛水悅」，則大手筆打出賞屋就抽歐洲旅遊雙人券，價值20萬元，搶攻年底旅遊旺季，現場專案副理李和偉表示，民眾在12月21日前，每週六日來賞屋，就贈送1點及1隻菲菲熊，集滿4點可參加抽獎，頭獎是歐洲旅遊雙人券1名，貳獎則是10萬旅遊券兩名，目前主要以DM行銷和服務老客戶回來看屋，案場還設有咖啡廳和腳踏車租借，希望營造淡水悠活生活。

桃園的「河美御景」上月也推出賞屋抽首爾機票，成效不錯，目前則再加碼舉辦抽黃金5兩活動，看屋人數穩定成長。另外較特別的還有中壢的「大清劍橋」，只要夫妻同來賞屋，就送1年期COSTCO會員卡，搶搭年底COSTCO即將進駐中壢話題，推銷建案特色之餘，贈品也十分實用。

而目前最夯的iPhone6手機，也成為案場最有力的抽獎贈品，三峽區的「合康森悅」，推出賞屋抽iPhone6和各項家電好禮；新竹的「麗寶美棧」，除了簽約送iPhone6外，賞屋也送健康油，讓民眾在這波黑心油風暴中，獲得最實際的贈品。

看屋出價抽iPhone6 Plus
除了建案促銷搶客，房仲業者也想在這波冷淡市況中殺出商機，中信房屋日前推出「出價A+」，年底前到中信房屋看屋後出價，就有機會抽中iPone6 Plus，每月抽出10台，希望刺激民眾出價意願，中信房屋行銷企劃部副理江龍名表示，以話題性最高的iPhone6手機為活動贈品，鎖定出價斡旋買方，只要出價斡旋，不論是否成交，都可參加抽獎，斡旋次數愈多、中獎機會愈高。

住商不動產為慶祝新網站上線，推出預約看屋抽iPhone6活動，同樣在年底前到各加盟店看屋，就有機會抽手機、7-11禮券；另外，住商不動產大高雄區，則有買屋或委託售屋成交者，可參加抽獎活動，獎金最高50萬元，相當誘人。

商務中心如雨後春筍，今年大瀚環球商務中心新增5據點、德事商務中心增租台北101大樓半個樓層，雷格斯集團則力求綜效，將深入更多城市增設據點。

併購擴大規模
大瀚環球商務中心2014年加速擴點，以併購方式新增信義中心、敦北中心、松仁中心、內湖中心、敦南中心5個據點。現在營運的信義區信義中心、松仁中心和松山區敦北中心外商比率達70~80％，內湖中心佔50~60％。

大瀚環球商務中心董事長蔡明璋說，看好兩岸政策開放以及政府投資法令鬆綁，陸資、外商來台設點的需求續增，透過併購現有商務中心擴大營運規模，國外採策略聯盟、併購，希望2016年能跨足中國、美國。蔡明璋透露，最大成本來自房租，光房租佔營業據點年營收30~50％，未來持續增營運據點以減少成本。

雷格斯商務中心在103個國家、750個城市設有超過2000個據點，雷格斯商務中心台灣區總經理許?豪說，在各大城市多有據點，已形成網絡，客戶除外商公司，很多是想發展國際化生意客戶，談生意時為表示在當地有市場，常向公司一次就承租3、4個城市。

出租率達8成
「商務中心不斷增加，代表新公司對台灣有興趣。」仲量聯行總經理趙正義抱持樂觀，他表示商務中心出租率多有7、8成，租方不乏外商，顯見這幾年台灣商業行為活絡，若日後政策對外資更開放，商務中心市場會更大。

房市交易吹冷風，不僅成交量下滑，價格也開始出現下跌的跡象，房產專家Sway表示，台北地區已有10%的建商開始以廣告價來賣，建議中古屋的賣家要有降價的準備。而好房網調研中心執行長倪子仁也認為，「低價、讓利」已成了今年賣屋的必備心態，建商的想法應該也要跟著房市氣氛來調整。

房產專家Sway於爽報專欄中表示，在房地合一的相關稅制出現以前，買盤應該都不會太好，因為自住客希望買到買便宜貨，投資客也擔心被套牢，目前大台北已有一成左右的建商選擇以低一點「廣告價」來吸引買氣，Sway建議中古屋的賣家，如果預售屋的價格比自己的開價來的低，不如就選擇降價求售。

另外，因為928檔期延遲推案的緣故，選舉後的推案量可能會再增加2300億，如何在量大之下吸引買氣，好房網調研中心執行長倪子仁表示，低單價、低總價的產品是目前房市的交易主流，建商賣房的觀念應該也要跟著轉變，價格不但要低，還要願意讓利。如果持續以去年的思維來賣今年的房子，建商和代銷業者恐怕會踢到鐵板。

明、後兩年全國公教人員房貸專案、「築巢優利貸」，本周四（20日）上午將在行政院人事行政總處開標。兩年前，國泰人壽成功搶標，讓銀行業痛失生意。這次公、民營行庫捲土重來，想搶回放款機會，料將有番激烈競爭。

自民國95年開辦的公教員工房貸、築巢優利貸，由於採取較市場低的貸款策略，深受公教人員歡迎。過去每次招標，都是公股行庫囊中物，兩年前首度由壽險業得標，跌破外界眼鏡。

當時未得標的銀行，還以國泰人壽的得標利率、1.75%太低為由，向中央銀行與金管會「告狀」；但當時行政院就表明，不會對公教人員這個房貸專案「訂利率下限」。

104年至105年「築巢優利貸」，將在本周四上午開標。根據行政院人事行政總處公告的「築巢優利貸」說明書，明、後兩年築巢優利貸貸款利率，也是「只有貸款利率上限、沒有設下限」；據規定，築巢優利貸首購及非首購利率，都不得超過年息1.85%，貸款利率由貸款人自行負擔，人事行政總處不予補貼。

築巢優利貸放款期限最長可達30年、緩繳本金寬限期最長5年，且借款人可隨時提前清償全部或部分借款，不得收取違約金，這些條件，對借款人都相當優惠。

築巢優利率專案過去在公股銀行承做時，曾創下3年放款2100億元的大量；但因為房市大多頭告一段落，近兩年公教人員房貸放款較難超越先前規模。

搶食高齡化橘色商機，科技、傳產業爭相卡位，營建業部分在本業優勢下，積極朝下游跨入，PK鴻海、台塑、聲寶等大企業，興富發全案總銷上看80億元的銀髮退休宅，確定落腳金山，遠雄苗栗健康生活園區預計明年動工、2017年完工。

據國發會估計，2025年台灣65歲以上高齡人口達20%，正式邁入超高齡社會。這股銀髮商機讓台灣大企業爭相搶食，其中台塑集團旗下在林口推出長庚養生文化村，占地34公頃，是國內最大養生村，約可容納約4,000戶入住，不僅有豐富休閒活動，並有銀髮學園。

除了台塑養生村搶先登場外，鴻海集團旗下永齡健康基金會與文創品牌The One，也在The One南園人文休閒客棧打造永齡養生假期，今年3月試營運，並有機會在台灣陽明山、中國貴州建設養生村；聲寶土城廠近4,000坪土地，也將改建為三棟地上25層樓的住宅大樓，其中一棟為銀髮住宅、約200戶，每戶25至50坪，以租代售，2015年下半年動工，2017年完工。

面對科技、傳產業等大企業來勢洶洶，營建業者除了潤泰、遠雄外，近期最受矚目的，就是年推案量高達約500億元的興富發，銀髮退休宅確定落腳新北市金山，全案總銷上看80億元，預計明年初分兩期推出。

王文洋13億倫敦置產 吸引國外鎖定台灣客

台灣富豪愛買房，海外業者看準台灣富豪到海外置產的商機，來台售屋意願提高，今年頂級豪宅來台銷售金額爆衝近10倍。有業者指出，國內因囤房稅、實價課稅使買房成本增加，才讓投資人轉戰海外。

劇院別墅賣7億
世邦魏理仕去年代理的海外豪宅僅3案，總銷約10億元，今年已代理超過10案，總銷接近百億元，且多在英國倫敦、澳洲雪梨、美國紐約、中國香港等一線城市。

世邦魏理仕表示，如英國倫敦別墅「West Park」，每戶開價9億元、每坪約200萬元；澳洲雪梨歌劇院旁可欣賞300度景觀的頂樓豪宅「Bennelong」，開價7億元、每坪約270萬元，還有部分總價高的豪宅，業者採低調潛銷而未公開。

世邦魏理仕台灣分公司董事總經理林俊銘分析，過去海外開發商對台灣較陌生，但去年宏仁集團總裁王文洋以13億元買下倫敦2戶「海德公園1號」，台灣豪宅價格也墊高，如指標豪宅「皇翔御琚」出現高達8億元成交紀錄，「海外業者知道台灣不缺資金，對購買力更有信心。」所以口耳相傳，今年代理的頂級豪宅案便增加。

第一太平戴維斯、高力國際也有代理海外建案，不過第一太平戴維斯資深經理丁玟甄表示，接案方式是由客戶提出需求，再尋找適合物件，較少直接代理豪宅，但海外開發商對台灣客戶確實興趣增加，過去每月有1~2家海外開發商來公司洽談，現在每周就有1~2家海外開發商來洽談。

「投資市場穩定」
丁玟甄也指出，第3戶以上持有稅較重和實價課稅等政策，讓台灣投資人把錢轉往海外。她表示，台灣人口袋深、要找地方投資，短期內國內市場變數太多，便選擇往國外穩定的投資市場走。

對照國際最新發布資料，雙北市的房價所得比、貸款負擔率均超越日本東京、南韓首爾，可支配所得卻不如這兩個地區，造成雙北市的購屋負擔加倍沉重。

以貸款負擔率來看，雙北市分別達六十．三七％、五十四、二四％，均列入民眾負擔能力過低的縣市，更超越香港的五十．四二％、東京的四十．八四％、首爾的三十九．三四％，僅較上海等中國部分一線城市來得低。

內政部房價負擔能力指標統計報告主持人之一、德明財經科技大學副教授花敬群指出，北市房價所得比連兩季下滑，除可能是北市房價真的下跌外，也有可能是因薪水無法大幅增長、民眾負擔能力有限，轉而屈就於「小、老、差」的住宅，主因是坪數小、屋齡老及屋況較差的住宅總價相對低。

反觀新北市第二季房價所得比為十二．八倍，是調查以來第二高，僅次於去年第三季的十二．九倍，花敬群分析，由於部分民眾負擔不起北市房價，只好轉而到新北市購屋，通常會選擇較大坪數的住家，加上新北市新交屋住宅較多，也可能是拉高整體房價主因。

中信房屋行銷部副理江龍名坦言，在政府打房頻頻出招下，房價所得比應會緩步下滑，但依照目前的薪資水平，年輕人想要買房仍有相當高的難度。

永慶房產集團持續引領房仲科技進化，繼獲得資策會、《數位時代》等科技創新服務獎項後，「永慶買屋快搜」APP於2014年11月18日再獲經濟部第14屆金網獎「新星獎行動加值創新類」大獎，在2014年七大獎項、24家入圍決選的企業中勝出獲獎，更是唯一連續兩年參賽都獲得優異成績的房仲業者。總計永慶2014年已囊括創新服務、幸福職場、優質品牌等12項指標大獎，獲獎大滿貫。

永慶房產集團網媒事業處副總經理徐賢淑表示，科技帶來生活的便利，也提供房仲產業進步的動力，永慶房仲網一直走在消費者的前端，看準行動化時代來臨，手機上網人口持續成長的趨勢，率先帶領房仲服務進入行動化時代，今年更全新改版永慶買屋快搜APP，透過雲端資料庫智慧運算、用戶辨識，及優化操作界面三大創新，提供消費者最佳服務體驗，獲得金網獎評審團一致肯定，勇奪今年「新星獎行動加值創新類」獎項。

今年邁入第14年的金網獎，以提升電子商務產業發展，打造便利消費、交易資訊透明環境為目標，歷年隨著網路科技發展及市場趨勢，主軸也從e化、網路通路經營，朝向行動化、雲端化發展，引領企業經營的趨勢與良性競爭，被喻為電子商務界的奧斯卡獎。

徐賢淑副總經理指出，永慶買屋快搜APP以用戶體驗為核心思考，從消費者「所見即所得」角度出發，分別從三個創新的構面設計：

界面創新：設計視覺化、直覺式頁面，簡化操作步驟，配置清楚顯眼的物件資訊及照片，並輔以週邊生活機能及成交行情資訊，讓購屋者了解住居環境；同時更針對用戶多元的需求，提供個人化訊息推播通知，以客製化、差異化創造服務價值。

辨識創新：推出「房仲科技3.0」，整合「在店、在線、在行動」的全通路服務、「雲端系統」運算科技，搭配「i智慧經紀人」的人工智慧三大重要元素，辨識用戶需求，從虛擬到實體全面性串聯，精準快速媒合，有效縮短找房時間。

智能創新：結合全台超過10萬筆待售物件及涵蓋永慶累積20多年及內政部實價登錄超過80萬筆成交行情資料庫的雲端運算，並結合人工智慧的判斷，分析看屋者行為偏好，提供最適合的購屋選項，以客製化、差異化創造服務價值。

永慶房仲網統計，新版買屋快搜APP獲得消費者熱烈迴響，推出7個月以來，永慶房仲網會員數成長達45％，網站客戶留言來電看屋的件數更增加48％，有效達成線上線下虛實整合、全通路服務的目標。

徐賢淑副總經理強調，科技始終來自於人性的需求，精準配對是房仲服務的核心價值，永慶始終站在客戶的角度著想，不斷因應時代趨勢善用科技工具，創新服務模式，帶動一波波房仲科技的浪潮，不僅協助客戶實現成家的夢想，更為台灣房仲業樹立創新服務價值的典範。

近期工業地需求量大，包括網購經濟背後最重要備援「物流倉儲」，和台商回台設廠等，都擴大對倉儲用地需求。信義全球資產以實價登錄統計數據觀察：新北市工業土地交易規模以中和區居冠，桃園縣則是觀音鄉搶下第一。而目前急尋土地的買方中，以自建總部的需求最多，其中又以內湖舊宗段詢問度較高。

1111光棍節剛過，大陸淘寶網來勢洶洶，在兩岸都掀起話題。而隨線上購物到貨時間越來越有效率，背後最重要的備援、強化競爭優勢的「物流倉儲」，也受到矚目。此外，近期包括如台商回台設廠等，也連帶擴大對倉儲用地需求，都使得工業用地更加炙手可熱。

信義全球資產統計發現，土地交易地區多集中包括了雙北和桃園在內的北部地區。根據實價登錄(2013/8-2014/8)統計，新北市工業用地交易規模以中和區(23.6億元)、汐止區(18.8億元)和新莊區(18.1億元)分居前三名；而以丁種建地居多的桃園縣，則有觀音鄉以76.6億元交易規模居冠，其次是大園鄉的52.8億元，中壢市則以22.5億元交易量排第三。

信義全球資產管理公司指出，目前工業土地需求大，接觸委託代尋業主背景各種產業都有，歸納需求主要以尋找土地自建(企業總部)最多，其次則是用作生產廠房用地，另外也有尋找倉儲地的物流業者，和接洽尋找合適規劃交車中心用地的車商。信義全球資產管理公司表示，尋找生產用地的買方以新北和桃園為多；而找總部用地的業主，則大多鍾情內湖區，其中又以舊宗段為主。舊宗段雖是內湖發展時間較晚的區塊，但以接近松山及信義區為其優勢，目前成交行情約在120~140萬元/坪。

另外，信義全球資產管理公司，歸納業主尋找土地過程中，最主要的衡量因素有三點：首先，最好能與公司原址有地緣關係，這樣無論是總部做搬遷、安排員工上下班，或工廠進出理貨都比較順利，例如像原本在新莊的公司，就多傾向往五股、土城尋找用地。

再來，無論工廠或倉儲都有進出貨需求，所以鄰近高速公路，和附近道路路寬也是重點：路寬以20米以上最佳，10米以下則通常不被列入考慮。另外，有些公司也會根據自己發展產業特性而有不同需求，例如同時有海空運發展的航運集團，就會想找同時近機場和港口的區塊。最後，價格仍是影響業主決策重要關鍵，由現行來看，桃園區以中壢市較高，約在18~20萬元/坪，其他如大園鄉，也大約在16~18萬元/坪左右，其他地區則多在8~12萬元/坪左右。

金管會昨天公布，明年（二○一五年）起，將分三年要求全體國銀將不動產放款備抵呆帳提存比率，自現行百分之一提高到百分之一點五，以因應未來景氣不振及房價下跌風險，預計全體銀行將因此增提兩百七十九億元備抵呆帳。
金管會銀行局昨天邀集卅九家本國銀行總經理開會，確認這項政策。也就是說，銀行每做一萬元房貸授信，目前必須提撥一百元做呆帳準備金；未來必須提撥一百五十元準備金。提存金額增加，會減少銀行資金運用，連帶造成銀行成本提高，可能會有銀行藉機調高房貸利率。

金管會主委曾銘宗認為，可能會有銀行因此提高利率，但不會是大多數銀行。他說，等中央銀行未來開始升息後，才會造成房貸利率大幅提高。

金管會表示，須增提不動產備抵呆帳的放款項目，包括購置住宅貸款、修繕貸款及建築貸款，但不包括政策性房貸。根據中央銀行統計，到今年九月底，這三項不動產放款規模已達七點六五兆元。

換句話說，未來銀行房貸利率最可能會提高「零點五個百分點」。例如，若現行房貸利率是百分之二，未來將提高到百分之二點五。金管會主委曾銘宗表示，今年國銀獲利將創新高，要求全數銀行提高不動產放款備抵呆帳提存，是要「大家先存一點糧草」，預做風險控管。

曾銘宗強調，目前銀行房貸放款體質相當不錯，平均逾放比僅百分之零點二九，呆帳覆蓋率已高達百分之四百卅三，但銀行不動產放款規模也高達七兆多元，占全體放款水位三成，有必要先行控管。他說，房市交易量已在下滑，不動產市場恐有下修風險，銀行須先做好風險控管。

曾銘宗表示，銀行自明年起，可分三年、最遲在二○一七年年底提足即可，金管會不會硬性規定每年提列多少金額，但相信獲利佳的大型行庫會很快提足。

由於「政策性房貸」承做金額可扣除，不用增提呆帳準備，但像青年安心成家購屋貸款多由公股銀行包辦，民營銀行承做較少；也有民營銀行抱怨，提列備抵呆帳的壓力比較大。

今年7、8月高雄市、新北市均傳出氣爆意外，民眾人心惶惶，營建署昨日宣布修正《建築物室內裝修管理辦法》相關書表，避免因不當的室內裝修造成用電量超標、天然氣外洩等意外。

變動插座也須查驗
內政部營建署昨針對8月15日新北市新店區「永保安康」社區氣爆發生火警事件，修正《建築物室內裝修管理辦法》相關書表。營建署建築管理組科長楊哲維表示，日後建築物室內裝修竣工查驗時，假如用電設備、天然氣管線變更，都要檢附相關證明文件，確定變更有符合電業法與天然氣事業法的規範。

楊哲維補充，若用電設備或天然氣管線沒有變更，且室內裝修專業技術人員有註明在竣工查驗表，則不需檢附上述合格證明，此辦法自2015年1月1日生效。不過民眾葉貞廷表示，「對政府還是沒有信心，希望真的能嚴加把關。」

建築師王淳隆透露，一般室內裝修幾乎都會變更用電設備，只要變動開關、燈具甚至插座位置，就須變更迴路；天然氣管線則是變更廚房、浴室等會用到熱水的地方時，須請天然氣公司前來設置，此修法一上路，民眾裝潢時都須檢附相關文件才行。

高市挽面計劃動工
高雄市也因氣爆重創住戶家園，高市都發局推出「氣爆災後重建－建築挽面再生計劃」。高雄市府於8月執行住宅緊急修護，同步詢問住戶參與挽面計劃調查意願，並於9月19日公告開始受理，申請期限至明年3月止。

昨日凱旋路30戶、2個基地的挽面計劃動工，透過外牆拉皮更新建物外觀，都發局主秘李怡德表示，預計12月落架，農曆年前完工。目前已有250戶提出申請，將配合重建路段第一階段通車後將陸續進場施作。

近來海外不動產投資熱滾滾，房仲認為，既然海外置產已成為顯學，要前進海外投資不動產就應做好事前評估，不妨利用「財稅後投報會正正」八字訣，做為投資評估準則。

東森房屋研究中心副理沈劍秋表示，東森房屋在邁向海外不動產發展之際，感受到客戶對海外投資既期待又怕受傷害的矛盾心情。因此研究中心團隊整理出海外置產八字訣「財稅後投報會（匯）正正（政政）」，作為有意投資者依循的準則。

沈劍秋指出，這八字訣包含「財」，評估自己財務狀況及資金調度可否承受資金長期停泊海外，留意財務槓桿是否偏高等變數；「稅」，了解當地稅制、法令相當重要，有些案件表面獲利佳，但若考慮稅賦，實質獲利就可能變得很低。

「後」，售後服務，表示購買海外不動產，購屋者須了解後續房屋管理及未來出場方式。另海外建商品質也非常重要；「投報」，投資標的不應只追求高報酬率，安全、穩定的報酬更重要。

「會(匯)」，匯率風險。考量自有資金購買外幣或借外幣買房，效果不盡相同，必須和專家研商。正(政)，當地政府對經濟及房地政策有左右房價的力量，進場前應多了解；「正(政)」，考慮當地政經情勢是否穩定、有無排華運動。

新光金控旗下新光人壽承德企業大樓今天動土，新光金表示，將持續規劃業務相關部室進駐，做為長期經營據點，發揮團隊行銷功效。

新光金指出，承德企業大樓面臨承德路，近捷運圓山站，交通十分便利，周遭商業活動亦穩定成長，地點十分適合區域型總部大樓，除具廣告效益外，亦有助業務推展。

承德企業大樓基地土地面積378坪，預計規劃興建地上7層，地下3層辦公大樓，因屬地上權，土地取得成本較低，可降低自用營運成本。

容積獎勵限制明年7月上路，房市搶照潮持續湧現，據內政部最新統計，今年全國前三季核發建築執照的戶數為9.58萬戶，與去年同期相當；不過，第3季因選戰影響、政府審照速度放緩，全國核發住宅建照戶數僅2.96萬戶、年減13.3％，台北市、桃園縣更出現腰斬。

明年7月容積獎勵限制將上路，也帶動近二年房市出現搶照潮，以今年前三季來看，核發住宅建照戶數達9.58萬戶，追平去年同期新高水準。若以六都來看，以高雄成長22.6％幅度最高，核發建照戶數達1.14萬戶，其次為台北市的9.4％、建照戶數達4818戶，再來則是台南的7.7％、戶數達8415戶，新北市也有5.6％成長幅度，僅桃園出現大幅衰退46.4％、戶數達1.09萬戶。 建商表示，明年中容積獎勵限制啟動，不少建商出現提前「拉貨」，其中高雄方面因區域購屋需求動力仍有撐，強化建商對後續房市推案信心，帶動高雄建照核發戶數成長動能。

值得注意的是，桃園因銀行端限貸影響，造成同業推案轉趨保守，加上區域供給量能仍大，才會出現建照核發成數大減情況。 若以季度來看，連續兩季放量成長的建照戶數，到了第3季意外出現衰退情況，以全國來看，第3季建照戶數達2.96萬戶，較去年同季減少13.3％；若以六大都會區來看，北北桃呈現大幅衰退，台中、台南、高雄則持續成長，呈現北冷、南熱，其中台北市、桃園縣出現腰斬，北市建照戶數更跌破千戶、減幅達57.3％最高。 力麒建設董事長郭淑珍表示，雖然明年中政府將啟動容積獎勵限制，部分建商同業已開始申請建照，不過因逼近選舉，政府審核建照速度放緩，拿到建照的速度變慢許多。

實價登錄上路至今2年多來，共累積了88.1萬筆資料，專家指出，雖然房市買氣持續冷清，但房價卻依舊不斷攀升，支撐這波房市多頭的力道除了氾濫資金和低利環境外，實價登錄也意外成了捍衛這波房價的「禁衛軍」，實價行情能當作買方的殺價依據，相對的，賣方同樣也能拿實價行情拒絕殺價，尤其在屋主沒有財務壓力下，實價登錄儼然成了賣方開價的談判籌碼。

房產專家張欣民在奇摩房地產指出，實價登錄形式上對購屋者有利，但實際上並非如此。張欣民舉例，假設一個屋主開價1200萬的物件，實價行情落在840?900間，買方對照行情和市場狀況後，開出800萬的價格希望買下，此時屋主也以實價行情主張該物件已有900萬價格，因此拒絕買方，結果就是買方無法以800萬元購入，最後一旦有人開出高於900萬價格，房子就被買走。

張欣民說，從上述例子發現，實價登錄反而成了賣方房價的捍衛者，這也是實價登錄實施以來很多民眾碰到的狀況，民眾也不免怨嘆，實價登錄是讓資訊透明化了，但它就猶如雙面刃，買賣雙方都可拿來作為價格談判的工具，尤其當屋主還沒有財務壓力、市場景氣尚未全面反轉時，基本上都還是賣方市場，這時實價登錄對買方而言，也減少了談判的籌碼。

牆鑿孔磁磚裂「想解約」建商只給修

買預售屋，房子還沒蓋好卻已有使用痕跡怎麼辦？有民眾在網路發表「給鄭欽天的一封信」，控訴興富發（董事長鄭欽天）於高雄市的「國王1號院」，在未經買方同意下作為工務所使用，驗屋時發現不少破壞狀況，所以想解約。建商表示交屋前屬合法使用，將協助修補。

民眾在Mobile01論壇發布「興富發 我買的房子變工務所之給鄭欽天公開信」，表示他朋友於去年7月購買「國王1號院」，今年10月驗屋點交時，發現該屋有多處鑿孔、門框凹陷、磁磚損裂等情形，才知該屋於去年9月開始作為工務所使用長達1年。

「新屋變成新古屋」
該屋主黃先生說，「再怎麼復原，都不能抹滅新屋變新古屋的事實」，建商有疏失，因而想解約退款。

黃先生出示契約中個別磋商條款的記載：「屬重大瑕疵已達無法居住目的者，買方得解除本契約，解約時業者應退還買方已兌現之房地價款。」他認為，「所謂的重大瑕疵，條約內容講得非常模糊，一般大眾能接受未住過的新屋遇到這狀況嗎？」

應事先與客戶溝通
「可能沒說明清楚造成誤解，會請同事再加強說明。」興富發建設副總經理廖昭雄解釋，建案未開挖地下室前，會在旁搭組合屋作為臨時工務所，等搭好主結構後，就會在室內做工務所，這是業界普遍的做法，只要交屋時依合約完成交屋狀態即可，「如果拿此當理由（解約），有點牽強。」

上揚建設董事長洪光佐指出，工務所遷入室內，會優先選擇公共空間，但若建物空間有限，只能將工務所設於某戶屋內，會先將門框、流理臺等易破壞的區塊包覆好，「我們甚至會將馬桶、臉盆重新更換一套新的給買方。」

高雄市建築開發公會理事長張永義表示，要使用該戶做工務所時，應事先與客戶溝通。華固建設總經理洪嘉昇也認為，交屋前物權仍歸屬於建商，室內作為工務所並無違規，只要與屋主做好溝通，真有損害就妥善修補即可。

須負瑕疵擔保責任
行政院消保管張羽伶說，依《民法》第354條，廠商須負瑕疵擔保責任，「建商有義務修繕」，建議民眾先與建商協商，要求減少價金。曾買預售屋的民眾陳玉如說，的確會擔心房子被做工務所使用，但如果建商有誠意修補好，可接受，「給我們全新的屋況是業者責任，應免費處理到好。」

遠雄建設（5522）昨（20）日公告台灣醣聯生技醫藥取得旗下預售廠辦案「U－TOWN」部分樓層，總交易金額達8.53億元，該款項最快12月或明年初入帳。遠雄建表示，「U－TOWN」已取得使用執照，12月開始交屋入帳，加計「米蘭公園」、「三名園」挹注，第4季營運不看淡。

遠雄建設前三季因無重量級大案入帳，前三季營收僅達107.07億元、年減35%，稅後純益21.54億元，年減55%，每股稅後純益2.58元。隨著時序進入第4季交屋旺季下，遠雄重量級廠辦案「U－TOWN」正式啟動交屋下，單季營運有望持穩。遠雄建昨日收在33.6元，上漲0.4元。

遠雄建執行副總經理黃志鴻表示，總銷合計約500億元的「U－TOWN」，第一期總銷約270億元，第二期為230億元，其中首期目前銷售率逾五成，第二期也正式開賣；該案已拿到使用執照，將在12月交屋入帳。

黃志鴻說，銷售逾五成成數能否在今年完全入帳，則需視12月交屋狀況，不過整體看來，全案業績貢獻將從今年底挹注至明年。

除了「U－TOWN」外，遠雄建總銷26.6億元的「三名園」，以及總銷約18.2億元的「米蘭公園」均將在12月交屋入帳，兩案銷售均達七至八成，法人表示，兩案預計分別貢獻約19億及15億元，均有機會挹注本季業績表現。法人表示，由於遠雄建年度大案「U-TOWN」在今年底才開始交屋入帳，主要貢獻將落在明年，加上今年恐需提列八德合宜宅保證金1.3億元的損失，以及未分配盈餘加徵10%費用約4.7億元等地提列之下，今年公司營運將呈現衰退，推估遠雄建今年營收約123億元，稅後純益逾30億元，每股稅後純益約3.7元。

法人指出，遠雄建明年有U－TOWN，加上總銷破百億元的林口A7案等大案入帳，明年業績有挑戰一個股本的實力。

日圓一路狂貶，銀行主管指出，近來不少「大戶級」的不動產投資客，「結伴」進軍東京不動產，且鎖定一點五億至二億日圓（約台幣三千九百多萬元到五千二百餘萬元）的高價住宅，也為國銀東京分行帶來新的放款商機。

日銀（日本央行）擴大印鈔規模，重創日圓走勢，過去半個多月日圓貶幅近百分之十。銀行業者說，因為東京房地產價格比台北便宜，加上日圓貶值效應，吸引國人赴日投資不動產。上市公司藍天電腦日前就公布，斥資廿八億八千餘萬台幣，透過子公司取得日本東京精華區內三項不動產物業，準備收取穩定的租金收益。

銀行業者表示，國內不少投資客趕在四月分日本消費稅調高前，搶進東京不動產；但在日圓狂貶之下，最近投資客都大嘆太早下手，短短半年光是匯率就賠掉近百分之十。

不過，國銀東京分行發現，最近東京不動產「小資族」都不見了，取而代之的是以往較少見的「大戶級」的投資客。

包括台銀、一銀等國銀東京分行即發現，最近動輒買進東京一點五億至兩億日圓高價住宅的貸款申請案變多了，而且「他們是一群人一起去買，鎖定東京高價住宅下手。」

住展雜誌統計，選後至明年北台灣標售抵費地的公辦重劃區共5處，自辦1處；值得注意的是，外部干擾結束後，各抵費地的標售價格是否創高及多少家建商進場參與投標，可研判多空。

選舉過後的公辦及自辦標售及投入開發者包括新北市與桃園地區，其中三重區的「二重疏洪道重劃區」已公告標售，預計12月1日開標；另有八里區「台北港特定區」，與年底前完工的「新莊北側知識產業園區」，以及桃園市的「經國重劃區」與「中路重劃區」。

民間自辦的鶯歌「鳳鳴重劃區」，明年也會陸續出現新建案，明年北台灣有6大重劃區投入開發，重劃區獵地、推案能量將會顯著提升。

住展雜誌企研室經理何世昌分析，選舉過後，外部干擾暫告一段落，各公辦重劃區抵費地標售的過程與結果，代表不動產業者的信心與對未來房市看法。

值得關注的是抵費地脫標價是否會創新高，業者若要花高價標地，一定是看好未來房市才會大膽追價；若態度趨於保守，投標價格就不會高出底價太多，溢價率也難以拉升。

何世昌分析，若抵費地脫標價創新高，應注意有無帶動周邊新建案價格上漲，若脫標價創新高但周邊房價不漲，代表市場買氣不佳，房價欠缺上攻力道。

此外，投標家數的多寡反應業者「準備案源」的意願度高低；若投標單偏少，可能是標售底價偏高，或是業者看法不樂觀，拓展新案源意願不高。

桃園經國與中路兩大重劃區，應關注大台北建商南下競標是否踴躍。何世昌指出，若大台北建商競標家數多，意謂市場仍看好桃園房市，才會積極搶標；若桃園升格再加機場捷運將通車，仍無法吸引大台北建商到桃園標地，則透露出桃園房市可能走軟。

房市推進年底，適逢九合一大選，政經情勢紛紛擾擾，加上房地合一政策將上架，濃厚的觀望氣氛使房市未能衝出好成績；今年928檔期銷售率低迷，在利空衝擊下，許多指標型重案未能如期推出，然而在大選過後，建商紛紛以「利空出盡」來看待後市，絕地大反攻的態勢明顯可見。據「好房網不動產市場週報」統計選後的推案量顯示，從選後到農曆年前將有2,262億元的案量湧現，奮力一搏。

選後房市2,262億元案量中，10億元以上的指標個案有41個，推案總金額1,740億元，將此金額加乘1.3倍，得到2,262億元的總量（0.3倍為10億元以下的建案量）。

根據先前資料，今年928檔北台灣將推出的案量有2,526億元，然而在各項不利房市推案的因素下，經過盤點，928檔實際的推案量僅1,570億元，等於928檔的實際推案量僅達到原先預期的62％，少推了近4成的案量，有15個指標建案見風轉舵沒有在928檔推案。

雖然928檔推案與銷售市況低迷，然對已箭在弦上不得不發的建商而言，九合一大選過後，紛擾因素減少了，於是北台灣再出現41個指標建案聯袂登場的大戲，有2,262億元的案量打算在歲末至開春前，奮力再衝刺一波。

觀察選後新一波推案的地區，台北市案量在10億以上的指標新案有8個，分布區域平均，其中士林區的「木蘭居」、「全陽天母」為總銷50億元的重案，而位於精華地段、有千坪基地的「敦南寓邸」豪宅成屋案，推案金額上看百億元，「敦南寓邸」雖然尚未正式公開，已有頗高的詢問度，成為房市表現的試溫計，在這波推案中備受矚目。

萬華區房市受惠萬大線交通利多，老舊社區搖身一變成為吸引建商推案的熱門戰區；即將完工的「全坤雲峰」，規畫60至80坪的河景住宅，挾著水岸建築的優勢，開價直逼近百萬元一坪。

新北市選後的熱門戰區則在汐止、新店、中和與新莊等區。其中大開選舉支票的民生汐止線，搶搭選舉列車的指標案達4個，新北市其他指標新推案還包括，新店的150億元「雙水灣」、中和80億元的「台北時上」及新莊40億元的「君泰II」。

新店近千坪的大型開發案「雙水灣」，主打國際飯店宅、擁抱碧潭景觀，推案金額達150億元，為選後單一最大量體建案，然開價將碰到8字頭，等於35坪2房的總價近2,500萬元，銷售是否會因高總價而成為市場抗性，有待近一步觀察。

「好房網雜誌」社長倪子仁表示，值得注意的是，北台灣近年唯一房價少漲也不太熱門的基隆房市，待九合一選舉後頗有「鹹魚翻身」的態勢，重量級建商包括遠雄、麗寶、興富發、基泰、國揚、達麗、綠意及白天鵝等知名上市櫃建商，紛紛開始押寶基隆房市，使基隆成為明年全台最熱門的推案區域之一，房市的發展不容小覷。

小宅當道的現階段房市，中正區「海闊天晴」一案，挾帶著低總價優勢企圖化解基隆地理位置的抗性；另外主打造鎮規模的「真愛花園城堡」，也挾著低密度開發及低價的區域優勢，企圖在打房的低迷氣氛中，殺出重圍。

倪子仁認為，選後至明年總統大選前，房市仍將面臨國內平抑房價各項措施的嚴峻考驗，另外，美國QE退場是否再引發資金的退潮，多空交戰的明年房市會如預期的軟著陸嗎？房價在物件大量釋出的區域，支撐點又會在哪裡？全民都在關注。

房地合一實價課稅未上路話題就不斷，有媒體指出此政策將會在106年實施，不過包租公律師蔡志雄對於能否造成預估效應存疑。他認為，目前房貸貸款幾乎都是七成，但若是未來房價跌超過三成，就會演變成擔保品不足抵押貸款，金融風暴就會發生，所以政策上路預期房價下跌沒有錯，但要有一個合理行情，而下跌2?3成就是一個可以進場的價位。

包租公律師蔡志雄在《TVBS地球黃金線》節目上表示，多屋族也許會考量未來房地合一課稅實施後，房地都會按照市價課稅，會使每年要繳交的稅負加重，因此都趕在政策上路前將房子售出。不過蔡志雄認為，其實不用對房地合一課稅抱太大的期望，畢竟全台灣擁有一間自住宅的人佔了89％，擁有2間以上的僅11％。

就目前政府規劃，將來擁有一戶自住屋，並持有時間達5年以上，且房價為3千萬以下的民眾，那則免稅，由此來看，蔡志雄就說，房地合一的打擊面並非全部的人都打到。因此，有很多人都在期待將來房地合一上路，房價預期能打個五折、對半砍，但真的有這麼好的事？ 蔡志雄認為，就奢侈稅來看，目前也已實施一段時間，可是看起來只有造成房屋的成交量降低，但房價還是繼續上漲。蔡志雄指出，因為有些賣方會很明白的告訴買家，該不動產他僅持有不到2年的時間，如果買家有興趣要購買，那就得自行吸收奢侈稅，如此一來，房價就會被墊高，因此更不可能下修。

依照大陸打房也把經濟打趴的經驗來看，蔡志雄表示，目前房貸幾乎都是貸到七成，而未來房價如果跌超過三成，會演變成擔保品不足抵押貸款，金融風暴就會產生，他就認為，雖然預期房價下跌沒有錯，但是要有一個合理的行情，而房價下跌2?3成就是一個可以入場的價位。

今天通車 饒河夜市店面漲租蠢動

台北捷運松山線今天通車，即便市中心房價已高，過去無捷運經過的路段仍提前反映通車行情。房仲統計，台北小巨蛋站周邊房價年漲18.21%，居松山線之冠，沿線店面則以饒河夜市周邊最受期待。

根據實價登錄網站交易資訊顯示，北市南京東路三段以東，從小巨蛋延伸至麥帥一橋的路段，之前雖無捷運行經，但因生活機能完善，2013年住宅平均單價達7字頭，今年受惠松山線話題，捷運南京復興站、南京三民站皆漲逾10.5%，台北小巨蛋站更漲了18.2%。

北門站僅貴1.9%
台灣房屋智庫發言人張旭嵐分析，台北小巨蛋站有明星學校、松山運動中心、百貨等機能，房價支撐力道強，加上捷運效益，刺激區域房價，所以近1年漲幅近2成。
張旭嵐指出，松山線沿線因缺乏素地，少有新建案釋出，但今年初敦化北路有新成屋「敦璽」4筆交易紀錄揭露，每坪高達127~140萬元，也拉高今年小巨蛋站周邊整體交易均價。
捷運北門站年漲幅僅1.9%最低，永慶房屋中華店店長黃瑞賢表示，北門站位塔城街，周邊多是公家機關，少有住宅，所以漲幅不多。

漲幅不如蘆洲線
儘管松山線通車備受期待，但整體漲幅不如蘆洲線、新莊線明顯。全國不動產企劃研究室主任張瀞勻分析，新莊線丹鳳站、迴龍站平均年漲幅22~25%，松山線漲幅相對保守，主因是各站多是地段佳、房價高的區域，上漲空間有限。
饒河夜市緊鄰捷運松山站，店面效益備受期待。中信房屋南京三民加盟店店長陳鶴年表示，捷運通車後，饒河夜市交通更便利，現在夜市店面月租金每坪8000~1萬元，待租約到期後，估將現一波漲租效應。

承德路店面受惠
住商不動產南京松江店店長劉明田透露，捷運松山線通車，原本冷門的店面詢問度漸升，捷運中山站周邊因有南西百貨商圈，店面多是滿租狀態，商圈有擴張至承德路的跡象。
劉明田說，承德路一、二段以前有路寬、沒人潮，談到這邊的店面，買方多會搖頭，但今年4月已有成交2戶店面，每坪單價各為110、140萬元，銷售速度比以前好。

北市捷運松山線15日通車，為松山區和南京東路沿線的便利再添利多，房仲表示，距松山線不遠汐止民生線的民生敦化站，生活機能超強，平均房價約80.3萬元，在汐止線完成前相對抗跌。

松山線15日通車，台灣房屋智庫統計沿線的南京復興站、台北小巨蛋站及南京三民站三站近1年房價變化，發現房價成長1成以上，其中小巨蛋站房價漲18.21%。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，北市松山區的交通脈絡，向來就是多線公車支撐，未來除了松山線通車、民生汐止線的期待，更將打通台北松山區交通的任督二脈，對於松山區房價更彰顯價值。

張旭嵐分析，距離捷運小巨蛋站約十分鐘路程的民生汐止線預定站點民生敦化站，這個區域以台北市的金融華爾街聞名，且民生東路兩旁巷弄內，綠意盎然，更有知名書店設立，人文氣息濃。

此外，長庚醫院也近在咫尺，更是現今高齡化趨勢下台北市的居住亮點。張旭嵐指出，目前這一區住宅每坪約80.3萬元，未來民生汐止線讓這區房價在房市盤整期抗跌。

有別於商業氣息濃厚的大安、信義、中正區，松山區內有一塊住宅靜謐的民生社區，受惠於松山線效應，提升民生社區房市能見度，若訴求更便捷，民生汐止線將更為有力。

張旭嵐說，此區食衣住行育樂樣樣不缺，十來座大小公園廣場遍地開花，坐擁介壽國中與民權國小指名搶手學區，賣場、商店、小吃攤應有盡有。

附近銀行、郵局、社區活動中心此起彼落，且鄰近河濱公園，近年還在富錦街興起文創咖啡店聚集，豐富的商住混用特質可見一斑，最難得的是仍維持整體社區居住品質，讓知名度長年不墜。

張旭嵐說，即使民生社區大樓與公寓一類的住宅屋齡動輒30年上下，今年以來，每坪單價平均75.62萬元。若就比鄰的捷運南京三民站，通車後房價漲幅來說，捷運民生社區站開通後，周圍房市每坪價格上看85萬元。

今年新北市首次開辦新婚幸福租金補貼，提供新婚家庭每月 2,400 元租金補貼，減輕居住負擔 ，並已計畫 104 年起逐年擴大對青年及弱勢朋友的居住扶助。

城鄉發展局邱敬斌代理局長表示，新北市社會住宅採「三多策略」，第一是「多元興辦」、第二是「多種特色」、第三是「多方協力」。多元興辦就是新北市積極努力地思考各種可能、開創多元興辦社會住宅的各種模式，包括國有地合作開發、市有土地自行興建、整體開發地區劃設社宅用地、獎勵民間捐贈、促進民間參與及國有土地參與都更分回等，目前施工中計有 3,388 戶、規劃階段 3,282 戶，預計 5 年內可完成 7,000 戶以上的社會住宅。

新北市社會住宅在增加給市民的居住選擇同時，也希望能夠提供入住市民更好的居住品質、幫助進住的朋友融入社區共同生活。像是永和青年住宅結合崔媽媽基金會、伊甸基金會及永和社區大學等 NGO 團體進駐的成功模式，活化營造，讓入住青年參與社區活動及召開住戶會議，了解入住青年居住需求及協助硬體的維護，讓社會住宅有家的感覺。

新北市務實且踏實地為市民打造更多更好的居住選擇，預計可於 5 年內提供 7,000 戶以上社會住宅及每年 1 萬 5,000 戶租金補貼， 104 年可提供 1.4 萬戶居住協助，並逐年增加， 108 年起每年可幫助 2.2 萬戶以上的家庭更多的居住協助選擇、降低居住負擔，在新北安居、就業及成家。

捷運六張犁站周邊發展成熟，橫跨信義及大安行政區，同時享有敦南林蔭環境，以及信義區北醫商圈，聯外交通便捷，又有嘉興公園及富陽生態公園，區內以舊公寓為主，新案則集中在嘉興公園周邊，有新成屋「大安十二富」及「友座臻璽」，開價都在百萬元以上。

六張犁站以和平東路三段作分界，以北屬信義區，以南則為大安區，兩區各有優點，以信義區範疇來說，鄰近台北醫學大學，學校周邊商家密集，自成一生活圈，南側的大安區，以嘉興公園為中心，樂業街沿線有各式小吃商店，安居街9巷有白蘭早市，晚上則為小吃攤販，生活機能相當好。

開發早 生活機能完整
信義房屋六張犁店專案經理吳肇棠表示，此區開發甚早，各式商店機能一應具全，除了傳統市場，也有全聯等小型賣場。南側住家集中在嘉興公園一帶，多為30~40年公寓，由於屋齡夠舊，且位處市中心，近年有不少建商積極洽談都更，由以安居街周邊最為熱絡，此區公寓每坪54~67萬元，若靠近臥龍街價格會更低，甚至可找到每坪40多萬元公寓。

這裡也有部分華廈產品，但價格與公寓落差不大，有些甚至比公寓便宜，平均每坪約落在68~77萬元。六張犁站附近10年內大樓不多，較知名的有「敦南法拉麗」和「敦和新象」，前者是10~16坪小套房產品，屬信義區門牌，每坪78~89萬元，後者交屋約兩年，就在捷運站斜對面，每坪98~100萬元以上。

新大樓為鄰光站周邊
大樓多數位在麟光站附近，較知名的有「費加洛花園」、「大安麗池」、「大安硯」和「森VILLA」等，每坪78~88萬元，2~4房產品都有。而在和平東路北側，住家多位在信安街、富陽街和崇德街一帶，公寓每坪52~59萬元，距離捷運站較遠的崇德街部分巷弄，會看到福地，價格又會更便宜。10年內新大樓不多，有「發現東騰」、「宏普名人居」、「臻居」等，「發現東騰」社區產品約50坪，每坪行情98~107萬元。

目前此區新建案都位在嘉興公園附近，預售案「友座臻璽」緊鄰1900坪嘉興公園，建物使用卸震鋼甲工法，目前以樓中樓68~72坪為主力商品，每坪開價130~145萬元。現場專案經理連德昌表示，周邊生活機能成熟，可步行到敦南遠企商圈，或信義計劃區，區內有白蘭市場、樂業街黃昏市場可採買。

新地下停車場即將完工
另一成屋案「大安十二富」，則規劃單層單戶77.6坪住家，每坪開價98.8萬元，剩3戶可售。另外在敦南街有百億元案量的「敦南寓邸」，規劃133、266坪大戶住家，基地近千坪，每坪開價價格190萬元。吳肇棠表示，由於區內多為無停車場的公寓產品，停車問題相當嚴重，目前嘉興公園正興建地下停車場，改善停車位不足問題。

小提醒
臥龍街、崇德街後段，部分公寓會看到福地，福州山早年也是福地改建，是此區最大缺點，但房價也相對便宜，另外，因區內多為40年公寓，並未開挖地下室，部分建物有傾斜，但不影響結構，購屋前可多了解結構狀況及管線問題，確保日後無虞。

受限於市中心的高房價，不少人寧可選擇入住在房價相對便宜的蛋白區，有房仲業者以周邊的「生活氛圍指數」和房價相比較，列出台北市和新北市CP值前3名的區域，其中以溫泉著名的北投區就名列北市第二。在當地生活機能上，明（2015）年底全台第11間Costco也將進駐其中，房仲預估，未來賣場周邊房價將微漲3％?5％。

房仲業者以飲食、教育、交通、醫療、休閒、購物、親子等條件當作指標，比較北市和新北各區的房價和「生活氛圍指數」，發現北市CP值最高前3名分別為文山、北投和萬華區，新北則是淡水、三峽和汐止區。以北投來說，好房網10月行情資料顯示，相較於北市每坪64.6萬的成交均價，北投部分路段甚至還可見3到4字頭的房價。 據蘋果日報報導，位在中央北路4段、捷運關渡站旁的士林北投科技園區，預計將有全台第11家大型量販店Costco進駐。

房仲業者余漢章表示，目前還在整地階段，但周邊房價已悄悄上漲，預計正式動工將會微漲3?5％，正式營業後將會再漲3％以上，Costco進駐將會帶動周邊生活機能成形，未來房價仍有很大的補漲空間。 據了解，2013年Costco與房角石資產管理股份有限公司簽約，承租5000多坪的土地面積、租約40年，房角石資產管理股份有限公司發言人鄭應娜表示，將在北投區進駐的Costco預計明年年底可正式營業。

新一波實價登錄資料公布，永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，高總價交易依然只有零星個案表現，價格也漲跌互見，北市億級住宅成交13件，佔北市住宅成交僅1.9%。

今年房市度寒冬，不僅買氣低迷，高總價產品交易乏善可陳外，連建商購地動作也大幅放緩，根據實價登錄揭露資料統計，1-9月全國住宅及商業區「億級都市土地」交易金額僅1617.4億，較去年同期的3027.1億，大幅減少46.6%，其中，觀察交易金額最高的六大都會區，「高雄」交易金額減少幅度更高達57.3%，為六都中，減幅最大。

黃舒衛表示，億級的都市住宅區及商業區土地，具有高推案價值，但因總金額高，購買者多為財力雄厚的建商與大戶，若可分析交易情形，將可觀察建商與大戶的布局狀態，是很好的一個房市觀察指標。今年全國億級都市住宅區及商業區土地交易，雖仍以六大都會區最熱，但是交易金額普遍都較同期大幅減少逾5成，顯見今年買氣無法提振，庫存去化成為最大課題。

針對「高雄」交易金額減幅最大，黃舒衛表示，高雄前2年市場最熱，建商購地、推案金額屢創新高，甚至吸引北部、中部建商插旗，但今年房市政策利空不斷，近期買氣盤整，目前高雄房市已面臨壓力點，建商購地推案動作相對較其他縣市更顯保守。
今年房市低迷，去年建商積極在都會區購地推案的熱區，今年是否依舊？統計實價揭露資料發現，去年全國六大都會區中億級住宅及商業都市土地交易最火熱行政區，今年交易金額全部驟減，除台南安平外，其餘熱區年減幅更介於65%~95%之間，縮減幅度更為驚人，包含「淡水」、「中壢」、「南屯」、「鼓山」等區域，交易金額都較去年同期大幅減少百億以上，尤其，「淡水」及「鼓山」更劇減逾200億。

黃舒衛表示，今年以來政府管控房市力道加大，除了年初加強高總價產品交易的查課稅，6月底央行理監事會後，更將桃園部分地區(桃園市、蘆竹市、中壢市及龜山鄉)納入選擇性信用管制措施範圍，並且調整雙北及其他縣市豪宅認定標準，公股行庫更對房市過熱區域開始自律嚴控房貸，造成原先建商購地推案熱區及高總價產品買氣急遽萎縮。目前房價高檔，政府為了避免房市過熱影響整體經濟發展，因此持續祭出多項管制手段，去年建商積極購地推案的熱區，今年因市況轉冷，建案去化速度緩慢，導致建商再進場購地情形，明顯不如去年。

針對近期市況的低迷，黃舒衛建議，有意購屋者應該避開新案供給量大之區域，盡量以精華區、捷運建設沿線等區域作為挑選，未來資產保值與增值性才會比較高。對於屋主，由於房市交易量大幅萎縮，加上政府有意推行房地合一稅的立法，新法上路前市場賣壓一定會逐步加重，建議屋主在市場全面出現「價格破壞」的逃命手段銷售前，應盡早調整售價，增加售出的機會。

台北市地政局今天(十七號)分析，北市9月份實價登錄交易，地政局表示，9月份台北市的實價登錄筆數，比前一個增加5.57%，交易主力還是以大樓、屋齡5-30年間的中古屋為主流，至於交易總價多以兩千萬元以下的案件居多，單價則以每坪40-60萬間比較多。

台北市地政局分析，北市九月份實價登錄交易，九月份實價登錄筆數達2,940筆，比前一個月增加155件，增加幅度約5.57%，揭露筆數2,605筆，揭露率約88.6%。

如果進一步分析交易移轉面積、屋齡、交易總價及單價，交易移轉面積還是以40坪以下、中小坪數為主，佔68.5%，比前一個月增加2.7%；80坪以上大坪數案件佔8.1%，比前一個月也增加1.2%。至於屋齡，9月交易比重以5-30年間中古屋居多，佔44.7%，其次為30年以上老舊建物佔34.3%。至於大家關心的交易價格，總價在500-2,000萬元案件仍是9月市場交易主流，佔54.5%，較前月增加0.9%。至於交易單價還是以每坪40-60萬元案件居多，佔38.6%，不過比前一個月減少5.5%。

地政局進一步大樓、公寓及套房等買賣交易案件分布，9月份大樓交易移轉面積多集中在20-50坪間（佔50.9%），屋齡為30年以內（佔81.7%），並以交易總價區間在1,000-2,500萬元（佔42%），交易單價區間在40-70萬元（佔55.3%）的標的為市場交易主力；公寓部分，面積主要介於20-40坪間（佔77.6%），屋齡31年以上（佔81.4%），並以交易總價區間在1,000-2,000萬元（佔59.3%），交易單價區間在30-60萬元（佔66.2%）的標的為市場交易主力；至套房部分，面積多介於10-20坪間（佔67.2%）為市場交易主力，屋齡介於5-30年間（佔67.7%），總價則集中於500-1,500萬元（佔75.7%），而交易單價則較為分散，其中以40-60萬元之標的比重較高，佔38.6%。

市中心蛋黃區房價太貴，購屋族根本買不起，於是蛋白區的重劃區是新選擇，房仲業調查，台北市高CP值的區域就是文山、萬華、北投；新北市則是淡水、三峽、汐止。
專家分析：「因為這些區域比起市中心房價至少低2成以上。」

一整片綠草空地，搭配正在興建的大樓重劃區越來越多，就是因為蛋黃區的高房價，讓小老百姓吃不消，蛋白區域如果補足「生活機能」，房價也有機會落後補漲。

房產集團研究發展中心經理黃舒衛：「知名的連鎖量販店進駐以後，相對來講對觀望的買方來說，他覺得生活機能比較有支撐，所以願意進場的比例會增加，房價通常可以推升一成左右。」

所以大型量販賣場進駐，用消費拉進人潮，成了蛋白區的房價支撐關鍵。根據調查，台北市的高CP值區域，文山區名列第一名，這裡均價一坪49.1萬、北投區53.8萬、萬華區54萬，都比台北市均價64萬低很多。至於新北市則以三峽為首，一坪23.7萬元最便宜，淡水24萬，另外汐止30.7萬，其實相較新北市均價33萬來說更便宜。

房產集團研究發展中心經理黃舒衛：「工業區甚至是保護區變更的，一般來講，街廓條件還有建築條件、通常比較新，離台北市市中心通常有半小時的車程，但是我們看到房價通常打6-8折。」

高CP值區域大多交通條件比較弱勢，用生活氛圍找房子，衡量飲食、教育，還有交通等條件，其實只是參考指標，事實上價格要親民，也等於是用時間來換房價接受度就見仁見智了。

今年建案買氣鈍化，不過卻有建案突破市場低迷氛圍，開出紅盤，力麒建設今年下半年在台北市推出3案，總銷達100億元，其中位於萬華區莒光路、西園路的「力麒御品」，因屬區域難得釋出的新案，且距離捷運龍山寺站、植物園不遠，10月開案至今已經銷售4成。

目前預售屋以自住客為主，建案競爭也趨向白熱化，其中地點環境不錯、規劃細緻與品牌建商推出的建案，自然能創造出佳績。力麒建設董事長郭淑珍表示，雖然現在市場狀況不好，不過公司推出的「力麒御品」10月開賣已經銷售4成，還有公司的粉絲一次買了4戶打算跟好朋友未來一起住。 「力麒御品」位於萬華區莒光路，距離中正區植物園約1.1公里，附近有捷運站龍山寺、萬華車站，未來萬大路、西藏路還有捷運萬大線，該案總戶數56戶，規劃62~68坪，每坪開價85~90萬元，代銷人員說，由於地點鄰近中正區，因此有不少買方是來自中正區的自住客。

能在房市冷清之際衝出紅盤，郭淑珍指出，主要是掌握買方需求，提升建案品質。除此之外，「力麒御品」光是接待中心，就在郭淑珍堅持之下，將私人藝術品引入案場內，包含價值逼近千萬元的比利時藝術家威姆德爾瓦作品《水泥車》，華麗逼人，還有抽象、表現主義畫風的丁雄泉《三美圖》，創造購屋客看屋如觀賞藝術品的氛圍。

捷運松山線讓沿線各站周邊上半年房價較去年上漲2~18％不等，反應通車的預期上漲效應。根據好房網調查，目前仍在施工中、也預定年底完工的土城線延伸至頂埔站工程，雖然還沒通車，但頂埔站週邊住宅成交均價，一年來已經上漲19％。

而興建中的環狀線第一階段路線，因捷運工程的持續推進，也帶動沿線14個車站周邊的住宅房價穩定成長，一年來房價上漲幅度約在6％至17％不等，未受到政策打房的影響，顯見即將完工的交通建設利多，成為該區域房價的有力支撐。

預期通車利多 頂埔站周邊年漲近2成

好房網調查，捷運土城線是高運量捷運路線，而從永寧站接續延伸2公里到頂埔站，對新北市通勤族、土城區居民，及頂埔科技園區的員工交通是一大利多，也帶動週邊房屋的交易熱度。

好房網總編輯吳光中分析，頂埔站雖然並非全新通車的捷運線，僅一站開通，未來將連接北大特區的三鶯線，並串聯機場捷運成為大三環捷運路網後，頂埔站將位居交通樞紐位置，勢必將繼續帶動當地房價走勢，目前頂埔站週邊住宅房價仍屬合理水位，有自住需求的購屋民眾可多比較參考。

環狀線第一階段 沿線房價穩定成長6％至17％

而備受各界矚目的環狀線第一階段工程，東自新店大坪林站，西至新莊新北產業園區站，全長15.4公里路段，從民國99年陸續動工以來，工程進度已超過6成，沿線已可以看到站體及路線的施工情形，也帶動狀線沿線房價上漲。

根據好房網調查，漲幅最高的是與捷運板南線共站的新埔民生站，受惠於鄰近新板特區及生活機能成熟，一年來房價漲幅達17.5％，成交均價來到每坪64.5萬元；

其次是中和區景平路與中山路二段路口的中和站周邊，一年來房價漲幅也高達15.7％，住宅平均成交單價約45.3萬元。值得注意的是，中和站未來將與萬大樹林線共站，車站主體工程已於10月正式動工，對比目前相對便宜的房價，值得自住購屋族群多加關注。

吳光中總編輯指出，環狀線第一階段路線串聯新北市新店、中永和、板橋、新莊等蛋黃區，動工初期房價已反應了一波，而沿線的秀朗橋站、橋和站、中原站、幸福站及新北產業園區站，截至103年9月的成交均價都還在3字頭，其中秀朗橋站及新北產業園區站更因為具有雙捷運交會優勢，據未來發展可期。

一日生活圈 推升基宜桃房價2成

雙北房價年年漲，讓資金不足的購屋族往周邊衛星城市移居。業者統計今年基隆、宜蘭、桃園的遷入人口結構，由雙北遷入的人口佔總遷入人口6~7成，顯示外移族群的「一日生活圈」狀況已確立，只是要留意許多人只是遷入戶籍，未必代表實際居住。

全國不動產統計內政部今年1~9月資料，觀察雙北衛星城市的人口遷入狀況，發現基隆市的新北市遷入人口高達3430人，台北市也有2063人，雙北地區就佔總遷入人口7成。

低價吸引外來客
「就是價格吸引雙北客！」全國不動產七堵加盟店店長蘇豪欽指出，基隆市全市均價仍在2字頭，吸引來自北市內湖區、新北市汐止區的首購客覓屋，使近1年基隆市房價漲幅逾3成，七堵站周邊中古大樓目前行情每坪20~25萬元。

高房價擠壓雙北市人口外移，民眾蘇豪欽就是一例，他在北市內湖工作，但當地房價每坪40、50萬元起跳，去年底買下七堵房產，每坪約15~20萬元，「雖距離台北市較遠，但搭台鐵都還方便，身邊有2、3個朋友都因此在基隆購屋。」

愛買頭城度假屋
宜蘭夾帶觀光效益，吸引不少北客湧入，今年總遷入人口約7718人，雙北地區就達6成，新北市有2809人，台北市也有1785人。全國不動產宜蘭加盟店店長雷遠誌表示，因雙北買方移入，近1年宜蘭房價上漲逾2成。元虹不動產經理陳玟樺表示，宜蘭市的雙北買盤大概有3成，但若是頭城、礁溪等地的度假第2屋，雙北買方的佔比會翻倍增至6成。

桃園縣近年有升格議題，成為雙北居民遷入的首要城市，台北市遷入人口有6435人，新北市遷入高達15302人。全國不動產南崁加盟店店長王立君指出，區內有近7成購屋族為雙北客，以往區內購屋族大部分是投資置產，近1年來自住首購族比例提高至3成，且多為青年結婚購屋，偏好總價1000萬元以內中古大樓，每坪約17~19萬元。

是否入住需觀察
代銷業者奇摩廣告處長王棟誼認為，現在都強調「一日生活圈」，外移的趨勢大抵應該不會變，但是許多人遷戶籍，卻不一定真的入住，雙北地區人口是否長期外移，還要觀察買賣移轉的消長變化，也許更為準確。

今年雙北市的法拍數增加，拍定件數反而減少，顯示投資人變保守。台灣房屋統計雙北市拍定移轉件數，北市較去年同期減少15.58%，新北市較去年減少9.2%。

據透明房訊統計，去年1~3季雙北法拍總件數約8750件，今年同期達1萬891件，增加24%。但供給增加不代表交易量提高，台灣房屋統計今年1~10月雙北市拍定移轉件數，北市共390件，較去年同期462件少15.58%，新北共543件，較去年同期598件少9.2%。台灣房屋智庫研究員洪佩君表示，投資人更保守，出手和追價力道都小心翼翼。

「找不到好標的」
再統計逾千萬元拍定件數，今年共194件，較去年同期220件減11.8%，其中拍定逾3封標單競標的物件，較去年同期減少32件，年減幅38.1%；至於拍定逾10封標單搶標的數量就更少，減幅達6成。寬頻房訊認為，流落法拍的物件通常較不好，投資人其實找不到好標的，加上投資氛圍不好，所以多慎選物件。

江揆說好的10倍以下？
今年Q2仍高達14.25倍

針對房價過高問題，行政院長江宜樺今年四月喊出要將大台北房價所得比壓低到十倍以下；但內政部營建署昨悄悄將今年第二季房價負擔能力指標統計上網，全國房價所得比從第一季的七．五一倍又跳升到八．三四倍，台北市房價所得比仍達十四．二五倍、新北市十二．八倍，六都中僅北市微降、其餘都升高。

內政部過去多會召開記者會公布最新房價負擔能力指標數字，但今年以來轉趨低調，要民眾自行上網瞭解。
全國房價所得比 跳升到8.34倍
根據最新第二季數字，台北市房價所得比十四．二五倍，連兩季微降，其餘五都為新北市十二．八倍、桃園縣七．○九倍、台中市八．一五倍、台南市六．一八倍及高雄市七．六四倍，均較第一季增加。

淡江大學產經系副教授莊孟翰分析，指標的台北市房價所得比下滑，有兩種可能，一是房價開始走跌，二是政府持續打房，造成高端豪宅買氣急凍，推動北市房價中位數逐漸偏向低總價那端；而資金撤離大台北地區，轉往中南部，造成桃園、台中及高雄等房價所得比反而攀高。

六都均未創高 漸轉買方市場
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德認為，從台北市房價所得比創近六季新低，其餘五都雖走揚、但未再創高，顯見房價確已出現回檔，市場漸轉為買方市場。

至於第二季全國貸款負擔率達三十五．三五％，較前季持續加重，雙北市貸款負擔率仍處負擔能力過低程度，北市負擔率達六十．三七％、新北市五十四．二四％，其餘桃園縣為三十．○六％、台中市三十四．五三％、台南市二十六．一六％、高雄市三十二．三八％。

若以家戶月所得六萬元為例，假設二十年期本利均等攤還方式、貸款成數七成、固定利率一．九五六％及貸款負擔率三十％等條件，約可購買總價五一○萬元以下住宅，以第二季中位數房價要低於五一○萬元來看，六都中僅有台南市及高雄市。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，雖然今年以來，部分地區房價確有向下修正，但對想要購屋民眾來說仍是杯水車薪，要解決高房價造成的民怨，除房價「有感」修正外，政府更應該想辦法拉高薪資，才能根本解決問題。

雙北房貸壓力 高過東京首爾

對照國際最新發布資料，雙北市的房價所得比、貸款負擔率均超越日本東京、南韓首爾，可支配所得卻不如這兩個地區，造成雙北市的購屋負擔加倍沉重。

以貸款負擔率來看，雙北市分別達六十．三七％、五十四、二四％，均列入民眾負擔能力過低的縣市，更超越香港的五十．四二％、東京的四十．八四％、首爾的三十九．三四％，僅較上海等中國部分一線城市來得低。

內政部房價負擔能力指標統計報告主持人之一、德明財經科技大學副教授花敬群指出，北市房價所得比連兩季下滑，除可能是北市房價真的下跌外，也有可能是因薪水無法大幅增長、民眾負擔能力有限，轉而屈就於「小、老、差」的住宅，主因是坪數小、屋齡老及屋況較差的住宅總價相對低。

反觀新北市第二季房價所得比為十二．八倍，是調查以來第二高，僅次於去年第三季的十二．九倍，花敬群分析，由於部分民眾負擔不起北市房價，只好轉而到新北市購屋，通常會選擇較大坪數的住家，加上新北市新交屋住宅較多，也可能是拉高整體房價主因。

中信房屋行銷部副理江龍名坦言，在政府打房頻頻出招下，房價所得比應會緩步下滑，但依照目前的薪資水平，年輕人想要買房仍有相當高的難度。

台北捷運路網縱橫交錯，許多「捷運交叉點」的店面因為能聚集更多人潮而變得炙手可熱，但房仲業者提醒，捷運交會點並非店面穩賺不賠的保證，人群移動的路線才是選位的重要考量。而同樣的觀察指標也可運用於觀光客聚集的知名景點，前往景點的路途或是知名商家的排隊路線上，都是不錯的設店位置。

新通車的捷運松山線有高達2分之1的站點屬於雙捷運交會，很多人認為如果要投資店面，就要選擇人潮比較多的雙捷運站，但房仲業者徐佳馨在TVBS節目地球黃金線中提醒，如果買的是住宅，雙捷運的確具有交通利多；但如果是投資店面，就要考慮有時候人潮只會在地下轉車，並不會出站，所以要特別注意周遭人流的情況。

另一方面，人潮動線對於觀光景點周邊的店面也很重要。房仲業者葉立敏向聯合報表示，民眾如果想在觀光客聚集的景點附近投資店面，可以先觀察人潮進出景點的走向，或是出入捷運站的動線，最好選在人潮前往景點的路線上，如果附近有常常在排隊的知名商家，也可考慮將店面設在排隊路線上。

全台首座合宜住宅「板橋浮州合宜住宅」，在2012年進行抽籤選戶，興建工程已經進入尾聲，預計2015年3月前交屋，目前則是在對保階段。由於板橋浮州地區周邊多是老舊公寓，少有大型開發案，預計浮州合宜住宅落成後，可望提升周遭住宅與環境品質，中籤的民眾也將坐享「入住即增值」。

浮州合宜住宅總共規劃4455戶，是造鎮型生態社區，社區規劃多片綠地公園，環境相當不錯，2012年開放抽籤之時，就吸引眾多民眾資格申請，店面不受移轉限制，更是炙手可熱的產品。

附近新建案房價落在30~40萬元之間，等待合宜住宅交屋的屋主，等於現賺200萬元以上，只是合宜住宅有10年不得轉售規定，屋主雖可入住馬上坐享增值，但卻無法短期內出售。日勝生發言人周惠玉表示，目前已經有1區完成對保，貸款都在7成，預計明年3月前可交屋。

北市「皇翔御琚」 每坪290萬 全台最貴
實價登錄陸續揭露創新高價的社區，經統計六都今年第3季的高價大樓，北市冠軍為信義區豪宅「皇翔御琚」，每坪290.5萬元，新北市「橋峰A+」、「新巨蛋」等則站穩8字頭。不過專家認為高價社區屬少見特例，不能代表整體行情。

據104透明實價網統計六都今年第3季實價登錄資訊，台北市由信義計劃區指標豪宅「皇翔御琚」奪冠，7月時以每坪290.5萬元成交，遙遙領先單價189.1、158萬元的大安區「大安元首」、「仁愛A+」。住商不動產企研室主任徐佳馨指出，可見除了豪宅，就是「仁愛A+」此類小套房，價格才可能衝高。

新北市前3名成交價皆突破8字頭，新板特區豪宅「橋峰A+」每坪86.2萬元，「新巨蛋」每坪83.3萬元，另外屢創永和區天價的「仁愛101」每坪83.2萬元。

「長庚社區CP值高」
太平洋房屋板橋文化加盟店店長謝明揚指出，「新巨蛋」若是小坪數中高樓層才有逾80萬元行情，一般37~66坪的住家產品，每坪70~75萬元，8樓以下每坪68萬元，整體行情沒有那麼高，且該區10年屋齡的中古大樓每坪58~62萬元，若往大觀路一帶過去，中古大樓每坪更僅30~38萬元。

桃園前3名社區位於長庚生活圈與中正藝文特區，其中龜山鄉長庚生活圈的「德興A8+」因離機場捷運線A8站不遠，成交價為第3季最高，每坪39.9萬元。

台灣房屋長庚捷運直營店店長徐大海說，當地公寓居多，每坪均價20萬元，中古大樓每坪30~32萬元，「長庚晶鑽」因屬套房產品，單價偏高，當地相似的產品如「綠光社區」每坪才23~25萬元，相較之下「CP值很高」。

後棟無視野較便宜
台中市由七期重劃區獨霸一方，「由鉅大謙」、「聯聚方庭」及「恆詠」行情每坪50.4~53.8萬元；台南、高雄則各由「水雲間」、「國硯」以29.1、53萬元成為冠軍。群義房屋七期旗艦店協理李逸強表示，「由鉅大謙」若是後棟無視野，每坪僅30多萬元，七期外圍大樓普遍行情約在3字頭左右。

少數個案無代表性
太平洋房屋副總經理章克勤表示，目前不動產成交量低，少數價高社區屬個案表現，無法代表整體行情提升。全國不動產總經理石吉平說，指標社區價格3~5%的變動都屬合理，目前若市區有5%、郊區有10%的議價幅度，民眾都可進場。

台北捷運松山線通車，帶動周邊房市熱絡。房仲業者統計發現，松山線內8個捷運站周邊，「捷運宅」交易占行政區交易量總和的3成以上，其中松江南京站因位於主要金融區，近2年交易件數更占全線的21.4%位居第一，而「小宅」同樣受到矚目，松江南京站占比也居冠，達54.5%。
　　
北捷松山線於15日通車，自西門站至松山站，貫穿台北市東西區域，共經西門站、北門站、中山站、松江南京站、南京復興站、台北小巨蛋站、南京三民站以及松山站等8站，橫跨了萬華、中正、大同、中山、松山等5個行政區。從實價登錄資料觀察，松山線周邊房市交易，占5個行政區交易量總和占比，從102年的21.3%飆升至今(103)年的的32.9%，「捷運宅」再次「發威」。
　　
統計各站交易件數，近2年來，松江南京站因位居重要金融辦公商圈，加上不斷有新案推出，件數占全線8占的21.4%，穩坐冠軍寶座；其次為西門站，座落於生活機能發達的西門商圈，又是板南線、小南門線的轉乘站，交易占比19.2%；南京三民站則以14.7%的比例位居第三，主要是周邊住宅多元，又有健康國小與介壽國中2大明星學區，吸引大量自住客購屋。
　　
又由於松山線工商業發達，是台北市著名的金融、辦公聚落，購屋與租屋需求龐大，住宅產品多以20坪以下的套房，或是小2房產品為主。松江南京站的小宅產品比例高達54.5%同樣居松山線冠軍；北門站周邊大稻埕、迪化街則是歷史悠久的街區，新舊房屋交雜，以中低總價房屋最受關注，小房交易占比也達49.8%。
　　
永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，松山線不管到新店、三重、新莊、板橋，或到士林、北投、淡水都相當便利。在房價高居不下的台北市，低總價的「小宅」，成為多數購屋族的新選擇，建議可選擇一站之隔、末端站等地點，用通勤時間換取居住空間，也能減輕購屋負擔。

房市今年受到政策打房、選舉因素趨淡，不少代銷業者看好月底選舉結束回溫，甚至於農曆新年前，桃園房市會有一波漲幅。房仲業者則建議，自住客趁房市回穩前，可放手一搏，除因應自住需求外，議價空間相對大。

政府今年政策打房頻頻出招，加上月底選舉影響政局變動，影響房市表現。根據住展雜誌統計，今年第3季北台灣總推案量與今年第2季相比，減少約816億元，季減幅約21.8％；若與去年同期相比，減少約952億元，年減幅高達24.6％。

房產業者認為，九合一選戰結束，政局平穩，房市即可回溫，雖然總統、立委選舉，明年下半年就會提前開打，這場大選過後，回歸原有市場供需，不過業者預料，月底九合一選戰後至農曆新年前，房市將會有一波漲幅。

代銷業者海納廣告業務經理吳聲偉表示，民眾因為選前政策性打房，抱持觀望態度，但市場普遍認為，月底選後至農曆新年前，桃園房市會有一波回升，建議民眾逆向思考；若有充裕銀彈，可在選前提前出手。

業者評估，桃園政局相對安定，又有航空城計畫等重大建設持續加溫，桃園房市在選後，將會穩定且持續的成長。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，現階段民眾買房，不會在絕對高點或是絕對低點，若有自住需求，建議民眾可放手一搏、勇敢購屋，因現階段議價空間相對大，民眾若擔心房價下修，可打安全牌，選擇生活機能較好的區域，房市不易受到波動。

徐佳馨則看好桃園房市利多，她說，桃園年底升格直轄市，又有明年機場捷運通車等2大題材支撐，房價下修機會不大，在桃園買房相對安全，但建議民眾購屋前，參考實價登錄，推算出合理價格。

代銷業者觀察，政府實施房貸成數管制後，桃園納管區的投資客大幅減少，回歸自住客市場，認為政局未回穩時，正是自住客出手的時機。

捷運松山線15日通車，沿線店面商機也開始啟動！不僅主要幹道店面租金行情水漲船高，也帶動二線巷弄店面興起，想做生意的老闆們「拐個彎」巷弄內一坪店租約能省下3000、4000元。而商辦達人也透露台北市下一個商用潛力區就是大直美麗華，因為交通方便、店面能獨立使用，因此能吸引國際知名品牌或連鎖店在此擴點，租金也將從現行每坪1000到2000元，預估1年後漲到每坪3000到4000元。

眾所期待捷運松山線15日通車，再度打通台北交通網絡的任督二脈，不僅沿線房地產早就啟動補漲行情，周邊店面也開始熱絡。美商ERA易而安不動產商用事業處處長吳政道表示，松山線周邊擴及大同區迪化街、民生西路，到中山區與松山區，其中最熱鬧的就是南京東路¬二、三、四、五段，近1、2年人潮就增加了1到2成。

人潮就是錢潮！吳政道說南京東路上幾乎都是辦公大樓上班族，因此不論是早餐、中餐、晚餐，還是服飾業都有人做，店面發展非常多元化，也使得店面租金跟著水漲船高，雖然地點好但口袋不深的小老闆們資金不充裕根本也租不起，只好「拐個彎」退居二線巷道做生意省租金成本。

吳政道表示，主要幹道店面租金跟小巷弄的一坪就差到3000、4000元，因此包括伊通街、四平街商圈、長春路周邊巷弄越來越多小店家進駐，商機比以往更生機蓬勃。另外，捷運松山線松山站周邊如永吉路、中坡北路，店面租金價格也後勢看漲，待松山車站BOT案正式啟用，預估店面租金價格會從現在每坪1500到2000元，漲到3000到4000元之間，「屆時店面型態或許會有一波轉型升級！」

而觀察台北市近年來店面出租市場，吳政道說「價量皆有撐」，目前台北市共有約1000戶出租，租金上漲幅度約有2成。至於店面出售部分近年來比較少，因為3、4年前屋主買的店面出租，投資報酬率大概都有3%，但現在遇上政府打房政策，又有選舉等不確定因素影響，若是現在貿然出售，投資報酬率只剩1.5%，因此有不少屋主選擇觀望。

而台北市熱門店面區域，除了捷運松山線、不敗的東區與西門町之外，還有有潛力的店面未來之星嗎？吳政道看好大直重劃區美麗華與內科商圈，其中美麗華商圈串聯信義計畫區，周邊因為交通方便、鄰近飯店、店面能獨立使用、空間大，因此能吸引國際知名品牌或連鎖店在此擴點。目前這裡店面租金行情是每坪1000到2000元，但預估1年後將達每坪3000到4000元。

大選前房市跌價氣氛瀰漫，近來多家大型房仲公司售網物件中的降價物件比重大增，更有近二成台北市屋主降價，降價幅度更明顯加大，顯示求售氣氛轉強。房仲業者認為，若成交量未回升，未來賣方調降幅度恐加大。

以永慶房仲網的待售物件為例，目前降價物件數量較今年2月時增加四成，目前降物件中，約有87%降價在一成以內。永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，雖然現應為傳統購屋旺季，但大選在即、兩稅合一稅制上路前，台北市屋主可明顯感受到委售時間拉長、願意付斡的買方漸少，降價求售的氣氛更濃，約有二成物件調整過售價，平均降幅約5%至15%，對平均開價總價來說降幅達二、三百萬元。

台灣房屋台北市第3季待售物件平均降幅6.3%，亦較第2季平均降幅4.3%增加了2個百分點，台灣房屋也推出「選前降價屋」活動，運用「選前降價，選後回調」的策略來吸引買方的目光，自11月推出該活動以來，主要都會區分別有5%至10%的屋主參與調降開價活動。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，開價下降的幅度以高雄9.23%最高，今年3月以來房市瀰漫著濃厚的觀望氛圍，期望藉著開價鬆動，鼓勵有購屋需求的民眾勇敢進場議價。

住商不動產亦發現，市場約有一成待售物件下修開價，但今年第3季待售物件中的降價屋數量季增率雖呈正成長，但已較前二季趨緩，大幅降價多集中在今年上半年。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，降價急售數量上和去年同期相比，大增21.9%，其中雙北市、桃園與高雄成長幅度最高，但實價揭露後屋主開價逐漸平實，調降開價幅度已較為趨緩。

九合一選舉後，5大重劃區抵費地標售隨即登場，其中，新北市二重疏洪道重劃區搶在選後的第一個上班日12月1號標售抵費地，總底價達76.3億元，市場人士預期，土地每坪決標價上看150萬元，標售結果將成為選後房地產市場的風向球。

房市近來偃兵息鼓，但選後北台灣都會區將有6大重劃區進入招商和開發階段。其中政府公辦重劃區就囊括5個，選後將陸續啟動抵費地標售，且集中在新北市與桃園。

包括12月1日搶得頭香三重二重疏洪道重劃區，以及八里台北港特定區、年底前完工的新莊副都心北側知識產業園區、桃園經國重劃區和中路重劃區；以及民間自辦的鶯歌鳳鳴重劃區，總計6個重劃區釋出約417公頃重劃土地。

由於新北、桃園藍營獲勝機率不小，重大建設應不會變盤，上述5個公辦重劃區的抵費地標售，其競標封數、出價等指標，都被視為明年房市溫度計。

住展雜誌企研室經理何世昌昨（20）日公布調查指出，北台灣5大重劃區明年將上演車輪戰，房價欲小不易。其中，鄰近台北市、水岸第一排的二重疏洪道重劃區，未來商業區土地每坪決標價上看150萬元，河岸第一排房價將與重陽重劃區水岸第一排比價，新案每坪上看70萬。

根據新北市政府招標資訊，二重疏洪道重劃區將公開標售抵費地共55筆，總底價76.3億元，住宅區土地共47筆，每坪底價約68萬元至109.4萬元不等；商業區土地共8筆，每坪底價最高達141.8萬元。

八里台北港特定區面積最大達135公頃，有自由經濟示範區與娛樂特定區招商題材，近年已有多家建商進場獵地，盛傳土地成交價最高達每坪60萬元；另鶯歌鳳鳴重劃區目前土地行情每坪達50萬元，若推案銷售不錯，房價可能挑戰每坪3字頭。

12月即將升格的桃園，經國、中路2大重劃區抵費地標售也蓄勢待發。鄰近南崁交流道的經國重劃區，商業土地每坪已喊到100萬元，未來新案開價見4字頭；至於腹地完整、面積達104公頃的中路重劃區，據悉已有中悅機構、國泰建設等20幾家建商卡位，目前每坪土地成交行情已破百萬大關。

與內湖一起被稱為「台北東都心」的南港，在政府五大發展中心規畫下，未來3年內具備超過10項以上的利多題材，信義房屋業18區執行協理洪建煥指出，從理財觀點看，在這些題材助長下，「經貿園區」與「車站特區」將是南港兩大最抗跌保值區。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德認為，台北市土地取得不易，新北市有抵費地釋出，仍舊會吸引上市櫃建商目光，因為他們需要穩定的土地開發才有入帳，所以即便房市冷、但標售估計能有一定熱度。

洪建煥分析說，所謂五大發展中心包括「會展中心」、「軟體中心」、「車站中心」、「文創中心」與「生技中心」，這些硬體建設分別坐落在「經貿園區」、「車站特區」、「生技特區」與「重陽重劃區」4個區域。

例如經貿園區共有會展、軟體兩中心加持、C2台肥土地在有凱撒、漢來拿下做觀光飯店。車站特區有台鐵、高鐵與捷運三鐵共構，明年高鐵站可通車，潤泰集團南港車站購物中心明年底開幕，上面有六福頂級飯店，旁邊的文創中心也預計2016年啟用。其他還有北部流行音樂中心、中信總部、南港輪胎世界明珠開發案，題材超過10項以上。

洪建煥分析，以產品來說，經貿園區多是新房子，是南港房價最貴的地區。指標性豪宅「天匯」、「無雙」每坪已叫價90到100萬元，就算是外圍5年左右新成屋，也有75~80萬元。

至於在南港車站特區，新成屋每坪71~81萬元、中古約68~73萬元，重陽重劃區新屋71~75萬元，中古屋略低為66~70萬元。生技特區研究院路一帶，新屋價位稍低約每坪52~62萬元、中古屋50到55萬元。至於早期的公寓型產品，遍布在四大區塊都有，價格上除了研究院路有42∼50萬元左右，其餘多在50~55萬元間。

洪建煥建議，一般房貸比例不該超過收入的5成，「年輕人辛苦一點多走一點路，之後再換屋。」單價落在50萬元上下的公寓，花1500萬就可以買到標準三房。

至於換屋族，重陽重劃區是棋盤式規畫區，內有東陽公園、河濱公園、向陽公園等廣大綠地，沒有過於濃厚的商化業氣息，適合自助客或換屋族入住。經貿園區則以投資客居多，洪建煥指，「從理財觀點看，經貿園區與車站特區是兩塊保值性高的區域。」

本週的好房網不動產市場週報，11月11日至11月17日止，此次走訪範圍包括大台北地區及桃園，而板橋區的6個案場則是本週的假日工地巡禮，若是以成交戶數表現觀察，16個案場中成交戶數掛蛋的有7件，佔了約4成3，新店區的「美麗國NO.2」「晴山墅」異軍突起，成交戶數達5組，其餘案場則滑落至1件上下，衛星城市的基隆與桃園，則也有成交表現。

至於本週假日實際走訪工地，板橋區的6個案場，除了「霏陽」因為舉辦活動吸引人潮，其餘5個案場來客組數多只有個位數，經了解受到選舉影響，多半選擇選後才進行較多量的媒體曝光。

號稱首條沿線皆提供4G上網的捷運路線-北捷松山線已於2014年11月15日通車，讓雙北市捷運路網更趨完整。松山線自西門站起至松山站止，總共8站，共行經西門站、北門站、中山站、松江南京站、南京復興站、台北小巨蛋站、南京三民站以及松山站，捷運已經成為民眾不可或缺的交通工具，而捷運的開通也帶動周邊房市發展，「捷運宅」成為房市票房保證，「逐捷運而居」趨勢也益發明顯，近期房市在政府管控與選舉不確定性影響下，市況低迷，但松山線通車效應帶動周邊房市增溫，吸睛度百分百！

「捷運宅」夯！松山線佔區內交易32.9％，松江南京站最熱門
永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，捷運松山線8站共經過萬華、中正、大同、中山與松山五個行政區，西門站橫跨萬華、大同兩區，而北門站則位於大同區，中山站、松江南京站、南京復興站隸屬中山區，台北小巨蛋站、南京三民站與松山站則是松山區，雖然每一區平均只有1.6個站點，但是從實價登錄的資料卻發現，松山線周邊房市交易佔這五個行政區交易量總和的佔比從2013年的21.3％飆升至103年的32.9％，顯示光是松山線沿線的房市交易量就佔了五行政區全區的三成以上，「捷運宅」魅力不容小覷。

黃舒衛說明，松山線是台北捷運中第三條東西向的路線，途經南京東路金融、辦公商圈，在松山線通車後，更是新增三個雙捷轉運站以及一個雙鐵轉運站，對於台北捷運路網的串聯度大大加分，也讓周邊房市發燒。若從各站的交易熱度來看，統計近二年實價登錄資料可看出，松江南京站仍穩坐第一名寶座，交易件數佔全線8站的21.4％，由於位處重要的金融辦公商圈，加上近年來不少新案推出，拉抬周邊房市，指標地位不容撼動。

其次則是西門站，擁有購物、採買一應俱全的西門商圈，商圈發展成熟，生活機能完善，同時也是板南線、小南門線的轉乘站點，現在加上松山線通車，西門站的轉運站優勢更上層樓，交易佔比19.2％，位居第二。而第三名則是南京三民佔，交易佔比14.7％，是松山線最具住宅區色彩的站點，周邊住宅產品多元，購屋選擇性多，同時區內有健康國小與介壽國中明星學區，加上生活機能完善，吸引民眾購屋。

雙捷、雙鐵轉運站中小宅最受青睞 南京三民站換屋首選
那麼捷運松山線熱銷產品又是什麼呢?黃舒衛指出，統計近二年實價登錄資料發現，松山線8站周邊捷運交會站點大多以20坪以下的套房或小兩房產品為主，像是西門站、中山站、松江南京站、南京復興站以及松山站，其中松江南京站中小宅產品比例更高達54.5％。黃舒衛說明，由於松山線沿線商業活動頻繁，工商業發達，是著名的金融、辦公聚落，因此，購屋或租屋的居住需求也相對增加，加上這些站點是具備轉乘優勢的雙捷交會站或是雙鐵轉乘站，交通網絡四通八達，憑藉其轉運樞紐地位，讓中低總價小宅或是套房產品最受青睞。

黃舒衛補充，至於住商混合明顯的台北小巨蛋站，20坪以下與20-40坪產品差距不大，佔比分別為36.3％與35.6％，周邊有台北小巨蛋、松山運動中心以及台北體育館跟體育場，加上敦化國中、國小明星學區加持，百貨公司、商場林立，生活機能完整，吸引單身貴族或是小家庭進駐。而南京三民站則是傳統住宅區，也是松山區早期發展區塊，商圈發展已臻成熟，加上周邊公園、綠地眾多，醫院、學校資源完善，對於家中有小孩或長輩的家庭，是換屋的首選，因此，南京三民站周邊以20-40坪為交易主力，佔比42.6％居冠。

至於北門站，周邊有大稻埕、迪化街等歷史悠久的街區，是台北市發展的起源地，商業活動聚集，交通便利性佳，不過因為發展的早，區內房屋新舊夾雜狀況明顯，房價也因此相對便宜，中低總價產品最受到買方關注，觀察北門站的交易坪數帶以20坪以下為大宗，佔比49.8％。

「逐捷運而居」一直是房地產的不敗法則，對於想搶搭松山線通車效益購屋的民眾，黃舒衛表示，由於松山線是串連台北捷運網路重要的一條捷運線，不管是到新店、三重、新莊、板橋、中永和一帶，或是士林、北投、淡水，其實都相當便利，在目前萬物皆漲但薪水凍漲的時代，有效降低購屋負擔的購屋選擇就相當重要，因此，黃舒衛建議，選擇一站之隔、捷運末端站等方式，以時間換取空間，都可以讓購屋負擔少一點，同時也要審視自身需求的房屋類型與坪數大小，再比較各站周邊的生活機能、學區、商場等公共設施是否完備，選擇房價相對便宜的區塊，讓自己能輕鬆購屋。

實價登錄竟會引起買賣糾紛？有買方認為購買的房屋價格與實價登錄價格相差過大，因此要求解約，另外也有1件買賣糾紛，是買方認為仲介隱瞞交易行情，讓他買貴了。其實，買房之前除了可透過實價登錄網查詢房價，另外也有幾項方式能推估房價行情。

第3季台北市房屋買賣糾紛，出現了幾例買方認為「買貴了」的糾紛案例，包括有居住於南部的買方，在簽約後才認為仲介沒有提供物件的實價登錄資訊，要求解約，因而告上法院；也有案例是，買方認為仲介刻意隱瞞交易行情，讓他必須多繳高於行情的買賣價金。 其實買房前，除了可參考房仲推估的行情之外，自己也可透過幾項方式了解房屋的價值。

第1、可交叉比對政府資料及房仲業者提供的成交行情，或多結交房仲業者朋友，隨時瞭解物件周邊的房屋開價，提高自己的房價敏銳度。

第2、可將打算估價的物件，詢問銀行可貸款多少，約略能回推房價行情，以銀行回覆的估價除以貸款成數，就可約略算出房屋總價。

第3、透過房屋謄本的「擔保債權總金額」除以1.2再除以貸款成數，就可估出房價。

台中不僅地價近10年漲了10倍，房價5年來也漲了1倍多，房產專家張欣民就分析，除了軌道經濟以及重劃區概念2大主軸外，在地人購屋基本盤、北部人南遷的需求、台商回流豪宅產品成主流以及跨縣市的購屋需求，都是造就整個台中房價往上攀漲的重要力量。

房產專家張欣民在UND TV節目中表示，近期房地產價格幾乎有去無回，而讓台中房價攀升最主要有兩個主軸，第一主軸就是軌道經濟，台中夾帶著高鐵的大利多，讓交通便利性提升，且捷運綠線正如火如荼的興建，同時也帶動起周邊的房價往上漲，而大台北逐捷運而居的概念，台中地區也跟著慢慢發酵，甚至也有一些北部的建商看好捷運所帶來的高效益，紛紛想複製台北捷運題材的經驗到台中。

另一個主軸就是重劃區的概念，而台中最著名的就是「金磚四區」，除了美術館特區外，其餘的七期、八期以及中科都是屬於重劃區的概念。而除了這兩大主軸帶動台中房價上漲之外，張欣民也表示，在地人的需求，不管是自住、換屋還是投資都讓台中房市有基本買盤；北部人南遷的購屋需求，如投資客就是帶動台中房價的其中一個主力；此外，台商回流、鮭魚返鄉更是七、八期重劃區內的豪宅如此熱銷的原因，最後就是周邊縣市如彰化、南投的跨縣購屋需求，張欣民說，也就是因為這四個力量才能造就整個台中的房價，也讓台中房價的漲幅是五都得首屈一指。

根據最新一份針對全台100所大學城租金投報率調查，雲科大以8.63%勇奪全台最高投報王，其次是屏科大8.08%，台北市各大學附近的投報率反而「吊車尾」。
《富比士地產王》月刊以全台100所大專院校為目標，調查出台灣百所大學城周邊出租套房今年最新的租售行情，並統計出租金投報率。

北冷南熱 精華地段差
調查發現，在房價不斷飆高下，部份大學周邊的租金投報率已經低於2%，其中又以位處雙北市精華地段大學的租金投報率表現最差；不過，房價基期相對較低的中、南、東部大專院校，租金投報率在4.5%以上，仍有不錯的投資效益。

前三名分別為雲林縣的雲林科技大學（8.63%）、屏東縣屏東科技大學（8.08%），以及彰化縣大葉大學（7.96%）；另有包括台南市永康區台南應用科技大學（7.61%）、花蓮市慈濟大學（7.25%）租金投報率超過7%；投報率「吊車尾」的大學多在台北市，包括台北教育大學（1.32%）、台北市立大學（1.46%）、台北科技大學（1.68%）、台北商業大學（1.80%）。

調查分析，房價是影響租金收益的關鍵因素，北部大學城的租金投報率表現普遍不佳，但出了台北，幾乎沒有一所大學城的租金投報率低於2%，且即便是北部的大學城，位處市區與郊區的收益就有相當大的落差，租金投報率差異高達近2%。顯示錢進大學城投資學生套房，只要慎選區段，仍能擁有優於定存的收益。

新北市租金投報率前三名的大學城為真理大學、明志科技大學與東南科技大學，3所學校分別位於淡水、泰山與深坑地區，皆非新北市核心區，租金投報率可達3.8%以上。

桃竹地區租金投報率前三名的大學城，分別是新竹縣新豐鄉的明新科技大學、新竹市香山區的元培科大與玄奘大學生活圈，以及桃園縣蘆竹市的開南大學，租金投報率各為5.7%、4.8%與4.7%；反倒是擁有較高知名度的大學，例如桃園的中原大學與中央大學、新竹的清大與交大，租金投報率甚至都低於整體區域平均值。

台中前三名大學都有6%以上的租金報酬率，分別是國立勤益科技大學的6.95%、國立台灣體育運動大學台中校區6.65%、國立台中教育大學6.30%；台南以永康區的台南應用科技大學7.61%最高，永康區崑山科技大學及台南大學分別為6.56%與6.30%次之。

高雄以三民區的國立高雄應用大學與高醫大商圈6.48%最高，楠梓區高雄大學與高雄海洋科技大學商圈6.21%居次。

不受年底選戰影響，建商預見商機，仍然進場搶市，7期建商跨區推低總價小宅，搶攻年輕首購族，順天建設在北屯區推出「順天硯山行」，以當地學區取勝，惠宇建設前進新光特區推出「惠宇新觀」、林鼎建設「日。光寓」，吸引年輕上班族和換屋族，買氣增加吸引力。

順天建設總經理林丙申表示，順天在新市政中心的「夏朵」剛獲台中市都市空間設計大獎，現在延續11期「順天敦凰」7期規格，再推出「順天硯山行」，主打「都市裡的新桃花源」的概念，附近有洲際棒球場園區、小巨蛋體育館預定106年完工，增值性高。

原本被視為「文化沙漠」的台中，這幾年在建築文化快速提升，不僅七期豪宅聚落的建築語彙工法被視為高水準典範，近期落成的台中國家歌劇院，也是由2013年普立茲克建築獎得主伊東豊雄規劃的高難度作品，諸多國際大師作品齊聚在台中，未來陸續落成後，台中可望成為建築粉絲朝聖的城市。

名列「世界九大地標性建築」的台中國家歌劇院將在23日開幕，是由建築師伊東豊雄著手設計，將歌劇院動線穿透在巨大連續結構之中，並開放多向立面入口，塑造幻境及變化的空間，尤其「美聲涵洞」（Sound Cave）的設計意涵，打破了傳統的樑柱、牆面及天花板等既有建築觀念，詮釋建築、劇場、藝術及音樂的對話空間。

去年開幕啟用的亞洲大學「亞洲現代美術館」，是日本建築大師安藤忠雄在台灣的首件落成作品，安藤忠雄將正三角形的平面分割成3個樓層，藉由錯落平移產生天井、戶外平台等，清水混凝土的特色，更讓不少安藤忠雄粉絲假日到台中追逐朝聖。

另外，大陸建設上半年推出的七期豪宅案「宝格」更是重金禮聘「義大利國寶級設計師」Antonio Citterio及Patricia Viel聯手設計，要將寶格麗飯店（Bulgari Hotel）的精品格局注入在台中的豪宅之中；除此之外，七期的「市政富邦」，也邀請了美國白派建築大師理查麥爾操刀。諸多建築大師作品齊聚台中，也可望讓台中擺脫文化沙漠的稱號。

台中市不動產開發公會理事長魏嘉銘日前（19日）表示，2014年台中推案量9月前合計推案量1,581億，全年約在1,700億元，展望2015年房市走勢可謂開高走低，量縮，總統大選和政策將是牽動房市的最大關鍵，估計明年推案量1,500億。不論藍贏或綠上，最快都要等到總統大選後，景氣才會回升。

距離9合1選舉倒數計時，針對選後局勢，如果台中市長胡志強連任，多數建案馬上公開；如果是林佳龍委員當選，開發商稍作停頓，停看政策走向，可能過完農曆年再推案。

真正的居住正義，魏嘉銘認為可朝兩個方向推行，一是串起台中山海線，二是廣大建置社會住宅。

政府積極管控房市，提出房地合一稅，魏嘉銘說，交通建設應該串起山海線，繞一圈大台中市兩個小時，拉直線從南到北只需1個小時，這樣的時間是上班族當天通勤可接受範圍，如此一來大台中交通拉近，成就一日生活圈的話，就可以紓解房價太高的民怨問題。

當交通計畫串起大台中山海線，都市計畫也會跟著發展，接著產生新的居住群聚，不僅一次解決房價問題，還能塑造出好的近郊不離城居住環境。現階段74號環線開通，已帶動新的居住生活商圈。

魏嘉銘透漏，台中市政府有意將部子段7公頃的土地，釋出蓋社會住宅，預計7年可蓋2,000戶，這是很好的事情。

台灣自有房屋率85％，假若實施兩稅合一後，台灣將有800萬戶的人民要被加稅，魏嘉銘指出，經濟景氣不佳，不應向人民課以重稅，應該朝三民主義精神：平均地權、漲價歸公，從土地增值稅開始修得合理，如果要修法，應該要修憲，走正統的路，用百年大計看待來修法。

他也強調，建築業不適用房地合一，呼籲財政部，建築業是台灣經濟發展火車頭，影響層面擴及水電、鋁窗、鐵件、磁磚、衛浴、裝潢等百業，中央政府在政策上路前，應通盤檢討與地方開發商研議溝通。

事實上，政府許多打房手段都會加諸開發商建築成本。政府持續打房，選舉因素，讓人民舉棋不定，現階段觀望不敢買房，已買房的人擔心受怕，這是現在房市景氣低迷主因。

受年底選戰影響，目前整體房市交易量降低，住商不動產交易量減少5.97％，台灣房屋也量縮2.3％，自住型消費者獨撐市場買氣；七期南側的大棟距與成熟生活機能向來深受自住客青睞，近來市政中心的高密度開發反而吸引北七期住戶搬至南側居住，點燃七期「南遷」熱潮。慶仁建設與太子建設預見商機，「慶仁林境」與「太子玉鼎」建案話題熱度持續，雙橡園、惠宇也預計明年進場搶市。

春耕不動產七期市府店副總經理賴建道表示，文心森林公園周邊的大棟距與景觀視野是吸引自住型消費者一大特色，未來捷運通車後便利性更高，是吸引自住客與市政中心住戶由北七期搬遷至七期南側主因。住商不動產七期園道加盟店經理李錦樺也指出，低密度開發的生活空間和成熟的生活機能是自住客購屋選擇上的首要考量，七期南側文心森林公園周邊物件深受自住客喜愛。

台中市建築經營協會副理事長林正昇認為，景觀視野是豪宅必備的首要條件之一，除惠來、南屯、文心森林公園三大公園綠地，區域內還有三大明星學區，周邊有IKEA、也有五期發展成熟的生活機能，大棟距、低建蔽率是七期南側與市政中心相較之下的明顯優勢，近來建商推案與購地計畫積極，南側主要建案「慶仁林境」與「太子玉鼎」上周自住客詢問度仍穩定成長，顯示七期南側依然是自住型消費者首選。

七期南側指標個案「慶仁林境」位於惠中路、大墩七街角地，與大墩學區、文心森林公園為鄰最受矚目，規劃88至176坪，每坪開價65至75萬元，南面有遼闊視野、北眺可夜觀北七期高密度發展下的高樓燈光計畫美景。

另一個案「太子玉鼎」位於大墩六街，每坪開價58至68萬，規畫86至180坪。預計明年進場的雙橡園大墩十街案基地面積1617坪，預估售價70至80萬；惠宇大墩七街案，也將在明年第1季進場，售價預估也將由70萬起跳。

近年來，七期市政中心進入發展高峰期，高密度開發的北七期市政中心地段已成為高建蔽率、小棟距的高壓生活空間，棟距狹小最直接壓縮的就是住戶的視野與空間居住品質。

打造健康環境 水發電節能20％

智慧建築掀新頁，健康才是王道！生產力建設推出「似水年華」曾獲得全球卓越建設獎，預計在台南推出的2個建案延續智慧綠建築特色，先架「微氣候站」探測當地環境以調整建築規劃；知名建商太子、遠雄也致力推動智慧宅，除了可隨時擴充功能的空氣清淨機，雲端資料庫也成發展主力。

有人對智慧建築、綠建築感到「霧煞煞」，甚至認為是截然不同的設計概念。生產力建設總經理張芳民笑著解釋，智慧建築是主動式因應、綠建築是被動設計，但殊途同歸，節省能源時打造舒適、健康的生活環境。

出門前知戶外天氣
生產力建設將在台南推2案，其中1案是今年底推出的湖美地區「府城生產力」，健康路案則預計年底可取得建築執照。
為讓住戶有最舒適的居住環境，「府城生產力」1年前就在基地設置「微氣候站」，檢測落塵量、噪音、紫外線強度、西曬等問題，再從數據調整建築物規劃，如若有西曬就退縮陽台。完工後，也會在屋頂和住家設置偵測器，住戶出門前，可從面板資訊比對室內和室外落差，調整服裝、戴口罩，濕度過高也可預先帶氣喘藥。
「智慧綠建築是時代趨勢，公司會持續投入更完整的資源。」張芳民說，2案均使用再生能源，除太陽能，更設計10.5公尺高低差作水力發電，發電量可達公共用電20％，節省開銷又環保。
太子建設今年力推「智能健康宅」，台南1字頭首購宅「太子Win」配備4合1空氣清淨機、車牌辨識系統等；「太子雲端」則增加瞳孔辨識等設備。

整合社區保全系統
太子建設總經理謝明汎透露，公司資訊部研發出空氣清淨機6合1功能，可偵測空氣中的黴菌和懸浮微粒，只要新技術出現，社區原有配備都能隨時更新，6合1變成8合1、甚至12合1，今年新案多已具智能宅規格。
遠雄建設推行「二代宅」行之有年，除了智慧化控制空調、居家情境操控面板，左岸系列建案更設有區域聯防中心，整合公共空間的保全、監控等系統。

雲端圖書免費借閱
遠雄房地產研發總監劉炳忠表示，下一步要做雲端服務，10月推出圖書雲，供應至少5000本書籍免費借閱、瀏覽，目前服務61個社區，接下來會推出跟公車資訊、政府訊息等結合的公共雲，及提供健康醫療訊息的健康雲。

土地與營建成本提高，全台房價屢創新高。但台南市灣裡舉喜重劃區大樓預售案「華友聯H新匯灣」，每坪開價僅10.8萬元，是全台最便宜大樓。華友聯集團執行副總薛志宏指出，生活圈鄰近86快速道路灣裡交流道，因每坪10.8萬元起，總價不高，公開1.5月已售7成。

鄰交流道具優勢
舉喜重劃區位於台南市南區灣裡，重劃區面積達57公頃，鄰近黃金海岸，目前仍屬低密度住宅區。薛志宏指出，公司在該區擁有愈5萬坪土地，從2012年推出別墅案後積極開發。「華友聯H」開發案分5期進行，預計耗時約3年，基地面積約8000坪，規劃1200戶大樓，總銷金額達100億元。
大樓預售案「華友聯H新匯灣」為「華友聯H」首期產品，鄰1.5萬坪歡喜公園，車程1分鐘可上灣裡交流道。坪數21~45坪、2~4房，每坪10.8~16萬元，總價300~700萬元。
台南市代銷公會理事長吳淑蕙表示，鄰近的安平與安南區，大樓新案成交價為15~17萬元。「華友聯H新匯灣」每坪開價僅10.8萬元，為全台最便宜大樓預售案，建商採低價行銷，房價具競爭優勢，可吸引台南科學園區、路竹科學園區與安平工業園區等上班族。
低單價產品並非南市獨有，高雄市市調協會理事長謝俊正表示，港都目前有不少新開發聚落，每坪成交仍處1字頭房價，產品多位處市郊。如具交通機能優勢，位於小港、鳳山交會的88生活圈、中山高鼎金系統交流道旁的仁武澄德重劃區，楠梓區高雄大學特區等，成交行情每坪15~18萬元。

須留意生活環境
謝俊正分析，首購客進場選購低價預售大樓，須留意環境。多數新興重劃區商業機能未成熟，待人口進駐耗時多年。

華友聯台南造鎮計劃
建案：華友聯H新匯灣
類型：大樓
位置：台南市南區灣裡舉喜重劃區
樓層：地上15樓、地下2樓，共133戶
坪數：21~45坪、2~4房，每坪10.8~16萬元
特色與規劃：
．華友聯集團於該區持有逾5萬坪，2012年推出百戶別墅案「台南灣」與「世界觀」
．「華友聯H」總面積約8000坪，共分5期戶數1200戶，總銷金額100億元。今年10月首期推案「華友聯H新匯灣」公開銷售
資料來源：華友聯集團、《蘋果》採訪整理

香港居民外移情況，近來逐漸增加，為了吸引香港中產階級移民高雄，房地產業、創業加盟連鎖體系、以及移民顧問公司，異業結盟，一起前進香港，訴求高雄相對較低房價、創業門檻較低的優勢，投資、移民高雄，可以創造人生安居、樂業的另一個新目標。

維多廣告公司、大都會移民顧問公司、以及悟饕池上飯包等跨領域的企業，利用15日和16日兩天假期，聯手前進香港銅鑼灣富豪酒店，舉辦「移民暨房產投資創業說明會」，吸引超過350位香港中產階級參加。

維多廣告總經理鍾榮和指出，高雄的房價，平均只有香港的三分之一，「如果1000萬元可以購買香港10坪、一房一廳的大樓住宅，同樣的價格，可以在高雄買到30坪到40坪，3到4房的房子」，對於居住空間狹窄，有意到高雄投資創業的香港民眾，是很大的吸引力之一。

鍾榮和強調，由於香港民眾已經非常習慣擁有便利的交通網路，因此，高鐵、捷運、以及未來輕軌啟用之後，擁有山海河港的高雄都會區生活型態，將會非常符合想要前來高雄投資、創業的香港民眾的模式，並且成為投資、創業的主要選擇之一。

他說，就香港中產階級在高雄購買住宅的價格區間，這個階段，他會建議先以每戶600萬元到1500萬元的價格區間為主，區域則以農16特區、高鐵左營生活圈、以及部份美術館特區生活機能已經成熟的地段為主。

高雄減57％ 跌幅最大

房子賣不好，土地交易連帶萎縮，億元市區土地交易量幾近腰斬！統計實價登錄資料，今年1~9月全國住宅及商業區「億級都市土地」交易金額僅1617.4億元，較去年同期的3027.1億元，大幅減少46.6％。業者透露，房屋新供給買氣無法提振，建商購地意願也下滑，房地產後市趨於保守。

都會區的住宅用地、商業用地因地點精華、具開發價值，且周邊機能成熟，新推建案的房價均有一定水準。不過今年全國億元都市住宅區及商業區土地交易，若以六大都會區來看，1~9月億元土地交易金額達2640.2億元，佔了全國交易金額86.6％，但各縣市交易金額卻普遍較去年同期大幅減少約5成。

「不動產有景氣循環，買方多預期現在是持平或是下修趨勢。」高力國際董事李日寶分析，購地的熱絡程度和房市有很大連動性，現在房屋預售狀況不好、去化速度變慢，導致開發商購地態度轉趨保守。

建商出手改保守
李日寶解釋，景氣好時，建商購地不怕買貴，只怕買不到、少賺一筆，但現在政策調控房市、銀行放款也相當嚴謹，沒什麼人願意高價買地，建商改採保守經營。

高雄鼓山跌95％
永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛說，政府管控房市造成原先建商購地推案熱區及高總價產品買氣急速萎縮，去年建商積極購地推案的熱區，今年因市況轉冷、建案去化速度緩慢，導致進場購地情形明顯不如去年。高雄市今年1~9月交易金額減少幅度更高達57.3％，是六都中減幅最大。

統計六都2013、2014年億元住、商用地交易金額，高雄市去年1~9月高達493億元，今年同期僅210.5億元，其中鼓山區去年前9月交易金額212億元，今年前9月只剩11.4億元，大跌95％。

「半年都沒生意」
黃舒衛表示，高雄市前2年市場最熱，建商購地、推案金額都屢創新高，甚至吸引北部、中部的建商插旗，但是今年買氣盤整，建商購地、推案相對較其他縣市更加轉趨保守。

「（土地）這半年都沒什麼生意。」高雄市不動產
開發公會理事長張永義表示，因為政府打壓，高雄投資客、開發商購地都停手了，今年相當冷清，地主雖然有拿出來賣，但都沒什麼人要買，在市區、高雄大學附近這現象蠻明顯的，「要看好後市才買地，現在不是好時機。」

近來台南市的房地產推案量增，房市交易熱度也表現不錯，台電台南區營業處表示，該轄區現在的一般家庭用戶數，就比去年同期增加一萬六千戶，因用戶數成長，各月份的表燈用電大多呈正成長。
　
根據台電台南區處統計，該轄區十月的售電量，一般家庭用戶的售電量為三億九千六百餘萬度，工廠電力用電的售電量為十五億五千五百餘萬度，合計售電量十九億五千一百萬度，較去年同期成長約百分之八。
　
台電台南區處表示，今年除了三月及七月外，家庭表燈售電的部分都呈正成長，最主要是因為戶數有成長，去年十月該轄區一般用戶數為九十三萬二千餘戶，目前則有九十四萬八千餘戶，增加了一萬六千戶。
　
至於申請電力用電的工廠，去年台南區處內的用戶數有二萬一千九百零九戶，目前為二萬一千九百六十八戶，戶數量只有微幅增加，不過今年以來從一到十月，每個月的電力用電都正成長，平均成長百分之七，顯示企業工廠接單穩定，生產線都有正常在運作。

營建業龍頭國建對南台灣房市信心滿滿，昨（18）日再度出手，砸下13.25億買下高雄市民生二路鄰近捷運中央公園站的530坪土地，創高雄市土地成交第二高價紀錄。累計國建2014年買地手筆近50億元，擠下冠德、興富發，躍居今年的「購地王」。
國建以每坪250萬元高價搶地，不但躍居高雄土地第二高價，更是高雄氣爆後首宗大手筆購地案，指標意義非比尋常；高雄地產界多表樂觀其成，並認為對高雄房市將有相當激勵效果。

此筆土地座落於民生二路、中華路口的角地，面積約530坪，不但地段精華，且容積高達1,165％，可望開發成超高樓層景觀住宅大樓。

據統計，目前高雄最高土地成交價，是京城建設在2013年以總價42.71億元，向高雄市政府標得美術館第一排的1,394.82坪土地，每坪單價高達306.2萬元。至於原本第二高價是興富發建設以總價56.83億元，向京城集團取得2,471坪的土地，每坪單價230萬元，在國建昨日交易之後，退居第三名。

國建昨日取得的土地現為停車場用地，土地使用分區為商五，主要地主是福懋建設的大股東。福懋建設總經理涂耀斌昨晚也證實，該筆交易的賣方就福懋的大股東。

國建協理林清樑表示，依國建的品牌價值，加上附近合理行情估計，未來每坪售價大概落在40萬元以上，總銷金額估計有40億元以上，預計2015年推出。

國建計畫明年推案重心往高雄移，上半年將推出高雄中正體育公園對面、總銷約35億元的新案，其中大塊基地將率先推出，較小的基地則先動工；至於新購進的530坪土地，若申請建照順利，則可望在明年下半年推出，屆時國建在高雄將有3大新案登場。

2014年以來國建砸錢買地不手軟，總計自6月以來，已投入近50億元，陸續買進12.31億元台南安平土地、桃園中路17.2588億元土地、內湖6.2億元土地、以及高雄前金13.25億元土地，顯示國建看好房市，逢低入市的企圖心。

全國第一件由政府公權力介入，代為辦理的舊公寓都更案，昨（19）日在高雄氣爆災區誕生，建物拆除之後的248坪土地，將由高雄市政府負擔費用，進行規畫設計、事業計畫撰寫及權利變更計畫等，預定1年內完成核定都更程序，至於未來要由住戶自行興建、或委由建商興建，則取決於住戶的需求。

高雄市政府都市發展局長盧維屏昨日與災區住戶曾貴海等人，共同召開「八一氣爆後社區再生與整建都市更新」記者會。 盧維屏說，透過市府在災區辦理的都更說明會，目前已有7個老舊社區表示有更新意願，總計涵蓋了508戶；其中，位於凱旋三路的一處老舊公寓約25戶，超過70％住戶同意由市府代理都更計畫，可望成為第一個案例，相當具有示範作用。

盧維屏表示，為了讓災區的老舊建築得以改造重生，市府提出3項獎勵補助措施，包括現行都市更新法規需有三分之二以上民眾同意，降低為二分之一即可；同時，都更最小面積也從1,000平方公尺降低到500平方公尺；另災區重建市府也提高都更獎勵容積，最少20％、最高50％。 他指出，為了減輕災區民眾負擔，擬定都市更新計畫所需委託的建築設計、財務計畫、不動產估價等衍生費用，全部由市府負擔，並且由市府邀請建築師、不動產估價師，組成專業技術輔導團隊提供協助。此外，重建階段如果民眾有貸款需求，將給予利息補助。 都發局住宅發展處長林廖嘉宏說，從都市更新啟動開始，到舉辦公聽會、都更審議、一直到核定都更計畫，大約1年內可以完成；屆時，重建方式市府將尊重住戶的選擇。

除了都市更新之外，高雄市政府也在氣爆重建區推動「挽面」，鼓勵民眾拉皮、更新老屋立面，並且融入綠建築概念，盧維屏表示，目前已有250戶提出申請，凱旋三路連棟型挽面、拉皮工程，首案昨日正式開工。 他說，拉皮也是都市更新法所定義「整建維護」的一種，高雄市已實施多年，中央在近年也推出建築景觀風貌改善計畫，目的相同，不過，費用都是公私出資各半，但是，重建路段是因氣爆而起，因此，市府向善款委員會爭取最高補助百分之百，並由市府統籌委託專業設計及施工。目前，已整合出20餘處連棟型申請案，位在凱旋路的第一處案例有18戶。

水灌電梯 住戶嗆「給建商難看」

漏水一直是房屋買賣糾紛榜首，屋齡才2年的新大樓因漏水不斷，住戶憤而掛布條抗議！高雄市鳳山區「上河國」屢屢發生漏水問題，今年7月颱風時社區中庭甚至淹水、水灌進電梯間，住戶與建商協調後無共識，管委會近日直接製作大型布條幹譙建商。

「地下2樓會下雨」
「上河國」位於高雄市鳳山區的華鳳特區，為龍騰建設在該重劃區的首個大樓案，當初開價每坪14~14.5萬元。該區住戶透露，交屋以來時有住戶反映住家漏水，建商雖都有派人處理，但因該大樓與隔壁的別墅「龍騰1號院」有部分公設共構，「別墅住戶只要在地下室用水或洗車，大樓地下2樓就會開始下雨。」今年7月颱風來時，中庭更因排水不良導致大淹水，水灌進電梯間。

住戶表示，漏水及淹水問題嚴重，建商卻僅稱「地下室本來就沒做防水」，未積極處理，也不願承認排水系統有瑕疵，雙方對於如何善後無法達成共識，讓住戶怒火愈燒愈旺，「出席所有權人區分大會的住戶，全數通過掛布條抗議」。其中一個布條更正對龍騰建設新建案的接待中心，擺明「給建商難看」。

業者掛電話不回應
記者致電龍騰建設總經理特助吳信磊，對方一聽到要問關於「華鳳特區大樓的事」，隨即掛掉電話，無法取得其回應。高雄市仲介公會副理事長鄭啟峰認為，住戶會採取這麼激烈的手段，顯然建商的施工出很大問題，且善後方式讓住戶無法接受，才會和建設公司「對著幹」。

該社區管委會雖大動作掛布條抗議，但主委卻低調表示，正等待與建商和解，所以不願接受採訪。網友Yang Tintin慶幸說：「好險~當初沒買~」，許大胖則稱讚：「好威的管委會！」

「上河國」小檔案
位置：高雄市鳳山區北昌三街
建商：龍騰建設
行情：每坪14~15萬元
坪數：22~55坪
戶數：248戶
樓層：地上19樓、地下2樓
公設比：32.99％
房屋糾紛：2012年6月完工交屋後，住戶屋內陸續發生漏水問題，今年7月中庭淹水、地下室漏水，與建商協調未果，近2日掛布條抗議
資料來源：《蘋果》採訪整理

就算政府下猛藥打房，房價還是持續飆漲，房仲業者調查，雙北市的房價漲幅年年攀升，迫使資金有限的首購族加速逃離到周邊的衛星城市，其中基隆、桃園、宜蘭今（103）年前9個月從雙北市遷入的人口就高達3萬1842人，也連帶使這些衛星城市房價、地價一路飆漲。

房仲業者統計宜蘭縣今年前9個月遷入總人口數有7718人，其中有4594人來自雙北市，使得截至9月底宜蘭淨遷入人數首度呈現正成長。而目前宜蘭中古華夏成交價每坪約12?13萬元、中古屋透天厝以地坪25坪、建坪50坪為例，成交總價約500?600萬元。

另外，不只因為雙北高房價促使台北客湧入衛星城市，政府打房也連帶使得宜花東的土地交易熱絡。房仲業者徐佳馨在《TVBS地球黃金線》節目中分析，花東地區所提供的主要需求是遊憩，所以在花東購買標的的多半是旅遊業者，且都是購買一整棟的飯店，如此一來就可以跟大陸旅行社做配合，客源這方面也就不用擔心。 至於台東，徐佳馨表示，因為現在鹿野以及熱氣球節等觀光話題，所以民宿需求大。

不過徐佳馨提醒想去東部地區買地的民眾，畢竟是外地人很有可能不了解當地的行情而買成區域最高價，或是買到連本地人都不會想買的區域，他舉例，宜蘭政府近期要求農地排水要做到一定的規格，如果沒有達到要求這塊地就如同廢地，再者，很多民眾都不清楚買農地要買756坪才能去蓋一個農舍，而這些資訊都是外地人比較不知道的細節，所以民眾買前還是得先停、看、聽。

屢被行業詬病的恆大高負債，16日晚間恆大地產（03333,HK）公告顯示，擬於2014年12月18日，用自身資金提前償還明年1月27日到期的，其中尚未償還13.5億美元（約105億港元）金額的優先票據。此次償債規模創下香港資本市場紀錄。

據悉，2010年1月份恆大與美銀美林、高盛及中銀國際訂立購買協定，發行一筆750000000美元的2015年到期13%優先票據，票據將在2015年1月27日到期，自2010年7月27日起,每半年計息一次。

恆大地產可以選擇在2015年1月27日前任何時間，以等值本金額外加利息，贖回全部優先票據。恆大地產也可以113%的票據本金額外加利息，贖回最多35%的票據本金。行業人士表示，衝擊年終業績，提前還債減少負債總額，預計恆大恐還可能繼續“減負”。

此外，本月17日滬港通正式開閘，上證指數創出了自2012年4月以來的新高，港股的主要指數也全線飄紅。低估值的優質個股或成為內地資金追捧對象。恆大或借此分一杯羹。

資料顯示， 1月至10月期間恆大地產累計的物業合約銷售金額約為1072.9億元，累計合約銷售面積及銷售均價分別約為14989000平方米及每平方米7158元,較 2013年同期分別增長17.6%、10.8%及6.1%。

公司控股股東、實際控制人或其控制的關聯人不參與認購，亦不通過資產管理計畫等其他方式變相參與

中國建築11月14日晚間公告表示，公司擬發行的優先股總數不超過3億股，募集資金總額不超過人民幣300億元。本次發行的優先股每股票面金額為人民幣100元，按票面金額平價發行。所有發行物件均以現金認購本次發行的優先股。

本次發行將採取向合格投資者非公開發行的方式，經中國證監會核准後按照相關程式分期發行。自中國證監會核准發行之日起，公司將在六個月內實施首期發行，且發行數量不少於總發行數量的百分之五十，剩餘數量在二十四個月內發行完畢。

本次擬將募集資金48.3億元用於4個基礎設施及其他投資項目，(一)東湖通道(梅園-喻家湖)項目；(二)鄭州至登封快速通道改建項目；(三)福州海峽奧林匹克體育中心項目；(四)杭州國際博覽中心項目。

此外，公司擬將本次募集資金約176.7億元用於補充境內外重大工程承包專案營運資金。

本次非公開發行優先股募集資金扣除發行費用後，除用於基礎設施及其他投資項目和補充境內外重大工程承包專案營運資金外，剩餘募集資金將全部用於補充公司流動資金。

本次發行的優先股的贖回權為公司所有。本次發行的優先股不設置投資者回售條款，優先股股東無權向公司回售其所持有的優先股。

本次優先股的發行物件為不超過200名符合《優先股試點管理辦法》和其他法律法規規定的合格投資者，且相同條款優先股的發行對象累計不超過200名合格投資者。本次非公開發行不向公司原股東優先配售。公司控股股東、實際控制人或其控制的關聯人不參與本次非公開發行優先股的認購，亦不通過資產管理計畫等其他方式變相參與本次非公開發行優先股的認購。


而就在前一日晚間，農業銀行發佈公告稱，已經完成400億元優先股的發行工作，包括交銀施羅德資產管理公司、人保資產、招商基金、北京天地方中資產管理公司、安邦保險、北京國際信託、平安資產等26家機構認購了此次非公開發行的優先股股份。A股首單優先股正式完成發行由此誕生。

同日，中國銀行亦發佈公告稱，11月4日，大公國際對其出具2014年度非公開發行優先股信用評級報告顯示，該行的主體信用等級為AAA，評級展望為穩定，本次優先股的信用等級為AA+。而農行的公告則顯示，中誠信對該行與本次發行的優先股信用評級分別為AAA、AA+。此前，中行境外優先股獲穆迪“Ba2”級評級及標準普爾“BB-”級評級。

11月11日，廣州第一高樓周大福金融中心封頂，成為廣州商業物業市場的焦點話題，高111層的龐大商用物業未來將使廣州中央商務區的寫字樓供應得到極大擴充。據最新發佈的“中國商務寫字樓指數”，2014年第三季度，北京、深圳和南京被劃分為一類城市，在16個大中城市中排名最高，擁有最低空置率、最高吸納率，而廣州、上海緊隨其後，被列為比較平穩的二類城市。高力國際最新發佈的分析報告認為，解除限貸對廣州寫字樓市場投資的影響有限，第三季度寫字樓租金和售價都有微升。

北京過去四年空置率均低於4%

由戴德梁行作為技術支持的“中國商務寫字樓指數”，通過監測國內16個大中城市高端寫字樓市場的未來供應、租金、空置、新入市專案出租速度等主要指標得出。

一類城市中，北京是過去4年間唯一一個可租賃面積始終稀缺、總體空置率低於4%的城市。而北京極低的空置率和強勁的市場需求，主要是由於過去幾年間佈局于此的金融機構、TMT（科技、媒體和通信）類企業和專業服務機構的持續高速擴張，使新入市的高端寫字樓專案吸納速度較快所致。

上海在評分體系中與一類城市失之交臂，原因主要是過去一年其寫字樓市場的租金幾乎沒有實質性的增長。上海市多個區域均出現大量新增供應，同業競爭激烈，為確保長期收益穩定，多數寫字樓業主選擇提升出租率而不是保證較高租金水準。

分析指出，除目前大量新增供應短期內抑制租金增長外，上海從來都是高品質辦公物業需求最為強勁的市場之一，吸引內資、外資企業入駐。上海目前的寫字樓空置率大概為8.8%，新入市的高端寫字樓專案吸納速度幾乎與北京相同。

此外在國內16個大中城市中，成都、天津和重慶等城市的寫字樓租賃市場活躍度相對最低，被歸於寫字樓市場因供需失衡而難以被快速吸納的城市。2014年第三季度資料顯示，重慶寫字樓的平均空置率已上升至38%，2015年至2019年的新增供應量將是現有存量的4.9倍。

全國三季度寫字樓平均租金220元/平方米/月

指數總結近十年全國寫字樓的租金表現，2005年至2008年，國內主要大中城市高端寫字樓租賃市場總體表現較為穩定，2008年第3季度大部分城市高端寫字樓平均租金達到階段性高峰至206元/平方米/月，之後受全球金融危機影響，2009年第 4季度至2010年第1季度，寫字樓租金跌至穀底為155元/平方米/月，相比2008年高位水準下降25%。

自2010年中開始，政府採取大規模經濟刺激計畫，引發眾多企業重組、擴張或升級，因此寫字樓租金水準強勁上升，並於2013年第1季度達到歷史最高點至228元/平方米/月。此後高端寫字樓租金持續穩定，2014年第3季度平均租金達220元/平方米/月，相比第1季度峰值水準小幅下降4%。

因中國經濟增長出現放緩，再加新增供應不斷，迫使業主選擇犧牲現有租金水準以提升出租率，所以有分析認為，2014年高端寫字樓市場租金增長乏力，部分企業租戶對擴大辦公面積愈加謹慎， 但租賃需求未出現大幅下滑。同時，寫字樓租金優惠對於主力租戶的吸引力持續增加。

解除限貸影響有限 廣州寫字樓交投活躍

2014年9月底，央行發文正式放鬆首套房貸認定標準，意味著限貸政策解除，將執行“認貸不認房”的住房貸款政策，為住宅銷售市場帶來利好，亦將為近年迅速發展的寫字樓投資市場帶來一定影響，預期將分流部分投資客戶。

來自高力國際的分析報告認為，因廣州市場寫字樓產品總價高、門檻高，主要吸引自用辦公或資金實力較強的投資客戶，因此限貸放鬆對其影響預計將有限，反而優質寫字樓投資市場將有望繼續持穩健發展態勢。

2014年第三季度，廣州市甲級寫字樓銷售市場表現較上季度活躍，錄得全市平均售價為每平方米人民幣37180元。受經濟基本面向好趨穩的利好及租賃市場回暖帶動，本季度廣州甲級寫字樓銷售市場成交表現活躍，包括環球都會廣場、天盈廣場以及保利克洛維等項目均有一定成交。同時，儘管有新增供應入市衝擊，但甲級寫字樓平均空置率下降1.6%至22.1%，租金方面有輕微上升至152.2元/平方米/月，其中來自數碼/資訊科技、金融及物流行業企業租賃需求最為旺盛，外資企業租賃需求表現活躍。

以物流行業為例，季內中央政府決定進一步開放國內快遞市場，全面開放國內包裹快遞市場，對符合許可條件的外資快遞企業按核定業務範圍和經營地域發放經營許可。廣州作為華南省會城市，物流/快遞業發展迅速，來自外資物流企業需求增長，如美商宏鷹國際貨運等品牌落戶廣州，租賃里安中心約640平方米辦公場地。

據悉，2014年第三季度廣州租賃成交包括加拿大領事館租賃太古匯約2865平方米的辦公面積、某數碼科技有限公預租東塔廣州周大福中心約10552平方米及中意人壽租賃高德置地廣場約2199平方米等。

當CBD的寫字樓項日趨飽和，地產商和企業開始將目光轉向非核心商圈。昨日，金融街控股公司公佈，旗下作為新首鋼規劃區啟動的首個商務地產專案——金融街長安中心項目正式亮相，預計明年年初入市。

　　來自DTZ戴德梁行的報告顯示，2014年第三季度，CBD商圈寫字樓平均租金環比上漲2.25%，達到每月每平方米393.3元，與去年同期相比漲幅為3.18%。而中關村商圈甲級寫字樓市場由於自2007年以來連續7年斷供，平均租金環比上漲1.96%，至每月每平方米309.38元。“核心商圈寫字樓供應的減少，讓許多企業開始考慮向外轉移。”戴德梁行分析師指出，位於西長安街的京西片區，隨著首鋼涉鋼產業搬遷逐步推進完成，將騰出7.98平方公里的土地， 這也是北京市區唯一可供較大規模區域開發的土地。

　　根據北京市土地整理儲備中心網站公告，金融街控股、萬達、住總、中海、遠洋地產等知名開發商陸續進入，圍繞西長安街拿地造樓。業內統計，這些房企在京西片區的總投資額超過1000億元。

綠地集團（下稱“綠地”）近幾年投資熱情一直不減，一直希望可以整體轉型升級。

“未來5年，綠地將繼續保持全球經營戰略，多元化發展，全面提升自己跨國經營水準，到2020年企業跨國指數達到25%以上。”昨天，綠地相關負責人接受《第一財經日報》記者採訪時表示。

公開資料顯示，目前綠地地產專案在建面積約7500萬平方米，總投資約600億美元。值得注意的是，綠地海外專案總投資超過200億美元。

綠地總裁張玉良表示，綠地今年海外業務銷售收入將達200億，明年再翻倍。

綠地的“出海”戰略佈局已經開始逐漸發力。2013年，綠地啟建濟州島綠地韓國健康旅遊城，並進駐澳洲悉尼、墨爾本等城市。記者梳理發現，當年綠地相繼在美國洛杉磯中心區大都會專案、紐約布魯克林大西洋廣場專案進行投資，也是當時投資大專案的開端。

而在今年，綠地在倫敦、多倫多、馬來西亞柔佛巴魯等地開始新專案，並讓“洛杉磯綠地中心”開工。記者瞭解到，綠地的客源還是以當地為主。知情人士告訴記者，綠地英國專案客源分佈以英國人為主，其中華人客戶占比15%左右。

“我們希望可以滲透並紮根國際市場，提高自己的多元化能力。”張玉良表示。

綠地目前運作模式是由當地團隊實施區域市場開拓，多專案聯動開發，希望可以利用規模優勢進行競爭，綠地海外負責人告訴記者。

“海外投資一直是內資房企追逐熱點，匯率差和人民幣升值對於投資海外市場還是有一定的好處。”香港惠理投資研究中心研究員樂威告訴本報記者，“預測會有更多的房企加強海外佈局。”

知情人士告訴記者，綠地海外融資額約20億美元，綠地並準備發行30億美元中期票據以加強海外資金配置能力。


記者注意到，中信建投研報2014年房企境外融資成本中顯示，綠地成本為年利率4.38%。

“這個融資成本相對降低，主要還是綠地的綜合集團優勢。”樂威告訴記者，“但是海外錯綜複雜的市場，可能需要更多的經驗積累，目前盈利能力還是有待考察。”

“除房地產主業之外，綠地集團還在計畫實施海外非房地產業務的投資發展，特別是順應中國市場消費結構和消費需求轉型升級的趨勢，圍繞快消品、日用品、醫療健康等‘大消費’相關的領域。綠地計畫未來5年強化全球經營，多元發展，在若干領域培育一批‘綠地系’企業。”張玉良透露。

對於學區房的問題，目前來看學區房問題不可避免，隨著優質教育資源越來越多，學區房可能越來越多，也可能回歸，下一步我們將細化就近入學標準，不把入學和經濟掛鉤，不簡單地以有房子為標準。

北京市明年將進一步控制特長生招生比例，將不超過6%，控制特長生和入學掛鉤的“高利害”關聯。

今天上午，市人大教科文衛體辦前往史家小學一年級部、北師大實驗二龍路中學等，對中小學招生考試改革情況進行視察。

特長生 招生比例和學校均減

市教委介紹，截至目前，2014年義務教育階段入學、中招、高招工作已完成。本市今年首次實行嚴格的計畫管理，要求各區縣加強入學需求前瞻預測，按照學齡人口數量、小學畢業生數量和中小學校辦學規模等制定小學、初中招生計畫報市教委備案，並公佈學校的服務片區，各學校未經批准不得擅自調整招生計畫。

同時，進一步規範特長生入學工作，除市教委批准的可招收體育、藝術和科技特長生的學校原則上面向本區縣招收特長生以外，其他學校一律不得以特長生的名義招收學生。招生學校要向社會公佈特長生招生計畫，今後將逐步減少特長生招生學校和招生比例。

同時首次統一使用小學和初中入學服務系統，將每一個學生入學途徑和方式全程記錄，並選取20所熱點小學、31所熱點初中共51所熱點學校進行重點監控，形成熱力圖。

市教委表示，本市特長生比例仍然堅持總體測算，明年將進一步控制特長生比例，控制特長生和入學掛鉤的“高利害”的關聯。對符合特長生的專案和學校加強公示，2015年的特長生招生比例在2014年基礎上不再擴大。

就近入學 九成孩子上身邊校

各區縣全面擴大優質校服務片區，提高電腦派位入學比例，保障符合條件的適齡兒童免試就近入學。全市小學階段就近入學比例為93.7%，初中階段就近入學比例為93.7%，高中階段就近入學比例為76.82%，都較去年有所提高。

共建生 其他入學方式降至1.29%

為了破解擇校難題，本市今年大力推進“九年一貫對口直升”改革。例如東城區實現12所中學對口直升，其中，新景小學、崇文小學、花市小學對口廣渠門中學，花市小學為新增，其今年報名人數超過招生計畫的50%，吸引了大量京籍學生回流；西城區推出多所優質初中，對口10多所普通小學，這些小學從2015年起，有30%畢業生直升對應初中，到2020年該比例增長為100%。

今年，取消了共建入學方式之後，與2013年相比，城六區小學除了免試就近入學之外的其他入學方式比例由6.26%下降為1.29%。

其中，重點監控的20所熱點小學其他入學方式比例由36.78%下降為6.44%；城六區初中其他入學方式比例由10.24%下降為2.36%，其中，重點監控的31所熱點初中其他入學方式比例由20.82%下降為7.4%。

教學評估 好學校不再單看升學率

同時，本市著力深化中考中招改革。為確保指標分配這一改革措施的推進，下一步本市將深化中考中招改革，進一步調整高中教育品質的評估指標體系，將重心轉移到考評學校的“變數比較”和“綠色發展”上，引導不同類型的高中校追求有品質的增長。

真正的好學校將不再單純以學生出口的成績和學校升學率來評價教育品質，而是要對比學生入口和出口的成績，評估學校教育教學的加工力和附加值，落實以學生全面發展為本的品質評價觀，落實面向全體學生的學校發展觀。

今年本市穩妥推進高考高招改革。從今年起，本市高考加分政策正式“瘦身”，加分項目減少、加分分值降低，且地方性加分政策僅適用於北京地區的高校招生錄取。

入學不與經濟掛鉤

人大代表：學區房房價越漲越高怎麼破？

市教委：對於學區房的問題，目前來看學區房問題不可避免，隨著優質教育資源越來越多，學區房可能越來越多，也可能回歸，下一步我們將細化就近入學標準，不把入學和經濟掛鉤，不簡單地以有房子為標準。


非京籍入學將調整“不合理”

人大代表：非京籍入學怎麼更完善？

市教委：對於人大代表關心的非京籍學生五證管理問題，今年各區縣執行標準的確不一樣，但這主要是由於各區縣人口和教育資源的配置情況不一樣，有些區縣外來人口和教育資源嚴重不匹配，不得不設置一個較高門檻，這樣的大格局目前恐怕很難改變。

明年本市將對外來人口子女入學方面進一步細化，把今年工作矛盾進一步消化，會把一些不合理的規定進行調整，同時也將加強“五證”管理，為學生平等享受教育權利打下基礎。

房價已連跌36個月的溫州樓市迎來新的轉捩點。

上週末，溫州三個樓盤集體入市，其中，中國首座立體城專案表現極為突出。項目首開共推出586套房源，原定上午9時開盤，剛過7時，就不斷有購房者前來展示中心，整個開盤現場擠進2500多名購房者，上演“千人搶房”。

今年9月18日，國家統計局發佈“8月份70個大中城市房價月度報告”，其中，68個城市房價環比下降，而溫州則是唯一持平的城市，這也是溫州房價在持續下跌36個月之後，首次持平。“經歷連續三年的 擠泡沫 後，搶房現象說明溫州市場購買力仍然強勁。”溫州房地產業內人士認為，溫州樓市已進入健康企穩階段，迎來新的轉捩點。

溫州樓市止跌企穩

隨著限購全面放開及央行信貸政策效應的不斷顯現，樓市成交回升的態勢愈發明顯。據溫州市房管局網上銷售系統顯示，11月3~9日當周，溫州新房成交量為823套，環比增長3個百分點；而11月10~16日當周，新房成交量達到899套，這還未計入週末熱銷的樓盤。

位於溫州三江商務區的立體城就是這一熱銷樓盤。11月15日，專案首開推出586套房源，當日共2351名有效意向客戶參與搖號選房，短短3小時，所有預售房源即去化95%，攬金11億元，重現昔日溫州全民 “搶房”一幕。

新希望房產事業部總裁助理、溫州立體城專案總經理姜孟軍表示，專案的熱銷源於其區域位置、規劃理念、房企品牌等諸多優勢。據悉，立體城作為溫州市迄今為止最大招商項目，總建築面積達180萬平方米，也是迄今溫州的第一大盤，由新希望地產和萬通立體城共同投資建設，整個項目從招商引資到成功落地，只用了7個月。

溫州樓市在全國範圍內都是指標性市場。前兩年，溫州樓市經歷房價飆升、泡沫膨脹，繼而導致投資客陸續離場，房價直線下降。而從近半年的資料看來，溫州樓市價格已有逐步企穩的跡象。

在溫州當地業內人士看來，溫州立體城專案的熱銷具有標誌性意義，“房價已連續下跌了三年，40%的泡沫被擠掉，樓市已企穩，立體城專案熱銷意味著買賣雙方預期開始出現變化，大量的改善性需求已開始集中入市。”

正在崛起的“陸家嘴”

“我主要看重專案的區位優勢，甌越大橋今年6月份開通後，開車不到五分鐘就到溫州市區了。”家住溫州永嘉本地的張先生是立體城專案眾多購房者中的一名，9點40分前後，他被電腦隨機搖中參與選房，興奮不已。

張先生說，他買房出於自住，但是溫州房價連續下跌，處於買漲不買跌的心理，一直沒有下手，這次購房前也看過溫州其他幾個樓盤，經再三比較，最終確定了選擇立體城，“售價比江對面鹿城區的房子便宜了近一半。”

立體城所在的三江國際商務區，是溫州中心城區發展中不可或缺的一環。2014年1月3日，溫州市委書記陳一新指出，要堅持高起點規劃、高標準建設、高強度投入、高效率管理，努力建設溫州都市的新區塊、現代城市的新象徵、核心城區的新地標、山水智城的新亮點，按此要求，立體城要建成地標式建築。

在今年2月9日的專案開工儀式上，溫州主要領導悉數到場。市委書記陳一新宣佈開工並出席簽約儀式，市委副書記、市長陳金彪在致辭中希望各地各有關單位加強協調服務、落實保障措施，全力加快工程建設，努力建設精品工程。

今年8月27日，永嘉縣委書記婁紹光公開表示，永嘉三江商務區總用地650多公頃，與溫州市區隔江相望，堪稱溫州的“陸家嘴”。

現代化的“微城市”

“我們希望打造一個作品，”新希望房產事業部總裁助理、溫州立體城專案總經理姜孟軍表示，公司進駐溫州的2012年正是當地實體經濟遭受重創，房地產市場整體低迷，土地成交冷清，房鬧盛行之際，公司選擇在那個時點進入溫州市場是對溫州民營經濟抱有充分信心。

溫州立體城專案不同於一般的住宅專案，它宣導“產城一體、步行可達所有生活所需”的居住理念，這是目前國內房地產運營模式的創新，更是溫州居住環境目前所緊缺的。

來過溫州的人都知道，當地民營經濟發達，寸土寸金，不管是舊社區，還是新建的樓盤項目，太多樓層高高聳起，建築密度緊湊，更別談社區內的社區生活配套的齊全。

而溫州立體城則相當於一個“微城市”，它是集商業辦公、星級酒店、文化產業(包含書屋、主題影院等)、電子商務、高端住宅、醫療產業、現代教育、企業總部、商業百貨、現代購物中心等於一體的低碳生態之城。


目前，溫州首家希爾頓酒店、星期八小鎮、中影數字已與溫州立體城簽訂意向協議。項目建成後，還將引入醫療健康產業聯盟和亞洲餐飲聯盟，“一應俱全，一站式解決業主生活之需”。

同時，立體城將根據國家綠色建築標準，打造溫州首個經住建部認證的綠色建築，並大力引進頂級醫療資源，構建溫州首個健康會所，引進全國知名的幼稚園、小學，“目前我們正在和國內一些較好的學校接洽”，姜孟軍說。

在大多數溫州人看來，在溫州擁有一套坐北朝南看甌江的房子是一種生活追求，而溫州立體城背靠萬畝獅子山，南鄰一線甌江，坐北朝南，前照後靠，整個專案的戶型設計亦細緻至此，注重設計出特別符合溫州人偏好的朝南戶型。

11月14日，根據濟南市國土資源局此前發佈的掛牌公告，編號是2014-G065至2014-G067均位於濟南奧體片區3幅地塊掛牌截止，總出讓面積261708平方米。最終，065、066號宗地流拍，067號宗地經歷144輪競價後以17.8億元成交。

其中最受歡迎的是編號2014-G067號住宅地塊，最終該地塊被一家一線開發商分公司濟南東進龍鼎置業有限公司以17.8億元的價格競得。據悉，該地塊也成為今年濟南目前土地市場上成交總價和住宅樓面價最高的。

地塊資料顯示，2014-G067號地塊屬於濟南市龍洞片區，位於曆下區旅遊路以南,龍鼎大道以東，面積約20萬平方米(約等於300畝)。根據規劃，該地塊建築高度不大於35米。須處理好與周邊山體的空間景觀關係，滿足山體保護需要。一併實施紅線寬度為9米的環山道路及用地中部紅線寬度為15米的東西向城市支路，並對外開放使用。

據瞭解，2014-G067號地塊共有10家企業報名，包括萬科、海爾綠城、中鐵、保利、中垠地產、龍湖、海亮、三名等一線大腕和省內實力房企，這也是今年以來，單宗土地報名競價企業最多的一塊地。最終，經過144輪競價，濟南東進龍鼎置業有限公司以17.8億元的價格競得該地塊。


此外，2014-G065和2014-G066地塊均為商業商務用地，位於經十路南側，奧體東路東側；其中2014-G065地塊為地上部分，面積28246平方米；按照規劃，該地塊主體建築高度須控制在220米左右，地塊中間須留出寬度不少於30米的南北向綠化步行空間。2014-G066地塊為地下部分，面積33711平方米，將建設停車場等配套設施。

另外，11月13日下午，濟南市國土資源局出讓的11宗國有建設用地，除曆城區商業商務用地因故未成交外，其餘10宗土地順利出讓，其中9宗以起始價成交，1宗競價成交，總成交面積635367.1平方米，總成交金額25.36億元。

“滬港通”開閘，讓兩地股市熱度急升，而以金融街控股為代表的A股房企也不例外。

11月14日，金融街控股股份有限公司宣佈，公司第七屆董事會全票審議通過了《關於金融街控股(香港)有限公司境外發行債券的議案》，同意其發行不超過3.5億美元的3年期美元債或同等規模同期限的人民幣債。

“這次可以說是金融街控股首次嘗試赴港進行境外發債。”有長期跟蹤該公司的分析師對觀點地產新媒體透露，此前未曾聽說該公司有境外發債的案例，。

另有港股分析師表示，相對於境內融資，境外融資成本比較低。“對於金融街控股而言，其通過設立香港子公司進行境外融資，將更獲得低成本的融資，並進一步擴大融資管道。”

金融街首次境外發債

具體來說，金融街控股將通過其香港子公司金融街控股(香港)旗下啟添投資有限公司，發行不超過3.5億美元的3年期美元債或同等規模同期限的人民幣債，具體利率水準根據發行時市場情況確定。

有長期研究該公司的分析師對觀點地產新媒體表示，此前未曾聽說金融街控股有境外發債的案例，這次可以說是公司首次嘗試赴港進行境外發債。

“對於金融街控股而言，其通過設立香港子公司進行境外融資，將更獲得低成本的融資，並進一步擴大融資管道。”據相關港股分析師透露，香港融資融券利息是3.2%，同時第一年交易費全免，而國內融資利息高達8.6%。

實際上，就在今年的半年報內，金融街控股稱，公司要通過多種管道獲取公司所需的長期、低成本資金。

此外，針對此次境外發債，相關港股分析師指出：“境內上市公司不能直接在海外融資，因此像金融街控股這樣的房企都會通過子公司來操作。”

據瞭解，在現有的體系下，國內上市房企直接發行海外債券面臨種種限制，相關部門對發債資格和募集資金投向審批的難度使得這種融資管道可行性極低。因此，目前實現海外發債的房企一般都會選擇通過境外子公司間接發行債券。

該人士進一步表示，在香港發債，並不需要發行企業必須於香港上市，“但國內主體需在海外另設一個投資主體，同時這個公司還要有一定資產”。

觀點地產新媒體查閱資料發現，金融街控股(香港)有限公司是金融街控股於2014年1月取得香港公司註冊，註冊資本為980萬美元，金融街控股持股比例為100%。

需要關注的是，金融街控股(香港)總經理正是金融街控股證券部經理、董事會辦公室主任。截止2014年6月30日，該公司實收資本為47.89萬美元。

而啟添投資有限公司成立於2014年5月15日，註冊資本是100美元。截至2014年9月30日，啟添投資有限公司總資產和淨資產分別為100美元。

同時，相關分析指出，對於不具有香港上市平臺的金融街控股來說，使用非上市子公司發債的關鍵在於境內資產及提供擔保。

事實上，為了保證此次境外發債的成功，金融街控股給出一系列保駕護航的約定。一是同意金融街控股(香港)為啟添投資境外發債提供擔保，擔保額度為不超過3.5億美元或同等規模的人民幣，期限為不超過3年。

另一方面，金融街控股將為金融街控股(香港)、啟添投資提供維好和流動性支援、股權回購承諾。

“滬港通”開閘的東風

然而，另有港股分析師指出，相對於在香港上市公司而言，境外資本市場也會對內地房企的投資更加謹慎。

“一是因為對內地企業不瞭解，二是若將境外資本投入境內使用，需要經過多重審批程式。”該人士認為，這些因素會影響境外資本市場對內地企業的估值。

不過，值得注意的是，“滬港通”將於11月17日正式開閘。分析認為，隨著滬港通的開通，境外投資者將增加對境內房企的瞭解，境外資本市場將進一步打開，將有更多內地企業進行赴港融資。

日前，香港交易所北京代表處首席代表徐春萌便公開表示，“滬港通”有助於內地市場吸引更廣泛的國際投資者。

香港聯交所資料顯示，近年來，香港人民幣債券的發行規模穩中有升，2013年上半年，共發行債券1300億元，債券的發行餘額為8300億元，發行主體也日趨多元化。

此外，中信建投分析師蘇雪晶提出，相對于住宅開發，海外投資者對於商業地產等擁有獨特稟賦以及獨特模式的企業往往給予更高估值，尤其專注於商業運營的企業更加受到長期國際資金的青睞。

“結合近期國內REITs試點的推進，A股商業地產開發商過去的融資囹圄有望開禁。”蘇雪晶認為，這些因素將推動金融街等擁有優質自持物業資源的房企帶來新的融資生態。

不過，另有港股分析師有不同看法，其認為：“金融街控股主要是商業地產為主，其資本回報期相對更長，反而降低投資者的投資意向。”


在他看來，投資者選擇投資企業的時候，主要關注其運營情況，如股本回報率、淨資產回報率等因素，“其中最重要的是企業資產負債率，如果負債率太高，顯然會降低投資者的估值”。

值得注意的是，今年前三季度，金融街控股的淨負債率由上半年的117.9%進一步上升為123.6%，較年初上升40.1%。同時，其ROE(淨資產收益率)水準同比下滑約4個百分點。

具體來看，截至報告期末，該公司的有息負債381.1億元，較2013年末上升26.2%。其中短期有息負債89.2億元，較2013年末上升21.3%；貨幣資金79.3億元，較2013年末下降18.8%。

中國十月份七十大中城市的新屋均價連續第六個月下跌，但在中國政府打房力道放緩，及建商降價出清庫存下，房價跌幅已放緩。

中國國家統計局指出，十月份七十大中城市新屋均價較九月下跌○．八％，但較九月跌幅一％及八月跌幅一．一％縮小。北京十月新屋均價則下跌一．三％，是二○一二年十一月以來首度下跌。

北京跌1.3％ 近2年首見
房仲業第一太平戴維斯中國的研究主管麥克唐納（James MacDonald）表示，房價已經回穩，但尚未觸底，未來幾個月很難見到房價回升。

很多投資人擔心，房地產市場持續疲弱可能拖累中國經濟成長速度；分析師預估，包括建築、水泥、鋼鐵、化工、家具等相關產業在內，房地產佔中國GDP的比重達四分之一。

國家統計局18日公佈了10月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況，資料顯示，與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有69個，持平的城市有1個，為鄭州。環比價格變動中，最小降幅為合肥的0.2%，最大降幅為秦皇島的1.6%，這一降幅將上月的安徽蚌埠最大1.9%的降幅有所收窄。

統計局：房價環比降幅繼續收窄 部分購房者入市

國家統計局城市司高級統計師劉建偉：隨著各地房貸政策調整，房企為消化庫存繼續加大推盤力度，部分購房者選擇入市，房價環比降幅收窄。得注意的是，10月份部分城市二手住宅價格環比有所回升。北京、上海、廣州、深圳4個一線城市二手住宅價格環比均停止下跌，其中北京二手住宅價格環比上漲0.3%，上海、廣州、深圳環比均持平。

北上廣深二手房價全面止跌 北京環比漲0.3%領先

從二手房價資料來看，本月保持環比上漲的城市還有2個，而上月70個城市則全部下降，，最大降幅為南寧的2.0%。而本月資料顯示，已經有2個城市出現了反彈，錄得了環比增長的資料，分別為北京、杭州，均漲0.3%，另外，還有瀋陽、上海、廣州和深圳4個城市保持了持平，顯示北上廣深四大一線城市二手房價全面止跌，其中北京恢復上漲。

北京10月新房價格環比下跌1.3% 較上月跌幅擴大

在北上廣深四大城市中，北京與廣州的跌幅均超過1%，其中北京的跌幅為1.3%，較上月的跌幅0.9%有所加大，廣州跌入1.2%，較上月的1.4%有所收窄。上海跌幅為0.7%，深圳跌幅為0.4%。

北上廣深房價：上海連跌6月累計跌幅近6%居首

統計曆月資料發現，北上廣深四大一線城市中，上海和深圳自5月份開始，新建商品住宅的價格已經連續6個月下跌，廣州自6月份已連跌5個月，而北京也在7月份開始，保持了4個月的連續環比下跌。

根據國家統計局公佈的資料計算，北上廣深四大城市在本輪的連續下跌中，上海已連跌6月累計跌幅5.96%排在累計跌幅首位，廣州則以5.67%居次席，北京儘管連續下跌4個月為最短時間，但累計跌幅卻比連跌5月的廣州還要高，為4.62%，廣州累計跌幅為3.55%為跌幅最小一線城市。

北上廣深新建商品住宅房價變動情況表

4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 連跌月數 連跌累計幅度
北京 100.2 100.2 100.1 98.7 98.8 99.1 98.7 4 4.62%
上海 100.3 99.7 99.3 98.6 98.7 98.9 99.3 6 5.96%
廣州 100.1 100 99.4 98.7 98.7 98.6 98.8 5 5.67%
深圳 100.2 99.8 99.6 99.4 98.9 99.1 99.6 6 3.55%

以下為國家統計局公佈的資料。

一、新建商品住宅（不含保障性住房）價格變動情況

（一）與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有69個，持平的城市有1個。環比價格變動中，最小降幅為0.2%，最大降幅為1.6%。

（二）與去年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有67個，上漲的城市有3個。10月份，同比價格變動中，最高漲幅為3.8%，最低為下降9.1%。

二、二手住宅價格變動情況

（一）與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有64個，上漲的城市有2個，持平的城市有4個。環比價格變動中，最高漲幅為0.3%，最大降幅為1.8%。

（二）與去年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有65個，持平的城市有1個，上漲的城市有4個。10月份，同比價格變動中，最高漲幅為3.0%，最低為下降10.7%。一、新建商品住宅（不含保障性住房）價格變動情況（詳見附表2）

（一）與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有69個，持平的城市有1個。環比價格變動中，最小降幅為0.2%，最大降幅為1.6%。

（二）與去年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有67個，上漲的城市有3個。10月份，同比價格變動中，最高漲幅為3.8%，最低為下降9.1%。

二、二手住宅價格變動情況

（一）與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有64個，上漲的城市有2個，持平的城市有4個。環比價格變動中，最高漲幅為0.3%，最大降幅為1.8%。

（二）與去年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有65個，持平的城市有1個，上漲的城市有4個。10月份，同比價格變動中，最高漲幅為3.0%，最低為下降10.7%。

上海總價最貴地塊誕生！董家渡地王今天上午開拍，此前被業內視為“內定買主”的中民投聯合體果然出手不凡，一舉248.5億競得黃浦區小東門街道616、735街坊地塊，樓板價35392元每平米，將滬上新一代總價地王收入囊中。

解碼“中民投”

中民投今年4月獲得國務院批復，公司註冊資本500億元，59家參股股東均為大型民營企業，涉及機械製造、冶金、資訊科技、資產管理、環保、新能源、電力、電子商務等領域，參股或控股多家上市公司，參股企業資產總額近1萬億元。

59個投資方，個個實力驚人，不僅有蘇寧電器、億達控股、泛海建設、巨人集團、紅豆股份、科創控股、東嶽集團、宗申集團等產業巨頭，還有一些名不見經傳的投資公司。

59個投資方中，僅有限合夥的投資管理公司就超過10家，有一些公司甚至是今年4月份才成立的，“這些投資公司背後亦有大公司的身影，不過在創始階段比較神秘，沒有走到台前而已。”一位元知情人士對記者稱。

解讀董家渡

董家渡地塊是上海市中心城區近期開發規模最大、地塊最為完整、區位優勢明顯的黃金地塊。業內的解讀是，上海市黃浦區規土部門要求受讓方對地塊整體受讓，並按照規劃要求統一開發，將其定位為“金融中心”。

董家渡13、15地塊位於外灘金融集聚帶核心位置，它的開發對上海建設國際金融中心，並對推動上海經濟進一步升級意義重大。

以該地塊附近的樓盤黃浦灣為例，每平方米單價超過了10萬元，附近的在售新樓盤基本都價格不菲。附近不少地塊都曾歷史性地刷新過地價，華潤外灘九裡的單價也超過了每平方米10萬元。

SOHO中國18日宣佈，自12月1日起其旗下望京SOHO項目將啟動新一輪的價格上浮。

SOHO中國還表示，目前望京SOHO的出租率已超過75%，已經與觸控科技 、百合網 、新希望等一批公司簽約。

此前有媒體報導稱，由於供應較少，北京核心區的優質寫字樓租金仍在上漲，CBD等區域的業主積極漲租金，過高的租金已迫使部分租戶向望京等新區遷移。

“爛尾專業戶”佳兆業，近日又開始了籌畫其最新一起收購“爛尾”行動。

中國長城資產管理公司深圳辦事處11月15日最新公告，作為獲得深圳市奧康得百貨有限公司權益的前期條件，佳兆業已收購了深圳市奧康得百貨有限公司的相關債權。

這些債權具體包括：建設銀行深圳市分行與深圳市奧康得百貨有限公司於1997年6月28日簽訂的《借款合同》項下的債權；與債權相關的深圳市百貨廣場大廈開發有限公司《借款合同》項下的全部擔保債權；建設銀行深圳市分行訴上述《借款合同》所墊付的訴訟費人民幣17.75萬元，財產保全費人民幣5.05萬元債權。

據相關知情人士透露，深圳市奧康得百貨有限公司為爛尾項目，佳兆業出於投資需要，擬收購該專案權益，但目前具體收購金額等還不清楚。

債權收購意在“奪地”

在深圳收購爛尾項目並不罕見，而佳兆業作為收購一方也並不出奇，但從此次擬收購的標的深圳市奧康得百貨有限公司來看，佳兆業意在奪地。

關於深圳市奧康得百貨有限公司的資料並不多，但可以查到的是該公司位址位於深圳市羅湖區人民北路128號，基於該資訊觀點地產新媒體向相關業內求證。

據相關業內人士證實，深圳市奧康得百貨有限公司位於羅湖筍崗片區，該區域多為物流企業的倉庫，隨著城市更新的深入，該區域已有多個城市更新項目，包括華潤、深圳城建、招商地產在該區域都已有舊改專案。

該人士表示，深圳市奧康得百貨有限公司專案本身就位於筍崗片區一個舊改專案當中，若成功收購該項目，於佳兆業而言無疑能增加其深圳核心區域的土儲。

“因為深圳本身土地資源稀缺，若要獲取核心區域專案土地更是難上加難，而此次佳兆業收購該項目除價格會相對較低外，更重要的是獲得了進入該區域發展的機會。”

在收購成本方面，該業內介紹，該區域目前多數土地用途為工業用途，因此若以工業性質土地價格來看，樓面地價應在1萬元至1.5萬元每平米左右；若以商業性質土地價格計算，樓面地價在3萬元至4萬元每平米左右。

因此以一個10萬平方米左右的商業用地計算，大致收購價格在30億元左右，而該價格僅相當於關外一宗同面積商地的起拍價格。而據深圳市國土局官網掛牌資料就可以佐證，將於12月10日出讓一宗位於龍華民治的一宗商地，面積為10.99萬平方米，起拍價已達25.77億元。

另值得一提的是，雖然通過收購爛尾樓的方式能以較低價格獲得核心區域優質地塊，但相關分析也指出，收購爛尾樓也較招拍掛及直接介入舊改存在更多債務風險的可能。

若收購前不清楚賣家是否存在一些隱藏的債務，收購後就會帶來更大的麻煩。

佳兆業收購擴張別途

不管收購爛尾樓是否會帶來債務風險，但在公開透明交易原則下，分析認為，佳兆業的上述收購案，利要大於弊。

事實上，一直以來，佳兆業獲取土地的方式大多都是通過收購、合作兼併及舊改方式，這也成了佳兆業這些年擴張的一大特點。

而究其緣由，或誠如佳兆業集團副主席孫越南早前所言，收購或兼併的方式才不會讓地價虛高，間接保證了專案的利潤率。

收購專案方面，佳兆業於1999年開始建設的第一個專案“桂芳園”便是通過收購彼時處於爛尾的布吉龍泉別墅用地得來。

之後的2003年11月，深圳最著名的爛尾樓“子悅台”在位於深圳華強北的深圳市不動產拍賣行拍賣，佳兆業在這次拍賣會上踢走中信深圳等知名公司，以4億元的價格將其收入囊中。

另外，在曾經號稱為“廣州第一爛尾樓”的中誠廣場，2006年，佳兆業斥資買下了開發商廣州金貿的大部分股權，從而獲得了中誠廣場B座和部分寫字樓的擁有權。

而合作項目方面，最值一提的便是今年4月9日，聯手生命人壽經過20輪舉牌，以54億元的價格獲得深圳史上最大“巨無霸”地塊--編號為G16301-0701的“大鵬下沙濱海生態旅遊度假區整體開發專案”。


同時，除以收購、合作方式獲得土地外，佳兆業“舊改專家”的名稱也並非浪得虛名。佳兆業今年8月份回應觀點地產新媒體採訪時曾透露，公司已擁有多個城市更新專案，總占地面積超過1227萬平方米，於2013年開始，佳兆業入市的城市更新項目就已開始對公司年度銷售額產生重大貢獻。

以其深圳大本營為例，佳兆業多數項目均是通過舊改方式獲得，而這些舊改項目最終也是其利潤的來源。同時，這些舊改項目由於介入成本低，一定程度上對提升佳兆業利潤率起到了較大作用。

根據相關資料顯示，今年1-10月佳兆業在深圳區域的累計銷售額已達61億元，其中佳兆業城市廣場等舊改專案對其做了較大貢獻。

中原地產市場研究部統計資料顯示：截止11月18日，北京、上海、廣州、深圳，四城市的住宅土地成交全面創造歷史記錄。不僅提前突破2013年創造的歷史記錄，3037.9億也是歷史首次突破3000億大關。全年將有望突破3500億。


從樓面價看，2014年截至11月18日，成交的188宗住宅土地平均樓面價高達11892元每平米，環比2013年的7571元每平米上漲高達57%。

從土地屬性看，一線城市截止目前已經成交總土地金額高達4519億，全年也必然將突破2013年創造的5245億的歷史記錄。

資料顯示，10月來，20大標杆房企中，萬科、保利、首開分別在一線城市拿地。從目前市場趨勢看，土地市場依然在低位運行。

一線城市土地市場受追捧背後，是信貸政策的鬆綁使得一線樓市已經出現了企穩的跡象。隨著各類救市政策的出現，四季度部分企業可能進入土地市場期待抄底。部分熱點地塊，競爭將比3季度有所增加。

有業內指出，即便在濟南，這樣的價格也較為少見。據瞭解，該項目周邊“小產權房”價格都已經達到5000多元/平方米，濟南大多數房源價格是每平方米五六千元，而最高的大概7000多元/平方米。
一天、40億、5500套！這正是上週末濟南中海一項目開盤當天的成績。

2014年11月16日，濟南中海•華山瓏城項目推出5500套房源，最終實現成交40億元的成績。據悉，開盤現場，該專案認籌客戶超過6000，並有近2萬人選房。

值得一提的是，中海甚至高調宣稱，此次開盤是“中國地產史上最大規模開盤”。

對此，有業內坦言：“是不是中國地產史上最大規模開盤不好說，但對於濟南市場來說確實是歷史上最大規模的一次。”

山東世聯總經理朱江表示，中海此次大規模開盤，勢必對濟南房地產市場產生一定影響，“一方面定義了濟南的房地產價格平臺，另一方面吸走了不少客戶，影響了其他樓盤的價格”。

中國地產史上最大規模開盤？

11月16日，濟南中海•華山瓏城項目一期北A、北B地塊首次開盤，共47棟房源，產品涵蓋洋房、小高層、高層、別墅以及商鋪，約6000戶，預計2016年年底交房。

據悉，該項目此次開盤主要面向剛需型客戶，所推出的戶型面積在82平方米至230平方米之間，具體類別是80-99平方米二居、100-140平方米三居、141-160平方米四居普通住宅、200平方米和230平方米的別墅以及沿街商鋪。

資料顯示，中海•華山瓏城項目位於山東省濟南市曆城區，由濟南市政府全盤規劃，是濟南市二環沿線最大規模綜合社區。

另悉，該專案總用地面積14.6平方公里(約21900畝)，總規劃建面1020萬平方米，總投資達600多億元，產品涵蓋高層、小高層、洋房、別墅、商業及寫字樓等業態。

據開盤現場資訊，中海•華山瓏城開盤活動便在項目旁邊的濟南國際會展中心進行，會展中心一樓的四個大廳全部用於開盤活動。

回顧專案開盤現場，11月16日上午9:30，正式開始搖號選房，僅僅用了一個小時，到上午10:30，該項目近三分之一的房源便被選定。下午2點時，搖號工作仍在繼續，現場則仍有數百人在排隊選房。

至下午4點左右，濟南中海地產有限公司相關負責人便公佈稱，中海•華山瓏城開盤成交額達40億元，成交5500套，其中普通住宅約5000套，此外還有部分商鋪和別墅。

在樓市難言回暖和淡季來臨的背景下，即便放眼全國，濟南中海•華山瓏城開盤當天40億元的銷售成績仍然難得。

不過，有業內分析指出，作為千萬方體量的大盤，首開的效果至關重要，將直接決定後期專案的銷售情況，“因此，在當前的市場背景下，中海不得不加大優惠，打出首開的聲勢，為項目後期銷售打基礎”。

年底衝刺下的低價與全民行銷

對於中海•華山瓏城的熱銷，業內普遍認為，專案自身資源規劃與低價促銷是主因。

山東世聯總經理朱江便指出，該專案熱銷的原因有四個方面，一是專案規模大，資源配套全；二是產品比較豐富，涵蓋了剛需和改善等各種產品；三是開盤“節點”好，“限購限貸政策的放開，釋放了大量需求”。

在朱江看來，第四個也是最重要的原因之一，即項目定價低。“定價低，打破了市區房價底線，吸引了大量人氣。”事實上，很多購房者坦言，買這個項目，價格低是重要因素。

根據當天中海提供的戶型價格表，一套82平方米的二居，最低的總價為37.7萬元，這樣估算下來，這套房子的單價也就4500多元/平方米。

對此，有業內指出，即便在濟南，這樣的價格也較為少見。據瞭解，該項目周邊“小產權房”價格都已經達到5000多元/平方米，濟南大多數房源價格是每平方米五六千元，而最高的大概7000多元/平方米。

需要強調的是，除了低價開盤入市外，為了此次中海•華山瓏城項目首開，中海在整個行銷上也下足了血本。

令人關注的是，2014年7月21日，中海•華山瓏城專案正式啟動“全民行銷方案”。據悉，中海要求“全民皆兵”，專案組的全體員工不分條線均參與銷售任務，同時鼓勵一切與銷售相關行為。

該專案前期認籌的相關負責人透露，為了此次中海•華山瓏城首次開盤，中海全國各地項目都有人前來支持。據瞭解，開盤當天的工作人員便達1600人次。

據不完全統計，中海•華山瓏城項目3個月的行銷費用超4千萬元。不過，也有相關人士指出，實際應該遠不止這些費用。

時至年底，中海為何如此“下血本”？對此，業內指出，這與房企年底衝刺業績大大相關。


據中海最新業績資料顯示，今年1-10月，中海系累計合約物業銷售約為1189.34億港元，同比微降兩個百分點，完成全年目標84.4%。

分析認為，中海前10月完成1400億港元銷售目標的84.4%，看似目標達成在即，但是企業目標制定一向保守，完成目標並不是難事。但是與其他龍頭房企比較，中海的實際銷售仍然是頗具壓力。

據統計，今年前10月，綠地、萬達同比增長超過30%，萬科、?大、碧桂園同比增長也都超過15%，保利同比增長略低。唯獨中海出現下滑了兩個百分點，而2013年同期，中海銷售1216.4億港元，已經提前完成了當年上調後的銷售目標。

李嘉誠內地囤地致富：29地產項目9年只完工1/3

細數李嘉誠投資的奇葩公司：主攻胃裡的一切

　　市場進入低潮期，各路資本“掠食者”伺機而動。近日，匯賢產業信託(87001，HK)發佈消息稱，公司擬以39.1億元收購和記黃埔(98.45, -0.15, -0.15%, 即時行情)和長江實業(137.5, -0.70, -0.51%, 即時行情)持有的重慶大都會專案全部權益。

　　對此，有市場人士認為，這似乎是延續了李嘉誠之前多次拋售一線大宗物業的商業邏輯。不過，長江實業又是上述REITs管理人匯賢房托的參股方，二者存在關聯關係。

　　《每日經濟新聞》記者注意到，上述REITs官網資料透露，此次交易更類似一場對賭，按其表述內容，賣方須于收購完成後未來5年向該REITs提供保底收益。此項目收益率可達7.65%。

　　鎖定大都會回報率7.65%

　　早在2011年，匯賢產業信託以全球首只以人民幣計價的房地產信託基金成功登陸港交所，彼時其旗下主要資產是北京東方廣場相關資產。當年末，匯賢產業信託又將瀋陽麗都喜來登飯店裝入其中。

　　在業內人士看來，這是匯賢產業信託沉寂三年之後所展開的第二次並購。公告顯示，11月10日，匯賢產業信託向長江實業與和記黃埔分別間接持有的兩家離岸全資子公司收購持有香港一家目標公司的全部股權，從而間接並購了一家位於重慶的全資子公司。這家重慶子公司旗下的主要資產正是重慶大都會廣場專案。

　　據瞭解，大都會專案總建築面積為16.4萬平方米，包括一個面積約9萬平方米的購物商場、一幢面積超過5.4萬平方米的甲級寫字樓，以及一個擁有353個車位的停車場。

　　此次專案股權收購的交易價為39.1億元，較大都會廣場專案今年8月31日評估值41.04億元有大約4.7%的折讓。

　　實際上，匯賢產業信託的基金管理人匯賢房托背後的股東主要為中信證券、長江實業和ARAAssetManagementLimited，分別持股40%、30%和30%。

　　昨日，重慶渝閩資產管理公司董事總經理林海彬向 《每日經濟新聞》記者表示，“當前很多城市的商業地產陷入供過於求，開發商的資金流壓力較大，這為國際資本抄底帶來了機會，此項物業是被低估的優質資產，前幾年的估值為50億元。”

　　記者還注意到，上述交易更類似於一場涉及未來5年的對賭。匯賢產業信託的官網資料顯示，交易雙方已就重慶大都會專案未來5年的收益率有一個保底協議，要求該專案年均收益和租金收入總額不低於大約2.993億元，否則須由賣方補齊差額，5年保底期內，保證額的最高上限為1億元。

　　前述資料還透露，按照保底收益計算，重慶大都會專案每年可實現收益率為7.65%。

　　海外資本掘金西部商業

　　前不久，在港上市的REITs領匯資本與深圳萬科達成了龍崗萬科廣場80%股權的意向收購協議。此外，前不久萬科與凱雷的密切接觸，雙方擬共同成立商業物業資產運作平臺。

　　“海外資本很看好中國市場。一線城市物業成熟度高，雖然他們想投資但不敢投，二、三線城市又不願投，而1.5線城市或典型二線城市，比如成渝這兩個城市未來3~5年都有很好的發展空間。”現負責複星集團旗下一家資產管理公司的資深專家楊松表示。

　　7月初，由渣打私募股權基金聯手其他基金斥資超過1億美元，參股龍湖地產重慶觀音橋新壹街商業項目49%的股權。

　　對於海外資本佈局西部商業，林海彬認為，不管是海外基金還是國內資本，大家的關注點基本一致：一是商業物業位置要好；二是物業建好後，建築結構沒有硬傷；三是物業專案能夠招商成功並且順利開業；四是租金回報率。

　　林海彬還補充說，資本還會關注到被投物業的產權性質及債權債務關係，尤其是資本介入後都希望物業項目能夠重新招商，也就是有重新改造的空間。

經濟尚未企穩，北京寫字樓市場卻意外保持旺盛需求。

望京SOHO近日對外宣佈，將於12月1日開始啟動新一輪的租金上浮。他們漲價的依據是，由於供應較少，北京核心區的優質寫字樓租金仍在上漲，CBD等區域的業主積極上調租金，迫使部分租戶向望京等新區遷移。

望京SOHO尚未對外宣佈租金漲幅。但他們透露，目前，望京SOHO已陸續簽約觸控科技、百合網、新希望等一批新銳科技公司，出租率超過75%。

除瞭望京SOHO，北京寫字樓市場近期迎來大體量樓盤簽約。位於朝陽公園地段的駿豪•中央公園廣場宣佈，已與北京優翔國際旅行股份有限公司、香港萬?國際有限公司簽約，簽約額已超過10億。

值得注意的，北京寫字樓市場的情況與全國行情並非一致。21世紀經濟報導記者瞭解到，由於新增項目不斷落成，業主優惠幅度加大，全國多數城市高端寫字樓市場的吸納量呈現小幅下降趨勢。統計發現，自 2012年以來，中國高端寫字樓市場每年的新增供應量均已超過吸納量，供過於求。

DTZ提供的資料顯示，2005 年至 2008 年間，中國主要大中城市的高端寫字樓租賃市場總體表現較為穩定。2008 年第 3 季度，大部分城市高端寫字樓的平均租金達到階段性高峰，至 206 元/平方米•月。之後，受全球金融危機影響，2009年第4季度至2010年第1季度，寫字樓租金跌至穀底，為155元/平方米•月，相比2008年高位水準下降了25%。自2010年中開始，在大規模擴張政策刺激下，寫字樓租金水準強勁上升，並於 2013 年第 1 季度達到歷史最高點，至 228 元/平方米•月。此後，高端寫字樓租金持續穩定， 2014 年第 3 季度平均租金為 220 元/平方米•月。

今年以來，由於經濟增長放緩，而寫字樓新增供應持續增加，迫使業主選擇犧牲現有租金水準以提升出租率。部分企業租戶對擴大辦公面積愈加謹慎，儘管租賃需求未出現大幅下滑。

然而，一類城市中，北京是過去 4 年間唯一一個可租賃面積始終稀缺、總體空置率低於 4%的城市。這主要是由於過去幾年間，金融機構、TMT（科技、媒體和通信）類企業和專業服務機構的持續高速擴張，使得新入市的高端寫字樓專案吸納速度較快。


DTZ調研結果顯示，2014 年第 3 季度，北京、深圳和南京三個城市被測評為一類城市，市場綜合表現最為強勁。有 10 個城市進入二類至五類，即上海、廣州、杭州、大連、武漢、廈門、青島、西安、瀋陽和長沙，這些城市的高端寫字樓市場發展前景喜憂參半。餘下的成都、天津和重慶三個城市為六類城市，這些城市的高端寫字樓市場面臨著較大挑戰。

世邦魏理仕的調研也證實，寫字樓需求主要來自科技、媒體和電信公司的辦公空間升級、擴展或搬遷到核心領域，尤其在北京、廣州、新加坡、東京和悉尼等城市。亞洲寫字樓空置率持續下降，低至8.4％，這是全球金融危機爆發前一個季度以來的最低點。

11月19日，美國洛杉磯市長前往綠地海外行銷中心參觀。綠地集團副總裁許敬介紹說，綠地今年已在包括中國在內的全球100多個城市，投資超過300個專案，在建施工面積超過8億平方英尺，其中開發量最大的是美國洛杉磯和紐約兩個城市，美國總量投資面積超過700萬平方英尺，總投資額超過50億美金。

許敬指出，綠地國內銷售與海外銷售的最佳比例為3：1。“國際化實踐正全方位地反哺於企業的加速成長。”綠地集團董事長張玉良表示，中國資本、中國企業正試圖在更高層面上參與全球市場，綠地力圖成為其中的標杆。

海外銷售占比25%？

據商務部最新資料，今年前9個月中國對外非金融類直接投資為749.6億美元，同比增長21.6%，預計全年將達約1200億美元，中國有可能今年首次成為資本淨輸出國。由新興市場主導的“第六次並購浪潮”洶湧而來，正為中國企業實施跨國並購提供全新的機遇。

在此背景下，在張玉良的綠地中期發展戰略裡，“跨國企業”的路徑與目標也愈加明晰。到2020年，綠地的企業跨國指數將達到25%以上。

以房地產開發為主業的綠地集團於2012年進入世界500強，目前排名第268位。2013年是綠地海外投資重要的一年，2012年-2013年兩年間落子四大洲9國12個城市。據許敬透露，綠地2013年銷售收入超過530億美元，今年的銷售收入預計超過650億美元，上半年已完成計畫的40%。全年總投資超過600億美元，其中海外項目總投資超200億美元，持有酒店超過100家。今年海外業務銷售收入將達200億，預計明年再翻倍。

2013國際化戰略元年，綠地啟動建設濟州島“六大核心項目”之一的綠地韓國健康旅遊城；進駐澳洲悉尼、墨爾本，“綠地中心”超高層公寓落子悉尼市中心，當年預售；相繼斬獲美國洛杉磯中心區大都會專案、紐約布魯克林大西洋廣場項目；佈局東南亞，簽署收購泰國曼谷、芭提雅三大綜合社區專案；當年，自主酒店品牌“綠地鉑驪”登陸歐洲，“綠地香港”在香港聯交所上市，成功搭建海外融資平臺。

2014年，綠地新進英國倫敦、加拿大多倫多、馬來西亞柔佛巴魯；追加投資澳洲、韓國，競標布里斯班大型城市綜合體項目；“洛杉磯綠地中心”正式開工，該專案是北美規模最大的城市綜合體之一。

資本的撬動力正在各個方面顯現，但中國企業真正的國際競爭力、持續發展力要想提升，海平面上的擴張顯然還遠遠不夠。

融資大門打開

“綠地能夠在國際市場第一時間把握投資機遇也得益于先進體制機制優勢”，張玉良坦言，在海外投資過程中，綠地的混合所有制體現出優勢，靈活高效的決策機制大大加快了投資效率，而多元利益主體的集體決策則能有效控制風險。

德佑地產研究部總監陸騎麟表示，綠地大量增加海外投資，一方面是發展新的業績增長點，另一方面也是看中了海外地產較高的投資回報率。當然，綠地海外投資主要面臨的風險，則是國內外房地產市場的差異性，能否較快適應是其成敗的關鍵。

複星集團的海外投資，更多傾向於對一些國際大都市商業地產的收購和持有，如2013年收購的倫敦金融城LloydsChambers辦公樓和東京天王洲花旗銀行中心，都是作為長期持有項目來收購。而綠地的海外投資則更加重視銷售型的住宅項目，如濟州島別墅、洛杉磯綠地中心等，這些項目甚至還有不小的投資移民成分。

海外投資離不開資本平臺的搭建。綠地在香港借殼上市後，先後通過不同通道，共實現海外融資近20億美元。據中信建投的最新研報，2014年主流房企境外融資成本，綠地以4.38%的年利率領先于萬科、華僑城、保利等同行，為業內最低。目前，綠地集團正在推進發行30億美元中期票據的相關工作。根據綠地集團在10月9日成立的“30億美元中期票據計畫”，其於10月17日完成了第一次債券發行，募集資金5億美元。


張玉良在接受21世紀經濟報導記者專訪時指出，房地產企業國際化進程中還有諸多問題應該注意。首先是量力而行，國際化要符合企業發展戰略，符合自身特點，符合當前經營能力和企業綜合實力；其次要充分準備、知己知彼，要切實瞭解各國在地產方面的法律、政策、匯率、稅收等綜合層面的異同和風險；此外，不能蠻幹，在分工細化且系統的海外市場，要用好專業機構的力量。

2014年中國有可能首次成為資本淨輸出國。張玉良表示，綠地一直在思考，如何更加創新和國際化，將企業的國際化與國家的全球戰略有機結合。

房地產主業之外，綠地集團還在計畫實施海外非房地產業務的投資發展，特別是順應中國市場消費結構和消費需求轉型升級的趨勢，圍繞快消品、日用品、醫療健康等“大消費”相關的領域，培育一批“綠地系”的行業領軍企業，對接全球優質資源，服務中國市場。

北京市民政局相關負責人表示，目前正在研究對低收入老人入住公辦養老機構給予補貼。據瞭解，一年以來全市已經建成102個養老照料中心，明年，初步計畫再建40個養老照料中心，其中較大的街道可能建2個。
新京報訊 （記者郭超）昨日上午，北京市人大代表集中視察養老服務工作，北京市民政局相關負責人表示，目前正在研究對低收入老人入住公辦養老機構給予補貼。據瞭解，一年以來全市已經建成102個養老照料中心，明年，初步計畫再建40個養老照料中心，其中較大的街道可能建2個。

養老中心看病將實現醫保報銷

昨日，市人大代表分組視察北京市養老服務工作，其中一組來到位於南二環和南三環之間翠林社區內的右安門街道養老照料中心。

這裡最早是由一家幼稚園改建而成，占地面積約2080平方米，建築面積約4000平方米。現有開放床位115張，有單人間、多人間。除專為老人設計的浴室、一鍵式呼叫器等常規的設置外，該照料中心還新增了治療室、觀察室、內科診室和中醫診室等全套的醫療服務設施。

該中心負責人介紹，除了面對入住中心的老人，養老照料中心還輻射右安門街道2萬名60歲以上的老人，例如增設地區養老資訊平臺、開設社區養老及日間照料，提供老年餐桌，提供配送服務等。這裡的醫療設施也將會面向街道所轄16個社區，為社區老人提供簡單醫療檢查等服務。目前正在審批醫保手續，未來老年人看病將可實現醫保報銷。

提及目前居家照料中心存在的問題，該中心負責人表示，最大的問題就是具備優良條件的養老機構的成本和老人能承擔費用存在不匹配的矛盾。該家養老照料中心收費為每月自理老人3500元，半失能4500元，失能老人5500元。目前入住率不高，養老機構希望達到的效果和老人能承擔的費用不匹配；未來將通過居家照料中心輻射周邊居民，彌補機構養老部分的不足。

一年來已建成102個養老中心

昨日，北京市民政局相關人士表示，全市目前對“三無”、“五保”老人入住養老機構給予補貼，正在研究對低收入老人入住公辦養老機構給予相應的補貼。

據瞭解，北京市一年來已經建成102個養老照料中心，使近120萬名老年人享受更便利的居家和社區養老服務，超額完成年初制定的年度任務。

明年，初步計畫再建40個養老照料中心，計畫“條件成熟一家、建一家”。其中，較大的街道可能建2個，偏遠地區、人口疏散的區域可能幾個鄉鎮合建一個；三年內，也就是2016年底，全市322個街道鄉鎮全部覆蓋養老照料服務。

背景

北京三種方式推動醫養結合

市民政局相關負責人表示，按照相關政策辦法，所有養老機構和養老照料中心要在滿足入住老年人醫療服務需求基礎上，充分利用周邊醫療服務資源開展多種形式的醫養結合，具體包括配套設置、獨立設置以及協定合作三種方式。

其中，配套設置是指採取內設醫務室、衛生所(室)等或引入周邊醫療機構分支機搆等形式，滿足老年人醫療服務需求。

獨立設置是指有條件的養老機構和養老照料中心可採取申請獨立設置康復醫院、護理員、社區衛生服務中心(站)等醫療機構的形式，為老年人提供多種形式的醫療服務。

協議合作則是針對周邊醫療資源豐富、自身難以獨立設置醫療機構的養老機構和養老照料中心，可採取與周邊醫療機構簽訂合作協定的方式，開闢綠色就診通道，為入住老年人開展醫療服務。

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“南水”進京試水

郭公莊水廠已具通水條件，通水時間未定

新京報訊 （記者郭超）北京市南水北調配套工程郭公莊水廠一期工程已經完成了聯合調試，正式具備通水條件。目前，南水北調中線的幹線正在全線試通水，主要用於各配套工程的用水調試，至於正式通水時間，目前還未確定。

昨日上午，10餘名市人大代表組成的南水北調建設工程視察小組，分別前往郭公莊水廠、大寧調蓄水庫、大寧調壓池、南水北調調度指揮中心以及團城湖調節池進行視察。

代表們的第一站是位於豐台花鄉橋南的郭公莊水廠，這裡是南水北調配套工程，是“南水”進入北京後的首座水廠，也是北京唯一一座專門以“南水”為水源的水廠，經過水廠的淨化處理，“南水”被轉化為京城自來水進入千家萬戶。

為了保證輸送水不被外界污染，所有人進入郭公莊水廠設備間都要套上鞋套，車間內的地板一塵不染。據介紹，郭公莊水廠一期工程已經完成了聯合調試。“南水”進京後，郭公莊水廠日供水能力最終將達到50萬立方米，使城區總日供水能力從322萬立方米增加到372萬立方米，可大大緩解北京中心城區特別是城南地區供水需求壓力。

隨後，代表們又乘車來到位於房山區的大寧調蓄水庫和大寧調壓池，參觀了這個南水北調進京樞紐的運轉流程。北京市南水北調辦公室相關負責人表示，目前，南水北調中線的幹線正在全線試通水，輸水幹線以及市內配套工程中的調試用水，有一部分已經是從丹江口遠道而來的南水了。至於正式通水時間，目前還未確定。

近日，中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發了《關於引導農村土地經營權有序流轉發展農業適度規模經營的意見》，並發出通知，要求各地區各部門結合實際認真貫徹執行。

《關於引導農村土地經營權有序流轉發展農業適度規模經營的意見》全文如下。

伴隨我國工業化、資訊化、城鎮化和農業現代化進程，農村勞動力大量轉移，農業物質技術裝備水準不斷提高，農戶承包土地的經營權流轉明顯加快，發展適度規模經營已成為必然趨勢。實踐證明，土地流轉和適度規模經營是發展現代農業的必由之路，有利於優化土地資源配置和提高勞動生產率，有利於保障糧食安全和主要農產品供給，有利於促進農業技術推廣應用和農業增效、農民增收，應從我國人多地少、農村情況千差萬別的實際出發，積極穩妥地推進。為引導農村土地（指承包耕地）經營權有序流轉、發展農業適度規模經營，現提出如下意見。

一、總體要求

（一）指導思想。全面理解、準確把握中央關於全面深化農村改革的精神，按照加快構建以農戶家庭經營為基礎、合作與聯合為紐帶、社會化服務為支撐的立體式複合型現代農業經營體系和走生產技術先進、經營規模適度、市場競爭力強、生態環境可持續的中國特色新型農業現代化道路的要求，以保障國家糧食安全、促進農業增效和農民增收為目標，堅持農村土地集體所有，實現所有權、承包權、經營權三權分置，引導土地經營權有序流轉，堅持家庭經營的基礎性地位，積極培育新型經營主體，發展多種形式的適度規模經營，鞏固和完善農村基本經營制度。改革的方向要明，步子要穩，既要加大政策扶持力度，加強典型示範引導，鼓勵創新農業經營體制機制，又要因地制宜、循序漸進，不能搞大躍進，不能搞強迫命令，不能搞行政瞎指揮，使農業適度規模經營發展與城鎮化進程和農村勞動力轉移規模相適應，與農業科技進步和生產手段改進程度相適應，與農業社會化服務水準提高相適應，讓農民成為土地流轉和規模經營的積極參與者和真正受益者，避免走彎路。

（二）基本原則

——堅持農村土地集體所有權，穩定農戶承包權，放活土地經營權，以家庭承包經營為基礎，推進家庭經營、集體經營、合作經營、企業經營等多種經營方式共同發展。

——堅持以改革為動力，充分發揮農民首創精神，鼓勵創新，支持基層先行先試，靠改革破解發展難題。

——堅持依法、自願、有償，以農民為主體，政府扶持引導，市場配置資源，土地經營權流轉不得違背承包農戶意願、不得損害農民權益、不得改變土地用途、不得破壞農業綜合生產能力和農業生態環境。

——堅持經營規模適度，既要注重提升土地經營規模，又要防止土地過度集中，兼顧效率與公平，不斷提高勞動生產率、土地產出率和資源利用率，確保農地農用，重點支援發展糧食規模化生產。

二、穩定完善農村土地承包關係

（三）健全土地承包經營權登記制度。建立健全承包合同取得權利、登記記載權利、證書證明權利的土地承包經營權登記制度，是穩定農村土地承包關係、促進土地經營權流轉、發展適度規模經營的重要基礎性工作。完善承包合同，健全登記簿，頒發權屬證書，強化土地承包經營權物權保護，為開展土地流轉、調處土地糾紛、完善補貼政策、進行征地補償和抵押擔保提供重要依據。建立健全土地承包經營權資訊應用平臺，方便群眾查詢，利於服務管理。土地承包經營權確權登記原則上確權到戶到地，在尊重農民意願的前提下，也可以確權確股不確地。切實維護婦女的土地承包權益。

（四）推進土地承包經營權確權登記頒證工作。按照中央統一部署、地方全面負責的要求，在穩步擴大試點的基礎上，用5年左右時間基本完成土地承包經營權確權登記頒證工作，妥善解決農戶承包地塊面積不准、四至不清等問題。在工作中，各地要保持承包關係穩定，以現有承包台賬、合同、證書為依據確認承包地歸屬；堅持依法規範操作，嚴格執行政策，按照規定內容和程式開展工作；充分調動農民群眾積極性，依靠村民民主協商，自主解決矛盾糾紛；從實際出發，以農村集體土地所有權確權為基礎，以第二次全國土地調查成果為依據，採用符合標準規範、農民群眾認可的技術方法；堅持分級負責，強化縣鄉兩級的責任，建立健全黨委和政府統一領導、部門密切協作、群眾廣泛參與的工作機制；科學制定工作方案，明確時間表和路線圖，確保工作品質。有關部門要加強調查研究，有針對性地提出操作性政策建議和具體工作指導意見。土地承包經營權確權登記頒證工作經費納入地方財政預算，中央財政給予補助。

三、規範引導農村土地經營權有序流轉

（五）鼓勵創新土地流轉形式。鼓勵承包農戶依法採取轉包、出租、互換、轉讓及入股等方式流轉承包地。鼓勵有條件的地方制定扶持政策，引導農戶長期流轉承包地並促進其轉移就業。鼓勵農民在自願前提下採取互換並地方式解決承包地細碎化問題。在同等條件下，本集體經濟組織成員享有土地流轉優先權。以轉讓方式流轉承包地的，原則上應在本集體經濟組織成員之間進行，且需經發包方同意。以其他形式流轉的，應當依法報發包方備案。抓緊研究探索集體所有權、農戶承包權、土地經營權在土地流轉中的相互權利關係和具體實現形式。按照全國統一安排，穩步推進土地經營權抵押、擔保試點，研究制定統一規範的實施辦法，探索建立抵押資產處置機制。

（六）嚴格規範土地流轉行為。土地承包經營權屬于農民家庭，土地是否流轉、價格如何確定、形式如何選擇，應由承包農戶自主決定，流轉收益應歸承包農戶所有。流轉期限應由流轉雙方在法律規定的範圍內協商確定。沒有農戶的書面委託，農村基層組織無權以任何方式決定流轉農戶的承包地，更不能以少數服從多數的名義，將整村整組農戶承包地集中對外招商經營。防止少數基層幹部私相授受，謀取私利。嚴禁通過定任務、下指標或將流轉面積、流轉比例納入績效考核等方式推動土地流轉。

（七）加強土地流轉管理和服務。有關部門要研究制定流轉市場運行規範，加快發展多種形式的土地經營權流轉市場。依託農村經營管理機構健全土地流轉服務平臺，完善縣鄉村三級服務和管理網路，建立土地流轉監測制度，為流轉雙方提供資訊發佈、政策諮詢等服務。土地流轉服務主體可以開展資訊溝通、委託流轉等服務，但禁止層層轉包從中牟利。土地流轉給非本村（組）集體成員或村（組）集體受農戶委託統一組織流轉並利用集體資金改良土壤、提高地力的，可向本集體經濟組織以外的流入方收取基礎設施使用費和土地流轉管理服務費，用於農田基本建設或其他公益性支出。引導承包農戶與流入方簽訂書面流轉合同，並使用統一的省級合同示範文本。依法保護流入方的土地經營權益，流轉合同到期後流入方可在同等條件下優先續約。加強農村土地承包經營糾紛調解仲裁體系建設，健全糾紛調處機制，妥善化解土地承包經營流轉糾紛。

（八）合理確定土地經營規模。各地要依據自然經濟條件、農村勞動力轉移情況、農業機械化水準等因素，研究確定本地區土地規模經營的適宜標準。防止脫離實際、違背農民意願，片面追求超大規模經營的傾向。現階段，對土地經營規模相當於當地戶均承包地面積10至15倍、務農收入相當於當地二三產業務工收入的，應當給予重點扶持。創新規模經營方式，在引導土地資源適度集聚的同時，通過農民的合作與聯合、開展社會化服務等多種形式，提升農業規模化經營水準。

（九）扶持糧食規模化生產。加大糧食生產支持力度，原有糧食直接補貼、良種補貼、農資綜合補貼歸屬由承包農戶與流入方協商確定，新增部分應向糧食生產規模經營主體傾斜。在有條件的地方開展按照實際糧食播種面積或產量對生產者補貼試點。對從事糧食規模化生產的農民合作社、家庭農場等經營主體，符合申報農機購置補貼條件的，要優先安排。探索選擇運行規範的糧食生產規模經營主體開展目標價格保險試點。抓緊開展糧食生產規模經營主體行銷貸款試點，允許用糧食作物、生產及配套輔助設施進行抵押融資。糧食品種保險要逐步實現糧食生產規模經營主體願保盡保，並適當提高對產糧大縣稻穀、小麥、玉米三大糧食品種保險的保費補貼比例。各地區各有關部門要研究制定相應配套辦法，更好地為糧食生產規模經營主體提供支援服務。

（十）加強土地流轉用途管制。堅持最嚴格的耕地保護制度，切實保護基本農田。嚴禁借土地流轉之名違規搞非農建設。嚴禁在流轉農地上建設或變相建設旅遊度假村、高爾夫球場、別墅、私人會所等。嚴禁佔用基本農田挖塘栽樹及其他毀壞種植條件的行為。嚴禁破壞、污染、圈佔閒置耕地和損毀農田基礎設施。堅決查處通過“以租代征”違法違規進行非農建設的行為，堅決禁止擅自將耕地“非農化”。利用規劃和標準引導設施農業發展，強化設施農用地的用途監管。採取措施保證流轉土地用於農業生產，可以通過停發糧食直接補貼、良種補貼、農資綜合補貼等辦法遏制撂荒耕地的行為。在糧食主產區、糧食生產功能區、高產創建項目實施區，不符合產業規劃的經營行為不再享受相關農業生產扶持政策。合理引導糧田流轉價格，降低糧食生產成本，穩定糧食種植面積。

四、加快培育新型農業經營主體

（十一）發揮家庭經營的基礎作用。在今後相當長時期內，普通農戶仍占大多數，要繼續重視和扶持其發展農業生產。重點培育以家庭成員為主要勞動力、以農業為主要收入來源，從事專業化、集約化農業生產的家庭農場，使之成為引領適度規模經營、發展現代農業的有生力量。分級建立示範家庭農場名錄，健全管理服務制度，加強示範引導。鼓勵各地整合涉農資金建設連片高標準農田，並優先流向家庭農場、專業大戶等規模經營農戶。

（十二）探索新的集體經營方式。集體經濟組織要積極為承包農戶開展多種形式的生產服務，通過統一服務降低生產成本、提高生產效率。有條件的地方根據農民意願，可以統一連片整理耕地，將土地折股量化、確權到戶，經營所得收益按股分配，也可以引導農民以承包地入股組建土地股份合作組織，通過自營或委託經營等方式發展農業規模經營。各地要結合實際不斷探索和豐富集體經營的實現形式。

（十三）加快發展農戶間的合作經營。鼓勵承包農戶通過共同使用農業機械、開展聯合行銷等方式發展聯戶經營。鼓勵發展多種形式的農民合作組織，深入推進示範社創建活動，促進農民合作社規範發展。在管理民主、運行規範、帶動力強的農民合作社和供銷合作社基礎上，培育發展農村合作金融。引導發展農民專業合作社聯合社，支持農民合作社開展農社對接。允許農民以承包經營權入股發展農業產業化經營。探索建立農戶入股土地生產性能評價制度，按照耕地數量品質、參照當地土地經營權流轉價格計價折股。

（十四）鼓勵發展適合企業化經營的現代種養業。鼓勵農業產業化龍頭企業等涉農企業重點從事農產品加工流通和農業社會化服務，帶動農戶和農民合作社發展規模經營。引導工商資本發展良種種苗繁育、高標準設施農業、規模化養殖等適合企業化經營的現代種養業，開發農村“四荒”資源發展多種經營。支援農業企業與農戶、農民合作社建立緊密的利益聯結機制，實現合理分工、互利共贏。支援經濟發達地區通過農業示範園區引導各類經營主體共同出資、相互持股，發展多種形式的農業混合所有制經濟。

（十五）加大對新型農業經營主體的扶持力度。鼓勵地方擴大對家庭農場、專業大戶、農民合作社、龍頭企業、農業社會化服務組織的扶持資金規模。支持符合條件的新型農業經營主體優先承擔涉農專案，新增農業補貼向新型農業經營主體傾斜。加快建立財政專案資金直接投向符合條件的合作社、財政補助形成的資產轉交合作社持有和管護的管理制度。各省（自治區、直轄市）根據實際情況，在年度建設用地指標中可單列一定比例專門用於新型農業經營主體建設配套輔助設施，並按規定減免相關稅費。綜合運用貨幣和財稅政策工具，引導金融機構建立健全針對新型農業經營主體的信貸、保險支援機制，創新金融產品和服務，加大信貸支援力度，分散規模經營風險。鼓勵符合條件的農業產業化龍頭企業通過發行短期融資券、中期票據、中小企業集合票據等多種方式，拓寬融資管道。鼓勵融資擔保機構為新型農業經營主體提供融資擔保服務，鼓勵有條件的地方通過設立融資擔保專項資金、擔保風險補償基金等加大扶持力度。落實和完善相關稅收優惠政策，支持農民合作社發展農產品加工流通。

（十六）加強對工商企業租賃農戶承包地的監管和風險防範。各地對工商企業長時間、大面積租賃農戶承包地要有明確的上限控制，建立健全資格審查、專案審核、風險保障金制度，對租地條件、經營範圍和違規處罰等作出規定。工商企業租賃農戶承包地要按面積實行分級備案，嚴格准入門檻，加強事中事後監管，防止浪費農地資源、損害農民土地權益，防範承包農戶因流入方違約或經營不善遭受損失。定期對租賃土地企業的農業經營能力、土地用途和風險防範能力等開展監督檢查，查驗土地利用、合同履行等情況，及時查處糾正違法違規行為，對符合要求的可給予政策扶持。有關部門要抓緊制定管理辦法，並加強對各地落實情況的監督檢查。

五、建立健全農業社會化服務體系

（十七）培育多元社會化服務組織。鞏固鄉鎮涉農公共服務機構基礎條件建設成果。鼓勵農技推廣、動植物防疫、農產品品質安全監管等公共服務機構圍繞發展農業適度規模經營拓展服務範圍。大力培育各類經營性服務組織，積極發展良種種苗繁育、統防統治、測土配方施肥、糞汙集中處理等農業生產性服務業，大力發展農產品電子商務等現代流通服務業，支援建設糧食烘乾、農機場庫棚和倉儲物流等配套基礎設施。農產品初加工和農業灌溉用電執行農業生產用電價格。鼓勵以縣為單位開展農業社會化服務示範創建活動。開展政府購買農業公益性服務試點，鼓勵向經營性服務組織購買易監管、可量化的公益性服務。研究制定政府購買農業公益性服務的指導性目錄，建立健全購買服務的標準合同、規範程式和監督機制。積極推廣既不改變農戶承包關係，又保證地有人種的託管服務模式，鼓勵種糧大戶、農機大戶和農機合作社開展全程託管或主要生產環節託管，實現統一耕作，規模化生產。

（十八）開展新型職業農民教育培訓。制定專門規劃和政策，壯大新型職業農民隊伍。整合教育培訓資源，改善農業職業學校和其他學校涉農專業辦學條件，加快發展農業職業教育，大力發展現代農業遠程教育。實施新型職業農民培育工程，圍繞主導產業開展農業技能和經營能力培養培訓，擴大農村實用人才帶頭人示範培養培訓規模，加大對專業大戶、家庭農場經營者、農民合作社帶頭人、農業企業經營管理人員、農業社會化服務人員和返鄉農民工的培養培訓力度，把青年農民納入國家實用人才培養計畫。努力構建新型職業農民和農村實用人才培養、認定、扶持體系，建立公益性農民培養培訓制度，探索建立培育新型職業農民制度。

（十九）發揮供銷合作社的優勢和作用。扎實推進供銷合作社綜合改革試點，按照改造自我、服務農民的要求，把供銷合作社打造成服務農民生產生活的生力軍和綜合平臺。利用供銷合作社農資經營管道，深化行業合作，推進技物結合，為新型農業經營主體提供服務。推動供銷合作社農產品流通企業、農副產品批發市場、網路終端與新型農業經營主體對接，開展農產品生產、加工、流通服務。鼓勵基層供銷合作社針對農業生產重要環節，與農民簽訂服務協定，開展合作式、訂單式服務，提高服務規模化水準。

土地問題涉及億萬農民切身利益，事關全域。各級黨委和政府要充分認識引導農村土地經營權有序流轉、發展農業適度規模經營的重要性、複雜性和長期性，切實加強組織領導，嚴格按照中央政策和國家法律法規辦事，及時查處違紀違法行為。堅持從實際出發，加強調查研究，搞好分類指導，充分利用農村改革試驗區、現代農業示範區等開展試點試驗，認真總結基層和農民群眾創造的好經驗好做法。加大政策宣傳力度，牢固樹立政策觀念，準確把握政策要求，營造良好的改革發展環境。加強農村經營管理體系建設，明確相應機構承擔農村經管工作職責，確保事有人幹、責有人負。各有關部門要按照職責分工，抓緊修訂完善相關法律法規，建立工作指導和檢查監督制度，健全齊抓共管的工作機制，引導農村土地經營權有序流轉，促進農業適度規模經營健康發展。

國家統計局日前發佈的資料顯示，10月份70個大中城市新房價格環比無一上漲，儘管環比降幅繼續收窄，但房價尚未止跌企穩。

多位業內人士分析，央行9•30新政之後，全國樓市確實出現一波回暖，但進入11月後，回暖態勢並未得以持續，多地房地產市場成交再次趨於平淡。隨著經濟下滑壓力的加大，政府或再次出手維穩樓市。

“關於二手房營業稅的相關政策，國稅總局正在研究，前一段時間總局也在部分重點城市進行了有針對性的調研，並將當前二手房市場的交易與稅收情況做了匯總。”國稅總局的一位元官員對記者表示。

國稅總局多地調研

“此前國稅總局的確派出調研組對部分城市的房地產行業相關稅種進行調研，並對二手房交易環節各稅種的稅收情況做了詳細的摸底。”東部某省會城市政府部門的一位元官員告訴記者，從國稅總局調研期間透露的情況來看，國稅總局確實有計劃對二手房交易營業稅做出調整，但是否會在今年年底出臺仍要視市場情況而定。

一位接近國稅總局的知情人士則表示，二手房營業稅政策在年底前進行調整的可能性很大，預計在調整方向上國稅總局會給出一個比較寬泛的政策基調，但具體落地政策還需要各地出臺。

“近期，我們多次給相關部委和地方政府提供二手房交易資料，從目前的市場情況來看，二手房的成交狀況在經歷了10月份的短暫回暖之後，目前仍不容樂觀。”鏈家地產一位元高層告訴記者，從全國層面來看，在二手房的相關稅費政策中，營業稅的免征期限具有較大調整空間。

日前，部分城市二手房市場再次呈現出成交放緩的趨勢。以北京為例，偉業我愛我家市場研究院16日統計顯示，11月上半月，北京市二手住宅網簽量為4662套，環比10月下半月回落31.5%，與9月相比回落幅度達21.7%。

偉業我愛我家副總裁胡景暉認為，就北京現階段二手房的區位和價格來說，整體總價依然較高。在銀行房貸七折利率優惠難以落地、貸款成本偏高的情況下，未來一段時間二手房交易量或將回歸平淡，議價空間或將進一步增大，二手房價也將出現穩中有降。

按照營業稅暫行條例規定，目前商品房過戶已滿2年但未滿5年的二手房交易，統一按銷售收入全額徵稅。以一套市場成交價格100萬元的普通住宅為例，超過2年但未滿5年，出售時需要繳納5%的營業稅即5萬元，同時以5萬元營業稅為基準，分別還需要繳納6%的城建稅、3%的教育稅和2%的地方教育附加稅，共0.55萬元。

“對稅費政策的調整不僅關係到市場，還關係到地方財政，二手房交易營業稅目前屬於各地稅局管理範疇，一旦做出調整會影響地方財政收入，所以目前國稅總局還需要對稅種價值做出全面評估。”上述接近國稅總局的人士對記者表示。

實際上，差額稅制一直是樓市調控的重要手段，利用二手房交易營業稅來調整樓市早有先例。

1999年，為配合當時國家住房制度改革，積極啟動住房二級市場，國家出臺優惠政策提出，個人購買並居住超過一年的普通住宅，銷售時免征營業稅，且銷售時營業稅按銷售價減去購入原價後的差額計征。

此後，為了遏制房價過快上漲，國家頻繁調整二手房交易稅的免征期限。2005年，國務院為遏制投機炒作，穩住房價，將前述免征營業稅期限“1年”調整為“2年”。2009年12月，國務院又將免征期限由“2年”調整為“5年”。2011年1月，在免征營業稅期限5年的基礎上，國務院將此前的二手房銷售總額差額計征改為全額計征。

地方首提營業稅補貼

儘管中央層面尚未出臺相關政策，目前部分省市已經悄然調整了二手房交易稅的相關政策。

前不久，江西省出臺政策，提出對個人購買普通住房且屬於家庭唯一住房的，減半徵收契稅；個人購買90平方米及以下普通住房且屬於家庭唯一住房的，契稅按1%稅率徵收。同時，各地可對二手房交易應繳納的契稅、營業稅給予適當補貼。

“由於二手房營業稅屬於各地稅局管理範疇，因此地方政府有調整政策的許可權，目前一些三四線城市為了刺激當地樓市成交，已經在政策上做出了調整，這也可以看出地方政府在救市行動中的迫切心態。”業內分析人士陳劍波告訴記者。

實際上，從今年各地紛紛取消限購開始，到央行9•30新政，各地的房地產政策已經進行了多次調整，其中超過20個城市還在購房補貼、契稅減免等方面做出調整。不過，時至今日，多輪救市後，市場成交情況仍未出現明顯好轉。


國家統計局發佈的資料顯示，在新建商品住宅方面，與9月相比，10月份70個城市中價格下降的有69個，持平的有1個。同比去年價格下降的有67個，上漲的有3個。此外，10月全國一、二手住宅價格同比指數仍處於進一步回落狀態，均為2011年以來最低水準，相較2012年上半年低谷時期水準還要低1.22點和0.52點。

陳劍波分析，今年以來中央和各地救市政策頻出，但這些政策雖然在短期內有助於緩解住房剛需購房壓力、刺激改善性需求入市，在樓市預期逆轉、住宅市場購買力需求萎縮的因素下，刺激樓市效應遠遜當初的政策預期。

近期，一則“孫河地王盤暗降至15000元/平方米只給業內人士小範圍推送”的消息在業內不脛而走，要知道該地王去年拍地時樓面價已經達到4.5萬元/平方米，賣到90000元/平方米才能盈利，15000元/平方米的價格可謂逆天；無獨有偶，CBD最核心區域某多次易手的豪宅項目亦傳出大戶型50000元/平方米即可買到。除了直接降價的方式外，各種促銷招數頻出，雙11眾籌大戰著實火了一把……業內人士指出，時值年底結算季，各大房企要完成指標、任務，除了直接降價的方式迅速回籠資金外別無他法，尤其是豪宅市場，明年將進入白刃戰，因此眼下有現房的豪宅不得不先下手為強，加快出貨儲備“冬糧”。

　　孫河盤15000元/平方米 CBD盤50000元/平方米 豪宅這是怎麼了？

　　“15000元/平方米的大戶型，這是在年底推出的一批特價房源，這並不是常態，只是想先回籠一些資金罷了。”孫河地王專案知情者向北京青年報記者透露。畢竟剔除回購保障房部分，該地塊樓面價已達到4.5萬元/平方米，為孫河最高，而之前孫河區域內剛剛成交的幾塊土地，樓面價最高2.9萬元/平方米，被譽為孫河其他高檔盤的“拯救者”和“解套者”，相比競爭專案龍湖雙瓏原著與泰禾北京院子，該地王樓盤的產品形式、未來售價都諱莫如深，只是前段時間，北青報記者通過種種關係打聽到可能會做一部分公寓，主要以低密度豪宅為主。

　　而此次推出的部分500平方米房源是孫河項目最大的戶型，據內部人士透露，目前本來豪宅市場就不明朗，孫河幾個項目都面臨銷售壓力，而這個項目又是孫河樓面價最高的，因此未來售價也肯定最好，估計會達到70000元/平方米以上。但年關將至，公司的很多既定的指標要完成，而且500平方米的確是最難賣的，索性一步到位犧牲一部分利潤，出一部分貨。“買的都是業內人士，基本是自住，不到1000萬買一個500平方米的豪宅，還是很值的。”該人士說。

　　在採訪中記者得知，除了降價甩賣，孫河已經有著名樓盤停工，欠了不少工程款與其他待結的費用，市場情形可見一斑。

　　如果說孫河距離城市核心區較遠降價無可厚非的話，CBD核心區中的核心位置樓盤賣50000元/平方米就顯得異常“吊詭”了。這個易手多次的名盤的未來售價被業內人士評估區間在100000元/平方米—120000元/平方米，但仍然是業內人士收到的“邀請”，友情價50000元/平方米……據知情人透露，原因與孫河地王盤一樣，年底收官，必須出一批貨“讓帳面上好看一些”……

年底搶收 高端項目各有招數

　　降價，並不是什麼為難的事兒，尤其對於新盤來說。但對於老盤要降價，就不得不遮遮掩掩，另辟“奇”徑。雙11，著實救了地產商一把。

　　11月11日零時起，地產圈第一次加入了互聯網賣房的行列。包括萬科、遠洋、方興、富力、保利等品牌房企都加入其中，上百億貨值上億元的優惠。其中中化方興24小時成交42個億。作為首個把“雙11”概念帶進地產界打造“雙11光碟節”的方興地產，在11個城市、22個項目、4400套房源、3.3億元優惠、6方跨界合作、全國專案到訪累計8000多人次、活動期間滴滴專屬打車看房活動載客9000多人次、線上搶紅包活動參與者近100萬人次、派發獎金金額逾200萬元、線上眾籌活動眾籌金額270萬元、單筆成交額最大單6319萬元、實現銷售總業績42.68億元。

　　除了方興，萬科聯合阿裡，在天貓開闢雙11購房專區，將108盤以八九折銷售。遠洋地產宣佈與京東金融展開互聯網金融眾籌，通過支付11元或1111元，便可參與一一折購房的抽取資格。此外，招商地產(12.88,0.010,0.08%)與招商銀行(10.59,-0.050,-0.47%)進行合作，推出積分買房活動，1000元招商銀行積分，可以兌換指定樓盤的1萬元購房現金抵用券……

　　除了這種“時勢造英雄”式的速銷，盤活存量以達到完成或接近任務指標的方式，還有一些房企選擇推出部分好賣的商鋪、商住公寓，來沖抵年底的任務額度。

　　不過據知情人透露，其實目前絕大部分房企的老闆已經接受了今年市場不好的事實，對今年的銷售完成程度也有心理上的準備。正如一位元操盤手對記者說：除了一些上市公司要報表好看，其實一般地產公司完成80%左右的指標是可以交差的。

豪宅市場明年啥樣 不敢想

　　如果在公開場合談到明年豪宅市場怎麼樣？百分之百的豪宅開發商會說好，還能列舉出一大堆的證據，諸如普宅標準改變、銀行信貸放鬆、限購有可能解禁等等。但在私下裡卻紛紛顯出太多的迷茫。一位地王項目的操盤手對於明年豪宅市場判斷如此說道：僅僅南四環區域，明年將有夏家胡同、西局(兩個地王盤)三大項目PK，價格都超過100000元/平方米。而在北京，做豪宅的區域主要集中在西部和北部，在南部買豪宅的人群大多是有區域情結的人，是否有足夠這樣情結且處於金字塔尖的人群來消化三大地王豪宅？想都不敢想。“而且別忘了，豪宅客群針對的除了位置，還有就是產品本身，萬柳書院、保利海德公館，加上農展館融創地王、東山墅後期、泛海國際、佳兆業廣場等豪宅同台競技，明年的市場慘烈程度可想而知”。

　　該操盤手得出的結論、同時也是他彙報給公司的未來方向——再拿地，絕不做豪宅，就做改善型樓盤，價格在4萬元左右。

　　據瞭解，多數房企截至10月底的目標完成率不盡如人意。從CRIC監測的已公開資料的21家房企來看，今年前10月銷售目標完成率平均值相比去年下滑14個百分點，完成銷售目標80%以上的房企僅占監測房企的28.6%。CRIC的一份研究報告指出，年末最後兩個月作為積極出貨的重要視窗期，將有新的一輪價格調整出現。絕大多數房企的業績完成情況並不理想，回款情況不容樂觀，年內房價仍將呈現穩中有降的鬆動表現。

　　通過一件貌似與降價無關的小事告訴大家明年市場大概是什麼樣。在北京一些競爭激烈的區域，活躍著多支“行商”隊伍，即少則幾十人多則幾百人的民間銷售團隊，他們通過“死纏爛打”、“以情動人”等無數方式把買房人吸引到售樓處去，達成交易後提取傭金，由於是集團作戰，因此收效頗豐。很多地產公司願意聘請他們拓展未來。其中最大的“行商”公司負責人陳先生告訴記者：“我們從來不接豪宅的單，根本賣不動，動了心的買房人未必有資格，有資格的又由於選擇面太多或者錢一時籌措不開，簽一套房太費勁，看著吧，明年沒幾個豪宅會熱銷，還是剛需盤和改善盤好賣些……”

萬科帶頭大哥地位遭綠地、中海等挑戰

截至10月底，萬科、中海、保利、恆大、綠地五大房企的簽約銷售額均提前突破千億元。

“今年 千億元軍團 房企的數量仍然和去年一致，會維持在7家左右。”同策諮詢研究部總監張宏偉昨日向《證券日報》記者表示，雖然萬科保持行業老大的可能性比較高，但綠地、中海等房企都在挑戰萬科的領頭羊地位，預計2015年-2016年這一競爭格局或將產生變化。

張宏偉稱，在樓市低谷期，龍頭房企的規模不但沒有下降，反而利用市場低谷期重新洗牌，實現銷售業績逆勢增長，進一步拉大了與中小房企的距離，市場分化格局愈加明確，“千億軍團”之間的競爭也將更加激烈。

縱觀今年前10個月房企的銷售業績，可謂紛紛提前跨入“千億元軍團”。截至10月底，萬科以1711.4億元的銷售規模暫居第一位；綠地集團雖未公佈具體銷售額，但有內部人士向記者透露，今年前10個月預計綠地的銷售業績至少超過1500億元；中海地產以1189.34億元位居第三；?大地產和保利地產的銷售額分別為1072.9億元、1068.8億元。

由此可見，從時間上看，2013年底，?大才抓住千億元銷售額的尾巴，以1003.97億元跨入“千億元軍團”，今年則提前兩個月完成千億元任務；中海與保利也一樣是提前跨入千億元房企陣營；而萬科用半年時間銷售額就突破了千億元；此外，11月份碧桂園也將邁進這一陣營。

毫無疑問，對於“千億元軍團”級別的房企來講，無論“白銀時代”來臨與否，未來幾年仍然是其規模化擴張的階段。因此，行業龍頭老大誰來當在今年變得極為敏感。

不過，在眾多意欲趕超萬科的“挑戰者”中，綠地集團目前與萬科的銷售規模最為接近。2013年，綠地銷售金額達1625億元，接近萬科當年的1776億元，彼時已經上演過了一輪龍頭老大之爭。

事實上，近年來已經有多家房企挑戰萬科的行業“老大”地位，其中，順馳、綠城、中海、?大、綠地等房企均稱要趕超當時龍頭老大萬科，但現實是，這些房企因種種原因，至今為止仍然事與願違，無法實現這樣的目標。

鑒於此，今年年底，萬科與綠地誰會坐上“老大”的位置讓業界異常關注。對此，張宏偉認為，從2014年的銷售業績來看，萬科坐穩行業“老大”的可能性更高，市場競爭格局也基本不會發生明顯變化。但2015年-2016年或將產生變化。

而對於房企“老大”萬科來講，張宏偉表示，種種跡象表明，萬科正在努力捍衛其行業老大的地位。從收購香港上市公司南聯地產，到B轉H股的實施，從推進事業合夥人到近期積極調查銷售過慢或過快的區域進而給出對策。此外，萬科也在搭建海外融資平臺、積極拓展海外業務上不遺餘力。這說明，如今的萬科不僅要保住其國內行業老大的優勢，更劍指國際市場。

不過，在擴張海外市場方面，顯然綠地更進一步。11月18日，綠地集團表示，公司在全球範圍內房地產在建面積超過7500萬平方米，總投資超過600億美元，持有酒店超過100家。

目前，綠地對外已經落子四洲九國十二城，今年海外項目銷售收入已達200億元，明年將翻倍。此外，綠地稱，未來5年公司將強化全球經營，多元發展，使企業的全球投資佈局更加完善，跨國經營水準全面提升，到2020年企業跨國指數達到25%以上。

由此可見，對於龍頭老大之爭不會就此而止，未來樓市勢必還將上演“龍爭虎鬥”，爭奪市場龍頭老大地位。

不過，萬科總裁郁亮今年多次在公開場合強調，不要再用規模來衡量房地產這個行業了。鬱亮說，下一個十年，規模已經不是萬科最關心的問題。在白銀時代，萬科最關心的是如何做一個健康的企業。

“規模意味著利潤，實際上房企還是非常在意的。”某房企人士向《證券日報》記者表示，有了規模才能做更多的事，比如低成本融資，提高利潤等等。


對此，張宏偉認為，在規模化擴張的同時，市場更應該關注企業利潤率和房企在傳統住宅以外領域的業務佈局。

張宏偉還強調，當房企規模化達到一定階段，勢必會面臨多元化轉型的問題，尤其是在傳統住宅市場已經進入“白銀時代”的大背景下，房企面臨多元化轉型，包括以分享城鎮化為核心的“地產+X產業”、以分享老齡化為核心的養老地產、分享城市化為核心的商業地產等各種業務佈局，甚至積極與互聯網公司合作等等。

而正如張宏偉所示，未來房地產市場“老大”的定位標準可能更加多元化，呈現出多個領域的“老大”，並且單個房企很難在多個領域並駕齊驅做“老大”。

金融城現在還處於起步階段，基礎設施還沒發展起來，地價不可能一下子漲起來。
觀點地產網 繼珠江新城之後，廣州國際金融城成為了廣州市政府又一重點發展的區域，而作為該區域首個面市的項目，自然也成為市場關注的熱點。

11月10日，位於廣州市天河區黃埔大道與科韻路交界的國際金融城起步區的匯金中心正式開放銷售中心，首期推出獨立商業部分“匯金天地”。

據匯金中心專案行銷負責人介紹，匯金天地正式開盤有可能是今年底，其中，1-3層商鋪全部出售，4-5層影院作為公建配套，修好後將移交政府。

資料顯示，匯金天地總建築面積僅1.08萬平方米，定位為高端Mini Mall，共計將推出60套商鋪，面積從38-675平方米不等，50%的商鋪具有餐飲功能，售價待定。

匯金中心入市

值得關注的是，匯金中心不僅是廣州國際金融城面市的首個項目，更是世茂房地產進入廣州首次操盤的項目。

2013年2月7日，金融城A003和A005地塊打包出讓，總用地面積72922平方米，建築面積52.24萬平方米，掛牌起始價62.691億元。

最終，兩地塊僅經過一輪競價即被廣州綠地和邦傑置業有限公司、廣州穗榮房地產開發有限公司以64億元直接奪得，溢價2.09%。

三家公司中，廣州穗榮為匯金中心開發實體，而廣州穗榮則由世茂房地產、華潤置地、合景泰富合資成立。其中，世茂房地產投入土地成本的資金為12.65億元，占專案權益的33%，承擔專案開發的操盤角色。

經過一年多的開發，匯金中心正式面市。作為一個商業綜合體專案，其後期的運營方式難免引起市場關注。但對於具體運營細節，該專案行銷負責人未作詳細披露，僅稱後期運營方、運營方式待定。

另外，作為廣州國際金融城首個面市項目，匯金中心的發展前景亦是關注焦點之一。對此，合富輝煌房地產經濟研究院院長龍斌認為，長期來看，專案的前景肯定是好的，因為金融城是廣州政府重點規劃發展的區域，而且地塊多為商業金融業用地，稀缺性比較強。

事實上，除率先面市的“匯金天地”外，匯金中心還包括一座320米的甲級寫字樓、兩棟公寓。而剩餘兩部分計畫明年入市，至於銷售及自持比例，上述負責人表示，會根據市場反響來決定。

金融城地價短期難升

之于廣州國際金融城，匯金中心似乎並不僅僅是首個入市專案這麼簡單，該專案行銷負責人在接受觀點地產新媒體採訪時表示，匯金中心現在由世茂、華潤、合景共同合作開發，以

確保專案在金融城區域成為有影響力的標杆項目。

一個地區的標杆專案，往往對周邊專案或地塊的發展前景起著風向標的作用。儘管匯金中心周邊尚未有成型的專案，但其對該片區即將出讓的地塊將帶來怎樣的影響仍然值得關注。

根據廣州國土局網站顯示，接下來的12月2日，廣州國際金融城將迎來第三批土地出讓，總起拍價格高達69.61億元。

其中金融城起步區AT091002地塊，土地用途為商業商務綜合用地，宗地面積8189.57平方米，容積率≤13.8，規劃建築面積11.27萬平方米，掛牌起始價15.77億元。

同日出讓的另一幅金融城起步區AT091007地塊，土地用途為商業商務綜合用地，宗地面積29140.59平方米，容積率≤13.2，規劃建築面積38.45萬平方米，掛牌起始價達53.83億元。

至於匯金中心入市對兩幅地塊有何影響，龍斌表示，首個專案入市肯定會帶來一定影響，這說明金融城的開發有了一個新進展，這是一個利好信號。

“不過，這個影響是有限的，兩宗地塊底價成交的機會還是比較大，即使有溢價也不會很高，主要是因為金融城現在還處於起步階段，基礎設施還沒發展起來，地價不可能一下子漲起來。”龍斌進一步分析道。

此外，廣州市社科院研究員彭澎也表達了相同觀點。在他看來，如果要對周邊地價產生影響，還是要看匯金中心到時的銷售情況，銷售得好，當然會對土地成交價有一定拉升。但是，地價上升空間不會太大。

“金融城要真正形成氣候起碼還要再熬兩三年，等到其他項目都入市了，整個片區的商業氛圍才能成熟起來，這樣地價才有支撐。”

本港自由行消費放緩，而佔領運動持續51天未見化解迹象，零售市道不明朗因素增加，新鴻基地產（00016）主席兼董事總經理郭炳江日前表示，本港零售、交通及酒店業均受佔領運動影響，但旗下酒店業務所受影響輕微。新地仍看好市場前景，若非發生突發事件，否則不會減慢在香港及內地的投資步伐。

酒店訂房情況較弱

郭炳江指出，集團位於九龍站的香港麗思卡爾頓酒店，生意額較預期減少10%，中環四季酒店生意額跌2%，旗下其他酒店生意額亦跌5%。他預計，未來數個月酒店訂房情況較去年同期弱；若情況持續，將對飲食及酒店業有影響。他強調，集團看好香港市場前景，不會因為短期因素而減慢投資，估計明年樓市將平穩發展。

對於新地近年沒有上調派息，取態較同行保守，但卻增加董事薪酬，郭炳江解釋說，集團希望預留資金在日後發展收租物業，但有關業務資金回籠速度較慢。他坦言明白股民訴求，將與董事局成員及其他股東研究，承諾隨着盈利上升，考慮調整派息政策。他補充說，雖然部分董事薪酬增加，但新地的董事薪酬佔基本盈利比重仍是行內最低；他個人與母親鄺肖卿（郭老太）每年均選擇以股代息。

新地於上周六舉行股東大會，會前有20多名示威者在灣仔新鴻基中心總部外抗議，反對新地等財團壟斷樓市，並要求政府向大財團開徵資產增值稅、大額股息稅及累進利得稅。

負債高企的恆大地產（03333）受惠售樓表現理想，昨晚宣布利用自身資金，提前償還明年1月27日到期的13.5億美元（約105.3億港元）優先票據，創本港資本市場償還規模紀錄。消息人士說，恆大在中期業績時向投資者承諾，將陸續降低負債水平，估計是次減債只是第一步，日後將進一步降低負債水平。

據悉，恆大負債金額達1500億元（人民幣．下同），若撇除永續債券，淨負債比率近90%。但由於其售樓銷情逆市造好，首10個月合約銷售額已達1073億元，即將完成全年1100億元的銷售目標，故將於12月18日向花旗國際贖回大額優先票據。有分析認為，恆大僅提早約1個月償還有關債務，節省的開支有限，估計提前減債是有意吸引內地散戶，趁「滬港通」啟動，在港購入?大股份。

非核心業務擬注新傳媒

消息人士說，恆大土地儲備全國最多，但已付地價達1752億元，手上持有現金640億元人民幣，可動用資金1144億元。是次動用自身資金償還巨額債務，可見其現金充裕，財務穩健。

此外，恆大以兩倍溢價洽購新傳媒（00708）74.99%股份，但擬在收購後把媒體及出版業務售回予原大股東楊受成。消息人士認為，相信?大無意發展媒體出版業務，不排除待日後業務分工，把現有非核心業務注入新傳媒。新傳媒股份今天復牌。


恆 大 售 樓 有 起 色 提 前 贖 105 億 票 據
星島日報

隨?內地放寬限購令，10月份內地樓市轉趨活躍，內房企業的資金壓力也減輕。恆大地產（3333）昨天宣布，將提前贖回優先票據，涉及票據金額13.5億美元，相當於105億港元。恆大地產這次大規模贖回票據，是近年香港資本市場規模最大的提前償債行動。

　　恆大地產在2010年1月公布，發行於2015年到期的13%優先票據。恆大集團昨天宣布，已於上周五（14日），通知票據受託人花旗國際，所有未償還的2010年票據，將會在今年12月18日提早贖回，該批票據原本在明年1月27日到期。贖回金額相當於本金另加溢價以及應付利息。每1000美元票據，應付利息為50.92美元。恆大地產以本身資金贖回上述票據之後，會將該等票據註銷。

　　恆大地產截至今年10月底止，其累計物業合約銷售金額為1072.9億元（人民幣、下同），較去年同期增長17.6%。在今年首10個月，恆大地產所銷售的單位面積合共有1498.9萬平方米，較去年同期增長10.8%。至於平均價方面，則為每平方米7158元，亦有6.1%增長。近幾年恆大地產的銷售金額持續增長，令到?大有能力提前還債。在2009年恆大地產全年銷售額只為303億元，但到了去年已增至1004億元。以今年首10個月的銷售額推算，相信很大機會達到全年1100億元的銷售目標。

　　有消息指，恆大地產提前贖回上述票據之後，還可能有其他減輕負債的行動。資料顯示，恆大地產的土地儲備，是各內房企業之中最多，已付地價金額有1752億元，另有現金結餘640億元。

　　另一方面，隨滬港通今天通車，內房股會否得益，亦是市場關注焦點。如果以總利潤計算，內房股在A股市場的市盈率平均超過10倍，而在本港掛牌的內房股市盈率只有5倍，至於，恆大市盈率更只有3倍。

　　市場人士認為，隨?內地資金以滬港通機制大舉南下，一些內房龍頭股也可能成為追捧對象，恆大上周五收市報3.01元，升0.3%。

「滬港通」催旺寫字樓租買 「佔中」打擊零售

醞釀大半年的「滬港通」今天正式開通，消息引發漣漪效應，帶動工商舖物業市場。市場人士預期，「滬港通」將吸引大批內地資金湧進本港，推動寫字樓買賣及租賃需求。不過，爆發逾月的政治運動亦為利好消息對沖，工廈及街舖交投淡靜，成交價及租金亦面臨壓力。

「滬港通」概念出現以來，本港近月陸續出現大額物業成交。第一太平戴維斯副董事總經理袁志光表示，市場或正顯示出「春江水暖鴨先知」現象，個別投資者洞悉發展潛力入市。「滬港通」的推出為市場帶來利好心理因素，包括預期內地有更多資金湧港，早前放寬人民幣兌換限額，亦讓市場預期有大批資金流轉；不過實際成交仍受其他外圍因素影響。

九東商廈租買續熾熱

中原（工商舖）寫字樓部營業董事陳權威表示，隨?「滬港通」政策逐步落實，預料有更多內地資金湧入香港，對寫字樓樓面需求會更為殷切。不過傳統商業核心區商廈放盤量緊絀，九龍東隨?基建配套和區內活化項目漸見成熟，成為香港增強國際競爭力的重心地帶，投資目光遂轉移至吸納九龍東商廈，預料商廈買賣及租務市況將會持續熾熱。

萊坊最新發布的《香港每月物業市場報告》指出，縱使近期本港的政治氣氛不穩、樓市降溫措施持續，以及美國明年潛在加息機會，令中環及金鐘甲級寫字樓的租金輕微下跌，惟整體投資氣氛仍然向好，10月錄得數宗全幢寫字樓物業成交，可見投資者對寫字樓市場長遠前景樂觀。

該報告續指，近期中環甲級寫字樓市場走向兩極。一方面由於供應短缺，內地金融機構難以找到新寫字樓空間；另一方面自金融危機以來，不少金融機構縮減員工人數，令核心商業區的寫字樓需求減少，部分大廈有相當大的空置樓面。該行預料，今年餘下日子本港甲級寫字樓租金大致上維持平穩，九龍東甲級寫字樓租金將領先，在未來兩三個月上升2%至3%。

工廈價升租跌交投淡

不過部分投資者在不明朗的政治前景下漸趨觀望，導致工廈交投疏落，10月成交量從高位回落。美聯工商舖資料研究部綜合土地註冊處數據顯示，10月工商物業總註冊量錄得272宗，總值約18.3億元，按月分別下跌14.7%及32.7%。美聯編製、反映工商物業價格走勢的指數（MII），10月報261.8點，平均呎價報4,435元，按月微升0.77%。

至於工商物業租金指數（MIRI），10月報146.4點，平均呎租報14.2元，按月下跌2.07%。工廈物業指數價升租跌，反映部分業主持貨力強，不肯減價沽貨，但議租空間則擴大，增加市場承租機會。

明年街舖租金料跌10%

至於零售市道有放緩跡象，除與近期本港政治氣氛不穩有關外，內地旅客消費模式改變亦令中價零售商主導市場。萊坊研究報告顯示，10月中環、銅鑼灣、旺角及尖沙咀4個主要零售區地舖租金均錄得輕微下跌。該行預計，明年核心街舖租金下跌10%，二線街舖租金或下跌達15%。相反，明年核心商場租金將上升3%至5%，非核心商場如新界區鄰近地鐵站商場的租金將上升達5%。

市場預期內地將有大批資金湧港，工商市道備受關注，即使月前爆發「佔中」，市場上全幢物業的大額成交延綿出現，可見個別投資者仍對後市樂觀。其中其士國際（0025）旗下九龍灣其士工程服務中心，上月以14.13億元全幢易手，呎價約7,961元。此外，英皇國際（0163）亦以8.18億元，藉收購公司形式購入灣仔駱克道霸田商業中心全幢，總樓面約5.3萬方呎，呎價逾1.5萬元。

近期九龍東商廈接連出現交投，當中不乏中資企業蹤影。觀塘萬兆豐中心一個面積約1,900方呎的單位，以約2,394萬元成交，呎價達1.25萬元刷新該廈新高。新買家為內地貿易公司，早年已進駐同區商廈，今番為擴展業務於同區購入另一新寫字樓單位自用。


另外該廈中層新近以意向價4,800萬元放售，物業樓面約3,722呎，平均呎價約13,000元。同區其士商業中心中層一個約2,234呎單位，則連租約以1,787萬元易手，折合呎價約8,000元。


林子峰放售葵涌工廈


至於工廈市場亦見巨額成交，物業投資者林子峰上月以約6.3億元購入葵涌工業街威信物流中心全幢，總樓面約282,130平方呎，呎價2,246元，隨即推出市場標售。新近傳出正獲數財團出價洽購，出價高達8.5億元。


爆發逾月的政治運動亦無阻個別財團或投資者在核心區買舖部署，宏安集團（1222）新近斥資2.1億元，買入波斯富街寶榮大廈地下AB號舖，以物業實用面積1,204方呎計算，折合呎價逾17.4萬元。由英皇國際或相關人士持有、同區勿地臣街12號舖亦市傳獲洽購至尾聲，有指新買家為希慎興業（0014）或有關人士。

林達民：樓價波幅 料15%內


「明年被視為加息年，對於置業心理肯定有影響，但市場有很多空間可以調節加息的衝擊，相信樓市仍然平穩向好。」?地（00012）營業（一）部總經理林達民對來年樓市走勢仍樂觀。

美經濟好轉 明年加息機會大

林達民指出，隨着美國逐步退出貨幣量化寬鬆政策，相信銀根會進一步緊逼。加上美國整體經濟數據好轉，美國在明年加息的機會頗大，無論加息半厘或1厘，加息初期對置業人士的置業心理肯定構成影響；加上政府過去兩年加大賣地力度，新供應漸增加，不同發展商有不同的套現壓力，不排除有部分發展商為追趕業績而減價賣樓，故預期2015年的樓價波幅較大，估計整體上下波幅在15%之內，比2014年的10%為大。

不過，他強調，市場有很多空間可以調節加息對置業人士的影響，例如發展商可以提供定息按揭或者利息津貼等；其次，政府近年因為新供應未到位，而推出種種辣招遏抑需求，例如買家印花稅、雙倍印花稅等，現時新供應漸增，政府也有空間放鬆對市場的規管，平衡加息對市場的衝擊。

總括而言，2015年樓價波幅雖然較大，但仍抱樂觀睇法。

迎海5期 大部分逾2000呎

至於不同環節的樓價走勢，林達民指出，2014年樓市由細價帶動上升，未來一、兩年新盤市場有不少細單位供應，相信發展商定價不像過去「進取」。相反，受辣招影響，市場累積不少豪宅購買力，以內地客或海外客為例，2014年明顯比2012及2013年為少，該批潛藏的購買力不排除在明年釋放，故預期明年中、大型單位的市場表現較為理想。

他又透露，因應市場走勢，該集團明年推售的全新樓盤中也不乏中大型單位可供選擇，例如迎海5期大部分逾2,000平方呎的大單位；九龍塘曉珀?御也是提供1,100至1,200平方呎的中大型單位。

交通趨完善 新界樓價追落後

至於不同地區樓市走勢方面，林達民指出，近年新界區樓價追落後的走勢甚明顯。因為整體交通網絡愈來愈完善，置業人士對於郊區的概念變得更加模糊，而新界東例如馬鞍山受沙中綫概念帶動，樓市前景更理想，尤其是鐵路沿綫的大型項目。

他舉例指出，以馬鞍山迎海1期為例，初初入伙時，兩房單位月租約1.3萬至1.4萬元，但入伙半年後，兩房單位月租逾1.75萬元，反映市場對該區的居住需求愈來愈強，預期該項目的兩房單位月租有機會上試兩萬元的水平。

樓花期長配套遜 買家宜先做功課

政府今年底將預售新一批居屋，5屋苑合共2,160伙，分布荃灣，沙田，青衣及元朗。

縱然定價為市價7折，惟樓花期長達兩年，且個別位置遠離港鐵站，配套不足或景觀受阻，各區二手亦有選擇，準買家入市前宜做足功課。

綜觀5個新居屋項目均位處新界，且部分位置前身屬工業用地，故周邊配套未必足夠。如規模最大，伙數最多的荃灣尚翠苑，位處工業區，周遭被多幢工廈包圍，除部分單位景觀受阻，來往荃灣市中心亦需靠沙咀道沿綫的小巴及巴士接駁。

元朗宏富苑近西鐵 交通便

相對之下，元朗宏富苑享交通之便，離西鐵朗屏站僅約5分鐘步程，惟位處元朗東頭工業邨，靠近明渠，本身缺乏社區設施，一般生活所需須前往較遠的朗屏邨商場，料待日後朗屏站北及德業街住宅項目陸續落成，配套才進一步改善。

現同區小型居屋屋苑鳳庭苑，主打實用面積以500至600餘平方呎的兩及3房戶，面積及銀碼均較宏富苑大，且用家為主，極少有二手放盤，今年僅錄1宗成交，難作比較。

青衣青俊苑景靚 享公屋設施

另一項目青衣青俊苑位於山坡之上，屬純住宅區，環境相對寧靜，部分單位更享山或海景，住客可享用附近公屋長青邨的設施。唯獨是交通相對不便，離港鐵站遠，住客可靠青康路的巴士和小巴前往荃灣、尖沙咀及銅鑼灣各區。

而沙田美柏苑及美盈苑均屬單幢蚊型項目，兩者均位處城門河旁邊，惟該段河已乾涸。其中，美盈苑比鄰公屋美田邨，故可享用其商場，食肆等配套，附近亦設巴士總站，供前往沙田市中心及九龍，惟部分單位或外望寶福紀念館。而美柏苑位於城門河另一邊，購物同須步行往美田邨，單位景觀以山景、河及住宅樓景為主，估計較美盈苑開揚。

樓花期兩年 存加息變數

參考附近二手居屋，如美城苑及美松苑，面積與新居屋相近，前者主打實用300至400餘平方呎中小型戶，惟現在兩盤各僅餘單位數字放盤量，近期1房戶造價已逾310萬元，實用呎價逾9,000元。

除了硬件配套及同區樓價比較，值得注意是，今批5個項目均待2016年底後才落成，樓花期長達兩年，未必符合有急需要自用的人士，再者兩年間樓市存在很大變數，難以預測，明年加息機會大，準買家雖可借高成數按揭，惟市況逆轉，潛在一定風險，買家應將此等因素加入考慮之列。

近年在海外大舉建設和收購房地產項目的綠地香港（0337）母公司綠地集團昨宣布，未來5年將通過投資海外非房地產業務完善全球投資布局，力爭2020年企業跨國指數達25%以上。

目前綠地在海外房地產項目總投資超過200億美元，持有酒店超過100家。集團今年海外房產業務銷售收入將達200億元人民幣，總體營收目標為4,000億元，意味?海外營收佔比僅5%。

綠地於新聞稿稱，除了擴張海外房地產業務，公司正計劃投資發展海外非房地產業務，特別是順應內地市場消費結構和消費需求轉型升級的趨勢，圍繞快速消費品、日用品、醫療健康等「大消費」相關領域，對接全球優質資源，服務內地市場。

中原地產研究部昨日發表報告指出，10月工廈車位買賣合約登記金額錄得8,743萬元，較9月回落29.1%；宗數錄得68宗登記，較9月下跌47.7%。

分區統計，港島區10月錄2宗登記，總值233萬元，高於9月只得1宗，價值123萬元的登記。九龍區錄12宗及1,832萬元，較9月上升0.5倍及1.2倍。新界區錄得按月跌幅，錄54宗及6,678萬元，較9月下跌55.4%及41.3%。

上月較為觸目的工廈車位買賣合約登記個案包括荃灣金熊工業中心28宗登記，總值3,815萬元及觀塘美嘉工業大廈4宗登記、總值630萬元。

企業廣場全層19萬月租

另一方面，滬港通開車東九龍寫字樓搶手，美聯工商營業董事胡信恆表示，九龍灣新型工商綜合大廈企業廣場二期再錄租賃成交，一個高層全層單位，面積約9,420方呎，成交月租約18.84萬元，呎租約20元，屬市場價水平。按近月租賃成交，企業廣場二期呎租由約16元至25元不等，視乎物業質素。

一手市場暢旺 港鐵下月通車

一手市場暢旺，加上港鐵西港島線將於12月通車，英皇旗下西營盤維港峰(Upton)最快本月上載售樓書，趕標尾會推售。另外，由永泰及南豐合作發展、近期密密進行軟銷的紅磡「何文田山畔」，最快在本周開價，計劃月內開售。

英皇國際執行董事張炳強昨日表示，集團於干諾道西180號住宅項目取名維港峰(Upton)，力爭今年底前推售，最快本月上載售樓書。

維港峰與香港大學站出口距離步行約4分鐘，共有125伙，實用面積由逾520方呎至1,700方呎，主打1,100方呎3房戶，而38樓至頂層有8個複式戶。張炳強指出，項目屬舊契，為999年期契，故不需申請預售樓花同意書，預期明年第三季入伙。項目意向價將考慮港鐵西港島線通車因素，而示範單位設於灣仔英皇集團中心。

小欖項目計劃明年開售

其他項目方面，張炳強指，集團明年會開售屯門小欖新盤，該盤共有14間獨立洋房，但仍要視乎建築進度。至於屯門大欖新盤料於2016年才會推售。

被問到英皇位於西貢的洋房項目發展進度，他稱，項目牽涉將10萬方呎農地申請換地，集團於2013年至2014年開始向城規會申請，又要與地政總署商討補地價，相信不會這麼快有結果。

何文田山畔或本周開價

由永泰及南豐合作發展的紅磡「何文田山畔」近期密密進行軟銷，該盤昨日向傳媒及代理展示一項兩房交樓標準示範單位，吸引上百名代理聚集。發展商稱，項目最快在本周開價，並爭取於月內開售。

「何文田山畔」首個示範單位以2座21樓B室為藍本，實用面積約765方呎，屬兩房連衣帽間間隔。永泰執行董事兼營業及市務總監陳玉成說，示範單位連售樓處共投放達5千萬元裝修，計劃短期內開放示範單位予公眾參觀，而項目本周有機會上載價單，有望月內開售，首批50伙以一房戶及連衣帽間單位為主。

近期有多項豪宅新盤推出，陳玉成指多個新盤銷情都暢旺，不擔心構成競爭，但料二手交投表現可能稍遜。被問到消委會對新盤銷售的建議，陳玉成強調集團會依足相關規例。

政府今年底將正式公布長遠房屋策略，運輸及房屋局局長張炳良昨天預告，屆時將交代如何協助公屋租戶置業，但政府無意重推租者置其屋計劃。

對於港大經濟學講座教授王于漸建議透過出售公屋，滿足更多人擁有物業的意願。張炳良表示，政府知道市民有自置物業的需要，故今年底公布的長遠房屋策略，將交代如何有多些途徑推動自置居所。不過，問到政府會否以成本價把公屋售予租戶時，張炳良說︰「1998年的租置計劃，當時有39個屋邨定為租置計劃的屋邨，有一個方程式去計算售價，就是以單位的重置成本作計算基礎。」

長遠房策年底公布

張炳良指出，政府10年前決定不再繼續推行租置計劃，原因是「在這些租置計劃的屋邨內，不是所有租戶都買自己的單位，造成同一座有一些是小業主，有一些繼續是房委會的租戶，在管理上有很多問題，所以上一任政府不打算再去推動這個租置計劃」。張炳良稱，現任政府的長遠房屋策略督導委員會，討論過亦覺得不應該再用租置計劃的方式。換言之，除了當年列為租置計劃的39個屋邨，以後不會再有新的租置計劃屋邨。他說，不再出售公屋，管理問題是其中一個考慮因素。「將來公屋租戶想有自己的物業，透過綠表買居屋是現有途徑；但長遠方法，要等今底長遠房屋策略公布」。

此外，有調查指居屋以市價七折出售，仍高於公屋租戶的購買能力，張炳良認為，房委會計算負擔能力的方法中肯，包括決定樓宇的目標社群，而這目標社群，是按每次發售時所定義的收入和資產水平來計算。「居屋定價一直以來都不是跟隨市價，而是市價的折扣，這折扣得出來的價錢，應該是目標社群能夠負擔得起」。

華南城（01668）公布，集團通過其主營物流業務的附屬公司乾龍物流集團，昨天與西安高陵縣政府簽訂合作協議，同意在高陵縣發展及運營電子商貿及物流中心，打造一個現代化綜合電商物流訊息交流基地。西安電商物流項目總規劃佔地面積約1200畝（約80萬平方米），以物流設施為主體，輔以電子商貿交易平台及住宅配套設施。預計在成功競得相關土地後，將分階段發展該項目。華南城表示，西安電商物流項目將發揮推動西安地區電子商貿及倉儲物流發展的作用，並有助集團進一步加強電子商
貿及倉儲物流業務的發展和營運。

強拍新例後最貴 擬建38層商住物業

恆地（00012）近年在舊樓併購市場上極為活躍，多個舊樓項目的收購工作也先後進入關鍵時刻，其中經過5年時間收購的舊樓西環大樓，成功援例昨天以強拍形式統一業權，成交價29.57億元，成為強拍條例生效以來成交價最高的強拍項目。

項目位於西環皇后大道西450至456G號，恆地早於2011年8月向土地審裁處提出強拍申請，當時持有項目94.78%業權，及後增持至96.7%，並終於在上月獲批強制拍賣，底價是強拍個案中最貴的29.57億元。

預計項目總投資45億

恆地執行董事兼地產發展部總經理黃浩明昨天出席拍賣會，在無對手的情況下，以底價投得西環大樓。黃浩明指出，集團於2009年開始收購物業，一共花了5年終於統一業權，預計項目地價連建築成本等總投資約45億元。

西環大樓佔地約2.99萬方呎，現址為兩座樓齡約53年的商住大廈，各樓高11層，提供4個地舖和348個住宅單位。黃浩明說，地盤面積大，加上集團對鐵路沿線項目很感興趣，收購物業時已考慮西港島線因素，相信地皮的發展前景相當理想，計劃興建一座38層高的商住物業，提供約600個住宅單位，並以細單位為主，可望2016年預售樓花，2018年底落成。

縱觀2014年，恆地已第4度透過強拍方式統一業權，英皇道852至854號舊樓也在本月獲土地審裁處批准強拍，底價定為1.6925億元，若成功在內年統一業權，單計集團名義循強拍投得的用地樓面已約67.51萬方呎，賬面總拍賣金額逾48.6億元。

美麗臺估值近30億

雖然西環大樓是歷來成交金額最高的強拍項目，但恆地和新世界發展（00017）合作的西半山美麗臺重建計劃，已在上月向土地審裁處提出強拍申請，測量師對用地的估值達29.95億元，若日後以此金額作為強拍底價，勢將成為最貴重的強拍項目。

第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國表示，今年暫只有12宗完成強拍個案，另有兩個項目已獲批強拍，包括將在12月9日強拍的尖沙咀柯士甸道148及148A號，以及可望年內拍賣的英皇道852至854號地盤。他相信，不少具重建價值的項目已完成收購，加上辣招下發展商須繳交大量稅項，令併購意欲減低，估計明年強拍個案可能進一步減少。

政府推出辣招打壓樓市滿4周年，二手成交量仍低位徘徊。美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，過去4年平均每月二手登記量僅4990宗，相對辣招生效前4年平均每月8706宗，勁跌42.7%。他直言，受到辣招限制，預期明年二手登記量最多只有5萬宗，而樓價更有機會調頭向下。

劉嘉輝指出，2010年政府首次推出額外印花稅（SSD），之後接連推出SSD加強版、買家印花稅（BSD）及雙倍印花稅（DSD），令二手放盤量大減，成交急挫，登記量按年下跌，直至今年微調DSD後，登記量才輕微回升，但總計4年合共有23.95萬宗二手登記，平均每月4990宗，較辣招推出前4年平均每月8706宗大為減少。

新盤供應增搶客源

由於今年一手銷情暢旺，買家不乏換樓客，所以明年收樓後會陸續放售現時手上的單位，令二手供應回升，但由於辣招未撤，加上一手供應回升，繼續搶奪二手客源，而美國加息迫在眉睫，估計二手成交量難有突破，全年登記量最多只得5萬宗。至於樓價在多項負面因素夾擊下，預料會調頭回落，幅度至少約5%。

綠表流通率低 資產增值少

為滿足上車需求，明年發售的新居屋，大部分面積400多平方呎，樓價最平187.4萬元，勢吸引買家申請，學者指買家不要着眼於「上車」。

要考慮到綠表居屋流通率低、資產增值少，買家未來要套現換樓有難度。

至於首批新居屋7折推出，提供兩房細戶為主，面積主要集中於400多平方呎，由於私樓市場300萬元盤源幾近絕迹，料吸引買家一窩蜂入市。但隨着家庭人數發展，預期此批買家未來10年，會有強大的換樓需求。

日後換私樓 首期難負擔

但綠表居屋銀碼細，買家平價入市，日後沽樓後，資產增值金額，隨時連換樓首期亦負擔不起。以新居屋大圍美柏苑為例，最平187.4萬元，實用面積371平方呎，假設購買後於限售期3年後升值兩成，業主沽樓後帳面賺幅只有近40萬元，單靠賣樓賺錢，日後未必足夠能力轉投私樓市場。

所以買家入市時，要留意到綠表居屋及私樓物業，沽樓後所套現金額差別，從而作出入市選擇。參考近日市場上二手綠表居屋成交，如天水圍天富苑面積506平方呎的兩房戶，2001年以68.6萬元（未補地價）入市，再以179萬元沽出，帳面賺110.4萬元。但以首期3成計算，該筆資金只可負擔樓價368萬元物業，難換入同區私樓嘉湖山莊、市值400萬元的3房單位。

除資產增值外，綠表居屋細單位客源較輸蝕。目前綠表客主要分兩批，分別以公屋綠表客、以及白居二買家。代理指，公屋綠表客入市，以改善居住空間為先決條件，大多會只主攻3房單位。

至於白居二買家着重上車，對兩房需求高。但目前市場上白居二買家已很少，加上施政報告亦表明，未來10年平均每年會提供約8,000個居屋單位供應作目標，料大部分客源會轉投一手市場，面對客源少、供應多，新居屋兩房戶，要於二手市場上轉售有難度。

學者：不要着眼於「上車」

居屋業主難換樓，可從過去流通率上看到。有新居屋供應的4個區域，主要居屋已補地價及綠表單位本年流通率，由0.3%（青宏苑）至1.5%（天富苑）不等，較同區私樓4.3%至5.6%低。但要注意數字已受白居二帶動，新居屋搶客下，料未來流通率會更低。

城大建築科技學部高級講師潘永祥認為，新居屋的買家，入市前要考慮未來的住屋需要，不要着眼於「上車」，綠表業主已利用以折扣價上車，供樓負擔較私樓輕，業主可趁這段時間，去累積財富，準備日後換樓資金。

黃光耀：油塘盤打頭陣 看好啟德發展區

今年會德豐地產賣樓成績理想，售樓套現創歷史新高，集團明年會乘勝追擊，推出5個項目，涉逾800伙，將由油塘東源街項目打頭陣。

另外，集團亦看好啟德發展區，未來會積極考慮吸納區內地皮。

連同上周六起推售的將軍澳THE PARKSIDE計算，今年會德豐地產的銷售金額已錄得逾158億元，創集團歷來的新高，涉約820個住宅單位，其中貢獻最多的項目包括西南九龍GRAND AUSTIN及九龍灣One Bay East商廈項目。較集團原定的銷售目標100億元，高出58%。

油塘項目涉256伙 攻換樓客

會德豐地產常務董事黃光耀指出，集團明年亦會積極推盤，涉約4個住宅項目，涵蓋中小型住宅、精品豪宅、超級豪宅項目，油塘東源街5號（前身為美達集運貨倉）將會率先打頭陣，涉256伙，主打2至3房單位，項目正進行上蓋工程，現時正待批售樓紙，由於附近的麗港城有不少家庭客，相信換樓客群會是樓盤的目標客群。

此外，繼將軍澳THE PARKSIDE之後，明年會再推出一個「O'SOUTH澳南」的住宅項目，為將軍澳68A1區（唐賢街33號），涉約400伙，提供中小型單位，主打1至3房的單位，預計年底申請預售，擬於明年第3季推出，物業現正進行地基階段；至於定位作精品式豪宅的筲箕灣道175號舊樓重建項目提供144伙，主打1至2房，料吸納投資者、單身貴族等。

聶歌信山道項目 先推洋房

至於最矚目的，將會是與南豐合作發展的山頂聶歌信山道項目，定位會是超級豪宅，單位總數67伙，惟首階段只會先推出洋房部分，涉19幢，洋房面積介乎5,000至8,000平方呎，餘下分層住宅面積逾4,000平方呎，預計明年年中以現樓形式推出。

除了住宅以外，紅磡商業項目One HarbourGate現仍待批預售，預計明年亦會以全幢形式出售，現已有數個跨國企業洽談中。

「起動九龍東」 完善啟德發展

黃指集團過往除了發展住宅以外，商業項目亦是其中一個重點，故未來會繼續從兩方面去吸納地皮。會德豐今年積極投地，惟最終僅成功投得啟德一幅地皮，可建樓面約41.3萬平方呎。

他表示特別看好啟德發展區，因為有鐵路元素、維港海景優勢、未來社區措施完備，加上政府推出「起動九龍東」計劃，擬打造成新核心商業區，相信會令整個啟德發展更完善，故未來政府再在當區推出土地時，集團會積極研究競投。

至於港島區集團亦會留意，惟供應比較低，或會從收購舊樓方面吸納地皮。

豪宅供應不多 料明年升價10%

樓市方面，黃對明年的樓市仍樂觀，惟難以大升，料以平穩為主，尤其是近年政府積極增加中小型住宅的供應，相信中小型單位的樓價會平穩發展，升幅在5%以內；而豪宅供應不多，故升幅或會中小型為高，幅度介乎5至10%。

美國聯儲局已停止買債，市場人士亦預期明年或步入加息周期，對本港樓市產生影響。惟黃認為即使是加息，加幅亦只會是低水平，幅度或低於1厘，對港樓市影響輕微。

綠地香港（0337）控股股東綠地集團攜全新海外項目悉尼萊卡公館，日前在內地廣州、深圳、北京等地巡展，首付僅28萬元人民幣（下同）起。綠地目前在澳大利亞有三個項目，包括此前已開始銷售並獲得不錯業績的悉尼綠地中心和北悉尼綠地瓏璽，定位客戶包括了計劃海外投資及求學的內地人士。綠地海外業務四季度已開始衝刺，業界人士表示，從前三季度內地房企銷售的排名看，綠地與排第一的萬科的差距僅150億，但綠地並沒有包括其海外項目，屆時跟萬科或有一爭。

地政總署公布，將於12月19日推出兩幅地皮招標，其中葵涌興芳路葵涌市地段518號地皮，面積約8719方呎，可作住宅及非工業用途，截標日期為2015年1月23日。而九龍塘龍翔道新九龍內地段6532號地皮，屬住宅（丙）類用途，可建總樓面11.64萬方呎，截標日期2015年2月6日。


筆架山葵涌兩地 估值共10億
(經濟)

政府將於下月29日推出九龍筆架山龍翔道，及葵涌興芳路兩幅住宅地招標，估值合共約10億元，可建樓面面積合共約17萬平方呎，截標日期分別為明年2月6日及1月23日。

可建樓面17萬呎 下月底推

上述兩幅住宅用地當中，以九龍筆架山龍翔道地皮較為矚目。地皮前身為龍坪道平房區，被劃作「住宅（丙類）」用途，屬低密度住宅項目，地盤面積約11.46萬平方呎，地積比率約1.02倍，可建樓面面積則約11.64萬平方呎。

綜合測量師意見，地皮估值約6.98億至11.64億元，樓面呎價則介乎6,000至1萬元。

上述地皮西面，即靠近畢架山花園的地皮，亦已改劃作住宅用地，稍後亦會納入賣地計劃出售，故今次出售的用地具有一定的戰略價值，以備將來作合併發展。

筆架山地 可合併鄰地發展

另外，同日招標的葵涌興芳路住宅地，前身為水務署員工宿舍，剛於今年改劃作私人住宅用地。該用地佔地約8,719平方呎，地積比率約6倍，可建樓面面積約5.23萬平方呎，估值約2.09億至2.88億元，樓面呎價約4,000至5,500元。

1房864萬入場 最快月底賣

紅磡何文田山畔首批50伙昨開價，呎價22,360至29,645元，1房戶定價864.6萬元起，港人及非港人買家折扣最高15.82%及19.04%，折實呎價貴鄰近樓盤約3成。

永泰（00369）及南豐發展的首張價單涉及50伙，面積327至926平方呎，包括1房、2房、3房套房及3房套房連儲物房單位。樓盤以鄰近未來的何文田站及綠化地帶作賣點，明言開價會貼近九龍站屋苑。昨天公布的首張價單定價864.6萬至2,745.1萬元，呎價22,360至29,645元，較其參考的新盤GRAND AUSTIN的首批定價略高。

港人非港人 折扣有別

發展商提供2種付款辦法，採用150天即供付款計劃可獲8%折扣，建築期付款計劃則不設優惠。此外，發展商提供2項印花稅津貼，以港人及非港人劃分。香港永久居民獲從價印花稅津貼，減折扣後售價8.5%，非港人及公司客獲買家印花稅津貼，減折扣後售價12%，最高折扣15.82%或19.04%。

以港人最高的15.82%折扣計，首批折實呎價約18,823至24,955元，若以折扣後平均呎價22,802元比較，相較同區物業最近3個月的成交價約17,000元，貴約3成。例如一街之隔、2年樓齡的昇御門，錄得成交平均呎價17,173元，鄰近樓齡更新的寶御及薈點，平均成交價分別17,152及17,100元，而新盤城中匯，一手成交價平均錄16,524元。比較下何文田山畔首批貴33%至38%不等，但與何文田區二手價相若。

永泰地產執行董事兼營業及市務總監陳玉成表示，以最快26日可以開售計，或於22或23日公布銷售安排，首輪銷售數目未定，但將有一定數量，料首批反應熱烈，相信很快會加推。他表示，由於講解示範單位的過程長，料會造成人龍，但有信心可讓準買家能舒服地參觀。項目於今天下午3時開始接受認購登記，銷售中心及示範單位今起供公眾參觀。

今登記 開4房示範戶

發展商昨天向傳媒開放一個4房雙套房示範單位，參考項目第2座27樓C室，面積1,243平方呎，單位布置以幾何圖形為主，所有房門均被拆去，其中單位的睡房3及連廁儲物室改動最大，設計師將3個空間以及大廳打通，造成一個品酒區。

何文田山畔定價較紅磡二手高，區內代理指，目前二手業主反應正面，但區內樓齡較新二手項目如昇御門，交投以租賃為主，二手買賣不活躍，暫未聞業主封盤或反價。至於同區大型屋苑黃埔花園，客源亦與何文田山畔有別，料二手交投不會受新盤推售而有影響。

田兆源：5全新項目 干德道53號矚目

信置（00083）明年將推出多個低密度項目，全新項目涉約5個，提供約1,200伙，而於10年前購入的西半山干德道地皮，明年年中亦會推出應市，相信為集團明年矚目的新盤。

信置營業部聯席董事田兆源接受訪問時表示，集團過去一年售樓成績亦合乎預期，累積售出逾1,400個住宅單位，貢獻最多的項目包括大埔逸瓏灣I、II、觀塘觀月．樺峯及灣仔囍滙1期等，累積套現約170億元。

Botanica Bay 專攻富豪客

田兆源表示，直至明年年底，集團會繼續積極推出新盤，今年年底將會先推大嶼山南岸Botanica Bay，項目現時待批滿意紙，將會以現樓形式發售，設有16幢洋房，面積由4,000至5,000平方呎。「大嶼山長沙一帶為滙豐、太古等公司『大班』居住或度假地方，故項目的目標客源亦會是城中的富豪。」

至於明年較為矚目的樓盤，相信會是位於西半山干德道53號物業，翻查資料顯示，地盤早於2004年向傅老榕家族以約2.6億元購入。現計劃於明年年中發售，項目位於傳統豪宅地段，近年推售的同區新盤如天匯等亦相當矚目，故相信會是集團明年的焦點。

項目屬舊契物業，單幢式設計，提供27伙，標準戶由1,500至3,000平方呎，另設特色單位，「項目位於傳統豪宅區，加上周邊綠化環境佳，相信會主力吸納大家庭客源。」

將軍澳項目 明年首季推出

其他中小型項目方面，與嘉華（00173）合作發展將軍澳66C2區住宅項目，將會是明年集團的「頭炮」，現正申請預售樓花同意書，預計於明年首季推出，設7幢，提供546伙，提供中小型單位，主打2至3房，亦有1房戶提供。對於近月區內多個新盤發售，會否擔心購買力已被大量消耗？

「過往集團傾向買入臨海的物業，而該將軍澳項目同樣位於臨海地段，屬低密度式發展，相信為區內罕有，加上現時將軍澳為『世界盤』，有不少外區客流入，故不擔心客源的問題。」

西貢2盤 最快年內申預售

此外，集團於2013年購入的西貢沙角尾及篤康村路兩幅住宅地皮，計劃於明年第3、4季推售，合共提供約600伙，以2、3房為主，其中沙角尾的可建樓面較大及會較先推出。「西貢素來有香港後花園之稱，故在設計上，會多建一些特色戶、花園及平台單位，讓住戶可享受戶外的環境。」兩項目最快於年內申請預售樓花同意書。

若總計前述5個項目，涉約1,200伙，加上現時大埔逸瓏灣I、II剩餘約250伙貨尾；天賦海灣合共3期尚餘300伙，故集團明年可供推售的單位涉逾1,700伙。

積極拓展 看好東九龍前景

信置今年吸納的地皮，最矚目莫過於觀塘市中心二、三區重建項目，加上一區的觀月．樺峯，可見信置相當看好東九龍區的發展。田兆源亦表示，政府積極拓展東九龍區，無論是食肆、商場人流亦相當高，區內亦有大量的住屋需求，亦有鐵路優勢，故集團對區內前景相當看好。

樓市方面，田兆源認為，政府近年積極推出中小型住宅用地，惟需求相當強勁，年輕人置業需度大，而豪宅方面，土地供應卻少，相信明年的樓市得以平穩發展。

中駿置業（1966）以6.11億元（人民幣，下同）競得福建漳州角美台商投資區一宗地塊，成為漳州角美新地王。該地塊總面積39,845平方米，約59.76畝，樓面價每平米4,792元，溢價率139.61%。地塊土地用途為商住，可規劃商場、酒店、寫字樓、住宅等。

評級機構惠譽國際發表報告，指出內地打貪行動持續，加上內房增長放緩，以及內地經濟增長減慢，導致來港內地客豪爽的購物模式有所收斂，令本港奢侈品零售銷售受創，拖累商舖租金下滑。惠譽看淡明年奢侈品銷售前景，預期街舖租金受影響最大，估計將錄得雙位數跌幅。

二線舖受累最深

惠譽表示，過去數年奢侈品牌搶租街舖，刺激租金飆升，由於市況突然逆轉，明年街舖租金無可避免繼續受拖累，當中零售旺區的二線街舖，因租客由高檔品牌降格至承租能力較弱的中價檔次租戶，租金跌幅亦會較大。

不過，商場租金則影響輕微，因租戶組合相對平衡，既有主攻內地遊客的奢侈品商舖，亦有針對本地需求的店舖，故影響較街舖少。惠譽預測明年商場租金將平穩或輕微向上，甚至有單位數增長。

商廈租金或靠穩

寫字樓方面，惠譽預計需求來自內地企業，由於集中承租數千方呎樓面，不足以大幅推升整體租金，故租金只能保持平穩，若內地經濟突然大幅放緩，更會對租金構成下調壓力。

另外，有見零售市道放緩，個別舖位業主不惜主動減價出售，香港置業至尊旺舖營業董事林偉文表示，深水埗福榮街124號地舖，地下連入則閣樓面積分別約1300及800方呎，業主因應市況減價300萬元，意向價下調至約5200萬元，減幅約5.5%。

多個市區單幢項目緊隨紅磡何文田山畔，趕及年底前推售。恆地（00012）公布，年底前將推售兩盤，其中鴨脷洲項目倚南料兩周內上載樓書，下月上旬開價，以及推售銅鑼灣重士街項目。有利集團（00406）亦公布，土瓜灣利．港灣18將在月內開價，連同房協長沙灣喜盈及興盛創建（00896）佐敦The Austine Place，月內將有6個市區中小型樓盤混戰，涉及655伙。

恆地倚南提供106伙

恆地營業（二）部總經理韓家輝表示，鴨脷洲大街68號項目已命名為倚南，共提供106伙，間隔由1房至4房，其中1房實用面積約300餘方呎，共26伙，兩房（400餘方呎）及3房（500至600餘方呎）則分別有33及45伙；頂層設有兩伙900多方呎4房特色戶，預計兩周內上載樓書，下月上旬開價及開放位於中環國際金融中心的示範單位，項目鄰近未來落成的南港島線東段利東站，將以鐵路站新盤作參考，2017年2月落成。

韓家輝說，除倚南外，集團與金朝陽（00878）合作發展的重士街項目，亦於年底前發售，共提供約120伙。由於今年樓市暢旺，市區細價樓受追捧，他預料將持續至明年，若情況不變，樓價仍有向上動力。

有利在港首個住宅項目利．港灣18亦部署推售，集團副主席黃天祥表示，項目28層高，提供84伙，主打一至兩房，各佔60%及30%，餘下為3房間隔，樓書料一周內上載，月內公布價單及銷售安排，項目市值逾6億元，預計明年落成，售價將參考東九龍區新盤，將貼市價開售，並提供稅務優惠及長成交期。他說，集團看好本地經濟，未來將積極投地，料集中東九龍區，唯不限於商住項目，主要視乎地段及商業價值，並估計明年樓市將平穩向上。

利．港灣18攻一兩房

市區項目紛趕尾班車推售，房協喜盈剛獲批預售，昨天隨即於網頁上載樓書，項目共130伙，實用面積399至667方呎，間隔1房至3房，市場指出最快下周開價及開放示範單位；The Austine Place昨天亦已在銷監局網頁上載樓書，即年底前最少有6個市區項目推售，涉及655伙。

此外，何文田山畔昨日起正式收票，市場指每位準買家最多只可遞交兩張登記，每張登記可入3票，即每位買家最多可入6票，以一個3人家庭計，最多可入票18張。銷監局昨日亦提示買家，何文田山畔其實位處紅磡，根據港鐵沙中線網站的資料，待沙中線的何文田站、紅磡站、會展站及金鐘站均啟用後，乘客由何文田站前往位於港島的會展站或金鐘站，必須在紅磡站下車轉線。

綠城中國（03900）的股權之爭沒完沒了，繼日前集團總經理田強遭免職後，昨再傳田強等11名由融創（01918）過檔的管理團隊發出內部聯署聲明，指不採納綠城主席宋衛平的任免要求。

綠城昨價挫6%，收報7.1元，融創跌5.4%，收報6.12元。綠城、融創和田強均未就任何傳聞表態。

傳九倉派員赴杭州 介入談判

內地昨再傳出，一向執意只在綠城扮演戰略投資者的九倉（00004），已派出副主席周安橋，在周三晚與宋衛平、融創（01918）董事長孫宏斌於杭州綠城總部進行談判。惟本報未得到九倉證實傳聞。

據報，孫宏斌同意取消收購綠城股權的交易，但條件包括將上海融創綠城投資50%的股份作為代價，宋於上海項目只保留5%股份，北京項目則保留100%的股份，惟九倉表明反對，因上海融創綠城是綠城最優質的資產，令談判至今未有結果。

田強被免職一事，昨流出更多細節。內地媒體報道，該人事任命中核稿人是宋衛平，署名部分則由董事會常務副主席兼行政總裁壽柏年簽署。


九倉北上介入「融」「綠」糾紛
文匯報

融創中國（1918）入主綠城中國（3900）的糾紛又有新進展，在這一事件中一直沒有發聲的綠城中國大股東九龍倉（0004）（持綠城約24.3%股份），派出重量級人馬、副主席周安橋前往杭州參與談判。受累交易出現變數，融創中國昨收跌5.41%，報6.12元；綠城中國更跌6.085%，收報7.1元。

融創中國今年5月宣布擬斥資近63億港元，向綠城中國主要股東宋衛平等收購綠城中國約24.3%已發行股本，而該項交易至今尚未完成。19日凌晨，宋衛平發出一份逾2,500字聲明，強調「我發現把綠城賣給了一個不應該賣的人」，高調表態重回綠城，讓收購再添變數。

宋衛平拒融創進綠城

據《經濟觀察報》報指，融、綠雙方最初的解決方案是交易復原，但宋將融綠平台（上海融創綠城投資控股有限公司）50%的股份，轉給融創創辦人孫宏斌，且宋在上海項目中留有5%的股份，北京項目中留有100%的股份。後來這一方案遭九倉反對，令重返方案擱置，九創更派遣周安橋前往杭州參與宋、孫談判。

早在宋氏發出千字文的同日下午，綠城中國內部發出通告，被視為孫宏斌親信的田強被免去綠城房地產集團總經理的職位，並任命被指是宋衛平舊部、曾擔任綠城集團執行總經理的應國永接替。緊接其後田強又率領團隊公開稱任免不合法，公司控制權依然將掌握在原管理團隊手中。

綠城中國首席財務官馮征向路透社稱，不評論宋衛平的聲明，並稱交易是大股東之間的事，與上市公司無關。

西港島綫通車前，區內屋苑樓價率先造好，寶翠園最新呎價較6月底上升逾1成。資金追落後，薄扶林置富花園升14%，屬中原城市領先指數港島區成分屋苑中，升幅最多。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，西港島綫即將通車，區內交通獲得改善，刺激附近屋苑樓價升。中原城市領先指數33個港島區成分屋苑中，3個位於西區的屋苑包括寶翠園、翰林軒及帝后華庭，樓價較本年6月份已升逾1成。其中寶翠園呎價最新錄18,965元，上升12.7%，亦屬港島區成分豪宅類別中，升幅最高。

薄扶林置富花園 升14%居首

至於翰林軒及帝后華庭，呎價分別升12.5%及11.3%，升幅屬港島區中小型屋苑類別第一及第二高。多個成分屋苑中，薄扶林置富花園追落後下，呎價較6月底上升14%，最新報12,299元，升幅居首位。然而，龍頭屋苑太古城呎價跌0.2%，相信因為6月份時，屋苑呎價已處高位。

樓價續升刺激租金水平再創新高。美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，據美聯「租金走勢圖」資料顯示，10月份以建築呎租錄約25.2元，按月續升約0.9%，首10個月累積升幅則約6.3%。惟暑假租務旺季結束後，10月份升幅放緩，屬近5個月以來最少。

最近大圍道金禧花園一帶就錄得一宗地舖成交，涉資約3,000萬元，原業主去年11月才以2,100萬元買入單位，短短1年內就賺900萬元，物業期內升值42.86%，相當「和味」。惟另一邊廂，有深水?福榮街業主一個月內減價300萬元(減幅5.5%)至5,200萬元放售連銀行租約的舖位。

金禧花園地舖呎價4.9萬

中原(工商舖)商舖部營業董事張木富表示，該項成交物業位於金禧花園地下14號舖，位置鄰近大圍鐵路站，附近屋苑林立，如富嘉花園、海福花園等，為舖位帶來穩定人流。該舖面積約605方呎，以成交價約3,000萬元計算，折合呎價49,587元，現時由食肆以每月約7.9萬元租用，租期至2017年，以此租金計算，新業主可享約3.16厘的租金回報率。

福榮街舖減價300萬

另一邊廂，「佔中」行動影響零售業市道，部分舖位投資者擔心零售市道前景，願減價出貨。香港置業林偉文昨表示，放售單位位於深水?福榮街124號，地下連入則閣面積分別約1,300方呎及800方呎，原本叫價約5,500萬元，業主想減持貨量，因應市況於近期願意減價300萬元(減幅約5.5%)，意向價調低至約5,200萬元。物業連租約出售，租戶為大新銀行，現時每月租金90,720元，料可為新買家帶來超過2厘回報。據悉，已有準買家洽商中，但出價未到業主意向價。

根據周三公布的政府數據顯示，美國10月新屋開工下降2.8%。

美國商務部公布，10月新屋開工下降至年率101萬棟，9月為104萬棟。

10月公寓新屋開工下降15.5%。獨棟式新屋開工上升4.2%，創2013年11月以來高點。

接受MarketWatch調查的分析師平均預估，美國10月新屋開工為103萬棟。

9月新屋開工由102萬棟修正為104萬棟。

10月新屋開工較去年同期上升7.8%，顯示房屋市場持續反彈。

10月新屋開工許可--未來需求指標--年率上升4.8%至108萬棟，創2008年6月以來高點，9月為103萬棟。

作為中國人海外投資的主要目的地之一，近年來，美國房地產市場上的中國投資者日漸增多。2013年，中國人赴美投資房地產的額度達到220億美元，同比大增72%，超過加拿大成為美國房地產市場最大的海外買家。總體來說，投資美國房產收益要比國內高很多，從平均收益來看，目前在美國投資房產的收益率可以達到國內一線城市的四倍。但是，隨著美國房地產市場的復甦，紐約、洛杉磯等一線城市的投資收益率在不斷走低，美國二線城市將會為投資者提供更好的收益。

在國人海外投資金額增長的同時，投資群體及年齡構成都發生了變化；投資群體方面，由富豪變成了中產階級、白領階層；客戶的年齡構成段也在發生變化，由原來的40—50歲轉變為30—60歲之間，越來越多的普通人開始關注美國房產。

從數據來看，中國投資者近年來赴美投資額大幅攀升，主要是由於投資美國房產的人都比較有前瞻性，他對美國經濟、匯率、國內房產的走勢、資金的機會成本等都有所關注；現人更多的投資者愿意全球資產的分配，不要把雞蛋放在一個籃子里。

美國現在的房價處於歷史高位。這兩年，中國人比較青睞的紐約、洛杉磯等美國一線城市的房價增長率每年都超過了20%，兩年增長了40%。次貸危機的時候，這些城市的房價跌了大概20%，現在，這些城市的房價已經超過了次貸危機之前的20%，處於歷史高位。從目前的情況來看，美國整體的房地產市場是開始在復甦的，一線城市復甦的進程已超過了次貸危機之前，所以大城市的投資價值在不斷降低，中國人投資的目光開始轉向像休斯頓、奧蘭多等城市，其預期收益率也要高於一線城市。

相關數據顯示：目前，投資北京（樓盤）房產的年收益率是2%左右，但在美國，像休斯頓、奧蘭多這樣的城市，其年收益率可達到8%左右，收益率比可達到1:4。顯然，投資美國房產的收益率更高。北京、上海（樓盤）等一線城市的房價依然很高，1000萬元人民幣在北京北四環的亞運村或中關村(000931,股吧)區域可以買一套大約200平方米的房子，並且還是高層或多層住宅。同樣是1000萬元人民幣，在美國第二大城市洛杉磯的熱點華人地區，比如說羅蘭崗、阿凱迪亞、蒙特利公園、奇諾崗、天普市等地區可以買至少3套建筑面積200平方米以上、占地面積超過400平方米的獨立別墅，並且這樣的獨立別墅通常還帶有大院子、草坪和泳池。所以就投資價值而言的話，還是美國房產比較值得投資。

以房養房是怎樣一個概念呢？如果你買了獨棟大別墅，假設215萬美元一套，1年的房產稅差不多4萬美元，加上出租空置期，業主可能每個月還得倒貼錢。如果我們幫他做抵押貸款，貸出100多萬美元來投資公寓，這100萬美元可以在休斯頓買10套，算一下，每個月除去還貸、交養房成本后還剩下一些，這樣客戶每月就不用再去貼錢了。比如北京的房子賣了300萬，那你可以在休斯頓買6套公寓，按8%的租金凈回報率算的話，一年可得到24萬。再次，與以前相比，現在休斯頓的房價基本腰斬，未來肯定會上漲，之后再出售。這樣，每個月的租金可以給孩子當生活費，出售的收益也可以覆蓋他的學費。

美國的房地產發展了上百年，已經比較透明了，基本的數據都可以從相關網站上找到。一般來說，在投資一個項目之前，首先，一定要去當地實際考察，確認出租率、小區的配套等。其次，可以從城市的整體發展來考量，該城市未來人口發展到什么地步，有沒有產業支撐等，這基本上就可以斷定這個城市未來的發展動向；然后再細化到項目的區域、犯罪率，再細化到房子的結構、質量、翻新的情況等等。一般來說，就投資而言，華人更喜歡購買公寓和聯排別墅，這些物業類型的投資回報率比較高；就自住而言，則更傾向於獨棟別墅。對於地段方面，美國人跟中國人有本質上的區別，美國人非常講求居住品質，他們喜歡居住在比較安靜的、治安比較好的郊區，美國很多大城市的市中心反而沒有人居住，而僅僅是工作所在地，市中心晚上的治安也比較差；但中國人所謂的好地段，就是市中心。